Planbeskrivelse Detaljregulering for boliger i Reevegen 41 Plan Reefeltet aust, Bryne Time kommune. Dato: , revidert

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljregulering for boliger i Reevegen 41 Plan Reefeltet aust, Bryne Time kommune Dato: , revidert

2 Innhold 1 Innledning Bakgrunn 3 2 Planområdet Beliggenhet og avgrensing Gjeldende planer Eierforhold Områdets karakter Kulturminner Trafikkforhold Barns interesser og sosiale funksjoner 5 3 Planforslag Formål Arealbruk Bebyggelse og anlegg Trafikkløsning Grønnstruktur Byggegrense Bebyggelsens plassering og utforming Kollektiv-tilbud Krav til universell utforming Uteoppholdsareal Kulturminner Plan for vann- og avløp Plan for overvannshåndtering Flomveger Risiko og sårbarhet Brannvern Geologisk undersøkelse Barn og unges interesser Renovasjon Støy Avvik i forhold til reguleringsplan for Reefeltet Aust Plan Avvik i forhold til kommuneplanen Konsekvenser av avvik fra overordnete planer med bestemmelser Klimatilpasning 12 4 Planprosess Innkomne merknader varslingsperioden Innkomne merknader etter høring og offentlig ettersyn 13 Vedlegg 1. Detaljplan i PDF- og SOSI-format 2. Bestemmelser til detaljplan i PDF- og WORD-format 3. Illustrasjon boliger 3b. Tegningsliste illustrasjon boliger 4. Oversiktskart 5. Situasjonsplan 6. Risiko- og sårbarhetsundersøkelse, sjekkliste 7. Sol- og skyggediagram 8. Varslingsbrev, Innkomne merknader ved planoppstart 9. Vår behandling av innkomne merknader. 10. Referat oppstartsmøte regulering, Svar på uttalelser etter offentlig ettersyn 2

3 Innledning 1.1 Bakgrunn ARC Arkitektur AS foreslår, på vegne av tiltakshaver Jens Gerlach Sørensen AS, detaljreguleringen av Reevegen 41, gnr. 3, bnr Oppstartsmøte med Time kommune ble holdt og planarbeidet ble annonsert i Jærbladet Hensikten med planarbeidet er fortetting av boliger i en etablert boligbebyggelse. Eksisterende enebolig med garasje skal rives. Vedlegg 3, Illustrasjoner, Foto eksisterende bygg, datert Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning. Foto av eksisterende bygning 2 Planområdet Dette kapittelet omhandler planområdet slik det fremstår i dag. Flyfoto med regulert område markert 3

4 2.1 Beliggenhet og avgrensing Planområdet ligger i Reefeltet Aust, sør for Bryne sentrum. Det er gangavstand til sentrum og i overkant av 800 meter i luftlinje til buss- og jernbanestasjon. Vedlegg 4, Oversiktskart, datert TIME KOMMUNE Målestokk 1:4000 Oversiktskart Det tas forbehold om at det kan forekomme feil på kartet, bla. gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler, kummer m.m. som i forbindelse med prosjektering/anleggsarbeid må undersøkes nærmere. 2.2 Gjeldende planer Området ligger i dag under reguleringsplan for Reefeltet Aust Plan (vedtaksdato: ). Formålet i planen er bolig 2.3 Eierforhold Jens Gerlach Sørensen AS er eier av Reevegen Områdets karakter Reevegen 41 er en del av et variert etablert eneboligområde som grenser til Reevegen i vest. De fleste nærmeste boligene er på en etasje med innredet kjeller og loft. De fleste av disse har tradisjonelle saltak, mens bygningen nord for Reevegen 41 har to etasjer og valmtak. De nyere boligene som ligger litt lengre østover i feltet har en større utnyttelse av tomtene og her benyttes også pulttak. Øst for Reevegen ligger noe kulturlandskap med gårdsbolig og driftsbygninger. Terrenget faller mot sør og øst og man får utsikt i samme retning. Høydeforskjellen innenfor tomta er omtrent på 1,5 meter. 2.5 Kulturminner På kommunens kart er det ingen kulturminner på eiendommen i Reevegen 41. Det er heller ingen kulturminner som grenser til eiendommen. 2.6 Trafikkforhold Reevegen er adkomstvei for både Reevegen 41 og de øvrige boligene innenfor samme reguleringsplan. Det er ikke gjennomgangstrafikk i Reevegen ettersom den er stengt i den sørlige enden mot Orrevegen. Den nyere delen av Reefeltet aust har noe høyere utnyttelse og får dermed mer trafikk, men feltet får sin adkomst lenger nord i Reevegen og påvirker ikke omsøkt eiendom. Her får vi mindre trafikk ettersom den kun betjener de få eldre eneboligtomtene ved og sør for Reevegen 41. ÅDT vil anslås å ligge rundt 60 biler/døgn på Reevegen utfor omsøkt tomt. 4

5 2.7 Barns interesser og sosiale funksjoner Det er to lekeplasser i Reefeltet aust som ligger innenfor en radius på under 200 meter. Spødarbakken barnehage ligger i en avstand på 300 meter, og Skulegata barnehage ligger i en avstand på 350 meter. Bryne skule og Bryne stadion ligger henholdsvis 500 og 800 meter fra Reevegen 41. Eksisterende gang- og sykkelveinett gir sikker ferdsel til barnehage, skole, lekeplass og sentrumsfunksjoner. Vedlegg 4, Oversiktskart, datert Planforslag 3.1 Formål Formålet med reguleringsplanen er fortetting i samsvar med overordnet målsetning for sentrale områder av Bryne. Reevegen 41 ligger kun 650 meter fra kjøpesenteret M44 og øvrige sentrumsfunksjoner. Tiltaket gjelder en firemannsbolig på en eneboligtomt som er omtrent 932 kvadratmeter. 3.2 Arealbruk Eiendommen til Reevegen 41 er på omtrent 932 kvadratmeter og området som er tatt med på ny reguleringsplan er på 1686 kvadratmeter. 3.3 Bebyggelse og anlegg Reguleringsplanen skal gi mulighet til å oppføre en firemannsbolig i Reevegen 41. Firemannsboligen kan bygges med inntil tre etasjer med flatt tak eller pulttak. I 1. etasje er det to leiligheter med tilgang til solrikt privat uteareal og felles uteoppholdsareal. I 2. etasje er det to leiligheter som går over to plan. Den øverste etasjen trekkes inn i forhold til resten av bygningen. Situasjonsplan 5

6 Det foreligger tegninger av firemannsboligen, som er vedlagt plankartet og reguleringsbestemmelsene. Et utvalg av disse tegningene er benyttet til å illustrere planbeskrivelsen. Firemannsboligen skal oppføres i henhold til tegningene. Dersom kommunen mener avvikene er for store i forhold til tegningsgrunnlaget, så kan det kreves omregulering. Vedlegg 3, Illustrasjoner, datert Trafikkløsning Adkomst til Reevgen 41 blir uforandret fra nord og går fortsatt gjennom felles privat veg, merket f_veg på plankartet. Frisiktsone er tegnet inn på plankartet fra privat adkomstvei til både gang-og sykkelveg og Reevegen, og det skal være fri sikt i en høyde på 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. I dag er det gangfelt langs Reevegen som sikrer trafikksikkerheten for gående og syklende. Reevegen er uten gjennomgangstrafikk og er allerede regulert til miljøgate. Vedlegg 1, Plan, datert Grønnstruktur Leilighetene på bakkeplan vil få tilgang til privat uteoppholdsareal mot sørvest og felles uteoppholdsareal og sandlekeplass på til sammen 183m 2. Vedlegg 3, Illustrasjoner, Tegning 905 Illustrasjonsplan uteoppholdsareal, datert Illustrasjon uteoppholdsareal 6

7 De to øverste leilighetene får store private takterrasser mot sørvendte utsiktsområder mot kulturlandskap og sjø. I nærområdet er det også tilgang til grøntareal. Parkområdet ved Bryne skule ligger omtrent 500 meter fra Reevegen 41, målt i luftlinje. Fritz Røed-parken ligger innen en avstand på 700 meter. Vedlegg 4, Oversiktskart, datert For å unngå en stor sammenhengende og monoton flate på parkeringsplass fremfor firemannsboligen, så utformes flatene med steinbelagte materialer og grønn buffersone mot vei. Her burde det være plass for tuntre, grøntsoner, samt møteplass foran hoveddør for å skape et hyggeligere miljø å komme hjem i. Dette er vist på illustrasjoner og betinger at vi tar bort den niende parkeringsplassen. Se svar til vår merknad i høringsrunden. Vedlegg 11. Svar på uttalelser etter offentlig ettersyn datert Byggegrense Byggegrensen mot Reevegen justeres til 4 meter, som er i samsvar med eksisterende bebyggelse nord og sør for Reevegen 41. Reguleringsplan for Reefeltet Aust Plan viser en byggegrense på 5 meter fra Reevegen. Ettersom Reevegen er uten gjennomgangstrafikk og veien med fortau har grønne rabatter, så vil en nedjustering av grensen her ikke redusere kvaliteten i miljøgaten. Lengre nord i Reevegen er byggegrensen kun 3 meter. Vedlegg 1, Plan, datert Bebyggelsens plassering og utforming Firemannsboligen er planlagt med tre etasjer, hvor den øverste er trukket inn i forhold til resten av bygningen. To ddbbeltgarasjer er integrert i bygningen. Disse betjenes av de to største leilighetene som går fra etasje. Leilighetene i 1. etasje har en carport hver. Det er også planlagt en sportsbod sør på tomta for en leilighet i 1. etasje. Øvrige sportsboder samt felles avfallsrom er integrert i bygningen. Firemannsboligen er planlagt med flatt tak og den maksimale bygningshøyden fra ferdig gulv i 1. etasje er satt til maksimalt 9,9 meter. Takterrassen som betjenes fra 2. etasje kan ha en maksimal høyde på 6,4meter. De maksimale høydene er oppgitt på reguleringsplanen i form av kotehøyder. Bygningen skal tilpasses terrenget slik at det kan opparbeides universelt utformet adkomst til alle inngangsdører. Det tillates at bygningens plassering i terrenget avviker med en høyde på inntil 0,5 meter i forhold til hva som er vist på tegningene, for å sikre en god terrengtilpasning i den videre prosjekteringen av bygningen. Det kan oppføres nødvendige levegger ved terrasser med en høyde på inntil 1,8 m. Vedlegg 3, Illustrasjoner, datert Langsnitt A 7

8 Plan 1.etasje Størrelse og utnyttelse. Byggegrensene på plankartet bestemmer bygningens maksimale utstrekning og maksimal utnyttelse er oppgitt i prosent bebygd areal, %-BYA. Bebygd areal omfatter alle konstruksjoner med tak. Maksimal BYA er satt til 45% i planbestemmelsene. Åpne parkeringsplasser kommer i tillegg. Illustrert bygning har en utnyttelse på 42,7% BYA. Bygningens totale areal er begrenset til et maksimalt bruksareal, BRA, på 800m 2. Bruksarealet omfatter arealet innenfor bygningens yttervegger og i tillegg terrasser under tak. Areal for åpne parkeringsplasser kommer i tillegg. Tegningsgrunnlaget som foreligger for firemannsboligen har et bruksareal BRA på omtrent 750m 2. Firemannsboligen gir en tetthet på omtrent 4,3 boliger per dekar. Regionalplan for Jæren anbefaler en tetthet på minimum 3 boliger per dekar for områder i sykkelavstand til Bryne sentrum. 2-4 boliger/dekar er angitt som konsentrert småhusbebyggelse. Boligtettheten samsvarer dermed med boligtypologien firemannsbolig. Parkering. På tomten er det avsatt plass til i alt 8 parkeringsplasser, altså 2 parkeringsplasser per leilighet. 4 parkeringsplasser er i bygningsintegrerte garasjer. Innenfor området regulert til f_parkering er det avsatt 2 parkeringsplasser i carport og 2 åpne parkeringsplasser. En av de åpne parkeringsplassene skal utformes som HCparkering. 20% av parkeringsplassene må avsettes til gjesteparkering. Det tilsvarer 2 parkeringsplasser. Nødvendig bilferdsel til garasjene tillates over området som er regulert til Boligbebyggelse blokkbebyggelse. Sportsboder eller garasje skal dimensjoneres for plass til sykler. Vedlegg 1, Plan, datert Vedlegg 3, Illustrasjoner, Tegning 111 Plan 1. Etasje, datert

9 Terrengbehandling. Der det er behov for terrengmurer vil disse bli oppført i naturstein eller stedsstøpt betong med en synlig høyde på inntil 1,2 meter. Høyden til rekkverk kommer i tillegg til terrengmur. 3.8 Kollektiv-tilbud Reevegen 41 ligger kun 650 meter fra sentrum og får dermed god nærhet til kollektivtilbud. Det er kun litt over 800 meter i luftavstand til buss- og jernbanestasjon Vedlegg 4, Oversiktskart, datert Krav til universell utforming 50% av boligene må være tilgengelige boliger med alle hovedfunksjoner på inngangsplan. Hovedfunksjoner er stue, kjøkken, ett soverom, bad og toalett. Dersom det monteres løfterampe eller heis så vil alle boligene være tilgjengelige. Firemannsboligen er planlagt slik at det er tilgjengelighet til alle innganger i 1. etasje. En planlagt løfterampe sikrer tilgjengelighet til leilighetenes hovedplan i 2. etasje. Alle leilighetene har hovedfunksjonene på inngangsplanet og har dermed livsløpsstandard. Leilighetene i 2.etasje går over to plan med intern trapp opp til øverste etasje. Vedlegg 3, Illustrasjoner, datert Uteoppholdsareal Regionalplan for Jæren krever minste felles uteoppholdsareal på bakkenivå er på 30 m 2 /bolig. Ved konsentrert boligløsning kommer i tillegg private uteplasser på terrasser eller altan/ balkonger. Firemannsboligen får dermed et krav om 120 m 2 felles uteoppholdsareal. Omsøkt firemannsbolig har 133 m 2 felles uteoppholdsareal på bakkenivå fordelt på område f_u1 og f_u2 på plankartet. Det er også avsatt 50 m 2 til sandlekeplass, og det totale uteoppholdsarealet blir dermed 183 m 2. I tillegg kommer grøntsoner for tuntre og sittebenker i regulert parkeringssone samt rabatt på ca. 40m 2. Leilighetene i 1. etasje har direkte tilgang til privat uteareal mot sørvest. De to øverste leilighetene har store private takterrasser på 40 m 2. I tillegg har disse to leilighetene hver sin private altan i hovedetasjen. Solanalysen viser at det er gode solforhold på alle uteoppholdsareal. Vedlegg 1, Plan, datert Vedlegg 3, Illustrasjoner, Tegning 905 Illustrasjonsplan uteoppholdsareal. Vedlegg 7, Solanalyse. Perspektiv viser sol- og skyggeforhold 21. mars k. 15:00 9

10 Perspektiv viser sol- og skyggeforhold 21. mars k. 15: Plan for vann- og avløp Firemannsboligen tilkobles offentlig ledningsnett i Reefeltet aust som ligger i Reevegen Plan for overvannshåndtering Fordrøyning av overvann skal hovedsakelig skje på egen grunn innenfor området regulert til H410_01. Behov for fordrøyningstiltak av overvann på egen grunn, med eventuell plassering, avklares etter nærmere utredning og dokumenteres ved søknad om rammetillatelse. Tiltakene skal utføres etter godkjente planer i utbyggingsavtale med Time kommune Flomveger Flomvann fra Reevegen 41 vil ledes mot Reevegen. Reevegen faller i retning sørover mot Orrevegen. Vedlegg 5, Situasjonsplan, datert Risiko og sårbarhet Det har blitt foretatt en gjennomgang av sjekklisten for sikkerhet- og sårbarhetsundersøkelse og der er ikke funnet uønskede forhold. Radonsperre vil legges under firemannsboligen. Vedlegg 6, ROS, datert Brannvern Det er lagt opp til preaksepterte løsninger i forhold til brannspredning og rømning. Brannvesenet får tilstrekkelig tilgang til firemannsboligen fra Reevegen i øst og fra private veger i nord og sør. Bygningen ligger i forskriftsmessig avstand på minst 4 meter fra naboeiendommene og det er over 8 meter til omkringliggende bebyggelse. Bygningen påvirker derfor ikke brannsikkerheten til nabobebyggelsen. Det vil bli utarbeidet branndokumentasjon som brukes som underlag ved utarbeidelse av arbeidstegningene for bygget. Brannstrategi vedlegges søknad om rammetillatelse. 10

11 3.15 Geologisk undersøkelse Det er ikke foretatt geologisk undersøkelse av tomta, for det er ingenting som tyder på dårlige grunnforhold. Radonsperre vil legges under firemannsboligen Barn og unges interesser. Sandlekeplass. I henhold til kommuneplanens retningslinjer så etableres det en solorientert sandlekeplass på 50m 2 på området. Sandlekeplassen er merket f_lek på plankartet. Vedlegg 1, Plan, datert Renovasjon Det er planlagt felles avfallsrom integrert i firemannsboligen. Vedlegg 3, Illustrasjoner, Tegning 111 Plan 1. Etasje, datert Støy Krav til støy skal følge nasjonale retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T Støyforhold er ikke utredet i egen rapport. Den eneste støykilden er biltrafikk langs Reevegen. Denne veien er ikke åpen for gjennomgangstrafikk ettersom den er stengt i sørenden mot Orrevegen. Det er kun 11 eneboliger som vil generere trafikk forbi Reevegen 41. Med den nye firemannsboligen så vil det være 15 boliger som vil generere omtrent 4 turer per dag (Byggforskserien ). Årsdøgntrafikken, ÅDT, vil dermed bli ca 60. Årsdøgntrafikk under 200 er en typisk trafikkmengde for atkomstveier, og er karakterisert som veger med ubetydelig trafikkmengde (Byggforskserien , tabell 331). Trafikkstøyen vil mest sannsynlig være av mindre betydning og kommunen har ikke krevd egen støyrapport Avvik i forhold til reguleringsplan for Reefeltet Aust Plan Byggegrensen mot Reevegen er satt til 4 meter i ny plan, mot 5 meter i eksisterende plan. Eksisterende plan tillater to etasjer pluss loft. Ny plan tillater 3 etasjer, hvor øverste etasje trekkes inn i forhold til hovedbygningskroppen. Hver husgruppe skal i følge eksisterende plan ha lik takvinkel, taktekking og takoppbygg. Gesimshøyde er satt til 6 og 9 meter innenfor ulike deler av feltet, mens mønehøyden er satt til 7,5 meter, 8 meter, 10,5 meter og 11 meter. Ny reguleringsplan tillater flatt tak. Maksimal gesimshøyde for 3.etasje er på 9,9 meter. Takterrassen som betjenes fra 2.etasje kan ha en maksimal høyde på 6,4 meter. Gesimshøyde er målt fra ferdig gulv 1. etasje. Felt F2 i eksisterende plan viser eneboliger, mens ny plan er for en firemannsbolig Avvik i forhold til kommuneplanen Parkeringskravet for illustrert firemannsbolig blir 9 parkeringsplasser i henhold til beregningsreglene i kommuneplanen. Det er avsatt 8 parkeringsplasser eller to parkeringsplasser per leilighet Konsekvenser av avvik fra overordnete planer med bestemmelser Endringen av byggegrensen mot Reevegen er uproblematisk på grunn av den lave trafikkmengden. Reevegen er regulert til miljøgate og den er uten gjennomgangstrafikk. Bygningen nord og sør for Reevegen 41 allerede har brutt byggegrensen på 5 meter. Med en ny byggegrense på 4 meter vil bygningene ligge tilnærmet i samme avstand fra Reevegen. 11

12 Firemannsboligen vil bli noe høyere enn de øvrige bygningene i feltet ettersom det tillates en fullverdig 3.etasje istedenfor en loftsetasje. Men ettersom øverste etasje er tilbaketrukket, samtidig som det benyttes flatt tak eller pulttak, så vil høydeforskjellen avvike lite sammenliknet med en bygning på to etasjer og saltak. Økt bygningshøyde vil hovedsakelig få konsekvenser for naboeiendommen 3/116, som ligger nord for Reevegen 41. Firemannsboligen ligger minst 11 meter fra naboeiendommen ettersom adkomstveien sikrer ekstra distanse. Eiendom 3/116 ligger i tillegg høyere i terrenget enn Reevegen 41. Vedlegg 3, Illustrasjoner, Tegning 2201 Langsnitt A, datert Den 21. mars klokken 15:00 vil det komme en skyggevirkning inn på eiendom 3/116, men uteplassen til 3/116 får sol på dette tidspunktet. I mai vil ikke skyggen av firemannsboligen prege naboeiendommen i det hele tatt. Utsikten til eiendom 3/116 blir noe redusert rett sørover ettersom firemannsboligen blir både bredere og høyere enn eksisterende bolig. Vedlegg 7, Solanalyse, datert Perspektiv viser sol- og skyggeforhold 1. mai kl. 15:00 Kommuneplanens beregning baseres på boligareal og illustrert firemannsbolig har et krav på 8,06 parkeringsplasser, men ettersom man må runde av oppover så har man krevet 9 parkeringsplasser. Det er avsatt to parkeringsplasser per leilighet som således gir 8 plasser. Parkeringsdekningen bør være tilstrekkelig på en slik sentral tomt med nærhet til kollektivtransport. Fylkesrådmannen kommuniserer i sin uttalelse behovet for klimagassreduserende grep gjennom arealplanleggingen. En eventuell 9. parkeringsplass i tunet ødelegger mye for den grønne møteplassen ved hovedinngangen av bygget Klimatilpasning Reevegen 41 ligger i et uproblematisk område i forhold til eventuelle klimaendringer. Det er ingen flomfare på eiendommene og terrenget rundt bygningen faller svakt og det vil dermed være liten fare for ras. En god overvannshåndtering i henhold til tiltak ved fordrøyning vil være fordelaktig i forhold til en eventuell nedbørsøkning. 12

13 4 Planprosess 4.1 Innkomne innspill og merknader etter varsel om planoppstart Det kom to brev innen svarfristen fra Statens Vegvesen, datert , og Lyse, datert Statens Vegvesen har ingen merknader, men de forbeholder seg retten til eventuelle merknader når planforslaget foreligger. Lyse har ingen merknader, men gjør oppmerksom på eksisterende kabler innenfor området. Kart over eksisterende kabler er tatt til orientering. Den 26. februar (frist 13. feb.) 2015 kom det en merknad fra Fylkesrådmannen i Rogaland, Regionalplanavdelingen. Regionalplanavdelingen mener at gjeldende plan har en tydelig feltinndeling og strukturering av boligtypologi og høyder i de ulike feltene. I utgangspunktet vurderer regionalplanavdelingen det som uheldig at man fraviker fra enkeltfeltenes prinsippløsninger gjennom detaljregulering for enkeltomter. Fortettingsspørsmålet bør vurderes med vekt på konsekvenser for planområdet som tomten er en del av. Det vises til regionalplanens retningslinjer om uteareal og bokvalitet, som vil bli vektlagt ved vurdering av et eventuelt planforslag. Merknaden til Fylkesrådmannen, regionalplanavdelingen er tatt til orientering. Vedlegg 9. Kommentar til merknader etter varsling. 4.2 Merknader etter 1. gangs behandling i Lokal utvikling med etterfølgende høring og offentlig ettersyn Det kom tre uttalelser til reguleringsplanen, en fra Lyse, datert , en fra Fylkesrådmannen, datert , og en fra Nils Kåre Urkegjerde, datert Lyse har ingen merknader. Fylkesrådmannen mener det er for dårlig kvalitet på uteoppholdsarealene og for defensivt sykkelparkeringskrav. Nils Kåre Urkegjerde mener det er for lang distanse til lekeplass og har kommentarer som dreier seg om bygningshøyde, bygningsvolum, innsiktsproblematikk, kvalitet på uteoppholdsarealer og tilpasning til nabobygninger. Det er foretatt endringer av plankart med bestemmelser og tegningsgrunnlaget for å imøtegå flere av merknadene fra Fylkesrådmannen og Nils Kåre Urkegjerde. Spesielt med tanke på uteoppholdsareal, lekeplass og sykkelparkering. Vedlegg 11. Svar på uttalelser etter offentlig ettersyn datert Bryne ARC Arkitektur AS 13