Storm Real Estate ASA Delårsrapport Desember 2010

Transkript

1 Q4 Storm Real Estate ASA Delårsrapport Desember 2010

2 Storm Real Estate ASAs forretningsstrategi er å erverve og drifte moderne næringseiendommer i Moskva og St. Petersburg. Strategien inkluderer kjøp av aksjer og obligasjoner.

3 Høydepunkter i 4. kvartal 2010 Totalresultat på USD 3,0 mill Verdiøkning på eiendommene på USD 0,4 mill Driftsresultat fra eiendommer på USD 1,9 mill 1

4 Finansiell informasjon Sammendrag Fjerde kvartal var nok et solid kvartal for Storm Real Estate. Eiendommene er fortsatt 100% utleide og har økt i verdi for fjerde kvartal på rad basert på rapporter fra en uavhengig verdivurderer. Selskapet inngikk i november et forlik med selger av Grifon House i St Petersburg på USD 3,75 mill av resterende gjeld på 4,25 mill. Resultat i 4. kvartal 2010 (alle tall i teksten er i USD) Periodens totalresultat, som er det viktigste resultatmålet for selskapet, var på 3,0 mill (2009: 0,6 mill) Driftsinntekter fra eiendommer var 2,7 mill (2009: 2,5 mill). I tillegg kom driftsinntekter på 0,5 mill som følge av forlik med selger av Grifon House. Totale driftsinntekter i kvartalet var dermed 3,2 mill. Driftsresultat fra eiendommene var på 1,9 mill (2009: 1.9 mill). Selskapet hadde et driftsresultat før verdiendring eiendommer på 1,6 mill i kvartalet, sammenlignet med 0,6 mill i forrige år. Gevinst ved verdiendring investeringseiendommene er 0,4 mill (2009: -1,2 mill). På grunn av at funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er rubler er effekten på totalresultatet som følger: Resultat for hele året Totalresultatet var på 5,6 mill (2009: 7,2 mill). Driftsresultat fra eiendommene har vært 8,0 mill sammenlignet med 7,5 mill i I tillegg kom driftsinntekter på 0,5 mill som følge av forlik med selger av Grifon House i Driftsresultat før verdiendring av eiendommer er 4,7 mill sammenlignet med 4,6 mill i Gevinst ved verdiendring på eiendommene er totalt 4,1 mill i 2010 (2009: -0,7 mill) hvorav 4,7 mill over ordinært resultat og -0,6 mill over totalresultat (se boks til venste). Resultat fra finansposter er -1,3 mill (2009: 5,8 mill). Renteinntekter og verdiendring på finansielle investeringer (kapitalforvaltning) har bidratt positivt med 1,9 mill i 2010 (2009:1,1 mill). Rentekostnader utgjør 2,9 mill (2009: 2,7 mill). Balanse Forbedringene i Russlands økonomi og markedet for kontoreiendom (se egen side for markedsinformasjon), har bidratt til at balanseført verdi av eiendommene er oppjustert med 0,4 mill. i 4. kvartal og 4,1 mill hittil i år. Verdiendring Q FY 2010 Over resultatregnskapet 0,3 4,7 Omregningsdifferanse over EK 0,1-0,6 Sum verdiendring bygg 0,4 4,1 Selskapets likviditetforvaltning bidrar med 0,8 mill i perioden i renter og verdiendringer på selskapets finansielle investeringer. Lange USD-renter har steget i perioden, som gjør at selskapets rentesikrings-derivater stiger i verdi. Verdiendring av disse derivatene utgjør 1,4 mill i 4. kvartal. Verdiendring av valutasikrings-derivater falt i samme periode med 0,1 mill. Selskapet hadde netto valutatap på 0,2 mill (2009: gevinst 0,4 mill), som i stor grad skyldes effekt av marginalt styrket USD mot NOK i perioden. Graf: verdi på investeringseiendommer, per kvartalsslutt Konsernets beholdning av likvide midler (kontanter, obligasjoner og aksjer) utgjør 38,3 mill, sammenlignet med 36,9 mill i Banklån utgjør 38,8 mill (amortisert kost), hvorav 37,6 mill utgjør langsiktig andel. Til sammenligning utgjorde banklån året før 40,6 mill, hvorav 39,8 mill utgjorde langsiktig andel. Annen kortsiktig gjeld på 6,7 mill inkluderer blant annet 1,0 mill i gjeld til selgere av bygg, 1,5 mill forhåndsinnbetalinger fra leietakere, 1,2 mill kortsiktig andel på banklån og 1,4 mill skyldige skatter og avgifter. 2

5 Markedsinformasjon Makrobildet Russlands økonomi fortsetter framgangen som vi har sett i tidligere kvartaler. Forventet vekst i BNP for 2011 er 4,3%, sammenlignet med en vekst på 3,7% i Vi har sett en høy økning i oljeprisen i 4. kvartal, noe som er positivt for Russlands råvarebaserte økonomi. Arbeidsledigheten i desember er på 7,2%, sammenlignet med et gjennomsnitt fra på 8,4%. Også detaljhandel vokste i kvartalet, dog noe mindre vekst enn tidligere i år. Inflasjonen har lå vært under 10% i fem kvartaler på rad, og er estimert til 8,8% i desember Før dette hadde inflasjonen stort sett vært mellom 10% og 15% siden En relativt sett lav og stabil inflasjon virker positivt på investeringer og stabiliserende på økonomien. Rubelen har også holdt seg, relativt sett, stabil i 2010 i forhold til de store svingningene i En mer stabil valutakurs bidrar også til å redusere usikkerheten knyttet til Russlands økonomi. Eiendomsmarkedet Investeringsaktiviteten har vokst i 2010 og yielden fra Q3 fortsetter i Q4 på grunn av fortsatt investeringsinteresse. Kredittmarkedet fortsetter trenden mot en tilbakevending mot nivåer fra før finanskrisen. Et eksempel på dette er at gjennomsnittlig lånerente i rubler har falt fra 13,7% i desember 2009 til 9,2% i desember Storm Real Estate har også nylig finansiert Grifon House, med 60% av byggets verdi, som viser at bankfinansiering av kontorbygg i Russland er tilgjengelig for riktige objekter. I Moskva er det svært få nybygg som blir ferdigstilt. Det har vært levert kvadratmeter nybygg i 2010, sammenlignet med 1,6 millioner kvadratmenter året før, en reduksjon på 41%. De byggene som ferdigstilles nå var påbegynt før finanskrisen, mens få prosjekter ble påbegynt i perioden Tilbudssiden er derfor begrenset, mens etterspørselsiden fortsatt er god. Det har ført til en reduksjon i ledighetsnivå til 17% og en vekst i leieprisene i Leien i premiumsegmentet har økt med 29% i 2010, og bygg i klasse A og B har økt med ca 20%. Kilder: Jones Lang LaSalle Rosstat CB Richard Ellis Cushman & Wakefield Trading Economics 3

6 Konsolidert resultatregnskap For perioden 1. januar 31. desember USD Note Q Urevidert 12M 2010 Urevidert Q Urevidert 12M 2009 Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader eiendommer Personalkostnader Avskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendring investeringseiendom Endring av markedsverdi investeringseiendom Sum driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Verdiendring, finansielle derivater Verdiendring, finansielle investeringer Netto valutakursendringer Netto resultat av finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Periodens resultat Andre inntekter og kostnader: Omregningsdifferanser Sum andre inntekter og kostnader Periodens totalresultat Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) Fortjeneste per aksje (USD) 0,13 0,28-0,14 0,40 4

7 Konsolidert balanse 000 USD Note 31. des des 2009 Urevidert EIENDELER Anleggsmider Investeringseiendom Anlegg og utstyr Finansielle derivater Sum anleggsmidler Omløpsmidler Finansielle investeringer Andre fordringer Kontanter og likvide midler Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Pålydende egne aksjer Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Annen egenkapital Sum annen egenkapital SUM EGENKAPITAL Langsiktig gjeld Lån fra kredittinstitusjoner Utsatt skatt Verdi av finansielt derivat Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL

8 Konsolidert kontantstrømoppstilling For perioden 1. januar 31. desember 000 USD Note 12M 2010 Urevidert 12M 2009 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Justering for: avskrivninger endring virkelig verdi investeringseiendom finansinntekter finanskostnader endring finansielle derivater endring finansielle investeringer netto valutakursendringer Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld betalte skatter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Betaling knyttet til anskaffelse av eiendom Finansielle investeringer Plassering av overskuddskapital Netto kjøp av egne aksjer Investering i andre driftsmidler - -8 Mottatte renter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Nedbetaling av lån Endring i annen langsiktig gjeld Betalte renter Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og likvider Åpningsbalanse kontakter og likvider Valutaendring på IB kontanter og likvider Kontakter og likvide midler ved periodens slutt

9 Konsolidert oppstilling av endringer i konsernets egenkapital Aksjekapital Innskutt egenkapital Annen innskutt EK Egne aksjer Annen egenkapital Opptjent Annen EK EK 1. januar Sum EK Netto egne aksjer Årets resultat Årets utvidede resultat Sum desember Aksjekapital Innskutt egenkapital Overkursfond Overkursfond Annen innskutt EK Egne aksjer Annen egenkapital Opptjent Annen EK EK 1. januar Sum EK Netto egne aksjer Årets resultat Årets utvidede resultat Sum desember

10 Utvalgte noter 1. Selskapsinformasjon Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap hjemmehørende i Norge. Selskapet er notert på hovedlisten på Oslo Børs. Hovedvirksomheten er investering i utleieeiendom i Russland gjennom selskapets datterselskaper. 2. Grunnlag for utarbeidelse og regnskapsprinsipper Grunnlag for utarbeidelse Delårsregnskapet for perioden som endte 31. desember 2010 er utarbeidet i samsvar med IAS34. Det sammendratte delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som er påkrevet i et årsregnskap og bør leses sammen med konsernets årsregnskap for Konsernet har kun ett forretningssegment og presenterer således ikke segmentinformasjon. Delårsregnskapet er ikke revidert. 3. Investeringseiendom Verdi 12M M 2009 Per 1. januar Tilgang Verdiendring * Verdi per 31. desember * Funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er russiske rubler. Verdiendringen har to elementer: - Endring i lokal funksjonell valuta (RUB) presenteres over resultatregnskapet. - Omregningsdifferanser i forhold til konsernets presentasjonsvaluta (USD) er ikke tillatt å presentere over resultatregnskapet, og skal presenteres over det utvidede totalresultatet. Vesentlige regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene benyttet i utarbeidelsen av det sammendratte delårsregnskapet er i samsvar med de som ble benyttet under utarbeidelsen av konsernets årsregnskap for Selskapet presenterte delårsresultater løpende i Tidligere presentasjoner for tidligere år var ikke i samsvar med IAS34 Delårsrapportering og regnskapsprinsipper benyttet ved utarbeidelse av årsregnskapet 2009 og tidligere interimrapporter i Sammenligningstall for forrige år er derfor utarbeidet på nytt i tråd med konsernets regnskapsprinsipper og kan avvike fra tidligere presentasjoner. Alle noter er presentert i 000 USD, unntatt hvor indikert. De to effektene er presentert separat under: Endring i virkelig verdi 12M M 2009 Verdiendring i RUB over ordinært resultat Omregningsdifferanse over totalresultat Netto endring i virkelig verdi NOI fra eiendommer 12M M 2009 Leieinntekter Driftskostnader fra eiendommer NOI fra eiendommer NOI % 74% 77% Annualisert yield / bokført verdi 9,3% 9,2% 8

11 4. Finansielle eiendeler og gjeld Investering i finansielle papirer 12M M 2009 Verdi per 1. januar Netto tilgang i perioden Verdiendring Verdi per 31. desember Andre finansielle eiendeler og gjeld 12M M 2009 Kontanter og kontantekvivalenter Innebygde derivater Renteswaps Valutaterminer Banklån * Sum øvrige finansielle eiendeler og gjeld Innebygde derivater Verdiendring på innebygde finansielle derivater oppstår som et resultat av valutasvingninger mellom RUB og USD. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling. Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes modellen. Renteswap Morselskapet har inngått avtale med låneutsteder Swedbank om sikring av renten på deler av lånet. Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og rentekurve over gjenværende sikringsperiode. Valutaterminer Selskapet har inngått terminkontrakter for å sikre deler av eksponeringen mot norske kroner. Avsetning for gevinst eller tap på terminkontrakten balanseføres basert på valutakurs på balansedagen sammenlignet med avtalt framtidig valutakurs på terminkontrakten. Selskapet benytter ikke sikringsbokføring for disse terminkontraktene. *Banklån Morselskapet har et lån for å finansiere Gasfield-bygget. Lånet er sikret med pant i investeringseiendommen (verdi ) og betales i kvartalsvise avdrag. De første to årene nedbetales med 1,5% av saldo, de neste to årene med 3% av saldo og de resterende år med 5,7% av saldo. Lånet presenteres i balansen til amortisert kost, og avdrag de første 12 månedene er presentert som kortsiktig gjeld: 12M M 2009 Langsiktig andel av lån Kortsiktig andel av lån Sum lån til amortisert kost

12 5. Kontanter og kontantekvivalenter 12M M 2009 USD NOK Andre valutaer Sum Finansinntekter og finanskostnader 12M M 2009 Valuta Valutainntekter Valutatap Netto valutaposter Finansinntekter Renteinntekter Verdiendring, finansielle investeringer Verdiendring, derivater Andre finansinntekter Sum Finanskostnader Rentekostnader Verdiendring, derivater Andre finanskostnader Sum Netto finans

13 7. Aksjonærinformasjon De 20 største aksjonærer per 31. desember 2010: Aksjonær Type * Land Aksjer % STORM REAL ESTATE ASA ,09 % SEB LONDON BRANCH NOM STORBRITANNIA ,78 % JP MORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA ,11 % SEB PRIVATE BANK S.A. LUXEMBOURG NOM LUXEMBOURG ,05 % CREDO EIENDOM A/S ,34 % DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM STORBRITANNIA ,07 % VICTORY LIFE & PENSION ASSURANCE SVEITS ,85 % FINANSFORBUNDET ,80 % ØRN NORDEN AS ,77 % STIG AS ,62 % BJØRGVIN AS ,35 % AS BANAN ,30 % EBN INVEST AS ,22 % MINOR INVEST AS ,97 % BANQUE DE LUXEMBURG S.A NOM LUXEMBOURG ,92 % TDL AS ,79 % ALLUM, GERD NINNI ,78 % MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS ,78 % NORDENFJELSKE BYKREDITTS STIFTELSE ,78 % NYE CASTELAR EIENDOM II AS ,78 % ØVRIGE AKSJONÆRER ,84 % SUM ,00 % * NOM = Utenlandsk institusjon som eier aksjer på vegne av klienter. Egne aksjer Selskapet har kjøpt og solgt egne aksjer i perioden. 12M M 2009 Beholdning av egne aksjer per 1. januar Netto endring i antall egne aksjer Beholdning av egne aksjer per 31. desember Aksjespleis Selskapets generalforsamling vedtok 12. mai 2010 en spleis av aksjer i forbindelse med selskapets planlagte børsnotering. Oslo Børs har som opptaksvilkår at minste kursverdi på aksjene på noteringstidspunktet skal være NOK 10. I perioden umiddelbart forutfor generalforsamlingen ble aksjen handlet på ca NOK 3,50. Generalforsamlingen vedtok derfor en 4:1 aksjespleis, slik at 4 aksjer á NOK 0,10 ble slått sammen til 1 aksje á NOK 0,40. Sletting av egne aksjer I generalforsamling ble aksjekapitalen besluttet nedsatt fra NOK ,00 til NOK ,60 ved sletting av egne aksjer. Nedsettelsen var ikke endelig gjennomført per 31. desember

14 8. Skattekostnad 12M M 2009 Periodens skattekostnad i resultatregnskapet Betalbar skatt Utsatt skatt Periodens skattekostnad Transaksjoner med nærstående parter 12M M 2009 Storm Capital Management Ltd Surfside Ventures Ltd Sum

15 Storm Real Estate ASA c/o Storm Capital Management Ltd. 100 New Bond Street, 3 rd floor London W1S 1SP United Kingdom Tel: Fax: