JEKTEVIKEN BARNEHAGE REGULERINGSENDRING

Transkript

1 K O M P A S JEKTEVIKEN BARNEHAGE REGULERINGSENDRING Oppdragsgiver:... Studentsamskipnaden i Bergen (SiB) Oppdragsgivers representant:... Frank Indrøy KOMPAS prosjektleder:... Marit Mienna KOMPAS medarbeidere:... Knut Stene Anne Siri Lingaas Jan Magne Sviland Prosjekt nummer Dokument nummer Arkiv fil planbeskrivesle Rev. nr Dato Rapport antall sider Utarbeidet... Kontrollert... MM KOMPAS as Kompetansesenter for Arealplanlegging og Samferdsel Fortunen 1, 5013 Bergen Foretaksregisteret: NO MVA Tlf firmapost@kompas.as Faks

2 Side 2 (28) INNHOLD 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Intensjonen med planforslaget PLANPROSESSEN Medvirkning GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Eksisterende plan BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Beliggenhet Avgrensing Tilstøtende arealers bruk/status Eksisterende bebyggelse Topografi/landskapstrekk Solforhold Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Grønne interesser Kulturminneverdier Vei og trafikkforhold Støy Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Vann og avløp Energi Private og offentlige servicetilbud Risiko og sårbarhet Privatrettslige bindinger UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Reguleringsformål Byggeformål Lek/uteoppholdsareal Parkering/garasje Trafikkareal Støy Avfallshåndtering/miljøstasjon Risiko og sårbarhet KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Overordende planer og vedtak Eksisterende reguleringsplaner Konsekvenser for naboer Fjernvirkning... 23

3 Side 3 (28) 9.5 Trafikk- og parkeringsforhold Kulturminner Privat og offentlige servicetilbud Risiko og sårbarhet Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc) Konsekvenser for næringsinteresser Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen UTTALELSER OG MERKNADER VEDLEGG Reguleringsbestemmelser datert Plankart 1:1000, datert Illustrasjonsplan 1:1000, datert Oppriss 1:100, datert Snitt 1:1000, datert Separate vedlegg - Kulturminnebeskrivelse, datert Støyvurdering, Kilde akustikk, datert

4 Side 4 (28) 1. SAMMENDRAG Reguleringsplan P , vedtatt den , endres for å muliggjøre oppførelsen av boliger for Studentfamilier, samt utvidelse av Jekteviken barnehage. Endringene innebærer i hovedsak: - Økt utnyttelse i dagens barnehage og boliger - Neddimensjonering av regulert kryss Jekteviksbakken/Torborg Nedreaas gate. - Områder regulert som Offentlig bebyggelse omdefineres til Allmennyttig formål. - Det opprettes fortau langs deler av Jekteviksbakken. - Vei regulert bak huset i Jekteviksbakken 27 og grøntområde foran reguleres tilbake til dagens situasjon. - Uregulert område mot Dragesmauet reguleres til offentlig friområde. - Formålsgrenser følger i større grad eiendomsgrensene. Det legges til rette for et nybygg i størrelsesorden 3500m² (BRA), inklusiv parkering og kjeller. Av dette er ca. 625m² er barnehage (inkl parkering). Bygget trappes med terrenget i 3 til 5 etasjer (+ parkeringskjeller) og vil romme ca 21 boenheter. 2. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Bergen Hus Gårdsnavn (adresse i sentrum) Magnus Lagabøtesplass 5 og 7 og Jekteviksbakken 27 Gårds- og bruksnummer 164/7, 133, 226 og del av 182, 222 og 224 Gjeldende planstatus Plan P Offentlig formål, barnehage Offentlig formål/bevaring, kontor, friområde Gnr/bnr 164/182 er uregulert Forslagsstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Ant. nye boenheter/nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder) Foreligger det varsel om innsigelse? Konsekvensutredningsplikt? Studentsamskipnaden i Bergen (SiB) Studentsamskipnaden i Bergen (SiB) Bergen Moské KOMPAS as Utvide barnehagen og bygge familieleiligheter for studenter 8,5 daa Boenheter: ca.21 / Ny barnehage 625 m² (BRA) Trafikkstøy fra Torborg Nedreaas gate Uteoppholdsareal Nei Nei Kunngjøring av oppstart (dato) 22. august 2007 Fullstendig planforslag mottatt (dato) Informasjonsmøte avholdt? Nei

5 Side 5 (28) 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 Bakgrunn I regi av Bergen kommune er det utarbeidet en Femårsvisjon for studentboligbygging i Bergen. Bakgrunnen er at Bergen har dårlig dekningsgrad for studentboliger i regi av studentsamskipnaden. Samtidig må en kunnskapsby med ambisjoner kunne tilby sine studenter gode velferdstilbud, der boliger er grunnleggende. Femårsvisjonen sier bl.a. at det er et spesielt behov for nybygging i sentrale byområder. Visjonen ber også SiB om å vurdere utbyggingspotensialet på egne eiendommer. Den foreliggende reguleringsplanen er et svar på denne utfordringen ved at det tilrettelegges for ca. 21 nye familieboliger. Studentsamskipnaden har i tillegg behov for å utvide eksisterende barnehage med ca 30 plasser. Utvidelsen vil også avhjelpe kommunens behov for permanente barnehageplasser i sentrum. 3.2 Intensjonen med planforslaget Formålet med planen er å tilrettelegge for utbygging av familieleiligheter beregnet på studenter og utvidelse av barnehagen. Kjøreatkomst til området skal skje fra Jekteviksbakken. Det skal i tillegg legges til rette for en gjennomgang (trapp) fra Dragefjellet til Jekteviksbakken. 4. PLANPROSESSEN 4.1 Medvirkning Oppstart Oppstart av privat planarbeid ble varslet i Bergens Tidende og Bergensavisen den 24. august Naboer, grunneiere og offentlige instanser ble varslet med brev den 22. august Frist for å komme med innspill og merknader var 21. september Den 25. januar 2008 ble gnr/bnr 164/182 og resten av gnr/bnr 164/226 innlemmet i planområdet. Samme dag ble naboer ble varslet med brev. Frist for å komme med innspill og merknader var 8. februar Innkomne merknader og innspill Til sammen kom det inn 13 innspill og merknader til planoppstart. Av disse var kun en i forbindelse med utvidelsen av planområdet. Oppsummering av alle innspill og merknader, med tiltakshavers kommentarer, er vedlagt rapporten. Konsekvensutredning Planarbeidet kommer ikke innunder Forskrifter og konsekvensutredninger og plikter ikke å utføre konsekvensutredning.

6 Side 6 (28) 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER 5.1 Eksisterende plan Reguleringsplan Planområdet inngår i reguleringsplan P , vedtatt den Denne planen omfatter jussbygget i tillegg til deler av planområdet: - Område O3, det gamle gassverkshuset i Jekteviksbakken 27, er regulert til Offentlig formål/bevaring kontor. - Område O4, tomten til SiB, er regulert til Offentlig formål/barnehage. - Grønne områder i planen er regulert friområder (park). Den viktigste forskjellen mellom eksisterende plan og dagens situasjon, er den regulerte veien bak Jekteviksbakken 27 og at krysset mot Torborg Nedreaas gate var dimensjonert for større trafikk (fortsatt trafikk i Torborg Nedreaas gate og innkjøring til parkeringsanlegg under Dragefjellet). Omlegging av Jekteviksbakken var begrunnet med ønske om mer grønt foran Jekteviksbakken 27. Området grenser til plan nr 1529 vedtatt i Planen regulerer 4-feltsvei mellom Dokken og Nøstebukten og regulerer Torborg Nedreaas gate til Miljøgate uten gjennomkjøring. Plan P med området som omfattes av reguleringsendringen.

7 Side 7 (28) 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 6.1 Beliggenhet Jekteviken barnehage ligger mellom Dragefjellet og havneområdet Dokken. Gateadressen er Magnus Lagabøtesplass 5 og 7. Skråfoto med omtrentlig planavgrensing Beliggende i Bergen sentrum er det kort vei til sentrale funksjoner som, kino, Sentralbadet, teateret og Universitetet (der mange av barnas foreldre studerer). 6.2 Avgrensing Området avgrenses av: - Torborg Nedreaas gate i vest - innkjørsel til UiB s parkeringsplass i nordvest - Magnus Lagabøtesplass og bebyggelsen Sydnesgaten i nord - Dragesmauet i øst - eksisterende bolig i Jekteviksbakken i sørøst Tiltakshaver ønsket å avgrense planområdet til kun egne eiendommer (gnr/bnr 164/133 og 7), samt nødvendig veiareal i Jekteviksbakken fra og med gnr/bnr 164/133 og frem til krysset Jekteviksbakken/Torborg Nedreaas gate.

8 Side 8 (28) Etter oppstartsmøte med Bergen kommune ble tiltakshaver bedt om også å regulere Jekteviksbakken 27 (gnr/bnr 164/226) eid av Bergen Moské. Kommunen ønsket med dette å samle bygningsmiljøet som de tre villaene utgjør i en helhetlig plan. Etter underveis-/ oppsummeringsmøte med Bergen kommune ble tiltakshaver pålagt å inkludere grøntområde i sør (resten av 164/226) og øst (164/182). Avgrensning av planområdet 6.3 Tilstøtende arealers bruk/status Barnehagens viktigste nabo mot nord er Universitetet i Bergen (UiB), nærmere bestemt Juridisk fakultet på Dragefjellet. UiB har også en parkeringsplass på nedsiden av Dragefjellet mot Torborg Nedreaas gate. På parkeringsplassen er det nå gitt rammetillatelse for en utvidelse av jussbygget. KOMPAS as Rapport

9 Side 9 (28) Mot vest ligger Torborg Nedreaas gate og store områder som tilhører Bergen og Omegn Havnevesen (BOH). Øst, sør/øst for barnehagen, mot Dokkeveien, ligger 3-4 etasjer høye boligblokker. Rundt grøntområde i øst ligger det boliger i 2 etasjers trehus. 6.4 Eksisterende bebyggelse Innenfor planområdet er det rester av områdets tidligere villastrøk; Jekteviksbakken 27 og Magnus Lagabøtesplass 5 og 7. Bygningene er oppført som eneboliger bygget i tre og mur. Jekteviksbakken 27 er under rehabilitering og skal i fremtiden fungere som forsamlingshus. Magnus Lagabøtesplass 5 og 7 er SiB s nåværende barnehage. Utenfor plangrensen har bebyggelsen en helt annen karakter og størrelse. Boligblokker, tidligere bygg for gassverk og undervisningsbygg. Blokkene i Torborg Nedreaas gate er opp til 6 etasjer høye (+ loft). 6.5 Topografi/landskapstrekk Planområdet ligger i skråningen mellom toppen av Dragefjellet og det flate havneområdet Dokken. Området skrår med stor høydeforskjell fra Magnus Lagabøtesplass mot Jekteviksbakken. Øverste del med eksisterende barnehage er tilnærmet flatt med en bratt skråning ned til en flatere nedre del. Helt i øst skrår området videre oppover til enda en kolle med en flate på toppen. 6.6 Solforhold Området er sørvest-vendt og har gode solforhold. 6.7 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Det mange eldre trær i planområdet og i friområdet i vest. Dette danner en grønn vegg opp mot Dragefjellet. 6.8 Grønne interesser Øvre lekeplass Nedre lekeplass Mellom husene som utgjør dagens barnehage er det anlagt en lekeplass (øvre). En mindre lekeplass (nedre) som ligger ved Jekteviksbakken er tilknyttet øvre lekeplass med to stier. Området i mellom er stedvis bratt.

10 Side 10 (28) Til Dragesmauet. Gnr/bnr 164/182 Fra barnehage mot toppen. Gnr/bnr 164/182 Også utenfor barnehagens områder ligger det grøntområder av betydning. I øst ligger en uregulert kommunal eiendom: gnr/bnr 164/182. Området består av en kupert høyde med gressplener og svaberg. I dag fungerer området som grøntområdet for byens beboere og uteoppholdsareal for Sentralbadet barnehage. Tomten grenser til SiB s eiendom i nord/øst. I sør ligger et større område som er regulert til offentlig friområde/park i eksisterende reguleringsplan. Friområde tilhører Jekteviksbakken 27, gnr/bnr: 164/226. Baksiden av Magnus Lagabøtesplass 7 Lekeplass mellom Magnus Lagabøtespl. 5 og Kulturminneverdier Byantikvaren i Bergen kommune har tidligere ikke registrert automatiske fredede kulturminner innenfor selve planområdet. Byantikvaren befarte området den uten å finne noe å bemerke. Det gamle våningshuset i Jekteviksbakken 27 (gnr/bnr 164/226), også kjent som Direktørvillaen, er betegnet som bevaringsverdig i gjeldende plan (P ). Byggene til nåværende barnehagen er betegnet som verneverdig i samme plan. Magnus Lagabøtes plass 7 Er en trevilla bygget som bolighus ca Bygningen er i sveitserstil og har to etasjer pluss kjeller og loft. Den har liggende trekledning (faspanel) med en brystning av stående kledning. Bygget har

11 Side 11 (28) typiske sveitserstilsdetaljer både når det gjelder volumoppbygging, vindusdeling, listverk og annen staffasje. Takket er tekker med lappskifer. Bygget har beholdt sitt opprinnelige eksteriør, men er endret innvendig og bygget om til barnehage. Magnus Lagabøtes plass 5 Er en murvilla bygget som bolighus ca Bygningen er i jugendstil og har to etasjer pluss kjeller og loft. Fasaden er pusset og hvitmalt. Taket er valmet og tekket med svart glasert takstein. Bygget har beholdt sitt opprinnelige eksteriør, men er endret innvendig og bygget om til barnehage. Jektevikbakken 27 Bygget ca 1790 som et tradisjonelt midtarkhus med portal. Ombygd til Sveitserstil ca Har vært brukt som våningshus, direktørbolig og kontor for Bergen Gasværk. Jekteviksbakken Vei og trafikkforhold Barnehagen har i dag atkomst fra Jekteviksbakken og Magnus Lagabøtesplass, begge kan nås med bil. Magnus Lagabøtesplass, som er hovedatkomstvei til barnehagen, har veldig lite biltrafikk. Mange av foreldre som bor i nærheten henter og bringer barna enten til fots eller på sykkel. Jekteviksbakken har lite biltrafikk, er 4m 4,5m bred og er stengt for gjennomkjøring. Gaten er atkomstvei for beboerne, den har ikke fortau og nedre del blir brukt til kantparkering. Avkjørsel fra Torborg Nedreaas gate er felles med atkomst til p-plass ved jusbygget. Trafikken skal flyttes fra Torgborg Nedreaas gate til ny firefelts vei lengre ut mot haven. Torborg Nedreaas gate blir da blindvei og oppgraderes til miljøgate med liten trafikk Støy Området er utsatt for trafikkstøy fra i Torgborg Nedreaas gate. Fasade på nybygg mot Jekteviksbakken vil få et støynivå på mellom 55dB og 66dB Offentlig kommunikasjon/kollektivdekning Nærmeste bussholdeplass er på Møhlenpris der alle vestgående ruter passerer.

12 Side 12 (28) 6.13 Vann og avløp Det er offentlig vann og avløp i området Energi BKK Varme AS har konsesjon for bygging og drift av fjernvarmeanlegg i Bergen. Utbygging mot Nøstet/Jekteviken er vedtatt og snart forestående. Nybygget til Jekteviken barnehage plikter å montere anlegg som kan ta i mot og bruke fjernvarme Private og offentlige servicetilbud Områdets beliggenhet i Bergen sentrum tilsier kort vei til private og offentlige tilbud. Eksempelvis er dagligvarehandel, Sentralbadet, teateret og Bergen Kino i gangavstand. Oppvekstetaten opplyser at barnehagedekningen i Bergen hus er lav. Barn som når skolepliktig alder vil sogne til Møhlenpris skole, som har god kapasitet.

13 Side 13 (28) 6.16 Risiko og sårbarhet Jordforurensing Norges geologiske undersøkelse (NGU) foretok i 1999 en undersøkelse av barnehager, barneparker og lekeplasser i Bergen sentrum. Undersøkelsen var rettet mot jordforurensing og resulterte i en helserisikovurdering. For Jekteviken barnehage skrev NGU: Den lokale jorden i Jekteviken barnehage er moderat forurenset med arsen, bly og benso(a)pyren. De lokale massene har et høyt innhold av slagg og avfallsprodukter fra gassverket. Disse produktene er sannsynligvis hovedkildene for forurensing av jorden i Jekteviken barnehage med bly og benso(a)pyren. Sand i sandkassene i de undersøkte lekearealene er moderat forurenset med arsen. Arsenforurensingen skyldes i hovedsak utlekking av arsen fra trykkimpregnert trevirke. NGU foreslo en rekke tiltak som SiB gjennomførte i sin helhet. Blant annet ble store jordmasser skiftet ut. Områder med skravur markerer jordmasser som er blitt skiftet ut.

14 Side 14 (28) Flom og ras Dragefjellområdet består av de metamorfe bergartene kvartsitt og kvartsittskifer, samt partier med båndgneis og øyegneis. Dette er harde bergarter med lang forvitringsprosess. Det synlige fjellområdet i barnehagen har is-skurt overflate med få sprekker. Det er liten fare for utglidninger og steinsprang fra det synlige fjellet i området. Området er heller ikke nevnt som risikoområdet i ROS analysen over skred og steinsprangsområder, gjennomført av Bergen kommune i Luftforurensing Målinger av NO2-forurensing i Bergen viser at Jekteviken barnehage ligger innenfor Statens forurensingstilsyn og folkehelseinstituttetts forskriftskrav til luftkvalitet Privatrettslige bindinger Det er ikke kjent at det hviler privatrettslige bindinger på eiendommene. Kilde:

15 Side 15 (28) 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Ikke aktuelt 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 8.1 Innledning Planen muliggjør utvidelse av Jekteviken barnehage kombinert med nye leiligheter for studentfamilier. Studentsamskipnaden i Bergen (SiB) vil her kun tildele boliger til studentfamilier med barn. Også barnehagen vil være forebeholdt barn med foreldre som studerer ved UiB. Eksisterende bygninger reguleres til spesialområde bevaring. Hovedatkomsten til barnehagen og boligene skjer fra Jekteviksbakken og det foreslås fortau i Jekteviksbakken Torborg Nedreaas gate til avkjøring til barnehagen. Offentlig gangvei etableres mellom Magnus Lagabøtesplass og Jekteviksbakken. Gjeldende reguleringsplan endres ved at atkomstvei reguleres tilbake til dagens situasjon. Parkering løses primært med parkeringskjeller. Inntil 6 parkeringsplasser kan opprettes utenfor nybygget, for av- og påstigning til barnehagen. Planen sikrer også gnr/bnr 164/182 som offentlig friområdet. 8.2 Reguleringsformål Formål Areal (daa) Maks BRA / BYA (inkl. parkering) Byggeområde / bevaring AB Alm.nyttig barnehage 2,1 daa BYA =19 % AF Alm.nyttig forsamlingslokale 0,6 daa BRA= 700 m² Kombinerte formål B1 Alm.nyttig barnehage/bolig 1,7 daa 3500 m² Offentlige trafikkområder Kjøreveg Gangveg Annen veggrunn Offentlige friområder F1 - Friområde F2 - Friområde F3 - Friområde F4 - Friområde 0,7 daa 0,3 daa 0,1daa 0,1 daa 0,5 daa 0,8 daa 1,6 daa 8.3 Byggeformål Felt B1 Kombinert formål bolig/allmennyttig formål barnehage Ny bebyggelse foreslås som en blokk som trapper seg etter terrenget. Bygget vil ha en BRA på ca 3500m². Byggehøyden er på det høyeste 18,5 m over Jekteviksbakken. Maks mønehøyde kote

16 Side 16 (28) +29,5 mot sør og kote +22,5 mot nord. Bygget trapper seg fra tre til fem etasjer pluss parkeringskjeller. Maksimum 20 % av bygningen skal brukes til barnehage. Nybygget viderefører den lineære bebyggelsen i Jekteviksbakken, samtidig som kontakten mellom de tre gamle villaene ivaretas. Plassering av ny barnehage/studentboliger langs grensen i vest, gir et samlet, skjermet lekeområde for ny og gammel barnehage. Ved å legge uteområde oppå parkeringskjeller/boder, oppnås et samlet flatere areal, istedenfor dagens situasjon med to nivåer delt av en høy skrent. Plasseringen av nybygget gir også enkel kjøretilkomst og mulighet til å utnytte terrenget ved plassering av parkeringskjeller /-innkjøring. Mot Jekteviksbakken er byggegrensen satt til 4m. For å gi rom mot nr 27 og plass til parkering for av- og påstigning er byggegrensen mot G1 satt til 12m. Mellom eksisterende barnehage og nybygg er det 8m fra byggegrense til byggegrense. I sørøst er grensen til Jekteviksbakken 21 satt til 4 m. Felt AB Allmennyttig formål barnehage/bevaring Området skal opprettholdes som barnehage og eksisterende bebyggelse skal bestå. Eksisterende bebyggelse har en mønehøyde på henholdsvis +32,5 og +35. Dagens BYA er 15 %, ny BYA er satt til 19 % for å muliggjøre eventuelle små utvidelser/påbygg som forbedring av garderodefasilitetene. Byggegrensen er satt 4m fra tilstøtende eiendommer i nord og øst. Mellom eksisterende barnehage og nybygg er det 8m fra byggegrense til byggegrense. Felt AF Allmennyttig formål forsamlingslokale/bevaring Området foreslåes som forsamlingslokale. Det pågår nå arbeid for å innrede eksisterende bygg til dette formålet. Eksisterende bebyggelse har en mønehøyde på +15,5. BRA er som i eksisterende plan satt til 700m². Tomten og husets størrelse åpner ikke for påbygg/utvidelser. Dermed er byggegrensen satt tett inntil huset. På baksiden er byggegrensen trukket fire meter fra fjellveggen. Ingen av hovedbygningene innenfor planområdet skal rives. 8.4 Lek/uteoppholdsareal Det foreslås fire offentlige friområder i planen. F1, F2 og F4 er i tråd med gjellende reguleringsplan. F3 er lagt inn for å sikre kollen som i dag fungerer som lekeplass/park. Planen legger opp til at området mellom eksisterende barnehage og nybygg skal planeres og opparbeides til en helhetlig lekeplass for alle barna i hele barnehagen. Markerte trær som tilfører området en positiv opplevelse av landskapet skal bevares. Felles uteoppholdsareal For boliger skal det i tråd med kommuneplanen være 15m² felles uteoppholdsareal pr bolig. Av dette åpner kommuneplanen for at 7m² kan ligge i nærliggende park. Grøntområdene F3 og F4 grenser til studentboligene og egner seg svært godt som uteoppholdsareal. Resterende 8 m² uteoppholdsareal pr bolig skal opparbeides på eget område. På grunnlag av at det er beregnet oppført 21 boliger kreves det 315m² felles uteoppholdsareal. Av disse kan 147 m² legges til nærliggende park. De gjenstående 168m² dekkes på egen tomt ved å

17 Side 17 (28) opparbeide arealet mellom nybygg og Jekteviksbakken, med en eller flere takterrasser, eller begge deler i en kombinasjon. Utenom barnehagens åpningstid skal barnehagens uteområde disponeres av beboerne. Barnehagens lekeplass skal også kunne benyttes av barn som bor i nybygget i barnehagens åpningstid. I åpningstiden kan eventuelle barn som ikke går i barnehage leke i F3. Blant annet for å sikre tilkomst til friområdet F3, er det stilt krav om gangforbindelse mellom Jekteviksbakken og F3. Med friområdene F3 og F4 som nærmeste nabo er det samlet sett rikelig med uteoppholdsareal. Private uteoppholdsareal Det skal bygges minst 3m² privat uteoppholdsareal pr bolig. Balkong til bolig kan lages som vinterhage/innglasset balkong. Utenom åpningstid er det forutsatt at beboerne kan benytte seg av uteoppholdsarealet til barnehagen. Uteoppholdsareal for barnehage Krav til uteoppholdsareal for barnehage oppfylles på egen tomt. En barnehage med 80 barn, fordelt likt mellom barn over/under 3 år, krever et uteoppholdsareal på 2280m². Illustrasjonsplanen viser et lekeareal på 2325m². Mesteparten av arealet er slakere enn 1:3. Noe av arealet i nordre del er brattere, men også dette området brukes til lek i dag. Skulle det være behov for ytterligere areal kan nabotomten (gnr/bnr 164/182), som også brukes av Sentralbadet barnehage, benyttes til uteoppholdsareal. Mellom eksisterende og ny barnehage skal uteoppholdsarealene oppfylle krav om universell tilgjengelighet. Snitt gjennom Studentboligene og eksisterende barnehage. Lekeareal vil ligge mellom byggene.

18 Side 18 (28) Sol og skygge En god lekeplass skal innby til uteaktiviteter og ha mye sol. Illustrasjonen nedenfor viser hvordan eksisterende bygninger og nybygg kaster skygge ved vårjevndøgn (21. mars). Skyggekart 21.mars kl 15:00 På lekeplassen skal ikke mer enn 50 % av arealet være dekket av skygge ved vårjevndøgn kl 15. Illustrasjonen ovenfor viser at 958m² av lekearealet er skyggelagt. Dette tilsvarer 41,2 % av lekearealet. Siden mange foreldre henter barna sine rundt kl 15 kan det være vel så interessant å vite hvordan sol- og skyggeforholdene er tidligere på dagen. Illustrasjonen nedenfor viser at kl 12 ved vårjevndøgn har 2/3 av lekearealet sol.

19 Side 19 (28) Skyggekart 21.mars kl 12: Parkering/garasje Felt AB og B1 Bergen kommunes parkeringsnorm er lagt til grunn. Den krever 1 parkeringsplass pr 100m² bolig og 0,1 parkeringsplass pr årsverk i barnehagen. I tillegg er parkeringsplass for av- og påstigning medberegnet: Barnehage (ca. 20 årsverk etter utvidelsen) Boligarealet (underkant av 1200m²) Av- og påstigning Til sammen 2 plasser 12 plasser 5 plasser 19 plasser Beboere og ansatte i barnehagen skal benytte parkeringskjeller. Av- og påstigning kan skje utenfor. Sykkelbod for beboere og ansatte ved barnehagen opprettes inne i nybygget. Det kan også være mulighet for sykkelparkering ved inngangspartiene i Jekteviksbakken og Magnus Lagabøtes plass. Felt AF Det skal opprettes 3 parkeringsplasser for bevegelseshemmede i feltet. Øvrige parkerende henvises til Bergen kommunes offentlige parkeringstilbud.

20 Side 20 (28) 8.6 Trafikkareal Jekteviksbakken er en 4,5m bred offentlig vei (4m i øvre del). Langs veien anlegges 2m bredt fortau (G2) fra Torborg Nedreaas gate og fram til planlagt inngang. Gangveien G1 ligger i bratt terreng. Universal tilpasning er ikke praktisk gjennomførbart og veien vil bli en trappeforbindelse. Traséen følger delvis gjeldende plan. 8.7 Støy Trafikkstøy Støyrapport utført KILDE as den 26. september 2007 (Rapport ) viser beregnet utendørs støy på uteareal og nær fasade. Beregningene baserer seg på dagens trafikksystem der trafikken i Torborg Nedreaas gate er fremskrevet. Når regulert 4-felts vei mellom Dokken og Nøstet blir realisert vil støyforholdene i området bli betydelig forbedret. Rapporten viser at lydnivået for uteareal for barnehage er L den 55 db eller lavere og tilfredsstiller bestemmelser og retningslinjer. I nord, mot Magnus Lagabøtes plass, ligger et lite område som har noe høyere verdier. Dette arealet brukes også i dag, men er den minst brukte og bratteste delen av uteområdet. Det har likevel verdi som areal for aktiv lek og må kunne regnes som lekeareal. Når trafikken i Torborg Nedreaas gate flyttes ut på havnen, vil også støyforholdene bli bedre. I forhold til andre sentrumsbarnehager er Jekteviken barnehage svært bra stilt der den ligger tilbaketrukket i en grønn lunge. Kilde Akustikk AS har beregnet at grønt område har lydnivå lavere enn 55 db. Beregnet utendørs lydnivå nær fasade/på balkong til boligene ligger mellom L den 55 db og L den 66 db. De fleste leilighetene har fasade med lydnivå høyere enn L den 55 db og tilfredsstiller ikke kvalitetskravene for privat uteoppholdsplass. I tråd med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel åp-

21 Side 21 (28) nes det for at privat uteplass kan lages som vinterhage/innglasset balkong i bydelssentra og sentrumsområde. Eventuell takterrasse kan støyskjermes med lokale støyskjerm/glassvegger. Det er i bestemmelsene stilt krav om at alle boligene skal ha være gjennomgående og med balansert ventilasjon dersom fasadestøyen er over 65 dba. Boligene med fasadestøy over 65 dba ligger i nordre del i de øverste etasjene. Disse boligene vil være gjennomgående med stille side mot øst. Støy fra barnehage Boligene vil høre lyd fra barnehagens lekeområde på boligenes stilleside. Denne vil bli dempet som følge av at lekeområde er stort, har variert terreng og er godt beplantet. Støyen vil også begrense seg til barnehagens åpningstider og være av en helt annen karakter enn trafikkstøy som er konstant. Studentsamskipnaden har tidligere ikke mottatt merknader fra eksisterende naboer angående støy. For øvrig skal alle beboere i nybygget være studentfamilier med egne barn i barnehagen, noe som vil øke aksepten for lyd fra barns lek. Det kan stilles spørsmål ved kombinasjonen bolig og barnehage i samme bygg. For å forhindre støy innomhus fra barnehage til bolig skal det mellom etasjene legges et støydempende belegg. Dette vil hindre at støy, som for eksempel trinnlyd, forplanter seg videre til neste etasje. Barnehagen vil ha egen inngang knyttet til lekearealet og dermed være adskilt fra boligene. 8.8 Avfallshåndtering/miljøstasjon Håndtering og sortering av avfall skjer innomhus i parkeringskjeller. Det skal legges til rette for bossug eller med eget innendørs bossrom hvor containere kan rulles ut til gaten på tømmedag. 8.9 Risiko og sårbarhet Det er ikke fare for verken flom eller ras i planområdet. Bergarten i området er av stabilt art som ikke vil rase ut. Det er ikke behov for tiltak mot kuldedrag, vind, luftforurensing, radonstråling eller strålefare. Det har tidligere vært gjennomført tiltak mot grunnforurensing. 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 9.1 Overordende planer og vedtak Planen bidrar til å oppfylle Femårsvisjonen for studentboligbygging i Bergen, samt øke barnehagedekningen i Bergenhus bydel. 9.2 Eksisterende reguleringsplaner Følgende endringer blir gjort i forhold til eksisterende plan: - Veien bak Jekteviksbakken flyttes til dagens trasé. - Områder regulert til Offentlig bebyggelse/bevaring, kontor omreguleres hovedsakelig til Allmennyttig formål forsamlingslokale/bevaring av bygning, men også til Offentlig friområde og Offentlig kjørevei. - Områder regulert til Offentlig bebyggelse, barnehage omreguleres hovedsaklig til Allmennyttig formål barnehage/bevaring av bygninger og kombinert formål Allmennyttig formål barnehage/bolig, men også til Offentlig friområde. - Regulert trasé for gangvei mellom Jekteviksbakken og Magnus Lagabøtesplass justeres. - Formålsgrensene følger i større grad eiendomsgrensene.

22 Side 22 (28) 9.3 Konsekvenser for naboer Utsikt Eksisterende barnehage taper litt utsikt fra bakkenivå. Også fra Jekteviksbakken 21 s nordvestlige fasade vil det bli noe tap av utsikt mot nordvest, men kun fra øverste etasje. Øvrige etasjer har høytsittende vindu uten utsikt. Ellers vil ikke utsikten bli vesentlig redusert for naboene til barnehagen. Heller ikke terrassen foran Jekteviksbakken 21 vil miste utsikt. Det vil ikke oppstå noe innsyn til naboene eller tap av sollys som konsekvens av utbyggingen. Jekteviksbakken 21 nordvestlig fasade Utsikt fra terrasse - Jekteviksbakken 21 Støy Støy fra barnehagen kan øke når driften utvides med 30 nye barn (45 enheter). SiB har ikke tidligere mottatt merknader fra naboer angående støy. En av årsakene til det kan være at lekeområdet er skjermet med steinmur og vegetasjon i forhold til naboer i øst. En økning av antall barn anses ikke å føre til støyproblemer i forhold til naboene. Lekeplassen er godt skjermet mot naboer i øst.

23 Side 23 (28) 9.4 Fjernvirkning Den nye bygningen vil tre inn i sine omgivelser uten at det vil skje noen store forandringer i bybilde. Bygningen vil være en fortetting av byen som er tilpasset omgivelsene og vil ikke ruve høyere enn tilgrensende bebyggelse. På sørsiden av Jekteviksbakken (F4) står mange store trær som vil skjerme for innsyn fra Torborg Nedreaas gate og dempe eventuelle fjernvirkninger fra Laksevågsiden. 9.5 Trafikk- og parkeringsforhold Utbyggingen vil føre til en omtrentlig økning av trafikken i Jekteviksbakken med ÅDT 150. Trafikken vil delvis begrense seg til barnehagens åpningstid. Forholdene for myke trafikanter vil bli forbedret ved opprettelsen av fortau langs deler av Jekteviksbakken. Parkeringssituasjonen for nabolaget vil ikke endres da all parkering vil skje på egen tomt. 9.6 Kulturminner Planen viderefører bestemmelser fra gjeldende plan om spesialområde bevaring av bygninger i Jekteviksbakken 27 og Magnus Lagabøtesplass 5 og Privat og offentlige servicetilbud Utbyggingen vil bedre barnehagedekningen i sentrum og tilføre Studentsamskipnaden etterspurte boliger. 9.8 Risiko og sårbarhet Ingen konsekvenser. 9.9 Infrastruktur (vei/vann/avløp, el-anlegg etc). Ingen konsekvenser 9.10 Konsekvenser for næringsinteresser Ingen konsekvenser 9.11 Juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen Ingen konsekvenser

24 Side 24 (28) 10. UTTALELSER OG MERKNADER 1. Hordaland Fylkeskommune. Datert 7. september Påpeker at i Bergen kommune er det Byantikvaren som har hovedansvaret for kulturminner. Fylkeskommunen er generelt kritisk til planlegging i strid med overordnet plan. Ber om at vi nøye vurderer regional arealpolitikk slik det fremkommer av fylkesplan og fylkesdelplan. Planens påvirkning av kulturminne og kulturmiljø skal dokumenteres og vurderes som ett av punktene i planutredningen ved offentlig ettersyn. Kommentar: Planene er ikke i strid med regional arealpolitikk. Kulturminner er beskrevet i egen rapport. 2. Barn- og unges representant i Bergen kommune. Datert 6. september Påpeker at hensynet til barn og unges interesser må komme tydelig frem i detaljeringen. Det må dokumenteres hvordan grønnstruktur ivaretas. Viser til vedtak i Bystyresak om rullering av Kommuneplanens arealdel , pkt 10, 11 og 12. Kommentar: Barn- og unges interesser ivaretas ved utvidelse av barnehagen og oppgradering av tilhørende lekeplass. Grønnstruktur videreutvikles ved at en ny gangvei mellom Magnus Lagabøtesplass og Jekteviksbakken opprettes og at arealer regulert som offentlig friområde videreføres. 3. Kommunalt råd for funksjonshemmede i Bergen kommune. Datert 6. september Opplyser at prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for planlegging, søknad om tiltak og opparbeiding av bygg og anlegg inkludert atkomst og uteområder. Det skal dokumenteres hvordan universell utforming ivaretas. Viser til vedtak i Bystyresak om rullering av Kommunens arealdel , pkt 8. Kommentar: Prinsippene om universell utforming blir lagt til grunn. Barnehagen og boligene får universell besøksstandard. 4. BKK Nett AS. Datert 03. september Gjør oppmerksom på at det i Jekteviksbakken ligger både høyspentkabler, herunder 12kv og 132kv. For øvrig er også lavspentkabler og lavspentlinje lagt i området. 132kv kabelanlegg ansees som permanent og kan vanskelig flyttes. Eventuelle tiltak på BKK s anlegg må bekostes av utbygger, dersom ikke annet er avtalt. Dersom eksisterende nettstasjon ikke kan forsyne de nye boligene må det avsettes nødvendig areal for ny nettstasjon. Størrelsen på nettstasjon vil være 2,5 x 4m. Kommentar: Merknadene tas til følge. Det vil ikke være behov for å sette av plass til ny nettstasjon eller å legge om kabler i Jekteviksbakken. 5. Bergen brannvesen. Datert 19. september Brannvesenet anbefaler at atkomstveg til området går fra Torborg Nedreaas gate til Jekteviksbakken ved nummer 27 (eksisterende reguleringsplan). Presiserer at i sammenheng med omregulering er det nødvendig at dårlige atkomstforhold utbedres.

25 Side 25 (28) Forutsetter at byggverkene utformes slik at rednings- og slukkemannskap, med nødvendig utstyr, har brukbar tilgjengelighet til og i byggene. Av hensyn til bilmateriell må ikke stigningsforhold være brattere enn maksimalt 1:8 (12,5%). Uttak til slukkevann skal være tatt med i reguleringsfasen. Kommentar: Trafikken i Torborg Nedreaas gate skal flyttes til 4-felts vei i havneområdet. Dermed er det ikke behov for en avkjørsel dimensjonert som i eksisterende reguleringsplan. Stor lastebil vil kunne svinge inn i Jekteviksbakken, det er derfor heller ikke behov for å legge veien bak Jekteviksbakken 27. Stigningsforholdene i nedre del av Jekteviksbakken er maks 1:8 og ny bebyggelse er i henhold til Brannvesenets krav. 6. Grønn etat, Bergen kommune. Datert 20. september Forutsetter at planforslaget behandles i henhold til kommuneplanens arealdel. Mener det er positivt at planen har som formål å etablere en gjennomgang (trapp) fra Dragefjellet til Jekteviksbakken. Kommentar: Planforslaget er i henhold til kommuneplanens arealdel. 7. Helsevernetaten, Bergen kommune. Datert 21. september Vil at tiltakshaver skal gjennomføre støyutredning og foreta en konsekvensutredning som kartlegger luftforurensing i planområdet. Er opptatt av at det utformes sikker tilkomst til området med hensyn til gående og syklende. Ønsker at det foretaes grundige prøvetakninger av grunnen i planområdet. Ut ifra tidligere virksomheters aktivitet (Bergen gassverk), kan området inneholde forurenset grunn. Utvidelse av studentbarnehagen utløser krav om ny godkjenning etter Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler m.v. Kommentar: Dialog med Helsevernetaten avdekket at tidligere grunnprøver utført av Norges geologiske undersøkelser (NGU) er tilstrekkelig dokumentasjon av forurensing i grunnen. Støyutredning er blitt foretatt av Kilde as den 26. september 2007 (Rapport ). 8. Byantikvaren, Bergen kommune. Datert 19. september Ber om at mulige kulturminner og kulturminnemiljø beskrives og dokumenteres. Dersom man finner at det ikke finnes strukturer av antikvarisk og kulturell verdi, må også dette begrunnes og redegjøres for. Ønsker at dokumentasjonen utføres som en egen rapport som legges ved planen slik at den kan inngå i Byantikvarens arkiv over denne type dokumentasjon. Byantikvaren har ikke kjennskap til registrerte automatiske fredete kulturminner innenfor selve planområdet. Ut i fra landskapet og høyden over havet kan det være spor etter bosetting fra steinalder i området. Kommentar: Kulturminnebeskrivelse for nyere tids minner er utarbeidet av plankonsulent. Bevaringsforhold fra tidligere plan videreføres i ny reguleringsplan. Byantikvaren gjennomførte befaring uten å finne noe å bemerke.

26 Side 26 (28) 9. BKK Varme AS. Datert 26. september Opplyser om at BKK Varme har vedtatt utbygging mot Nøstet/Jekteviken. Etableringen av ny bebyggelse omfattes av fjernvarmeanlegget, dette må tas med i planarbeidet. Kommentar: Krav om tilknytting til fjernvarmeanlegg er lagt inn i bestemmelsene. Nybygg skal ha mulighet for påkobling til fjernvarmeanlegget, jfr. Plan- og bygningsloven 66a og tekniske forskrifter Byrådsavdeling for oppvekst, Bergen kommune. Datert 27. september Er positiv til utvidelse av barnehagen. Ber om å holdes orientert om den videre prosjektering av barnehagen. Kommentar: Blir holdt orientert. 11. Samferdselsetaten, Bergen kommune. Datert 3. oktober Vektlegger parkeringsforholdene. Det vil være behov for å opprettholde parkering for allerede etablerte beboere i tillegg til de nye. Videre vil det være behov for parkering for beboere, ansatte i barnehagen og parkering for levering og henting. Sistnevnte må plasseres slik at det er naturlig å benytte den når det bringes og hentes i barnehagen. Det bør vurderes om det trengs fortau hele veien frem til og langs eiendommen. Kommentar: Beboere og ansattes parkeringsbehov vil bli dekket i henhold til parkeringsnorm for Bergen kommune. I tillegg til parkeringskjeller opprettes plasser for henting / bringing ved avkjørselen til barnehagen. Eksisterende beboerparkering blir ikke berørt. Fortau opprettes fra Torborg Nedreaas gate til og med innkjøring til barnehagne. Resten av Jekteviksbakken vurderes til og ikke å ha behov for fortau. 12. Miljøvernavdelingen, Fylkesmannen i Hordaland. Datert 16. oktober Nevner 3 forhold som er aktuelle for planarbeidet: - Risiko og sårbarhet. Planfremlegget må vise til en vurdering av alle forhold ved arealet og arealbruken/tiltaket, uansett om risikoen er akseptabel. - Støy. Planbestemmelsene må ivareta eventuelle støykrav samt sikre gjennomføring av avbøtende tiltak. - Barn og unge. Lek og opphold skal ha en egnet størrelse og lokalisering som er sikret mot støy, forurensing, trafikkfare og annen helsefare. Barn skal ha adgang til aktiviteter i en variert og sammenhengende grønnstruktur. Kommentar: Risiko og sårbarhet omtales i beskrivelsen. Støytiltak er innarbeidet i bestemmelsene. Barn og unges interesser er ivaretatt.

27 Side 27 (28) Merknader etter varsel om utvidet planområde: 13. Egil Sunde og Anna Elisa Tryti. Datert 17. februar Eiere av Dragesmauet 12. Har bygslet hage i gnr/bnr 164/182. Ønsker at plangrensen justeres slik at hagen ikke reguleres til friområde. Kommentar: Hagen tas ut av planområdet.

28 Side 28 (28) Vedlegg Reguleringsbestemmelser datert Plankart 1:1000, datert Illustrasjonsplan 1:1000, datert Oppriss 1:100, datert Snitt 1:1000, datert Separate vedlegg - Kulturminnebeskrivelse, datert Støyvurdering, Kilde akustikk, datert