3. oktober 2017 PLANBESKRIVELSE HEIMDAL F10. Planbeskrivelse. Detaljplan for Heimdal F10, del av gnr./bnr. 36/3 i Ål kommune Planid:

Transkript

1 Planbeskrivelse Detaljplan for Heimdal F10, del av gnr./bnr. 36/3 i Ål kommune Planid:

2 1 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Sammendrag Bakgrunn Hensikten med planen Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Utbyggingsavtaler Krav om konsekvensutredning? Planprosessen Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende planer Tilgrensende planer Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Beliggenhet Avgrensing og størrelse på planområdet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Eksisterende bebyggelse Landskap Topografi og landskap Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier Rekreasjon Trafikkforhold Vegsystem Teknisk infrastruktur Vann og avløp Trafo Energiforsyning og alternativ energi, fjernvarme m. m Grunnforhold Ras og flomfare Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Reguleringsformål og arealer Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Grønnstruktur Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde Grad av utnytting Side 1 av 16

3 6.3.3 Byggegrenser Parkering Antall parkeringsplasser maksimum og minimumstall Trafikkløsning Kjøreatkomst Traffikkvurdering Kulturminner Plan for vann og avløp samt tilknytning til offentlig nett Støy Universell utforming Konsekvensutredning Vurdering av krav om Konsekvensutredning Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Landskap Forholdet til kravene i kap. II i Naturmangfoldloven Bakgrunn Kunnskapsgrunnlaget ( 8) Føre var prinsippet ( 9) Økosystemtilnærming og samlet belastning ( 10) Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver ( 11) Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetode ( 12) Vurdering Energibehov energiforbruk ROS Konsekvenser for næringsinteresser Innkomne innspill Merknader med kommentarer Side 2 av 16

4 1 SAMMENDRAG Reguleringsplanen for Heimdal legger til rette for et området regulert til forretningsformål tilegnet arealkrevende varer. Planområdet omfatter deler av eiendommene 36/3, beliggende mellom Sundrevegen og Rv7. Planområdet utgjør et areal på ca. 6,4 daa. 2 BAKGRUNN 2.1 HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planarbeidet har vært å regulere et område til forretningsformål tilegnet plasskrevende varer. 2.2 FORSLAGSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Forslagstiller er Hallingdal Motor og Fritid AS v /Nils Inge Rødningen Øyre. Plankonsulent er HR Prosjekt AS. HR Prosjekt AS er et datterselskap som eies av Rustand Gruppen AS, og fra om med januar 2017 også av selskapet Longship AS. Frem til november 2016 leverte HR Prosjekt AS hovedsakelig prosjektadministrative tjenester til det offentlige Norge. Frem til november 2016 eksisterte også selskapet DBC AS som også var et datterselskap eid av Rustand Gruppen AS. DBC AS var et arkitekt, ingeniør og rådgivningsfirma. 1. november 2016 ble DBC AS fusjonert inn i HR Prosjekt AS og utgjør nå prosjekteringsavdelingen i HR Prosjekt AS. DBC AS ble etablert i 1993 og tilbydde tjenester innen arkitektur, arealplanlegging og prosjekteringsledelse. Selskapet hadde sin hovedvirksomhet i Hallingdal, men dekket også hele Sør Norge. Oppdragsgivere var både offentlige og private. Kvalitetene og kompetansen fra DBC AS er gjennom fusjonen videreført inn i HR prosjekt AS. HR Prosjekt AS fremstår etter fusjonen som et multifaglig selskap med ca. 250 ansatte som tilbyr prosjektering, strategisk analyse, rådgivning og prosjektledelse samlet «under ett tak». Prosjektleder for dette planarbeidet er arealplanlegger Øyvind Frekeplass. Eierforhold Forslagsstiller har inngått kjøpsavtale med grunneier vedrørende den aktuelle parsellen. 2.3 UTBYGGINGSAVTALER I forbindelse med planarbeidet krever kommunen utbyggingsavtale vedrørende avløp og adressering. Dette blir jobbet med parallelt med planarbeidet. 2.4 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING? Det aktuelle området er konsekvensutredet gjennom nylig godkjent Kommunedelplan for Sundreområdet og vi har derfor vurdert det til at det ikke er behov for ny konsekvensutredning gjennom arbeidet med detaljregulering. Side 3 av 16

5 3 PLANPROSESSEN 3.1 MEDVIRKNINGSPROSESS, VARSEL OM OPPSTART, EVT. PLANPROGRAM Oppstartvarsling ble gjort med brev til alle parter (dater ) og annonse i Hallingdølen (brev datert ). Fristen for innspill ble satt til Merknadene til oppstartvarslet er omtalt i kapittel 8. 4 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 4.1 OVERORDNEDE PLANER Kommunedelplan for Sundreområdet, godkjent høsten 2017 (planid: ). Omsøkt område som ligger innenfor Kommunedelplan for Sundreområdet og er avsatt til område for forretning tilegnet arealkrevende varer (F10). FIGUR 1 UTSNITT FRA KOMMUNEDELPLAN FOR SUNDREOMRÅDET SOM VISER PLANOMRÅDET (F10). Side 4 av 16

6 4.2 GJELDENDE PLANER Reguleringsplan for Ulshagen Votna bustadfelt, godkjent (planid: ). Omsøkt område omfatter deler av gjeldende reguleringsplan for Ulshagen Votna bustadfelt. FIGUR 2 GJELDENE REGULERINGSPLAN FOR VOTNA BUSTADFELT. 4.3 TILGRENSENDE PLANER Reguleringsplan for G/S veg Hago Bøygardsvegen, godkjent (planid ). Omsøkt område grenser i nord vest til gjeldene reguleringsplan for G/S veg Hago Bøygardsvegen. Side 5 av 16

7 5 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 5.1 BELIGGENHET BELIGGENHET Planområdet ligger langs Rv7 nær Gullhagen i Ål kommune. Planområdet omfatter deler av eiendommen 36/3, beliggende mellom Sundrevegen og Rv7. FIGUR 3 KARTUTSNITT SOM VISER PLANOMRÅDETS BELIGGENHET I FORHOLD TIL ÅL SENTRUM AVGRENSING OG STØRRELSE PÅ PLANOMRÅDET Planområdet og har beliggenhet mellom Sundrevegen og Rv7 ved Heimdal. Planområdet ligger dermed innenfor nylig godkjent Kommunedelplan for Sundreområdet og går i kommunedelplanen under betegnelsen F10. Planområdet utgjør et areal på ca. 6,4 daa. 5.2 DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK Dagens arealbruk innenfor planområdet er jordbruk, nærmere bestemt grasproduksjon. 5.3 STEDETS KARAKTER EKSISTERENDE BEBYGGELSE Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet. Side 6 av 16

8 5.4 LANDSKAP TOPOGRAFI OG LANDSKAP Planområdet er i dag opparbeidet som jorde og er så å si helt flatt. Planavgrensningen følger eksisterende eiendomsgrenser for gnr./bnr. 36/3 i nord vest, sør øst og sør vest. I nord øst går planavgrensningen mellom eksisterende jorde og et lite skogdekt område. FIGUR 4 UTSNITT FRA KOMMUNEKART SOM VISER PLANOMRÅDETS AVGRENSING. Side 7 av 16

9 FIGUR 5 BILDE VISER PLANOMRÅDET SETT FRA SUNDREVEGEN. 5.5 KULTURMINNER OG KULTURMILJØ Det ligger per. september 2017 ingen registrerte kulturminner eller kulturmiljøer innenfor planområdet i naturbasen. 5.6 NATURVERDIER Gjennom søk i Miljødirektoratet sin naturbase ser man at det ikke er registrert noen spesielle naturverdier innenfor planområdet. Området er primært areal til grasproduksjon. 5.7 REKREASJON Området er som nevnt i dag opparbeidet som jorde (innmark) og brukes dermed ikke til rekreasjon. Side 8 av 16

10 5.8 TRAFIKKFORHOLD VEGSYSTEM FIGUR 6 KARTUTSNITT SOM VISER VEGSYSTEMET RUNDT PLANOMRÅDET. Adkomsten til planområdet er fra nord vestlig retning via Sundrevegen. 5.9 TEKNISK INFRASTRUKTUR VANN OG AVLØP Kommunal vann og avløpsledning krysser tvers gjennom planområdet TRAFO Det er etablert strøm i umiddelbar nærhet til planområdet ENERGIFORSYNING OG ALTERNATIV ENERGI, FJERNVARME M. M Det er ikke etablert fjernvarme i området GRUNNFORHOLD RAS OG FLOMFARE I skrednettbasen er det ikke registret noen aktsomhetssoner knyttet til ras eller flom. Side 9 av 16

11 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 6.1 PLANLAGT AREALBRUK REGULERINGSFORMÅL OG AREALER Bebyggelse og anlegg (PBL 12 5, nr. 1) Forretning Grønnstruktur (PBL 12 5, nr. 3) Vegetasjonsskjerm Arealoppgave: RPAREALFORMÅL: Antall: Areal: 1150 forretninger , vegetasjonsskjerm 2 994,445 Totalt: , GJENNOMGANG AV AKTUELLE REGULERINGSFORMÅL BEBYGGELSE OG ANLEGG FORRETNING Oppgaven har vært å detaljregulere område F10 i kommunedelplan for Sundreområdet. Området er gjennom reguleringsplanen oppdelt i to tomter man har valgt å betegne som F10 1 og F GRØNNSTRUKTUR VEGETASJONSSKJERM Grøntområdet innenfor planområdet er regulert til vegetasjonsskjerm. Dette området er ment å fungere som et vegetasjonsbelte/grøntbelte mot Rv7, Sundrevegen og naboeiendommer i sør vest. 6.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING BEBYGGELSENS HØYDE Når det kommer til bestemmelser om bebyggelsens høyde har man valgt å foreslå at høyden på bygninger kan det være maks. høyde = 6 meter fra ferdig planert terreng. Planlagte bygninger innenfor området er planla med flate tak GRAD AV UTNYTTING Kommunedelplanen legger opp til at utnyttingsgraden for området F10 skal være maks 25%. Området er gjennom reguleringsplanen del opp i to så og si like store tomter. Det forutsettes at utnyttingsgraden gjelder for hver enkelt tomt i sin helhet. Utnyttingsgraden for hver enkelt tomt regnes av den totale tomtestørrelsen uavhengig av reguleringsformål BYGGEGRENSER Arealet innenfor hver enkelt tomt som kan bebygges er vist med byggegrenser i plankartet. Side 10 av 16

12 6.4 PARKERING ANTALL PARKERINGSPLASSER MAKSIMUM OG MINIMUMSTALL Det skal regnes 18 m 2 pr. biloppstillingsplass som inngår i utnyttingsgraden iht. Teknisk forskrift. Det legges opp til at tomtene skal ha 8 biloppstillingsplasser hver, som inngår i den enkelte tomts grad av utnytting. 6.5 TRAFIKKLØSNING KJØREATKOMST De nye tomtene får felles adkomst fra Sundrevegen TRAFFIKKVURDERING Planlagt bebyggelse innenfor planområdet er forretning tilegnet arealkrevende varer. Vurderinger i forhold til trafikkløsningen er fortatt gjennom nylig vedtatt Kommunedelplan for Sundreområdet og vi ser derfor ikke behov for ytterligere vurderinger i forhold til dette. Vurderingene gjort gjennom arbeidet med gjeldene kommunedelplan har dannet grunnlaget for gitt utnyttelsesgrad for området. 6.6 KULTURMINNER Det er ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet. 6.7 PLAN FOR VANN OG AVLØP SAMT TILKNYTNING TIL OFFENTLIG NETT Offentlig vann og avløpsledning krysser gjennom planområdet. Påkobling til dette anlegget blir avgjort gjennom byggesøknader. 6.8 STØY Det er ikke planlagt boligformål innenfor planområdet. Det er derfor ingen støykrav vedrørende utearealer. Når det gjelder innendørs støy så vil bygget følge de krav som settes i TEK17. Planlagt bebyggelse innenfor planområdet vil i seg selv fungere som støyskjerming mot Rv7, i tillegg til dette åpnes det gjennom planen for at det kan etableres støyvoll innenfor område regulert til vegetasjonsskjerm. Når det gjelder støy knyttet til ny virksomhet innenfor planområdet har man i planens reguleringsbestemmelser egne bestemmelser angående anleggstrafikk/virksomhet som ivaretar dette. 6.9 UNIVERSELL UTFORMING Utbygginga vil tilpasses de krav som Plan og bygningsloven setter til universell utforming. Dette gjelder både innvendige og utvendige areal. Side 11 av 16

13 7 KONSEKVENSUTREDNING 7.1 VURDERING AV KRAV OM KONSEKVENSUTREDNING. Planforslaget er konsekvensvurdert gjennom nylig vedtatt kommunedelplan og det er derfor ikke behov for konsekvensutredning av planområdet. 8 VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 8.1 OVERORDNEDE PLANER Omsøkte planforslag er i samsvar med overordnede planer. 8.2 LANDSKAP FIGUR 7 BILDE SOM VISER PLANOMRÅDET SETT FRA SUNDREVEGEN. Planområdet er i dag dyrka mark, men det er gjennom eksisterende reguleringsplan godkjent til næringsareal, i tillegg til at nylig godkjent Kommunedelplanen for Sundrejordet åpner opp for forretningsformål tilegnet arealkrevende varer. 8.3 FORHOLDET TIL KRAVENE I KAP. II I NATURMANGFOLDLOVEN BAKGRUNN Etter naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i lovens 8 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet. Vi har gjort følgende vurderinger: KUNNSKAPSGRUNNLAGET ( 8) Vi har søkt gjennom miljødirektoratet sin naturbase og vi har ikke funnet aktuelle registreringer ir området. Side 12 av 16

14 I tillegg har vi innhentet opplysninger fra gjeldene kommunedelplanen. Det er ikke funnet noen registreringer i eller rundt planområdet. For større beitedyr som elg, hjort og rådyr samt storfugl er området ikke spesielt viktig. Områdene rundt planområdet har samme kvaliteter. Tiltaket vil ikke stenge for kjente viktige trekkveger FØRE VAR PRINSIPPET ( 9) Omsøkte område er avsatt til forretningsområde i kommunedelplan for Sundreområdet, og er dermed allerede konsekvensutredet gjennom denne planen ØKOSYSTEMTILNÆRMING OG SAMLET BELASTNING ( 10) I og med at det er bebyggelse på flere kanter av planområdet, samt at planområdet også ligger plassert midt mellom en riksveg og en kommunal veg, vil ikke omsøkt tiltak føre til tap av biologisk mangfold KOSTNADENE VED MILJØFORRINGELSE SKAL BÆRES AV TILTAKSHAVER ( 11) Det ligger ikke forslag til tiltak mot miljøforringelse som har noen kostnad i seg MILJØFORSVARLIGE TEKNIKKER OG DRIFTSMETODE ( 12) En samlet vurdering av området blant annet gjennom kommunedelplanen har vist at dette området har stor verdi for samfunnet som utbyggingsområde VURDERING Etter vår mening medfører ikke reguleringsplanen inngrep av et omfang som fører til behov for innhenting av nye data/kunnskapsgrunnlag. De miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldloven er dermed oppfylt. 8.4 ENERGIBEHOV ENERGIFORBRUK Innenfor planområdet vil miljø, ENØK tiltak og alternative energikilder være ivaretatt ifht TEK ROS Analyse er gjennomført ut fra sjekkliste, og basert på veiledning fra Direktoratet for Sikkerhet og Beredskap. Uønskede hendelser er vurder ut fra sannsynlighet og konsekvens etter følgende definisjoner: Sannsynlighet Vekting Definisjon Svært sannsynlig 5 Skjer ukentlig Meget sannsynlig 4 Skjer månedlig Sannsynlig 3 En hendelse pr år Lite sannsynlig 2 En hendelse pr 10 år Usannsynlig 1 Kjenner ingen tilfeller Side 13 av 16

15 Konsekvens Vekting Menneske Ytre miljø Kritisk/Katastrofe 5 Personskade som medfører død eller varige men, Mange skadd Omfattende og langvarig miljøskader Alvorlig 4 Alvorlig personskader Alvorlige miljøskader Betydelig 3 Kan føre til alvorlige personskader Kan føre til alvorlige miljøskader En viss fare 2 Mindre skader som treng medisinsk behandling Mindre skader på miljø, men som naturen selv utbedrer på kort tid. Ufarlig 1 Ingen eller små personskader Ingen eller ubetydelige skader på miljø Risikomatrise Konsekvens Hendelser i røde felt: Tiltak nødvendig Sannsynlig Hendelser i gule felt: Tiltak må vurderes ut fra kost/nytte Hendelser i grønne felt: Eventuelt enkle tiltak Oppsummering: Vedlagte sjekkliste viser at det ikke er spesielle faremomenter i forbindelse med omsøkte tiltak. 8.6 KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Planområdet åpner for nye arealer for forretninger tilegnet arealkrevende varer. Det er svært få ledige arealer i Ål kommune til denne typen virksomhet. Denne planen bidrar dermed til at nye bedrifter kan etablere seg i Ål, noe som igjen er svært positivt for næringslivet i kommunen. Side 14 av 16

16 9 INNKOMNE INNSPILL 9.1 MERKNADER MED KOMMENTARER Sammendrag av merknadene. Mottatte merknader følger også som vedlegg til planbeskrivelsen. Dato Merknad fra Rolle Merknad Kommentar Fylkesmannen i Offentlig Buskerud instans Statens Vegvesen Offentlig instans Side 15 av 16 Fylkesmannen ber om at flere forhold blir tilstrekkelig ivaretatt i tråd med nasjonale føringer. Statens Vegvesen viser til at det kan påregnes 30 meter byggegrense fra Rv7 og at de forutsetter at det avsettes et skjermingsbelte langs Rv Bjørnar Aspelund Nabo Er sterkt imot tiltaket på 36/3. Hvis tiltaket blir gjennomført forlanger han at det etableres en støyvoll langs Rv Mattilsynet Offentlig instans Takker for tilsendt kunngjøring og har ingen merknader til dette Torunn Bjørnsen Nabo Er sterkt imot tiltaket på 36/3. Hvis tiltaket blir gjennomført forlanger hun at det etableres en støyvoll langs Rv7. Hun har videre ønsker knyttet til skjerming mot sin eiendom, hvor avkjøring til planområdet skal etableres, fartshump utenfor eiendommen og i forhold til åpningstidene Jørn Gudbrandsgard Nabo Er sterkt kritisk til tiltaket på 36/3. Krever jordvoll fra Sundrevegen ned til Rv7 mot sin eiendom. I tillegg krever han at det etableres fartshump langs Sundrevegen og at åpningstidene er i samsvar med andre bedrifter i området. Vi har utredet de forhold Fylkesmannen ber om. Viser her til teksten i planbeskrivelsen. Byggegrensen fra Rv7 er lagt til 30 meter fra senterlinjen i vegen og det er gjennom planforslaget regulert inn et vegetasjonsbelte langs Rv7. Det er gjennom planforslaget regulert inn et vegetasjonsbelte langs Rv7. Det er gjennom planforslaget regulert inn et vegetasjonsbelte langs Rv7. Når det gjelder støy knyttet til ny virksomhet innenfor planområdet har man i planens reguleringsbestemmelser egne bestemmelser angående anleggstrafikk/virksomhet som ivaretar dette. Når det gjelder fartshump på Sundrevegen så er dette eventuelle tiltak som ligger utenfor det aktuelle planområdet. Det er gjennom planforslaget regulert inn et vegetasjonsbelte mot naboeiendommen i sør vest. Når det gjelder støy knyttet til ny virksomhet innenfor planområdet har man i planens reguleringsbestemmelser egne bestemmelser angående

17 Dato Merknad fra Rolle Merknad Kommentar anleggstrafikk/virksomhet som ivaretar dette. Når det gjelder fartshump på Sundrevegen så er dette eventuelle tiltak som ligger utenfor det aktuelle planområdet. Mottatte merknader følger også som vedlegg til planbeskrivelsen. Gol den HR Prosjekt AS, avd. Gol Øyvind Frekeplass Arealplanlegger Vedlegg: Kopi av brev vedrørende oppstartvarsel. Sjekkskjema ROS analyse. SOSI fil Side 16 av 16