Storm Real Estate ASA Delårsrapport Januar - september 2012

Transkript

1 Q3 Storm Real Estate ASA Delårsrapport Januar - september 2012

2 Storm Real Estate ASAs forretningsstrategi er å erverve og drifte eiendom. Strategien inkluderer kjøp av aksjer og obligasjoner.

3 Høydepunkter Hittil i kvartal 2012 Totalresultat 7,6 mill USD Totalresultat 2,6 mill USD Endring eiendom +3,2 mill USD Endring eiendom +0,1 mill USD Omsetning 9,5 mill USD Omsetning 3,2 mill USD

4 Finansiell informasjon (alle tall i teksten er i USD) Hovedtrekk hittil i år Selskapet har et totalresultat på 7,6 millioner så langt i 2012, hvorav 4,9 millioner er resultat fra drift før verdiendringer av eiendommene. Byggene er verdiregulert med 3,2 millioner i år. Driftsresultat (NOI) fra eiendommene på 7,3 millioner hittil i år. Det er 10,7% høyere enn for tilsvarende periode periode i fjor, som et resultat av både økte leieinntekter og reduserte kostnader knyttet til driften av byggene. Selskapet utvidet tidligere i år det geografiske strategiområdet til å omfatte EØS-området, og har etter dette kjøpt ca 8% av aksjene i det danske eiendomsselskapet TK Development A/S. Selskapets forvaltning av likvide midler via aksjer, fond og andre verdipapirer har i så langt i år bidratt med 4,1 millioner. Av dette er 3,4 millioner resultat fra Storm Bond Fund og egne eide obligasjoner, mens 0,7 millioner er resultat fra aksjer i andre eiendomsselskaper. Verdien av investeringen i Storm Bond Fund utgjør 19,1 millioner per 30. september Avkastning fra likviditetsforvaltning utgjør 9,7% basert på gjennomsnittlig likvide midler på ca 42 millioner. Selskapet meldte i juli at Gazprom Tsentrremont, største leietaker i Gasfield, hadde innledet forhandlinger om å forlate bygget i Nå har partene kommet til enighet om å fortsette leieforholdet til mai Selskapet er positive til å finne solide nye leietakere når Gazprom flytter ut. Resultat i 3. kvartal 2012 NOI fra eiendommer utgjør 2,5 mill mot 2,3 mill samme periode i fjor. leie er øket der utløp av kontrakter har gitt anledning til dette. Eiendomsverdiene er omtrent uforandret i tråd med vurderinger innhentet fra uavhengig verdivurderer, Cushman & Wakefield. Det er gjort en mindre verdiregulering på USD. Selskapet har inngått avtaler om rentesikring av banklån. I 3. kvartal falt USD-rentekurven ytterligere, som gir en regnskapsmessig verdireduksjon på derivatet på ca 0,6 millioner. For de første 9 måneder samlet har dette hatt en regnskapsmessig effekt på -1,8 millioner. Akkumulert har selskapet totalt bokført negative effekter på aktive rentesikringer på 5,0 millioner (balanseført verdi). Selskapet har sikret 46 millioner på gjennomsnittlig 2,75% rente. På balansedagen var USD 3-måneders LIBOR på ca 0,36%. Selskapet har også valutasikringsderivater for å sikre eksponeringen mot andre valutaer enn USD. I 3. kvartal hadde selskapet et regnskapsmessig tap på 0,9 millioner. Hittil i år er det bokført tap på1,1 millioner, mens akkumulert balanseført tap på valutasikringsderivater er 1,4 millioner. Disse verdiene har motpost i tilsvarende valutagevinster på underliggende sikringsobjekter. Selskapets finansielle investeringer bidro med 0,8 millioner i 3. kvartal. Resultatet er i overveiende grad knyttet til plasseringer i obligasjoner og fond. Øvrige investeringer var marginalt positive. Våre russiske datterselskaper som eier eiendommene anvender russiske rubler som funksjonell valuta. I henhold til IFRS skal kun den del av verdiendringer som kan henføres til verdier i RUB vises som ordinært resultat i konsernregnskapet. Effekten av valutaendringer mellom RUB og USD skal presenteres som andre inntekter og kostnader og vises under begrepet totalresultat. Vi anser at totalresultatet er det mest relevante resultatmålet for selskapet. Vi presenterer i hvert kvartal en forklarende oppstilling på hvordan verdiendringen framkommer. Verdiendring, mill USD Q M 2012 Over resultatregnskapet - 6,0-0,5 Omregningsdifferanse over EK + 6,0 + 3,7 Sum verdiendring bygg + 0,1 + 3,2 Balanse Eiendommene er bokførte til 102,5 mill i balansen i henhold til innhentede verdivurderinger fra profesjonell verdivurderer, Cushman & Wakefield. Det er en økning på 0,1 mill i kvartalet og 3,2 mill hittil i år. Selskapet betalte ut utbytte på NOK 1,50 per aksje i juni (4,8 mill USD) og hadde ved utgangen av kvartalet 42,3 mill i kontanter og likvide midler. Selskapets NAV per aksje i NOK er 25,34 kr. De mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer virksomheten står overfor er i grove trekk de samme som beskrevet i selskapets årsrapport for Noe høyere usikkerhet er knyttet til leiesituasjonen i Moskva. Oslo, 9. november 2012 Styret i Storm Real Estate ASA

5 Markedsinformasjon Russland Makrobildet Sammendrag: Russlands økonomiske indikatorer ser gode ut så langt i Veksten i bruttonasjonalproduktet er på ca 4% år-til-år. IMF har en prognose på 3,7% for Russland. Til sammenligning er IMFs prognose for G7-landene på 1,44%. Arbeidsledigheten og inflasjonen er lav sett i et historisk perspektiv og sentralbanken har som mål å holde inflasjonen nede på omlag 6%. Fallet i oljeprisen gir lavere inntekter og kan gi utslag i underskudd på statsbudsjettet. Detaljer: Reallønnsveksten i Russland har vært på 10% siden starten på året. Likevel er veksten i etterspørsel noe redusert. Detaljhandel hadde en omsetningsvekst på 6,9% år-til-år i juli, mens veksten nå har falt til 5,1%. På tross av en noe lavere vekst er detaljhandel en god bidragsyter til Russlands vekst. Inflasjonen samlet er på omlag 6%. Høyest økning er det på tjenester (6,8%), samt energi- og matpriser (6,5%) år-til-år per august. Øvrige varer har en noe lavere inflasjon på 5,3%. Arbeidsledigheten er rapportert til 5,2%, noe som også er lavt sett i et historisk perspektiv over de siste 20 år. Rubelen styrket seg noe mot US dollar i perioden og er stabil mot Euro. Det er fortsatt netto kapitalflukt fra Russland, riktignok i en litt lavere styrke enn tidligere. Hittil i år er netto 57,9 millioner USD trukket ut av Russland. Eiendomsmarkedet Investeringsaktiviteten i markedet har avtatt noe. Totale investeringer i næringseiendom i kvartalet var på USD 1,2 milliarder, som er 33% lavere enn samme periode i fjor og mer enn 50% lavere enn forrige kvartal. Likevel er det hittil i år registrert investeringer for USD 5,5 milliarder som er bare 15% mindre enn samme periode i rekordåret Størst preferanse er det for shoppingsentere i Moskva, St Petersburg og byer med over 1 million innbyggere. Det er også stor interesse for kontorsegmentet. Direkteavkastningen (yielden) for premium-segmentet har økt noe med 25 basispunkter til 8,75% for kontoreiendommer i Moskva. De alle beste objektene handles på yield på opptil 50 basispunkter lavere. Etterspørselen etter kontoreiendom er sterk. I 2012 har opptak av tilgjengelig areal vært på over 1,5 millioner m 2, og i 3. kvartal var dette tallet m 2. Gjennomsnittlig ledighetsnivå er stabilt på ca 11,3% for markedet som helhet. Noen lokale områder har ekstremt lav ledighet hvor ledigheten er 5% og lavere som indikerer mangel på gode bygg i disse områdene. For klasse A-bygg er ledigheten noe opp fra 15,3% til 16,3%, mens for klasse B-bygg er ledigheten stabil og ligger på 10,1%. Leienivåene er stabile, det høye aktivitetsnivået har ikke gitt særlige utslag i leiepriser. For de aller fleste utlyste kontoreiendommer i Moskva er det lite endring i annonserte leiepriser. På tilbudssiden ble det levert m 2 i Moskva i kvartalet. Totalt er det nå ca 13 millioner m 2 kontorbygg av kvalitet. Prosjekter under utvikling øker noe. Ved utgangen av kvartalet var det 3,24 millioner m 2 under utvikling, som er 0,64 millioner m 2 mer enn ved starten av året. Vi har tidligere kommunisert markedsekspertenes prognose for ferdigstilling på m 2 per år. Den prognosen ser ut til å holde mål for 2012, og det forventes tilsvarende nivå per år for perioden Kilder: Jones Lang LaSalle, Rosstat, Cushman & Wakefield.

6 Markedsinformasjon Europa Generelt: Investeringer i næringseiendom i Europa var på totalt 28,4 milliarder euro i 3. kvartal, det er en økning på 5% fra kvartalet før. Høyest aktivitet har vært i Storbritannia som stod for 42% av aktiviteten i kvartalet.investeringer i Storbritannia er opp 40% sammenlignet med samme periode i Investeringer i sentral-europa er ned 47% sammenlignet med 3. kvartal Det er mangel på de mest attraktive investeringsobjektene. Kontorsegmentet stod for ca halvparten av all investering i næringseiendom i 3. kvartal. Totalt falt investeringer i kontorsegmentet med 4% sammenlignet med 3. kvartal Spesielt høy aktivtetet er det i London, som stod for 38% av alle investeringer i kontoreiendommer i perioden. Vektet gjennomsnittlig yield i europeisk kontoreiendom komprimerte med 4 basispunkter i kvartalet til 5,22%. Det forventes at lav yield på statsobligasjoner leder investorer over i eiendom. Med redusert bankfinansiering domineres markedet av private investorer og private equity-aktører. På grunn av reduserte utlån er prosjekter under utvikling under langtidsgjennomsnittet. Spesifikke markeder under vurdering: Oslo: Næringseiendom med lange kontrakter er fortsatt høyt priset. Investeringsmarkedet domineres av lokale aktører på grunn av den gode likviditeten drevet av oljeindustrien. Innstramming av bankers utlånspolicy påvirker markedet, med færre syndikater aktive i markedet. Stockholm: Det er høy aktivitet i det svenske investeringsmarkedet med Stockholm som det mest attraktive submarkedet med ca 50% av transaksjonsvolumet. Fokus er på kjerneeiendommer i alle segmenter. Andre eiendommer sliter med å oppnå finansiering. Prognoser for 2013 spår at institusjonelle investorer, svenske eiendomsselskaper og internasjonale fond vil fortsette å se på kjerneeiendommer i markedet, og dermed presse yield nedover i Sveriges største byer. København: Generelt er etterspørselen for investeringseiendom konsentrert omkring boligeiendom. Etterspørselen etter kontoreiendom i København er god, men områdene sør og vest for København har registrert en rask nedgang i etterspørselen som et resultat av et svakt regionalt leiemarked. Berlin: Det er høy tillit til investeringsmarkedet i Berlin. De mest aktive kjøpere i markedet er investeringsfond, forsikringsselskaper, pensjonsfond og eiendomsutviklere. Totalt transaksjonsvolum i næringseiendom er 25% høyere i år sammenlignet med samme periode i fjor. Det er størst fokus på kontoreiendom som har stått for 67% av transaksjonene. Warsawa: Polen har posisjonert seg som øst- og sentral-europas viktigste marked, og eiendomsmarkedet er svært likvid. Det er over m2 kontoreiendom under utvikling. Ledigheten har økt til 8,1% som er 1,9 prosentpoeng høyere enn på samme tid i fjor. Praha: Sterk interesse i det tjekkiske eiendomsmarkedet fra utenlandske investorer. Lav tilgang har bidratt til å holde leienivåene stabile i Aktiviteten i 3. kvartal viste økt volum av eiendom under utvikling; nærmere m2 er påbegynt uten å ha inngått leiekontrakter. Kilder: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield

7 Sammendratt konsolidert totalresultat Alle tall i 000 USD Note 9M 2012 Urevidert 9M 2011 Urevidert Q Urevidert Q Urevidert 2011 Revidert Leieinntekter fra eiendommer Sum driftsinntekter Driftskostnader eiendommer Personalkostnader Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat før verdiendring investeringseiendommer Verdiendring investeringseiendommer Sum driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader Netto valutainntekt / kostnad Netto resultat av finansposter Resultat før skatt Skattekostnad Periodens resultat Andre inntekter og kostnader: Valutaeffekt av nettoinvestering i utenlandsk datterselskap Skatteeffekt av valutainnekt/tap på nettoinvestering Omregningsdifferanser Sum andre inntekter og kostnader etter skatt Periodens totalresultat Gjennomsnittlig antall aksjer (eks egne aksjer) Ordinært resultat per aksje (USD) 0,22 0,93-0,17 0,37 0,77 Totalresultat per aksje (USD) 0,39 0,65 0,14 0,28 0,47

8 Sammendratt konsolidert balanse Alle tall i 000 USD EIENDELER Anleggsmider Note Urevidert Revidert Investeringseiendom Anlegg og utstyr Finansielle derivater Sum anleggsmidler Omløpsmidler Finansielle investeringer Andre fordringer Kontanter og kontantekvivalenter Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkurs Pålydende egne aksjer Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Annen egenkapital Annen egenkapital Sum annen egenkapital SUM EGENKAPITAL Langsiktig gjeld Lån fra kredittinstitusjoner Utsatt skatt Finansielle derivater Annen langsiktig gjeld Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt 0 69 Lån fra kredittinstitusjoner Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL

9 Sammendratt konsolidert kontantstrømoppstilling Alle tall i 000 USD 9M 2012 Urevidert 9M 2011 Urevidert 12M 2011 Revidert Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Justering for: avskrivninger endring virkelig verdi investeringseiendom finansinntekter finanskostnader netto valutakursendringer Kontantstrøm før endringer i arbeidskapital Endring i arbeidskapital: kundefordringer og andre fordringer leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld betalte skatter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Netto finansielle investeringer Mottatte renter Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Opptak av nye lån Nedbetaling av lån Netto kjøp av egne aksjer Endring i annen langsiktig gjeld Utbetalt utbytte Betalte renter Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og likvider Åpningsbalanse kontanter og likvider Valutaendring på IB kontanter og likvider Kontanter og likvide midler ved periodens slutt

10 Konsolidert oppstilling av endringer i konsernets egenkapital (Urevidert) Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Egne aksjer Opptjent egenkapital Annen egenkapital Omregning knyttet til utenlandske datterselskaper Sum egenkapital 1. januar Netto kjøp av egne aksjer Sletting av egne aksjer Periodens resultat Utbytte Andre inntekter og kostnader Sum september Innskutt egenkapital Annen egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Egne aksjer Opptjent egenkapital Omregning knyttet til utenlandske datterselskaper Sum egenkapital 1. januar Avrundingsforskjeller fra tidl. år Netto kjøp av egne aksjer Sletting av egne aksjer Periodens resultat Utbytte Andre inntekter og kostnader Sum september

11 UTVALGTE NOTER TIL DELÅRSREGNSKAPET (Urevidert) 1. Selskapsinformasjon Storm Real Estate ASA er et allmennaksjeselskap hjemmehørende i Norge. Selskapet er notert på hovedlisten på Oslo Børs. Hovedvirksomheten er eiendomsinvesteringer i Russland og EØS-området. Strategien inkluderer aksjer og obligasjoner. 2. Grunnlag for utarbeidelse og regnskapsprinsipper Grunnlag for utarbeidelse Delårsregnskapet for perioden som endte 30. september 2012 er utarbeidet i samsvar med IAS34. Det sammendratte delårsregnskapet inneholder ikke all informasjon og noteopplysninger som er påkrevet i et årsregnskap og bør leses sammen med konsernets årsregnskap for Konsernet har kun ett forretningssegment og presenterer således ikke segmentinformasjon. Delårsregnskapet er ikke revidert. Vesentlige regnskapsprinsipper Regnskapsprinsippene benyttet i utarbeidelsen av det sammendratte delårsregnskapet er i samsvar med de som ble benyttet under utarbeidelsen av konsernets årsregnskap for Alle noter er presentert i 000 USD, unntatt hvor indikert.

12 3. Investeringseiendom Verdi 9M M 2011 Per 1. januar Verdiendring * Verdi per balansedato * Funksjonell valuta i de russiske datterselskapene er russiske rubler. Endringen i balanseført verdi av investeringseiendom har to elementer: - Endring i funksjonell valuta (RUB) presenteres over resultatregnskapet. - Omregningsdifferanser i forhold til konsernets presentasjonsvaluta (USD) er ikke tillatt å presentere over resultatregnskapet, og skal presenteres over det utvidede totalresultatet. De to effektene utgjør endring i balanseført verdi, som vist under: 9M M 2011 Verdiendring i RUB over ordinært resultat Omregningsdifferanse over utvidet totalresultat Netto endring i balanseført verdi NOI fra eiendommer 9M M 2011 Leieinntekter Driftskostnader fra eiendommer NOI fra eiendommer NOI % 76% 74% Annualisert yield (NOI / bokført verdi på balansedagen) 9,4 % 8,4 % Moskva St Petersburg Variabler fra uavhengig verdivurderer 9M m M m 2011 Diskonteringsrente 11,00% 11,00% 12,00% 12,25% Direkteavkastning (yield) 10,00% 9,00% 10,00% 10,25% Markedsmessig leienivå, $/kvm Estimert leieøkning år 1 3,0% 5,0% 2,5% 3,0% Estimert leieøkning år 2 3,0% 5,0% 2,5% 3,0% Estimert leieøkning år 3 3,0% 5,0% 2,5% 3,0% Estimert leieøkning år 4 3,0% 5,0% 2,5% 3,0% Estimert leieøkning år 5 3,0% 5,0% 2,5% 3,0% Estimert leieøkning år 6 3,0% 5,0% 2,5% 3,0%

13 4. Finansielle eiendeler og gjeld Investeringer i finansielle papirer 9M M 2011 Verdi per 1. januar Netto tilgang Verdiendring inkl valutajustering Verdi per balansedato Andre finansielle eiendeler og gjeld 9M M 2011 Kontanter og kontantekvivalenter Finansielle investeringer Innebygde derivater Renteswaps Valutaterminer Banklån Sum finansielle eiendeler og gjeld Innebygde derivater Innebydge finansielle derivater oppstår som et resultat av valutasvingninger mellom RUB og USD. De fleste leieavtaler har en klausul om minimum valutakurs for betaling. Virkelig verdi av dette derivatet er estimert basert på valutaprognoser og deretter kalkulert med Black & Scholes modellen. Renteswap Morselskapet har inngått avtale med låneutsteder Swedbank om sikring av renten på deler av lånet. Virkelig verdi på renteswapavtalen beregnes på bakgrunn av forventete framtidige kontantstrømmer med dagens rentenivå og avkastningskurve over gjenværende sikringsperiode. Valutaterminer Selskapet har inngått terminkontrakter for å sikre deler av eksponeringen mot andre valutaer. Avsetning for gevinst eller tap på terminkontrakten balanseføres basert på valutakurs på balansedagen sammenlignet med avtalt framtidig valutakurs på terminkontrakten. Selskapet benytter ikke sikringsbokføring for disse terminkontraktene. Banklån Morselskapet har to lån for å finansiere byggene. Lånene er sikret med pant i investeringseiendommene og betales i kvartalsvise avdrag. Det første lånet (Gasfield) ble tatt opp i september Det andre lånet ble tatt opp i juni Lån presenteres i balansen til amortisert kost, og avdrag de første 12 månedene er presentert som kortsiktig gjeld. 9M M 2011 Langsiktig andel av lån Kortsiktig andel av lån Sum lån til amortisert kost

14 5. Finansinntekter og finanskostnader 9M M 2011 Valuta Valutagevinster Valutatap Netto valutaposter Finansinntekter Renteinntekter Endring i virkelig verdi, finansielle investeringer Andre finansinntekter Utbytte fra finansielle investeringer Sum Finanskostnader Rentekostnader Endring i virkelig verdi, derivater Endring i virkelig verdi, finansielle investeringer Andre finanskostnader Sum NETTO FINANS

15 6. Aksjonærinformasjon De 20 største aksjonærer per 30. september 2012: Aksjonær Type * Land Aksjer % SEB LONDON BRANCH NOM STORBRITANNIA ,92% JP MORGAN CHASE BANK NOM STORBRITANNIA ,52% SKANDINAVISKA ENSKILDA BANKEN S.A. NOM LUXEMBOURG ,82% CREDO EIENDOM A/S ,01% DEUTSCHE BANK AG LONDON NOM STORBRITANNIA ,69% FINANSFORBUNDET ,17% AS BJØRGVIN ,08% STIG AS ,95% ØRN NORDEN AS ,81% GLAAMENE INDUSTRIER AS ,64% AS BANAN ,57% MINOR INVEST AS ,17% VICTORY LIFE SVEITS ,12% TDL AS ,95% ALLUM ,94% MOTOR-TRADE EIENDOM OG FINANS AS ,94% NORDENFJELSKE BYKREDITTS STIFTELSE ,94% PACTUM AS ,94% STEADY BERGEN AS ,94% AUBERT VEKST AS ,93% ØVRIGE AKSJONÆRER ,96% SUM ,00% * NOM = Utenlandsk institusjon som eier aksjer på vegne av klienter. Egne aksjer Selskapet har kjøpt og solgt egne aksjer i perioden. 9M m 2011 Beholdning av egne aksjer per 1. januar Netto endring i antall egne aksjer Sletting av egne aksjer Beholdning av egne aksjer per balansedato Sletting av egne aksjer Selskapet har i februar 2012 gjennomført sletting av av selskapets beholdning av egne aksjer.

16 7. Skattekostnad Periodens skattekostnad i resultatregnskapet 9M M 2011 Betalbare skatter fra periodens resultat Endring i utsatt skatt Periodens skattekostnad Transaksjoner med nærstående parter 9M M 2011 Storm Capital Management Ltd Surfside Ventures Ltd Sum Annen kortsiktig gjeld 9M M 2011 Skyldige skatter og avgifter Forskuddsbetalte leier Utestående gjeld ved kjøp av bygg Annen kortsiktig gjeld Sum Andre kortsiktige fordringer 9M M 2011 Fordring på skatter og avgifter Andre fordringer Sum

17 Storm Real Estate ASA c/o Storm Capital Management Ltd. 100 New Bond Street, 3 rd floor London W1S 1SP United Kingdom Tel: Fax: