DETALJREGULERINGSPLAN FOR GYSTADMYRA FELT B2, GNR/BNR 117/534, 587, 598

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN FOR GYSTADMYRA FELT B2, GNR/BNR 117/534, 587, GANGS BEHANDLING 1. gangs behandling: Vedtatt: xx.xx.xxxx Versjon av saksnr ephorte Side 1 av 17

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1.0 Sammendrag 2.0 Innledning 2.1 Bakgrunn 2.2 Saksgang 2.3 Uttalelser 2.4 Eierforhold 3.0 Beskrivelse av planområdet 3.1 Beliggenhet, avgrensing og størrelse 3.2 Topografi, vegetasjon og solforhold 3.3 Eksisterende bebyggelse 3.4 Trafikkforhold 3.5 Støy og luftforurensing 3.6 Privat service 3.7 Offentlig service 3.8 Kollektivtilbud 4.0 Planstatus 5.0 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Reguleringsformål 5.2 Arealstørrelser 5.3 Grad av utnytting 5.4 Gesims-/mønehøyde 5.5 Atkomst og parkering 5.6 Uteoppholdsarealer 5.7 Utforming av bebyggelse og anlegg 5.8 Solforhold 5.9 Vann, spillvann og overvann 5.10 Avfallshåndtering 5.11 Energiløsning, fjernvarme 5.12 Tilgjengelighet 5.13 Forhold for barn 6.0 Illustrasjonsplan 7.0 Konsekvenser for planforslaget 8.0 Tilhørende dokumenter FIGURLISTE: Figur 1: Flyfoto med planområdet avmerket Figur 2: Plankart for Gystadmarka Figur 3: Gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra Figur 4. Eksempler fra sol- og skyggeanalysen Saksnr ephorte Side 2 av 17

3 1.0 SAMMENDRAG: Hensikten med planarbeidet er å utarbeide en detaljreguleringsplan som legger til rette for etablering av boliger i blokkbebyggelse med tilhørende kjøre- og gangatkomst samt uteoppholdsarealer. Planområdet er regulert og omfattes av reguleringsplan for Gystadmyra vedtatt Formålet er boliger. Planområdet ligger på Gystadmyra, en del av Gystadmarka, 1,2 km nordøst for Jessheim sentrum. Planområdet er en del av delfelt B.2, og omfatter i alt 8,13 daa. Innenfor planområdet vil det etableres 4 blokk-bebyggelser med tilhørende veg- og utomhusarealer samt parkering. Detaljreguleringsplanen er i tråd med overordnede rammer og føringer, inkludert kommuneplanen vedtatt Tiltaket utløser ikke krav om konsekvensutredning. Det er mottatt 6 uttalelser til varsling om oppstart. Etter forslagsstillers vurdering er det ikke motsetninger mellom planforslaget og mottatte uttalelser. 2.0 INNLEDNING 2.1 Bakgrunn - Forslagsstiller: Peab Eiendomsutvikling AS, Strandveien 15A, 1366 Lysaker - Plankonsulent: Sivilarkitekt MNAL Finn Kleiva Arkitekter, Fridtjof Nansens Plass 9, 0160 Oslo Utbyggingsområdet Gystadmyra ligger nordøst for Jessheim sentrum i Ullensaker kommune og omfatter de fire utbyggingsområdene B1, B2, B3 og B4. Området inngår i «Reguleringsplan for Gystadmyra Jessheim», vedtatt i Ullensaker herredstyre den Det er utarbeidet en detaljreguleringsplan for B2.1, som omfatter vel halvparten av arealet innenfor felt B2. Foreliggende planforslag omfatter det resterende området mot nordøst, delfelt B2.2. Hensikten med detaljreguleringsplanen er å legge til rette for utbygging av boliger i blokkbebyggelse, med tilhørende trafikkog utomhusarealer, i tråd med overordnet reguleringsplan. 2.2 Saksgang Kunngjøring Oppstart av planarbeidet ble varslet i henhold til plan- og bygningslovens 12-8 ved annonse i Romerikes Blad og Eidsvoll Ullensaker Blad , og ved brev datert til naboer og berørte parter. Oppstart er også kunngjort på Ullensaker kommunes hjemmeside. Ved varslingsfristens utløp var det mottatt 5 uttalelser som er listet opp nedenfor sammen med forslagsstillers kommentarer. 2.3 Uttalelser 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Ruter AS, datert Hafslund Nett AS, datert Saksnr ephorte Side 3 av 17

4 4. Statens vegvesen, datert Akershus Fylkeskommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Har ingen konkrete merknader, men henviser til at Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av , samt «Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging» av , skal vurderes og ivaretas i planen. Kommentar: Blir ivaretatt. 2. Ruter AS, datert Det forventes en kraftig befolkningsvekst i Oslo og Akershus og det er et omforent mål at kollektivtrafikk, gange og sykkel skal ta transportveksten. Minner derfor om at det er av stor betydning at boliger plasseres slik at de aller fleste reiser kan foregå med gange, sykkel eller kollektivtrafikk, og mener begrenset parkeringsdekning er et egnet virkemiddel. Bebyggelse og det interne vegnettet i planområdet må planlegges på en slik måte at det oppfordrer til gåing, sykling og bruk av kollektiv. Anbefaler at det i bestemmelsene stilles krav om anlegg for sykkelparkering og at disse plassene bør ha minst like god kvalitet som parkeringsplassene for bil, fortrinnsvis under tak og nær inngangspartiene. Kommentar: Planforslaget legger opp til interne gang- og sykkelstier som knytter seg til overordna vegnett. Dette sikrer god og trygg ferdsel for myke trafikanter til bl.a. skoler, sentrumsfunksjoner og kollektivtilbud, i samsvar med Kommunedelplan for Gystadmarka. Garasjeanlegget er dimensjonert iht. overordnet reguleringsplan. Det legges opp til 2 parkeringsplasser for sykkel pr. boenhet i tilknytning til inngangsparti, iht. parkeringsnorm for Ullensaker kommune. 3. Hafslund Nett AS, datert Planforslaget må ta høyde for og hensyn til de anlegg det er nødvendig for nettselskapet å etablere og drifte. Minner om at ny nettstasjon er etablert innenfor planområdet, etter kontakt mellom nettstasjon og utbygger. Det tas forbehold om at faktisk energibehov ikke vesentlig fraviker fra det utbygger har opplyst om. Viser til «Forskrift om forebyggende sikkerhet og beredskap i energiforsyningen» 6-2, og NVEs Veiledning til forskrift om sikkerhet og beredskap i energiforsyningen, pkt Kommentar: For å sikre eksisterende strømforsyningsanlegg i området og etablering av nye til fremtidig bebyggelse vil tiltakshaver inngå nødvendig samarbeid med netteier og utbygger. 4. Statens vegvesen, datert Oppfatter det som at forslaget utarbeides etter gjeldende reguleringsplan, og har derfor ingen merknader. Forbeholder seg retten til å komme med eventuelle merknader når forslaget legges ut til offentlig ettersyn. Kommentar: Blir ivaretatt. Saksnr ephorte Side 4 av 17

5 5. Akershus fylkeskommune, datert Det vises til Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, som har et mål å øke andel reiser som skjer med gang-, sykkel- eller kollektivtransport. Fylkesrådmannen anbefaler at det fastsettes strenge parkeringsbestemmelser som angir maksimumsnormer, og at det stilles krav om anlegg til sykkelparkering. Det forventes at kommunedelplanens krav til utearealer, universell utforming og energibruk følges opp i planarbeidet. Kommentar: Planforslaget forholder seg til de føringer som ligger i overordnede planer. Planforslagets arealutnyttelse legger seg tett opp mot det som er tillatt i overordnet reguleringsplan. Parkering og sykkelparkering er i samsvar med overordnet reguleringsplan samt parkeringsnorm for Ullensaker kommune. Sykkelparkering plasseres i tilknytning til inngangsparti. Kommunedelplanens krav om utearealer følges. Det er foreslått etablert interne gangog sykkelstier samt regulerte grøntområder som knytter seg til overordna vegnett, noe som sikrer god og trygg ferdsel for myke trafikanter, og tilgang til kollektivnett og sentrumsnære funksjoner. Uteoppholdsarealer utformes etter krav om universell utforming, og bebyggelse etter krav om tilgjengelighet iht. TEK Konsekvensutredning Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Tidligere politiske vedtak Ref. overordnet reguleringsplan for Gystadmyra, datert Eierforhold Området eies av Peab Eiendomsutvikling AS. 3.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet, avgrensing og størrelse Planområdet omfatter i alt ca. 8,13 daa, og ligger på Gystadmyra ca. 1,2 km nordøst for Jessheim sentrum. Området omfatter gnr./bnr. 117/534, 587 og 598, og er den nordøstlige delen av Gystadmyra felt B2. Området er en del av allerede regulert utbyggingsområde og grenser mot påbegynt konsentrert småhusbebyggelse mot nord. Mot vest og sør grenser planområdet mot B2.1, med to boligblokker mot vest samt to planlagte boligblokker mot sør. Mot øst grenser planområdet mot det planlagte friområdet SV Topografi, vegetasjon og solforhold Planområdet er tilnærmet flatt og ligger på C+202,135. Det omfatter i hovedsak en skogbevokst myrgrunn. Vegetasjonen på området består av gran og furu med innslag av noen løvtrær. Solforholdene på planområdet er gode med sol fra tidlig morgen til sen kveld. Saksnr ephorte Side 5 av 17

6 Gystadmyra skole Jessheim Friidrettsstadion UKI Arena Myrvegen Jessheim sentrum B2.2 Jessheim stasjon Fv174, Algarheimsveien Figur 1. Flyfoto av Jessheim med området B2 og delfelt B2.2 avmerket 3.3 Eksisterende bebyggelse Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor felt B2.2. Innenfor felt B2 er blokk A og B ferdigstilt og tatt i bruk. Blokk C og D er under oppføring. Ref. vedlagt bebyggelsesplan. 3.4 Trafikkforhold Planområdet betjenes av en felles atkomstveg(ft1) fra Myrvegen for alle boligfeltene innenfor overordnede reguleringsplan for Gystadmyra. Myrvegen er en del av hovednettet til den nye bydelen Gystadmarka, og vil gi gode forbindelser til omkringliggende vegnett og Jessheim sentrum. Atkomstveien FT1 ble åpnet våren Langs atkomstvegen er det anlagt fortau som kobler seg opp mot det øvrige gang- og sykkelvegnettet i området. Dette gir myke trafikanter innenfor planområdet gode forbindelser til resten av bydelen og Jessheim sentrum. 3.5 Støy og luftforurensing Planområdet ligger utenfor gul sone jfr. Kommuneplanens konsekvensutredning og ROS-analyse, og er derfor ikke utsatt for støy over grenseverdier i T-1442(2012). Det er utarbeidet egne støyrapporter for B2.1, og det er derfor ikke ansett som nødvendig med ytterligere støyrapporter for planforslaget. 3.6 Privat service Dagligvare samt noen spesialforretninger finnes i nærhet til planområdet. Jessheim sentrum ligger ca. 1,2 km unna, og dekker de fleste service- og kulturtilbud. Saksnr ephorte Side 6 av 17

7 3.7 Offentlig service Det er kort vei til flere skoler og barnehager, Jessheim Friidrettsskole og UKI arena. Behovet for økt ungdomsskolekapasitet dekkes ved at det blir etablert en ny ungdomsskole dimensjonert for 750 elever, plassert på Gystadmarka. Den nye ungdomsskolen er planlagt ferdigstilt til skoleåret 2016/17. For å møte framtidig elevvekst på barnetrinnet i området, ble Gystadmarka barneskole utvidet i Nærmeste legevakt ligger nær Jessheim sentrum, ca. 1,5 km fra området. 3.8 Kollektivtilbud Nærmeste bussholdeplass ligger ca. 0,3 km sør for planområdet, langs Algarheimsvegen(fv174). Jessheim Stasjon ligger ca. 1 km unna, med jernbane og bussforbindelser. Etter hvert som Gystadmarka bydel blir utviklet er det foreslått en mulig busstrasé langs Myrvegen, som vil gi beboerne et enda bedre kollektivtilbud. 4.0 PLANSTATUS Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen: Jfr. 5a skal arealer som brukes av barn være sikret mot forurensing, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn og unge kan skape sitt eget lekemiljø, jfr. 5b. Lekeplassene og uteoppholdsarealene skal være store nok, og egnede for ulike årstider og for ulik bruk. De skal gi muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging: Planlegging skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, og fremme helse, miljø og livskvalitet. Det skal legges vekt på høyere grad av utnyttelse i by- og tettstedsområder og nær kollektivnettet. Planleggingen skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportmiddel. Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming: I planleggingen skal det tas særlig hensyn til den delen av befolkningen som har lavest mobilitet. Alle bygninger skal utformes med tilfredsstillende atkomst, og med veger/gangveger som gir god fremkommelighet. Uteområder skal være brukbare og gi gode aktivitetsmuligheter for alle. Kommuneplan for Ullensaker, ( ) Fortetting av eksisterende tettsteder og et sterkt jordvern er sentralt i kommunens arealstrategi. Befolkningsveksten i kommunen skal i hovedsak styres til kommunesenteret Jessheim, deriblant den nye bydelen Gystadmarka. Kommunedelplan for Gystadmarka, vedtatt Planområdet inngår i kommunedelplanen for den nye bydelen Gystadmarka. Planens hovedmålsetting er å legge til rette for utviklingen av en levende bydel, og å skape et godt bolig- og bydelsmiljø med fremtidsrettede løsninger for overvannshåndtering, energibruk og transport. Den nye bydelen vil ha et kompakt og tett nærsentrum langs en foreslått grønn og blå akse. Videre utover fra den grønne aksen vil utnyttelsen bli mindre tett, og lavest mot kulturlandskapet i øst. Det forutsettes at det etableres gode forbindelseslinjer for gående, syklende og kollektivtrafikk mellom Gystadmarka og Jessheim sentrum. Saksnr ephorte Side 7 av 17

8 Figur 2. Plankart for Gystadmarka med planområdet avmerket Reguleringsplan for Gystadmyra, vedtatt Planområdet omfatter felt B1, B2, B3 og B4, samt områdene FK1, FK2, FKB1 og FKB2 i reguleringsplanen for Gystadmyra. Området B2 er regulert til boligformål med en utnyttelse på % -BYA = 32 %, jfr Krav til detaljregulering er hjemlet i Planbestemmelsene 5.01 tillater at det oppføres boliger som blokk/leilighetshus/ konsentrert småhusbebyggelse, og 5.03 hjemler krav om tillatte byggehøyder innenfor planområdet. 50 % av bebyggelsen tillates oppført med maks. gesimshøyde 10,5 meter + tilbaketrukket toppetasje med totalhøyde på 13,5 meter. 35 % av bebyggelsen tillates oppført med maks. gesimshøyde 13,5 meter + tilbaketrukket toppetasje med totalhøyde 16,5 meter. Langs SV4 tillates det maks gesimshøyde 8 meter, med tilbaketrukket toppetasje med totalhøyde 11 meter. Inntil 15 % kan oppføres med høyere gesims-/mønehøyde, f.eks. fond-/aksemotiv og trapp/heistårn. Saksnr ephorte Side 8 av 17

9 Figur 3. Gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra Det skal avsettes min. 60 m 2 til felles uteoppholdsareal pr. boenhet, jfr Av disse skal min. 25 m 2 pr. boenhet være egnet til lek. 10 m 2 av disse er avsatt til grendelekeplass, som kan opparbeides utenfor området, innenfor området GLB. Krav til uteoppholdsarealer innenfor planområdet begrenses derfor til 50 m 2 pr. boenhet. Uteoppholdsarealer innen byggeområdene skal være opparbeidet før tilhørende bebyggelse tas i bruk krever at det fremlegges geoteknisk redegjørelse/undersøkelser for området. Det generelle grunnvannsnivået i området kan ikke senkes, jfr Saksnr ephorte Side 9 av 17

10 Planer for tilgrensede områder De tilgrensende områdene B1, B3 og B4 er alle regulert til boligbebyggelse i gjeldende kommunedelplan for Gystadmarka. B3 er oppført med tre nye boligblokker med tilhørende atkomstveg, garasjeanlegg og utomhusarealer. Varsel om oppstart av detaljreguleringsplanarbeid er blitt sendt ut for B1( ), B4 er under utbygging med konsentrert småhusbebyggelse. Utbyggingsavtale Felt B2 har oppfylt sine krav iht. utbyggingsavtalen, og avtalen ble slettet desember BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Reguleringsformål Planforslaget omfatter byggeområder for blokkbebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer, atkomstveger og parkeringsanlegg. Illustrasjonsplan utarbeidet for prosjektet viser ca. 100 leiligheter i varierende størrelse fordelt på 4 blokker/leilighetshus i 4 etasjer, med en tilbaketrukket 5. etasje. I tråd med reguleringsbestemmelsene trappes bebyggelsen ned til 2 etasjer i øst mot SV4. Hoveddelen av parkeringsarealene vil være i en parkeringskjeller, mens noe parkering etableres på bakkeplan. 5.2 Arealstørrelser Bebyggelse og anlegg (pbl 12-5, nr. 1) - Netto BRA bolig 5440 m 2 - Uteoppholdsareal 5930 m 2 - Felles renovasjon på delfelt B m 2 Samferdselsanlegg og infrastruktur (pbl 12-5, nr. 2) - Privat felles atkomstveg 815 m 2 - Parkering 216 m 2 - Parkeringskjeller 2310 m 2 Totalt m Grad av utnytting Boligblokkene i planforslaget viser et samlet netto boligareal på ca m 2. BYA er beregnet til ca m 2, mens netto tomteareal er m 2. % -BYA tilsvarer dermed 31,5 %, og ligger innenfor overordnede reguleringsplan for Gystadmyra som tillater % -BYA opptil 32 %. 5.4 Gesims- /mønehøyde Gesims- og mønehøyder vil forholde seg til overordnede reguleringsplan. 5.5 Atkomst og parkering Området vil ha atkomst fra Myrvegen til Myrsletta (FT1). Kjøreatkomsten er todelt: én er lagt til nordsiden av bebyggelsen frem til gjesteparkering. Den andre hovedatkomsten dreier mot syd og leder ned til et garasjeanlegg plassert under boligene. Garasjeanlegget utarbeides iht. reguleringsbestemmelsenes krav om 1 p- Saksnr ephorte Side 10 av 17

11 plass pr. 60 m 2 boareal. 5 % vil være p-plasser til funksjonshemmede, i tråd med kommunens retningslinjer. Gjesteparkering anlegges på terreng, med antall iht. reguleringsbestemmelsene. Området har i tillegg adkomst til parkering med ca. 4 parkeringsplasser i syd. På vedlagte korrigerte bebyggelsesplan er snuhammeren sydøst i planområdet endret. Plassen er flyttet mot vest, syd for blokk F, og gjort om til en ren snuplass. For sykkel- og gangatkomst etableres det interne atkomstveger som knytter området sammen med delfelt B2.1. Disse atkomstvegene er vist med 3,5 meters bredde og kan derfor også brukes til nødtrafikk. 5.6 Uteoppholdsarealer Reguleringsbestemmelsene for Gystadmyra hjemler krav om 60 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet, hvorav 10 m 2 kan dekkes utenfor planområdet, innenfor planområdet GLB som er regulert til kombinert grendelekeplass og barnehage. Krav til uteoppholdsareal innenfor planområdet utgjør dermed 50 m 2, hvorav 15 m 2 pr boenhet skal opparbeides som lekeareal. Gjeldende krav til uteoppholdsareal innenfor planområdet er dermed 106 x 50 m 2 = 5300 m 2, hvorav 106 x 15 m 2 = 1590 m 2 avsettes til lekeareal. De resterende 10 m2 pr. boenhet dekkes utenfor planområdet, på planområdet GLB. Lekeareal som legges til planområdet GLB utgjør 106 x 10 m 2 = 1060 m 2. Planforslaget innfrir gjeldende krav med ca m 2 uteoppholdsareal innenfor planområdet, hvorav minimum ca m 2 skal opparbeides som lekeareal. Uteoppholdsareal pr. boenhet på selve planområdet utgjør ca. 56 m 2. I beregningen inkluderes privat hage/balkong i tillegg til felles uteoppholdsareal. 5.7 Utforming av bebyggelse og anlegg Utvikling av blokkbebyggelse er i samsvar med overordnet reguleringsplan. Bygg plasseres ut mot tilliggende veger og grøntområder slik at det oppnås preg av kvartalstruktur og fasadeflukt, uten at det blir karrébebyggelse, jfr i reguleringsbestemmelsene for Gystadmyra. Bygg F og G er plassert mot vest og bygg E og H er plassert mot nord. Bygningens høyder trappes ned til to etasjer mot øst iht. overordnet reguleringsplan. Tegningene viser svalgangsblokker med sentralt plasserte trappe-/heistårn og rømningstrapper i hver ende. Svalgangene medfører at selv små leiligheter kan utformes som gjennomgående, og få lysinnslipp og utsikt fra begge sider. I tillegg innbyr svalgangsløsningen til mer sosial kontakt med naboer. For å forsterke dette blir det foreslått å utstyre svalgangene med utvidelser i form av utenpåhengte balkonger. Disse kan brukes av beboerne til uteopphold f.eks. i perioder hvor det ikke er sol på egen balkong, eller for å holde utkikk med barn som leker på uteoppholdsarealene. Bygg F og G har private balkonger som er orientert mot vest, mens de private balkonger for bygg E og H er orientert mot sør. Blokkene er plassert slik at de deler opp fellesarealene i to atskilte områder. På denne måten skaper bebyggelsen mer skjermede uteoppholdsarealer. Plassering og utforming sikrer gode forbindelser mellom områdene. Saksnr ephorte Side 11 av 17

12 5.8 Solforhold Sol- og skyggeanalysene som er gjort av tiltaket viser at uteoppholdsarealene vil ha gode solforhold fra morgen til ettermiddag. De private balkongene som vender sør vil ha sol fra morgen til sen ettermiddag, mens balkongene som vender mot vest har sol fra tidlig ettermiddag og utover kvelden. Sol- og skyggeanalysen viser at tiltaket vil ha minimale konsekvenser for solforholdene i omkringliggende bebyggelse. Gjennomførte sol-/skyggeanalyser, ref. vedlegg , illustrerer solforholdene for følgende dato og klokkeslett: 21. mars, 1. mai, 1. juni, 1. juli og 22. september kl. 0900, 1200, 1500, 1800 og Tidspunktene for sol/skygge på uteoppholdsarealene, de private balkongene samt nabobebyggelse og friområdet SV4 i øst er: Kl Kl Kl MARS MAI JUNI JULI SEPTEMBER Sol på SV4 og nabobebyggelsen i øst. Skygge på de private balkongene mot vest. Noe sol på de balkongene som vender sør. Sol på uteoppholdsarealene. Sol på SV4 og nabobebyggelsen. Skygge på de private balkongene mot vest, sol på de som vender sør. Sol på størstedelen av uteoppholdsarealene. Sol på SV4 og nabobebyggelsen. Sol på de private balkongene. Rundt halve uteoppholdsarealet mot nord er skyggelagt, mens utearealet mot sør har ingen skygge. Kl SV4 er delvis skyggelagt. Bebyggelsen kaster skygge på den nordligste husets hage. Sol på de fleste balkongene. Skygge på de nederste balkongene i blokk E og H. Bebyggelsen kaster lenger skygger og kun uteoppholdsarealet lengst sør har sol. Sol på SV4 og nabobebyggelsen. Sol på de fleste balkongene, noe skygge på de nederste balkongene i blokk E og H. Sol på størstedelen av uteoppholdsarealene. SV4 er delvis skyggelagt. Bebyggelsen kaster skygge på den nordligste husets hage. Sol på de fleste balkongene. Skygge på de nederste balkongene i blokk E og H. Bebyggelsen kaster lenger skygger og kun uteoppholdsarealet lengst sør har sol. Kl Solen har gått ned. Mindre deler av nabobebyggelsen er skyggelagt. Skygge på større deler av SV4. Skygge på noen balkonger i de nederste etasjene. Bebyggelsen kaster lenger skygger og mindre deler av uteoppholdsarealet har sol. Sol på nabobebyggelsen med unntak av én hage. Skygge på større deler av SV4. Skygge på noen balkonger i de nederste etasjene. Bebyggelsen kaster lenger skygger og mindre deler av uteoppholdsarealet har sol. Solen har gått ned. Saksnr ephorte Side 12 av 17

13 A G H B F E C D A G H B F E C D Figur 4. Eksempler fra sol- og skyggeanalysen 5.9 Vann, spillvann og overvann Jfr. 2.3 i Kommunedelplanen for Gystadmarka skal forvaltning av overvann bygge på prinsippet om lokal overvannshåndtering. Så langt det er mulig skal denne type avløpsvann infiltreres i grunnen. Overskuddsvann/flomvann kan føres ut av området iht. overordnet rammeplan for vann- og avløpsanlegg for Gystadmyra. Både overvann og drensvann forutsettes behandlet på en slik måte at det ikke direkte eller indirekte påfører andre eiendommer ulemper. Det er etablert overvannskanaler og grøfter rundt tomta. På grunn av høy grunnvannstand heves uteoppholdsarealene ca. 1 m, iht. krav/anbefalinger gitt etter geoundersøkelsene i området. VA-planer for ny bebyggelse forutsettes utarbeidet iht. gjeldende VA-norm og skal behandles av kommunens VARV-enhet. Saksnr ephorte Side 13 av 17

14 5.10 Avfallshåndtering Iht. kommunens krav vil avfallshåndtering bli ivaretatt av delvis nedsenkede Moloktanker. Disse er plassert nord for bygg G og sørvest for bygg F Energiløsning, fjernvarme I følge konsekvensutredning og ROS-analyse for Gystadmarka har konsesjonæren, Hafslund fjernvarme, besluttet å stanse videre utbygging av fjernvarmenettet i Jessheim-området grunnet at det ikke er økonomisk lønnsomt. Det er derfor ikke mulig å koble seg til fjernvarmenettet. Et sannsynlig alternativ kan være luft til vann- varmeløsning Tilgjengelighet Alle boliger er utformet etter krav om tilgjengelighet iht. TEK10, Utearealer utformes etter krav om universell utforming, og tilrettelegges med trinnfri atkomst og jevnt og sklisikkert underlag. Hovedinngang utformes trinnfri. HC-atkomst til boligene gis også fra garasjeanleggene under bebyggelsen Forhold for barn Planforslaget viser bebyggelse med felles uteoppholdsareal på 5900 m 2, hvorav reguleringsbestemmelsene for Gystadmyra sikrer opparbeidet lekeareal på ca m 2. Lekearealet vil bli fordelt forholdsmessig mellom de to tunene, slik at det blir to større lekeplasser innenfor planområdet. Uteoppholdsarealene har gode solforhold fra morgen til kveld. Lekearealene blir plassert på nordlig del av uteoppholdsarealene, der det er best solforhold på ettermiddagen. Etter endt arbeidstid rundt kl trekker de minste barna vanligvis innendørs, mens de større barna har mulighet for å forflytte seg på uteoppholdsarealene etter sola utover ettermiddag og kveld. Bygg A-D har tilstrekkelig med uteoppholds-/lekeareal innenfor B2.1. Det legges imidlertid opp til at alle beboere innenfor felt B2 kan benytte seg av lekearealene på hele planområdet. Dersom beboerne fra blokk A og B vil benytte seg av lekearealene på B2.2 vil de imidlertid måtte krysse en intern adkomstveg m/parkering Denne adkomstvegen er for beboerne i blokk A-D og bilene vil derfor holde lav fart. I tillegg er det regulert til grendelekeplass med ballplass i planområde GLB, i direkte tilknytning sør for området. Bebyggelsen med uteoppholdsarealer åpner seg mot øst, og gir direkte tilknytning til friluftsområdet SV4 med tilhørende gangveg og turstier. Eksisterende gangvegsystem/fortau gir trygg og sikker skoleveg. 6.0 ILLUSTRASJONSPLAN Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. De viste blokkene omfatter et samlet netto boligareal på ca m 2, fordelt på ca. 100 boliger. Garasjeanlegget er dimensjonert i henhold til overordnet reguleringsplan som krever en parkeringsplass pr. 60 m 2 boareal. Saksnr ephorte Side 14 av 17

15 7.0 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser ift. overordnede planer og mål Planforslaget er i tråd med gjeldende kommunedelplan samt reguleringsplan for Gystadmarka. Konsekvenser for natur og miljø Arealbruk Planområdet er et skogbevokst myrområde, og i dag ikke tilrettelagt for bruk. Dagens arealbruk endres i tråd med gjeldende kommuneplan og kommunedelplan for Gystadmarka. Støy og forurensing Det vil genereres støy og utslipp av normal trafikk til og fra byggeområdet. Det er vurdert at planområdet ikke vil bli utsatt for trafikkstøy over grenseverdier T Planlagt tiltak vil ikke generere støy utover ordinær støy fra trafikk til boligene. Dette er ytterligere beskrevet i vedlagt ROS-analyse. Landskap Tiltaket er ikke vurdert til å medføre negative konsekvenser med hensyn til landskap. Omkringliggende områder er under utbygging, og planforslaget forventes derfor å bli omkranset av ny bebyggelse mot sør, vest og nord. Mot øst vil bebyggelsen bli skjermet av det planlagte vegetasjonsbeltet med tilhørende stier og friluftsområder. Sol og skygge Bebyggelsen er trukket mot nord og vest på tomten for å skygge minst mulig for naboeiendommene i øst langs Bråtestien. Slagskygge fra bebyggelsen vil i liten grad påvirke denne bebyggelsen. Det henvises til vedlagte solanalyser og pkt. 5.8, hvor dette er ytterligere gjort rede for. Kulturmiljø/vern Det er ikke registrert sjeldne arter eller naturverninteresser innenfor planområdet. Tiltaket medfører ingen konflikt med naturmangfoldloven. Samfunnsmessige konsekvenser Antall boliger Tiltaket omfatter ca. 100 leiligheter fordelt på 4 blokkbebyggelser. Offentlig og privat service Tiltaket er i tråd med gjeldende kommuneplan, og vil bidra til planlagt befolkningsvekst i området. Planforslaget tilstreber høy grad av utnytting i tråd med kommunedelplan for Gystadmarka. Tiltaket forventes å ha en positiv effekt på næringsvirksomheten i området pga. økt etterspørsel etter varer og tjenester. Tiltaket vil også føre til økt etterspørsel og bruk av tjenester knyttet til helse, omsorg, undervisning og infrastruktur. Gystadmarka Skole er bygget ut og en ny ungdomsskole er under utbygging for å møte den økte etterspørselen. Saksnr ephorte Side 15 av 17

16 Friluftsliv og folkehelse Uteoppholdsarealer iht. planforslaget vil gi barn og voksne tilgang på felles samlingssteder for lek og opphold. Dette vil føre til både planlagte og tilfeldige møter, som kan bidra til å fremme samhold og miljø blant beboerne. Alle uteoppholdsarealene på hele B.2 er tilgjengelig for beboerne. Dermed er det mulig å forflytte seg på de ulike uteoppholdsarealene for å få sol hele dagen/kvelden om ønskelig. Forslaget bidrar til opparbeiding av sti/gangvegsystem som gir god tilgang innad i Gystadmyra og til naturen omkring. Dette gir gode rekreasjonsmuligheter i form av tur- og joggeløyper. Planforslaget ligger i gangavstand til skole, kollektivtilbud og sentrumsfunksjoner, og tilrettelegger derfor for redusert bilbruk og økt fysisk aktivitet. Trafikk Jfr. Konsekvensutredning og risiko- og sårbarhetsanalyse for Gystadmarka foreslås det ingen tiltak som tilsier vesentlige endringer i estimert trafikkforhold. Det legges til rette for at en størst mulig andel av trafikkveksten skal tas i form av kollektivtrafikk og av gående og syklende. Planområdet ligger utenfor gul sone og forventes derfor ikke å være sjenert av støy og luftforurensing. Fremdrift Boligbyggeprogrammet legges til grunn for utbygging. Det tas sikte på at tiltaket bygges ut i to trinn: byggetrinn 1 omfatter blokkene E og F med tilhørende garasjeanlegg og uteoppholdsarealer, mens byggetrinn 2 omfatter blokkene G og H med tilhørende garasjeanlegg og uteoppholdsarealer. Juridiske konsekvenser Avklares i forbindelse med behandling og gjennomføring av planen. Konsekvenser for barn og unge Området er i dag lite tilgjengelig og ikke registrert med lek/rekreasjonsverdi. En ny bebyggelse er derfor ikke forventet å medføre ulemper for barn og unge i forhold til eksisterende tomt. I tråd med overordnede reguleringsbestemmelser vil det innenfor planområdet etableres lekeplasser samt trygge stisystemer for gående/syklister i nær tilknytning til bebyggelse og uteoppholdsarealer. Planforslaget viser utbygging som gir ca m 2 felles grøntområder med krav til opparbeidet leke-/oppholdsareal samtidig med boligene. Utbyggingen bidrar også til opparbeidelse av allerede regulert grendelekeplass innenfor planområdet GLB, som har et areal på m 2. I gjeldende regulering er planområdet GLB avsatt til kombinasjonsformål med grendelekeplass og barnehage. Ferdig utbygget boligområde synes derfor å ha kvaliteter som bidrar positivt til å gi barn og unge et godt oppvekstmiljø. Universell utforming Utbyggingen av området vil følge gjeldende lover og forskrifter for universell utforming og tilgjengelighet. Risiko og sårbarhetsanalyse Det vises til overordnet ROS-analyse for felt B2. Saksnr ephorte Side 16 av 17

17 8.0 TILHØRENDE DOKUMENTER Planmateriale: 1. Plankart i sosiformat, datert Plankart med sosikoder i pdf- format, datert Situasjonsplan i pdf- format, datert Forslag til planbestemmelser 5. Illustrasjoner: 5.1 Landskapsplan- bebyggelsesplan 5.2 Plan 1. etasje 5.3 Snitt A-A og B-B 5.4 Fasader Sol- og skyggediagrammer Visualiseringer Øvrige vedlegg: 7. Referat fra forhåndskonferanse 8. Kopi av mottatte tilbakemeldinger på kunngjøring fra: 8.1 Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Ruter AS, datert Ullensaker Kommune, datert Hafslund Nett AS, datert Statens vegvesen, datert Akershus Fylkeskommune, datert Kopi av geoteknisk rapport, Multiconsult 10. Kopi av ROS-analyse 11. Kopi av Lydteknisk rapport blokk A og B, Brekke Strand 12. Kopi av Premissrapport Akustikk, blokk C og D, Brekke Strand Saksnr ephorte Side 17 av 17