Saksframlegg. Ark.: GNR 224/153 Lnr.: 3437/16 Arkivsaksnr.: 16/441-3

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: GNR 224/153 Lnr.: 3437/16 Arkivsaksnr.: 16/441-3 Saksbehandler: Rigmor Myhre G/BNR 224/153 OG 161 MINDRE ENDRING - DEL AV REGULERINGSPLAN FOR BOKSTAD SETER TILTAKSHAVER HELENE SUNDT Vedlegg: Ingen SAMMENDRAG: Det søkes om mindre endring av del av reguleringsplan for Bokstad seter på Skei, for å legge til rette for sammenføying av tomtene 224/153 og 244/169 med areal mellom disse tomtene og tomt 224/154 og tomt 224/170. Arealet som søkes tillagt tomtene er regulert til grøntformål i gjeldende reguleringsplan. SAKSOPPLYSNINGER: I brev av søker Hille Melbye Arkitekter AS, på vegne av tiltakshaver Helene Sundt, om mindre endring av gjeldende reguleringsplan for Bokstad seter. Hensikten med endringen er å legge til rette for tilleggsareal for 224/153 og 244/169 ved å endre arealformålet på arealet sør for tomtene (g/bnr 224/161) fra grøntformål til byggeformål (utleiehytter) Eierne av g/bnr 224/153 og 224/154 eier også henholdsvis g/bnr 224/169 og 224/170. Søker anfører at siden det er samme eiere på disse fire tomtene er det ikke behov for grøntdraget mellom disse fire tomtene. Grøntdraget ble i sin tid regulert for å gi litt avstand mellom tomtene og gi mulighet for ferdsel utenom privat grunn. Videre framholdes det i søknadene at «Grøntdraget fører ikke frem til noe mål. Det er heller ingen naturlig ferdselsvei eller skiløype som blir hindre eller forandret hvis regulerings endringen blir foretatt»

2 Dagens situasjon/ tomteinndeling: 224/ / / / /170 Ønsket situasjon etter endringen: 224/ / / /170

3 Reguleringsplan Tomtene ligger i reguleringsplan for Bokstad seter m.m., vedtatt B9 B4 Området mellom felt B4 og B9 er i gjeldende plan regulert til grøntareal/skiløype for å gi luft mellom tomtene og mulighet for passasje for allmenheten gjennom området. Som svar på krav i reguleringsbestemmelsenes 2.02 om situasjonsplan før utbygging av feltene med utleieenheter, ble det i planutvalgets sak 0027/07 den fastsatt en tomteinndelingsplan for utbyggingsområdene B1, B4 og B9: Denne tomteinndelingsplanen ga grunnlaget for fradeling av tomtene slik er fradelt i dag, med tomtestørrelse 2,04 daa for tomt 224/153 og 2,35 daa for tomt 224/154. Det er disse tomtene som gjennom denne søknaden ønskes utvidet til henholdsvis 2,37 daa og 2,7 daa.

4 LOVGRUNNLAG: Mindre endring ( i pbl) Fra lovkommentaren til i pbl: Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurderingen av hva som er «mindre vesentlig endring» har etter den praksis som er utviklet etter PBL 85 ofte vært for vid. Forutsetningen er at begrepet «mindre endring» skal vurderes snevrere. For eksempel vil endring av arealformål ikke være en «mindre» endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre vesentlig endring. Mer bagatellmessige endringer kan delegeres til administrasjonen. Fra lovkommentaren til i pbl: Det gjelder de samme reglene for endring og oppheving av reguleringsplan som for utarbeiding av ny plan. Dette er begrunnet med at et planvedtak som bygger på en grundig faglig utredning, offentlig medvirkning og politisk prosess, må være forpliktende, og ikke skal kunne fravikes i hovedtrekkene uten etter ny og tilsvarende prosess. VURDERING: Rådmannen vurderer at omdisponering av grøntformål til byggeformål faller inn under kriteriene klarlagt i lovkommentaren til pbl jf. over. Endringen, slik den er omsøkt, kan derfor ikke behandles som mindre endring av gjeldende reguleringsplan. Den foreslåtte endringen vil, slik vi ser det, berøre allmenhetens interesser samt eksisterende og fremtidige tomtekjøpere ved at ferdsel gjennom området vil bli vanskeligere. Den grønne korridoren som er avsatt i reguleringsplanen leder i rett linje mot sentrumsområdet i reiselivsdestinasjonen. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen kommer også i betraktning, da ferdselslinjer og snarveger er viktig for barns og voksnes ferdsel i forbindelse med friluftslivsutøvelse. Bokstad seter er et av de mest sentrale utbyggingsområdene på Skei med kort avstand til servicefunksjonene i sentrum. Kommunen mener at sentrumsnære arealer må utnyttes godt og man bør tilstrebe en høy utnytting av de bebyggbare arealene. En økning av tomtestørrelse for tomter som allerede må betraktes som romslige, vil ikke være i tråd med denne holdningen. Rådmannen ser det som uheldig å omdisponere grøntformålet i gjeldende plan til byggeområde uten helhetlig planlegging som sikrer god fremkommelighet gjennom området. En endring av gjeldende plan bør skje gjennom reguleringsendring som sikrer god medvirkning og utredning av løsninger i et større sammenhengende område. Dette prinsippet er spesielt viktig for sentrumsnære områder for å sikre en god utvikling av destinasjonen.

5 Presedens I lys av tomtestørrelsen omtalt over, vil et vedtak som legger til rette for større tomter kunne danne presedens for tilsvarende saker. Kommunen må i sin forvaltning av arealer legge vekt på å utnytte arealressursene som en knapphetsressurs. Endring av avgrensede deler av gjeldende reguleringsplaner gjennom mindre endring vil kunne svekke arealplanenes funksjon som styringsverktøy. Ved at vedtak vil kunne danne presedens for tilsvarende saker, kan dette føre til en lite ønskelig forvaltning av arealressursene generelt. Utbyggingsavtale For det aktuelle området foreligger det utbyggingsavtale, godkjent av kommunestyret i Kommunestyret har seinest i 2010 vedtatt nye forutsetninger for utbyggingsavtaler. Dersom planforslag i dette området blir tatt opp til behandling, vil kommunen kreve ny utbyggingsavtale. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) blir søknad om mindre endring av del av reguleringsplan for Bokstad seter m.m. ikke fremmet for videre behandling Endringen slik den er foreslått vil gi en formålsendring i forhold til vedtatt plan ved at areal regulert til grøntformål omdisponeres til byggeformål. Slike endringer kan ikke behandles som mindre endring, men fordrer vanlig reguleringsendring etter reglene i plan- og bygningsloven jf. lovkommentaren til pbl. Hensynet til allmennhetens interesser, samt RPR for barn og unges interesser i planleggingen, taler også i mot å behandle den foreslåtte endringen som mindre endring av gjeldende plan. Kommunen ser det ikke som ønskelig eller formålstjenlig å legge til rette for store tomter i areal avsatt til utleiehytter gjennom mindre endring av gjeldende plan. I tilfelle en slik endring skal kunne gjennomføres må dette skje gjennom helhetlig planlegging for større arealer som naturlig hører sammen jf. pbl