Solsiden - Grøndalen Reguleringsendring Planbeskrivelse, Inkludert tillegg, revisjon

Transkript

1 Reguleringendring Solsiden - Grøndalen, Hemsedal. Planbeskrivelse Dato: Inkludert tillegg etter revisjon jfr. HPR-sak 61/07. Revisjonsdato: Reguleringsplan vedtatt av Hemsedal kommunestyre sak K 80/08 den Tilhørende plankart datert: Revidert: Tilhørende reguleringsbestemmelser datert: Revidert: side1av8

2 Innhold 1 BAKGRUNN OG FORMÅL DAGENS SITUASJON UTBYGGING I FORHOLD TIL GJELDENDE PLAN OPPSTART OG KONTAKT MED KOMMUNEN MOTTATTE MERKNADER FORESLÅTTE ENDRINGER PLANKART REGULERINGSBESTEMMELSER PLANDOKUMENTER ANTATTE KONSEKVENSER AV ENDRINGENE MILJØ NÆRING/ TURISME STØY VEDLEGG TILLEGG ETTER BEHANDLING AV ENDRINGSFORSLAG I HOVEDUTVAL PLAN OG RESSURS ENDRINGER PÅ PLANKART ETTER VEDTAK I HPR ENDRINGER I REGULERINGSBESTEMMELSER ETTER VEDTAK I HPR side2av8

3 1 B A K G R U N N O G F O R M Å L 1.1 Dagens situasjon utbygging i forhold til gjeldende plan Reguleringsplanen for Solsiden i Grøndalen ble godkjent i Hemsedal kommune den Grøndalen Utvikling AS har med dette fått muligheten til å videreutvikle området ved Solheisen i Grøndalen gjennom en helhetlig plan. Utgangspunktet var å utvikle baseområdet i bunn av Solheisen med mindre leilighetsbygg for egenbruk/utleie med ca. 74 nye leiligheter og servicebygg, videre å forbedre barneområdet i skianlegget ved å flytte dette ned til området mellom eksisterende parkering og tidligere forretningsbygg. Planen var også en fortetting i eksisterende hytteområde med ca 50 nye hytter/ anneks, samt å bygge om Solkroa til storhytte. Funksjonene som i dag ligger til Solkroa er planlagt videreført i nytt bygg innenfor området S2. Etter å ha startet med både salg av hytter og leiligheter, har det vist seg at markedet/ interessen for leiligheter med evigvarende utleieklausul er svært begrenset. Stagnasjonen i salget av leiligheter er i ferd med å stoppe videre utvikling av området. Avstanden fra utleieobjektene til Hemsedals hovedattraksjon, Hemsedal Skisenter, er for stor til at noen ønsker å investere i Grøndalen under de gitte betingelser. For å sikre arbeidsplasser som i dag er tilknyttet området i de rundt omkringliggende bedriftene (ca 50 arbeidsplasser), ønsker utbygger å fjerne den evigvarende utleieklausulen. Utbygger ønsker samtidig å legge til rette for at kjøpere skal drive frivillig utleie av sine leiligheter. Vi vet at mange potensielle eiere i perioder ønsker å leie ut sin fritidsbolig, gjennom at flere av dem som har kjøpt eller reservert kalde leiligheter har bedt om assistanse nettopp til utleie. En slik naturlig og selvbestemt fordeling mellom varme og kalde senger er ønskelig for alle aktører i Grøndalen, og vil etter det vi erfarer sikre størst mulig besøk til området. Utbygger ønsker å la øvrige føringer i hovedreguleringen av Solsiden (godkjent ) ligge til grunn for denne reguleringsendringen. 1.2 Oppstart og kontakt med kommunen Utbygger har hatt jevn dialog med Hemsedal kommune i forbindelse med utarbeidelse og godkjenning av gjeldende reguleringsplan for området (Solsiden Grøndalen, vedtatt ) samt i påfølgende prosesser. Administrasjonen ble høsten 2006 underrettet om at utbygger ønsket å søke om endring av bestemmelsen om evigvarende utleieklausul på leilighetene innenfor L1. Hovedutvalget for plan og ressurs ble orientert skriftlig og muntlig i utvalgsmøte den 14. desember Utbygger leverte samtidig søknad om dispensasjon for å få fritak for utleieklausulen for leilighetsbyggene. I forbindelse med at utbygger gav uttrykk for sitt ønske om å få fritak fra utleieklausul innenfor L1, gav kommunen signaler om at slik endring var å betrakte som endring i reguleringsplan, og derfor måtte behandles etter plan- og bygningslovens side3av8

4 Det ble meldt oppstart av arbeid med endring av reguleringsplanen med annonse i Hallingdølen og Drammens tidende Etter dette ble naboer, grunneiere og offentlige instanser også tilskrevet med brev. Frist for å komme med merknader ble i brevet satt til Det er innkommet to merknader. Disse er kommentert under. Kopi av annonse er vedlagt (Vedlegg 1). Kopi av varslingsbrev er vedlagt (Vedlegg 2). Kopi av adresseliste for varslingsbrev er vedlagt (Vedlegg 3). Kopi av mottatte merknader er vedlagt (Vedlegg 4 og 5). Dispensasjonssaken ble behandlet i Hovedutval for Plan og Ressurs den 18. januar. Det ble gjort slikt vedtak: Hovudutval for Plan og Ressurs finn at det ligg føre særlege grunnar, og gir med heimel i 7 i plan- og bygningslova, dispensasjon frå arealbruksformålet innanfor området L1 i Reguleringsplan for Solsiden slik at bygg A og bygg B kan førast opp som fritidsbygg. Grunngjeving for vedtaket er at dispensasjonen er med på å oppfylle intensjonane i plana. 1.3 Mottatte merknader 1. Hemsedal Skisenter AS, datert Kommentar: Som operatør av skianlegget ber de om å bli varslet når planen legges ut til offentlig ettersyn. Det er kommunen som er ansvarlig for eventuell offentlig ettersyn av endringsforslaget. Hemsedal Skisenter AS er oppført på adresselister som oversendes kommunen. 2. Buskerud fylkeskommune, Utviklingsavdelingen, datert Kommentar: Fylkeskommunen fraråder endringen med begrunnelse i ønsket om varme senger. Forslagsstiller og utbygger i området har allerede gjort rede for de økonomiske forholdene omkring dette temaet, og begrunnelsen for søknaden om endring av reguleringsplan. Det er utbyggers oppfatning at den foreslåtte endringen av reguleringsplanen vil medføre et større besøk til Grøndalen. 2 F O R E S L Å T T E E N D R I N G E R 2.1 Plankart Plankartet er endret ved at: Reguleringsformålet innenfor L1 er endret fra Turistbedrift/utleieleiligheter til Fritidsbebyggelse. Reguleringsformålet innenfor L2 er endret fra Turistbedrift/utleieleiligheter til kombinert formål Turistbedrift/Fritidsbebyggelse. Det er inntegnet grense for gul støysone. side4av8

5 2.2 Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelsene godkjent er endret i samsvar med de endringer som er foreslått på plankartet: L1 område er endret fra næring til fritidsbebyggelse. L2 opprettholdes som næring, men når det etableres ny Solkro i S2, blir L2 frigitt til fritidsbebyggelse. Rekkefølgebestemmelsen er endret slik at utbygging av områden H1-H15 ikke påvirkes av takten på utbygging i L1. Det er lagt inn bestemmelser som gjelder gul støysone. Andre foreslåtte endringer i bestemmelsene: Det er gitt åpning for arker i taket på hyttene. Arker i takflatene tillates i fritidsbygg med flere boenheter for å kompansere for manglende lysinnslipp fra to frie gavlvegger. 2.3 Plandokumenter Gjeldende plankart er lagt til grunn for reguleringsendringen. Foruten de endringene som er nevnt er plankartet derfor identisk med gjeldende plan. Tittel og tegnforklaring er endret med hensyn til navn, dato, saksnummer og vedtaksdato. I reguleringsbestemmelsene er det ikke gjort endringer i bestemmelsene ut over dem som er nevnt i punkt 2.2 over. Dette innebærer endring i punktene 1, 2.1 og 2.4, 3.2, 3.3 og 3.4 (tatt ut), 4.1, 4.2 (nytt punkt), 9.1, 10.5 Endringene, bakgrunnen for disse, samt beskrivelse av prosessen er beskrevet i planbeskrivelse til reguleringsendringen. Denne beskrivelsen er derfor å regne som en endringsbeskrivelse. Beskrivelse som lå til grunn for utarbeidelsen av gjeldende plan vil derfor fortsatt være aktuell som beskrivelse for de områder og tema der det ikke er foreslått endringer. 3 A N TAT T E K O N S E K V E N S E R AV E N D R I N G E N E 3.1 Miljø Endringen antas ikke å medføre andre konsekvenser for miljøet enn de som kommer av gjeldende plan. 3.2 Næring/ turisme Næring Utbygger er vel vitende om at varme senger som er belagt av ukesgjester er det ideelle for en destinasjon som Grøndalen, men det forutsetter at det er noen som ønsker å kjøpe/eie de byggene basert på en slik forutsetning. Det har vist seg meget vanskelig, da destinasjonen Grøndalen har en meget begrenset utleieperiode. Utbyggers klare oppfatning er at det for alle parter er bedre med senger som vekselvis er varme / kalde enn ingen senger i det hele tatt, og at det uansett er meget viktig for alle parter å få opp antallet senger i Grøndalen side5av8

6 Trafikk/ parkering Det er tatt høyde for gjennomsnittlig 1,5 bil til hver leilighet i godkjent regulering av og utbygger mener at det er et hensiktsmessig tall også ved omregulering til fritidsbebyggelse. Mht til total trafikk belastning på Grøndalsveien og i krysset Grøndalsvegen/Rv 52, er det ikke grunn til å tro at reguleringsendringen vil skape vesentlige endringer. 3.3 Støy Som følge av at L1 blir regulert til fritidsbebyggelse gjelder andre regler for støysoner innenfor området. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen er gitt i Rundskriv T Basert på sjablongberegninger i henhold til Rundskriv T-1442 og beregninger foretatt av Hemsedal Kommune ifbm reguleringssak for Golfbanen i Grøndalen (sak 141/06 Hovedutval Plan og Ressurs) er gul støysone for Grøndalsveien tegnet inn på reguleringskartet. Ved utregning etter sjablonmetoden og lagt til grunn ÅDT 500, 10 % tunge kjøretøy og skilta fart 60 km/t har gul støysone en utstrekning på 21 meter fra senter veg. L1 ligger ikke innenfor gul støysone. Planlagt fritidsbebyggelse er plassert i god avstand fra ovennevnte støysone. Det er gitt bestemmelse angående støykrav for støyfølsomme bruksformål innenfor S1. Slik utbygging innenfor S1 vil imidlertid sannsynligvis ikke være aktuelt. 4 V E D L E G G 1. Annonse, Oppstart av endring av reguleringsplan. 2. Varslingsbrev Naboer, grunneiere og offentlige instanser. 3. Adresseliste naboer, grunneiere og offentlige instanser. 4. Brev fra Hemsedal Skisenter, datert Brev fra Buskerud fylkeskommune, datert side6av8

7 5 T I L L E G G E T T E R B E H A N D L I N G AV E N D R I N G S F O R S L A G I H O V E D U T VA L P L A N O G R E S S U R S Reguleringsendringen ble behandlet i Hovedutval Plan og Ressurs den Det ble da gjort vedtak om å utsette saken inntil Hovudutval for Plan og Ressurs og Kommuneplannemnda har diskutert saka prinsipielt. Reguleringsendringen Solsiden, Grøndalen ble lagt fram til ny behandling den Det ble da fattet slikt vedtak: 1. Deling av det regulerte turistområdet (L1) i to områder etter prinsippa som skissert i alternativ 3 i merknad frå Grøndalen Utvikling AS av I det ligg det at areala omfatta av bygg A, B, C, D, E og F blir regulert som fritidsbebyggelse. Dei øvrige områda blir regulert som turistområde. Barneheisen må etablerast før siste bygg innanfor område for fritidsbebyggelse blir frigjort. Dette må innarbeidast som rekkefølgebestemmelse. 2. Tomtene blir justert i samsvar med ynskje frå regulant. Samtidig ber utvalet regulant vurdere behovet for andre arealbruksendringar, dvs. feltkontrollerer planen for å sikre at den er gjennomførbar. 3. Regulering av 2 nye fritidstomter merka T2 og T3 på kartforslaget utdelt i møte på Dekkoeigedommen på vilkår av at tal på bruksnummer for eigedomane frameleis vert Planføresegnene må endrast i samsvar med dei nye føresegnene i teknisk forskrift. 5. Administrasjonen får fullmakt til å gje dispensasjon til oppstart av to nye bygg i samsvar med planframlegget. I planforslag revidert er planen endret i henhold til vedtaket. Dette innebærer at det nå også er gjennomført slike endringer i planforslaget: 5.1 Endringer på plankart etter vedtak i HPR Plankartet er endret ved at: Reguleringsområdet L1 reduseres i omfang, og reguleringsformålet er Fritidsbebyggelse. Reguleringsområdet L2 opprettholdes med reguleringsformålet Turistbedrift/utleieleiligheter, jfr. plan vedtatt Reguleringsområdet L3 skilles ut fra gamle L1 og reguleringsformålet opprettholdes som Turistbedrift/utleieleiligheter Reguleringsområdet S2 opprettholdes med reguleringsformålet nærings- og servicebygg/kontor, jfr. plan vedtatt Byggeområdet T1 er endret fra opprinnelig formål Fritidsbebyggelse (jfr ) til Turistbedrift/utleieleiligheter. Veier i hytteområdet H5 er korrigert etter feltkontroller Nytt område for høydebasseng, KT3 er lagt inn i plan. Nytt hytteområdet H16 er tatt inn i planen. Reguleringsformålet er fritidsbebyggelse. I tillegg er det gjort mindre endringer for tomtene: T11, T12, T26, T31, T32, T33, T34, T35, T36, T39, T43, T57, T59 (endr. veg), T61, T63 (endr. veg til T65), T90. side7av8

8 5.2 Endringer i reguleringsbestemmelser etter vedtak i HPR Reguleringsbestemmelsene er på nytt revidert for å samsvare med de endringer som er gjort på plankartet, og i henhold til vedtak: L1 område er endret fra Turistbedrift/utleieleiligheter til Fritidsbebyggelse. L2 opprettholdes som Turistbedrift/utleieleiligheter, men med økt antall enheter. Tidligere del av L1 har fått benevnelsen L3 med formål Turistbedrift/utleieleiligheter. T1 er endret til Turistbedrift/utleieleiligheter med tilhørende bestemmelser. H 16 etableres som nytt hytteområde med reguleringsformål fritidsbebyggelse Rekkefølgebestemmelsen er endret slik at utbygging av områdene H1-H15 ikke påvirkes av takten på utbygging i L1. o Før det gis byggetillatelse til det 6. kalde leilighetsbygg i L1 skal barnetrekk være etablert i leilighetsområdet. side8av8