RUDSHØGDA - ENDRET REGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE MELLOM KINNLIMARKA OG E6. PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 RINGSAKER KOMMUNE Dato: 27. mars 2015 RUDSHØGDA - ENDRET REGULERINGSPLAN FOR ET OMRÅDE MELLOM KINNLIMARKA OG E6. PLANBESKRIVELSE Plan-ID: Arkivsak-ID: 14/6101 Beskrivelse til reguleringsplan vedtatt 20. mai 2015 Side 1 av 13

2 1 Innholdsfortegnelse 1 Innholdsfortegnelse Planens bakgrunn og formål Beskrivelse av planforslaget Forventede virkninger av planendringen Planprosess Tidligere og overordnede planvedtak: Planens forhold til nasjonale føringer og målsettinger: Nasjonale mål for arealplanlegging Risiko, sårbarhet forurensing etc Energi og miljø Verdier som er underlagt ulike typer vern Planprosess Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning (KU) Medvirkning og uttalelser Side 2 av 13

3 2 Planens bakgrunn og formål Planområdet ligger på Rudshøgda, inntil E6, sørøst for Coop OBS og nord for den kommunale vegen Kinnlimarka. Planområdet er ca. 38 daa hvorav ca. 30 daa tomteareal og ca. 8 daa vegareal. Området har vært regulert for industriutbygging siden 1987, men har ligget ubenyttet. Byggeklargjøring i tilstøtende områder med regulering av forretningsområde inntil Coop OBS/Lena Maskin m. fl. og bygging av kommunal veg i Kinnlimarka har aktualisert dette tomteområdet. Hensikten med planarbeidet er å videreføre reguleringsformålet fra tidligere reguleringsplan samtidig som plandokumentene oppdateres og tilpasses nyere føringer, målsettinger og funksjonelle krav. De viktigste målene for reguleringsendringen er å: - planavklare adkomstveg og nytt prinsipp for overvann tilpasset kravene til arealer langs E6 inkludert lokale løsninger for fordrøyning og eventuelt infiltrering. - innføre byggelinje tilsvarende forretningsområdene lenger nord langs E6 og kommunedelplan for E6. Hensikten er å legge til rette for at næringsområdene på Rudshøgda får en ryddig og god fasade mot E6. - oppdatere planen til gjeldende lovverk, regionale og kommunale planforutsetninger som avklart i fylkesdelplan for SMAT og kommuneplanens arealdel. Planforslaget er utarbeidet av Ringsaker kommune. Teknisk grunnlag for veger er levert av Norconsult. 3 Beskrivelse av planforslaget Planområdet omfatter et areal for byggeområde for næring, adkomstveg og grønne arealer langs E6. Det er et mål å legges til rette for høyest mulig utnytting av næringsarealene. Samtidig er det et mål å sikre en ryddig og god organisering av bebyggelse og utforming av fasade fordi dette området er en viktig del av Rudshøgda sin fasade mot E6. God og harmonisk bebyggelse og ryddige uteområder vil være avgjørende for hvordan Rudshøgda oppfattes av forbipasserende. Oversikt over hovedinnholdet i endringene i forhold til tidligere regulering: - mer detaljert plankart inkludert regulert areal for adkomstveg - innføring av minimumskrav til tomteutnyttelse, minimum % BRA=30 % - økt maksimumsgrense for tomteutnyttelse (økt fra U=0,5 til % BRA=200 %) - opphever grense for maks bebygd areal 65 % - krav om bruk av trær og trerekker og mer detaljerte krav til innhold i situasjonsplan erstatter krav om at minimum 10 % av tomta skal være fritt for bebyggelse og trafikkareal for biler - innføring av minimumskrav til gesimshøyde (foreslår 6m som tilliggende forretningsområde) og økt maksimum gesimshøyde (fra 9m til 12m, for samsvar med tilliggende forretningsområde). - 50m byggeavstand fra E6 i samsvar med avklaring i kommunedelplan for E6 Side 3 av 13

4 - krav om at bygninger skal plasseres i byggelinje mot E6 - åpning for parkering i kjeller, p-hus mm (mulighet for framtida, ikke krav) - konkrete krav om fordrøyning av overvann, i samsvar med krav som stilles av Vegvesenet for arealer langs E6 (til erstatning for tidligere regulert fordrøyningsareal ved E6.) Høyspentlinja over nordvestre del av planområdet medfører elektromagnetisk stråling. Det er ikke noe lovpålagt krav, men utbygger bør vurdere å ta hensyn til dette ved organisering av bygningsmasse og lokalisering av funksjoner på eiendommen. En konsekvens av høyspentlinja er også at deler av planområdet ikke kan bebygges, noe som vil begrense mulig framtidig arealutnyttelse. Høyspentlinja er også forutsatt hevet før området kan bygges ut fordi det er begrenset fri høyde mellom regulert veg og ledninger. Dette må avklares før utbygging. Forutsetningen er sikret både i denne reguleringsplanen og i reguleringsplanen for tilstøtende område. Adkomstvegen til tomtene i området reguleres parallelt med E6. Tomteområdet får kommunale veger på to/tre sider, noe som kan se ut som unødvendig mye veger. Høydeforskjellene fra nedre del av området og opptil Kinnlimarka gjør at det er lite egnet for de enkelte tomtene å ha avkjøring direkte fra Kinnlimarka. En ny adkomstveg langs E6 gir derfor bedre utnyttelse av tomtene. Areal for veg reguleres helt fram til eiendomsgrense i sørøst, men i første fase er det tilstrekkelig å opparbeide vegen så langt som det er hensiktsmessig for å sikre adkomst til næringstomtene. Vegen reguleres uten snuplass og det forutsettes at kommunen som grunneier for hele planområdet sikrer areal og anlegger nødvendig snuplass ( varig eller midlertidig) i grensen mot næringstomt, f. eks. kombinert med avkjøring. Adkomstvegen kan disponeres for anleggstrafikk og for tilgjengelighet til E6 i anleggsperioden. Høyden på vegen er forutsatt å være noe høyere enn eksisterende terreng som tilpasning til planering av tomter. Høyden er likevel ikke høyere enn at det skal være mulighet for å forlenge vegen seinere dersom det blir ønske om adkomst til nedre del av eiendommen Råholt. Detaljerte høyder kan justeres ved prosjektering forutsatt at målsetningen for tilpasning til omgivelsene opprettholdes og det er innenfor regulert vegareal. Regulert veg ligger høyt i området ved høyspentlinja ( tilstøtende reguleringsplan.) Terrenget er bratt og heving av vegnivå har vært nødvendig for å sikre forsvarlige stigningsforhold på vegforbindelsen opp til Kinnlimarka (i reguleringsplan for tilstøtende forretningsområde). Adkomstvegen reguleres med fortau. Dette er noe høyere standard enn adkomstveger i tilsvarende næringsområder. Hensikten nå er å sikre areal for tilpasning til regulert adkomstveg i tilstøtende forretningsområdet og med sikte på framtidig utvikling. Det er ikke krav om at fortauet skal bygges ut samtidig med N1. Trafikkmengde til næringstomter tilsier ikke behov for eget fortau, men det sikres areal i reguleringsplan for å legge til rette for framtidig økning i tomteutnyttelse og aktivitetsnivå i området. Det er ikke behov for fortau i første fase, men dersom det ikke bygges fortau i første fase, vil konsekvensen være at arealene som har felles adkomst ned fra Kinnlimarka ( S20 og dette reguleringsområdet) vil oppleves som ett felles område, men framstå med ulik standard. Tomteutnyttelse og parkeringsbestemmelser. Reguleringsplanen gir mulighet for høy grad av utnytting og er tilpasset kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer. Samtidig har området Side 4 av 13

5 vært regulert tidligere med lavere utnyttelse og høyspentlinja legger også begrensninger på arealet. Store høydeforskjeller kan også være krevende ved innpassing av industri-/produksjonsvirksomhet. Dette er årsaken til at kommunen mener det ikke er forsvarlig å sette minstekravet til utnytting høyere enn 30%-BRA til tross for klare ønsker fra regionale myndigheter. Det er likevel en sterk oppfordring til høyest mulig utnytting og at det ikke reserveres større tomtearealer enn nødvendig per virksomhet. Kommunen er grunneier og har muligheten til å følge opp dette ved salg av tomter. De generelle parkeringsbestemmelsene i kommuneplanen skal fortsatt gjelde. I tillegg er det tatt inn bestemmelser som åpner for mer arealeffektive løsninger som signal om mulighet for økt aktivitet og høyere tomteutnyttelsen i et langsiktig perspektiv. Bestemmelsene om tomteutnytting og parkering oppfyller ikke forventningene fra regionale myndigheter mht. tomteutnyttelse og maksimumsgrense for parkering, men det er tilpasset eksisterende situasjon og det faktum at området er regulert og at det allerede er igangværende prosesser med tomtekjøp med utgangspunkt i gml. reguleringsplan. Det er likevel viktig å gi klare signaler for høyere utnyttelse i framtida på disse attraktive tomtene som er godt synlige fra blant annet E6. Tenkt eksempel på maksimal tomteutnyttelse: Tomtearealet er ca m2. Et kontorbygg med parkering i kjeller eller p-hus vil gi størst reelt bruksareal i forhold til tomt fordi et kontorbygg har reelle etasjer. (Ingen store haller med stor takhøyde og tenkte plan.) Kontorbygg krever også mer parkering enn industri, både på grunn av høyere krav i parkeringsbestemmelsene på grunn av høyere arbeidsplasstetthet og fordi kontorbygg har mer bruksareal som grunnlag for beregning av parkeringsdekning. Det størst tenkelige bygget på tomta er: At hele tomtearealet bygges ut samlet med ett stort kontorbygg med parkeringskjeller/p-hus som dekker hele arealet innenfor byggegrensene på N1 med 4 etasjer. Det er avsatt ca 10 m avstand til nabogrense: Tomteareal Areal innenfor byggegrenser/ byggelinjer/avstand til nabo. Maks m2 BYA (fotavtrykk av bygning, eksl. evt. overflateparkering,.) Maks % BYA (fotavtrykk av bygning, eksl. evt. overflateparkering) 4 etasjer (12m gesims) BRA Parkeringskrav i hht k-plan bestemmelser: 20 p-plasser/ 1000 m2 BRA Byggeområde for næring N1 Ca m2 Ca m2 Ca 17000m2 Ca 51%-BYA Ca m2 BRA Ca 227 %-BRA 1360 p-plasser Ca m2 (tilsvarer bruksareal for ca 2 etasjer) ) *)Dersom p-kravet settes tilsvarende sentrum, reduseres det med 50%. En så høy utnyttelse av disse tomtene tilsier at flere/alle etasjer uansett vil ligge delvis inne i terreng og danne underetasjer fordi høydeforskjellen opp til Kinnlimarka er 10-15m. Det er derfor lite tenkelig at det er aktuelt å bygge mye kjeller. Et kontorbygg som dekker absolutt maksimal grunnflate innenfor byggegrensene er en helt ekstremt høy grad av utnytting for denne tomta som er så bratt. Det er antakelig helt urealistisk å sette Side 5 av 13

6 høyere grense for maksimal tomteutnyttelse enn 200% dersom maksimal byggehøyde skal begrenses til 12m. Mesteparten av industriområdene er fra før regulert med maks 9-10 m gesimshøyde. Det kan selvfølgelig være en mulighet for høyere utnyttelse en gang i framtida, men det er i så fall et helt annet prosjekt enn hva som er ønskelig eller realistisk å regulere for nå. Rudshøgda har foreløpig ikke god nok kollektivdekning til at lokalisering av en stor kontorarbeidsplass er ideelt i forhold til nasjonale føringer for arealbruk og transport. Det er andre steder i kommunen som er mer egnet og mer ønskelig for slik lokalisering. F. eks. arealer i Brumunddal. Dette regneeksempelet er begrunnelsen for at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med maks 200%-BRA. Hvis %-BRA skal økes, så er det bedre å ikke si noe om maksimumsgrense og la det være fritt fordi reguleringsplanen da ikke gir urealistiske forventninger. Byggelinje mot E6. Det kreves minst 50m avstand mellom ny bebyggelse og E6, noe som er avklart i planarbeidet for E6. Kommunen regulerer byggelinje i stedet for byggegrense. Hensikten er å sikre en samordning av fasadene mot E6. Det anses som viktig for helhetsinntrykket av næringsområdene på Rudshøgda at bygningene i første rekke mot E6 har samordnet fasaderekke og framstår som velorganisert bebyggelse. Detaljene i tilpasning til byggelinje må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved store bygningsvolumer vil det være en fordel med variasjon i fasadelinja. Tilbaktrukne partier kan med fordel vurderes. Det er ikke krav om at 100% av fasaden skal ligge i byggelinje, men bygningen som helhet skal forholde seg til byggelinja. 4 Forventede virkninger av planendringen Arealbruk. Området er avklart for utbygging til industriformål tidligere. Planendringen medfører derfor lite eller ingen endringer i forhold til tidligere vedtatt arealbruksformål. Trafikk. Reguleringsplanen omfatter en liten del av et stort sammenhengende utbyggingsområde for næring. Det vurderes ikke som sannsynlig at økt utnyttelse på dette lille delområdet vil gi vesentlig økt trafikk eller andre negative virkninger i overskuelig framtid. Arealutnyttelse og parkering. Det er realistisk å regne med at området i første omgang bygges ut med en moderat tomteutnyttelse og med vanlig overflateparkering. Det er noe større fokus på tomteutnyttelse i dette området enn eldre deler av næringsområdene på Rudshøgda bærer preg av, men det forventes ikke høy utnyttelse nå. Hovedgevinsten mht. høy grad av utnytting ligger i klare signaler for framtida. De bedriftene som er aktuelle faller innenfor formålet næring/industri/lager etc. og det forventes ikke virksomheter med store besøkstall eller høy arbeidsplasstetthet. Grunneiere/naboer. Kommunen er grunneier for planområdet og mesteparten av tilstøtende områder. Foruten kommunen selv, er Eidsivas trafostasjon og landbrukseiendommen Råholt naboer. Det forventes ikke vesentlige endringer for disse naboene. Økt byggehøyde anses å ha minimal betydning for boligbebyggelsen på Råholt på grunn av avstand, høydeforskjell og vegetasjon. Høydeforskjellen opp til kommunal veg Kinnlimarka er svært stor ( 10-15m), så stor at det anses uaktuelt å legge avkjøring fra tomtene direkte til denne vegen. Området har offentlig vann og avløp. Det er regulert veg fram til planområdet, men denne er ikke utbygd nedenfor Kinnlimarka. Økonomiske virkinger for kommunen. Planendringen medfører at det skal bygges mer kommunal veg som adkomst til tomtearealene, med tilhørende kostnader til anlegg og drift. Kommunens Side 6 av 13

7 kostnader til anlegg av ny veg er en del av forutsetningene for tomtesalg og må sees i sammenheng med inntekter fra salget. Driftskostnadene vil falle på kommunen. Kostnadene til veg og omlegging av VA for dette området og tilstøtende tomteareal inngår i kommunens budsjett for Kommunen er grunneier og tar selv ansvar for klargjøring av tomter inkl. adkomstveg. Utbyggingsavtaler er derfor ikke aktuelt. 5 Planprosess 5.1 Tidligere og overordnede planvedtak: Reguleringsplan RUDSHØGDA, F1,E2,E3,E7. (Plan ID ). Vedtatt 24. juni Plankartet viser industriformål. Ny regulering vil medføre økt detaljering i arealbruk, økt tomteutnyttelse, ny løsning for fordrøyning av overvann endret grønnsone mot E6 og tilpasning til byggegrense som avklart i kommunedelplan for E6. Reguleringsplan for E6 Botsenden-Moelv (Plan ID ) Vedtatt 7. mars Omfatter E6 med tilstøtende grønnområder og fordrøyningsareal for overvann. Vil bli berørt av ønsket planendring med justeringer i grensen mellom grøntareal og næringsområde med veg og at areal for fordrøyning erstattes med krav om fordrøyning av overvann på egen tomt. Kommunedelplan for E6 4-felt, vedtatt 22. april 2009 (Plan ID ) Fastsetter 50m byggegrense for dette planområdet. Ny regulering vil ta inn denne byggegrensen for byggeområdene langs E6. (Ingen endring.) I kommuneplanens arealdel er det tatt inn en klar målsetting om økt utnyttelse og mer effektiv arealbruk også i tidligere planavklarte næringsområder. Det er en fordel med ny regulering for å sikre at målsettingene kommer med ved utbygging av tomteområdet. Side 7 av 13

8 5.2 Planens forhold til nasjonale føringer og målsettinger: Planforslaget anses å være i samsvar med nasjonale og regionale føringer for arealbruk. Det er ingen kjente negative konsekvenser av forslaget til endring av reguleringsplan. Følgende tema er gjennomgått og vurdert Nasjonale mål for arealplanlegging - Rikspolitiske retningslinjer om areal- og transportplanlegging inkl. mål om økt andel reiser med kollektivtransport, sykkel og gange. Arealbruk er avklart i forhold til SMAT. Ingen endring i forhold til tidligere plan. Rudshøgda er avklart for lokalisering av næringsvirksomhet. Det er busstilbud til Rudshøgda. Sykkelvegforbindelser til Brumunddal og Moelv er under utvikling selv om det foreløpig gjenstår strekninger. - Barn og unge i arealplanlegging. Det er ikke er bomiljø, skoler, ferdselsårer eller andre områder som brukes av barn- og unge innen eller i nærheten av planområdet. Det er derfor heller ikke behov for spesielle tiltak for barn og unges medvirkning i planarbeidet. - Universell utforming. Planen legger til rette for at kravene til tilgjengelighet og adkomst fra parkering til inngang for de enkelte eiendommene kan oppfylles. Adkomstveg opp til Kinnlimarka (regulert i tilstøtende forretningsområde) er planlagt med 7% stigning i samsvar med daværende kommunale vegnormaler. Vegvesenet veileder for universell utforming av gater og veger fastslår at maksimal anbefalt stigning for fortau er 1:20 (5%) i sentrumsområder. Utenfor sentrum kan det tillates stigning på 1:12 ( 8,3% eller unntaksvis 1:10 (10%). Adkomstvegen fra Kinnlimarka og fram til eiendommene vil bli brattere enn gjeldende anbefalinger for fortau, men er innenfor det som unntaksvis kan aksepteres for fortau i områder utenfor sentrum. Industriområdene på Rudshøgda er i hovedsak basert på biladkomst. Det anses derfor som akseptabelt at adkomstvegen opp til Kinnlimarka er brattere enn ideelt mht. universell utforming Risiko, sårbarhet forurensing etc. - Ulykkesrisiko ROS. Ingen endring eller økt risiko i forhold til gjeldende plan. ROS-analyse skjemaet (vedlegg) er gjennomgått. Det er ingen særskilte risikofaktorer for området ut over generelle hensyn som kommer ut av analysen med middels-høy risiko: o Høyspentlinje. Kontinuerlig elektromagnetiske felt langs ledningene og mulighet for hendelse med høyspentledning og transformatorstasjon nær planområdet ( f. eks. brann eller at ledningen faller ned.) Evt. brann i næringsbygg kan også få konsekvenser for el-forsyning via denne linja. o Nærheten til E6 gir en viss forhøyet risiko for ulykker med farlig gods og medfører at planområdet ligger innenfor støy- og luftsone (svevestøv) langs E6. - Støy. Ingen endring i forhold til gjeldende plan. Området ligger tett ved E6 med trafikkstøy, men det planlegges bare næring og ingen støyfølsom virksomhet. Det er heller ingen boliger eller annen støyfølsom virksomhet i umiddelbar nærhet som kan få ulempe av støy fra næringsvirksomhet. Planendringen gir ingen utfordringer mht. grenseverdier og retningslinjer for støy. - Luftkvalitet. Ingen endring i forhold til gjeldende plan. Området ligger inntil E6 med tilhørende svevestøvsone, men det planlegges ikke for luftfølsom virksomhet. - Forurensning. Ingen endring i forhold til gjeldende plan. Det planlegges ikke for forurensende virksomhet og det er heller ingen kjente forurensningskilder i området. Side 8 av 13

9 - Flom og overvann. Området ligger ikke ved spesielt flomfarlig vassdrag. Det er ingen fare for vassdragsflom og heller ingen vesentlig endring i forhold til gjeldende plan som også tillot utbygging. Overvann fra området forutsettes håndtert i samsvar med bestemmelser for vassdrag og grøfter langs E6. Disse kravene er gjennomgått og vurdert i forbindelse med planlegging av E6 og innarbeides i ny regulering: Dimensjonere for 200-års nedbørintensitet, med et tillegg for en klimafaktor på 1,2. - Elektromagnetiske felt. Det går en høyspentlinje i luft over planområdet. Faresonen for denne høyspentlinja er avklart til 20m avstand fra midtlinje ved regulering av tilliggende område i 2013/2014. I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn krav om at tiltakshaver må kontakte netteier for å undersøke avstandskrav og innhente informasjon om feltverdier ved tiltak innenfor faresonen. I planbeskrivelsen er gjeldende anbefalinger om lokalisering av rom for langvarig opphold gjengitt Energi og miljø - Målsettinger om redusert energibruk/fornybar energi. Det er ingen endring i forhold til gjeldende plan. Kommunen ser ingen grunn til å stille særskilte krav for dette området. Rudshøgda er ikke konsesjonsområde for fjernvarme, men det arbeides for et slikt tilbud. Oppfordring til løsninger som er forberedt for fjernvarme er tatt inn i innledningen til reguleringsbestemmelsene. - Miljømessig forsvarlig VA løsninger. Området er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Ingen endring i forhold til gjeldende plan. I tillegg til krav om lokal overvannshåndtering, finnes det overvannsledning i området og kommunen har lagt opp til et større fordrøyningsanlegg lenger sør (i næringsområde «Rudshøgda E21») Verdier som er underlagt ulike typer vern - Jordvern. Ingen endring. Området har vært regulert til byggeområde i en årrekke og er ikke i landbruksdrift. - Naturmangfold. Artsdatabanken ble sjekket 23. september 2014 og det er ingen registrerte forekomster av sårbare eller truede arter innenfor området. Naturbase ble sjekket 24. september 2014 og viser ingen utvalgte naturtyper eller prioriterte arter innenfor planområdet. Det er heller ikke registrerte forekomster i nærområdet rundt planområdet. Kunnskapsgrunnlaget anses oppfylt i hht. naturmangfoldsloven 8. Fravær av funn og områdets karakter med lite potensiale for funn, gjør at det anses unødvendig å foreta spesielle vurderinger etter miljøprinsippene i naturmangfoldloven Kulturminner. Kulturminnesøk/Askeladden og kommunens temakart ble sjekket 23. september Det er ingen registrerte kulturminner innen området. Det er registrerte funn av kullfremstillingsanlegg i området rundt. Et belte på 100m langs E6 ble befart av fylkeskommunen i senere år som ledd i planlegging for 4-felts E6. Det er ingen bygninger innen planområdet. Fylkeskommunen som regional kulturminnemyndighet har ved oppstart gitt klarsignal for reguleringsendring/utbygging uten krav om ytterligere befaring etter kulturminner i marken. Dersom det skulle bli avdekket kulturminner ved tiltak i området, vil det uansett utløse varslingsplikt jfr. kulturminneloven. - Landskapshensyn. Ingen endring i forhold til omkringliggende landskap. Området ligger lavt i terrenget og preger ikke store områder. Tydeligere krav om organisering og utforming av fasade mot E6 enn i tidligere plan. Side 9 av 13

10 5.3 Planprosess Vurdering i forhold til forskrift om konsekvensutredning (KU). Næringsutbygging innenfor tidligere planavklarte byggeområder på Rudshøgda anses i utgangspunktet ferdig utredet til tidligere/høyere plannivå. Det er allerede planavklart næringsbebyggelse med inntil m2 gulvflate. Planendringen er utarbeidet på bakgrunn av planer for to næringsbedrifter med et stipulert behov på inntil 9000m2 gulvareal medregnet første byggetrinn og et sannsynlig utvidelsespotensiale. For første byggetrinn er det illustrert ca m2 grunnflate for de to bedriftene til sammen. I forhold til forskrift om konsekvensutredning betyr dette at planlagt utbygging totalt er lavere enn arealkravet for reguleringsplaner som alltid skal utredes etter 2 og vedlegg 1. Utbyggingsvolumet er større enn minimumsgrensen for planer/tiltak jfr. 3 og vedlegg II og skal vurderes jfr. miljø- og samfunnskriterier. Dette er vurdert og det foreligger ikke kjente miljø- eller samfunnshensyn som tilsier konsekvensutredning jfr. forskriftens 4. Dette er i tillegg en planendring og da er det i utgangpunktet endringen (differansen/økningen) mellom ny regulering og tidligere avklart utbyggingsvolum som skal legges til grunn for vurdering av utredningsbehov. Overgang fra maksimum tomteutnyttelse til minimum tomteutnyttelse gjør det vanskelig å regne ut en differanse/endring i forhold til gjeldende plan. Arealgjennomgangen ovenfor tar utgangpunkt i planlagt utbyggingsvolum uten hensyn til differanse. Det anses usannsynlig at de to aktuelle bedriftene i overskuelig framtid kommer til å trenge et utbyggingsvolum som overstiger det bruksarealet som allerede er hjemlet i reguleringsplanen fra Medvirkning og uttalelser Behov for tilrettelegging for medvirkning Området er tidligere regulert til industriformål. Siden kommunen er grunneier, det er få naboer og ingen andre kjente brukere av området, anses det ikke som nødvendig med informasjon og varsling ut over minimumskravene som følger av krav til kunngjøring og varsling som ledd i planprosess. Det er ikke aktuelt med offentlig informasjonsmøte, men derimot tett dialog med berørte parter og instanser. Samråd med berørte instanser Siden området har vært regulert tidligere, er det lagt vekt på kontakt med instanser innenfor fagområder som er direkte berørt av endringene. Utforming av veg og infrastruktur. Det har vært uformell kontakt med Statens vegvesen, både med fylkesavdelingen og E6-prosjektet. Foreslått veglinje er forelagt for og avklart med vegvesenets representanter før opptegning av reguleringsplan. Dette er supplert med dialog internt i kommunen med RE Teknisk drift med hensyn til veglinjer, høyder, massebalanse, VA-anlegg mm. Dialog med mulige kjøpere av tomter. Kommunen er i dialog med aktuelle kjøpere av tomter. Deres innspill og vurderinger inngår som grunnlag for planarbeidet. Dialog med mulige kjøpere gir verdifull informasjon om bedriftenes behov, forventninger til forutsigbarhet i forhold til gjeldende reguleringsplan og behov for endringer og tilpasninger. Planarbeidet må tilpasse kommunens Side 10 av 13

11 overordnede mål med reelle muligheter og forutsigbarhet i forhold til videreføring av gjeldende reguleringsplan. Uttalelser ved oppstart (september-oktober 2014) Oppstart ble varslet med kunngjøring lørdag 13. september og brev til berørte fagmyndigheter og grunneiere. Frist for uttalelse var 4. oktober Det har ikke kommet noen innvendinger til planendringen. Eidsiva nett gir informasjon om høyspentnett og Eidsiva sine interesser i området. De påpeker også behovet for at utbygger tar kontakt med netteier for å avklare effektbehovet i området og om det er behov for ny frittstående transformatorkiosk eller transformatorrom i bygg. Dersom det er behov for frittstående anlegg, ønskes dette vist i plankartet. Fylkesmannen i Hedmark har ingen innvendinger til planforslaget, men understreker behovet for å effektivisere arealbruken i slike byggeområder. - positiv til krav om mer effektiv utnyttelse av arealene fordi det er viktig at byggearealer som er til rådighet utnyttes godt. - positivt med økt maksimumsgrense for tomteutnyttelse, men spør om den kunne vært satt høyere - positivt med innføring av minimum byggehøyde og utnyttelsesgrad, - Stiller spørsmål ved om minimumskravet for utnytting er satt høyt nok særlig tatt i betraktning av parkeringsarealer skal inngå i beregningsgrunnlag. - Ber kommunen vurdere å øke kravet til minimum %BRA og samtidig innføre maksimalt antall parkeringsplasser. - Forutsetter at omlegging system for fordrøyning av overvann dimensjoneres med tilstrekkelig kapasitet og på miljømessig forsvarlig måte. - Viser for øvrig til nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging mm. Hedmark fylkeskommune er positivt til at det legges vekt på mer effektiv arealbruk, krav om byggelinje mot E6 og at det åpnes for parkeringshus. Mener at oppstartnotatet har gjort godt rede for behovet for reguleringsendring, rammer for arealbruk i området. Det er ingen merknader til planarbeidet mht. kulturvernfaglige forhold. Uttalelser ved offentlig ettersyn (desember 2014 februar 2015) Planen ble behandlet av planutvalget 10. desember 2014 og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn ble kunngjort senere i desember 2014, men frist for uttalelse 4. februar Hedmark fylkeskommune er generelt positive til foreslåtte endringer i reguleringsplan, men ber om en redegjørelse for begrensninger i reguleringsbestemmelsene for å hindre at området på sikt får en uønsket utvikling mht trafikkmengder eller handelsvirksomhet. Kommentar/svar: Bestemmelsene som tillater servicevirksomhet og engroshandel og lignende handel med lite trafikk finnes i store deler av Rudshøgda. Slik har det vært i mange år og erfaringen er at dette ikke har ført til uønsket utvikling mht trafikkmengder og handelsvirksomhet. «Lignende handel» vil i praksis bety profesjonsrettet handel og det anses som akseptabelt i dette området. Det som ikke er ønskelig, er utvikling av handels- og servicevirksomhet med stor trafikk av kunder i privatmarkedet. Side 11 av 13

12 Fylkesmannen i Hedmark bemerker følgende: - At reguleringsbestemmelsene må endres, fordi parkeringsareal ikke kan inngå ved beregning av maksimal grad av utnytting jfr 5-7 i TEK10 og veileder H-2300B om grad av utnytting. Kommunen må i stedet sette en øvre grense for antall parkeringsplasser, eller parkeringsareal tillatt innenfor planområdet. - Oppfordrer kommunen til å kun tillate industri- håndverks- og lagervirksomhet. og ta ut andre setning i planbestemmelse som åpner for annen virksomhet. Begrunnelsen er skepsis til at det skal tillates forretning/handel og tjenesteyting som strengt tatt ikke inngår i arealbruksformålet «næringsbebyggelse». Dersom dette skal tillates presiseres viktigheten av å håndheve planbestemmelsen om at det kun åpnes for virksomhet som medfører liten trafikk. Samtidig understrekes det at dette kan være utfordrende i forhold til bransjeglidning, virksomheter som retter seg inn mot flere markeder osv. Kommentar/svar: Reguleringsbestemmelsene (bestemmelse 1.3.2) om grad av utnytting er endret slik at det er tilpasset forskrift og veileder. Reguleringsbestemmelse om arealbruksformål (bestemmelse 1.3.1) er omarbeidet for å bli mer i samsvar med innholdet i gjeldende plan- og bygningslov. Men muligheten for servicevirksomhet og engroshandel er opprettholdt slik at ny regulering ikke skal innskrenke de mulighetene som allerede var avklart i tidligere reguleringsplan. Tilsvarende bestemmelser gjelder for store deler av Rundshøgda. Kommunens erfaring er at det ikke har vært noe stort problem med etablering av handels- og servicebedrifter med uakseptabelt mye trafikk i øvrige områder med tilsvarende reguleringsbestemmelser. Dette vurdere derfor ikke som grunn til bekymring mht trafikkskaping eller uønsket publikumstrafikk. Statens vegvesen bemerker følgende: - Forutsetter at byggegrenser og byggelinje mot E6 og andre bestemmelser og forutsetninger som er avklart i kommunedelplan og reguleringsplan for E6, følges opp i pankart og bestemmelser o fordrøyning av overvann og dimensjonering for bekker og overvann o erosjonssikring langs Nerviksbekken i forbindelse med anlegg av E6 ( i midlertidig anleggsperiode). (Nerviksbekken går langs E6 i planområdet.) o midlertidig anleggsområde og tilgang til sidearealer langs E6. - Anbefaler at kommune sikrer krav om frisikt for private avkjørsel til kommunal veg. Bør tas inn som bestemmelse, eller med henvisning til kommunens retningslinjer for veg og gateutforming. - trase for adkomstveg skal anlegges etter samme føringer som gitt for tilstøtende planområde (senterområde S20). Kommentar/svar: I sin uttalelse til offentlig ettersyn viser Vegvesenet viser også til en tidligere uttalelse ved oppstart, men den uttalelsen kom ikke kommunen i hende ved oppstart. Kommunen mener at alle momenter mht fordrøyning, dimensjonering og midlertidig anleggsområde er i ivaretatt i planforslaget og at kommunal veg er regulert i hht føringer tilsvarende tilstøtende planområde. Side 12 av 13

13 Anbefaling om frisiktkrav for avkjøringer tas til følge ved at det henvises til kommunens retningslinjer for utforming av veg og gater. Krav om erosjonssikring av Nerviksbekken er ivaretatt i bestemmelsenes kap 2.4 der det er henvist til bestemmelsene om midlertidig anleggsone i reguleringsplan for E6 mht. Det kom ingen innsigelser eller andre vesentlige innvendinger til planendringen. Det er heller ingen kommentarer fra regionale myndigheter mht grad av utnytting, noe som forstås slik at kommunens konklusjoner er akseptert og at planen kan legges fram for sluttbehandling uten vesentlige endringer eller videre bearbeiding. *** Side 13 av 13