Forslagsstillers planbeskrivelse

Transkript

1 Forslagsstillers planbeskrivelse Hans Jægers kvartal, Filipstad Planforslag til offentlig ettersyn - detaljreguleringsplan Utarbeidet av: AS Civitas/ LPO arkitekter for Oslo Havn KF Dato: Innhold 1. FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse eksisterende situasjon Skisse - mulig fremtidig situasjon BAKGRUNN EKSISTERENDE FORHOLD Lokalisering og størrelse Planområdet og forholdet til tilliggende arealer PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus Andre vedtak Gjeldende regulering Pågående planarbeid MEDVIRKNING Innspill ved kommunalt samråd Forhåndsuttalelser FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE PLANFORSLAGET Reguleringsformål Beskrivelse av løsningen KONSEKVENSER AV FORSLAGET Forholdet til gjeldende overordnete planer og mål Byutvikling og landskap Bokvalitet Verneinteresser Trafikk Miljøforhold Sosiale og økonomiske virkninger Risiko og sårbarhet ILLUSTRASJONER... 52

2 Forslagsstillers planbeskrivelse side 2 av FORENKLET ILLUSTRASJON 1.1 Skisse eksisterende situasjon 1.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon

3 Forslagsstillers planbeskrivelse side 3 av BAKGRUNN Med utgangspunkt i Bystyrets fjordbyvedtak om transformering av havnearealer til utbyggingsformål ønsker Oslo Havn KF å tilrettelegge for utvikling av Hans Jægers kvartal på Filipstad. Planområdet utgjør den østligste delen av Filipstadområdet, og utbyggingen her vil sannsynligvis være første trinn i utviklingen av Filipstad. De to dominerende grunneierne på Filipstad, Oslo Havn og ROM Eiendom, har tidligere tatt opp arbeidet med regulering av Filipstad, inklusive Hans Jægers kvartal og fergeterminalen på Hjortnes. Filipstad Utvikling, som besto av Oslo Havn og ROM eiendom, sendte i juli 2006 inn planskisse for reguleringsplan for hele Filipstad. Dels på grunn av mange uavklarte forhold som ville ha innvirkning på løsningen, som fremføring av E18 og fjordbytrikk, og dels på grunn av uenighet om innholdet, ble denne planen ikke tatt til behandling i Plan- og bygningsetaten. Etter vedtak av Fjordbyplanen i februar 2008 og fastsetting av planprogram for de enkelte delområdene innenfor Fjordbyplanen i april 2008, har Plan- og bygningsetaten tatt opp arbeidet med en områderegulering med tilhørende konsekvensutredning for hele Filipstad. Oslo Havn sendte i 2009 inn planinitiativ for Hans Jægers kvartal og fikk tilbakemelding fra Plan- og bygningsetaten om at en detaljregulering for dette delområdet kan behandles parallelt med områdereguleringen. Siktemålet er at disse planene samtidig skal utlegges til offentlig ettersyn tidlig i 2012 for deretter å fremmes for politisk behandling, dvs oversendes Rådhuset, samtidig uavhengig av om planene er omforente eller ei. Reguleringsplan for Filipstad skal konsekvensutredes. Konsekvensutredningen følger områdereguleringen i regi av Plan- og bygningsetaten. Det er også Plan- og bygningsetaten som utarbeider Designhåndbok, Miljøoppfølgingsprogram og Kulturoppfølgingsprogram, slik Fjordbyplanen krever. Disse vedleggene er samlet i et dokument, Kvalitetsprogrammet, og vil legge føringer for planer og tiltak på hele Filipstad, også Hans Jægers kvartal. Samtidig jobbes det også med utvikling av en utbyggingsavtale for området, i regi av Eiendoms- og byfornyelsesetaten. Oslo Havn og ROM Eiendom har også sett på løsning for midtområdet sør for E18 og nordområdet nord for veien. Dette er sendt inn som grunneiernes innspill til områdereguleringen for Filipstad. Grunneierne foreslår en løsning som totalt kan overstige m 2, som fjordbyvedtaket legger opp til. Det kan oppnås en boligandel på 40% og totalt tilgjengelige friarealer på over 100 daa. Illustrasjonsplanen for grunneiernes samlete forslag er også tatt inn i denne saksfremstillingen for å redegjøre for hvordan detaljreguleringsplanene kan innpasses i en helhetlig løsning. 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 Lokalisering og størrelse Hans Jægers kvartal ligger innenfor Bydel Frogner og er det østligste delområdet på Filipstad. Planområdet ligger i omtrent en kilometers avstand fra Rådhusplassen, med Aker Brygge og Tjuvholmen som nærmeste naboer i øst og syd. Planområdet utgjør ca m 2 og avgrenses av aksen i Huitfeldts gates forlengelse i nordvest, atkomstvei til Tjuvholmen i nordøst og av sjøarealene i kilen mellom Filipstad og Tjuvholmen i sydøst.

4 Forslagsstillers planbeskrivelse side 4 av 56 Planområdet omfatter eiendommene gnr/bnr 120/ 2 og 120/4 og eies i sin helhet av Oslo kommune / Oslo Havn KF. Bruksnr 4 omfatter bebyggelse (Mohn-gården) som Oslo Havn har festet bort. 3.2 Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Landskap Hans Jægers kvartal ligger primært på områder som er utfylt kaiområde, samt noe vannareal. Området er flatt. Hvis man ser bort i fra noen beplantede felter mellom parkeringsplassene og atkomstveien til Aker Brygge, samt grøntrabatt mellom havna og E18, er det ingen nevneverdig vegetasjon i området. Filipstad ligger i innseilingen til Oslo og fremstår derfor som et vesentlig element i byens landskapsbilde. Spesielt eksponert er området fra fjordbassenget og fra områder på motsatt side av bassenget, eksempelvis Akershus festning og Bygdøy. Utbyggingen av Tjuvholmen har imidlertid sperret det meste av sikten mellom Hans Jægers kvartal og Akershus festning. Dagens arealbruk, bebyggelse og estetikk Området er i dag bebygd av et større havneskur, enkelte midlertidige brakker samt et kontorbygg i fire etasjer (Mohn-gården). Den delen av området som ikke er bebygd, benyttes til havne- og kjørearealer samt parkering. Ingen av bygningene er utpekt som bevaringsverdige av vernemyndighetene.

5 Forslagsstillers planbeskrivelse side 5 av 56 Mot øst ligger Aker Brygge og Tjuvholmen. Aker Brygge er en etablert bydel med en rekke restauranter og serveringssteder, handelsvirksomhet, kino, kontorer og noen boliger. Områdets nærhet til sjøen gir høy attraktivitet for utelivet spesielt i sommerhalvåret. Tjuvholmen er under utbygging og vil foruten næringsvirksomhet romme et stort antall boliger, hotell, opplevelsessenter og kunstmuseum. Utbyggingen av Tjuvholmen er delvis lagt ut i dagens vannareal og etablerer en ny kaikant mot Filipstad. Både Aker Brygge og Tjuvholmen kan ses som utvidelse av sentrum og er relativt tungt utnyttede områder. Plassrommet innerst i Filipstadkilen, der hvor Filipstad, Aker Brygge og Tjuvholmen møtes, er opparbeidet som torg med benker, beplantning og en trapp i tre som danner et sitteamfi ned mot vannet. Huitfeldts gate sett mot Filipstad Aker Brygge sett inn mot Rådhusplassen Tjuvholmen sett fra innerste del av Filipstad Verneinteresser Filipstad og herunder Hans Jægers kvartal er et område med få historiske spor. Havneanlegget er relativt nytt, utfyllinger og kai er fra perioden 1909 til 1927, mens Filipstadutstikkeren ble bygget i perioden

6 Forslagsstillers planbeskrivelse side 6 av Filipstad gård er bygd rundt et uformet tun på flaten under kollen. Parken er etablert 1868 Murvillaen er bygd oppå kollen, med nye driftsbygninger på flaten Jernbanetraséen og nytt kaianlegg endrer omgivelsene dramatisk. Parken er beholdt i sin opprinnelige utstrekning. Blokkmurskaiene med granittforblending langs utstikkeren er bevaringsverdige og Byantikvaren har påpekt at disse bør bevares. Vernemyndighetene ønsker også at to eldre kraner som tidligere sto på kaia (som pr i dag er demontert og lagret) bør tilbakeføres til planområdet. På en liten kolle direkte bak planområdet, ligger NSBs generaldirektørbolig (GD-boligen). Boligen er fra 1860-årene og ble tegnet av G.A Bull. Hovedbygget, portnerbolig og deler av hageanlegget er regulert til spesialområde bevaring. GD-boligens hovedatkomst Det avkuttede høydedraget mot sør Miljøfaglige forhold Området er i dag belastet med en del støy, både fra trafikk og havnevirksomhet. Den dominerende støykilden er veitrafikken på E18. Store deler av planområdet ligger i dag i rød støysone, noe som vil si at området ikke er egnet for støyfølsom bruk som boliger, barnehage etc. I dag overskrides også grenseverdiene for luftforurensning i deler av planområdet. Veitrafikken på E18 gir forurensning i en sone på opp til 200 meter på begge sider av veien, men også containervirksomheten og fergetrafikken (ved landligge og inn-/utmanøvrering) bidrar til forurensningen. Det er ikke foretatt undersøkelser av eventuell forurenset grunn i området. Kjennskap til potensielle forurensningskilder tilsier imidlertid at en må påregne at området er forurenset med miljøfarlige stoffer i større eller mindre grad.

7 Forslagsstillers planbeskrivelse side 7 av 56 Området har gode solforhold. De fremherskende vindretningene er nord nord-øst om vinderen og syd syd-vest om sommeren. Det er ikke registrert biologisk mangfold innenfor planområdet på land. Multiconsults utredning på tema miljø viser til at det er utført undersøkelser av sjøbunnen i Indre Oslofjord i Undersøkelsene er gjort av NIVA som klassifiserer sjøbunnen på Filipstad som et hardbunnshabitat og det forventes en artssammensetning av flora og fauna lik Indre Oslofjord for øvrig. Trafikkforhold E18 forbi planområdet er senket ned under Hjortneskrysset og går på terreng over Filipstad før den knyttes til Operatunellen nordvest for planområdet. E18 har i dette området en trafikkmengde i størrelsesorden kjøretøy pr døgn (målt som ÅDT). Planområdet har i dag kjøreatkomst via Filipstad Brygge med tilknytning til Munkedamsveien i Munkedamskrysset. Gang- og sykkeltraseer går langs E18 og videre i Munkedamsveien mot sentrum. I øst er det ved Munkedamsveien en mulighet for syklende og gående å komme opp Parkveien. Kaianlegget på Filipstad benyttes i forbindelse med sjøtransport og er avstengt av sikkerhetsmessige grunner. Risiko- og sårbarhet Store deler av Filipstad er i dag inngjerdet havneområde. Hans Jægers kvartal benyttes til lager og parkering. Dagens problematikk knyttet til risiko- og sårbarhet er forbundet med havneaktivitetene. Sosial infrastruktur Området ligger nær Oslo sentrum med et bredt servicetilbud. Nærområdene Aker Brygge og Tjuvholmen har det meste av urbane tilbud, inklusive barnehager. Filipstad ligger i Ruseløkka skolekrets. Den lokale kollektivtrafikken består i dag av to busslinjer, linje 21 til Helsfyr T og linje 54 til Kjelsås stasjon, som har endeholdeplass på holdeplass Bryggetorget ved innkjøringen til Tjuvholmen. Stedsutvikling Planområdet ligger på Filipstad, der størstedelen er inngjerdet som havneområde. Det er preget av havnevirksomhet og kontorbedrifter og er ikke i bruk av allmennheten. Teknisk infrastruktur Området har vann- og avløpsnett som betjener eksisterende virksomhet, det samme gjelder strømforsyning. Det er ført fjernvarmeledninger frem til området, som ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Barns interesser Planområdet har i dag ingen arealer som er egnet til opphold eller som benyttes av barn og ungdom. Universell utforming Planområdet er i dag ikke tilrettelagt med sikte på tilgjengelighet for alle. Juridiske forhold Det foreligger leiekontrakter på Mohn-gården som ligger innenfor planområdet. Eier er imidlertid gjort forberedt på planarbeidet. Interessemotsetninger Det er ingen kjente interessemotsetninger som vanskeliggjør utvikling av Hans Jægers kvartal.

8 4. PLANSTATUS Forslagsstillers planbeskrivelse side 8 av Overordnede føringer og gjeldende planstatus Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer RPR for samordnet areal- og transportplanlegging har som siktemål å fremme en samfunnsøkonomisk og effektiv ressursutnyttelse, trygge miljøet og bedre trafikksikkerheten. Retningslinjene tilsier en høy utnyttelse i byggesonen og prioritering av utbygging i områder som har gangavstand til kollektivknutepunkter og kan få særlig god kollektivdekning. RPR for barn og unges interesser i planleggingen stiller blant annet krav om at barn og unge blir ivaretatt i plan- og byggesaksbehandlingen. Det stilles krav til fysisk utforming slik at anlegg som brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Videre skal det sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelige arealer for barnehager. Miljøverndepartementets retningslinjer for støy i arealplanleggingen, T-1442 skal legges til grunn ved planlegging og behandling av enkeltsaker etter plan- og bygningsloven. Retningslinjen er veiledende, men vesentlige avvik kan gi grunnlag for innsigelse til planen fra statlige myndigheter. Retningslinjen anbefaler at anleggseiere beregner to støysoner rundt viktige støykilder, en gul og en rød sone. I den røde sonen er hovedregelen at støyfølsom bebyggelse skal unngås, mens den gule sonen er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Alle regulerings- og bebyggelsesplaner bør vise støysonekart som er tilgjengelige innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelser til planer som berøres av støysonene skal gjøre rede for de restriksjoner og krav som gjelder for bygging i sonene. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan Oslo mot 2025 har blant annet som visjon at Oslo skal være en by med gode steds- og miljøkvaliteter og et effektivt transportsystem. Filipstad er avsatt som byutviklingsområde med blandet arealbruk. Det forutsettes ny E18 på strekningen langs Filipstad, i dagen eller i tunnel. Kommuneplanens arealbrukskart angir havnearealer i Sydhavna, noe som er en forutsetning for at Filipstad skal kunne byutvikles. Kommunedelplan for indre by (KDP 13) gir rammer for byutvikling, byreparasjon, miljøbevaring og transport i indre by og sentrum. Den trekker videre opp de langsiktige mål for de samme områder. Det er en strategisk plan, rettet mot nøkkeltiltak som kan fremme en ønsket byutvikling. Filipstad er i kommunedelplanen utpekt som et område med fremtidig utvikling. Dette er fulgt opp i arbeidet med Fjordbyplanen (se under) som angir en rekke prinsipper for utvikling av Filipstad som sted. Lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner (KDP 14), vedtatt , erstatter rikspolitiske retningslinjer om etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder. Detaljhandel skal være fremtredende i Oslo sentrum. Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP 17), vedtatt , fastsetter et bredt spekter av tog og møteplasser i byggesonen innenfor Ring 3, unntatt sentrumsområdet. Planen gir bestemmelser om torg og møteplasser ved nye utbyggingsprosjekter. Fjordbruksplanen, vedtatt av Bystyret , legger til rette for ulike friluftsaktiviteter og bedret tilgjengelighet til fjordområdet. Den styrker vernet av verdifulle arealer og forekomster for Oslos strandområder, øyer og havflate. Byøkologisk program legger vekt på opprydding i gamle fyllinger, miljøkartlegging og miljøoppfølgingsprogram, redusere klimagassutslipp og luftforurensning ved å øke bruken av kollektive transportmidler, fjernvarmetilknytning og passive varmekilder, godt fungerende vannkretsløp, lokal håndtering av overvann og utnyttelse av naturens selvrensningsevne samt åpning av rørlagte bekker.

9 Forslagsstillers planbeskrivelse side 9 av 56 Fjordbyplanen er vedtatt i Oslo bystyre Den er en del av oppfølgingen av bystyrets fjordbyvedtak av 19. Januar 2000 om å tilrettelegge for en byutvikling av frigjorte havnearealer og transportområder langs fjorden. Fjordbyplanen tjener to hovedhensikter: 1. Den gir politiske føringer fra Oslo kommune for videre planarbeid i Fjordbyen som helhet og for kommende reguleringsplaner for delområder. 2. Den fastsetter planprogram etter plan- og bygningsloven for tre delområder; Filipstad, Vippetangen og Alnas utløp. Uavhengig av om delområdene splittes i mindre avgrensede reguleringsplaner, skal de relevante tema i planprogrammene konsekvensutredes. Intensjonene i Fjordbyplanen er at Filipstad skal byutvikles med forankring både visuelt og funksjonelt til bakenforliggende by og samtidig ha funksjoner som utover å betjene de framtidige beboerne vil være attraktive både for innbyggerne i Oslo-regionen og for tilreisende fra inn- og utland. Ved oppføring av den nye bebyggelsen skal det legges vekt på byens tilknytning til Frognerkilen og at barriereeffekt mellom byen og fjorden skal unngås. 4.2 Andre vedtak Handlingsplan for effektivisering og omlegging av stasjonær energibruk i Oslo, behandlet av bystyret , sies i punkt 4.5 følgende om Filipstad: Ved utbygging av Filipstadområdet må utbygger pålegges å etablere varmepumpestasjon i området som utnytter varmen i sjøvannet og tilfører dette fjernvarmenettet. Overordnet Miljøoppfølgingsprogram for Fjordbyen (Havnestyrevedtak ). Oslopakke 3 er en videreføring av Oslopakke 1 og 2 og forvalter finansiering av vei- og kollektivtiltak i Oslo og Akershus ved hjelp av bompenger på Oslos innfartsårer. Oslopakke 3 vil inneholde et finansieringsprogram basert på trafikkbetaling og en liste med prioriterte prosjekter for gjennomføring mot Senking av E18 på strekningen ligger ikke inne i Oslopakke 3. Konsekvensutredning Slottsparktunnel er en del av Statens Vegvesen og Oslo kommunes arbeid for å forberede gjennomføringen av en tunnel under Slottsparken som siste byggetrinn i gjennomføringen av Ring 1 i Oslo sentrum. Utredningen har vært på høring. Dagens Ring 1 går på gatenivå mellom Pilestredet og frem til Filipstad via Munkedamsveien. Utredningen belyser konsekvenser av tre tunnelalternativer samt et alternativ der andre tiltak enn tunnel gjennomføres for å forbedre bymiljøet i området. Statens Vegvesen anbefaler at to av tunnelalternativene sikres fremtidig gjennomførbarhet, men at tunnelen ikke prioriteres på kort sikt. I første omgang anbefaler Vegvesenet at man opprettholder dagens veinett, men med fremkommelighetstiltak for kollektivtrafikken. Arealstrategi i Osloområdet, utredet av Jernbaneverket Region Øst i 2003, angir at det på sikt er aktuelt å flytte jernbanevirksomheten vekk fra Filipstad, både for å finne et mer egnet sted og fordi arealene på Filipstad er mer nyttige til byutviklingsformål. 4.3 Gjeldende regulering Planområdet omfattes av følgende reguleringsplaner: - S-3349 vedtatt Denne omfatter størstedelen av området og regulerer det til trafikkområde havn, lager, kontor, service, vei og annet veiareal. - S-3642 vedtatt åpnet for en utvidelse av kaiarealet mot sydøst. 4.4 Pågående planarbeid Kommunedelplan for byutvikling og bevaring i indre Oslo angir Filipstad som et transformasjonsområde med ny gate - og byromsstruktur. Det foreslås blandet arealbruk og maks. byggehøyde 42 meter. Vestkorridoren. Det pågår et utredningsarbeid som vil danne grunnlag for kommunedelplan og konsekvensutredning for E18-korridoren i Bærum. Plan- og bygningsetaten er i ferd med å utarbeide en områderegulering for Filipstad som helhet. Når Oslo Havn kan flytte sin virksomhet til Sydhavna frigjøres Filipstad til byutviklingsformål og Filipstad skal bli et attraktivt nærings-, rekreasjons- og boligområde. I Fjordbyplanen anslås det at Filipstad har

10 Forslagsstillers planbeskrivelse side 10 av 56 et potensial for mellom boliger (avhengig av leilighetsfordeling), og ca 9000 arbeidsplasser. Områdereguleringen skal fastsette det overordnede byplangrepet og angi plassering av gater, byrom og infrastruktur. Det legges til rette for et totalt utbyggingsvolum på 450,000 m 2 T-BRA. Det skal avsettes totalt 100 daa til friareal, inkludert en stor park på inntil 50 daa, samt havnepromenade langs sjøkanten. Utvidet program for planarbeid ble varslet Endringen består i en utvidelse av planområdet langs E18 et stykke bort Frognerstranda, deler av utvidelsen er vannarealer. Hensikten med utvidelsen er å tilrettelegge for infrastrukturtiltak. Som beskrevet under overskriften Bakgrunn, har de største grunneierne i området sendt inn innspill til denne områdereguleringen der de foreslår en løsning som totalt kan overstige m 2, som fjordbyvedtaket legger opp til. Det kan oppnås en boligandel på 40% og totalt tilgjengelige friarealer på over 100 daa. Oslo Havn KF jobber med en detaljregulering for fergeterminalen på Hjortnes som også inkluderer nærings- og boligarealer i den såkalte Hjortnesbuen som avskjermer fergeterminalen fra det øvrige byutviklingsområdet på Filipstad. Innenfor denne reguleringsplanen foreslås det også lokalisering av skole og barnehage.

11 5. MEDVIRKNING Forslagsstillers planbeskrivelse side 11 av Innspill ved kommunalt samråd Gjennom kommunalt samråd kan fagetater og bydelen og barnas representant i bydelen gi innspill til forslagsstiller i starten av planarbeidet i forbindelse med innsendelse av et planinitiativ. Samrådsinnspillene følger som eget vedlegg. Liste over samrådsinnspill 1. Bydel Frogner, bydelsutvalget Trafikketaten Eiendoms- og byfornyelsesetaten Samferdselsetaten Helse- og velferdsetaten Byantikvaren Undervisningsbygg Oslo KF Omsorgsbygg Oslo KF Gravferdsetaten Hafslund Nett Ruter Sammendrag av samrådsinnspill 1. Bydelsutvalget i bydel Frogner fattet i møte følgende vedtak: - Bydelsutvalget (BU) mener at det er meget uheldig at tiltakshaver ønsker å utarbeide reguleringsplan for et delområde på Filipstad uten at det foreligger en mer konkret samlet reguleringsplan for hele området. Området har mange utfordringer som kan være vanskelige å løse hvis ikke hele Filipstad ses under ett. - BU stiller spørsmål til områdeavgrensningen mot Filipstadbukten og ber om at vannspeilet evt. vurderes tatt ut av området. - BU ønsker at det ferdig utbygde arealet inneholder minimum 70% boliger. - BU minner om at den foreslåtte pollen med kontakt til "boulevarden" og med utløp i fjorden opprettholdes. - BU ber om at det vurderes konkret tomtebehov for skole og barnehage (helst samlokalisert og i direkte tilknytning til friareal) på Filipstad. BU forutsetter at det utskilles egne tomter til de to formålene. - BU minner om at forbindelser/ kommunikasjon til eksisterende bydel, kommunikasjoner og evt. underjordiske anlegg ivaretas under planprosessen. - BU minner om at siktaksen fra Huitfeldts gate ivaretas - den er foreslått å inngå i det aktuelle planområdet. 2. Trafikketaten bemerker at parkeringsnormen for Oslo må legges til grunn for arbeidet. Minimum 5% av p-plassene må reserveres forflytningshemmede. Det må avsettes plass for varelevering på egen grunn. 3. Eiendoms- og byfornyelsesetaten bemerker at tiltaket utløser behov for utbyggingsavtale. I henhold til Fjordbyplanen skal hvert delområdes samlete utbyggingstiltak finansiere den teknisk/ grønne strukturen som reguleringsplanen for delområdet krever. Dette medfører at også teknisk/ grønn infrastruktur på Filipstad utenfor Hans Jægers kvartal bør utredes i forbindelse med detaljreguleringsforslaget. All teknisk/ grønn struktur som ønskes finansiert gjennom utbyggingsavtaler må forankres i rekkefølgebestemmelser til den aktuelle reguleringsplanen. Rekkefølgebestemmelsene må utformes slik at de er et hensiktsmessig grunnlag for utbyggingsavtaler. EBY forutsetter at de får en aktiv rolle i utforming av bestemmelsene. Havnepromenaden og byparken (ca. 50 daa) er tiltak utenfor planområdet som bør utredes nærmere i forbindelse med behandling av foreliggende forslag. Det bør vurderes om det bør utformes rekkefølgebestemmelser for etablering av disse. Det pekes på at det skal utarbeides designhåndbok, miljøoppfølgingsprogram og kulturoppfølgingsprogram for Filipstad. Dette arbeidet bør påbegynnes så snart som mulig.

12 Forslagsstillers planbeskrivelse side 12 av Samferdselsetaten bemerker at Tjuvholmveien må sikres i anleggsfasen slik at alle brukergrupper får et tilfredsstillende tilbud. Det er viktig å tilrettelegge for universell utforming. 5. Helse- og velferdsetaten bemerker at planområdet ligger i et område der det har vært mye potensielt forurensende virksomheter og trafikk. I slike områder finnes ofte forurensede masser som ikke kan disponeres fritt. Nordre del av planområdet er utsatt for veitrafikkstøy og omtrent halvparten av det ligger i "rød støysone" og er ikke egnet for støyfølsomme formål. Det øvrige planområdet ligger i "gul støysone". I denne sonen er det nødvendig med støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader og på uteplasser, og planer for avbøtende tiltak. Området er utsatt for luftforurensning både fra havneaktiviteter og fra E18 og tunnelmunningen til Festningstunnelen. Godt innemiljø i kontorer forutsetter etablering av partikkelfilter. HEV anbefaler tiltak mot radon ved bygging av boliger, barnehager, skoler og arbeidslokaler i Oslo dersom en lokal vurdering ikke sier noe annet. Det bør dessuten legges til rette for bruk av kollektive transportmidler og opprettes sykkelparkering. 6. Byantikvaren bemerker at områdene på Ruseløkka, Skillebekk og Observatorie terrasse har stor verneverdi. Her er boligbebyggelse fra annen halvdel av 1800-tallet samt funkisbebyggelse fra 1930 årene med høy arkitektonisk kvalitet. Filipstad ligger i et karakteristisk landskapsområde som er særlig fremtredende ved innseilingen til Oslo. Fra et kulturhistorisk- og kulturminneperspektiv ønskes dette overordnede bildet bevart. Kontakten mellom fjorden og byområdene innenfor planområdet er verdifull. Alle tiltak i planområdet vil få konsekvenser for den visuelle opplevelsen av byen innenfor. Den nye bydelen på Filipstad må utformes med hensyn til: o Sentrale strukturer o Siktlinjer som sikrer opplevelsen av det store landskapsrommet og kontakt mellom de ulike bydelene o Ivaretakelse av kontakten mellom de etablerte bydelene og havnebassenget o Siktlinjer mot Bygdøy og Oscarshall o Visuell kontakt mellom GD-boligen og fjorden Disse målene synes vanskelig å innfri med den foreslåtte høye utnyttelsen og bebyggelse på 8-10 etasjer. Den vil skape barrierevirkning og viske ut opplevelsen av byens overordnete landskapstrekk. Kaifronten i granitt i den eldste delen av kaiområdet bør bevares sammen med kranbarer og pullerter. De to eldre kranene bør tilbakeføres til planområdet. Under "Landskap og estetikk" i konsekvensutredningen bør det gjennomføres en sårbarhetsanalyse for fjernvirkning av enkeltbygninger og bygningsmiljøer i de etablerte bystrukturene rundt planområdet. Det kan finnes automatisk fredede kulturminner i området. Byantikvaren har derfor oversendt saken til Sjøfartsmuseet, som sier at dersom det under gjennomføring påtreffes kulturhistorisk materiale, må arbeidet stanses (jfr. Lov om kulturminner). 7. Undervisningsbygg Oslo KF har på det nåværende tidspunkt ingen kjente forhold av betydning. Dersom boligutbygging ønskes mer detaljert informasjon for at de skal kunne uttale seg til skolekapasitet. 8. Omsorgsbygg Oslo KF uttaler seg som eier, forvalter og utvikler av kommunale formålsbygg. Planinitiativet åpner også for boliger. Bydelen har behov for barnehager. Omsorgsbygg ber om at det redegjøres nærmere for boligdelen og at det vurderes om det er behov for og hensiktsmessig å innpasse barnehage(r) i området. 9. Gravferdsetaten har ingen kjente forhold av betydning for planinitiativet. 10. Hafslund Nett opplyser om forholdet til eksisterende anlegg, ansvar i forhold til støy fra nettstasjon, kostnader ved omlegging av nett, kapasitet på eksisterende strømnett, nye strømforsyningsbidrag samt anleggsbidrag.

13 Forslagsstillers planbeskrivelse side 13 av Ruter har startet planleggingen av fjordbytrikken i tråd med fjordbyplanen. Trase for trikken vil trolig berøre Hans Jægers kvartal. Både PBE og Oslo Havn er invitert med i arbeidet, som tar sikte på å avklare trase i løpet av 1. halvår Forslagsstillers kommentarer til samrådsinnspill Til bemerkning 1 Bydel Frogner - I samråd med PBE fremmes detaljregulering for Hans Jægers kvartal samtidig med områderegulering for hele Filipstad. Helheten i området sikres dermed ivaretatt. - Det foreslås ingen endringer i selve Filipstadbukten, den er heller ikke en del av planområdet for innsendte planskisse. - Bystyrevedtak i forbindelse med behandlingen av Fjordbyplanen sier at det på Filipstad som helhet skal være en boligandel på 50%. Hans Jægers Kvartal skal være en utvidelse av sentrum, med plass for store programmer /institusjoner /næringsetablering. Det har aldri vært forutsatt at det innenfor Hans Jægers kvartal skal etableres en overvekt av boliger, foreslått boligandel i planskissen (20%) ligger derfor lavere enn bydelens ønsker. - Foreliggende planskisse har ikke forslag om poll innenfor planområdet. - Oslo Havn foreslår lokalisering av skole og barnehage i Hjortnesbuen med direkte tilknytning til friområde, slik bydelen anbefaler. - Planskissen legger opp til en variasjon av gjennomganger, både fysiske og visuelle, som tilrettelegger for kontakt mellom fjorden og bydelen bak. - En reguleringsmessig sikring av siktaksen i Huitfeldts gates forlengelse er et av de sentrale premissene for utformingen av Hans Jægers kvartal og legger rammene for byggeområdenes avgrensning. Bydelens innspill sikres i planen. Til bemerkning 2 Trafikketaten Reguleringsbestemmelsene fastsetter at parkeringsnormen for Oslo skal legges til grunn, og at min. 5 av p-plassene må reserveres forflytningshemmede. Forslagsstiller jobber med å finne hensiktsmessige løsninger for varelevering og det er et mål at dette i størst mulig grad skal skje på egen grunn. Dette vil avklares endelig før innsendelse av endelig planforslag. Til bemerkning 3 Eiendoms- og byfornyelsesetaten EBYs bemerkninger ivaretas i arbeidet med områdereguleringen. Verken detaljer om utbyggingsavtale eller bærekraftsprogrammer er kjent for forslagsstiller på det tidspunkt planskissen innsendes. Dette vil imidlertid følges opp videre i planleggingen og det forventes at dette er på plass innen endelig planforslag skal ferdigstilles. Forslagsstiller må derfor komme tilbake til flere av innspillene senere i prosessen. Til bemerkning 4 Samferdselsetaten Tjuvholmveien er den sentrale og eneste atkomstveien til Tjuvholmen og det er derfor helt vesentlig at den sikres i anleggsfasen. Området planlegges slik at kravene i teknisk forskrift (TEK10) skal ivaretas, også i forhold til universell utforming. Til bemerkning 5 Helse- og velferdsetaten Forslagsstiller er kjent med utfordringer både i forhold til støy og luftforurensning og det er utarbeidet særskilte utredninger om temaene støy og luft, som har vært viktige premisser for den foreslåtte bebyggelsesstrukturen i den foreliggende planskissen. Når det gjelder evt. forurensede masser som oppdages, vil disse bli håndtert i henhold til gjeldende krav. Tiltak mot radon ivaretas i prosjekteringsfasen. Til bemerkning 6 Byantikvaren Foreliggende planskisse har redusert utnyttelse og høyder i forhold til planinitiativet som ble behandlet. Forslagsstiller er av den oppfatning at forhold til det overordnede landskapsbildet og kontakten med bakenforliggende by er godt sikret i plangrepet. Det vises her til kapittel 8 om konsekvenser for nærmere redegjørelser og illustrasjoner som underbygger dette. Kaifronten reguleres til kulturminne som skal bevares og det er også avmerket bestemmelsesgrense på plankartet for innplassering av en av de to kranene som tidligere sto på Filipstad.

14 Forslagsstillers planbeskrivelse side 14 av 56 Krav til sårbarhetsanalyse under "Landskap og estetikk" i forbindelse med konsekvensutredningen må ivaretas av PBE som har ansvar for områdereguleringen med tilhørende konsekvensutredning. Til bemerkning 8 Omsorgsbygg Oslo KF Oslo Havn foreslår innpassing av barnehage i planforslaget for fergeterminalen og Hjortnesbuen. En barnehage her vil få en optimal beliggenhet i forhold til parken som planlegges på Filipstad. Til bemerkning 11 Ruter Trase for fjordbytrikken er ennå ikke avklart. Planområdet Hans Jægers kvartal er avgrenset slik at aktuelle traseer vil kunne innpasses uten endring av forslått bebyggelse og struktur. 5.2 Forhåndsuttalelser Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i Aftenposten (papiravisen) og Dagsavisen (nettavisen) Berørte ble samtidig varslet direkte ved brev. Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. Liste over forhåndsuttalelser Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg. 1. Bydel Frogner, bydelsutvalget Friluftsetaten Kulturetaten Byantikvaren Samferdselsetaten Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens Vegvesen Kystverket Sørøst Ruter AS Hafslund Fjernvarme Hafslund Nett Oslo Elveforum Ruseløkka/Skillebekk beboerforening Lund Hagem Arkitekter AS Sammendrag av forhåndsuttalelsene Bydelsutvalget i Bydel Frogner viser til tidligere vedtak i samme sak (hhv , , og ). Bydelsutvalget vil komme tilbake med flere detaljer så snart reguleringsarbeidet kommer videre og man kjenner bedre til planene for området. Bydelsutvalget har følgende foreløpige bemerkninger for området (noen gjelder for hele Filipstadområdet:) 1. E18 langs Frognerstranda må føres under bakken 2. E18 over Filipstad må legges under bakken. 3. Areal for cruise- og fergeterminal må reduseres i forhold til Tinkern og siktlinjer fra eksisterende bydel må sikres. Foreslått ekstra pir mot vest må fjernes. 4. Stor skole og to store barnehager (2 X 8 avdelinger, ca 100 barn) må reguleres inn på plankartet og tidfestes tidlig i rekkefølgebestemmelsene. 5. Bebyggelsen ønskes overveiende utformet som karrebebyggelse som tar opp mønsteret fra den eksisterende bydelen. Det ønskes 70 % boligbebyggelse, med maksimale høyder på 6-8 etasjer. 6. Det ønskes etablert bade- og svømmeanlegg på Filipstadområdet, evt i sammenheng med skolen. 7. Det må anlegges en åpen badestrand i forbindelse med strandpromenaden. 8. Porten inn mot Frognerkilen må bevares, med Bygdøynes på den ene siden og Filipstad odde på den andre siden. Bydelsutvalget fraråder plassering av høyt hotellkompleks sydvest i Hjortnesplanen, da dette vil kunne ødelegge opplevelsen av Porten til Frognerkilen. 9. Det avsettes plass til stoppested for Bygdøyfergen. 10. En eventuell reduksjon av småbåtplasser langs Frognerstranda må kompenseres innenfor Filipstad planområde.

15 Forslagsstillers planbeskrivelse side 15 av Det må vurderes mulighet for T-banestasjon på en fremtidig strekning Fornebu til Oslo sentrum. 12. Fjordtrikk fjernes til fordel for T-baneløsning. 13. Energiforsyning i området må være klimanøytral. Dette gjelder også fergeterminalen, herunder landstrøminstallasjon for fartøyene. 14. Det reguleres egen tomt for flerbrukshall. Friluftsetaten viser til Fjordbyplanens føringer og ber om at det i hele Filipstadområdet samlet innpasses minimum 100 dekar friareal på dagens landareal. Generaldirektørallmenningen er foreslått gjennom planområdet, som en del av den sammenhengende grøntstrukturen på Filipstad. Friluftsetaten ber om at denne sikres i tilstrekkelig areal og kvalitet i reguleringsprosessen. Det vises til arbeid med kvalitetsprogram for Filipstad, der kvalitetskriterier for den blågrønne strukturen nedfelles. Kulturetaten bemerker at de allerede har sendt innspill til Plan- og bygningsetaten i forbindelse med arbeidet med kvalitetsprogrammet for Filipstad, og sender med dette tilsvarende innspill i forbindelse med detaljreguleringen av Hans Jægers Kvartal. Kulturetaten har som Oslo kommunes kunst- og kulturfaglige etat bedt om en overordnet rolle tilknyttet kunstfaglig utvikling i Filipstadområdet. Etaten gir i bemerkningen en gjennomgang av Oslo kommunes ordninger for kunstproduksjon som et innspill i forbindelse med detaljreguleringen av Hans Jægers kvartal. Oslo kommunes vedtatte retningslinjer for kunstproduksjon er: Regelverk for utsmykking av kommunale bygg i Oslo (2%-fondet) Instruks for forvaltning av kunstverk i Oslo kommunes virksomheter Regelverk for utsmykking av kommunale bygg i Oslo, gjelder også for kunstproduksjon i det offentlige rom ute. Kulturetaten bemerker at man ved å benytte Oslo kommunes retningslinjer også kan få finansiering (toppfinansiering, inntil 1/3 av investeringen) av kunstprosjekter gjennom statens ordning for kunstproduksjon Kunst i Offentlige Rom (KORO). I Oslo kommunes avtaler med private selskaper skal det stilles krav om å kontraktsfeste Oslo kommunes eget regelverk om kunst. Kulturetaten understreker at de ønsker å bidra med sin kompetanse og myndighet til premissdokumentet for utviklingen av kunst og kultur på Filipstad og imøteser et godt samarbeid. Byantikvaren viser til tidligere uttalelse (brev av ) til forslag til planprogram for Filipstad samt prosessuttalelse av Planforslaget har vært oversendt Norsk Maritimt Museum for uttalelse om kulturminner under vann. Konklusjonene fra Byantikvarens tidligere uttalelser gjentas og understrekes: Siktlinjer og kontakt mellom den historiske byen og fjorden samt kontakt mellom de unike bydelene og visuell kontakt med det overordnede landskapsrommet bør være et premiss for utviklingen av Filipstad. Beliggenheten i forhold til tilgrensende kulturmiljøer og i det store landskapsrommet gjør at tiltak som utfyllinger eller økte byggehøyder vil få konsekvenser for kulturmiljøer av regional og nasjonal verdi. Dersom planen åpner for slike tiltak kan det bli aktuelt å oversende den til Riksantikvaren for vurdering av innsigelse. Kaifrontene i granitt i den eldste delen av kaiområdene på Filipstad bør bevares sammen med kranbaner og pullerter for å videreføre spor av den maritime historien. Byantikvaren har i brev av avgitt uttalelse til forslag til planprogram for Filipstad. Planområdet består delvis av påfylte masser og sjøbunn. Området har imidlertid vært havneområde i middelalderen, og det kan derfor finnes automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Planforslaget ble derfor oversendt Norsk Maritimt Museum, da de er rette instans til å uttale seg om kulturminner under vann. Det er avgitt uttalelse fra Norsk Maritimt Museum i forbindelse med planinitiativ for fergeterminalen på Hjortnes, Filipstadveien 25. Her påpekes det at området vurderes å ha et potensial for kulturminner under vann, samt sjøavsatte lag under fyllmasser på land. Det kan antas at det siste punktet også gjelder for Hans Jægers kvartal. Det kan derfor påregnes krav om arkeologiske undersøkelser jfr

16 Forslagsstillers planbeskrivelse side 16 av 56 kulturminnelovens (kml) 9. Kostnadene ved slike undersøkelser må i henhold til kml 10 dekkes av tiltakshaver. Norsk Maritimt Museum ber om å få reguleringsplanen oversendt ved offentlig ettersyn for å kunne danne seg et bilde av omfanget av arkeologiske inngrep. Samferdselsetaten bemerker at detaljreguleringsarbeidet må forholde seg til den pågående områdereguleringsprosessen på Filipstad. Samferdselsetaten ønsker å bli trukket med i den videre prosessen for å ivareta det fremtidige kommunale veinettet. Fylkesmannen i Oslo og Akershus bemerker at deres uttalelse er av generell karakter, da de har liten kjennskap til detaljene i planforslaget. Det bes om at det i det videre planarbeidet tas hensyn til og planlegges i henhold til følgende nasjonale og regionale føringer og retningslinjer: Samordnet areal- og transportplanlegging Grøntstruktur, biologisk mangfold / viktige naturtyper, landskap, jordvern, vassdrag (fisk), vilt, friluftsliv, vann- og luftforurensning Barn og unges interesser Støy Universell utforming / universell tilgjengelighet Dersom planlagt arealbruk medfører tiltak i sjøareal forutsetter Fylkesmannen at det utarbeides en miljørisikovurdering knyttet til selve tiltaksgjennomføringen i sjø samt eventuell arealbruksendring i sjø. En slik vurdering må inneholde en vurdering knyttet til forurensningsfaren samt eventuelle konflikter knyttet til biologisk mangfold og friluftsliv i sjø. Det minnes videre om at det må utarbeides Risiko- og sårbarhetsanalyse til alle arealplaner. Statens Vegvesen ønsker ikke å ta stilling til detaljreguleringen av Hans Jægers kvartal før områdereguleringen er godkjent. Vegvesenet påpeker at dersom detaljreguleringen fremmes før områdereguleringen, må innsigelse påregnes. Kystverket Sørøst har ingen bemerkninger til igangsettingen av planarbeidet. Ruter påpeker at planarbeidet må ta hensyn til innpassing av trase for Fjordtrikken. Høring av planprogram for Fjordtrikken samt oppstart av planarbeid vil annonseres i starten av Ruter ser fram til at man i fellesskap skal finne gode helhetlige løsninger for Filipstadområdet. Hafslund Fjernvarme bemerker at området ligger innenfor deres konsesjonsområde for fjernvarme og at de har ledningsnett i området som kan bli berørt av byggearbeider. Hafslund Nett bemerker at det fra er Samferdselsetaten som eier og drifter vei/gatebelysningen i Oslo. Oslo Elveforum understreker at deres kompetanse primært ligger i møtet mellom elvene og fjorden. Incognitobekken rant ut i sjøen innen det aktuelle reguleringsområdet og Oslo Elveforum ønsker å påpeke at det vil være av historisk interesse å markere stedet der bekken rant ut i sjøen, slik Tøyenbekken planlegges markert i Bjørvikaplanen. Oslo Elveforum anser det som positivt dersom man kan finne rom for anløp av cruisebåter på Filipstad da de oppfattes som en sjenanse for det historiske miljøet langs Akershuskaia, der de legger til i dag. Ruseløkka/Skillebekk beboerforening viser til tidligere uttalelser sendt til PBE, hhv juni 2009 og oktober De delene av bemerkningene som ikke omfatter Hans Jægers Kvartal medtas ikke her. Beboerforeningen uttrykker bekymring for avgrensningen av planområdet og er redd siktlinjen i Huitfeldts gates forlengelse brytes. Det bemerkes at Oslo Havn heller burde latt ROM bygge sitt planlagte kontorbygg i Munkedamsveien 62 innenfor Hans Jægers kvartal slik at arealene rundt Generaldirektørboligen kunne blitt friområde. Lund Hagem Arkitekter er leietaker i Mohn-gården, Filipstadveien 5 som også har fått støtte fra gårdeier i sin bemerkning. Det påpekes at Mohn-gården opprinnelig ble tegnet av Astrup og Hellern Arkitektfirma og inneholder i dag leietakere, herunder gallerier, rederi, arkitektfirma m.v. Gården er etter deres syn et bygg med industrihistorisk interesse og med arkitektoniske og

17 Forslagsstillers planbeskrivelse side 17 av 56 bygningsmessige kvaliteter. Lund Hagem observerer at gården tenkes revet da den delvis ligger innen siktaksen i Huitfeldts gates forlengelse og delvis innenfor felt P2 i områdeplanen. Det anmodes om at det i det videre planarbeidet utredes alternative planer der Mohn-gården inngår i løsningene. Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene Til bemerkning1 bydel Frogner Bydelsutvalget: - Løsning for E18 langs Frognerstranda og over Filipstad er ikke et tema for dette planarbeidet. Planforslaget for Hans Jægers kvartal legger imidlertid ingen begrensninger som kan forhindre at disse veiene legges i tunnel. - Tema som angjelder cruise- og fergeterminal kommenteres spesifikt i detaljreguleringen for Hjortnes. - Forslagsstiller Oslo Havn foreslår innpassing av barnehage i Hjortnesbuen, i bebyggelsen vendt mot parken og fjorden. Dette framstår som et bedre egnet sted enn innenfor Hans Jægers kvartal hvor avstanden til større rekreasjonsområder på terreng er større. - Oslo Havn er ikke enig i at det å gjenskape karréstrukturen fra bebyggelsen fra slutten av 1800-tallet er hensiktsmessig for et byområde som planlegges og bygges i vår tid. - Utendørs og innendørs badeanlegg samt flerbrukshall og kollektivholdeplasser er tema som må behandles i områdereguleringen for Filipstad som helhet. - Hans Jægers kvartal planlegges ut ifra de energikrav som er vedtatt i bystyret. Det skal utarbeides eget Miljøoppfølgingsprogram som følger plansaken til offentlig ettersyn og videre til behandling i bystyret. Til bemerkning 2 Friluftsetaten: Oslo Havn avsetter areal og sikrer en allmenning som danner siktlinjen opp mot Generaldirektørboligen. Den har en noe avvikende utforming og retning enn hva som planlegges i områdereguleringen, men dette gir, etter forslagsstillers oppfatning, et byrom med bedre oppholdskvaliteter. Til bemerkning 3 Kulturetaten: Utsmykking og utplassering av kunst i bebyggelse og byrom er et viktig tema, men som må konkretiseres nærmere når planprosessen har kommet lengre. Plan- og bygningsetatens arbeid med kulturoppfølgingsprogram for Filipstad vil gjøres gjeldende også for gjeldende detaljregulering. Til bemerkning 4 Byantikvaren: Det er utarbeidet illustrasjoner som viser fjernvirkning og siktlinjer fra aktuelle standpunkter. Filipstadkrana foreslås tilbakeført til sin opprinnelige kranbane og plassert innerst i Filipstadkilen i forbindelse med byrommet mellom byggefelt S1 og S2. Blokkmurskaien foreslås bevart i sin helhet og er regulert til kulturminne som skal bevares. Til bemerkning 4a Norsk Maritimt Museum: Forslagsstiller tar kravet om arkeologiske undersøkelser til etterretning og vil sørge for at dette ivaretas i den videre prosessen. Til bemerkning 5 Samferdselsetaten: Forslagsstiller har samhandling med Plan- og bygningsetaten for å sikre at det er informasjonsflyt om områderegulering og detaljregulering mellom planleggerne. Til bemerkning 6 Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Innspillene tas til etterretning og skal følges opp i det videre planarbeidet. Til bemerkning 7 Statens Vegvesen: Det er ikke forslagsstillers intensjon at detaljreguleringen skal fremmes før områdereguleringen. Planarbeidet skal koordineres og fremmes parallelt. Til bemerkning 8 Ruter: Foreliggende detaljregulering legger ingen begrensninger som forhindrer etablering av trasé og holdeplass for eventuell Fjordtrikk gjennom Filipstad.

18 Forslagsstillers planbeskrivelse side 18 av 56 Til bemerkning 12 Oslo Elveforum Foreliggende planskisse har ikke lagt inn mulighet for bekkeåpning gjennom planområdet. Hans Jægers kvartal ligger på utfylte havneområder, så det forekommer forslagsstiller litt søkt å gjenskape en situasjon med en bekk som aldri har eksistert i planområdet. Til bemerkning 13 Ruseløkka / Skillebekk beboerforening Det medfører ikke riktighet at siktlinjen i forlengelsen av Huitfeldts gate brytes. Denne ligger som en viktig premiss for planavgrensningen. Oslo Havn har ikke mandat til å forhindre ROM Eiendom å utvikle sine eiendommer i tråd med gjeldende reguleringsplan. Til bemerkning 14 Lund Hagem Arkitekter Forslagsstiller har tidligere i planprosessen sett på ulike løsninger som kunne innebære en bevaring av Mohn-gården. Imidlertid har det fra flere parter blitt fastslått at siktlinjen i Huitfeldts gates forlengelse er en viktig akse som må sikres i den videre utviklingen av Filipstad, noe forslagsstiller slutter seg til. Siden en bevaring av Mohn-gården ville brutt denne siktaksen, må den dessverre rives.

19 Forslagsstillers planbeskrivelse side 19 av FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Overordnet I tråd med Fjordbyplanens intensjoner foreslås Hans Jægers kvartal byutviklet som en utvidelse av Oslo sentrum. Området foreslås regulert med høy utnyttelse og med offentlig tilgjengelige funksjoner som skaper attraksjoner på gateplan. Bevertningssteder, forretninger og andre publikumsrettede formål langs Havnepromenaden vil komplettere Bryggetorget på Aker Brygge og bevertningsstedene langs Filipstadkilen på Tjuvholmen-siden. I forhold til de overordnede byromssammenhengene og stedsutviklingen bygger detaljplanen på fjordbyplanens og områdereguleringens prinsipper. Hans Jægers kvartal knytter seg på de tilliggende bystrukturene med Aker Brygge og indre del av Tjuvholmen, og danner en overgang mellom disse og det nye Filipstad. Viktige sammenhenger er Huitfeldts gates forlengelse, gaterommet mellom Aker Brygge og Filipstad, den romlige forbindelsen fra Bryggetorget og en sammenhengende havnepromenade som strekker seg fra Rådhuset via Aker Brygge til parken i sørvest. Broen over til Tjuvholmen gir forbindelse til nye by- og parkområder og videre til Aker brygge. Grad av utnytting I planforslaget som ble innsendt av Filipstad Utvikling i 2006 ble det foreslått m² BRA innenfor Hans Jægers kvartal, dette planforslaget fulgte som vedlegg til Fjordbyplanen ved Bystyrets behandling av den i Med Bystyrets vedtak om en bredere havnepromenade må volumet reduseres og foreliggende planforslag åpner for bygging av inntil m² BRA. Det er en målsetning å tilrettelegge for høy utnyttelse innen Hans Jægers kvartal og planforslaget foreslår å opprettholde utbygging på inntil m 2. Det ligger utfordringer i å oppnå et totalt volum på m2 på Filipstad som helhet, slik Fjordbyplanen legger opp til. Ved å holde utnyttelsen i Hans Jægers kvartal oppnås større fleksibilitet på midt- og nordområdet, som i hovedsak skal benyttes til boliger. Bebyggelsesstruktur / høyder Fjordbyplanens prinsipper er også lagt til grunn for utforming av området, slik at Hans Jægers kvartal vil knytte seg til de tilliggende bystrukturene på Aker Brygge og Tjuvholmen. Plangrepet gir mulighet for en oppdeling i tydelig avgrensede byggefelt, noe som gir mulighet for å utvikle helhetlige kvartaler innenfor realistiske utbyggingsetapper, og samtidig sikre forbindelser på tvers av området. Det har også vært ønskelig å legge til rette for en variasjon av byrom, fra offentlige fotgjengerforbindelser og torg til boligenes private utearealer. Dette er i overenstemmelse med PBEs ønsker om at det skal tilrettelegges for sekvenser av byrom og variasjon av opplevelser. Fjordbyplanen angir maksimum byggehøyde til 8-10 etasjer med inntil 12 etasjer i enkelte punkt. Foreliggende detaljregulering tar utgangspunkt i dette, men varierer høydene ut fra en vurdering av både forholdet til tilliggende områder og intern kvalitet i planområdet. Spesielt har forhold til støy og luftforurensning vært sentralt. Hans Jægers kvartal skal utvikles mens framdriften på legging av E18 i tunnel fremdeles er uviss. Det har derfor vært viktig for forslagsstiller å finne løsninger som vil gi gode bo- og oppholdskvaliteter, også med E18 i dagen. Formål / bruk Bebyggelsen er utformet slik at den vil være attraktiv for større aktører, for etablering av hovedkontor, institusjoner og/eller større attraksjoner innenfor Hans Jægers kvartal. Markedsmessige sonderinger viser at det er interesse for en utvidelse av kontormiljøet i Vika. Det er nødvendig å kunne disponere hele kvartaler og mulighet for bebyggelse med et fleksibelt arealprogram. De to kvartalene nærmest Aker Brygge og Tjuvholmen (felt A3b og c), bebyggelsen på hjørnet av Huitfeldts gates forlengelse og GD-allmenningen (felt A2b) samt bebyggelsen i tuppen (felt A1) foreslås derfor utviklet som rene kvartaler for næring og publikumsattraksjoner, uten innslag av bolig.

20 Forslagsstillers planbeskrivelse side 20 av 56 Boligandel Med en klar prioritering av en struktur for en attraktiv næringsbebyggelse er det også funnet rom for 20% boliger. I henhold til detaljreguleringens utnyttelse utgjør dette ca m² BRA bolig. Det ligger en utfordring i det å utvikle boliger med optimale bo- og miljøkvaliteter innenfor et planområde hvor det samtidig skal oppnås en høy grad av utnytting. Når man i tillegg må planlegge for at E18 kan bli liggende i dagen i uoverskuelig framtid, er det ikke realistisk å ha en høyere boligandel innenfor planområdet. Boligene er plassert slik at de får optimale kvaliteter i forhold til støy - også med hensyn til dagens sitasjon der E18 går i dagen. Boligene konsentrert i kvartalene A2a og A3a gir dem den mest gunstige delen av området i forhold til sol og utsyn og med akseptable forhold med tanke på støy og luftforurensning. Handel Skal det etableres detaljhandel med intensjon om å tiltrekke seg kunder fra området omkrig, bør dette tilbudet supplere utvalget på Aker Brygge og ha et volum som gjør at det er interessant å ta turen til området. Én enkeltstående klesforretning vil for eksempel ikke være tilstrekkelig, det må være rom for flere forretninger innenfor samme kategori. Utredningen foreslår at det derfor sikres tilstrekkelig arealer, hvor m 2 vil være et minimum. For å få et konkurranse- og funksjonsdyktig handelsareal på Filipstad foreslår derfor grunneierne at det tilrettelegges for inntil m 2 for Filipstad som helhet. Hans Jægers kvartal vil være den mest gunstige plassering for handel og vi foreslår at inntil 13,500 m 2 handel lokaliseres innenfor dette delområdet. Barnehage Det er vurdert at det ikke er riktig å plassere en barnehage innenfor Hans Jægers Kvartal med følgende begrunnelse: En 4-avdelings barnehage krever en tomt på inntil m 2 hvorav omlag m 2 utgjør uteareal. Detaljreguleringen rommer omtrent 265 boenheter. I tilsvarende utbygginger har kravet til barnehage blitt utløst ved en betydelig høyere andel boliger; på Tjuvholmen ligger det et krav i reguleringsplanen (S- 4097) om at søknad om tillatelse til barnehage skal innsendes senest når det er gitt igangsettingstillatelse for minimum 400 boliger innenfor planområdet. Brukstillatelse for barnehage skal senest foreligge når 750 boliger innenfor området har fått brukstillatelse. I Bjørvikas overordnede reguleringsplan (S-4099) ligger et krav om ferdigstillelse av en 4- avdelings barnehage ved brukstillatelse for boliger. Områdereguleringen for Filipstad skisserer fem til seks 4-avdelings barnehager for utbyggingen av totalt ca boliger dvs en 4-avdelings barnehage pr omtrent 400 boliger. Illustrasjonene under viser ulike konsepter for lokalisering av barnehage innenfor områdereguleringens struktur. Undersøkelsen viser at en 4-avdelings barnehage med uteareal på ca m 2 innenfor de tett utbygde kvartalene er krevende. Barnehage på gårdsrom bolig (struktur områdereg.) Barnehage på gårdsrom kontor (struktur områdereg.)