25. april 2016 [PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN FOR BUE, F14] Planbeskrivelse. Detaljreguleringsplan plan for Bue, F

Transkript

1 25. april 2016 [PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERINGSPLAN FOR BUE, F14] Planbeskrivelse Detaljreguleringsplan plan for Bue, F

2 1 INNHOLDSFORTEGNELSE 2 Sammendrag Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning? Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldene reguleringsplan Tilgrensende planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Avgrensing og størrelse på planområdet Stedets karakter Eksisterende bebyggelse Landskap Topografi og landskap Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjon Trafikkforhold Vegsystem Teknisk infrastruktur Vann og avløp Trafo Energiforsyning og alternativ energi, fjernvarme m. m Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Reguleringsformål Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Fritidsbebyggelse frittliggende Landbruksformål Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde og Grad av utnytting Bebyggelsens plassering mm Parkering... 7 Side 1 av 15

3 7.4.1 Antall parkeringsplasser Trafikkløsning Kjøreatkomst Plan for vann og avløp samt tilknytning til offentlig nett Plan for avfallshenting Støy Konsekvensutredning Vurdering av krav om Konsekvensutredning Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Landskap Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven Bakgrunn Kunnskapsgrunnlaget ( 8): Føre var prinsippet ( 9): Økosystemtilnærming og samlet belastning ( 10): Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11): Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode ( 12): Vurdering: Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Barns interesser RPR for barn og planlegging Energibehov energiforbruk ROS Innkomne innspill Merknader Kommentarer til merknadene Side 2 av 15

4 2 SAMMENDRAG Planforslaget inneholder forslag til 2 nye fritidseiendommer i samsvar med arealdelen av kommuneplan. 3 BAKGRUNN 3.1 HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planarbeidet er å plassere to tomter for fritidsformål på eiendommen gnr 13 bnr 21 innenfor F14 i arealdelen av kommuneplan. 3.2 FORSLAGSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Forslagstiller er grunneier Svein Jorde. Plankonsulent er DBC AS, avd arkitektur. DBC as ble etablert i 1993 og tilbyr tjenester innen arkitektur, arealplanlegging, og prosjekteringsledelse. Selskapet har sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekker også hele Sør Norge. Oppdragsgivere er både offentlige og private. Selskapet gjør bruk av avansert IKT verktøy og tilbyr et fagnettverk både i og utenfor Hallingdal Næringshage som bidrar til stor fleksibilitet, kompetanse og kapasitet. Prosjektleder for denne planen er arealplanlegger Torstein Kaslegard. Eierforhold Gnr/bnr Eier 13/21 Svein Jorde, 3550 Gol 13/72 Bjørg Helene Thue, Ivers Vei 14, 3474 Åros 3.3 UTBYGGINGSAVTALER Kommunen har satt krav om utbyggingsavtale. Dette er tatt med i oppstartvarselet om planarbeidet. 3.4 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING? Vi har vurdert omfanget slik at det ikke er behov for konsekvensutredning. Det er gjort nærmere rede for dette under kap PLANPROSESSEN 4.1 MEDVIRKNINGSPROSESS, VARSEL OM OPPSTART, EVT. PLANPROGRAM Planarbeidet ble startet med et oppstartmøte med kommunen den Tilstede var saksbehandler og planlegger. Oppstartvarsel ble gjort med brev til alle parter og annonse i Hallingdølen datert Fristen for innspill ble satt til Merknadene til oppstartvarslet er omhandlet i kapittel 10. Side 3 av 15

5 5 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 5.1 OVERORDNEDE PLANER Kommuneplanens arealdel, godkjent Utsnitt av arealdelen med omsøkte område Endret i samsvar med mekling med vist med rød pil: Fylkesmannen (område K1), GJELDENE REGULERINGSPLAN Skiheiser på Golsfjellet Ørterhovdaheisen, Kart som viser eksisterende reguleringsplan og godkjent Planid: forslag til plangrense med rødstiplet linje: Området er her regulert til fritidstomt, landbruk, skiheis og parkering. 5.3 TILGRENSENDE PLANER Reguleringsplan for Bualie Ørterstølen godkjent Planid: Bebyggelsesplan for TB5 TB7 innenfor reguleringsplan for Bualie Ørterstølen godkjent Planid: Side 4 av 15

6 6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 6.1 BELIGGENHET Bue ligg på Golsfjellet i Gol kommune. Avstanden fra sentrum er ca. 20 km. Området ligger inntil Bualie hyttefelt og Golsfjellet Alpinsenter. 6.2 AVGRENSING OG STØRRELSE PÅ PLANOMRÅDET Avgrensing av planområdet ble diskutert under oppstartmøtet med kommunen. En kom her frem til at en skulle bruke avgrensingen av område F14 i arealdelen samt ta med eiendommen 13/72 som er regulert til fritidsformål i gjeldende reguleringsplan. Planområdet er på ca. 6 daa. 6.3 STEDETS KARAKTER EKSISTERENDE BEBYGGELSE Omsøkte område ligger nord for Golsfjellet alpinsenter og nedenfor stølslaget Bue. Innenfor planområdet ligger det en hytte (13/72). 6.4 LANDSKAP TOPOGRAFI OG LANDSKAP Planområdet ligger i nordøstlig li. Arealet innenfor planleggingsområdet er en blanding av bar og bjørkeskog og bebyggelse. Hele utbyggingsområdet ligger med bakenforliggende terreng som bakgrunn så hytteområdene skaper ikke silhuett fra avstand. 6.5 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det er ingen registrerte kulturminner i området. 6.6 NATURVERDIER Det er ikke registrert spesielle naturverdier innenfor planområdet. 6.7 REKREASJON Golsfjellet er et godt utgangspunkt for aktiviteter både sommer og vinter. Det er gode sykkel og turstier ut ifra området. Om vinteren er det gode skiløyper for alle med utgangspunkt nær hytteområdet. Det er kort veg til skiheis. Nærområdet gir ellers muligheter som fiske, jakt, riding, bading og kanoutleie. 6.8 TRAFIKKFORHOLD VEGSYSTEM Fra Gol er adkomsten via Fv 51 til kryss mot Golsfjellet. Deretter vegen Fjellheim Oset til den tar av mot Guriset Høyfjellshotell. Denne vegen passerer gjennom/inntil planområdet. Internt går det veg til eksisterende hytte og støler. Alle veger er vinterbrøyta. Side 5 av 15

7 6.9 TEKNISK INFRASTRUKTUR VANN OG AVLØP Det er en offentlig avløpsledning i området som ender i kommunalt renseanlegg ved Tisleiafjorden. Det er ikke etablert noe felles vannforsyning i området TRAFO Det er etablert strøm i alle områder ENERGIFORSYNING OG ALTERNATIV ENERGI, FJERNVARME M. M Det er ikke etablert alternativ energi i området. 7 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 PLANLAGT AREALBRUK REGULERINGSFORMÅL Bebyggelse og anlegg (PBL 12 5, nr 1) Fritidsbebyggelse frittliggende Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12 5, nr 2) Veg Annen Veggrunn grøntareal Landbruks, natur og friluftsformål samt reindrift (PBL 12 5, nr 5) Landbruksformål Arealoppgave: RPAREALFORMÅL: Antall: Areal: 1121 fritidsbebyggelse frittliggende , landbruksformål , annen veggrunn grøntareal 2 182, veg 1 80,942 Totalt: , GJENNOMGANG AV AKTUELLE REGULERINGSFORMÅL FRITIDSBEBYGGELSE FRITTLIGGENDE Det er i planforslaget planlagt 2 nye fritidsboliger. I tillegg er eksisterende hytte med i planområdet LANDBRUKSFORMÅL I gjeldende reguleringsplan for skiheiser Ørterhovdaheisen er deler av omsøkte område regulert til parkering for skiheisen. Slik Golsfjellet Alpinsenter (Ørterhovdaheisen) er blitt bygd ut er det ikke lenger behov for disse parkeringsplassene. I bebyggelsesplan for Tb5 Tb7 er parkeringen plassert sørøst for skiheisen. Vi har derfor Side 6 av 15

8 tatt med resterende areal mellom F14 og internvegen til Bue og regulert dette arealet om til landbruk. Det er også lagt til en stripe på oversiden av H BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING BEBYGGELSENS HØYDE OG GRAD AV UTNYTTING Kommuneplanen har en generell regel på maks tillatt BYA pr. tomt på 210 m 2 inklusiv 2 parkeringsplasser. Maks mønehøyde er 6,5 meter fra gjennomsnittlig planert terrengnivå. I planforslaget er disse brukt BEBYGGELSENS PLASSERING MM Grunneier fikk regulert inn området i arealdelen av kommuneplan for å få til 2 «arvetomter». Området er begrenset så plasseringen av tomtene er gitt på forhånd. Eiendommen 13/72 er ikke innmålt. Vi har målt inn grensene med en noe unøyaktig GPS med 1 2 meter nøyaktighet. De nye eiendomsgrensene for H1 og H2 må derfor tilpasses grensa til 13/72 i forbindelse med kartforretning/oppmåling av tomtene. Tomt H2 ligger delvis inn på areal som har vært brukt i landbrukssammenheng til lagring av masser, ved, tømmer mm. Dette arealet må derfor «settes i stand» før tomten blir bygd ut. Vi har derfor i reguleringsbestemmelsenes pkt 2.4 følgende tekst: For tomt H2 gjelder: Mindre terrengarrondering er tillatt. Denne arronderingen skal utføres ved at deler av tomten blir fylt opp. Dette under forutsetning av at skjæringer og fyllinger blir arrondert på en måte som er tilpasset tilstøtende terreng. Reglene om skjæring/fylling for den enkelte tomt gjelder etter at slik arrondering er utført. Tomtene blir liggende mellom eksisterende dyrka mark og vegen til Guriset. Det er ønskelig å kunne gjerde inn tomtene slik at en får en klar avgrensing mellom omkringliggende areal og tomtene. 7.4 PARKERING ANTALL PARKERINGSPLASSER Det skal regnes 18 m 2 BRA pr biloppstillingsplass som inngår i utnyttingsgraden iht. Teknisk forskrift. Det er satt krav om 2 oppstillingsplasser pr fritidsbolig/enhet. Side 7 av 15

9 7.5 TRAFIKKLØSNING KJØREATKOMST TILKNYTNING TIL OVERORDNET VEGNETT Alle tomtene får adkomst via hovedvegen til Guriset/Oset og ut på Fv. 51. ved Fjellheim. Krysset ut mot Fv. 51 har en god utforming og det blir ikke noen vesentlig utviding i forhold til dagens trafikk. Oversiktskart over adkomst til overordnet vegnett: INTERNE VEGER Planforslaget medfører ikke nye internveger. Bare en liten adkomst forbi H2 til H1. Adkomsten blir ellers til eksisterende veger som er regulert i reguleringsplan for Skiheis Ørterhovda. 7.6 PLAN FOR VANN OG AVLØP SAMT TILKNYTNING TIL OFFENTLIG NETT De to nye tomtene skal knyttes til eksisterende offentlig kloakknett. Vannforsyning blir fra grunnboring på den enkelte tomt. Alternativt fra privat vannforsyning i skiheisen. 7.7 PLAN FOR AVFALLSHENTING I dag er det renovasjonsstasjon nede ved krysset Rv 51/Fjellheim Oset. Denne vil også betjene de nye tomtene. 7.8 STØY Vi har brukt veileder T 1442 når vi har vurdert mulig støyproblemer. Området er ikke støyutsatt i dag støyutsatt og vil ikke bli det etter omsøkte utbygging. 8 KONSEKVENSUTREDNING 8.1 VURDERING AV KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING. Omsøkte planområde ble lagt inn i sist vedtatt arealdel av kommuneplan og skulle være grundig vurdert i denne. Tiltaket er ikke av en størrelse eller omfang som generer krav om konsekvensutredning. Side 8 av 15

10 Omsøkte tiltak medfører ikke endra virkning for miljø og samfunn og planbeskrivelse er derfor vurdert som god nok dokumentasjon for de vurderingene som er gjort, og hvilke konsekvenser utbyggingen får. Kommunen har heller ikke gitt tilbakemelding om at de vurderer at planarbeidet kommer inn under kravet til konsekvensutredning. 9 VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 9.1 OVERORDNEDE PLANER Omsøkte planforslag er i samsvar med overordnet plan. 9.2 LANDSKAP Området ligger nedenfor en stølsvoll/dyrket mark i en skogkrull der det ligger en hytte fra før. De nye hyttene ligger i skogkledd lett skrånende terreng og vil ikke virke dominerende hverken på nært hold eller på avstand. Ortofoto i 3D med omsøkte område inntegnet: Side 9 av 15

11 3d skisse som viser området sett fra nord med nye hytter ca. plassert i terrenget: 3d skisse som viser området sett fra øst med nye hytter ca. plassert i terrenget: Side 10 av 15

12 Bilder fra området: 9.3 FORHOLDET TIL KRAVENE I KAP II I NATURMANGFOLDLOVEN BAKGRUNN Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i lovens 8 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: KUNNSKAPSGRUNNLAGET ( 8): Vi har søkt gjennom miljødirektoratet sin naturbase og vi har ikke funnet noen registreringer i eller rundt planområdet. I tillegg har vi innhentet opplysninger fra kommunen. For større beitedyr som elg, hjort og rådyr samt storfugl er området ikke spesielt viktig. Områdene rundt planområdet har samme kvaliteter. Tiltaket vil ikke stenge for kjente viktige trekkveger FØRE VAR PRINSIPPET ( 9): Omsøkte område er avsatt til byggeområde i arealdelen av kommuneplan. Det er derfor gjort en avveining at dette området kan tas i bruk som byggeområde for fritidshytter. Området i seg selv er så lite at det ikke endrer nevneverdig leveområder for elg, hjort og rådyr ØKOSYSTEMTILNÆRMING OG SAMLET BELASTNING ( 10): 2 nye hytter inntil eksisterende hytter, veger og annen infrastruktur vurderes som liten trussel for biologisk mangfold KOSTNADENE VED MILJØFORRINGELSE SKAL BÆRES AV TILTAKSHAVER ( 11): Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad i seg MILJØFORSVARLIGE TEKNIKKER OG DRIFTSMETODE ( 12): Det er i bestemmelsene satt krav til skånsom utbygging der så mye som mulig av eksisterende terreng skal bevares og at hyttene skal tilpasses terrenget. Side 11 av 15

13 9.3.7 VURDERING: Etter vår mening medfører ikke detaljplanen inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven skulle dermed til å være oppfylt. 9.4 REKREASJONSINTERESSER/ REKREASJONSBRUK Det er ingen turveger, stier, skiløyper eller annen bruk til rekreasjon innenfor planområdet. De nye hyttene vil være et godt utgangspunkt for det veletablerte tursti og skiløypenettet som Golsfjellet tilbyr. Se ellers pkt BARNS INTERESSER RPR FOR BARN OG PLANLEGGING I planleggingen er det lagt vekt på å ha tomter som er romslige nok til å ha gode uteareal på hver tomt. I nærområdet er det gode turmuligheter og andre aktiviteter både sommer og vinter som passer godt til barnefamilier. 9.6 ENERGIBEHOV ENERGIFORBRUK Omfanget av planen er vurdert som for liten til at det kan lønne seg med alternative energikilder. Salg av ved er en god tilleggsnæring for gardsbrukene så hytteeierne blir oppfordret til å bruke ved som oppvarming. Like viktig at det i den enkelte byggesak blir fokusert på den bygningsmessige utformingen, isolasjon mv. 9.7 ROS Analyse er gjennomført ut fra sjekkliste, og basert på veiledning fra Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap. Uønskete hendelser er vurder ut fra sannsynlighet/konsekvens etter følgende definisjoner: Sannsynlighet Vekting Definisjon Svært sannsynlig 5 Skjer ukentlig Meget sannsynlig 4 Skjer månedlig Sannsynlig 3 En hendelse pr år Lite sannsynlig 2 En hendelse pr 10 år Usannsynlig 1 Kjenner ingen tilfeller Konsekvens Vekting Menneske Ytre miljø Kritisk/Katastrofe 5 Personskade som medfører død eller varige men, Mange skadd Omfattende og langvarig miljøskader Alvorlig 4 Alvorlig personskader Alvorlige miljøskader Betydelig 3 Kan føre til alvorlige personskader Kan føre til alvorlige miljøskader Side 12 av 15

14 En viss fare 2 Mindre skader som treng medisinsk behandling Mindre skader på miljø, men som naturen selv utbedrer på kort tid. Ufarlig 1 Ingen eller små personskader Ingen eller ubetydelige skader på miljø Risikomatrise Konsekvens Sannsynlig Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig Hendelser i gule felt: Tiltak må vurderes ut fra kost/nytte Hendelser i grønne felt: Eventuelt enkle tiltak Oppsummering Matrisen viser sammendrag av vurdering av sannsynlighet og konsekvens for ulike hendelser ut fra utarbeidet sjekkliste (vedlegg). Konsekvens 5 Risikomatrise Sannsynlig Hendelse 24: Brann, branntilløp i hytter kan forekomme. Det er ikke etablert brannvann i hytteområdet. På grunn av avstand Side 13 av 15

15 til brannstasjon, vil ikke tilgang til brannvann i området redusere skadeomfang på objektet som brenner. De første minuttene i branntilløp er avgjørende for både å redde liv og materiell. Slik brannvesenet er dimensjonert er det bygninger rundt en kan forvente å berge. I planområdet er så stor avstand mellom hyttene, at spredningsfaren er liten. Konklusjon: Reguleringsplanen antas ikke å få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. 10 INNKOMNE INNSPILL 10.1 MERKNADER Sammendrag av merknadene. De ligger også som vedlegg til beskrivelsen. Brev fra Buskerud Fylkeskommune datert : Ovennevnte planområde er tidligere registrert av fylkeskommunen i forbindelse med Golsfjellregistreringen i Da det ikke ble funnet automatisk fredete kulturminner i planområdet, har vi ingen merknader til reguleringsplanen. Det bør likevel framgå av kommunens vedtak at dersom det under anleggsarbeidet skulle framkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf. kulturminneloven 8, 2. ledd. Brev fra Fylkesmannen datert : Planområdet ligger i en del av et fjellområde som har stor verdi for allmenne natur og friluftsinteresser, og det er derfor viktig at det legges til rette for bebyggelse som er godt tilpasset til terreng og vegetasjon i området. Eiendommen består i dag av en skogteig som grenser til skianlegget ved Bualie, rett nord for innkjøringen til anlegget og hytteområdet ved Bualie. I St. meld. nr. 26 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand er det en arealpolitisk føring at fjellområdene skal forvaltes som landskap der kultur og naturressurser, næringsmessig utnytting og friluftsliv sikres og gjensidig utfyller hverandre. Det må derfor redegjøres nærmere for friluftsinteressene i området og natur og landskapsforhold som et viktig grunnlag for utforming av planen. Eventuelle områder av verdi for friluftsliv, landskap og biologisk mangfold må innarbeides i planen som en del av grøntstrukturen. De viser til Den europeiske landskapskonvensjonen som trådte i kraft 1. mars 2004, veilederen T 1450 Planlegging av fritidsbebyggelse fra Klima og miljødepartementet og Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging T Som en del av planarbeidet minner de også om at det må redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8 12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp i saken. Epost fra Mattilsynet datert : Gjelder plassering av to tomter på eiendommen gnr 13 bnr 21 og har derfor ikke et omfang som innebærer merknader fra deres side. Det er jo flere fellesanlegg i området /Bjødnalie, Bualie, Guriset, Ørterstølen), men det er mulig at det her vil bli aktuelt med enkeltbrønner. Brev fra Statens Vegvesen datert : For Statens vegvesen er det viktig at nye byggeområder er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal og transportplanlegging. Grunnlag bør være godkjent kommuneplan. Området er avsatt til fritidsbebyggelse på Golsfjellet i gjeldende kommuneplan. Det inngår dessuten i Side 14 av 15

16 gjeldende reguleringsplan for skiheis Ørterhovda. Regulering av ny virksomhet medfører vanligvis økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler, og de trafikkmessige virkningene av planen må dokumenteres nærmere. For større utbygginger vii det ofte være nødvendig med en trafikkanalyse. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter (herunder skoleveger) må avklares. I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg og trafikkforhold på riks eller fylkesveger må dette tas vare på i planarbeidet. Slike endringer må påregnes forlangt gjennomført før omradet kan tas i bruk. Normalt kreves teknisk detaljplan som grunnlag for regulering av riks eller fylkesveger og eventuelle avvik fra vegnormalene må dokumenteres KOMMENTARER TIL MERKNADENE Fylkesmannens generelle kommentarer har vi tatt med oss undervegs i planleggingen. Statens vegvesen sine generelle kommentarer om at nye byggeområder må sees i sammenheng er i varetatt ved at planforslaget er i samsvar med nylig vedtatt overordnet kommuneplan. Vi har i kap gjort en vurdering av eksisterende kryss mot Fv. 51. Gol den DBC AS, avd arkitektur Torstein Kaslegard Arealplanlegger Vedlegg: Kopi av brev vedrørende oppstartvarsel. Sjekkskjema ROS analyse. Side 15 av 15