Saksframlegg. Ark.: L Lnr.: 736/19 Arkivsaksnr.: 15/

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: L Lnr.: 736/19 Arkivsaksnr.: 15/ Saksbehandler: Jon Sylte DETALJREGULERING OTG SKEIKAMPEN KLAGE Vedlegg: 1. Klage fra Skeikampen Booking v/marie Louise Lørken Klage fra Martine Enger m.fl Klage fra advokatfirmaet Thallaug ANS på vegne av Marte Granaasen Fougner Kommentar til klagene fra Olav Thon Gruppen Kart som viser reguleringsplan, felt 15 FF/P og eiendom til Enger 6. Kommunedelplan Skei med områdene som klagene gjelder Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Vedtatt reguleringsplan OTG Skeikampen SAMMENDRAG: Det er innkommet tre klager på godkjenning av detaljreguleringsplan OTG Skeikampen. Det klages på at felt 15 FF/P er regulert til kombinert formål fritidsbebyggelse/parkering, i det de ønsker at det skal være ren fritidsbebyggelse. Det klages videre på utnyttingsgraden 10 % BYA. En klage går på høgda på den øverste delen av bebyggelsen, med 5/6 etasjer. Rådmannen kan ikke sjå at det er framkommet nye momenter som tilsier endring av vedtatt plan, og tilrår at vedtaket om godkjenning av planen opprettholdes. SAKSOPPLYSNINGER: Planvedtak Kommunestyret gjorde endelig vedtak om godkjenning av detaljreguleringsplan for OTG Skeikampen den , sak 31/18. Planområdet ligger på Skei i Gausdal kommune. Vedtaket er kunngjort ved elektronisk utsending til partene den , annonse i GD den og utlagt på kommunens nettside samme dag. Klagefristen ble satt til Det kom ikke inn noen klager. I november 2018 tok en av grunneierne innen planområdet kontakt med kommunen for å avklare muligheter for byggetiltak. Grunneieren hevda da å ikke ha mottatt melding om at reguleringsplanen var vedtatt. Etter nærmere undersøkelse i kommunens saksbehandlersystem,

2 kunne det ikke dokumenteres at vedtaket var sendt til denne grunneieren. Det viste seg også at det samme gjaldt flere av partene i saken. Kommunen beslutta derfor å gi ny klagefrist. Brev om dette ble sendt til de grunneiere/parter som det ikke var dokumentasjon for at meldingsbrev var sendt til. Dette brevet ble utsendt elektronisk til disse partene den , og med ny klagefrist Klager Det er ved den nye klagefristen innkommet tre klager: 1. Skeikampen Booking v/marie Louise Lørken, epost den Sitat: «Angående detaljregulering OTG Skeikampen, ref. 15/ , ønsker vi å meddele at vi mener at på område 15 FF/P hvor det er foreslått en %-BYA = 10%, så bør denne økes til minimum 20%. En større utnyttelse av disse tomtene vil være viktig for eierne av tomtene, og det vil heller ikke være til sjenanse for noen at utnyttelsesgraden økes.» 2. Martine Enger, Anette Dyrdal, Per Victor Nordan og Johan Enger, epost den Sitat: «Vi slutter oss til innsigelsene fra Oppland fylkeskommune med flere om bygging av 5/6 etasjers blokker i Skeikampens sentrale møte-, oppholds og aktivitetsområde for barn, skiløpere og gående. Vi gjør oppmerksom å at vi har rettigheter til hytteparkering innenfor planområdet. Vi forutsetter at disse rettighetene kontinueres uendret med ny plan. Vi har også veirett til hyttene gjennom planområdet som må ivaretas under og etter utbygging.» 3. Advokatfirmaet Thallaug ANS v/mari Jøndal Bjertnæs på vegne av Marte Granaasen Fougner, eier av gnr. 225 bnr Brevet er datert , og ble registrert inn hos kommunen den Det vises til at eiendommen er regulert til kombinert fritidsbebyggelse og parkeringsareal, samt at utnyttelsesgraden av tomten er satt til 10 %. Regulering til parkeringsareal rammer Fougner urimelig hardt, da tomten blir båndlagt til mulig fremtidig parkeringsplass. De kan heller ikke benytte tomten til å bygge ny hytte som kan fylle familiens behov. Den eksisterende hytten er 25 m2, og ikke egnet for en familie på syv. De synes det er urimelig i forhold til Fougner at det skal bygges leiligheter på areal som i dag brukes til parkering, mens det settes av areal til nye parkeringsplasser på arealer som utbygger ikke eier. Fougner vil sitte igjen med en eiendom som er mye mindre verdt. De synes ikke det er urimelig å kreve at Olav Thon Gruppen selv må sørge for nok parkeringsareal på egen eiendom. De bemerker også at det bør kreves at muligheten til å bygge parkeringsplasser under bakkenivå utnyttes før arealer til andre grunneiere båndlegges. De ber om at Fougners eiendom tas ut av planen eller i sin helhet reguleres til fritidsformål. Hele brevet ligger som vedlegg til saka. Tidligere behandling

3 Den første reguleringsplanen for Skei sentrum vi er kjent med ble stadfesta av fylkesmannen den Arealet der Fougner nå har sin hytte ble da regulert til boligformål med utnyttelsesgrad = 0,1. Området som Enger m.fl. klager på reguleringa av, var avsatt til «blått område» med tekst «merkantilt, forretning, turistbedrifter». I ble det gjennomført en større prosess med utarbeiding av strategiplan for destinasjonen Skeikampen, og parallelt ble det utarbeida kommunedelplan for Skei. Kommunedelplanen ble vedtatt av kommunestyret den , sak 49/10. Blant anna det arealet som Fougner eier ble da avsatt til parkering (P7). Arealet som klagen til Enger gjelder, ble avsatt til blått byggeområde med tekst «erverv, forretning, service, reiseliv». Reguleringsplanen fra 1984 ble samtidig oppheva. Kommunedelplanen for Skei var gjeldende fram til detaljreguleringsplan OTG Skeikampen ble vedtatt i Forslag til reguleringsplan OTG Skeikampen var på høring og offentlig ettersyn i perioda Dette ble annonsert i GD, publisert som nyhet på kommunens nettside, og eget brev ble sendt samtlige grunneiere innen planområdet, heriblant klagerne Lørken og Granaasen Fougner. Klageren Enger har eiendommer utenfor planområdet og ble ikke direkte tilskrevet. Marie Louise Lørken var med på flere høringsuttalelser til planforslaget: - Skeikampen Booking den (dok. 80) - som privatperson og fastboende i området den (dok. 81) - som medeier i Høifjeldssanatoriet i Gausdal AS den (som eier deler av området 15 FF/P som er avsatt til kombinert fritidsbebyggelse/parkering). Hovedinnhold i uttalelsene når det gjelder område 15 FF/P er at området bør reguleres som ren fritidsbebyggelse. I stedet bør det være et krav at det skal bygges p-hus på felt 1. Det er også ønske om beplantning/voll mellom 15 FF/P og fylkesvegen. Det vises til at det er avsatt for lite plass til fritidsleiligheter, og at manglende snøopplagsplass vil ta p-plasser om vinteren. Marte Granaasen Fougner leverer uttalelse den (dok. 85). Ho ber om at området reguleres til ren fritidsbebyggelse. De har ingen planer om å selge sin tomt til parkering. Ut fra fare for trafikkstøy ønsker ho beplantning/skjerming ved tomta. Ho mener også at det er avsatt for lite plass til parkering for fritidsleilighetene. At det ikke er avsatt plass til snølagring, vil også ta vekk p-plasser om vinteren. Ved vedtak av planen ble forslaget om kombinert formål innen 15 FF/P opprettholdt. Kommunen hadde en relativt grundig vurdering av parkeringsforholdene i sin saksutredning og som kommentarer til innkomne uttalelser. Til grunn for vurdering av parkeringsbehovet var det grundig utredning i planbeskrivelsen. Andre høringsuttalelser mente det var avsatt for lite parkeringsareal totalt, noe også Lørken og Granaasen Fougner uttalte. Før planen ble lagt ut til offentlig ettersyn oppjusterte kommunen kravet til parkering i forhold til utbyggers ønsker. Ut fra ei totalvurdering mente rådmannen at var vist tilstrekkelig parkering i en normalsituasjon,

4 men da under forutsetning av at parkeringsmuligheten på 15 FF/P ble opprettholdt. Planen ble da på dette punktet vedtatt slik den var ved offentlig ettersyn. Klageren Enger leverte ikke høringsuttalelse. VURDERING: Kommunen godkjenner at klagene er levert til rett tid. Alle klagerne erkjennes klagerett, og klagene tas opp til behandling. Klage fra Lørken og Granaasen Fougner Klagene fra Granaasen Fougner og Lørken vurderes samla, da de gjelder samme formålet 15 FF/P innen reguleringsplanen, og de har relativt like begrunnelser. Planforslaget viser kombinert formål fritidsbebyggelse og parkering. I reguleringsbestemmelsene 17.1 står det at «området kan benyttes til fritidsbolig fram til det blir behov for å utvide parkeringsplass P1, og området skal benyttes til parkering». 17.2: «Større ombygging eller utbygging av eiendommene er ikke tillatt.» «% BYA = 10 %.» I rekkefølgebestemmelsene 4.15 står det bl.a.: «Senest 5 år etter opparbeidelse av P1 skal det gjøres en kapasitetsvurdering for å avklare om anlegget må bygges om til to-plans parkeringsanlegg og/eller utvides til å omfatte felt FF/P.» Det gjeldende arealet har vært avsatt til parkering i kommunedelplan vedtatt i 2010, og dette er videreført ved detaljreguleringa. Ved detaljreguleringa har det vært grundige analyser av parkeringsbehovet. P1 skal brukes delvis av brukerne av leiligheter, men mest til utfartsparkering. Den er spesielt viktig i forhold til parkering for de som skal bruke alpinanlegget. Kommunen har vurdert det slik at det er hensiktsmessig at den store fellesparkeringa legges i utkanten av sentrum, og at kjerna i sentrum brukes til felles aktivitetsanlegg, servering, butikker og leiligheter. Parkeringsbehovet har vært kommentert av flere i høringsrunden, og de fleste er opptatt av at det kan bli for lite parkering. Rådmannen mener at det er ikke forsvarlig å redusere parkeringsarealet nå like etter at planen er vedtatt. Ut fra rekkefølgebestemmelsene vil dette bli vurdert underveis i utbygginga. Begrensningene på utbyggingsgrad og større ombygging/utbygging på disse eiendommene er satt ut fra fritidsboligbruken antas å være midlertidig fram til de blir disponert til parkering. Det er da ikke hensiktsmessig at det foretas større utbygging når denne likevel ikke er tenkt å være varig. Rådmannen beklager at disse to partene ved en feil ikke ble direkte varsla om planvedtaket med en gang. Derfor ble de da gitt ny klagefrist. Rådmannen kan ikke sjå at det er kommet til nye momenter i saken, og tilrår å regulere 15 FF/P som tidligere. Klage fra Enger m.fl.

5 Klagerne representerer tre eiendommer (161/13, 223/4 og 223/14) med til sammen fire hytteenheter. Klagerne har ikke avgitt høringsuttalelse. I klagen skriver de at «vi slutter oss til innsigelsene fra Oppland fylkeskommune med flere om bygging av 5/6 etasjers blokker i Skeikampens sentrale møte-, oppholds- og aktivitetsområde for barn, skiløpere og gående». Rådmannen vil påpeke at det ikke stemmer at det foreligger innsigelse på dette punktet. Men det er riktig at flere påpekte at det var uheldig med så høge bygg her. Dette ble nøye vurdert etter høringa, og det ble gjort noen endringer av betydning for dette. Ett av disse byggene ble flytta vestover, slik at det ble bedre utsikt og solforhold ved bunnstasjonen i skiheisen. Bebyggelsen i felt 13 (sør for Vikingland) ble også flytta litt mot vest. Det kan nok hevdes at disse endringene har mindre betydning for de tomtene som klagerne eier, etter som de ligger så vidt langt unna og med god overhøgde. Minste avstand mellom hytteeiendommene og utbyggingsområdet det klages på er ca. 225 meter, og med en minste høgdeforskjell på 30 meter. Rådmannen vil ut fra dette bemerke at bebyggelsen har liten direkte virkning for utsikt og skyggeforhold til disse eiendommene. Konsekvensene innen selve planområdet ble vurdert ved behandlinga av reguleringsplanen, og det er ikke framkommet noen nye momenter her. I klagen er omtalt private rettsforhold som ikke reguleres av planen, og som ikke kommenteres her. Kommentar fra utbygger Utbygger Olav Thon Gruppen fikk oversendt klagene fra Lørken og Enger med mulighet til kommentar. Deres kommentar er vedlagt. Etterpå fikk de oversendt klagen fra advokaten, som kom inn seinere, men de ønska ikke å gi noen ytterligere kommentar. Vedr. klage fra Enger viser OTG til at det ikke er riktig at fylkeskommunen har fremmet innsigelse til høgde på bygg, og de påpeker at det ble gjort en rekke justeringer i den øvre delen av den foreslåtte bebyggelsen i planområdet i sluttfasen av planlegginga for å skape gode solforhold og siktlinjer. Veirett og parkeringsrett vil ivaretas som tidligere. Vedr. klage fra Lørken kommenterer OTG at det har vært dialog med grunneierne underveis i prosessen, og at de ønsket å opprettholde dagens situasjon i området. Utbyggingsplaner har ikke vært framme i dialogen, og har heller ikke vært spilt inn i den ordinære høringsrunden. En utbygging på området vil gjøre transformasjon til parkering mindre aktuelt. Konklusjon Rådmannen mener at det ikke er framkommet nye momenter i klagene som tilsier at planen skal endres. Rådmannen tilrår at klagene avslås, og saken oversendes til fylkesmannen for behandling.

6 Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Klagene fra Skeikampen Booking ved Marie Louise Lørken, fra Martine Enger m.fl., og fra advokatfirmaet Thallaug ANS på vegne av Marte Granaasen Fougner avslås. Saken oversendes fylkesmannen for behandling.