1. GANGSBEHANDLING - PLAN OMRÅDEPLAN FOR SKEIANE - GNR 40 BNR 101 MFL

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok Saksbehandler Lone Bechmann Jensen Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling Utvalgssaker GANGSBEHANDLING - PLAN OMRÅDEPLAN FOR SKEIANE - GNR 40 BNR 101 MFL SAKEN GJELDER Bystyret i Sandnes gjorde vedtak om anskaffelse av tomt for nytt rådhus i Havneparken ved Vågen i Sandnes. Samtidig ble det gjort vedtak om avhending av eksisterende rådhus med tilhørende eiendommer. I tillegg til selve rådhuset har kommunen i dag også omfattende kontorlokaler i Haakon 7.s gate. Disse kontorfunksjonene tenkes også (helt eller delvis) flyttet til det nye rådhuset i Havneparken. Nytt rådhus planlegges ferdigstilt innen utgangen av Området er i dag i hovedsak regulert til offentlig tjenesteyting, og det ønskes å omregulere til hensiktsmessige formål før avhending. For å sikre en god og helhetlig utvikling av området gjennomføres denne planen som områderegulering. Det er gjennomført parallelloppdrag med hensikt å gi forslag til funksjoner, volumer og bebyggelse. Planarbeidet bygger direkte på en videreutvikling av ett av forslagene i parallelloppdraget (Superunion Architects). Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fastsettelse av planprogram Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Videre behandling: 1

2 Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Nasjonale retningslinjer Planarbeidet berører ikke nasjonale plandokumenter. Likevel ligger rikspolitiske retningslinjer til grunn for planleggingen i området bl. a. samordnet areal- og transportplanlegging hensyn til barn og unge universell utforming, lov om diskriminering og tilgjengelighet Regionalplan for Jæren Planområdet ligger tett ved Sandnes sentrum og kollektivknutepunkt. I forhold til boligbebyggelse bør planområdet tilfredsstille de høyeste tetthetskravene gitt i regionalplanen (6 12 enheter pr daa). Kommuneplan for Sandnes og Kommunedelplan for sentrum Planområdet ligger delvis innenfor Kommunedelplan for sentrum. Arealene er her avsatt til offentlig/privat tjenesteyting og grønnstruktur (Sandvedparken). Øvrige arealer er i kommuneplanen avsatt til grav/urnelund, grøntstruktur og offentlig tjenesteyting. Arealbruksformålene sammenfaller her med gjeldende regulering. Kommunedelplanen er under revisjon. I høringsforslaget til kommunedelplanen og vedtatt kommuneplanen er det imidlertid ikke vist endrede arealbruksformål for de aktuelle områdene. Sandnes kommune ønsker å bruke områdeplanen til å definere og utrede eventuelle endringer på kommuneplannivå. 2

3 Varslet planområde sett i forhold til kommunedelplan for sentrum. Gjeldende reguleringsplaner Planområdet omfatter hele eller deler av følgende gjeldende reguleringsplaner. Innenfor Kommunedelplan for sentrum er de eldre reguleringsplanene opphevet. Disse er derfor ikke relevante. Det vises til kart under for lokalisering av gjeldende planer. Plan Reguleringsplan for deler av Skeiene og Brueland. Vedtatt Planen gir hjemmel for boligbebyggelse og park. En mindre del av planen inngår i varslet planområde for områdeplanen. Dette som følge av at en har valgt å bruke eiendomsgrenser som grunnlag for den nye plangrensen. Det har ikke vært intensjon å endre arealbruksformålene her. Plan Reguleringsplan for Stangeland I, samt del av Skeiene. Vedtatt Planen gir hjemmel for eksisterende villabebyggelse vest for områdeplanen. Eksisterende friområde sørvest i områdeplanen, er også hjemlet i denne planen. Plan Reguleringsplan for gnr.40, bnr.101 sør for rådhuset. Vedtatt Planen omfatter de ubebygde arealene sør for dagens rådhus Rådhusmarka. Området er avsatt til grav- og urnelund og til offentlig tjenesteyting. Bakgrunn for planen var bl.a. vurderinger knyttet til å flytte NAV til samlokalisering med rådhuset. Dette ble ikke gjennomført. 3

4 Kommunedelplan for sentrum Plan Plan Plan 7403 Gjeldende planer innenfor og tilgrensende planområdet. Andre reguleringsplaner under arbeid som berører planområdet. Det er startet planarbeid for to områder som grenser til planområdet: Plan , Jærveien Revidert utgave av planen ble 1. gangs behandlet av UBU i oktober 2015, med krav om vesentlig redusert byggehøyde. Plan , Detaljregulering for kvartalet Jærveien - St. Olavsgt. Planen har vært til offentlig ettersyn. Andre planer/utredninger som berører planarbeidet Sandnes kommune har utarbeidet Gravplassmelding , vedtatt i Sandnes bystyre Gravplassmeldingen påpeker manglende fremtidige reserver for gravlundsareal i kommunen. Gravplassmeldingen ble vedtatt med følgende tekst: Pkt : Regulert utvidelsesareal til gravlund på Rådhusmarka er under vurdering. Dersom området blir omdisponert må det ses på erstatningsareal til gravlund ved neste revidering av kommuneplanen. 4

5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET I tillegg til teksten under vises det til vedlagte analysene (Superunion Architects) samt til beskrivelsene i planbeskrivelse og konsekvensutredning. Beliggenhet Planområdet ligger sør for Sandnes sentrum, på flaten mellom jernbanen og den vestre dalsiden. Området ligger i grenselandet mellom byen/sentrum og de omkringliggende boligområdene. Avstanden til sentrum (Ruten) i Sandnes er ca. 600 m. Planområdets beliggenhet, sør for Sandnes sentrum. Stiplet linje viser avgrensning av kommunedelplan for sentrum. Planområdet er på ca. 85 daa og omfatter både bebygde og ubebygde arealer. Planområdet er tydelig todelt av Jærveien, med bebyggelsen rundt Haakon 7 s gate som en del og Rådhuset og rådhusmarka som andre del. De to delene har ulik karakter, og ulikt naboskap. Friområdet «Skogsbakken» ligger sør-vest i området. Planområdet omfatter også et mindre fremtidig parkareal nord for rådhuset. 5

6 Sandnes Rådhus Haakon 7`s gate Rådhusmarka Jærveien Sandvedpar ken Friområde - Skogsbakken Plangrense ved oppstartvarsel. Skeianetunet, en del av Sandvedparken, Haakon 7 s gate 4 og Ganddalsgate 7 er tatt med i planområdet for å gi en bedre helhet i planen og for å sikre grensesnittet mot jernbanen, og da også undergangen under jernbanen som del av forbindelsen mellom Skeiane/Sandvedparken og sentrum. Utover Haakons 7 s gate 4 og Ganddalsgate 7 omfatter planområdet utelukkende kommunal/offentlig grunn. For nærmere beskrivelse av planområdet vises til vedlagte planbeskrivelse. Her presenteres områdene med hver deres særlige kjennetegn. Vassdrag og overvann Området berøres av to viktige vassdrag. Storåna kommer fra sør og går gjennom planområdet før den går inn i kulverten under jernbanen og videre mot sentrum og Vågen. Stangelandsåna kommer fra vest, i kulvert under Sandnes gravlund, under bebyggelsen nord for rådhuset og videre under St.Olavs gate og Kanalgata. Stangelandsåna ender også i Vågen, ved Kulturhuset. 6

7 Området drenerer til de to vassdragene. Det er utarbeidet eget notat som beskriver dette nærmere. Kulturhistorie Skeiane har hatt en sentral rolle i ulike deler av Sandnes sin historie, og planområdet inneholder og berører en rekke kulturminner og historiske spor. Her gjøres bare en opplisting av elementene som blir berørt. Mer utfyllende beskrivelse finnes i egen rapport om kulturminner og i vedlagt stedsanalyse. 1. Stangelandsåna - viktig kraftkilde for ulike næringsvirksomheter. 2. Skeianetunet - viktig kulturmiljø- hovedbygning er vedtaksfredet, Gamle veifar - forutsetning for etablering av Skeiane som handelssenter. 4. Telthusveien - et immaterielt kulturminne knyttet til forsvarshistorie. 5. Sandnes og Gand grav- og urnelund - viktig kulturmiljø og Sandnes sin historiebok. 6. Høyland sparebank - kulturminne knyttet til Sandnes sin økonomiske historie. 7. Pedersen aksen - historiske spor etter visjonært byplangrep og Sandnes sin utvikling som trafikknutepunkt. 8. Gamle Høyland rådhus - nyere tids kulturminne knyttet til den kommunale administrasjonen. Inngangspartiet og parken foran har særlig fokus. Kulturminner i planområdet. Området har lavt potensiale for automatisk frede kulturminner. Området Skogsbakken er imidlertid ikke undersøkt. 7

8 Naturverdier Det er utført kartlegging av naturverdier innenfor området. Det er registrert to rødlistede lavarter på stammene av eldre løvtrær og et parklandskap med store, gamle trær på Gand grav- og urnelund. Begge fund karakteriseres som særlige naturverdier Egen rapport er vedlagt (Ecofact 2014). Transporttilbud Kollektivtilbud Det finnes både bus- og togforbindelser fra planområdet, som ligger mellom m gangavstand fra Ruten i Sandnes sentrum, med jernbanestasjon og hovedrutebilstasjonen. Det er godt tilrettelagt for gående fra Skeiane til Ruten. Området har lokalt god dekning, og via Ruten veldig god dekning. Fotgjenger og sykkel Det finnes et utbygget nettverk av gangtraseer i planområdet. Jærveien er en del av hovedrutenett for sykkel, mens grønn rute for sykkel går gjennom Sandvedparken via Skeianetunet. Bilparkering Det er i dag 344 offentlig tilgjengelige parkeringsplasser innenfor planområdet. Med unntak av p-plassen ved Skogsbakken er alle avgiftsbelagt. Parkeringsplasser innenfor planområdet. Plassene merket med blått er offentlig tilgjengelige. 8

9 Grunnforhold Det er gjennomført grunnundersøkelser i området, høsten Dette omfatter også miljøundersøkelser av arealene nord for rådhuset. Alle områder er bebyggbare. Nord for rådhuset er det forurensning i grunnen etter tidligere fyllplass, og det må påregnes utskifting av masser. Energiforsyning I desember 2015 fikk Lyse Neo AS konsesjon (juni 2015) for levering av fjernvarme i Sandnes sentrum med tilgrensende områder. Det aktuelle område omfatter det meste av planområdet unntatt Rådhusmarka og Skogsbakken. Det legges til grunn at fjernvarme kan føres frem til ny og eksisterende bebyggelse i planområdet. 9

10 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Generelt Planforslaget søker å gi hjemmel for en utbygging til bolig og kontorformål, som kombinasjon av ny bebyggelse og transformasjon av eksisterende. Planforslaget forholder seg til sin nærhet til sentrum, med hensyn på bebyggelseskarakter, boligtetthet og parkering. Samtidig ligger planen i grenseområdet mellom byen og den omkringliggende villabebyggelsen. Ved utvikling av Rådhusmarka har dette vært ett av flere hensyn som er forsøkt ivaretatt. Store deler av planen har et spesielt naboskap. Bebyggelsen sør for Haakon 7 s gate grenser til Skeianetunet og Sandvedparken. Eksisterende rådhus, samt ny bebyggelse på Rådhusmarka må forholde seg til de 2 gravlundene, gravkapellet og gravferdsprosesjonene fra kapellet til Gand grav- og urnelund. Hovedinnhold i planforslaget Planforslaget har oppsummert følgende hovedgrep: Rådhusmarka foreslås omdisponert til boligbebyggelse i sin helhet. Ca. 8 daa regulert gravlundsareal går tapt som følge av dette. Prosesjonsveien mellom de to gravlundene separeres fra kjørearealene og legges langs Telthusveien og videre via eksisterende gang- og sykkelvei. Dette er ca. samme trase som brukes i dag. Eksisterende Rådhusmarka barnehage fjernes, og erstattes av en større barnehage plassert i «Skogsbakken». Ganddalsgate stenges for gjennomkjøring, og Haakon 7 s gate gis en annen karakter (som gatetun). Eksisterende parkeringsplasser går ut. Noe av parkeringsbehovet (langtidsparkeringen for jernbanen og noe av boligparkeringen) erstattes i nytt parkeringshus mot jernbanen (PH på plankartet). Haakon 7 s gate 6 og det gamle stasjonsbygget foreslås revet, til fordel for boligbebyggelse med høyere utnyttelsesgrad. Det foreslås vern av deler av Rådhuset og det tilhørende parkarealet ved hovedinngangen. Videre vern av deler av bygning på gnr 40 bnr 191 (tidligere Sandnes Sparebank) og hele bygning på gnr 40 bnr 4 (opprinnelig Høyland sparebank). Viktige gang- og sykkelforbindelser ivaretas. Boligtetthet og areal til tjenesteyting og næring/handel. Det er foretatt beregninger på boligtettheten i planområdet. Om det blir bygd det høyest mulige antall boliger vil tettheten ligge på ca. 15 boliger pr. daa. Til sammenligning er normtallet i regionalplanen for Jæren 6-12 boliger pr. daa. Herutover kan det bygges 7000m2 nytt areal til kontor/offentlig og privat tjenesteyting og opp til ca m2 nytt areal til næring /handel. Bygges det max. areal til næring/handel vil nytt boligareal dog bli redusert. 10

11 Plangrense Plangrensen for planforslaget avviker noe fra varslet plangrense. Det er tatt ut noe vei- og baneareal og det er foretatt en liten utvidelse mot sør. Utvidelsen er liten, og det er vurdert at dette ikke har utløst behov for ny varsling av planen. Det vises til kart i planbeskrivelsen. Detaljeringsgrad Planen er en områdeplan og detaljeringsnivået er gitt en overordnet karakter. Planforslaget setter funksjons- og kvalitetsmessige krav og setter rammene, som skal danne grunnlag for den etterfølgende detaljreguleringen. I enkelte deler av planarbeidet har det vært nødvendig å gjøre mer detaljerte studier for å sikre at innholdet i planen lar seg gjennomføre. Planen gir rom for mange ulike konkrete løsninger, men sikrer samtidig de funksjoner og kvaliteter som er funnet nødvendig for en god utvikling av området. Planløsninger Rådhusmarka Utsnitt fra plankartet Rådhusmarka BB1 BB3. Planforslaget gir mulighet for utbygging til boligformål på hele Rådhusmarka. Med utgangspunkt i vinnerprosjektet er det foretatt analyse 11

12 av mulighetene for utforming av bygg med tanke på å oppnå de best mulige forhold for kommende beboere, naboer, herunder også barnehage og gravplasser. Dessuten måtte det ivaretas offentlighetens interesser i området og den estetiske og funksjonelle sammenhengen med omgivelsene i øvrig. Konseptet er omtalt i studiene som «perimeter-alternativet». Bebyggelsen er plassert langs ytterkant av området, med et sentralt gårdsrom. Det er utført volumstudier av 2 alternativer. Se vedlegg Volumstudier Rådhusmarka med solstudier datert Alternativ 1 tar utgangspunkt i et totalt areal på m2 BRA og 250 bolenheter. Alternativ 2 tar utgangspunkt i et totalt areal på m2 BRA og 300 boenheter. Nedenstående illustrasjon viser ulike variasjoner i byggehøyder som tillates innenfor de gitte begrensningene, med henholdsvis maksimal utnyttelse (ca. 300 enheter) og en lavere utnyttelse (ca. 250 enheter). I dette planforslaget er det foreslått å legge til grunn maksimal utnyttelse på Rådhusmarka på m2 BRA. Det er rom for forskjellig utforming av bebyggelse innenfor byggefeltene. Det er satt krav i bestemmelsene til byggehøyder. For områdene BB1 og BB2 tillates som hovedregel byggehøyde tilsvarende 4 etasjer. For område BB3 tillates som hovedregel byggehøyde svarende til 7 etasjer. Deler av bebyggelsen i område BB1 kan mot nord oppføres med en byggehøyde svarende til 8 etasjer. I område BB2 kan deler av bebyggelsen oppføres med en byggehøyde svarende til 9 etasjer og i område BB3 kan bebyggelse oppføres med en byggehøyde svarende til 12. etasjer. Ved utarbeidelse av detaljreguleringsplan skal det tas hensyn til sol- og siktforhold for de nye boliger og nabobebyggelsene, som består av eneboliger. Det er satt krav om en allmenn adkomst til gårdsrommet, slik at det også tilføres en kvalitet til omkringliggende boligområder og offentligheten i øvrig. Det er også krav om gjennomgang fra gårdsrommet til Jærveien gjennom bebyggelsen. Bebyggelsen mot Jærveien skal fungere som støyskjerm. Det er krav om at inngang til boligene skal være fra yttersidene. Det foreslås adkomst med bil fra Telthusveien, og all beboerparkering forutsettes løst i parkeringskjeller under bebyggelsen. Gjesteparkering tillates på bakkenivå. Trærekken mot gravlunden bevares som skjerm mellom de to ulike funksjonene. 12

13 Full utnyttelse - ca 300 enheter: Lavere utnyttelse - ca 250 enheter: Eksempel på mulige variasjoner innenfor de gitte høydebegrensningene. Illustrasjon: Superunion Architects. 13

14 Forhold til omkringliggende bebyggelse. Under er vist snitt gjennom Rådhusmarka og den nærmeste bebyggelsen. Som en ser er ny bebyggelse holdt lav mot vest. Den nærmeste boligbebyggelsen i Telthusveien vil likevel miste utsikt. Snitt gjennom Rådhusmarka sett fra sør (bildet er brutt på midten). Ill: Superunion. Barnehage og friområdet i Skogsbakken Utsnitt fra plankartet. Den eksisterende barnehage som er innredet i midlertidig bygg forslås fjernet og erstattet av en ny, større barnehage i Skogsbakken plassert i dagens friområde/parkeringsplass. Plassering av bygget er en funksjon av behovet for å benytte bygget som skjerm mot gravlund og prosesjonsvei, behovet for kvalitativt gode uteområder, adkomst og hensynet til å ivareta størst mulig del av det regulerte friområdet. Bygg og adkomst/parkering er plassert på arealer 14

15 som i dag ikke er disponert som friområde. For uteområdene er det foreslått en løsning der størsteparten av arealene er tenkt som allment tilgjengelige friarealer utenfor barnehagens åpningstider. Kun et mindre areal ved inngangssonen er opparbeidet som lekeareal, resterende deler av barnehagetomten inngår i friområdet som ubearbeidet skogsareal. Området har stor høydeforskjell som det ivaretas ved planlegging av bygg. Prosesjonsvei mellom gravlundene Planforslaget viser en dedikert prosesjonsvei fra Sandnes gravlund til Gand grav- og urnelund. Prosesjonsveien bevares der den ligger i dag, men adskilt fra kjørearealene. På hver side er det avsatt 2 meter skjermingsareal. I skjermingsarealet er det krav om en høyreist vegetasjon. Det vil være tillatt å gå og sykle på prosesjonsveien. Eksisterende rådhus For eksisterende rådhus foreslås en kombinasjon av eksisterende- og ny bebyggelse. Den gamle delen foreslås delvis vernet, og da i praksis opprettholdt. Den nye delen kan rives og erstattes av en ny bygningsstruktur. Det foreslås videre også vern av parkområdet framføre hovedinngangen til den gamle delen av rådhuset. Det har vært viktig å finne fram til en utvidelsesmulighet og bygningsstruktur som ivaretar hensynene til rådhuset og parken som kulturminne og som samtidig opprettholder en høy utnyttelse. Det er utført analysestudier og det er holdt dialog med Byantikvar og Kulturetaten i fylkeskommunen for å finne den beste løsningen med hensyn til de overnevnte faktorene. Løsningen der den nye delen rives og det tillates ny bebyggelse på kun den søndre delen av området er vurdert som best. Denne løsningen gir noe lavere utnyttelsesgrad enn konkurranseforslaget, men ivaretar rådhuset og det tilhørende parkområdet på best måte. Denne løsningen gir ca m 2 BRA nytt bygningsareal (totalt ca ). Alternative løsninger er vist i kapp. 7 i planbeskrivelsen. 15

16 Prinsippskisse, utnyttelse av rådhustomta. Haakon 7 s gate og tilgrensende områder For Haakon 7 s gate området er det også utført mulighetsstudier. Gaten er karakterisert av tett bebyggelse fra ulike tidsperioder med den gamle stasjonsbyggingen for enden av gaten. Det foreslås verning hel/delvis av de to bankbyggene og det foreslås revet et bygg fra 60 årene og det gamle stasjonsbygget. Planforslaget gir mulighet til å oppføre 3 nye bygg i 5-7 etasjer. Formål fastlegges til bolig, offentlig eller privat tjenesteyting/kontor og bolig/næring. 16

17 Utsnitt fra planforslaget. Den foreslåtte plasseringen av byggefeltene understreker Haakon 7 s gates karakter med tett og høy bebyggelse rundt et veldefinert gaterom. Med stengingen av Ganddalsgate mot Haakon 7 s gate har trafikkavviklingen blitt forenklet. Parkeringen i gaten flyttes til nytt parkeringshus og parkering under bakken i nybygg. For at oppnå et attraktivt gaterom, som innbyder til forskjellig aktiviteter foreslås Haakon 7 s gate regulert til gatetun. Gaten skal etterfølgende detaljreguleres. Transport- og mobilitetsplan Det er utarbeidet transportanalyse og mobilitetsplan som ligger vedlagt saken. For å oppnå en mere oversiktlig trafikk-avvikling i den vestlige del av planområdet er det foreslått stenging av Kapellveien ved kryss med Telthusveien. For å forenkle trafikken og skape et attraktivt gatetun i Haakon 7 s gate foreslås Ganddalsgate stengt for gjennomkjøring for gjennomkjøring til Haakon 7*s gate. For å øke trafikksikkerheten stenges 3 direkteadkomster fra Jærveien etter innspill fra Statens vegvesen. Parkering Nytt parkeringshus mot jernbanen. Kommedelplan for sentrum påpeker behov for langtidsparkering i tilknytning til Brueland stasjon, og det er angitt et behov for totalt ca. 200 plasser. Konkret plassering er ikke gitt, og det åpnes for at behovet kan spres på hver side av jernbanen. 17

18 Det er i dag offentlig parkeringstilbud ved stasjonsbygningen. Dette reguleres bort i planforslaget. Det foreslås i stedet at behovet løses i parkeringshus (område PH), med adkomst fra sør. Parkeringshuset i 2 etasjer er plassert langs jernbanen. Øvre plan vil da ligge omtrent på høydenivå med jernbanen. Planforslagets parkeringskrav følger i hovedsak føringen fra overordnet plan, med henholdsvis 1,2 og 1 plass pr. bolig utenfor og innenfor sentrumsplanen. Videre 0,9 plasser pr. 100 m 2 BRA næring/kontor. For boligene vil all parkering løses under bakken eller i bygg. Sykkelparkering følger også overordnet plan med minimum 3 sykkelplasser pr. boenhet utenfor sentrumsplan og minimum 2 pr. boenhet innenfor sentrumsplan. For næring/kontor er det minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m2 bra. Avvikene, eller der overordnet plan gir grunnlag for vurdering, er for hvert område kommentert i planbeskrivelsen. Det vises utover dette til vedlagt mobilitetsplan for utdypninger. I denne områdeplanen er det gjort kapasitetsberegninger for å sikre, at det kan etableres tilstrekkelig parkering innenfor de enkelte byggeområdene. Detaljerte parkeringsløsninger skal vises ved etterfølgende detaljregulering. Overvannshåndtering Det er utarbeidet egen overvannsrapport (vedlagt). Flomtopp i Stangelandsåna og Storåna har forsinkelse i forhold til nedbørintensitet, og som prinsipp anbefales det at overvann fra planområdet ledes ufordrøyd ut til vassdragene for å utnytte kapasiteten i disse før flomtoppen inntreffer. Sandnes kommune har likevel bestemmelser som setter krav om fordrøyning skal løses på egen tomt. Dette er innarbeidet i de foreliggende bestemmelsene. Områdene tilgrensende vassdragene innenfor planområdet oppfattes for øvrig som robuste for evt. oppstuving (parkområder). Sol og skygge Det er utarbeidet sol/skyggediagrammer, og disse har vært benyttet som verktøy for vurdering av bygningsplassering og byggehøyder. Diagrammene under viser forholdene 21. mars og 21. juni. Her er vist skygger med maksimal byggehøyde som hjemles i planen. Vedlagte sol/skygge studie viser også situasjonen ved lavere bebyggelse. Det er også gjort en fremstilling av slagskygge på Haakon 7 s gate 4. Denne viser at slagskygge kun er en aktuelt problemstilling på kvelden på sommeren, og trolig ikke vesentlig mer enn dagens situasjon. Studiene viser mulighet for gode solforhold for alle deler av planen. 18

19 Sol/skygge Se vedlegg for større utgave. Sol/skygge Se vedlegg for større utgave. 19

20 Støy Området er utsatt for støy fra Jærveien og fra jernbanen. Dette gir forutsetninger i forhold til bebyggelse og funksjoner. Egen støyrapport er vedlagt. Støyberegningene viser at det kan oppnås stille soner/stille sider, og at planforslaget da kan gjennomføres slik det er illustrert (med hensyn på støy). Det er imidlertid viktig at støyvurderingene følges opp ved detaljregulering, og at det da også gjøres nye beregninger knyttet til de konkret byggeprosjektene. Områdeplanen gir hjemmel for flere ulike løsninger knyttet til utforming av bebyggelse og uteområder, og beregningene som følger planen vil ikke være gjeldende for alle løsninger. Eksempelvis vil boligene i BB3 ha støyutsatt side mot Jærveien, og stille side mot det indre gårdsrommet og her også skjermede uteområder. ROS-analyse Det er utarbeidet egen ROS-analyse, som er vedlagt. Det er ikke avdekket forhold som tilsier at planforslaget ikke kan gjennomføres. Det er bl.a. vurdert risiko for elveflom knyttet til de 2 åene og fare for oppstuing i Storåna. Det er avsatt areal til oppstuing i Sandvedparken. Krav om detaljregulering Planforslaget gir i utgangspunktet krav om detaljregulering for alle byggeområder, samt for Jærveien og Haakon 7 s gate. Det er imidlertid funnet hensiktsmessig å gi unntak for barnehagetomta. Barnehagen kan da bebygges med hjemmel direkte i områdeplanen. Planforslaget gir ikke konkret løsning for barnehagens bebyggelse, men det vurderes at det er gitt tilstrekkelige avklaringer, og at en videre planprosess trolig ikke ville tilføre ny kunnskap eller avdekke nye forutsetninger. Interne avhengigheter. Oppførelsen av flere av de foreslåtte bygg er avhengig av andre tiltak. Områdene BB1 og BB2 kan ikke bebygges før eksisterende barnehage er revet. Barnehagen kan trolig ikke avvikles før ny barnehage er etablert i Skogsbakken. Det ligger i dag en 600 mm vannledning som krysser gjennom nedre deler av tomta til den nye barnehagen. Denne må legges om samtidig eller før tomta bebygges. 20

21 Under parkeringshuset (PH) ligger det i dag en 900 mm spillvannsleding. Det forutsettes at denne kan legges om eller løses som en del av konstruksjonen for parkeringshuset. Opprusting av indre deler av Haakon 7 s gate, samt realisering av ny bebyggelse på BKB5 er avhengig av at Ganddalsgate stenges og parkeringsbehovene er løst. Det vises til planbeskrivelsen for flere detaljer. Eksterne avhengigheter Planforslaget legger til grunn at det opprettholdes holdeplass eller stasjon innenfor Bruelandsområdet. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den Samtidig med oppstartmeldingen ble planprogrammet sendt på høring. Felles høringsfrist ble satt til Det kom inn 15 uttalelser. En av merknadene er mottatt etter høringsfristens utløp, men er likevel vurdert. Alle merknader er behandlet ved fastsettelse av planprogrammet, og det vises til de vurderingene som ble gjort på det tidspunktet. Noen av de innkomne merknader ble vurdert å ikke være relevante for planprogrammet, og ble henvist til den videre planprosessen: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Sandnes Eldreråd. Uttale av Fylkesmannen i Rogaland. Brev av Rogaland Brann og redning IKS. Brev av Jernbaneverket. Brev av Lyse Elnett AS. Brev av Statens vegvesen. Brev av Rogaland Fylkeskommune, Regionalplanavdelingen. Brev av Rogaland Fylkeskommune, Kulturavdelingen. Brev av og Trones og Sentrum bydelsutvalg. Brev av Sandes kommune, Bymiljø. Brev av NVE. E-post av

22 Uttalelsene omtaler følgende tema: Det må planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Brannvesenets krav til slokke- og adkomstmuligheter må ivaretas. Det må sikres en god og effektiv tilknytning til jernbanestasjonen. Koordinering mot utredninger for holdeplasser på Jærbanen (dobbeltsporutredningen). Det bør utredes hvordan området skal betjenes med kollektivtrafikk, i tilfelle Sandnes stasjon legges ned eller flyttes. Sandnes kommune bør etterstrebe en mer restriktiv parkeringspolitikk i sentrale områder. Støy må inngå i utredning om folkehelse. Det må avsettes areal til nye nettstasjoner. Det må vurderes kryssløsninger og sanering av avkjørsler til Jærveien. Trafikksikkerhet må ivaretas og være eget tema i KU. Byggegrenser må ivareta behov for fremtidig infrastruktur. Kommunen må vurdere behov for gravlundsareal og evt. erstatningsareal innen planen vedtas. Grøntareal må erstattes dersom dette bygges ned. Planarbeidet bør fokusere på en styrket gangforbindelse fra Sandvedparken mot sentrum. Verdien av kulturminner innenfor planområdet og verdien av disse må ivaretas. Arealendringer må gå via kommuneplanen. Det må tas hensyn til omlegging av Stangelandsåna og avstandskrav/byggelinjer til denne. Dette gjelder både dersom bekken skal åpnes og dersom den skal være lukket. Det må tas hensyn til og påberegnes oppgradering av eksisterende VA-infrastruktur. Alt overvann skal disponeres lokalt, og resipient skal ikke påvirkes negativt av endret avrenning som følge av utbyggingen. Henvisning til innspill fra Bymiljø i forbindelse med «Kick-off.- samling» og oppstartsmøte. Det må utarbeides renovasjonsteknisk plan iht. kommunalteknisk avfallsnorm. Planprogrammet bør også inneholde eget tema Natur og Miljø, spesielt for Storåna/Sandvedparken. Det må foretas grunnundersøkelse i området nord for rådhuset da det var kommunal avfallsplass for Sandnes kommune i årene. Risiko for havstigning samt evt. konsekvenser for oppstuvning og flomveier må tas med. Med bakgrunn i gravlundsmeldingen fraråder Bymiljø omdisponering av gravlunden. Viktig å koble Sandnes gravlund og Gand gravlund sammen til et anlegg. Viktig å ha tilgjengelig gravplassareal i sentrum. Temaer uthevet med kursiv skrift ble innarbeidet i planprogrammet. 22

23 Fra grunneiere: Borettslaget Haakon 7 s gate 3. E-post av og Ivar Rusdal, på vegne av Bente Oddfjell (Skogsbakken 12). Brev av Berørte naboer i Skogsbakken og Telthusveien. Brev av Telthusveien Vel m.fl. Brev av Uttalelsene omtaler følgende tema: Ivaretakelse av solforhold, utsikts- og parkeringsforhold for naboer til planområdet. Ønske om at trærne i Haakon 7 s gate beholdes. Begrensning av høyde på bebyggelse på Rådhusmarka. Ønsker at friområdet ved Skogsbakken bevares. Bevaring av gravlund. Bevaring av kulturminnene gamle veifar ved skogen og «Telthusveien». Fjernelse av den midlertidige barnehagen. Bra trafikkplanlegging i vestre del av planområdet. Telthusveien/Skogsbakken/Kapellveien. Alle merknader med kommentarer finnes i eget vedlegg. I tillegg kommenteres sentrale tema under plansjefens vurdering av planforslaget. Merknader relatert til planprogrammet ble behandlet ved fastsettelsen av planprogrammet. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Medvirkningsprosesser Det er lagt opp til medvirkningsprosesser i tråd med kravene i Plan- og bygningsloven. Det har vært avholdt info- og diskusjonsmøter med følgende: Sandnes kommune, Bymiljø Sandnes kommune, Oppvekst (barnehage) Sandnes kommune, Byantikvar. Statens vegvesen, Region vest. Rogaland Fylkeskommune kulturetaten. Jernbaneverket. Otium AS (tilgrensende planområde). Lyse Neo AS Det er planlagt informasjonsmøter for berørte naboer i forbindelse med at planen legges ut til offentlig ettersyn. 23

24 PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Plangrep Beslutningen om at avhende det eksisterende rådhuset og tilhørende eiendommer gav startskuddet til parallelloppdrag og etterfølgende områdeplanlegging for Skeiane. Igangsettingen av disse planarbeider har gitt en unik mulighet for å utforske hvordan dette område, som ligger på kanten av Sandnes sentrum, kan utvikles til et attraktivt byområde med blandede funksjoner og med sterk sammenheng med sentrum. Planforslaget bygger videre på de kvalitetene, som planområdet har i dag, som kulturminnene, verneverdig natur og adgang til Sandvedparken. Rammene som er lagt for den nye boligbebyggelsen på Rådhusmarka ivaretar lett adgang til uteoppholdsarealer midt i bebyggelsen. Det ses som en kvalitet at disse arealene på samme tid er et privat og veldefinert uteoppholdsareal for beboerne, som samtidig gir fri adgang for offentligheten til å passere igjennom. Forbindelsen mellom de to gravplassene er ivaretatt via prosesjonsveien. Det er tilrettelagt for at den midlertidige barnehage kan erstattes av en ny og større barnehave ved Skogsbakken. Det eksisterende rådhuset kan utbygges og anvendes til offentlig- og privat tjenesteyting samtidig med at Rådhusparken bevares. Arealet nord for rådhuset, hvor det i dag er personaleparkering bevares ubebygd som grøntområde. På sikt vil Stangelandsåna kunne åpnes opp gjennom dette arealet. De foreslåtte byggehøydene på Rådhusmarka ligger generelt i samme nivå som byggehøydene på det eksisterende rådhuset og bygget i Haakon 7 s gate og ivaretar regionalplanens krav om tetthet. På Rådhusmarka er det åpnet for en variasjon i byggehøydene på en begrenset del av grunnflaten. Byggene oppføres med store åpne grønne rom både omkringog midt i bebyggelsen. I rammene for byggenes plassering og utforming er det lagt vekt på å ivareta solforhold for nabobebyggelsen. De vesentligste grepene på den østre side av Jærveien er omdannelsen av Haakon 7 s gate til gatetun og oppførelsen av p-hus ved banen. Byggehøyder og-tetthet i bebyggelsen omkring gaten gir den sin bymessige karakter. Dette tema forsterkes med nytt bygg for enden av gaten, hvor det gamle stasjonsbygget rives. De to bankbyggene nærmest Jærveien vernes helt eller delvis. Det er lagt vekt på gode og sikre gangforbindelser til Sandvedparken og mot sentrum under banen. Plansjefen vurderer at de funksjonene som er lagt inn i området sammen med gode gangforbindelser og grøntområder vil bidra til et attraktivt og dynamisk miljø, 24

25 Rådhusmarka I planarbeidet har det blitt undersøkt, hvordan det kunne tilrettelegges for en utvikling henimot et aktivt byområde på kanten av sentrum, med tett bebyggelse og blandede funksjoner med adgang til grøntområder. Planforslaget gir utbygging til boligformål på hele Rådhusmarka. Bebyggelsen er plassert langs ytterkant av området, med et sentralt uteoppholdsareal. Konseptet er omtalt i studiene som «perimeteralternativet». Illustrasjonene viser en sammenhengende bebyggelse innenfor hvert av byggeområdene, men planforslaget åpner også for andre løsninger. Det kan skapes variasjon i bebyggelsen med varierte byggehøyder. Det ligger i konseptet at bebyggelsen innrammer et indre gårdsrom som er til felles benyttelse for beboerne. Det er lagt vekt på, at offentligheten har adgang til gårdsrommet ad offentlige gang- og sykkelveier. Det er utført volumstudier for Rådhusmarka som viser 2 alternativer. Alternativ 1 har en maksimal utnyttelse på m2 BRA og 250 boenheter. Alternativ 2 har en maksimal utnyttelse på m2 BRA og 300 boenheter. Det er alternativ 2 som er lagt til grunn for dette planforslaget. Bebyggelsen på Rådhusmarka får en markant plassering på Jærveien og ved siden av rådhuset. Plansjefen mener det må vektlegges at den nye bebyggelsen relaterer til omgivelsene på denne plassen i forhold til byggehøyder m.v. Plansjefen anbefaler en bebyggelse med maksimal utnyttelse på m2 BRA og justering av byggehøyde. 25

26 Alternativ 1: Totalt areal m2 BRA / 250 boenheter Planforslaget foreslår å endre formålet for Rådhusmarka fra gravlund til boligformål. Dette vil medføre at et areal på 8 daa til gravplass må finnes en annen plass i kommunen i forbindelse med kommuneplanprosessen. Trafikale forhold De trafikale løsningene bygger videre på de veier og gangveier, som i dag finnes i planområdet. Plansjefen vurderer at stengingen av Kapellveien og Ganddalsveien legger til rette for en mere oversiktlig trafikkavvikling og mulighet til å innrette et attraktivt gatetun i Haakon 7 s gate. Planområdet er i dag godt forsynt med gangveier. Det er plansjefens vurdering, at planforslaget forsterker gangforbindelsene internt i planområdet og fra planområdet til sentrum samtidig med, at det legges vekt på, at det skal bli mer attraktivt å bevege seg igjennom området. Det gjelder stiforbindelsene gjennom den nye bebyggelse på Rådhusmarka, prosesjonsveien, gatetunet på Haakon 7 s gate og en oppgradert forbindelse mot sentrum under banen. Overvann På bakgrunn av vedlagte notat om V/A og overvannshåndtering, skal detaljplanen vise løsninger på dette. Det er foreslått i notatet, at det skal implementeres blågrønne løsninger for disponering av overvannet med det formål at øke biologisk mangfold, trivsel og rekreasjon. Det er inntegnet 26

27 hensynssone for 200 års flom med klima påslag på 30 % i Sandvedparken. Grunnforhold Det er gjennomført grunnundersøkelser og det er konstatert at alle områder er bebyggbare. Nord for rådhuset er det konstatert forurensning i grunnen etter tidligere fyllplass. Universell utforming Universell utforming av gangforbindelser og uteoppholdsarealer skal sikres i detaljplanreguleringen. Konsekvenser for barn og unge Planforslaget skal i henhold til rikspolitiske retningslinjer sikre barn og unges interesser i forbindelse med boligutbygging, herunder gode uteoppholdsarealer og trygge gangforbindelser. Det skal sikres arealer som kan brukes av ulike aldersgrupper og som gir mulighet for samhandling. Plansjefen vurderer, at trafikkavviklingen vil bli forenklet ved stenging av to veier og dermed vil gangforbindelsene bli tryggere. Det er lagt opp til, at det ved detaljreguleringen skal legges vekt på sikre gangveier og et aktivt gatetun på Haakon 7 s gate. Ved oppførelsen av en ny barnehage i Skogsbakken vil en del av dagens friareal bli bebygd. Til gjengjeld vil det bli adgang til et nytt stort grøntareal midt i bebyggelsen på Rådhusmarka og det vil være adgang til barnehagens uteområder utenfor barnehagens åpningstid. Alle boliger i området har lett adkomst til Sandvedparken. Plansjefen vurderer, at det i områdeplanen er skapt rammene for, at gode uteoppholdsarealer og trygge gangforbindelser for barn og unge kan sikres i detaljplanleggingen. Ivaretakelse av kulturminner Det finnes en del kulturminner innenfor planområdet, som har blitt utredet i konsekvensutredningen. I samarbeide med byantikvaren og fylkeskommunen er flere av kulturminnene foreslått vernet i planen. Andre kulturminner er ivaretatt ved at sporene beholdes i planen. Det er plansjefens vurdering, at kulturminnene også i fremtiden vil bidra til å gjøre planområdet interessant, og at de med planens vedtakelse vil være godt ivaretatt. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er utlagt hensynssone omkring trærekken i nord på Gand grav- og urneplass. Innenfor hensynssonen skal trærne bevares. Planforslaget vurderes ikke å få konsekvenser for naturmangfoldet. Konsekvenser utenfor planområdet Etter stenging av Kapellveien får beboerne i dette området primær adkomst fra Oalsgate. Plansjefen vurderer at det oppnås en mye 27

28 mer oversiktlig og trafikksikker trafikkavvikling omkring Telthusveien med dette grepet. Oppførelsen av boligbyggeriet på Rådhusmarka vil ha betydning for eneboligområdet ved Skogsbakken og i mindre omfang for eneboligene på østsiden av Jærveien. Det er vurdert at eneboligene i Skogsbakken ikke vil få skyggegener av den nye bebyggelsen, men utsikten fra boligene vil bli endret. Spesielt vil de nærmeste boligene miste utsikt. Enkelte boliger på østsiden av Jærveien kan få mere skygge på kvelden midt på sommeren. Den nærmeste boligen nord for Haakon 7 s gate kan få skyggevirkning på ettermiddagen ved vårjevndøgn. Disse forholdene skal vurderes ved utarbeidelse av detaljplaner. Det er plansjefens oppfattelse at bebyggelsen må detaljplanlegges slik, at den gir minst mulig sjenanse for de nærmeste naboene. OPPSUMMERING Det er plansjefens vurdering at det er gjort et stort forarbeide og at områdeplanen vil sette rammene for utviklingen av et attraktivt og levende byområde, som med sine mange tilbud henvender seg både til folk med lokal tilknytning som offentligheten. Boligbebyggelsen på Rådhusmarka vil kunne bidra til et aktivt og attraktivt byområde. For å oppnå en bebyggelse som passer inn på dette stedet anser plansjefen at utnyttelsen bør settes til maksimalt m2 BRA og at byggehøydene justeres. Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Områdeplan for Skeiane, gnr.40, bnr.101 m.fl. - plan nr , sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert , legges ut til offentlig ettersyn. Den maksimale utnyttelsen på Rådhusmarka endres til m2 BRA og byggehøydene justeres innen 2. gangsbehandlingen. Begrensede deler av bebyggelsen tillates oppført i høyst 8 etasjer. Rådmannen i Sandnes, Kristin Barvik kommunaldirektør Bjørn Totland plansjef 28

29 Vedlegg: 1. Planbeskrivelse og konsekvensutredning datert Bestemmelser datert Plankart datert Transportanalyse og mobilitetsplan datert Støyutredning datert Solstudie datert Volumstudier Rådhusmarka med solstudier datert Naturmangfold rapport datert ROS-analyse datert VA og overvannshåndtering datert Konsekvensutredning kulturminner og kulturmiljø Stedsanalyse datert Analyse barnehage datert Analyse gravlund datert Analyse Rådhusmarka datert Analyse Rådhuset datert Analyse Haakon7s gate stasjonsområde og parkering datert Formingsveileder rådhusmarka datert Formingsveileder Haakon 7 s gate datert Oppsummering av merknader datert Utvalg for byutviklings vedtak av planprogram fra møte Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 29