Storm Real Estate ASA Delårsrapport januar september 2010

Transkript

1 Q3 Storm Real Estate ASA Delårsrapport januar september 2010

2 Storm Real Estate ASAs forretningsstrategi er å erverve og drifte moderne næringseiendommer i Moskva og St. Petersburg.

3 Høydepunkter i 3. kvartal 2010 Forlenget leieavtale signert med Gazprom Verdiøkning på eiendommene på USD 1,4 mill Totalresultat på USD 2,6 mill 1

4 Finansiell informasjon Sammendrag Tredje kvartal var positivt for Storm Real Estate. Selskapet signerte i august en forlengelse av leieavtalen med Gazprom Tsentrremont, største leietaker i Gasfield-bygget i Moskva. Forlengelsen representerer et rammeverk for et langsiktig leieforhold, og en potensiell leieøkning på opptil 10% årlig. Storm Real Estate er fornøyde med å ha inngått denne avtalen med en viktig forretningsforbindelse. Positive indikatorer fra eiendomsmarkedet og økninger i leienivå bidro til en oppjustering av balanseførte eiendomsverdier med USD 1,4 mill, som vurdert av en uavhengig verdivurderer. Resultat hittil i år Totalresultat hittil i år er 2,6 mill (2009: 6,6 mill) Driftsresultat før verdiendringer var 3,1 mill. For samme periode i 2009 var driftsresultat før verdiendringer 3,9 mill, men det inkluderte en regnskapmessig engangseffekt knyttet til oppkjøp på 1,4 mill. Direkte sammenlignbart driftsresultat før verdiendringer var derfor 2,5 mill. Eiendommene er verdiregulert med 3,6 mill (2009: 0,6), hvorav 4,4 mill over ordinært resultat og -0,8 mill omregningsdifferanse over utvidet totalresultat. Resultat i 3. kvartal 2010 (alle tall i teksten er i USD) Totalresultat for kvartalet var på 2,6 mill (2009: 0,6 mill). Selskapet hadde et driftsresultat før verdiendring eiendommer på 1,1 mill i kvartalet, sammenlignet med 0,8 mill i forrige år. Verdi av in vesteringseiendommene er verdiregulert med 1,4 mill (2009: 0,6 mill). Fordi funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er rubler er effekten på totalresultatet som følger: Verdiendring Q M 2010 Over resultatregnskapet -0,2 +4,4 Omregningsdifferanse over EK +1,6-0,8 Sum verdiendring bygg +1,4 +3,6 Selskapet hadde netto valutagevinster på 1,3 mill (2009: 2,3 mill), som i stor grad var urealisert gevinst av styrket NOK mot USD på beholdning av likvide midler i NOK (kontanter og obligasjoner). Selskapets likviditetsforvaltning bidro positivt. Beholdningen av obligasjoner bidro med 0,5 mill i verdistigning og 0,2 mill i renter (2009: 0). Sikring av valuta og renter hadde en regnskapsmessig negativ effekt på Q3-resultatene. Flytende USD-renter falt i kvartalet og verdien av renteswapavtaler falt med 0,8 mill (2009: -0,4 mill). Selskapet har også sikret deler av NOK-eksponeringen og verdien av valutaderivater falt med 0,1 mill (2009: 0). Balanse Selskapet har hatt en økning i framtidige leieinntekter i løpet av 3. kvartal, noe som har bidratt til at balanseført verdi av eiendommene er verdiregulert med 1,4 mill. i perioden. I tillegg er markedsparametere som yield-kompresjon og endring i neddiskonteringsrente hovedfaktorer en verdiregulering på 3,6 mill hittil i år. 83,0 81,8 83,1 84,0 85,4 Q Q Q Q Q Graf: verdi på investeringseiendommer, per kvartalsslutt Selskapets beholdning av likvide midler (kontanter og obligasjoner) har økt fra 37,0 mill ved årsskiftet til 39,5 mill ved utgangen av september. Omtrent halvparten av likvide midler er plassert i obligasjoner med det mål å oppnå en bedre avkastning enn bankinnskudd. Beholdningen av obligasjoner er økt fra 9,5 mill ved årsskiftet til 18,9 mill ved utgangen av september. Banklån utgjør 39,1 mill (amortisert kost), hvorav 37,9 mill utgjør langsiktig andel. Til sammenligning utgjorde banklån ved årsskiftet 40,5 mill, hvorav 39,9 mill utgjorde langsiktig andel. Annen kortsiktig gjeld på 9,5 mill inkluderer blant annet 5,25 mill i gjeld til selgere av bygg, 1,5 mill forhåndsinnbetalinger fra leietakere, 1,2 mill kortsiktig andel på banklån og 0,9 skyldige skatter og avgifter. 2

5 Markedsinformasjon Makrobildet Den russiske økonomien fortsetter trenden fra 1. halvår og det rapporteres vekst i BNP på 3,7% for januar-august, sammenlignet med samme periode i fjor. Investeringsvilligheten øker, for eksempel har Gazprom i 3. kvartal vedtatt et investeringsprogram på ca. USD 30 milliarder. Oljeprisen er høy og analytikere forventer ytterligere økning i oljeprisen de neste par årene. En stabil og høy oljepris vil være positivt for videre vekst i Russland. En annen kilde til økt vekst er innenlandsk etterspørsel etter varer og tjenester. Arbeidsledigheten fortsetter å falle, og er nå på 6,9%. Disse tallene har støtte i tall fra detaljhandelsalg som er opp 6,5% sammenlignet med året før. Inflasjonen er på et historisk lavt nivå på 6,9%, sammenlignet med 9-15% det siste tiåret. Eiendomsmarkedet Aktiviteten økte i det russiske eiendomsmarkedet i 3. kvartal. Transaksjonsvolumet økte 12% fra samme periode i fjor, riktignok er volumet opp fra lave verdier. Hittil i år har eiendom til en verdi av ca USD 2,9 milliarder byttet eiere. Det er kontorbygg som står for det største volumet, og i 3. kvartal var 36% av alle eiendomstransaksjoner i kontorbygg. Vi ser eksempler på at selskaper kjøper kontorbygg for eget bruk med forventning om kostnadsbesparelser. Dette er nok en indikasjon i tråd med vårt syn om at prisene i dagens marked er i nærheten av bunnen. Bankene fortsetter å finansiere nye transaksjoner, samt refinansiere eksisterende lån. Betingelsene på lån fra russiske banker er høye, gjennomsnittlig utlånsrente inkl margin på rubel-lån er for tiden 10,5%, men utlånsrentene og bankens marginer er på vei ned. Den positive utviklingene i volum og økt aktivitet i kredttmarkedet har gitt utslag i lavere direkteavkastning (yield). Yield på kontorbygg i Moskva falt med 50 basispunkter til 9,5% i løpet av 3. kvartal og i St. Petersburg falt de med 50 basispunkter til 11.5%. Flere utenlandske aktører har også signalisert etablering i Russland, i tillegg har et av Kinas statlige investeringsfond investert i Greenwood Business Park til en verdi av USD 260 mill. Det viser en økt interesse for Russisk eiendom også fra utlandet. Kilder: Jones Lang LaSalle Cushman & Wakefield CB Richard Ellis 3

6 Konsolidert resultatregnskap For perioden 1. januar 30. september 000 USD Note Q Urevidert 9M 2010 Urevidert Q Urevidert 9M 2009 Urevidert Driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader eiendommer Personalkostnader Avskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer Endring av markedsverdi investeringseiendom Sum driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Verdiendring, finansielle derivater Verdiendring, finansielle investeringer Netto valutakursendringer Netto resultat av finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Periodens resultat Andre inntekter og kostnader: Omregningsdifferanser Sum andre inntekter og kostnader Periodens totalresultat Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) Fortjeneste per aksje (USD) 0,03 0,15-0,13 0,52 4

7 Konsolidert balanse 000 USD Note 30. sep des 2009 Urevidert EIENDELER Anleggsmider Investeringseiendom Anlegg og utstyr Finansielle derivater Sum anleggsmidler Omløpsmidler Finansielle investeringer Andre fordringer Kontanter og likvide midler Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Pålydende egne aksjer Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Annen egenkapital Sum annen egenkapital SUM EGENKAPITAL Langsiktig gjeld Lån fra kredittinstitusjoner Utsatt skatt Verdi av finansielt derivat Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM GJ ELD OG EGENKAPITAL

8 Konsolidert kontantstrømoppstilling For perioden 1. januar 30. september 000 USD Note 9M 2010 Urevidert 9M 2009 Urevidert Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Justering for: avskrivninger endring virkelig verdi investeringseiendom finansinntekter finanskostnader endring finansielle derivater endring finansielle investeringer netto valutakursendringer Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld betalte skatter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Betaling knyttet til anskaffelse av eiendom Finansielle investeringer Plassering av overskuddskapital Netto kjøp av egne aksjer Investering i andre driftsmidler - -8 Mottatte renter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Nedbetaling av lån Endring i annen langsiktig gjeld - - Betalte renter Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og likvider Åpningsbalanse kontakter og likvider Valutaendring på IB kontanter og likvider Kontakter og likvide midler ved periodens slutt

9 Konsolidert oppstilling av endringer i konsernets egenkapital Netto egne aksjer Årets resultat Årets utvidede resultat Sum september Innskutt egenkapital Annen egenkapital Aksje- Overkursfond innskutt EK EK EK EK Annen Opptjent Annen Sum Egne aksjer k apital 1. januar Innskutt egenkapital Annen egenkapital Aksje- Overkursfond innskutt EK EK EK EK Annen Opptjent Annen Sum Egne aksjer k apital 1. januar Netto egne aksjer Årets resultat Årets utvidede resultat Sum september

10 Utvalgte noter 1. Selskapsinformasjon Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap hjemmehørende i Norge. Selskapet er notert på hovedlisten på Oslo Børs. Hovedvirksomheten er investering i utleieeiendom i Russland gjennom selskapets datterselskaper. 2. Grunnlag for utarbeidelse og regnskapsprinsipper Grunnlag for utarbeidelse Delårsregnskapet for perioden som endte 30. september 2010 er utarbeidet i samsvar med IAS34. Det sammendratte delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som er påkrevet i et årsregnskap og bør leses sammen med konsernets årsregnskap for Konsernet har kun ett forretningssegment og presenterer således ikke segmentinformasjon. Delårsregnskapet er ikke revidert. 3. Investeringseiendom Verdi 9M M 2009 Per 1. januar Tilgang Verdiendring * Verdi per 30. september * Funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er russiske rubler. Verdiendringen har to elementer: - Endring i lokal funksjonell valuta (RUB) presenteres over resultatregnskapet. - Omregningsdifferanser i forhold til konsernets presentasjonsvaluta (USD) er ikke tillatt å presentere over resultatregnskapet, og skal presenteres over det utvidede totalresultatet. Vesentlige regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene benyttet i utarbeidelsen av det sammendratte delårsregnskapet er i samsvar med de som ble benyttet under utarbeidelsen av konsernets årsregnskap for Selskapet presenterte delårsresultater løpende i Tidligere presentasjoner for tidligere år var ikke i samsvar med IAS34 Delårsrapportering og regnskapsprinsipper benyttet ved utarbeidelse av årsregnskapet 2009 og tidligere interimrapporter i Sammenligningstall for forrige år er derfor utarbeidet på nytt i tråd med konsernets regnskapsprinsipper og kan avvike fra tidligere presentasjoner. Alle noter er presentert i 000 USD, unntatt hvor indikert. De to effektene er presentert separat under: Endring i virkelig verdi 9M M 2009 Verdiendring i RUB over ordinært resultat Omregningsdifferanse over totalresultat Netto endring i virkelig verdi NOI fra eiendommer 9M M 2009 Leieinntekter Driftskostnader fra eiendommer NOI fra eiendommer NOI % 75% 77% Annualisert yield / bokført verdi 9,5 % 9,1 % 8

11 4. Finansielle eiendeler og gjeld Obligasjoner 9M M 2009 Verdi per 1. januar Tilgang Avgang Verdiendring Verdi per 30. september Andre finansielle eiendeler og gjeld 9M M 2009 Kontanter og kontantekvivalenter Innebygde derivater Banklån * Renteswaps -2, Valutaterminer Sum øvrige finansielle eiendeler og gjeld Innebygde derivater Verdiendring på innebygde finansielle derivater oppstår som et resultat av valutasvingninger mellom RUB og USD. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling. Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes-modellen. Renteswap Morselskapet har inngått avtale med låneutsteder Swedbank om sikring av renten på deler av lånet. Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og rentekurve over gjenværende sikringsperiode. Valutaterminer Selskapet har inngått terminkontrakter for å sikre deler av eksponeringen mot norske kroner. Avsetning for gevinst eller tap på terminkontrakten balanseføres basert på valutakurs på balansedagen sammenlignet med avtalt framtidig valutakurs på terminkontrakten. Selskapet benytter ikke sikringsbokføring for disse terminkontraktene. *Banklån Morselskapet har et lån for å finansiere Gasfield-bygget. Lånet er sikret med pant i investeringseiendommen (verdi ) og betales i kvartalsvise avdrag. De første to årene nedbetales med 1,5% av saldo, de neste to årene med 3% av saldo og de resterende år med 5,7% av saldo. Lånet presenteres i balansen til amortisert kost, og avdrag de første 12 månedene er presentert som kortsiktig gjeld: 9M M 2009 Langsiktig andel av lån Kortsiktig andel av lån 1, Sum lån til amortisert kost

12 5. Kontanter og kontantekvivalenter 9M M 2009 USD NOK ,337 Andre valutaer 5,283 2,336 Sum Finansinntekter og finanskostnader 9M M 2009 Valuta Valutainntekter Valutatap Netto valutaposter Finansinntekter Renteinntekter Verdiendring, finansielle investeringer Verdiendring, derivater Andre finansinntekter Sum Finanskostnader Rentekostnader Verdiendring, derivater -1, Andre finanskostnader Sum Netto finans

13 7. Aksjonærinformasjon De 20 største aksjonærer per 30. september 2010: Aksjonær Type * Land Aksjer % SEB LONDON BRANCH NOM STORBRITANNIA ,78 % STORM REAL ESTATE ASA ,49 % CREDO EIENDOM A/S ,34 % SEB PRIVATE BANK S.A. LUXEMBOURG NOM LUXEMBOURG ,09 % JP MORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA ,88 % ØRN NORDEN AS ,63 % BANK OF NEW YORK NOM BELGIA ,86 % VICTORY LIFE SVEITS ,85 % FINANSFORBUNDET ,80 % STIG AS ,62 % DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM STORBRITANNIA ,57 % BJØRGVIN AS ,35 % AS BANAN ,30 % EBN INVEST AS ,22 % MINOR INVEST AS ,97 % JPMORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA ,97 % BANQUE DE LUXEMBURG S.A NOM LUXEMBOURG ,92 % INGRID MARGARETH LANGBERG ,83 % TDL AS ,79 % CASTELAR EIENDOM II KS US ,78 % ØVRIGE AKSJONÆ RER ,96 % SUM ,00 % * NOM = Utenlandsk institusjon som eier aksjer på vegne av klienter. Det har ikke vært noen vesentlige endringer i aksjer holdt av styrets medlemmer eller selskapets ledelse. Egne aksjer Selskapet har kjøpt og solgt egne aksjer i perioden. 9M M 2009 Netto endring i antall egne aksjer Netto beløp ved kjøp og salg av egne aksjer (i NOK) Gjennomsnitt per aksje (NOK) 13,52 20,74 Aksjesple is Selskapets generalforsamling vedtok 12. mai 2010 en spleis av aksjer i forbindelse med selskapets planlagte børsnotering. Oslo Børs har som opptaksvilkår at minste kursverdi på aksjene på noteringstidspunktet skal være NOK 10. I perioden umiddelbart forutfor generalforsamlingen ble aksjen handlet på ca NOK 3,50. Generalforsamlingen vedtok derfor en 4:1 aksjespleis, slik at 4 aksjer á NOK 0,10 ble slått sammen til 1 aksje á NOK 0,40. 11

14 8. Skattekostnad 9M M 2009 Periodens skattekostnad i resultatregnskapet Betalbar skatt Utsatt skatt Periodens skattekostnad Transaksjoner med nærstående parter 9M M 2009 Storm Capital Management Ltd Surfside Ventures Ltd Sum Hendelser etter balansedagen Styret har innkalt til ekstraordinær generalforsamling 9. november med forslag om kapitalnedsettelse ved sletting av selskapets beholdning av egne aksjer. 12

15 Storm Real Estate ASA c/o Storm Capital Management Ltd. 100 New Bond Street, 3 rd floor London W1S 1SP United Kingdom Tel: Fax: