Planprogram. Detaljregulering Ramberghjørnet. Søndergaard Rickfelt AS lkek=eliq^pdqk=ov=_= = = = clobq^hpobdfpqbobq=

Transkript

1 põkabod^^oa== = = = = = of`hcbiq================================================== Planprogram Detaljregulering Ramberghjørnet Søndergaard Rickfelt AS lkek=eliq^pdqk=ov=_= = = = clobq^hpobdfpqbobq= PSTU==klqlaabk= qick=pr==mo=vr=mm= = = klk=vpv=sru=nms=js^= = =

2 2 Innhold 1.0 Bakgrunn for planarbeidet Krav om konsekvensutredning Hensikten med planprogrammet Formål med planen Lokalisering og planavgrensning Forholdet til andre planer/overordna føringer Kommuneplan Reguleringsplan Nasjonale og regionale føringer Eksisterende situasjon og forutsetninger for plansaken Eiendomsforhold Eksisterende virksomhet Kulturminner Bylandskap Utredningsbehov Ordinære vurderingstema i plansaken Handelsanalyse Planprosess Planprogram, konsekvensutredning Detaljregulering Medvirkning... 9

3 3 1.0 Bakgrunn for planarbeidet Bakgrunn for detaljreguleringen er ønske om å bygge ut en større dagligvarebutikk innenfor planområdet der Bunnpris ligger i dag. Det er planlagt en kjedebutikk som krever min 950m2 bruksareal med tilhørende adkomst, parkering og tilgang til vareleveranse. Det er aktuelt å vurdere flytting av den offentlige parkeringsplassen i området til fordel for parkerings til butikken slik det i praksis allerede fungerer idag. 2.0 Krav om konsekvensutredning Det er gjennomført en KU-vurdering og Notodden kommune har konkludert med at det er behov for full prosses med planprogram og konsekvensutredning for dette prosjektet. Rådmannen vurderer gjeldende plansituasjon i området slik at den påtenkte planen vil innebære endringer av kommuneplanen. Den påtenkte planen skal dermed vurderes etter vedlegg III Bestemmelser i Regional plan for samordna areal- og transport for Telemark (ATP) setter forbud mot handelsetableringer over 800m2 bruksareal utenfor definerte sentrumssoner. Innenfor områder som defineres som lokalsenter /bydelsenter kan det imidlertid etableres inntil 3000m Hensikten med planprogrammet Planprogrammet er utarbeidet i henhold til bestemmelsene i Plan og Bygnignslovens kap4. Planprogrammet skal: Gi en beskrivelse av formålet, bakgrunn og føringer for planarbeidet Redegjøre for informasjons- og medvirkningstiltak Redegjøre for planprosessen og fremdriften av planarbeidet Redegjøre for planens avgrensning Redegjøre for overordna rammer og premisser Redegjøre for aktuelle utredningstema 4.0 Formål med planen Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for utbygging av dagligvarehandel. Eksisterende bunnspris viser seg å være for liten for det nærområdet som ligger til denne butikken. Driver ønsker å etablere en Sparbutikk eller en kjedebutikk som har klare krav til minimum arealbehov. 5.0 Lokalisering og planavgrensning Planområdet er på ca8daa og ligger på Ramberghjørnet på Notodden. Området ligger i enden av Storgata i krysset mot Lisleheradvegen og E 134. Dette er et historisk viktig senter i Notodden og utgjør enden av båndbyen langs Storgata.

4 4 Planområdet grenser inn mot Storgata. Det kan være aktuelt å se på oppstramming av kryss og siktlinjer. Mot sør avgrenses planen i gamle Tinnes skole som i dag bruke til andre offentlige formål. Mot nord og øst avgrenses planen mot E 134 og Lisleheradvegen/gang -og sykkelveg. Innenfor planområdet ligger flere eiendommer: Gnr/Bnr 243/10 243/57 243/37 243/50 Lia Invest Gnr/Bnr 243/280 Storgt. 85 Notodden As Gnr/Bnr 243/42 Storgt 83 Notodden as Gnr/Bnr 243/508 Notodden kommune 300/23 Statens vegvesen 6.0 Forholdet til andre planer/overordna føringer 6.1 Kommuneplan I kommunedelplan for Notodden sentrum er området regulert til forretningsområder med parkering og kombinert formål forretning/bolig. Kommunedelplanen begrenser sentrumssona til områdene fra kirkeparken og ned mot Heddalsvannet. Det er ikke nevnt Ramberghjørnet som forretningsområde i denne planen.

5 5 6.2 Reguleringsplan Området inngår i eldre reguleringsplan for Notodden sentrum datert Området er regulert til bensinstasjon, forretning parkering. En del av planområdet mot Storgata framstår som uregulert, men ligger inn som bolig/forretning i kommuneplanen. Området som er tenkt utviklet til detaljhandel er allerede regulert til forretning i denne planen fra 1988, men med en annen utforming. 6.3 Nasjonale og regionale føringer Retningslinjer som er aktuelle for denne planprosessen 1. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. 2. Rikspolitiske retningslinjer og bestemmelser for kjøpesentre 3. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging 4. Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming 5. Risiko og sårbarhet ved bl.a. St.meld. nr. 26 og rundskriv T-5/97 Både punkt 2 og punkt 3 er videreført i Regional plan for Samordnet area- og transportplanlegging ATP som skal ligge til grunn for arealplanlegging i Telemark og senterstruktur i Telemark. Forbud mot store handelsetableringer utenfor sentrumssona. Innenfor sentrumssona for lokalsentre tillates etablering av handelsvirksomhet med samla bruksareal inntil 3000m2. uten at det blir stilt krav om handelsanalyse. Dersom etableringens størrelse er tilpasset senterets funksjon og handelsomland, kan etableringa eller utvidinga overstige 3000m2. Konsekvenser av tiltaket skal utredes i kommune eller i reguleringsplan. ATP handelsmetode (der bl.a. reisemotstand og senterets attraksjonskraft i regionene analyseres i et 5års-perspektiv) skal benyttes i konsekvensvurderingen. Ny eller utvidelse av eksisterende handelsvirksomhet tillates ikke dersom konsekvensene er netto redusert omsetning i et eller flere av kommunesentrene. Utenfor sentrum av fylkes -region -kommune- og lokalsenter er det kun tillatt med utvidelse eller etablering av handelsvirksomhet med et samlet bruksareal på inntil 800m2.

6 6 7.0 Eksisterende situasjon og forutsetninger for plansaken. 7.1 Eiendomsforhold Det aktuelle utbyggingsområdet eies av Lia Invest As. Innenfor planområdet ligger et offentlig areal som tilhører Notodden kommune regulert til offentlig parkering. Øvrige Bolig/forretningsområdene mot Storgata eies av Storgt 83 Notodden as og Storgt 85 Notodden as. 7.2 Eksisterende virksomhet Planområdet består i dag av bensinstasjon, offentlig og privat parkeringsområde, kombinert formål bolig/forretning mot Storgata med forretningsområde øst for dette. Området er slik sett regulert og lagt til rette for forretningsdrift. Også i kommunedelplan for sentrumsområdet ligger disse områdene som fremtidige forretningsområde for detaljhandel. Dagens forretningsstruktur og historisk senterdannelse: Dette området har fra opprinnelsen av Notodden fungert som et lokalsenter for omliggende boligbebyggelse og en naturlig del av båndbyen Notodden. Her ligger fremdeles dagligvare, bensinstasjon, restaurant, solsenter, forsamlingshus (Sangerheimen). Når byen nå forskyves ned mot Heddalvannet er dette området blitt liggende igjen i nordre enda av båndbyen. Omlandet omkring denne butikken er stort og mange har gang og sykkelavstand til denne butikken. 7.3 Kulturminner Det er ingen verna eller freda bygg innenfor planområdet. Men bystrukturen langs Storgata er omtalt som viktig i DIVE-analysen for Notodden. 7.4 Bylandskap Bensinstasjonen utgjør en av to kjerne virksomheter i området. Bunnpris er den andre. Nytt forretningsbygg gil få en framtredende rolle i dette bylandskapet i innkjøringen til Notodden.

7 7 En framtidig dagligvare vil utgjøre en byvegg ut mot p-plass med bensinstasjon og en avslutning av bystrukturen mot den åpne plassen ved Ramberghjørnet servicestasjon. Øvrig bebyggelse i området ligger lineært langs Storgata og består av bygårder i 2,5 til 3 etasjer, med utadretta forretningsvirksomhet 1. etasje. Denne bystrukturen er viktig å beholde. 8.0 Utredningsbehov 8.1 Ordinære vurderingstema i plansaken Reguleringsendringen krever ordinær utredning av viktige planforhold. Noen tema krever en mer utfyllende utredning ut fra gitt metode. I denne saken gjelder dette spesielt handelsanalysen som er bakgrunn for Konsekvensutredningen. Andre aktuelle utredningstema i reguleringssaken- listen er ikke uttømmende. Bylandskap, bebyggelsesstruktur og bygningsuttrykk. Trafikksikkerhet, adkomst, parkering- sikkerhet omkring fortau-busslomme, avkjørsel-parkering og fotgjengere må omtales. Virkning av flytting/fjerning av offentlige parkeringsplasser for omkringliggende funksjoner. Kulturminner, forholdet til DIVE- analysen som er utarbeidet for Notodden. Universell utforming Barn og unges forhold Øvrig infrastruktur som VA, overvannshåntering. Energiforsyning- fjernvarme

8 8 ROS-analyse Støy Grunnforhold 8.2 Handelsanalyse Det er ønske fra kommunen at det utføres en handelsanalyse basert på ATP handelsmetode. Konsekvenser av tiltaket skal utredes i kommune eller i reguleringsplan. ATP handelsmetode (der bl.a. reisemotstand og senterets attraksjonskraft i regionene analyseres i et 5års-perspektiv) skal benyttes i konsekvensutredningen. Dette er en omfattende metode utarbeidet av Asplan viak som tar for seg vurderinger av senterstruktur i en kommune/region. Går man tilbake til utarbeidelsen av metoden sies det : For enkelte problemstillinger, som for eksempel å bestemme lokalisering av dagligvarebutikker med lokalt kundegrunnlag, kan andre og enklere metoder være riktigere å bruke. Vi foreslår at det gjennomføres en forenklet versjon med følgende tema: Situasjonsbeskrivelse. Markedsområde: Et markedsområde er det geografiske nedslagsfeltet til en handelsvirksomhet, og defineres av bosetningsmønster, virksomhetens størrelse i form av omsetning, og innslag av konkurrerende virksomheter i nærheten. Handelstilbudets vareutvalg er også avgjørende, da kundenes reisevillighet varierer mellom varegrupper. Gitt en kjent utbygging (i form av m2 handelsareal) og varetypesammensetning kan man beregne handelstilbudets forventede årlige omsetning, og tilhørende kundegrunnlag for å nå denne omsetningen (antall kunder/personer). Kundegrunnlaget legges til grunn for å beregne handelstilbudets geografiske markedsområde, og vurdere konkurranseforhold i forhold til andre tilbud i nærheten. Dekningsgrad og i hvilken grad bygging av en Sparbutikk på 950m2 vil endre situasjonen for eksisterende kommunesenter. Dette må vurderes i forholdet til Bunnpris som allerede er etablert i området. I hvor stor grad vil en større butikk føre til konsekvenser med redusert netto omsetning i kommunesenteret. Dette vil kun gjelde dagligvare og andre husholdningsvarer. Definering av lokalt kundegrunnlag med avstander basert på sykkel- og gangavstand vil være viktig som forutsetning. Kommunen aksepterer at det i planprogrammets høringsforslag foreslås at handelsanalysen gjøres etter forenklet metode.

9 9 9.0 Planprosess 9.1 Planprogram, konsekvensutredning Pb-loven angir en saksbehandlings- og medvirkningsprosess for planprogrammet: Først utarbeides et forslag til planprogram, som deretter legges ut på høring. Høringen annonseres i avis og på kommunens hjemmeside, samtidig med kunngjøring/ varsling av oppstart av selve reguleringsplanarbeidet. Berørte grupper som grunneiere, rettighetshavere, interesserorganisasjoner, faginstanser og myndigheter på kommunalt og regionalt nivå vil få tilsendt forslaget til planprogram i brev. Uttalelser som kommer inn under høringen blir vurdert i kommunens påfølgende saksframstilling når planprogrammet skal opp til politisk sluttbehandling i kommunen. 9.2 Detaljregulering Ved utarbeidelsen av selve reguleringsplanforslaget skal vedtatt planprogram ligge til grunn for: - Innhold og temaer i planbeskrivelsen til reguleringsplanforslaget - Utformingen av selve planforslagets plankart og bestemmelser Der planprogrammet har fastlagt at det må lages egne fagrapporter på enkelte tema, skal det gis en oppsummering i planbeskrivelsen av vedkommende fagrapport. Selve fagrapportene foreligger som vedlegg i kommunens saksmappe. Ved kunngjort varsel om oppstart av arbeidet med reguleringsplanen gis det anledning til å komme med innspill til det igangsatte planarbeidet. Ferdig forslag til reguleringsplan blir 1.gangsbehandlet i Teknisk utvalg. Ved 1.gangsbehandlingen vedtas normalt at planforslaget legges ut på høring. Etter høringen gjennomgår kommunen innkomne uttalelser og legger planen fram for TU til 2. gangsbehandling. Etter TUs 2.gangsbehandling går planforslaget normalt videre til kommunestyret for sluttbehandling. Når en plan er sluttbehandlet, annonseres dette, med en nærmere angitt klagefrist for evt. klage på den vedtatte planen. 9.3 Medvirkning Det er avholdt oppstartsmøte med kommunens administrasjon. Det er gjennomført flere møter med teknisk avdeling mht. flytting/omplassering av offentlig parkeringsplass. Det er gjennomført epost-korrespondanse med Telemark Fylkeskommue og Notodden kommune forut for varsling og høring av planprogram. Videre gjennomføres planprosessen i tråd med de medvirkningskrav som ligger i plan og bygningsloven.