Avtale om Teknisk ettersyn, Vaktmestertjenester og Grøntarbeider

Transkript

1 Avtale om Teknisk ettersyn, Vaktmestertjenester og Grøntarbeider Fellesarealene er gangveier mellom blokkene, trappehus, svalganger, utomhus fellesarealer samt takene. I vedlegg 1 er uteområdene avmerket og avgrensing mot Løren Velforening og Sameiet Lørenkvartalet angitt. Bruksrett og vedlikeholdsansvar for de tre lekeplassene på området er overført Løren Velforening. A. OPPGAVER SOM OMFATTES AV AVTALEN A1. TEKNISK ETTERSYN Teknisk inspeksjon og kontroll av tekniske anlegg. Tjenesten utføres som avmerket og beskrevet i FDVdokumenter fra utbygger : - Luftbehandlingssystemet - rutinemessig kontroll - Fjernvarmesystemet tilsynsrutine for sekundærsiden - Elektrisk anlegg visuell kontroll - Test av brannanlegg visuell kontroll av brannpaneler og månedlig funksjonskontroll av trykksettingsvifter - Nødlysanlegget, visuell kontroll og utbedring Tjenestene skal rapporteres utført og avvik registreres i Lørenplatåets HMS-system. A2. VAKTMESTEROPPGAVER Hovedformålet med vaktmestertjenesten er at sameiets områder skal framstå som ryddige og presentable og at vaktmestertjenesten gjennom å ta initiativ og å være proaktive bidrar til et godt bomiljø. Vaktmestertjenesten utføres etter frekvenser angitt i vedlegg 2. I tillegg til oppgavene i vedlegg 2 omfatter tjenesten også: - Oppfølging av leverandører (ta imot og vise til rette sted) og formidling av nøkler - Småreparasjoner og mindre vedlikeholdsoppgaver - Takinspeksjoner - Feiing av trapper og utearealer - Rapportering av skader på eiendommen og dens installasjoner A3. GRØNTARBEIDER Leverandøren skal utføre grøntarbeider på eiendommen i.h.t. FDV utomhusanlegg og omfatter: - Beskjæring og stell av planter - Luking og sprøyting mot ugress - Nyplanting etter avtale med styret Nyplanting og beskjæring skal utføres etter anvisning og oppfølging av fagfolk. A4. SNØBRØYTING Hverdager mellom kl. 07:00 og 20:00: - Manuell snømåking av inngangspartier, trapper og ramper - Maskinell brøyting (pick-up/traktor) av gangveier mellom husene Beredskap i helger og helligdager i perioden fra 15. nov 15. mars:

2 - Manuell snømåking som over utføres tidlig første virkedag etter snøfall i helger/helligdager - Maskinell brøyting som over på lørdag, søndag og på helligdager utføres ved minimum 5 cm snøfall Manuell måking og maskinell brøyting på hverdager er inkludert i månedlig fastpris. Maskinell brøyting i helg faktureres som maskin m/fører etter medgått tid og gjeldende overtidssatser. A5. DRIFTSASSISTANSE 24 T Avtale om 24 t Driftsassistanse gir Styret i Sameiet rett til å rekvirere bistand fra Selvaag Eiendom AS v/vaktmestertjenesten ut over ordinær arbeidstid.. B. HONORAR REGULERINGSBESTEMMELSER Timefakturering etter denne avtalen er begrenset til: a. Maskinell snøbrøyting på lørdag, søndag og helligdag b. Manuell måking av trapper og gangveier på lørdag, søndag og helligdag c. Ishakking og salting av trapper/gangveier når behovet oppstår helst før snøfall eller etter snøfall på lørdag, søndag og helligdag d. Gebyr pr. utrykning og timeforbruk utover 1 time ved utrykning utenom ordinær arbeidstid i henhold til avtalens pkt. A5. e. Deltakelse på styremøter og på beboer-, sameiermøter f. Forhåndsavtalte oppgaver som ikke er omfattet av avtal Vedlegg 1: Kart over uteområdene og avgrensning mot Velforeningen og de andre sameiene. Vedlegg 2: Oppdragsliste med frekvenser for vaktmestertjenesten Vedlegg 3: Drift og vedlikehold - utomhusanlegg

3 Vedlegg 1: Kart over området med avgrensing mot Løren Velforening og andre sameier

4 Vedlegg 2 OPPDRAGSLISTE MED FREKVENSER FOR SAMEIET LØRENPLATÅET Definisjoner av frekvens: F = Fortløpende 1xD = Daglig 1xU = 1 gang pr. uke (hver torsdag) 2xU = 2 ganger pr. uke 1xM = 1 gang pr. måned (siste torsdag i måneden) 2xM = 2 ganger pr. måned = 1 gang annenhver uke A1. TEKNISK ETTERSYN I henhold til FDV mottatt fra Selvaagbygg. - 1xM Kontroll av orden i hovedtavlerom (spesifiseres i avtalen av hensyn til deling med Kvartalet) - 1xM Kontroll av kundesentral fjernvarme (spesifiseres i avtalen av hensyn til deling med Kvartalet) - 1xM Sjekk av utskrifter på nødlyssentral, utbedring og sjekk/utbedring av nødlys (spesifiseres i avtalen av hensyn til deling med Kvartalet) - avtale Filterskifte fjernvarme (på timebasis, spesifiseres på faktura av hensyn til deling med Kvartalet) A2. VAKTMESTERTJENESTER Faste rutiner: - F Skifte defekte lyskilder i oppgangene og bodene der behov er meldt via e-post i henhold til rutine beskrevet i Lørenplatåets HMS-system - 2xU Inspeksjon, søppelplukking utvendige fellesareal og fjerning av oppslag på ytterdører - 2xU Holde orden i områdene for avfallshåndtering og fjerne hensatte gjenstander - 1xU Skifte defekte lyskilder utvendig - 1XU Maskinell feiing av gangveier i sameiet (ikke vinter) - 2xM Feie alle inngangspartier utvendig, løvblåser akseptert hvis det utføres rett i forkant av maskinell feiing og ikke før kl 1000 på formiddag - 1xM Kontroll av rømningsveier i.h.t. egen instruks (rapport legges inn i HMS når utført) - 1xM Visuell kontroll av at alle brannmeldere/nødåpnere har intakt plombe og evt. utbedring. - 1xM Inspeksjon og søppelplukking innvendige fellesarealer - 1xM Kontroll, smøring og justering av dører, låser og dørpumper - behov Rapportere skader på eiendommen og installasjoner Enkeltoppdrag som varsles på e-post + evt. mobil og kvitteres ut i Lørenplatåets HMS-system når utført: - Vår Åpne utekraner når faren for frost er over - Vår Stenge varmekabler i nedløpsrør maks. en måned etter at de ble slått på - Vår Skru av varmekabel i aquadren når faren for frost er over - Vår Rengjør aquadren uten å skade varmekabler - Vår Inspisere alle tak for skader, rense sluk og vaske vekk belegg/grønske der vann står - Vår Inspisere alle tak for løse beslag og eventuelle hull i membran - Høst Stenge utekraner når fare for frost - Høst Skru på varmekabel i aquadren når fare for frost - Høst Rengjør aquadren uten å skade varmekabler - Høst Inspisere alle tak for skader, rense sluk og vaske vekk belegg/grønske der vann står - Høst Inspisere alle tak for løse beslag og eventuelle hull i membran A3. GRØNTARBEIDER (Varsles på e-post + evt. mobil og kvitteres ut i Lørenplatåets HMS-system når utført): - Vår Gjødsling og kalking av plantefelt - Sommer Gjødsling og kalking av plantefelt - Vår Fjerning av vinterbrekkasje i plantefelt - Vår Toppbeskjære skudd på busker i bedd/ klippe stammeskudd på trær etter veiledning fra fagfolk.

5 - Høst Toppbeskjære skudd på busker i bedd/ klippe stammeskudd på trær etter veiledning fra fagfolk. - 1XU el. v/behov Klippe plen - 2xM Kanting av plen - 2xM Sprøyting/luking ugress - Vår Gjennomgang av FD dokumentasjon (vedlegg 3) nødvendig hver vår for å planlegge sesongen.

6 Vedlegg 3: DRIFT og VEDLIKEHOLD - UTOMHUSANLEGG LØRENPLATÅET Innhold: -Innledning -Skjøtsel av grøntanlegg -Skjøtsel av veier og plasser -Skjøtsel av utstyr -Snøbrøyting -Vedlegg 1. Skjema for arbeid gjennom året 2. Dokumentasjon for lekeapparater, lys og benker og bord 3. Utomhusplaner: Oversiktplan og planteplan Innledning Denne manualen er utformet slik at et boligsameie kan benytte den som arbeidsinstruks for egeninnsats eller dugnad, men er også som retningsgivende arbeidsbeskrivelse for vaktmester eller ekstern driftsorganisasjon. Beskrivelsen omfatter primært drift av grøntanlegg med beskrivelse av arbeidsoperasjoner og tidsangivelser. Rutinemessig tilsyn og vedlikehold av veier og plasser samt vedlikehold av utstyr er listet opp. Informasjonen er, ved siden av firmaerfaringer, hentet fra Norsk Standard 3420, Hageselskapets kunnskapsbase, samt innspill fra leverandører av materialer og planter. Manualen er tenkt til internt bruk av as Selvaagbygg og våre kunder og det anmodes om ikke å kopiere til eksternt bruk uten etter forespørsel og godkjenning. SKJØTSEL AV GRØNTANLEGG Formålet med å drive skjøtsel av grøntanlegget er, foruten det opplagte i å ha vakre, velstelte omgivelser, blant annet å invitere til bruk og å unngå at man må anlegge på nytt på grunn av forfall. I tillegg er det et faktum at et velstelt anlegg erfaringsmessig er mindre utsatt for hærverk enn et anlegg i forfall. Hovedregelen for alle deler av grøntanlegget er at det skal fremstå som friskt, i god vekst og uten forhold som kan være til fare for de som bruker og oppholder seg i anlegget. Søppel, avfall og døde plantedeler henslengt i grøntområdene bør av hensyn til helhetsinntrykket fjernes fortløpende. I det etterfølgende er det i noen sammenhenger beskrevet dosering av kunstgjødsel. Vel kompostert naturgjødsel kan med fordel erstatte kunstgjødsel i plantefelt, rundt trær og generelt på steder der folk ikke normalt oppholder seg. Nedenfor er listet opp en del aktuelle vegetasjonstyper, hvilken kvalitet de skal ha og hvilke tiltak som kan benyttes i vedlikeholdet. Gras Grasarealene skal være frodig grønne, men det tolereres at en vesentlig del av vekstene består av planter som går under betegnelsen ugras. De skal tåle en del slitasje som følge av aktivt friluftsliv. Graset skal ikke være lavere enn 5cm og ikke høyere enn 12cm. Noe mose aksepteres. Mose gjør plenen mindre slitesterk, kalking vurderes i forhold til bruksintensiteten.

7 Det gjødsles normalt om våren med 5-8 kg fullgjødsel pr. 100m2 og så vedlikeholdsgjødsling i juli/august med 3 kg kalksalpeter pr. 100m2. Det vannes grundig etter gjødslingen, eller det gjødsles i regnvær. Kalking utføres ved behov og eventuelt etter jordanalyse. Grasplanter er ikke spesielt kravstore men har best vekst når jorda er svakt sur. PH 5,5-6,5 Gjødselen må ned på bakken, ikke bli liggende på blader. Dette kan gi sviskader. Ved vanning i tørre perioder er det viktig at man heller vanner sjelden og grundig enn ofte og lite. Ved rotbløyte vil grasrøttene søke nedover og gresset tåler bedre tørke. Dersom man lar grasklippet ligge etter klippingen forsvinner det raskt ned i jorda og blir tilbakeført som næring. Bio-klippere finhakker grasklippet og blåser det ned til røttene slik at næringen fort tilbakeføres og grasklippet ikke blir liggende synlig. Det er spesielt viktig at den siste klippingen om høsten ikke er for kort. Graset overvintrer bedre med litt lengde. Busker Sammenhengende, helhetlige grupper av busker som har til hovedformål å skape rom, avgrense arealer og skape le. Ugras tolereres i ubetydelig grad. Nødvendig gjødsling og kalking foretas slik at buskene fremstår som frodige og i god vekst / utvikling. Når plantefeltet er sammenvokst foretas beskjæring i utgangspunktet hvert år. Beskjæringen skjer ved at man tar ut de eldste, groveste greinene i hver busk helt nede ved roten i tillegg til skadde og døde greiner. Man toppbeskjærer normalt aldri frittvoksende busker. Det er vesentlig at plantene i buskfeltet vokser sammen slik at de danner en tett bestand som ikke slipper lys ned på bakken. Når sammenvoksningen er ferdig, vil ikke frøugras ha forutsetninger for å spire inne i buskfeltet og behovet for vedlikehold og vanning blir betydelig redusert. Trær Tre eller tregruppe der kronen får lov å utvikle seg fritt og naturlig for arten. Trærne skal gjødsles og kalkes slik at de fremstår som frodige og i god vekst. Foryngelses- og vedlikeholdsbeskjæring utføres etter behov. De fleste trær tåler beskjæring best i hvileperioden om vinteren. Enkelte arter kan blø kraftig etter beskjæring. De beskjæres, i den grad det er nødvendig, i siste halvdel av august / første halvdel av september. På andre tider av året kan beskjæring skade treet betydelig. Trærne dette gjelder er først og fremst kirsebær. Åpen jord, kompost eller bark rundt trestammen gir bedre vekst. Grasdekket har tett og effektivt rotnett og fanger opp mye av vannet og næringen som ellers ville sivet ned til trerøttene. Treoppstøtning: Oppstøttingen skal i prinsippet bare stå til treet er vel etablert og står trygt ved egen hjelp. Som regel i ca 3 år. Se til at oppbindingen er i orden jevnlig. Gnaging i barken må unngås. Sjekk også en gang i løpet av vinteren. Trær trenger mye vann! Trær i etableringsfasen har et svært begrenset rotnett og trenger ofte vanning, i størrelsesorden liter pr vanning pr. tre. I sterk sol kan man også med fordel dusje kronen for å begrense uttørkingen. Barkdekke Bruk av barkdekke som dekke krever ekstra tilførsel av næring fordi bakteriell nedbryting av dekkmaterialet forbruker næring som plantene ellers ville kunne bruke. Furubark brytes langsommere ned og er mindre veksthemmende for plantene enn granbark. Furubark skal benyttes. Bark må ikke legges helt inntil stammen på trær, men det skal ligge et lag med bark rundt treet. Det benyttes furubark. Som et alternativ til bark, kan man bruke kompost som topplag til busker og trær.

8 Sprøyting: For å bruke profesjonelle sprøytemidler skal man være sertifisert ved landbrukstilsynet. Sprøyting mot ugras i grus- og vegetasjonsområder kan utføres om våren etter at ugraset har spirt, men før busken har fått blader. Roundup tar knekken på de fleste planter i vekst. Får man f.eks Roundup på bladene på en busk, dør den! Rotugras som kommer opp gjennom barkdekket i et plantefelt kan sprøytes enkeltvis med en dusjflaske. Vanlige rotugras er tistel, hestehov, skvallerkål og kveke. I plen er disse ugrasene ikke noe problem: Regelmessig klipping tretter dem ut og de forsvinner. Ettårig ugras, også kalt frøugras, og gras i plantefelt fjernes ved å luke. Eksempler på ettårig ugras er burot, høymole, balderbrå. Bark og kompost inneholder spirehemmende stoffer som reduserer behovet for luking av frøugras. SKJØTSEL AV VEIER OG PLASSER Veier og plasser med faste belegninger, betong og asfalt trenger normalt kun skjøtsel i form av feiing/spyling og fjerning av søppel ved behov. Spesielt om våren må strøsand/grus fjernes. Det må ikke brukes kombinerte børste-/sugemaskiner på belegningsdekker, de fjerner fugematerialet mellom steinene og belegget blir ustødig. I så fall må det etterfylles med fugemasse. Renner og overvannssluk i tilknytning til veier og plasser ettersees slik at ikke løv,grus, søppel eller is hindrer avrenning. De bør spyles jevnlig. Eventuell tømming av sandfang utføres når behovet melder seg. HUSK: Pass på å ikke ødelegge varmetrådene i rennene når det vedlikeholdes. SKJØTSEL AV UTSTYR Benker, bord, løst utstyr Benker og bord leveres i Royalimpregnert furu og varmforsinket stål. Andre elementer av tre leveres ubehandlet og kan beises om ønskelig. Vedlikeholdet vil da være eventuell vedlikeholdsbeising og etterstramming av bolter og beslag. Det bør etterstrammes av stålvaiere til klatreplantene jevnlig. Lekeplassutstyr Ansvaret for ettersyn og vedlikehold av lekeapparater og lekeområder påhviler eierne. Ettersyn av lekeapparatene skal foretas minst en gang hver måned. For å opprettholde en best og størst mulig sikkerhet, må feil, hærverk og mangler utbedres med en gang. Det skal også foretaes en kontroll av ekstern kontrollør en gang i året. For øvrig henvises til: FOR nr 703: Forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr som bl. a. kan finnes under SNØBRØYTING Det må ikke deponeres snø på betongdekkene pga av tyngden på snølasten. For øvrig vil det være opp til sameiene å avgjøre hvor store deler av plassarealene som skal brøytes utover nødvendige arealer for nyttetransport. Salt kan benyttes, men man skal være klar over at en del planter har liten toleranse for salt og derfor begrense bruken der det er fare for at saltet kan infiltrere i plantefelter. Lørenplatået Selvaagbygg