Storm Real Estate ASA Delårsrapport Januar - desember 2012

Transkript

1 Q4 Storm Real Estate ASA Delårsrapport Januar - desember 2012

2 Storm Real Estate ASAs forretningsstrategi er å erverve og drifte eiendom. Strategien inkluderer kjøp av aksjer og obligasjoner.

3 Høydepunkter Helår kvartal 2012 Totalresultat 7,0 mill USD Totalresultat -0,6 mill USD Endring eiendom +3,4 mill USD Endring eiendom +0,2 mill USD Driftsinntekter 12,6 mill USD Driftsinntekter 3,1 mill USD

4 Finansiell informasjon (alle tall i teksten er i USD) Hovedtrekk 2012 Selskapet hadde et totalresultat på 7,0 millioner i 2012, hvorav 6,0 millioner er resultat fra drift før verdiendringer av eiendommene. Byggene er verdiregulert med 3,4 millioner i år. Driftsresultat (NOI) fra eiendommene på 9,6 millioner hittil i år. Det er 10% høyere enn for tilsvarende periode i fjor, som et resultat av både økte leieinntekter og reduserte kostnader knyttet til driften av byggene. Selskapet utvidet tidligere i år det geografiske strategiområdet til å omfatte EØS-området, og har etter dette kjøpt ca 8% av aksjene i det danske eiendomsselskapet TK Development A/S. I samme periode har selskapet solgt investeringen i Eastern Property Holdings Ltd. Selskapets forvaltning av likvide midler via aksjer, fond og andre verdipapirer har bidratt med 2,6 millioner. Av dette er 3,8 millioner resultat fra Storm Bond Fund og egeneide obligasjoner, mens selskapet har hatt et tap på 1,2 millioner fra aksjeinvestering i andre eiendomsselskaper. Verdien av investeringen i Storm Bond Fund utgjør 19,0 millioner per 31. desember Resultat i 4. kvartal 2012 NOI fra eiendommer utgjør 2,3 mill mot 2,2 mill samme periode i fjor. Eiendomsverdiene er verdiregulert med 0,2 millioner. Aksjekursen på TK Development A/S falt med 23% som hadde en negativ regnskapsmessig effekt på -1,9 millioner. Selskapets øvrige finansielle investeringer bidro positivt med 0,4 millioner i 4. kvartal, i overveiende grad knyttet til plasseringer i obligasjoner og fond. Selskapet har inngått avtaler om rentesikring av banklån. I 4. kvartal steg USD-rentekurven noe, som gir en regnskapsmessig verdiøkning på derivatet på ca 0,3 millioner. Akkumulert har selskapet totalt bokført negative effekter på aktive rentesikringer på 4,6 millioner (balanseført verdi). Selskapet har sikret 46 millioner på gjennomsnittlig 2,75% rente. På balansedagen var USD 3- måneders LIBOR på ca 0,31%. Selskapet har i 4. kvartal 2012 gjennomført en due diligence på en potensiell eiendomsinvestering. Derfor er andre driftskostnader noe høyere dette kvartalet enn foregående kvartaler. Kostnader knyttet til prosjektet utgjør ca 0,3 mill. hadde selskapet et regnskapsmessig tap på 0,7 millioner. Hittil i år er det bokført tap på 1,8 millioner. Disse verdiene har motpost i tilsvarende valutagevinster på underliggende sikringsobjekter. Eiendommene er verdiregulert med +0,2 millioner i kvartalet. Av dette er -1,8 millioner presentert over ordinært resultat og +2,0 over andre inntekter og kostnader i tråd med IFRS, og forklares som følger: Våre russiske datterselskaper som eier eiendommene anvender russiske rubler som funksjonell valuta. I henhold til IFRS skal kun den del av verdiendringer som kan henføres til verdier i RUB vises som ordinært resultat i konsernregnskapet. Effekten av valutaendringer mellom RUB og USD skal presenteres som andre inntekter og kostnader og vises under begrepet totalresultat. Vi anser at totalresultatet er det mest relevante resultatmålet for selskapet. Vi presenterer i hvert kvartal en forklarende oppstilling på hvordan verdiendringen framkommer. Verdiendring, mill USD Q M 2012 Over resultatregnskapet - 1,8-2,2 Omregningsdifferanse over EK + 2,0 + 5,6 Sum verdiendring bygg + 0,2 + 3,4 Balanse Eiendommene er bokførte til 102,7 mill i balansen i henhold til innhentede verdivurderinger fra uavhengig verdivurderer, Cushman & Wakefield. Det er en økning på 0,2 mill i kvartalet og 3,4 mill hittil i år. Selskapet betalte ut utbytte på NOK 1,50 per aksje i juni (4,8 mill USD) og hadde ved utgangen av kvartalet 40,6 mill i kontanter og likvide midler. Selskapets NAV per aksje i NOK er 23,40 kr. De mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer virksomheten står overfor er i grove trekk de samme som beskrevet i selskapets årsrapport for Oslo, 13. februar 2013 Styret i Storm Real Estate ASA Selskapet har også valutasikringsderivater for å sikre eksponeringen mot andre valutaer enn USD. I 4. kvartal

5 Markedsinformasjon Russland Makrobildet Russisk økonomi har gjennomgående positive indikatorer for 2012, riktignok noe avtakende. Vekstanslaget for 2012 er en vekst i bruttonasjonalprodukt på 3,5% for de siste 12 månedene, ned fra ca 4,0% tidligere på året, og ned fra 4,3% i begge foregående to år. Fallet er forklart av både lavere etterspørsel fra konsumenter sammen med lavere tilbud fra industriproduksjon. Det internasjonale pengefondet (IMF) har fastholdt sin prognose for på 3,7% og 3,8% vekst i bruttonasjonalprodukt. Arbeidsledigheten er rapportert til 5,4% av den økonomisk aktive befolkningen, noe som er lavt sett i et historisk perspektiv over de siste 20 år. Inflasjonen samlet er på omlag 6,6% siste 12 måneder. Dette er noe høyere enn tidligere kvartaler og bryter med sentralbankens mål på 5-6%. Rentenivået er holdt uendret, med refinansieringsrate på 8,25%. I begrunnelsen for uendret rente sa sentralbanken at avtakende vekst var et argument for lavere rente, men at man var bekymret for inflasjon høyere enn målsettingen. Finansminister Anton Siluanov sa i januar at Russland hadde balanse på statsbudsjettet for Vi har tidligere nevnt netto kapitalutstrømming fra Russland. Sentralbanken har publisert data som viser netto utstrømming av 57 milliarder dollar i 2012, ned fra 80 millarder dollar i Det russiske aksjemarkedet (RTS-indeksen) utviklet seg positivt med omlag 0,9% i kvartalet og 6,5% for året Eiendomsmarkedet 2012 Etter noe avtakende investeringsaktivitet i 3. kvartal, kom investeringsaktiviteten i næringseiendom tilbake i 4. kvartal, ledet an av noen store transaksjoner. Spesielt innenfor detaljhandel var det noen store transkasjoner; det viktiste eksempelet er Galleria shoppingsenter i St Petersburg som ble kjøpt av et Morgan Stanley eiendomsfond. Prisen er rapportert å være 1,1 milliarder USD. Også i Moskva er aktiviteten stor i detaljhandel. Som eksempel ble Actor shoppingsenter det første oppkjøpet til Azerbadjans statlige oljefond. Det aller meste av investeringer i kontoreiendom har funnet sted i Moskva. Direkteavkastningen (yielden) for premium-segmentet har holdt seg stabil på 8,75% for kontoreiendommer i Moskva. De aller beste objektene handles på yield på opptil 50 basispunkter lavere. Etterspørselen etter kontoreiendom er sterk. I 2012 har opptak av tilgjengelig areal vært på over 2,1 millioner m 2, og i 4. kvartal var dette tallet m 2. Gjennomsnittlig ledighetsnivå har økt noe til 12,4% for markedet som helhet. For klasse A-bygg er ledigheten noe opp fra 16,3% til 16,6% i kvartalet, mens for klasse B-bygg er ledigheten økt fra 10,1% til 10,4%, Leienivåene er stabile, det høye aktivitetsnivået har ikke gitt særlige utslag i leiepriser. For de aller fleste utlyste kontoreiendommer i Moskva er det lite endring i annonserte leiepriser. På tilbudssiden ble det levert m 2 i Moskva i kvartalet. Totalt er det nå ca 13,1 millioner m 2 kontorbygg av kvalitet. Prosjekter under utvikling øker noe. Ved utgangen av kvartalet var det 3,4 millioner m 2 under utvikling. Vi har tidligere kommunisert markedsekspertenes prognose for ferdigstilling på m 2 per år, og det forventes tilsvarende nivå per år for perioden Kilder: Jones Lang LaSalle, Rosstat, Cushman & Wakefield Den britiske ambassade i Moskva, Bloomberg, Reuters

6 Markedsinformasjon Europa Generelt: Investeringer i næringseiendom i Europa økte kraftig i 4. kvartal, opp 76% til 46,4 milliarder Euro. Storbritannia, Tyskland og Frankrike stod for 2/3 av volumet, drevet av høy etterspørsel i høylikvide markeder (bl.a. London og Paris). Selv om investeringsaktiviteten har økt, er aktiviteten fortsatt begrenset som følge av utfordringer knyttet til finansiering. Kontorsegmentet stod for ca halvparten av all investering i næringseiendom i 4. kvartal. Også innenfor dette segmentet er det Storbritannia, Tyskland og Frankrike som driver veksten, med henholdsvis 134%, 98% og 11% vekst i 4. kvartal. Vektet europeisk direkteavkastning (yield) på kontoreiendom komprimerte med 1 basispunkt til 5,23%. Markedstrenden er reduksjon av bankfinansierte transaksjoner og økning av transaksjoner gjort av private equity-, institusjonelle- og high net worth-investorer. Spesifikke markeder under vurdering: Norge (Oslo): Næringseiendom med lange kontrakter er fortsatt høyt priset. Investeringsmarkedet domineres av lokale aktører på grunn av den gode likviditeten drevet av oljeindustrien. Innstramming av bankers utlånspolicy påvirker markedet, med færre syndikater aktive i markedet. Sverige: Det er høy aktivitet i det svenske investeringsmarkedet med Stockholm som det mest attraktive submarkedet med ca 50% av transaksjonsvolumet. Fokus er på kjerneeiendommer i alle segmenter. Andre eiendommer sliter med å oppnå finansiering. Prognoser for 2013 spår at institusjonelle investorer, svenske eiendomsselskaper og internasjonale fond vil fortsette å se på kjerneeiendommer i markedet, og dermed presse yield nedover i Sveriges største byer. Danmark: Generelt er etterspørselen for investeringseiendom konsentrert omkring boligeiendom. Mot slutten av året så man en økning i interessen for investeringseiendom, grunnet en mer stabil økonomisk situasjon. Tilgang på nye arealer er begrenset og byggeaktiviteten er lav. Riktignok ser noen områder som Aarhus og København noe framgang. Berlin: Det er høy tillit til investeringsmarkedet i Berlin. Totalt investeringsvolum i 2012 var 4,25 milliarder Euro. Det er størst fokus på kontoreiendom som har stått for 50% av transaksjonene. Yield i premium-segementet er redusert til 5,0% på grunn av lav tilgjengelighet av gode objekter. Warsawa: Øst- og sentral-europas viktigste marked, og eiendomsmarkedet er svært likvid. Investeringsvolum i 2012 på over 2 milliarder Euro. Med m 2 under bygging er Warsawa en av de byene i Europa som har mest eiendom under utvikling. Praha: Sterk interesse i det tjekkiske eiendomsmarkedet fra utenlandske investorer har bidratt til økning i eiendom under utvikling. Praha hadde ca m 2 under utvikling ved utgangen av Kilder: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield

7 Sammendratt konsolidert totalresultat Alle tall i 000 USD Note 12M 2012 Urevidert 12M 2011 Revidert Q Urevidert Q Urevidert Leieinntekter fra eiendommer Sum driftsinntekter Driftskostnader eiendommer Personalkostnader Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer Verdiendring investeringseiendommer Sum driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Netto valutainntekt / kostnad Netto resultat av finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Periodens resultat Andre inntekter og kostnader: Valutaeffekt av nettoinvestering i utenlandsk datterselskap Skatteeffekt av valutainnekt/tap på nettoinvestering Omregningsdifferanser Sum andre inntekter og kostnader etter skatt Periodens totalresultat Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) Ordinært resultat per aksje (USD) 0,07 0,77-0,15-0,15 Totalresultat per aksje (USD) 0,36 0,47-0,03-0,20

8 Sammendratt konsolidert balanse Alle tall i 000 USD Note Urevidert Revidert EIENDELER Investeringseiendom Anlegg og utstyr Finansielle derivater Sum anleggsmidler Finansielle investeringer Andre fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Egenkapital og gjeld Aksjekapital Overkurs Pålydende egne aksjer Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum annen egenkapital SUM EGENKAPITAL Lån fra kredittinstitusjoner Utsatt skatt Finansielle derivater Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Leverandørgjeld Lån fra kredittinstitusjoner Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL

9 Sammendratt konsolidert kontantstrømoppstilling Alle tall i 000 USD 12M 2012 Urevidert 12M 2011 Revidert Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Justering for: avskrivninger endring virkelig verdi investeringseiendom finansinntekter finanskostnader netto valutakursendringer Kontantstrøm før endringer i arbeidskapital Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld betalte skatter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Netto finansielle investeringer Investering i andre driftsmidler -5 0 Mottatte renter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Opptak av nye lån Nedbetaling av lån Netto kjøp av egne aksjer Endring i annen langsiktig gjeld 0-98 Utbetalt utbytte Betalte renter Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og likvider Åpningsbalanse kontakter og likvider Valutaendring på IB kontanter og likvider Kontanter og likvide midler ved periodens slutt Herav bundne kontanter og likvide midler

10 Konsolidert oppstilling av endringer i konsernets egenkapital Innskutt egenkapital Annen egenkapital Netto kjøp av egne aksjer Sletting av egne aksjer Periodens resultat Utbytte Andre inntekter og kostnader Sum desember Innskutt egenkapital Annen egenkapital Annen Omregning knyttet til Aksjekapitafond aksjer egenkapital Overkurs- Egne Opptjent Sum innskutt utenlandske egenkapital datterselskaper egenkapital (Revidert) 1. januar Annen Omregning knyttet til Aksjekapitafond aksjer egenkapital Overkurs- Egne Opptjent Sum innskutt utenlandske egenkapital datterselskaper egenkapital (Urevidert) 1. januar Avrundingsforskjeller fra til tidligere år Netto kjøp av egne aksjer Sletting av egne aksjer Periodens resultat Utbytte Andre inntekter og kostnader Sum desember

11 UTVALGTE NOTER TIL DELÅRSREGNSKAPET (Urevidert) 1. Selskapsinformasjon Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap hjemmehørende i Norge. Selskapet er notert på hovedlisten på Oslo Børs. Hovedvirksomheten er eiendomsinvesteringer i Russland og EØS-området. Strategien inkluderer aksjer og obligasjoner. 2. Grunnlag for utarbeidelse og regnskapsprinsipper Grunnlag for utarbeidelse Delårsregnskapet for perioden som endte 31. desember 2012 er utarbeidet i samsvar med IAS 34. Det sammendratte delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som er påkrevet i et årsregnskap og bør leses sammen med konsernets årsregnskap for Konsernet har kun ett forretningssegment og presenterer således ikke segmentinformasjon. Delårsregnskapet er ikke revidert. Delårsregnskapet ble godkjent av styret den 13. februar Vesentlige regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene benyttet i utarbeidelsen av det sammendratte delårsregnskapet er i samsvar med de som ble benyttet under utarbeidelsen av konsernets årsregnskap for Alle noter er presentert i 000 USD, unntatt hvor indikert.

12 3. Investeringseiendom Verdi 12M M 2011 Per 1. Januar Verdiendring * Verdi per balansedato * Funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er russiske rubler. Endringen i balanseført verdi av investeringseiendom har to elementer: - Endring i funksjonell valuta (RUB) presenteres over resultatregnskapet. - Omregningsdifferanser i forhold til konsernets presentasjonsvaluta (USD) er ikke tillatt å presentere over resultatregnskapet, og skal presenteres over det utvidede totalresultatet. De to effektene utgjør endring i balanseført verdi, som vist under: 12M M 2011 Verdiendring i RUB over ordinært resultat Omregningsdifferanse over utvidet totalresultat Netto endring i balanseført verdi NOI fra eiendommer 12M M 2011 Leieinntekter Driftskostnader eiendommer NOI fra eiendommer NOI % 76% 74% Annualisert yield (NOI / bokført verdi på balansedagen) 9,4 % 8,8 % Moskva St Petersburg Variabler fra uavhengig verdivurderer 12M M M M 2011 Diskonteringsrente 11,00% 11,00% 12,00% 12,00% Direkteavkastning (yield) 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% Markedsmessig leienivå, $/kvm Estimert leieøkning år 1 3,0% 0,0% 2,0% 0,0% Estimert leieøkning år 2 3,0% 5,0% 2,0% 2,0% Estimert leieøkning år 3 3,0% 5,0% 2,0% 2,0% Estimert leieøkning år 4 3,0% 5,0% 2,0% 3,0% Estimert leieøkning år 5 3,0% 5,0% 2,0% 2,0% Estimert leieøkning år 6 3,0% 5,0% 2,0% 2,0%

13 4. Finansielle eiendeler og gjeld Investeringer i finansielle eiendeler 12M M 2011 Verdi per 1. januar Netto tilgang Verdiendring inkl valutajustering Verdi per balansedato Andre finansielle eiendeler og gjeld 12M M 2011 Kontanter og kontantekvivalenter Finansielle investeringer Innebygde derivater Renteswaps Valutaterminer Banklån Sum finansielle eiendeler og gjeld Innebygde derivater Innebydge finansielle derivater oppstår som et resultat av valutasvingninger mellom RUB og USD. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling. Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes modellen. Renteswap Morselskapet har inngått avtale med låneutsteder Swedbank om sikring av renten på deler av lånet. Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og avkastningskurve over gjenværende sikringsperiode. Valutaterminer Selskapet har inngått terminkontrakter for å sikre deler av eksponeringen mot norske kroner. Avsetning for gevinst eller tap på terminkontrakten balanseføres basert på valutakurs på balansedagen sammenlignet med avtalt framtidig valutakurs på terminkontrakten. Selskapet benytter ikke sikringsbokføring for disse terminkontraktene. Banklån Morselskapet har to lån for å finansiere byggene. Lånene er sikret med pant i investeringseiendommene og betales i kvartalsvise avdrag. Det første lånet (Gasfield) ble tatt opp i september Det andre lånet ble tatt opp i juni Lån presenteres i balansen til amortisert kost, og avdrag de neste 12 månedene er presentert som kortsiktig gjeld. 12M M 2011 Langsiktig andel av lån Kortsiktig andel av lån Sum lån til amortisert kost

14 5. Finansinntekter og finanskostnader 12M M 2011 Valuta Valutagevinster Valutatap Netto valutaposter Finansinntekter Renteinntekter Endring i virkelig verdi, finansielle investeringer Andre finansinntekter Utbytte fra finansielle investeringer Sum Finanskostnader Rentekostnader Endring i virkelig verdi, derivater Endring i virkelig verdi, finansielle investeringer Andre finanskostnader Sum NETTO FINANS

15 6. Aksjonærinformasjon De 20 største aksjonærer per 31. desember 2012: Aksjonær Type * Land Aksjer % SEB LONDON BRANCH NOM STORBRITANNIA ,92% JP MORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA ,03% SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN S.A. NOM LUXEMBOURG ,82% CREDO EIENDOM A/S ,01% DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM STORBRITANNIA ,69% AS BJØRGVIN ,02% FINANSFORBUNDET ,17% STIG AS ,95% ØRN NORDEN AS ,81% GLAAMENE INDUSTRIER AS ,64% AS BANAN ,57% AUBERT VEKST AS ,30% MINOR INVEST AS ,17% TDL AS ,95% ALLUM, GERD NINNI ,94% MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS ,94% NORDENFJELSKE BYKREDITTS STIFTELSE ,94% LANGBERG, INGRID MARGARETH ,90% IJA EIENDOM AS ,82% ALBION HOLDING AS ,81% ØVRIGE AKSJONÆRER ,62% SUM ,00% * NOM = Utenlandsk institusjon som eier aksjer på vegne av klienter. Egne aksjer Selskapet har kjøpt og solgt egne aksjer i perioden. 12M M 2011 Beholdning av egne aksjer per 1. januar Netto endring i antall egne aksjer Sletting av egne aksjer Beholdning av egne aksjer per balansedato Sletting av egne aksjer Selskapet gjennomførte i februar 2012 sletting av av selskapets beholdning av egne aksjer.

16 7. Skattekostnad Periodens skattekostnad i resultatregnskapet 12M M 2011 Betalbare skatter fra periodens resultat Endring i utsatt skatt Periodens skattekostnad Transaksjoner med nærstående parter 12M M 2011 Storm Capital Management Ltd Surfside Ventures Ltd Sum Annen kortsiktig gjeld 12M M 2011 Skyldige skatter og avgifter Forskuddsbetalte leier Utestående gjeld ved kjøp av bygg Gjeld for oppgjør av finansielle investeringer Annen kortsiktig gjeld Sum Andre kortsiktige fordringer 12M M 2011 Fordring på skatter og avgifter Andre fordringer Sum

17 Storm Real Estate ASA c/o Storm Capital Management Ltd. 100 New Bond Street, 3 rd floor London W1S 1SP United Kingdom Tel: Fax: