NOTAT SAMLEDOKUMENT FOR HØRINGSUTTALELSER

Transkript

1 NOTAT OPPDRAG Reguleringsplan for OTG - Skeikampen DOKUMENTKODE PLAN-NOT-002 EMNE TILGJENGELIGHET Åpen OPPDRAGSGIVER Olav Thon gruppen OPPDRAGSLEDER Valborg Leivestad KONTAKTPERSON Jarle Brunsell SAKSBEH Christian Trender KOPI ANSVARLIG ENHET 1037 Oslo Areal og utredning SAMLEDOKUMENT FOR HØRINGSUTTALELSER Varsling av planoppstart ble gjort per brev den og ved annonse i Gudbrandsdølen dagningen den Siste frist for å komme med innspill var den I forbindelse med varslingen har det kommet inn 10 uttalelser fra følgende parter: 1. Oppland fylkeskommune 2. Fylkesmannen i Oppland 3. Statens vegvesen Region øst 4. Skei seterlag 5. Høifjellssanatoriet i Gausdal v/ Abdres Smith-Erichsen 6. Erikka Berle Andersen 7. Eidsiva Nett AS 8. Skei golfklubb v/ Morten Sæther 9. Skeikampen Pluss v/ Ivar Rusten 10. Ane Bjørnsgaard og Jan Lenndin 1. Oppland fylkeskommune, mottatt den Fylkeskommunens uttalelse er felles for Regionalenheten og Kulturarvenheten. Regionalenheten tar til etterretning at det ikke kreves KU og forutsetter at kommunen har besluttet det. Regionalenheten har ingen merknader til foreslåtte formålsendringer, men gjør oppmerksom på at det må settes en grense for etablering av detaljhandel/kjøpesenter på 1500 m 2 BRA, for å være i samsvar med fylkesdelplan for lokalisering av varehandel. Regionalenheten kommenterer at det ikke er oppgitt om det gjelder detalj- eller områderegulering. De mener det vil være en fordel om planen ikke blir en ren flateregulering, men legger til rette for å styre de bebygde strukturene, vegsystem og grønnstruktur. Regionalenheten mener det er viktig å legge til rette for en høy utnyttelse i senterområdet og at det ikke bør reguleres enkeltstående hytter. Sambruk av parkeringsplasser og muligheten for å legge parkering under bakken bør vurderes. Gjennomgående skiløyper og gangveger som knytter området sammen med naboområder må ivaretas og få hensiktsmessige traseer. Universell utforming bør legges til grunn så langt som mulig. Avslutningsvis minner Regionalenheten om offentlige plankrav. Kulturarvenheten kommenterer at planområdet for en stor del er befart tidligere i forbindelse med reguleringsplan for Sør-Skei og at det ikke ble funnet automatisk fredete kulturminner. REV. DATO BESKRIVELSE UTARBEIDET AV KONTROLLERT AV GODKJENT AV MULTICONSULT Storgata Fredrikstad Tlf NO MVA

2 Kulturarvenheten sier det ikke er behov for ytterligere registreringer på planområdet jf. kulturminnelovens 9, men minner om kulturminnelovens 8. Fylkeskommunens innspill tas med i det videre planarbeidet. Overordnede løypeforbindelser søkes opprettholdt, parkering foreslås lagt under bebyggelsen der det er mulig. 2. Fylkesmannen i Oppland, mottatt den Fylkesmannen kommenterer at oppstartsvarselet er mangelfullt og mangler planskjema. Det etterlyses en presisering av hvilke endringer planforslaget vil medføre i forhold til kommunedelplanen og det etterlyses en begrunnelse som redegjør for hvorfor det ikke er krav til konsekvensutredning. Fylkesmannen sier at arealene stort sett er avsatt til erverv og vurderer at verken bolig, annen offentlig privat tjenesteyting eller konsentrert fritidsbebyggelse er i tråd med arealbrukskategorien. Det kommenteres også at varselet ikke synligjør hvor store arealer som er tenkt benyttes til de ulike formålene. Fylkesmannen minner om krav til konsekvensutredning gjelder detaljreguleringer på mer enn 15 daa som omfatter nye områder til utbyggingsformål og at det samme gjelder detaljreguleringer som innebærer endring av kommunedelplan dersom endringen omfatter mer enn 15 daa, jf. veiledningsnotat fra KMD av 6. november Avslutningsvis minner Fylkesmannen om faglig veiledning, planskjema og oversendelse av kart til statens kartverk. Vi beklager at vi glemte å legge ved planskjema og at Fylkesmannen således oppfatter varselet som mangelfullt. Vi er i en veldig tidlig fase av planarbeidet og har derfor ikke påbegynt konkrete planer for prosjektet. Oppdatert planskjema vil oversendes ved offentlig ettersyn. Vi har vurdert planarbeidet opp mot forskrift om konsekvensvurderinger og ut fra informasjon på departements hjemmesider. Veilederen det vises til i Fylkesmannens uttalelse støtter opp under våre vurderinger. Planforslaget legger ikke opp til nye utbyggingsområder, men en mindre formålsendring innenfor areal som er avsatt til bebyggelse i kommunedelplanen. Formålsendringen fra reiseliv til konsentrert fritidsbebyggelse skal vurderes I en egen rapport som Gausdal kommune har bedt om, knyttet til reiseliv og konsekvens for samfunn ved endrete krav til utleie av boenheter. Forslagsstiller ser ikke at bolig, annen offentlig privat tjenesteyting er i strid med kommunedelplanen, men skal vurdere dette ytterligere. Kommunedelplanen fra 2010 har avsatt arealer innenfor planområdet til erverv, service, reiseliv og forretning, samt bolig mv. 3. Statens vegvesen, Region øst, mottatt Statens vegvesen kommenterer at planområdet ligger i tilknytning til fylkesveg 337. Vegvesenet opplyser om at fylkesvegen er klassifisert til funksjonsklasse D, lokal samleveg, og at byggegrensen er 20 meter. Dersom området innenfor planavgrensningen bygges ut, vil det føre til økt trafikk til og inne i området. Eksisterende eller eventuelle nye tilknytninger mot fylkesvegen må utarbeides etter vegnormaler. I tilknytning til fylkesvegen må det legges til rette for myke trafikanter, det samme gjelder inne i området. Forslagstillers kommentar Utbygging av arealer som brukes til parkering vil ikke gi økt trafikk. Vegvesenets innspill tas til etterretning og er ivaretatt gjennom planarbeidet PLAN-NOT november 2015 / Revisjon XX Side 2 av 5

3 4. Skei Seterlag, mottatt den Skei seterlag er negative til å regulere bort kravet til utleie og varme senger i Skei sentrum. Seterlaget minner om at reguleringsplanene for Skei har som mål at private og kalde senger skal ligge i utkanten sentrum. I sentrum ønsker de bare varme senger som er kommersielt drevet og de påpeker at dette prinsippet vil brytes ved en omregulering. Seterlaget mener det er avgjørende at arealer med blå farge i kommunedelplanen også i fremtiden skal være blå. Videre mener de at dersom det dagens eier av varme senger ønsker å selge ut sine utleieenheter må en streng utleieklausul følge disse. Utleieklausulen må sikre utleie gjennom bookingselskap i perioder der eier ikke bruker enheten. Utleie vil slik seterlaget ser det sikre aktivitet hele året, noe som vil være viktig for bygda. Nye eiere må akseptere at utleie blir kontrollert. Seterlaget kommenterer videre at utviklingen av Skei skiarena avhenger av at områdets store kommersielle aktivitet videreføres og at bortfall av varme senger vil få negative konsekvenser i forhold til dette. Det påpekes at det er tilstrekkelig med kalde senger på Skei allerede og at disse brukes for lite til at Skei kan være en levende destinasjon. Frivillig utleie har ifølge Seterlaget ikke fungert og er slik de ser det ikke noe alternativ. : Gausdal kommune har bedt om en utredning av samfunnsmessige konsekvenser av at krav til utleieklausul endres. Denne utredningen vil følge planforslaget. 5. Høifjellssanatoriet i Gausdal v/ Andreas Smith-Erichsen, mottatt den Smith-Erichsen kommenterer at det på Skei er stor motstand mot at Olav Thon gruppens ønsker å dele opp sine anlegg og selge det ut til enkeltpersoner og mindre aktører. Smith-Erichsen er også motstander av en slik utvikling og mener det er bedre at anlegget står stengt en tid enn at det deles opp og selges ut. Hvis det deles og selges vil man slik han ser det miste muligheten for å ta det tilbake til kommersiell drift. Smith-Erichsen mener at Skeikampen i praksis vil bli nedlagt som reiselivsdestinasjon dersom man gjør slik OTG ønsker. Smith-Erichsen mener det kan være en løsning å beholde ca. 100 kommersielle enheter i sentrum, eventuelt selge dem med en streng utleieklausul. Hvis dette sikres mener han det kan være mulig å tillate nybygg for fritt salg, uten utleieklausul. Han mener reguleringsfargen må fortsette å være blå, men at det kan være mulig å søke dispensasjon for salg innenfor et definert område der nye leiligheter bygges. Gausdal kommune har bedt om en utredning av samfunnsmessige konsekvenser av at leiligheter selges til enkeltpersoner og at krav til utleieklausul endres. Denne utredningen vil følge planforslaget. 6. Erikka Berle Andersen, mottatt Berle Andersen er negativ til endring av kommunedelplanen og ønsker å beholde området til kommersiell drift. Hun mener dette er i kommunens interesse og viktig for å beholde arbeidsplasser. Videre stiller hun spørsmål ved hensikten bak planarbeidet og hun lurer på hvorfor deres tomt gnr. 22 bnr. 165 ligger i område P PLAN-NOT november 2015 / Revisjon XX Side 3 av 5

4 Hensikten bak planarbeidet er å legge til rette for en økonomisk bærekraftig utvikling av Skeikampen og endre på enkelte parametere som har vist seg ufordelaktig for destinasjonsutviklingen. Disse vil konkretiseres i det videre planarbeidet. Gnr. 22 bnr. 165 er avsatt til parkering gjennom kommunedelplan for Skei. Det legges opp til å videreføre dette i planforslaget. 7. Eidsiva Nett AS, mottatt Eidsiva Nett har lav- og høyspentanlegg, samt rør- og fiberanlegg innenfor planområdet. Dersom planarbeidet medfører økt effektbehov er det ønskelig at Eidsiva Nett blir involvert i en tidlig planfase for å sikre en best mulig løsning. Eventuelle endringer av eksisterende anlegg, eller retablering av nye anlegg bekostes av utbygger etter gjeldende regelverk. Innspillet tas til følge. Det skal tas hensyn til Eidsivas anlegg i det videre arbeidet. 8. Skei golfklubb v/ Morten Sæther, mottatt Skei Golfklubb kommenterer at både hull 11 og 12 på deres anlegg vil bli berørt av ny reguleringsplan. Arealene som blir berørt eies av Olav Thon gruppen og leies ut til golfklubben gjennom Blålyng AS. Golfklubben mener det vil være umulig å erstatte hullene og at en nedbygging derfor vil medføre en kraftig forringelse av banen og av Skeikampen som sommerdestinasjon. Klubben minner om at golf er den viktigste organiserte sommeraktiviteten på Skei og at de er inne i en trend med økende medlemsmasse med stadig flere både fastboende og tilreisende. Det bes om at Gausdal kommune tar hensyn til golfklubbens interesser i det videre planarbeidet. Hull 11 og 12 på Skei golfbane er avsatt til område for fremtidig erverv, forretning, service og reiseliv gjennom kommunedelplan for Skei. Kommunedelplanen legger opp til flytting av disse hullene for å sikre arealer til utbyggingsformål i sentrumsområdet. Det legges opp til en videreføring av kommunedelplanens formål på disse arealene. Forslagsstiller vil kontakte golfklubben for en grundig dialog rundt dette tema før det evt. utarbeides konkrete forslag til endring av golfbanen. 9. Skeikampen Pluss B/A v/ Ivar Rusten, mottatt den Skeikampen Pluss er positive til reguleringsplan for området, men savner en helhetlig plan for hele Skei sentrum. De mener Området rundt Segalstad seter og Thon Hotel Skeikampen bør innlemmes i planområdet. Skeikampen Pluss er fellesorganet for utvikling av Skeikampen med de tilbudene de kan tilby av ikke-kommersiell art, i hovedsak stier og skiløyper. For å kunne utvikle destinasjonen videre er det viktig at det settes av arealer til dette slik at det kan tilrettelegge for en attraktiv destinasjon. Skeikampen Pluss sier det er viktig at reguleringsplanen følger føringene fra strategiplanen fra 2009 og områdeplan for Skei, og at det ikke må reguleres på en måte som undergraver intensjonen i disse planene. Skeikampen Pluss minner om at det er vedtatt en satsning på langrenn i tillegg til alpint og at det i den forbindelse er igangsatt en prosess for å bygge skiarena som tilfredsstiller FIS krav for skiskyting og langrenn. Responsen i markedet har vært god. Bygging av løyper er påbegynt og vil fortsette i Skeikampen Pluss sier den viktigste forutsetningen for arenaen er tilgangen til kommersielle PLAN-NOT november 2015 / Revisjon XX Side 4 av 5

5 senger og det påpekes at det allerede har vært en uheldig reduksjon av disse på grunn av omreguleringen av Austlid Fjellstue. Med bakgrunn i dette mener Skeikampen Pluss det må satses videre på kommersielle senger i Skei sentrum. De mener fritidsboliger for det private markedet bør utvikles på Skeikampen og på Vesleseterområdet der det er store tomtereserver. Skeikampen Pluss sier de har tapt inntekter i forbindelse med omreguleringen på Austlid på grunn av tapt serviceavgift. Et tap som ikke blir dekket opp av bidrag fra private hytteeiere. Ved en videre utvikling på Skeikampen er Skeikampen Pluss avhengige av robuste næringsdrivende, som bidrar til det tilbudet de stiller med. Dårligere fellestilbud på skiløyper og annet tilbud på aktivitet vil gi dårligere salg i alle kategorier på leiligheter, hytter, varesalg og kommersielt salg av varer og tjenester. Vi er åpne for en dialog med kommunen om en helhetlig plan for hele sentrum på overordnet nivå, men pt er det ikke ansett som hensiktsmessig å innlemme et større område som formelt planområde. Gausdal kommune har bedt om en utredning av samfunnsmessige konsekvenser ved endringer i strategier som foreligger pt. Denne utredningen vil følge planforslaget. 10. Ane Bjørnsgaard og Jan Lenndin, Eiere av Bjørnebo (gnr 225, bnr 107), mottatt den Bjørnsgaard og Lenndin er nabo til planområdet og er opptatt av Skei bevarer sitt fjell-, friluftsliv-, sykkel-, langrenns- og alpinprodukt. De ønsker fortetting med kvalitet og at det tas hensyn til barn og unges interesser gjennom at natur, fri- og grøntområder sikres for trygg leik og ferdsel. De er spesielt opptatt av at eksisterende områder for skileik, langrenns- og alpinløyper ivaretas, samt at det sikres planfrie kryss mellom skiløyper/- traseer og vinterbrøytede veier, både eksisterende og eventuelle nye. Sommerstid mener de at det bør sikres trygge leke og friferdselsområder utenfor golfbanen, slik at sommerproduktet for barnefamilier forsterkes. Bjørnsgaard og Lenndin kommenterer at Skei sentrum ligger i «navet» av fantastiske tur- og langrennsrunder i alle himmelretninger og understreker viktigheten av å ivareta å forbedre traseer for langrenn og alpint og at trygge løypetraseer for barn og unge sikres med planfrie kryss med vinterbrøyet vei. Bjørnsgaard og Lenndin sier at mange i dag ønsker tilrettelagte aktivitetsferier og at det derfor er viktig at utviklingen av Skei sentrum inneholder tilrettelegging for aktivitets- og treningsmuligheter ved drift av felles infrastruktur. Velkomstsenteret, Skeikampen + m.fl. bør ivaretas som viktige aktører for dette fremover for å sikre infrastruktur, tilrettelegging for aktivitet og arrangement. Dette styrker Skei som destinasjon sommer og vinter. Det er en målsetning for forslagsstiller å heve kvaliteten på planområdet, både i forhold til estetikk, opplevelser og fellesfunksjoner. Ivaretakelse av langrenns- og alpintraseer er viktig for Olav Thon gruppen og det legges opp til å forbedre dagens anlegg. Øvrige kommentarer kan besvares når forslag til utforming av området er utarbeidet PLAN-NOT november 2015 / Revisjon XX Side 5 av 5