Detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl, offentlig ettersyn Planbeskrivelse

Transkript

1 Byplankontoret Detaljregulering av Bratsbergvegen 82, del av gnr/bnr. 90/9, m.fl, offentlig ettersyn Planbeskrivelse Planident: r Arkivsak: 13/25513 Dato for siste revisjon av planbeskrivelsen : Dato for godkjenning av bystyret : Det innsendte planforslaget er utarbeidet av Voll Arkitekter AS som forslagsstiller, på vegne av tiltakshaver Bratsbergvegen Bygg AS. Planbeskrivelsen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer for å belyse planforslaget bedre. Rådmannen er ikke enig i alle utsagn og kommentarer i beskrivelsen, men dette er kommentert i saksframstilingen. Det er ikke redegjort for løsninger for støytiltak. Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel (KPA) vist som eksisterende boligbebyggelse og framtidig grønnstruktur. Den bebygde delen av området i sørvest er vist som boligbebyggelse, mens den ubebygde delen av gnr/bnr. 90/9 er grønnstruktur. Figur 1: Bratsbergv. 82 ligger som den største eiendommen midt på bildet. Planområdet omfatter den vestligste delen av eiendommen samt tilliggende areal av naboeiendommene i vest. Gjeldende reguleringsplaner for området er: r2010 reguleringsplan for eiendommene Flatheim, Tvereggmoen, Karlgård, Stubli m.fl. og deler av Stubban Øvre og Utleiren, gnr.85, bnr.2, 3 og 5, vedtatt , viser eiendommen gnr/bnr 90/9 med bestående hus og en gangvei over tomta r2010m forskyvning av regulert gangvei ved Tverreggmoen, vedtatt , omfatter en mindre del av eiendommen gnr/bnr. 90/9 r2010c endring av reguleringsplanen for et område ved krysset Planetvegen Stubbsvingen, vedtatt , omfatter en mindre del av området i nord

2 Side 2 r0411 Bratsbergvegen, Venusvegen og Stubbanvegen, vedtatt , omfatter avkjørselen fra Bratsbergvegen Planområdet, eksisterende forhold Planområdet er på cirka 3,3 dekar og omfatter disse eiendommene: Store deler av gnr/bnr. 90/9 Bratsbergv. 82: Mindre del av gnr/bnr. 90/7 Bratsbergv. 84a: Mindre del av gnr/bnr. 90/111 Bratsbergv. 80: Mindre del av gnr/bnr. 91/1 vegareal: eier Bratsbergvegen Bygg AS eier Lars Espnes eier Bjørn Loar Bratsberg eier Sør-Trøndelag fylkeskommune Beliggenhet Planområdet ligger ved Bratsbergvegen, cirka 5 km sør for Trondheim sentrum og 650 m sørvest for Risvollan senterområde. Eiendommen grenser i nord og vest mot tilliggende småhusbebyggelse, mens det i sør og vest er grøntområder. På motsatt side av Bratsbergvegen ligger et større jordbruksområde, som i siste rullering av kommuneplanens arealdel ble omdisponert til boligområde. Grunnforhold Planområdet ligger delvis innenfor kvikkleiresone Stubban med middels faregrad. Planområdet ligger innenfor et område med middels fast leire, og det er ikke registrert kvikkleire eller meget sensitiv leire. Det er ingen kjent forurensning og heller ingen kjente kulturminner i grunnen. Figur 2: Kvikkleiresone Stubban omfatter den nordlige delen av planområdet. Vann og avløp Det går to offentlige ledninger over eiendommen, én overvannsledning og én spillvannsledning. Langs Bratsbergvegen går overvannsledning, spillvannsledning og vannledning. I tillegg er det registrert flomveg over planområdet. Naturverdier Med unntak av den tidligere bebygde delen av eiendommen i vest, er resten av planområdet registrert med naturverdi D, det vil si viktig lokalt. Området er kartlagt som eng/løvblandingsskog (areal i vest) og løvblandingsskog (areal i øst). Nord for tidligere bebyggelse står det i dag noen store furutrær. Det er ikke registrert viltverdier i området.

3 Side 3 Figur 3:Med unntak av den tidligere bebygde delen av eiendommen (rosa), er resten registrert med naturverdi D viktig lokalt (hvitt og grønt område). Rekreasjon - barn og unge Det er ikke kjent at planområdet benyttes til rekreasjon eller av barn og unge. For øvrig er grønnstrukturen privat tomt. Det ligger en lekeplass ved Neptunvegen, cirka 200 m øst for planområdet. Stedskarakter Planområdet ligger i en sidedal som karakteriseres av åpne jorddekte områder med trær og tett bebyggelse rundt, hovedsakelig småhusbebyggelse. Den høyeste delen av planområdet ligger i den nordlige dalsiden. Areal vist som bolig strekker seg fra kote + 96 i nordvest til i nordøst, og fra kote + 94 i nord til + 85 i sør. Bratsbergvegen innenfor planområdet ligger på kote Trafikk og støy Planområdet har adkomst fra Bratsbergvegen. Fylkesvegen har fartsgrense 50 km/t forbi planområdet, og en ÅDT på Det er opparbeidet gang- og sykkelveg langs Bratsbergvegen som også brukes som skoleveg. Størsteparten av planområdet ligger innenfor grønn støysone (under 55 db), og kun en mindre del innenfor gul støysone. Buss 54 går langs Bratsbergvegen til og fra sentrum, og bussholdeplassen Einbakken ligger ca. 150 m fra planområdet. Denne passerer omtrent én gang i timen. Eventuelt kan buss 55 fra Nordslettveien i Fossegrenda benyttes, eller buss 8 ved Risvollan senter. Disse ligger omtrent 1 km unna planområdet.

4 Side 4 Figur 4: Støysoner langs Bratsbergvegen, inkludert eiendommen gnr/bnr. 90/9. Annet Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Planområdet sokner til Utleira skole og Hoeggen ungdomsskole. Beskrivelse av planforslaget Plandata Arealbruksformål i planen Sum grunnareal Utnytting planlagt bebyggelse Bolig (B1) Bolig (B2) Renovasjonsanlegg Gang- og sykkelveg Veg 1285 m² 40 m² 17 m² 1342 m² 68 m² 447 m² 1600 m² BRA 1600 m² BRA Sum alle byggeformål Grønnstruktur Turveg 1316 m² 111 m² Figur 5: Situasjonsplan Planlagt bebyggelse Forslagstiller foreslår et bygg i 4 etasjer og sokkel. Med unntak av tekniske installasjoner skal bebyggelsen ikke overstige kotehøyde Maks utnyttelse er satt til 1600 m² BRA. Det

5 Side 5 planlegges 14 leiligheter innenfor areal vist som bolig (B1), noe som tilsvarer 11 boliger per dekar. Kommuneplanens arealdel stiller krav om minimum 3 boliger per dekar for områder på 1,5-6 dekar i eksisterende boligområder. Det ønskes en fordeling av 2-, 3- og 4-roms leiligheter. Leilighetene skal utformes med tilgjengelighet, jamfør TEK. Figur 6: Snitt fra sør (øverst) og vest (nederst). Uteareal Krav til samlet uteareal er 700 m². Av dette skal minst halvparten anlegges på terrengnivå og opparbeides som felles leke- og oppholdsareal, noe som tilsvarer 350 m² for dette prosjektet. Utarbeidet uteromsoversikt viser at planforslaget har 650 m² felles uterom dersom uteareal kan opparbeides over parkeringskjeller/-sokkel. Bestemmelsene åpner for at felles uteareal som ikke løses innenfor felt B1, kan løses innenfor felles grønnstruktur. Hver leilighet planlegges med egen vestvendt balkong. Prosjektet har 911 m² samlet uteareal. Sol-/skyggediagram viser at over halvparten av felles uteareal har sol ved vårjevndøgn kl.15. Ved sommersolverv kl.18 har kun den sørligste delen av felles uteareal sol.

6 Side 6 Figur 7: Solforhold ved vårjevndøgn og23.juni. Grønnstruktur Planforslaget legger opp til at noe areal vist som grønnstruktur i KPA omreguleres til bolig, og motsatt. Det vil si at disse arealene ʺbytterʺ formål i planforslaget. Dette er avklart med Trondheim kommune. Grønnstrukturen i nord er bratt og derfor ikke egnet til rekreasjon eller uteopphold. Det vurderes heller ikke å ha noen stor bruks- eller økologisk verdi. Ved å "bytte om" på formålene skapes et større, mer sammenhengende grøntdrag som er bedre egnet for lek, opphold, og rekreasjon. Dette arealet vil også få mye bedre solforhold, og terrenget her er flatere og bedre egnet til uteopphold. Under anleggsperioden er det nødvendig med geotekniske inngrep og anleggsarbeid innenfor område vist som grønnstruktur. Etter dette skal arealet revegeteres iht. godkjent utomhusplan. Figur 8: Bytte av formålene bolig og grønnstruktur. Gjeldende reguleringsplan viser en gangveg sør på eiendommen, fra Bratsbergvegen til Neptunvegen, som ikke er opparbeidet. Planforslaget legger nå opp til at det reguleres en turveg opp til eksisterende lekeplass i Neptunvegen. Parkering og trafikk Parkering løses innen felt B1 hvor deler av parkeringsplassene legges under tak. Minimumskrav til parkering er 15 parkeringsplasser for bil, hvorav én av disse skal være tilrettelagt for mennesker

7 med nedsatt bevegelsesevne. Det skal i tillegg etableres minimum 25 parkeringsplasser for sykkel. Deler av Bratsbergvegen samt eksisterende gang- og sykkelveg, reguleres inn i planforslaget for å sikre tilstrekkelig sikt i avkjørsel. Adkomst til planområdet skjer fra Bratsbergvegen i eksisterende avkjørsel. Ved enden av snuhammeren i nord legger planforslaget opp til bruk av støttemur. Denne planlegges med 2 meters høyde i og med gradvis nedtrapping ned til terrengnivå mot nabo i vest (Bratsbergvegen 80). Side 7 Renovasjon Avfallsanlegg planlegges etablert som to nedgravde containere. I tillegg må det i en periode avsettes areal for en overflatecontainer for plastemballasje. Denne fraksjonen skal på sikt sorteres i samme beholder som restavfallet. Løsningen sikrer universelt utformet atkomst fra inngang i nybygget og til avfallsanlegget. Forslagsstiller planlegger noe terrengarbeider i felt f_v på plankartet slik at Renholdsverket sine krav til sikkerhet ved tømming oppfylles. Det ligger vann- og avløpsledninger ved planlagt avfallsløsning, men disse er ikke innmålt. Påvisning og ev. omlegging av de kommunale ledningene forutsettes løst som en del av byggesaken. Vann og avløp I henhold til VA-planen må det tilknyttes ny vann- og sprinklerledning til planlagte bygg. Eksisterende vannstikk til Bratsbergvegen 82 legges ned. I prosjekteringsfasen må kapasitet for sprinklervann vurderes nærmere. Virkninger av planforslaget Landskap Planområdet ligger i et eksisterende boligområde, og landskapsformen vil endre seg noe som følge av utbyggingen. Planområdet ligger i en dal som heller ned mot Bratsbergvegen. Bygget vil bli markant, men vil underordne seg dal-/terrengformasjonen ettersom toppen av planlagte bygg, hovedsakelig ikke vil overstige høyden på platået i nord og øst. Vurdering etter Naturmangfoldloven 8-12: 8 Kunnskapsgrunnlaget og 9 Føre-var-prinsippet Området har et visst biologisk mangfold, men det er ikke sjelden eller spesielt verdifullt med tanke på arter/naturtyper. Det er ikke kjent at planområdet er en del av et sårbart økosystem. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Planområdet vurderes ikke å være del av et sårbart økosystem. Med tiltak i planen omdisponeres arealene noe, men tomta vil likevel beholde sitt preg av grønnstruktur. Areal avsatt til grønnstruktur vil ikke bli redusert. Med noe inngripen i grønnstrukturen vurderes det at arter som har tilholdssted i området (småfugler og dyr) fortsatt vil kunne bruke området. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Forslagsstiller kan ikke se at tiltak i planen fører til miljøforringelse. Utearealene innenfor planområdet skal opparbeides som attraktive arealer med beplantning, jamfør rekkefølgekrav i planen. Planforslaget tillater graving og fylling i felles grønnstruktur der det er nødvendig for geotekniske inngrep. Etter grave- og fyllearbeider skal arealet revegeteres i henhold til godkjent utomhusplan.

8 Side 8 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Planlagte bygg skal oppføres i henhold til byggteknisk forskrift som stiller krav om lavt energiforbruk. Planområdet sikrer fortetting innenfor eksisterende by, noe statlige og kommunale planer anser som svært positivt med tanke på å skjerme landbruksområder mot utbygging. Forslagsstiller finner derfor at bebyggelsen vil oppføres med miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Arealet som foreslås omregulert til bolig vurderes ut ifra tilgjengelig informasjon og fra befaring ikke å ha noen spesiell funksjon foruten økologisk for småfugler og dyr. Det vurderes at arter som har tilholdssted i området fortsatt vil kunne bruke området. Grønnstrukturen bygges ikke ned, men noen arealer "byttes om" med arealer satt av til bolig. Det er ivaretatt i bestemmelsene at i arealer med nødvendige terrenginngrep skal det revegeteres. Med byttet av formålene grønnstruktur og bolig vil grønnstrukturen henge mer sammen med eksisterende grønnstruktur. I tillegg planlegges det turveg gjennom området. Planforslaget forutsetter at de fleste av de store furutrærne i nord fjernes. Forslagsstiller konkluderer med at disse ikke er "sjeldne" og at det heller ikke er noe stort naturmangfold knyttet til disse. Fjerning vil ikke gi noen spesiell negativ konsekvens for landskapsbildet. Forslagsstiller vurderer også at trærne ikke har noen spesiell opplevelsesverdi. De er store, skygger for og tar utsikt for bakenforliggende bebyggelse. Barns interesser Planforslaget legger til rette for skjermede, solfylte utearealer og lekeplasser for barn. bestemmelsene sikrer etablering av turveg mellom Bratsbergvegen og Neptunvegen slik at eksisterende lekeplass ved Neptunvegen kan nås lettere. Støy Utarbeidet støyrapport viser at gul sone for veitrafikk strekker seg innover tomtas vestlige del, mens leilighetsbygget hovedsakelig ligger i hvit sone. Felles uteoppholdsareal i øst vil få et tilfredsstillende støynivå uten tiltak, men balkonger på sørvestlig side har lydnivåer over anbefalte grenseverdier. Tiltak på terrasser/balkonger på sørvestlig side må vurderes i byggesaken ettersom lydnivåene på fasaden overstiger anbefalte grenseverdier i T Figur 9: Støysoner vist i støyrapport. Balkonger i sørvest har ikke tilfredsstillende støyforhold uten tiltak. Trafikk Trafikken i planområdet vil øke som følge av utbyggingen. Statens Vegvesen Håndbok 146 angir at

9 leiligheter bidrar til et antall bilturer produsert som ligger i lavere variasjonsområde (variasjonsområdet er i angitt til 2,5-5,0 turer pr. bolig pr. dag). For planområdet er det derfor anslått 3,5 turer per bolig per døgn. Med 14 leiligheter i planområdet blir antatt ÅDT (årsdøgntrafikk) for boliger: ÅDT boliger =14 nye leiligheter 3,5 turer per bolig per døgn = 49 ~ 50 Side 9 Sikt i avkjørsel er sikret i henhold til vegnormalen, slik at trafikksikkerheten ivaretas, også for gangog sykkelveg. Grunnforhold Det er foretatt grunnundersøkelser og utarbeidet geoteknisk rapport som viser at det er fullt mulig å bygge i planområdet dersom en tar nødvendige forhåndsregler. Det viktigste er å unngå større utgraving i bunnen av skråninger, og massene må stabiliseres ved hjelp av for eksempel ulike platåer i bakken, korte grøftelengder, støttemurer m.m. Ved detaljering av bygget må det tas hensyn til geoteknikk. I henhold til geotekniske rapporter er det ved planlagt plassering av bygg tilstrekkelig sikkerhet i forhold til skred. Vann og avløp I henhold til Trondheim kommunes VA-norm skal minste avstand fra planlagte bygg til nærmeste utvendig kommunale ledning være minimum 4 m ved parallellføring. Planlagt plassering av nytt leilighetsbygg ligger mellom ca. 2,5-4,0 meter fra ledningene. Avstanden er usikker ettersom ledningene ikke er pågravd og innmålt. I tillegg planlegges det garasje over ledningen. Eksisterende VA-ledninger kan legges nærmere enn minsteavstand dersom nytt bygg er fundamentert ned til bunn av ledningsgrøft. Dette må avklares ved detaljprosjektering. Tilgjengelig slukkevann for brannvesenet er cirka 40 l/s. I henhold til TEK må slukkevannkapasiteten ved annen bebyggelse enn småhusbebyggelse være minst 50 l/s. Slukkevannskapasiteten må avklares nærmere i detaljprosjekteringsfasen. Det er registrert en flomveg over tomta og det antas at fordrøyning må inn. Dette avklares ved detaljprosjektering. Flomvegen må ivaretas ved utbygging og må anlegges slik at det ikke er fare for at det kommer vann inn på eksisterende eller planlagte boliger. Flomvegen går igjennom planlagt åpen parkeringsplass. VA -planen foreslår at det anlegges fall på terrenget mot senter av området og med fall mot Bratsbergvegen. Annet Bebyggelsen skal tilknyttes fjernvarmenettet. Det må legges ny strømkabel til planlagte bygg. Kapasitet i forhold til strømforsyning er uproblematisk. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget vil ikke føre til noen økonomiske konsekvenser for kommunen. Innspill til planforslaget Oppstart av planarbeid ble varslet med brev til naboer, offentlige myndigheter og andre berørte , og med annonse i Adresseavisen Utvidet planområde ble varslet naboer

10 Side 10 og offentlige myndigheter og kunngjort i Adresseavisen Innspill innkommet ved planoppstart Statens vegvesen, datert : Statens vegvesen ser utfordringen med at avkjørselen ligger i en kurve, men forutsetter at vegnormalens krav legges til grunn i planleggingen. Forslagsstillers kommentar: Utforming av veg skal skje i henhold til Statens vegvesens normer for Veg- og gateutforming, håndbok 17. Siktlinjer er vist på plankartet. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert : Fylkesmannen mener det er positivt at det fortettes i sentrale deler av byen. Det er viktig at det innarbeides minimumskrav til antall boliger/boligtetthet i samsvar med KPA. Dette vil gi en arealutnyttelse i henhold til intensjonene. Ved fortetting er det viktig at grønnstrukturen bevares. Det er viktig at planen integrerer overordnet grønnstruktur på en god måte, ved at eventuelle lekeområder legges i tilknytning til grønnstrukturen uten at dette virker privatiserende. Det må gjøres vurderinger av støybildet, og T-1442/2012 skal legges til grunn. Det må utarbeides støyberegninger for planlagt tiltak som skal gjøre rede for: - Støybildet før og etter støyskjerming. - Redegjørelse for hvilke boliger som ev. skal støyskjermes. - En redegjørelse for støygrenser for uteareal og redegjørelse for hvordan ev. støyskjermingstiltak skal plasseres og hvor høye de skal være, ev. hvordan de bør se ut. - Beskrive hvilke type tiltak som iverksettes for at kravene i retningslinje T-1442/2012 skal tilfredsstilles. Nødvendig støyreduserende tiltak for å oppnå tilfredsstillende støyforhold må tas inn på plankart og som rekkefølgebestemmelser. Fylkesmannen minner i tillegg om formålsparagrafen i plan- og bygningsloven som fremhever at prinsippet om universell utforming skal ivaretas, og ber om at dette blir tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Området som skal reguleres ligger i eller ved en sone med kvikkleire av middels faregrad. Dette må det tas hensyn til i det videre reguleringsarbeidet. Forslagsstillers kommentar: Området som reguleres til bolig (B1) er på er på m 2. Minimumskravet på 3 boliger per dekar er tatt inn i bestemmelsene. Planlagte bygg strekker seg noe inn i grønnstrukturområdet i nord, men planforslaget legger opp til at en del av det som er vist som grønnstruktur i KPA omreguleres til boligformål, mens en del av det som er vist som bolig i KPA omreguleres til grønnstruktur. Disse områdene er like store. På denne måten skapes et større og mer sammenhengende grøntdrag som er bedre egnet for lek og opphold, og som vil få mye bedre solforhold. Deler av utearealet tillates løst innenfor felles grønnstruktur. Det legges for øvrig til rette for etablering av en turveg gjennom planområdet med hensikt å nå boligene og lekeplassen ved Neptunvegen. Det er nødvendig med geotekniske inngrep innenfor området, men disse arealene skal revegeteres i henhold til godkjent utomhusplan. Når det gjelder støy så ligger deler av planområdet i grønn støysone (kalt hvit sone i T-1442), og kun mindre deler ligger i gul, jamfør Trondheim kommunes støysonekart. Det er utarbeidet støyrapport som viser at gul støysone strekker seg innover tomtas vestlige del. Planlagte bygg ligger hovedsakelig i hvit sone. Uteoppholdsarealene vil få et tilfredsstillende lydnivå uten tiltak. Tiltak på terrasser/balkonger på sørvestlig side må vurderes i byggesaken ettersom lydnivåene på

11 Side 11 fasaden overstiger anbefalte grenseverdier i T Leiligheter skal utformes med tilgjengelighet i henhold til TEK. Planområdet ligger delvis innenfor kvikkleiresone Stubban, men det er ikke registrert kvikkleire eller meget sensitiv leire innenfor området. Geoteknisk rapport viser at det er fullt mulig å bygge i planområdet dersom en tar nødvendige forhåndsregler. Geoteknisk prosjektering skal være ferdig før søknad om rammetillatelse. Sør-Trøndelag Fylkeskommune, datert : Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området og fylkeskommunen vurderer at det er relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike. De minner derimot om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Syklistenes landsforening v/richard Sanders, datert : Foreningen legger til grunn at planarbeidet sikrer gode forhold for syklende i Bratsbergvegen, og at kravene til sykkelparkering blir ivaretatt. Forslagsstillers kommentar: Sykkelparkering er ivaretatt i bestemmelsene i henhold til krav i kommuneplanens arealdel. Planforslaget regulerer dagens gang- og sykkelveg langs Bratsbergvegen. Innspill innkommet ved utvidet planområde Statens Vegvesen, datert : Statens vegvesen gjør oppmerksom på at nedre deler av planområdet er noe støyutsatt, og at det er viktig at det tidlig i prosessen innarbeides hvordan man gjennom valg av løsninger kan sikre tilfredsstillende løsninger i forhold til støy. Forslagsstillers kommentar: Støy er utredet i støyrapport og støyhåndtering sikret i planen ved at det er tatt inn bestemmelsene. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert : Fylkesmannen viser til tidligere merknad datert De forutsetter i tillegg at det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse i tråd med pbl 4-3. Forslagsstillers kommentar: Det er utarbeidet ROS-analyse, og nødvendige konklusjoner tatt inn i bestemmelsene. Sør-Trøndelag Fylkeskommune, datert : Fylkeskommunen viser til tidligere merknad datert Syklistenes Landsforening, datert : Syklistenes Landsforening er generelt sett positiv til fortetting, selv i områder som er i utkanten av byen. De legger til grunn at rekkefølgekrav stilles til etablering av snarveg østover mot fotballbanen og Utleira skole. De legger også til grunn at utkjøring til Bratsbergvegen utformes slik at sikkerheten til gående og syklende blir ivaretatt, og da særlig at siktforhold blir tilfredsstillende. Gang- og sykkelveg må ikke senkes, men beholdes opphøyd i forhold til vegbane og utkjøringsområde, slik at det blir nødvendig oppmerksomhet på trafikanter på gang- og sykkelvegen.

12 Side 12 Forslagsstillers kommentar: Det opprettes turveg som forbinder planområdet med fotballbanen og Utleira skole østover. Denne reguleres som felles, men vil være åpen for offentligheten. Det stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av turvegen og øvrig infrastruktur. Gang- og sykkelveg føres forbi planområdet, og avkjørsel og kryssing av gang- og sykkelveg vil bli utført i henhold til kommunale normer. Alice og Bjørn Bratsberg, Bratsbergv. 80, datert : Bratsberg synes den planlagte utbyggingen er altfor stor og omfattende. Omsøkte tomt er en eneboligtomt som var bebygd i samsvar med dagjeldende reguleringsplan. Hele strøket har boligkarakter med vanlige eneboliger, og en boligblokk med 15 boenheter, der halvparten er hybelleiligheter, vil fullstendig bryte med strøkets karakter. Selv om det er ønske om fortetting, mener de at en bolig med 3-4 enheter er mer enn nok på tomta. En boligblokk med 15 leiligheter vil ta fullstendig livet av omliggende småhusbebyggelse arkitektonisk sett. Planlagte bygg er en gigantisk blokk som bryter med alt rundt av småhusbebyggelse og naturens kraftige krumninger. Det var et sjokk å se blokken med innhold. De hadde sett for seg et bygg tilpasset terrenget, for eksempel et terrassehus. Leilighetene var også skuffende lesning. Bratsberg hadde sett for seg familieleiligheter for å gi et stabilt og godt bomiljø, men ut fra tegningene er halvparten av boenhetene stipulert til hybelleiligheter. Dette vil gi stadig utskifting av beboere, ikke minst fordi hyblene er minimale og ikke vil friste til å bli boende lenge i. Det er heller ingen tvil om naboene vil føle seg utrygge med en så stor økning av trafikk og folkemengde i nabolaget. Forslagsstiller skriver gjentatte ganger om kommunens ønskede fortetting, men Bratsberg mener enhver utbygging utover den opprinnelige vil være en fortetting, så også en 2-, 3- eller 4- mannsbolig. De har stor forståelse for at en viss fortetting kan være aktuelt, men ikke for enhver pris, slik at naboer får alle ulempene ved utbyggingen i form av økt trafikk og beklemmende nærhet. Trafikkmessig er en løsning med så mange leiligheter uheldig, da trafikken i Bratsbergvegen er meget tett, og veien ikke dimensjonert for dagens trafikk. Ut fra den kjennskap de har til trafikkbildet, er de ikke i tvil om at det vil oppstå farlige situasjoner og kø i adkomstvegen når beboerne skal ut i/ut av Bratsbergvegen i rushtiden. Siktforholdene i området må karakteriseres som heller dårlige. Det er fylkesvei med forkjørsrett og 50 km-sone som det kjøres adskillig fortere i. Allerede i dag må man ofte stå i ventekø både ved inn- og utkjørsel. Slik trafikkforholdene er i dag, bør enhver unødvendig økning begrenses. For 40 år siden ble de forespeilet en avlastingsvei til Bratsbergvegen, men det bygges uten at infrastrukturen forandres. Som nærmeste nabo til adkomstvegen til nr. 82, kan det ikke være tvil om at de vil bli påført store støyproblemer, ikke bare fra Bratsbergvegen, men nå også fra veien opp til blokken. Det er dårlige grunnforhold i området, og da hovedsakelig leire. Selv om geoteknikerne går god for prosjekteringen, er naboene redde for at det oppstår uheldige situasjoner med ras m.m. dersom det blir kraftige nedbørsperioder i byggeperioden. Slike situasjoner kan også ramme deres eiendom. Da Bratsbergvegen 80 ble bygd måtte de etablere støttemur på grunn av leiren. De ser folder i bakken ovenfor seg, og frykter hva økt vibrasjon og beskjæring kan føre til. For naboene er hovedproblemet den voldsomme økningen av boenheter det legges opp til. Dette både med hensyn til strøkets karakter, trafikkøkningen og støyproblematikken. Det vil ikke være tvil om at verdien på deres eiendom vil synke kraftig med omsøkt utbygging. Er utbygger villig til å kompensere for verdiforringelsen? På tegningene er det heller ikke lagt inn mur mot dem ved snuplassen, som vil ligge mye lavere enn deres eiendom. Er det nok gjesteparkeringsplasser?

13 Side 13 Bratsberg mener det må foreligge en egnethet for en utbygging av slik dimensjon, og denne er ikke til stede etter deres skjønn. Forslagsstillers kommentar: På befaring i nabolaget er det registrert flere prosjekter som er bygd de senere årene med tilsvarende eller større tetthet enn planområdet. Dette er en del av en ønsket byutvikling, som selvfølgelig må ha kvalitet, men dette mener forslagsstiller at prosjektet har. Med utlegging av et område på nærmere 200 daa til boligformål på andre siden av Bratsbergvegen vil det bli mye større fortetting i nærhet til planområdet. Det viktigste er derfor ikke strøkskarakteren slik den er i dag, men at et hvert fortettingsprosjekt i området bidrar med kvalitet og ikke hindrer andre fortettingsprosjekter. Strøkskarakteren i området er under endring som følge av pågående fortetting. Planforslaget hindrer ikke fortetting av nabotomter, og gir lite skygge på nabotomtene. Planforslaget tilfører nye boliger og attraktive uteoppholdsareal, samt en snarveg mellom Bratsbergvegen og Neptunvegen. Dette mener forslagsstiller er gode kvaliteter som veier opp for brudd med strøkskarakteren. Nybygget er tilpasset landskapsrommet som det ligger i, og er trukket et godt stykke unna eksisterende småhusbebyggelse. Leilighetsstørrelsene er tilpasset en sammensatt beboergruppe med både førstegangsboligkjøpere og seniorer (som flytter fra småhus). Dette mener forslagsstiller vil gi et stabilt og godt bomiljø. Trafikkøkingen som følge av utbyggingen blir liten, se avsnittet virkninger av planforslaget. ÅDT i Bratsbergvegen er estimert til 3108 biler i Trafikk som følge av planforslaget er estimert til en ÅDT på 50 biler. Dermed vil ikke utbyggingen føre til nevneverdig økning av støy eller støv til naboer. Hovedstøykilden i området er og vil være Bratsbergvegen. Trafikkløsningene i planforslaget er vurdert som trygge og oversiktlige. KPA setter ingen øvre grenser for fortetting. I og med at planforslaget er tilpasset terrenget rundt og ikke hindrer fortetting av naboeiendommene, vurderer forslagsstiller at tettheten ikke er for høy. Avstand fra nærmeste terrasse i planlagte bygg og til liten, østvendt terrasse på Bratsbergvegen 80, er knapt 13 m. Den store, sørvendte terrassen på Bratsbergvegen 80 blir ikke synlig fra balkonger i planlagte bygg, og fra utearealet på taket av garasjen vil det være nærmere 35 m til Bratsbergvegen 80. Fra utearealet vil det i tillegg bare være direkte sikt til den aller østligste delen av den store terrassen på Bratsbergvegen 80. Innsyn på uteoppholdsarealene til Bratsbergvegen 80 blir derfor minimale. Sikt til Bratsbergvegen er i henhold til vegnormalen. Adkomsten vil bli etablert med oppvarming og blir isfri. Dermed skal ikke ventekø ved utkjørsel til Bratsbergvegen bli et problem. Geotekniker har gjort detaljerte beregninger og gitt føringer som sikrer trygg utbygging av området. Føringer fra geotekniker er tatt opp i planens bestemmelser. Det er lagt inn støttemur mot Bratsbergvegen 80 for å ta opp terrengforskjellen ned til snuhammer. Parkeringsplasser er avsatt i henhold til krav i KPA.