PLANBESKRIVELSE Side 1 av 14

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Side 1 av 14 Planområdet sett fra fjorden i dag. REGULERINGSPLANFORSLAG FOR GBNR. 59/161 OG 372 (PARKERINGSHUS), DEL AV GBNR. 59/65 (STRANDPARSELL), GBNR. 74/356(TRAFO), GBNR. 74/244 (NYVEI 15 OG 15 A) SAMT TILSTØTENDE VEI- OG SJØAREALER I TVEDESTRAND PLANBESKRIVELSE. PLANIDENTITET Plankart.

2 PLANBESKRIVELSE Side 2 av Bakgrunn. Det ble i desember 2014 varslet reguleringsarbeid for eiendommene med tilstøtende vei- og sjøarealer. Formålet er i samsvar med kommuneplanen og reguleringen ansees ikke å falle inn under kriteriene i 4 i forskrift om konsekvensutredning. Det forventes felles behandling av reguleringsforslag og byggesøknad jf. Plan- og bygningslovens Det vil etter oppstart av planarbeidet bli vurdert om tiltaket kan gjennomføres som dispensasjon fra plankravet. 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av nye boliger på eksisterende parkeringshus. Det inngår også eneboligtomter på platået øst for parkeringshuset. I tillegg foretas en mindre reguleringsendring av den delen av planområdet som er bygget ut. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold. Forslagsstiller er Kvartal 19 arkitektkontor AS, 3211 Sandefjord. Tiltakshaver er Loggen Brygge AS, Vik 32, 4885 Grimstad. 1.3 Tidligere vedtak i saken Det er oppført ny boligbebyggelse etter byggetillatelser gitt av bygningsmyndigheten. Det er gitt dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan for del av Labakken. Etter klage på vedtakene har Fylkesmannen i Aust-Agder opphevet godkjennelsen og anbefalt at det utarbeides en reguleringsplan for området. 1.4 Utbyggingsavtaler Kommunen har stilt krav om opparbeidelse av bryggeområdene slik at det er allmenn passasje langs fjorden og at kommunen skulle ha tre båtplasser inntil denne. Dette er opparbeidet i forbindelse med første byggetrinn. Det er ikke stilt krav om avtale for andre tiltak. 1.5 Krav om konsekvensutredning. Tiltakene utløser ikke krav om konsekvensutredning. 2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart. Det ble holdt en forhåndskonferanse om 2. byggetrinn pluss bryggeløsning Der ble det enighet om at det skulle varsles planoppstart. Planområdet kunne begrenses til egen tomt øst for Nyvei. For bryggene/båtplassene skulle det utarbeides et endelig løsningsforslag. Eksisterende kommunale båtplasser skulle inngå i en ny totalløsning med endret organisering av båtplassene. Kommunen skal sitte igjen med 3 nye båtplasser. Båtplassene ble opparbeidet etter godkjente planer i forbindelse med fullføringen av byggetrinn I (vest for Nyvei). Varsling av igangsetting av planarbeid ble utsatt til fylkesmannen i Aust-Agder hadde avgjort klagen på godkjennelsen som styret i Sameiet Labakken hadde fremmet. Klagen var oversendt fylkesmannen Fylkesmannen opphevet i brev datert kommunens vedtak av sak 43/13. Saken ble sendt tilbake til

3 PLANBESKRIVELSE Side 3 av 14 kommunen for ny behandling. Kommunen krevde at også de tiltakene som var omfattet av fylkesmannens avgjørelse skulle tas inn som del reguleringsarbeidet. Planområdet ble derfor utvidet til å omfatte bebyggelsen på begge byggetrinnene og bryggene. Planarbeidet ble varslet igangsatt i desember 2014 med frist for innspill/uttalelser Varslet planområde Det kom følgende innspill til planarbeidet: Fylkesmannen i Aust-Agder, Fylkesmannen er ikke kjent med miljøverdier av regional eller nasjonal verdi som vil kunne bli skadelidende som følge av planforslaget. Han peker likevel på følgende som bør vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet: - Støy. - Estetisk utforming av omgivelsene. - Universell utforming. - Barn og unges oppvekstvilkår, herunder trygg adkomst til barnehage, skole og andre aktiviteter, samt sikre lekearealer, som er tilfredsstillende med hensyn til omfang og lokalisering. - Risiko- og sårbarhetsanalyse. Resultatet fra analysen skal innarbeides i plan og bestemmelser. - Prinsippene i naturmangfoldloven. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Statens Vegvesen, Region sør, Reguleringsformålet er i tråd med kommuneplanen og området har adkomst fra FV 411 både fra sentrum og tangen og videre via kommunal vei inn til planområdet. Planområdet ligger utenfor Vegvesenets ansvarsområde da det ikke kommer i kontakt med riks- eller fylkesveinettet. Det er lite sannsynlig at tiltaket vil føre til økt trafikk som gir negativ konsekvens i tilknytningspunktene med FV 411. Statens vegvesen har således ingen vesentlige merknader til oppstartsmeldingen. Aust-Agder fylkeskommune, arealplan, Planfaglig vurdering: Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har vurdert oppstartmeldingen og har følgende

4 PLANBESKRIVELSE Side 4 av 14 merknader: En forutsetter at det tas tilbørlig hensyn til barn og unges oppvekstforhold med arealer for lek, vei og trafikk med sikker skolevei, støy, landskap og estetikk, natur og miljø samt universell utforming av boliger og tilhørende utearealer. Det endelige planforslaget vil bli vurdert med tanke på plan- og bygningslovens krav til god estetisk utforming. Kulturminnevern: Kulturminnevernseksjonen har ikke andre merknader til meldingen enn at den foreslåtte byggehøyden må vurderes i forhold til mønehøyden på foranliggende bebyggelse. Det må dokumenteres at den foreslåtte mønehøyden er riktig avstemt i forhold til den konteksten som bygget står i (landskap og omkringliggende bebyggelse). Kystverket Sørøst, De har, ut fra havne- og farvannsmessige hensyn, ingen vesentlige merknader til varselet. Risør- og Tvedestrandregionens avfallsselskap (RTA), De påpeker at det må planlegges en renovasjonsløsning med tilstrekkelig kapasitet som er tilpasset renovasjonsutstyret. De ber om at det ses på muligheten for å benytte nedgravde avfallsbeholdere som renovasjonsløsning. Fiskeridirektoratet region Sør, Ut fra de opplysninger som foreligger i Fiskeridirektoratets kartverktøy eller i Naturbasen (Miljødirektoratet), kan de ikke se at det finnes fiskeriinteresser eller viktige marine naturtyper som trenger spesiell beskyttelse/hensyn innafor planavgrensningen. Det foreligger ikke opplysninger i mottatte dokumenter om planlagte tiltak i sjø. Planforslaget med det formålet som angitt, har ikke noen konsekvenser for de interesser direktoratet skal ivareta, og direktoratet har ingen merknader til planforslaget som skissert. De vil få saken til formell behandling når kommunen sender forslag til reguleringsplan på høring til berørte myndigheter. Camilla Kulland og Elling Solfjeld, Solfjellveien 21, 4900 Tvedestrand, Som deleiere (sammen med Gunnar Bjørn Solfjeld) har de avtale om at garasjebygget ikke skal være til hinder for fremtidig utbygging av resten av tomt 59/161. De ønsker at planene sikrer muligheten til å bygge to boliger med god plass rundt øst for garasjebygg/leilighetsbygg på tomta 59/161 i fremtiden. De ønsker at leilighetene over garasjebygget skal bli mindre i grunnflate enn selve garasjedelen, og at det skal utarbeides gode løsninger for området fra leilighetsbygget til omkringliggende, eksisterende natur. Labakken boligsameie ved Rolf Erik Heftye, De mener at prosedyren for å bringe samsvar mellom reguleringsplanen og det nå ferdige boligbygget, kan karakteriseres som bakvendt og uheldig. Fasaden på eksisterende bebyggelse mot Nyvei har fått en dominerende og uheldig utforming, med store veggflater, forhøyde gesimser og flate tak. Dette gjør de skeptiske til den videre prosessen. De mener at nybygget på toppen av garasjen vil bli 5,5-7,5 meter høyere enn boligblokka foran, og frykter at de to husene sett fra avstand vil se ut som én bygning på tilsammen syv etasjer. Med fire etasjer mot fjorden og seks etasjer mot fjellet, frykter de at Nyvei kan virke som en slukt. Trafikksituasjonen vil endre seg med økt antall boliger, noe som bør utredes nøye. Ut fra hensynet til nedre by og området rundt havnen må bestemmelsene i kommuneplanen og verneplanen følges nøye.

5 Dette bildet kan ikke vises for øyeblikket. PLANBESKRIVELSE Side 5 av Planstatus og rammebetingelser (Med vekt på eventuelle avvik fra overordnet plan) 3.1 Overordnede planer I kommuneplanens arealdel er området øst for Nyvei avsatt til boliger. Planforslagets byggeområder på land er i sin helhet innenfor byggeområdene i kommuneplanen. Næringsformålet som er vist er i reguleringsplanen fra 2008 (beskrevet nærmere i neste kapittel) definert som kombinert formål bolig/kontor/bevertning. Reguleringsbestemmelsene fastslår at arealutnyttelsen mellom bolig, kontor og bevertning tilpasses og oppdeles etter behov. Type virksomhet skal i hvert enkelt tilfelle godkjennes av det faste utvalg for plansaker. I rammevedtaket er det godkjent som boligformål. Det er derfor ingen avvik mellom vedtatte, overordnede planer og detaljplanforslaget. Vi har fått opplyst at det er på trappene en områdeplan for indre havn med tilstøtende områder. Denne er ikke varslet eller på andre måter bekjentgjort, og vi har følgelig lagt de allerede vedtatte, overordnede planene til grunn. 3.2 Gjeldende reguleringsplaner. Planområdet berører revidert plan for del av Labakken, og grenser i syd inntil reguleringsplan for Labakken. Første byggetrinn (revidert reguleringsplanområde BBB1) ligger innenfor den gamle reguleringsplanens område B/K/B1 og er regulert til område for kombinert formål bolig/kontor/bevertning. I de gamle reguleringsbestemmelsenes punkt 7.01 er det fastsatt blant annet følgende rammer:

6 PLANBESKRIVELSE Side 6 av 14 «Tillatt utnyttelse i % BYA = 80%. Maksimal tillatt mønekote innenfor sone I, som vist på plankartet, er +15,5 meter over havet (tilsvarer mønehøyden på nabobygget). Maksimal tillatt mønekote innenfor sone II, som vist på plankartet, er +5,5 meter over havet. Utkraginger (terrasser, baldakiner m.v.) kan oppføres maksimalt 2,0 meter ut over byggegrensen når avstanden til opparbeidet terreng er minst 3,0 meter. Bygningene bygges med saltak, som eksisterende bygningsmasse, takvinkelen skal være mellom 32 og 42. Det kan tillates takoppbygg, mindre vinduer og balkonger i takflaten. Nybygg skal gis en utforming mht størrelse, form, materialer, og farge som forholder seg til den verneverdige bebyggelsen og bebyggelsesstrukturen rundt Tvedestrand havn. ( )» Gjeldende reguleringsplankart. Vedtaket i rammetillatelsen av for bebyggelsen i felt B/K/B1 tillot i punkt 3.7 følgende avvik som dispensasjon: Høyeste møne skal maksimalt være på kote 19,8, toleranse 0,10 m. Grunnflaten/bebygd areal (BYA) var innenfor bestemmelsenes ramme. 3.4 Temaplaner Området inngår i verneplan for Tvedestrand vedtatt i 1992.

7 PLANBESKRIVELSE Side 7 av 14 Utsnitt av kart over verneplanens utstrekning. Det som er innenfor stiplet grense var unntatt fra boplikten så lenge den var gjeldende. 4. Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål 4.1 Våre kommentarer til innspillene. Vi har vurdert innspillene til planvarslingen. I den sammenheng har vi hatt en oppfølgende kontakt og drøfting direkte med nærmeste nabo i nord, Camilla Kulland og Elling Solfjeld, Solfjellveien 21. De er medeiere til eneboligarealet som var varslet tatt med i planområdet. De er også en part med privatrettslig avtale som gjør at deres synspunkter må vektlegges spesielt. Vi kommenterer derfor dette innspillet først. Garasjebygget blir ikke til hinder for fremtidig utbygging av resten av tomt 59/161. Det legges til rette for å bygge to boliger med god plass rundt. Det oppnås ved at cirka 500 m² av en ubebygd parsell (gbnr. 59/163) mellom bnr. 161 og deres bebygde tomt (bnr. 40) legges til eneboligområdet. Denne eies av Camilla Kulland og Elling Solfjeld, og området var ikke varslet i oppstarten. Vi anser dette likevel som en endring som ikke medfører ekstra formaliteter. Grunnen er at området ligger som byggeområde i kommuneplanen, eies av varslet part, og er en konsekvens av medvirkningsprosessen i planarbeidet. Endringen får liten eller ingen betydning for andre parter, siden antall nye boliger ikke endres, og den vil gi en bedre terrengtilpasning. Leilighetene over garasjebygget skal bli mindre i grunnflate enn selve garasjedelen, og det er utarbeidet gode løsninger for området fra leilighetsbygget til omkringliggende, eksisterende natur. Det er blitt enighet med Camilla Kulland og Elling Solfjeld om hva som skal legges til grunn for det videre planarbeidet: Ny bebyggelse holder en maksimalhøyde opp til kote + 23,0. Åpningen mellom fjellveggen og planlagt bebyggelse skjermes for fremtidige beboere på eneboligtomtene ved at det legges til rette for at vegetasjon (slyngplanter) kan vokse og danne et grønt tak over deler av åpningen. Denne skjermen kombineres med en utvidelse av sikringstiltakene mot steinsprang. Derved legges det til rette for at en fremtidig utbygging på

8 PLANBESKRIVELSE Side 8 av 14 eneboligtomtene (BKS 1 og BKS 2) kan skje med mindre risiko for skader på eksisterende bebyggelse. Det forberedes for et annet gjerde enn det som er satt opp nå på kanten av fjellskjæringen. Det nye gjerdet oppføres når ny bebyggelse på feltene BFS 1-2 kommer. Planområdet utvides litt inn på gbnr. 59/163 som er en ubebygd parsell syd for Solfjellveien 21. Det avsettes plass til felles adkomst fra Solfjellveien og med felles biloppstillingsplass. I det området gis det også anledning til å sette opp garasjebebyggelse. På grunn av terrengfallet vil det ligge godt til rette for en underetasje i garasjen. Det gir garasjebebyggelsen en bedre tilpasning til eksisterende bebyggelse og terrenget. Disse punktene er innarbeidet i det foreliggende planforslaget. Fylkesmannen i Aust-Agder peker på følgende som bør vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet: - Støy. Det er ikke land- eller sjøtrafikk av omfang som gir grunnlag for å foreta nærmere støyvurderinger. Det er heller ingen andre spesielle støykilder i nærheten (produksjonsvirksomhet, serveringsvirksomhet m.v). - Estetisk utforming av omgivelsene er viet stor omtanke. - Universell utforming er innarbeidet som premiss for bebyggelsen på BBB1 og BBB2. Eneboligene i feltene BKS 1 og 2 vil kunne få tilrettelagt, utvendig adkomst fra biloppstillingsplass. - Det er trygg adkomst til barnehage, skole og andre aktiviteter, og det er for BBB1-2 tilgang til egnet lekeplass innenfor området (BLK_f). For eneboligene på BLK 1 og 2 er det store tomter og kun 750 meter til Lyngmyr skole. - Risiko- og sårbarhetsanalyse er utarbeidet og vedlagt. Tiltak er enten utført eller innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. - Prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert for dette området med tilhørende sjøflate og bunn. Det er ikke noe som indikerer konflikt med Naturmangfoldslovens hensyn. Statens Vegvesen, Region sør. Ingen kommentarer. Aust-Agder fylkeskommune, arealplan. Planfaglig vurdering: Det tas tilbørlig hensyn til barn og unges oppvekstforhold med arealer for lek, vei og trafikk med sikker skolevei, støy, landskap og estetikk, natur og miljø samt universell utforming av boliger og tilhørende utearealer. Planforslaget er utarbeidet i lys av Plan- og bygningslovens krav til god estetisk utforming. Kulturminnevern: Den foreslåtte byggehøyden er vurdert i forhold til mønehøyden på foranliggende bebyggelse. Digitale terrengmodeller dokumenterer at den foreslåtte mønehøyden er riktig avstemt i forhold til den konteksten som bygget står i (landskap og omkringliggende bebyggelse). Kystverket Sørøst. Ingen kommentarer.

9 PLANBESKRIVELSE Side 9 av 14 Risør- og Tvedestrandregionens avfallsselskap (RTA). Det planlegges en renovasjonsløsning med tilstrekkelig kapasitet som er tilpasset renovasjonsutstyret. Det er etablert godkjent løsning i parkeringskjelleren med kapasitet for feltene BBB1 og BBB2. Fiskeridirektoratet region Sør vil få saken til formell behandling når kommunen sender forslag til reguleringsplan på høring til berørte myndigheter. Ingen øvrige kommentarer. Labakken boligsameie. Prosedyren for å bringe samsvar mellom reguleringsplanen og det nå ferdige boligbygget i felt BBB1 er den måten som både Fylkesmannen i Aust-Agder og Tvedestrand kommune har anbefalt. Vi mener at fasaden på eksisterende bebyggelse mot Nyvei (felt BBB1) er godt tilpasset omgivelsene. Nybygget over garasje-/bodbygget på BBB2 vil bli 3,1 meter høyere enn bebyggelsen på BBB1. Trafikksituasjonen vil endre seg med økt antall boliger, men ikke i en slik grad at det vil være noen trussel mot god fremkommelighet og sikkerhet. Bestemmelsene i kommuneplanen og verneplanen er lagt til grunn. 4.2 Reguleringsformålene Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsen er plassert langs en bratt strandstrekning innerst i fjorden. Den ytre delen mot er oppført og har gjort strandstrekningen tilgjengelig langs en bryggepromenade som er allment tilgjengelig. Det gamle gateanlegget med karakteristiske natursteinsmurer er bevart og gamle smijernsrekkverk er satt i stand. Den indre delen innenfor Nyvei, er plassert i en utsprengt byggegrop. Det er bygget parkeringshus og boder for begge byggetrinnene. Over denne bebyggelsen planlegges boligbebyggelse i tre etasjer med til sammen leiligheter. I tillegg er det planlagt utfyllende småhusbebyggelse på fjellet over blokkene. De to nye eneboligene får adkomst via Solfjellveien. Bebyggelsen er planlagt slik at den skal være tilpasset terreng og omkringliggende bebyggelse, samtidig som den skal avspeile at den er bygget i det 21. århundre Bebyggelsens høyde Snitt som viser høyder på eksisterende og planlagt bebyggelse (for sistnevnte med forbehold om tilpasninger i endelig prosjekt).

10 PLANBESKRIVELSE Side 10 av 14 I den gamle reguleringsplanen 2008 var maksimalhøyde satt til kote +15,5. Dette skulle tilsvare mønehøyden på nabobygget i syd (Labakken). Bygningene skulle bygges med saltak, som eksisterende bygningsmasse, og takvinkelen skulle være mellom 32 og 42. Det var tillatt med takoppbygg, mindre vinduer og balkonger i takflaten. Nybygg skulle tilpasses den verneverdige bebyggelsen og bebyggelsesstrukturen rundt Tvedestrand havn. Prinsippene i dette er fulgt, men deler av bebyggelsen ble i forbindelse med rammesøknadsbehandlingen tillatt høyere enn den nærmeste nabobebyggelsen på Labakken (som har en høyde opp til cirka kote +15,9). De øvrige delene av Labakkenbebyggelsen sydover er høyere enn dette slik bildet i innledningen viser. For felt BBB1 er vedtaket i rammetillatelsen av , at høyeste møne skal maksimalt være opp til kote + 19,9 (inkludert toleransemargin). Byggets høyeste møne ligger på kote + 19,88. Reguleringsplanforslaget tar utgangspunkt i rammetillatelsens ramme. For felt BBB2 er det etter skriftlig avtale av 24. august 2010 med grunneier i øst, fam.kulland/solfjeld fastlagt at høyden på boligbebyggelsen over parkeringshus skal ikke overskride kote +23. Bebyggelsen sett ut fra Nyveien.

11 PLANBESKRIVELSE Side 11 av 14 Bebyggelsen sett utenfra fjorden Utnyttelse. En grense for utnyttelse basert på tillatt bruksareal (BRA) er det som er mest egnet som styringsverktøy i dette tilfellet. Det er i dag bygget følgende i feltene BBB1 og 2: BT I BT II m² (BBB1) + parkeringskjeller og boder m² (BBB2) = m². 850 m² (BBB2) påbygg på eksisterende bebyggelse. I planen forslår vi at det for felt BBB1 blir en maksimalbegrensning som rundes av oppover til m² BRA for å ta høyde for eventuelle unøyaktigheter i beregningsgrunnlaget. I tillegg kan det være aktuelt at beboere vil innglasse uteoppholdsarealer på en måte som gir tillegg i bruksareal. Det har vi ikke tatt konkret høyde for annet enn at det er gitt åpning for det i bestemmelsene. For felt BBB2 foreslås m² BRA som grense Antall boliger, leilighetsfordeling Det er 20 boliger i første byggetrinn og det blir i annet. De nye i annet byggetrinn er gjennomgående noe mindre enn i de første byggetrinn. Det vil dreie seg hovedsakelig om 3-R leiligheter. 4.3 Boligmiljø/ bokvalitet Boligene vil inngå i et eksisterende boligmiljø i området. Bebyggelsen ligger solrikt og skjermet til ved fjorden og vil by på svært gode bokvaliteter.

12 PLANBESKRIVELSE Side 12 av Parkering I reguleringsbestemmelsene er det foreslått en parkeringsdekning på 1,1 per bolig. Dette kravet oppfylles ved de 34 plassene som er etablert. Parkeringsanlegget er integrert i bebyggelsen og gir optimal plassutnyttelse langs den gamle Nyvei. 4.5 Tilknytning til infrastruktur Bebyggelsen er knyttet til eksisterende gatenett og vil ikke medføre behov for utvidelser av dette. 4.6 Trafikkløsning Kjøre -og gangadkomsten fra byen skjer langs Nyvei. Den har gjennom sin spesielle, historiske utforming og kurvatur i seg selv en fartsreduserende virkning. Den er enveiskjørt videre ut langs fjorden Kjøreatkomst Nedenstående kartutsnitt viser tilknytning til overordnet veinett: Utforming av veier Gater/veier i området har en historisk verdi som gjør at de er bevaringsverdige. Det år imidlertid ikke ut over trafikksikkerhet, men kan innebære at kjørebanebreddene er innsnevret. Solfjellveien har brattere stigning og smalere bredder på deler av strekningen til de to planlagte eneboligene. Siden

13 PLANBESKRIVELSE Side 13 av 14 den ikke har nevneverdig trafikk verken nå eller i fremtiden har vi ikke ansett utbedringer av den påkrevet. Kryssområdene til fylkesveien er sikre Krav til samtidig opparbeidelse Bryggepromenaden er etablert i forbindelse med første byggetrinn, og sikring langs Nyvei foretatt Varelevering Kan finne sted på det bestående gate- og veinettet Tilgjengelighet for gående og syklende På grunn av de lave trafikkmengdene og den lave hastigheten på lokalveien er det ikke noen uforsvarlige konflikter med sambruk av gatene for alle trafikantgrupper. Langs fylkesveien er det separat gang- og sykkelvei. 4.7 Universell utforming Bebyggelsen i feltene BBB1 og 2 har tilgjengelighet. 4.8 Uteoppholdsareal Det er tilgjengelighet for bevegelseshemmede til felles uteområde på felt BLK_f gjennom adkomst fra heis i bebyggelsen i felt BBB1 og langs bryggepromenaden. Felles uteoppholdsareal rommer også lekeplass for barn. Barn og unges tilgang til ballspillområder er sikret gjennom grei adkomst til barneskolen som ligger under en kilometer unna. Det er gangveier i alle retninger fra området. 4.9 Kollektivtilbud Det er kollektivtilbud som ligger under en kilometer unna i sentrum og langs fylkesveien Kulturminner Det er ingen registrerte kulturminner i planområdet, verken automatisk fredede eller nyere Sosial infrastruktur Boligene knyttes til eksisterende boliger i området. Skoler og andre offentlige og private tjenestetilbud foreligger Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Området knyttes til eksisterende nett. Nye boliger på feltene BFS 1 og 2 knyttes til anleggene nede ved Nyvei Plan for avfallshenting Bebyggelsen nede ved Nyvei har et tidsmessig, felles renovasjonssystem på plass. Eneboligene langs Solfjellveien har tradisjonell løsning.

14 PLANBESKRIVELSE Side 14 av Avbøtende tiltak/ løsninger ROS Risiko- og sårbarhetsanalysen fokuserer på sikring av fjellskrent mot fallrisiko og steinsprang. Undersøkelser om det foreligger radon i grunnen må foretas. Det er utarbeidet en tiltaksplan for behandling av de forurensede massene. Tiltaksplanen er godkjent av forurensningsmyndighetene og gjennomført. I tillegg er det foretatt omfattende sikring av fundamentene under bebyggelsen i felt BBB Rekkefølgebestemmelser Feltene BLK_f (lekeplass ) og SSG1 (strandpromenade) skal være ferdig opparbeidet og godkjent før boligene i feltene BBB1 og BBB2 kan tas i bruk. Supplerende fjellsikringstiltak i felt BBB2 skal være ferdigstilt før boligene tillates tatt i bruk. Geotekniske undersøkelser og undersøkelser om det foreligger radon i grunnen skal være utført, og nødvendig dokumentasjon medfølge søknad om tillatelse til tiltak innenfor byggeområdene BBB1-2 og BFS Konsekvensutredning Reguleringsplanen er konsekvensutredningspliktig siden den har et relativt begrenset omfang og at den er i tråd med kommuneplanens arealdel. 6. Virkninger/konsekvenser av planforslaget De planlagte tiltakene vil være i tråd med overordnede planer og målsettinger om stedsutvikling, fortetting i nærheten av kollektivtrafikknutepunkter, bygningskultur, hensyn til natur og landskap, friluftsliv og sosialt miljø. 7. Økonomiske konsekvenser for kommunen Plangjennomføringen innebærer ingen ekstraordinære utgifter for kommunen. Tilskuddet av bosetting i sentrum vil ha positiv effekt på tjenestetilbudet. 8. Avsluttende kommentar. Planprosessen så langt med innarbeidelse/vurdering av innspill til planarbeidet tilsier at planens målsetting om fortetting av boligbebyggelsen i dette sentrumsnære området ivaretar de hensyn som overordnede planer og anbefalinger angir. Planen gir muligheten for en samlet vurdering av eksisterende og ny bebyggelse og opparbeidelsen av fellesområder langs fjorden og Nyvei. Den gir tilstrekkelig grunnlag for å dokumentere at kommunens godkjennelser av tilpasningene som er foretatt under oppføringen av første byggetrinn var riktige. Tvedestrand sentrum vil gjennom denne planen bli styrket.