Planbeskrivelse detaljplan for Hemsedal GolfAlpin, F8 (Hemsedal) og F11 (Gol) Planbeskrivelse

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljplan for Hemsedal GolfAlpin, F8 (Hemsedal) og F11 (Gol) Revidert DBC as Side 1 av 16

2 INNHOLDSFORTEGNELSE: Kap.: Side: 1 Innledning Oppdragsgiver Eiendoms- og eierforhold Planlegger Bakgrunn for og formålet med planarbeidet Gjeldende reguleringsplan, overordnete planer Planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet og størrelse Atkomstforhold og veier innen planområdet Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Planprosessen Deltagere i planprosessen Kunngjøring av igangsatt planarbeid Innspill til planarbeidet/merknader til plan Planforslaget Planens utstrekning og arealer Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Beskrivelse av planlagt bebyggelse Gjerde Vegstruktur Støy Vann - og avløp Alternative energikilder Vassdrag Bekk Tjern Naturmangfold Føre var prinsippet ( 9): Økosystemtilnærming og samlet belastning ( 10): Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11): Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode ( 12): Vurdering: Friluftsliv Golfbane Sommeraktiviteter Internt i planforslaget Barn og unges interesser Energivurdering ROS-analyse DBC as Side 2 av 16

3 1 Innledning 1.1 Oppdragsgiver Hemsedal Hyttetomter as. 1.2 Eiendoms- og eierforhold Planområdet omfatter eiendommene gnr 51 bnr 3 i Hemsedal og gnr 22 bnr 8 i Gol. Eiendommene er eid av den respektive kommune. Hemsedal Hyttetomter as har avtale med kommunene om bruken. 1.3 Planlegger DBC as ble etablert i 1993 og tilbyr tjenester innen arkitektur, arealplanlegging, og prosjekteringsledelse. Selskapet har sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekker også hele Sør-Norge. Oppdragsgivere er både offentlige og private. Selskapet gjør bruk av avansert IKT- verktøy og tilbyr et fagnettverk både i og utenfor Hallingdal Næringshage som bidrar til stor fleksibilitet, kompetanse og kapasitet. Prosjektleder for denne planen er arealplanlegger Torstein Kaslegard. 1.4 Bakgrunn for og formålet med planarbeidet Formålet med revisjonen er å legge til rette for ny tomtedeling i deler av området. Antall tomter endres fra 30 til 44 tomter, med tilhørende infrastruktur og grøntområder. Planarbeidet følger opp 12-8 behandling i Gol og Hemsedal kommuner ifbm saken. 1.5 Gjeldende reguleringsplan, overordnete planer Reguleringsplan Planarbeidet gjelder revidering av gjeldende detaljplan for Hemsedal Golf Alpin (Hemsedal kommune, planid ) og (Gol kommune, planid ). Det omsøkte området grenser inntil reguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin, plan id , vedtatt i kommunestyret Det er gjort en mindre endring av denne for område H1-H3 vedtatt i UNN , sak 047/11. Kommuneplan for Gol Vedtatt av kommunestyret , K. sak 38/11. Markering i kartet under viser plassering av planområdet. Planområdet er avsatt til fremtidig byggeområde for fritidsbebyggelse (F11). Kommuneplan for Hemsedal Vedtatt av kommunestyret , K. sak 150/11. Markering i kartet under viser plassering av planområdet. Planområdet er avsatt til fremtidig byggeområde for fritidsbebyggelse (F8). DBC as Side 3 av 16

4 Oversikt fra Hallingkart som viser begge kommuneplanene med omsøkte område innenfor sort stiplet linje: 2 Planområdet, eksisterende forhold 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger nord-nordøst for eksisterende golfanlegg og hytteområde i Hemsedal GolfAlpin området på kommunegrensa mellom Gol og Hemsedal. Hele planområdet er 85 daa stort. 2.2 Atkomstforhold og veier innen planområdet Vegen SV1 og deler av SV2 og SV5 er bygd. Området får adkomst fra eksisterende veger i reguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin. 2.3 Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Tilgrensende hytteområde er tilknyttet felles vann avløpsanlegg og strøm er lagt frem til planområdet. 3 Planprosessen 3.1 Deltagere i planprosessen I forbindelse med oppstart og etter 12-8 behandlingen, ble det avklart at Hemsedal kommune skal ha ansvaret for planen. DBC as Side 4 av 16

5 3.2 Kunngjøring av igangsatt planarbeid Planarbeidet ble kunngjort med annonse i Hallingdølen den med brev til grunneiere, naboer og offentlige instanser datert Dokumentliste i forbindelse med første forhåndsvarslingen (Brevene ligger også vedlagt): Brev til Hallingdølen (annonse) datert Brev til naboer og interessenter jf. adresseliste datert Brev fra Stein Tore Fjeldheim og Trond Alexander Mjøs 3.3 Innspill til planarbeidet/merknader til plan Fra Stein Tore Fjeldheim og Trond Alexander Mjøs: Fjeldheim og Mjøs er eiere av gnr 51 bnr 149. Det er fire punkter som er kommentert. Pkt 1 omhandler bygningsstrukturen i området. De mener at området bør bebygges med kongetomter. Pkt 2 omhandler trafikkbelastningen i området. Pkt 3 omhandler kommentarer rundt endringer som skjer i området. Pkt 4 omhandler forslag for utvikling av annet område. Kommentar: Pkt 1: Det må i et område som Hemsedal GolfAlpin forventes en videre utvikling av området. I en slik prosess så er det også nødvendig å utvikle området med bakgrunn i hva markedet etterspør. Kongetomter var en idè for mange år siden, men denne idèen slo ikke til. Området reguleres nå med tomter som markedet etterspør. Pkt 2: GolfAlpin er et område som har mellom 100 og 200 hytter i dag. En økning av 14 hytter vil være svært lite merkbart ifht trafikkbelastning. Pkt 3: Det vises til kommentar under pkt 1. Det understrekes samtidig at denne planleggingen er en del av en større prosess for å sikre god drift av golfbanen samt å utvikle hele området med nye aktiviteter for sommer og vinter. Pkt 4: Ett vesentlig moment ifbm reguleringsendringen er å ikke utvide eksisterende planområde. 4 Planforslaget 4.1 Planens utstrekning og arealer Planområdet er på m 2 Formål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr. 1) Fritidsbebyggelse Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr 2) Veg Annen veggrunn Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (PBL 12-5, nr 5) Friluftsformål Skogbruk - velteplass DBC as Side 5 av 16

6 Arealoppgave: RPAREALFORMÅL: Antall: Areal: 1121 Fritidsbebyggelse - frittliggende 44, , Skogbruk - velte plass 1, , Friluftsformål 11, , Veg 10, , Friluftsområde i sjø og vassdrag 1,00 264,80 Totalt: 64, , Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Omsøkte detaljplan er en revisjon av Detaljplan for Hemsedal GolfAlpin F8 og F12. Vi har tatt utgangspunkt i bestemmelsene i denne for utforming av utnyttingsgrad og høyder. Området fortettes med 14 tomter ved at det er foreslått deling av tidligere godkjente tomter. Utnyttingsgraden er endret ved at tomter som er opp til 600m2 har en utnyttingsgrad på BYA=140m2. Tomter mellom 600m2 og 999m2 har en utnyttingsgrad på BYA=186m2. Eksisterende tomter over 1.000m2 har en utnyttingsgrad på BYA=231 m 2. Mønehøyden er 5,5m. Vi har funnet det riktig å differensiere utnyttingsgraden som følge av størrelsen på tomtene. Når det gjelder antall hytter var det i utgangspunktet 16 hytter i Hemsedal kommune og 14 hytter i Gol kommune. I nytt planforslag er det 21 hytter i Hemsedal kommune og 23 hytter i Gol kommune. 4.3 Beskrivelse av planlagt bebyggelse Det planlagte området ligger på oversiden av eksisterende bebyggelse ved Hemsedal Golfalpin og er en naturlig utvidelse av dette området. Lia stiger videre oppover ovenfor det planlagte hytteområdet og er skogvokst. Ortofoto i 3D med inntegnet planområde: DBC as Side 6 av 16

7 Vestre del består av en kupert slak li. Adkomsten er fra eksisterende hyttevei. Det er lagt inn en buffersone mot eksisterende hyttetomter slik det er i gjeldende plan. Øst for bekken som er med på å dele området visuelt i to deler er det 28 nye tomter. Dette området er noe brattere. Tomtene ligger derfor noe mer spredt og de fleste ligger i øvre delen av planområdet. Disse får felles adkomst fra enden av vegen der det ligger en velteplass for tømmer. 4.4 Gjerde I pkt 2.6 i bestemmelsene er det satt krav til at maks 400 m 2 av tomta kan gjerdes inne med sauesikkert gjerde. 4.5 Vegstruktur Til planområdet: I gjeldende reguleringsplan er internveger regulert med bredde 0,5+4+0,5 m, totalt 5,0m - pluss skjæringer/fyllinger på 1,5 meter på hver side. Hovedvegen SV1 inn i området fra Hemsedal GolfAlpin er regulert med total bredde 10 meter. Hovedvegen SV1 og deler av SV2 og SV5 er bygd. Avkjøringen fra RV52 er opparbeidet med bredde for 2-veistrafikk i en avstand på minst 60 meter fra riksvegen. Fall i fra riksveien er 2 % de første 2 meterne. Radius og øvrig dimensjonering er iht. krav for kjøretøy VT (vogntog). Kart som viser eksisterende veger som blir adkomst til de nye hyttene. Vi har vurdert det slik at eksisterende kryss mot rv. 52 og internveger er godt dimensjonert til å ta trafikken fra de nye tomtene. 14 nye tomter i tillegg til 30 tidligere godkjente tomter gir ikke vesentlig økt trafikk sett ifht det totale antall boenheter som er i området. Det som kan bli en belastning er anleggstrafikk. Vi har derfor satt begrensinger på tidspunkt for slik trafikk i planbestemmelsene. DBC as Side 7 av 16

8 Nye internveger Vegstrukturen er i hovedsak som i gjeldende reguleringsplan. Det er kun regulert inn 3 nye stikkveier i østre del. Trafikken er av en slik størrelse at en ikke ser behovet for egne møteplasser. Det er flere avkjøringen hvor biler kan møtes. Veiene lages dessuten så bred at det ikke er problem i praksis for 2 biler og møtes. 4.6 Støy Vi har brukt veileder T-1442 når vi har vurdert mulig støyproblemer. Det er satt en støygrense mot RV52. Omsøkte område ligger lenger vekk fra riksvegen enn de eksisterende hyttene. Det omsøkte området er ikke støyutsatt og vil ikke bli det etter den nye utvidelsen. 4.7 Vann - og avløp De nye hyttene skal tilkobles eksisterende vann- og avløpsanlegg tilhørende Hemsedal GolfAlpin. Det er klargjort ledningsnett frem til området. Asplan Viak har lagd en oversikt over antall PE eksisterende avløpsanlegg kan ta i mot. Utfra denne oversikten er omsøkte utviding innenfor eksisterende utslippstillatelse. Rapporten ligger vedlagt. Når det gjelder vannforsyning til hytteområdet forutsettes det å øke kapasiteten med nye borehull. 4.8 Alternative energikilder Det er i reguleringsplanen ikke satt krav om noen felles energiløsning. Omfanget av planen er også vurdert som for liten til at det lønner seg med felles alternative energikilder, men dette blir fortløpende vurdert i planleggingen for den videre utbyggingen. Like viktig er det at det i den enkelte byggesak blir fokusert på den bygningsmessige utformingen, isolasjon mv. 4.9 Landskap Beskrivelse av planområde Vegetasjon Arealet innenfor planleggingsområdet er for det meste dekket av blandingsskog. Det er for store deler av planområdet foretatt tynningshogst senere årene Terreng Planleggingsområdet ligger i sydvestlig vendt li og ligger som en forlenging av eksisterende hytteområde. Lia fortsetter videre oppover mot fjellet. Hytteområdet strekker seg fra ca. høydekurve 625 til 665 moh. Eiendommen fortsetter videre til den treffer FV224 på ca. 760 moh. Området er kupert. Noe som gjør at det må til litt terrengtilpasning for å få til gode hytteplasseringer. DBC as Side 8 av 16

9 Bilde av sørøstre del tatt mot Hemsedal: Bilde av sørøstre del tatt mot Gol: DBC as Side 9 av 16

10 Bilde av nordvestre del tatt mot Hemsedal: Synlighet og silhuetter Hele hytteområdet ligger med bakenforliggende terreng som bakgrunn. Utbyggingen vil ha svært begrenset selvstendig fjernvirkning, da utbyggingen vil inngå som del av eksisterende bebyggelse og kulturmiljø i området Konklusjon Hytteområdets konsekvenser for landskap og vegetasjon Synligheten av utbyggingen er beskrevet under avsnitt Terreng og Synlighet og silhuetter Avbøtende tiltak Vegetasjonen har positiv virkning for både fjern- og nærvirkning av tiltaket, og eksisterende vegetasjon bør tas vare på i størst mulig grad Vassdrag Bekk Området blir delt i to av en bekk. Dette er en flombekk, men slik været har vært de siste to årene har det vært litt vann hele sommeren i den. Det var under planleggingen naturlig å legge inn et belte på hver side slik at en fikk en grønt korridor gjennom planområdet. Vi har derfor satt av 20 meter ut til hver side for bekken. Som en ser av bildet på neste side ligger bekken nede i en dal som er med på å forsterke at dette er et «skille» mellom to områder. DBC as Side 10 av 16

11 Det ligger ikke tomter eller veger inntil, eller krysser denne slik at funksjonen som flombekk blir forhindret. Rød pil viser hvor bekken går: Tjern Det ligger et lite tjern øverst i planområdet. Dette er nok en liten fordypning som blir fylt opp med flomvann til tider. Dette kunne vært fylt igjen men vi har heller valgt å lage en hensynssone rundt og bevare dette som et grøntområde for beboerne i hytteområdet. Rød pil viser hvor tjernet ligger: 4.11 Naturmangfold Bakgrunn Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: DBC as Side 11 av 16

12 Kunnskapsgrunnlaget ( 8): Vi har sjekket disse register: NINA Norsk institutt for naturforskning. Direktoratet for naturforvaltning INON (inngrepsfrie områder) Artsdatabanken I tillegg har vi innhentet opplysninger fra kommunen. Vegetasjonen i planområdet er vanlig i nærområdet og det foreligger ikke registreringer av rødlistearter innenfor planområdet. Det er ikke grunn til å tro at det innenfor området finnes vegetasjon som inneholder spesielle og unike vernesorter. For større beitedyr som elg, hjort og rådyr samt storfugl er heller ikke området spesielt viktig. Områdene rundt planområdet har samme kvaliteter. Tiltaket vil ikke stenge for kjente viktige trekkveger Føre var prinsippet ( 9): Omsøkte område er avsatt til byggeområde i gjeldende reguleringsplan for området. Det er derfor gjort en avveining at dette området kan tas i bruk som byggeområde for fritidshytter. Området i seg selv er så lite i forhold til områdene rundt at det ikke endrer nevneverdig leveområder for elg, hjort og rådyr Økosystemtilnærming og samlet belastning ( 10): Hyttene er samlet i grupper med romslige korridorer i mellom for å redusere belastningen for biologisk mangfold Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11): Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad i seg Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode ( 12): Det er i bestemmelsene satt krav til skånsom utbygging der mest mulig av eksisterende terreng skal bevares og at hyttene skal tilpasses terrenget Vurdering: Etter vår mening medfører ikke detaljplanen inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven skulle dermed til å være oppfylt Konklusjon Omsøkte tiltak vil ikke vesentlig redusere naturen sitt mangfold for fremtiden. DBC as Side 12 av 16

13 4.12 Friluftsliv Golfbane Innenfor reguleringsplan for Hemsedal GolfAlpin ligger det en golfbane med 18 hull. De fleste av de som kjøper hyttetomter i området gjør det på grunn av dette tilbudet. Bilde fra golfbanen: Sommeraktiviteter Det er ikke registrert viktige stier innenfor planområdet. Planområdet ligger slik til at det er lett å komme ut i det etablerte sti nettet. Andre aktiviteter i nærområdet: Fiske i Hemsila, en av Norges beste ørretelver. Spaser- og sykkelsti til Eventyrgarden Huso. Forbindelse til turstier mot Lykkja og Golsfjellet.. 15 km til Gol sentrum med Gordarike familiepark, Tropicana badeland, Oline SPA og Gol Motor- og Fritidspark. 10 km til Fuglehaugen Motorsenter. Kjør gokart i sommersesongen. Vær tilskuer på bil- og motocross-stevner. 10 km til Huskysenter (hundekjøring) Vinteraktiviteter Det ligger ikke viktig skiløype innenfor planområdet. Det går maskinpreparert skiløype fra hytteområdet til løypenettet. 1,5 km til Huso og videre til Gravset og Lykkja/Golsfjellet Internt i planforslaget De nye tomtene ligger inntil et godt etablert tilbud og trafikk fra det nye området vil være med på å styrke grunnlaget for dette tilbudet. Ingen av overfor nevnte aktiviteter pågår innenfor omsøkte areal. I planforslaget har vi satt av romslige korridorer slik at det er lett å ta seg til det etablerte tilbudet Vurdering av tiltaket etter forskrift om konsekvensutredninger 2: Planer som skal konsekvensutredes. Tiltaket faller ikke inn under denne. 3 Planer som skal vurderes. Tiltaket faller ikke inn under denne. DBC as Side 13 av 16

14 4.14 Barn og unges interesser Planen er en mindre del av et større hyttefelt. Her ligger golfbane, fotballgolf samt mye grønt friareal som innbyr til lek. Det er stier om sommeren og løyper om vinteren som gir mulighet for gående, syklende og ski både internt i området, og ut til omkringliggende friluftsarealer utenfor planområdet. I planleggingen er det lagt vekt på å ha tomter som har uteareal på hver tomt. Det er lagt inn grøntkorridorer som kan brukes til felles lek og som korridorer ut i utmarka. I nærområdet er det gode turmuligheter både sommer og vinter som passer godt til barnefamilier Energivurdering Det er ikke etablert noe felles energiløsninger i eksisterende hyttefelt i Hemsedal golfalpin. Denne utvidingen basert på tradisjonelle hytter er ikke egnet for fellesløsninger da kostnadene blir for store. Dette på grunn av lite antall, store avstander, ujevn bruk og lang utbyggingstakt. De flest av hyttene vil også være under 150 m2. Dagens TEK (10) setter krav til at bygninger (unntatt hytter under 150 m2) delvis må varmes opp med annen energi enn olje og direktevirkende elektrisitet. Dette kan skje ved f.eks. varmepumpe, bioenergi, sol, vind eller gass. En må regne med at fremtidige krav i TEK gjør at energibruken på hytter som bygges fremover i tid vil reduseres. Vi mener det må bli opp til det enkelte byggeprosjektet å velge den beste lokale løsningen for sitt bygg slik at kravene i TEK blir imøtekommet. Blant annet så er salg av ved en god tilleggsnæring for gardsbrukene så hytteeierne blir oppfordret til å bruke ved som oppvarming. 5 ROS-analyse Analyse er gjennomført ut fra sjekkliste, og basert på veiledning fra Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap. Uønskete hendelser er vurder ut fra sannsynlighet/konsekvens etter følgende definisjoner: Sannsynlighet Vekting Definisjon Svært sannsynlig 5 Skjer ukentlig Meget sannsynlig 4 Skjer månedlig Sannsynlig 3 En hendelse pr år Lite sannsynlig 2 En hendelse pr 10 år Usannsynlig 1 Kjenner ingen tilfeller Konsekvens Vekting Menneske Ytre miljø Kritisk/Katastrofe 5 Personskade som medfører død eller varige men, Mange skadd Omfattende og langvarig miljøskader DBC as Side 14 av 16

15 Alvorlig 4 Alvorlig personskader Alvorlige miljøskader Betydelig 3 Kan føre til alvorlige personskader En viss fare 2 Mindre skader som treng medisinsk behandling Kan føre til alvorlige miljøskader Mindre skader på miljø, men som naturen selv utbedrer på kort tid. Ufarlig 1 Ingen eller små personskader Ingen eller ubetydelige skader på miljø Risikomatrise Konsekvens Sannsynlig Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig Hendelser i gule felt: Tiltak må vurderes ut fra kost/nytte Hendelser i grønne felt: Eventuelt enkle tiltak Oppsummering Matrisen viser sammendrag av vurdering av sannsynlighet og konsekvens for ulike hendelser ut fra utarbeidet sjekkliste (vedlegg). Risikomatrise Konsekvens , 16, Sannsynlig Hendelse 5: Det går en flombekk gjennom området. Viss denne blir hindret i forbindelse med etablering av nye tomter og veger vil det kunne medføre flomfare for nedenforliggende hytteområde og golfbane. Vi har derfor sørget for at denne bekken ikke blir berørt av utbyggingen. Dette har DBC as Side 15 av 16

16 vi gjort ved at ingen ny veg krysser den og det er satt av en buffersone på 20 meter til hver side som en hensynssone. Hendelse 27 og 28: Brann, branntilløp i hytter kan forekomme. Det er ett høydebasseng på 15 m3 i området. Det er noe usikkert hvor lett tilgjengelig dette er for brannvesenets innsats. Ved en eventuell brann må det brukes tankbil. Brannvesenet kan i tillegg til eget utstyr også rekvirere tankbil fra nabokommuner. På grunn av avstand til brannstasjon, vil ikke tilgang til brannvann i området redusere skadeomfang. De første minuttene i branntilløp er avgjørende for både å redde liv og materiell. Det er så stor avstand mellom hyttene, at spredningsfaren er liten. Å investere i sikrere brannvann for området blir vurdert å være alt for kostbart i forhold til nytten dette vil ha. Konklusjon: Reguleringsplanen antas ikke å få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Gol den (revidert ) DBC as Torstein Kaslegard Arealplanlegger Vedlegg (første gangs behandling: Kopi av brev vedrørende oppstartvarsel. Kopi av merknad ifbm forhåndsvarsling. Revidert VA-plan. DBC as Side 16 av 16