DETALJREGULERING SENTEROMRÅDET NORD, NESBYEN ALPINSENTER, 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Torunn Bekkeseth Saksgang Teknisk utvalg Kommunestyret DETALJREGULERING SENTEROMRÅDET NORD, NESBYEN ALPINSENTER, 2. GANGS BEHANDLING Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Plankart datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse datert desember 2015 Hallingdal kraftnett, mail datert Statens Vegvesen, brev datert Fylkesmannen i Buskerud, brev datert Mattilsynet, brev datert Per Egil Tellefsen, Hønefoss, mail datert Rune Gjerde og Monica Smith, mail datert Natten Vel, brev datert Tomas Holst, mail datert Hallingdal brann og redningstjeneste v/ brannsjefen i Nes og Flå, mail datert Hallingdal Renovasjon, brev datert Arkitektbua AS, mail datert Buskerud fylkeskommune brev datert Rukkedalskogen AS og Nesbyen Fjellandsby AS, brev datert Anita og Erling Langset, Krokkleiva, mail datert Fylkesmannen i Buskerud, brev datert Erik C. Langset, Røyse, brev datert Dokument i saken: Teknisk utvalg sak 76/ Jfr. dokumentjournal Saksopplysninger: Reguleringsplanen ble behandlet av teknisk utvalg 1. gang og lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist med de rettelser som ble vedtatt i sak 76/15. Det har kommet inn 9 merknader til planen innen fristen. Merknadene ble gjennomgått sammen med utbyggerne i møte

2 Buskerud fylkeskommune utviklingsavdelingen har fått utsatt høringsfrist til pga. sykdom hos deres saksbehandler. Merknad er mottatt innen utsatt frist. Det har også kommet inn merknad fra Hallingdal brann og redningstjeneste v/ brannsjefen i Nes og Flå Utbyggerne v/ Arkitektbua AS fremmet forslag til endring av planen for områdene FRF30 og FRF 50. Forslaget er sendt på begrenset høring til omkringliggende naboer og til fylkesmannen i Buskerud med høringsfrist Fylkesmannen sier i sin høringsuttalelse at endringsforslaget ikke endrer deres faglige vurdering av planforslaget. Det har kommet inn merknad på endringsforslaget fra naboene Anita og Erling Langset. I etterkant av møte med utbyggerne, har det kommet inn brev fra Rukkedalskogen AS og Nesbyen Fjellandsby AS, der en ber om at rekkefølgekrav satt i TU-møte sak 76/15, som gjelder utbygging av renseanlegg, tas vekk. Det er ikke lagt ned innsigelser til planen forutsatt at kommunen etterkommer krav satt av Statens Vegvesen og av Mattilsynet. Alle innkomne merknader behandles i saksutredningen under. Forhold til overordnet plan: Se TU-sak 76/15 Miljøkonsekvenser: Det foreligger ingen kjente miljøkonsekvenser i forhold til naturmangfoldloven. Dette er beskrevet nærmere i planbeskrivelse pkt. 6.2 og TU- sak 76/15. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Merknader fra Mattilsynet, Hallingdal renovasjon og brannvesenet behandles under. Økonomiske konsekvenser: Se TU-sak 76/15 Vurdering: Merknader innkommet etter 1. gangs behandling: Hallingdal kraftnett. En ber om at høyspentledninger og kabler blir tegnet inn i reguleringsplanen. Dissee er i konflikt med flere av tomtene. Anlegget kan bygges om /flyttes og det må da inngås avtale om dette mellom utbygger og HKN. Administrasjonen har innhentet opplysninger fra Hallingdal Kraftnett som viser høyspentledninger i luftstrekk og i kabler som berøres av den foreslåtte utbyggingen. Planfremmer har omtalt strømframføring i VA-planen og i pkt. 1.3 i planbestemmelsene: «Ledninger for strøm, telefon ol. skal føres via jordkabel.» Administrasjonen finner ikke grunn til å endre plankartet, da det er en forutsetning at alle luftstrekk skal legges i kabel. En mener også at kabelgrøfter ikke skal ligge innenfor vedtatte byggegrenser. Illustrasjonskart nedenfor viser dagens situasjon, luftstrekk med rød skravur og jordkabel med rød strek. 2

3 En foreslår nytt pkt.2.4 i planbestemmelsene med rekkefølgekrav til når berørte tomter kan utbygges. Statens Vegvesen Det vises til behandling av innsigelse til kommunedelplan for Natten og Tverrlie. En ber om at tilsvarende rekkefølgebestemmelser innarbeides i reguleringsplanen. Merknaden tas til etterretning og en foreslår tilsvarende endring i bestemmelsene, nytt pkt Fylkesmannen i Buskerud En anbefaler at feltene FRF1-FRF4 med tilhørende atkomstveg og FRF50 tas ut av planen. Utbyggingen av disse områdene vil medføre store terrenginngrep som vil ha stor negativ effekt på landskapsbildet i Natten. Det vises til nasjonale føringer om planlegging av fritidsbebyggelse i fjellet hvor det går klart fram at terreng med store høydeforskjeller bør holdes fri for bebyggelse. Ut over dette har fylkesmannen ingen merknader til planforslaget ut fra nasjonale eller regionale interesser tilknyttet eget ansvarsområde. Kommunen har hatt en grundig vurdering av feltene FRF1-FRF4. 3

4 Under vegs i prosessen er det gjort endringer i vegtraséen for å bedre framkommeligheten. Dette er krevende tomter der det må legges særlig vekt på terrengtilpasning ved valg av hyttetype og plassering på tomta, jfr. bestemmelsene pkt. 3.2 og 1.1 a) slik at en evt. negativ effekt på landskapsbildet blir minst mulig. Planfremmer påpeker at dette er et svært viktig område for den videre utviklingen av området. Etter en samlet vurdering vil administrasjonen ikke følge fylkesmannens råd om å ta ut disse tomtene fra planen. Fylkesmannen ber også om at området FRF50 tas ut av planen. Planfremmer har kommet med et nytt forslag til utforming av dette området. Det er det redegjort for og vurdert lenger ned i saksutredningen. Mattilsynet En forutsetter at det etableres felles vannforsyning for tomter der det i planforslaget er planlagt vann på hver tomt. I motsatt fall har en innsigelse til planen. Etter at kommunen mottok merknaden fra Mattilsynet er det holdt møte mellom utbyggerne og Mattilsynet. En ble da enige om at hele den nedre delen av planområdet skal kobles til eksisterende vannverk. Det gjøres unntak for feltene FRF 1-11, FRF 29-32, FRF42 og FRF 50, dvs. plankartets sør-østre del. Det anbefales også her fellesløsning, men en aksepterer enkeltbrønner. Kommunen har mottatt revidert VA-plan i h.h.t. hva Mattilsynet og utbyggerne har blitt enig om. Administrasjonen anbefaler at løsningen aksepteres. Hallingdal renovasjon Kapasiteten i Tronrud returpunkt er i høysesongen fullt utnyttet. En anbefaler at det settes av et eget returpunkt i det nye hytteområdet, med størrelse som står i forhold til utbyggingspotensiale og så nær hovedveg som mulig. En anbefaler en rekkefølgebestemmelse om at arealet skal være ferdig opparbeidet seinest når 10 hytter har fått ferdiggodkjenning. Det anbefales nedgravde løsninger. Alt utstyr til selve renovasjonsløsningen bekostes av Hallingdal renovasjon. Opparbeiding og belysning må bekostes av andre. 4

5 Kommunen har etter høring vært i kontakt med Hallingdal renovasjon for å se på mulighet for oppgradering og utvidelse av eksisterende returpunkt ved Tronrudvegen. HR mener at dagens returpunkt fungerer godt og vil ikke gjøre vesentlige endringer her, f.eks. med nedgravde tanker. En mindre utvidelse slik som foreslått i kommunedelplanen, vil kun dekke behovet for utbyggingsplaner som allerede er vedtatt. HR står derfor fast på at det må etableres nytt returpunkt i reguleringsplanen for sentrumsområdet eller i nærheten. I følge referat fra møte med utbyggerne skulle planfremmer ta kontakt med tilgrensende grunneier for å utrede mulighet for felles renovasjonsplass. Kommunen vil påta seg ansvar for opparbeiding av nytt returpunkt og HR bekoster alt teknisk utstyr. Grunneierne foreslår at det avsettes areal til utvidelse av returpunkt i nærheten av dagens, se forslaget under. Administrasjonen mener det er en god løsning. Nødvendig areal kan innarbeides i forslag til kommunedelplan for Natten og Tverrlie. En anbefaler at det legges inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer etablering av nytt returpunkt innen utgangen av Buskerud fylkeskommune, utviklingsavdelingen Riksantikvaren har gitt dispensasjon fra kulturminneloven for et automatisk freda kulturminne en kullgrop (id ). Kulturminne er derved frigitt uten krav om arkeologisk undersøkelse. Det skal legges inn en tekst i planbestemmelsene. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 1.2b, 2.1e og 6.6a rettes i h.h.t. dette. Dersom reguleringsbestemmelsene ikke rettes slik riksantikvaren ber om, vil det kunne reises innsigelse til planen. Fylkeskommunen kjenner ikke til nyere tids kulturminner i planområdet. Planbestemmelsene er rettet i h.h.t. krav fra Riksantikvaren og Buskerud fylkeskommune. Per Egil Tellefsen En ber om at det tas hensyn til flombekk som går over felt KTP ved en utbygging slik at det ikke skaper problemer for arealet nedenfor. Han ber også om at det etableres en støyvoll mellom planlagt ny hovedveg og hans hytte. 5

6 Planbestemmelsene ivaretar hensyn til flom og overvannshåndtering så langt det er mulig på dette nivået. Det er en forutsetning at dette også tas hensyn til i byggesaksbehandlingen og når de enkelte byggeprosjekter skal gjennomføres. Det er lagt inn en støyvoll i plankartet og det foreslås en rekkefølgebestemmelse i pkt. 2.5 som sikrer gjennomføring. Rune Gjerde og Monica Smith De ber om at tomtene FRF 45 1, FRF46 1, FRF 48 1 og FRF 49 1 og 2 tas ut av planen. Området brukes i dag til aktiviteter både sommer og vinter. Det er regulert minimalt med friarealer i planen. Planen legger opp til en tett og konsentrert utbygging. Likevel er det lagt inn korridorer nær de fleste tomtene slik at en sikrer tilgang til større friområder. Administrasjonen mener at planfremmer med fordel kunne lagt inn noen større friområder også inne i hytteområdene. Merknaden fra Gjerde og Smith er drøftet med planfremmer, men det var ikke ønskelig å endre planen. Administrasjonen foreslår ikke at det tas ut konkrete tomter fra planen, men en vil oppfordre planfremmer til å vurdere dette på nytt. Natten Vel Natten Vel ønsker en moderat fortetting som skal skje med kvalitet uten å forringe bruksverdien på eksisterende hytter vesentlig. En ber om følgende særlig blir tatt hensyn til: 1. Tilgang til fjellet og bevaring av tilførselsløyper må sikres. 2. Etablerte friområder mellom hytter skjermes så mye som mulig. 3. Infrastruktur må utvikles/forbedres i tråd med antall hytter. (Grunneier/utbygger må dekke vedlikeholdskostnader knyttet til høy anleggsvirksomhet). 4. Nye veger må bygges slik at utrykningskjøretøy kan komme fram. 5. Det må innarbeides rekkefølgebestemmelser om at utvidelse av alpinanlegg med nye tilførselsløyper må etableres innen en 2-årsperiode etter at tillatelse til å utvikle nye områder er gitt. Kommentarer: Administrasjonen foreslår ikke at det tas ut konkrete tomter for å sikre større friområder i planen, men en vil oppfordre planfremmer til å vurdere dette på nytt ut fra de merknadene som har kommet inn. Kommunen har satt krav til utforming av veger i området slik at de skal være tilpasset utbyggingen og nødvendig framkommelighet. Evt. vedlikehold er vegeiers ansvar. Alle vegene innenfor planområdet er private. Et hovedelement i planen er utvidelse av alpinanlegget med nye tilførselsløyper. Det er utbyggers ansvar at dette blir utbygd i takt med etablering av ny hyttebebyggelse. En vil ikke anbefale at det settes inn rekkefølgekrav om utvidelse av alpinanlegget. Thomas Holst Holst har følgende innvendinger til planforslaget: 1. Rekkefølgebestemmelser for utvidelse av alpinanlegget innen 2 år fra godkjenning av utbyggingsplanene. Hovedheisen byttes ut med stolheis innen en rimelig tidshorisont i forhold til utbyggingstakt. 6

7 2. En ber om at kommunen ser nærmere på vegtrasé for nytt hyttefelt mellom Natten og Rodegårdløypa. Vegen framstår som bratt og svingete. Primært bør vegen endres eller tas ut av planen. 3. Off-pist-traséer langs Natten-løypa vil forsvinne gjennom fortetting med nye tomter. En ber om at fortettingen reduseres slik at off-pist-traséene beholdes. Kommentarer: Rekkefølgebestemmelser, bratt vegtrasé og friområder er kommentert andre steder i saksutredningen. Rukkedalsskogen AS og Nesbyen Fjellandsby AS I høringsforslaget til reguleringsbestemmelser for sentrumsplanen ble det lagt inn rekkefølgebestemmelse om at det kan gis igangsettingstillatelse til maks. 120 enheter på grunn av kapasitetsproblemer på dagens renseanlegg. Denne bestemmelsen vil være et stort hinder for utviklingen og en ber om å bli likestilt med øvrige planer som er godkjent. Det er en kjent sak at kapasiteten på eksisterende renseanlegg er nærmest sprengt i høysesongene og at det utredes bygging av nytt anlegg. I hytteområdene som benytter kommunalt renseanlegg er det i 2014 og 2015 godkjent følgende nye planer: Tverrlie (5 reguleringsplaner med i alt 131 nye tomter) Tronrudmarka (1 reguleringsplan med 91 nye tomter) Sentrumsplanen legger til rette for ca. 750 ny boenheter. Denne planen vil derfor få et utbyggingsomfang som tilsvarer det som er gitt i Tverrlie og Tronrudmarka de siste to årene, gjennom foreslått rekkefølgebestemmelse om maks. 120 enheter. Administrasjonen vil ikke anbefale at rekkefølgebestemmelsen tas vekk. Dersom det ikke er gjennomført kapasitetsøkende tiltak på avløpsanlegget, når det er gitt igangsettingstiltak på 120 enheter, skal saken vurderes på nytt. Erik C. Langset Han påpeker at hans hytte, etter fortetting, får nye hytter på tre sider der det før var friareal. Han trekker spesielt fram tomt FRF 32 nr. 4 som kommer tett innpå og som trolig vil stenge for del av dagens utsikt. Kartutsnittet viser Langsets hytte markert med rødt: 7

8 Administrasjonen har tidligere tatt opp problemstillingen som reises ang. tomt FRF 32 nr. 4. med planfremmer. Det førte til at bestemmelsene for denne tomta ble endret slik at det her kun er tillatt med hytte uten tverrloft/oppstugu og maks. mønehøyde 5,5 m. Dette mener en er akseptabelt. Administrasjonen foreslår ikke at det tas ut konkrete tomter fra planen, men en vil oppfordre planfremmer til å vurdere dette på nytt. Hallingdal brann og redningstjeneste Brannsjefen i Nes og Flå har laget en redegjørelse om hvilke hensyn som må tas i forhold til brannvann. I følge TEK10 er det krav om trykkvann eller åpen vannkilde i området, når brannvesenet ikke kan medbringe tilstrekkelig vann. Natten ligger for langt unna sentrum til at det er mulig. Det er lagt inn et brannvannuttak i den nedre delen av planområdet. Brannvesenet anbefaler at det bør være et uttak også i den øvre delen. Det bør være et minimum. Det burde vært brannvann basert på kummer/hydranter i hele området. I områdene FRK og FRB legges det til rette for konsentrert fritidsbebyggelse også i flere etasjer og til utleie. I slike bygg kan det bli aktuelt med krav om sprinkelanlegg med tilstrekkelig kapasitet. I følge TEK 10 er kommunen ansvarlig for at det er tilstrekkelig vann til å dekke behovet for brannvann. I følge VA-planen disponerer vannverket et basseng på 150 m 3. Krav til slukkevann i TEK 10 er 20 l/s og åpen vannkilde må ha kapasitet til 1 t tapping. Bassenget oppfyller disse kravene. Brannsjefen etterlyser flere brannvannuttak, både på grunn av avstander og framkommelighet. Som et minimum vil en foreslå rekkefølgekrav pkt g) om etablering av brannvannuttak knyttet til V 19. En vil i tillegg sterkt anbefale at det etableres brannkum/brannhydrant ved alle hovedangrepsveger, jfr. TEK 10. Forslag fra Arkitektbua AS til endring av planen: Det foreslås å slå sammen 2 tomter i FRF 50 til en tomt og med adkomst via eksisterende veg til gnr. 56/824. Eier av gnr. 56/824 skal ha forkjøpsrett til tomta. Areal som var avsatt til adkomstveg i planforslaget omdisponeres til ny tomt. Tomta vil stikke noe ut i alpinbakken, men planfremmer mener at alpintraséen er forholdsvis bred her og at det ikke vil være til ulempe for alpinproduktet. 8

9 Høringsforslag, TU sak 76/15 Nytt forslag fra Arkitektbua AS Merknader til endringsforslaget: Forslaget er sendt på begrenset høring til omkringliggende naboer og til fylkesmannen. Fylkesmannen i Buskerud: Fylkesmannen står fast ved sin faglige vurdering, jfr. brev datert , om at det ikke bør tillates ny utbygging i FRF 50 og heller ikke ny tomt ut i alpinbakken. Anita og Erling Langset: Langset eier gnr. 56/582 og gir i sin høringsuttalelse en grundig gjennomgang av historikken i forhold til deres byggesaker. De reagerer sterkt på at tidligere friarealer nå foreslås lagt ut til byggeområder, spesielt området der det nå foreslås ny tomt. Kommentarer: De opprinnelige tomtene FRF 50 1 og 2 ligger moh. I ei nordvendt li med glissen fjellskog. Eksisterende skiløype må legges noe om for å få plass til byggeareal. Dette er beskrevet i planbeskrivelsen. Etter drøftinger med nabo eier av gnr. 56/824 har planfremmer foreslått å slå sammen de to tomtene til ei tomt, flyttet adkomsten til eksisterende veg til gnr. 56/824 og gitt eier av denne tomta forkjøpsrett. Fylkesmannen anbefaler sterkt at FRF 50 med tilhørende atkomst tas ut av planen og har ikke endret standpunkt i forhold til endringsforslaget. Administrasjonen mener at endringsforslaget er noe bedre når det gjelder terrengtilpasning enn det opprinnelige. To tomter reduseres til en og vegen trekkes lenger inn fra alpintraséen. Forslaget kan derfor aksepteres. En evt. forkjøpsrett er en privatrettslig ordning som ikke vedkommer kommunens behandling av reguleringsplanen. Fylkesmannen mener at ny tomt FRF 50 får en uheldig plassering i forhold til alpin nedfartsløype og at den bør utgå. Nabo i nordvest mener at tomta legger beslag på et areal som oppfattes som friareal. Administrasjonen aksepterer tomta, men foreslår å trekke byggegrensa 6 m inn fra foreslått tomtegrense mot nedfartsløypa for å unngå bygg for nær løypetrasèer. En vil oppfordre planfremmer til å vurdere forslaget på nytt ut fra de merknadene som har kommet inn. 9

10 Andre kommentarer: Administrasjonen foreslår noen mindre presiseringer i planbestemmelsene: Pkt. 3.1 b). Presiseringen innebærer at parkering knytta til private leiligheter eller leiligheter til utleie inngår i % BYA, men ikke parkering til besøkende/kunder. Pkt. 3.2 g). Fyllingen skal ikke streke seg lenger enn 3 m fra vegglivet og da målt fra topp fylling. Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplan for senterområdet nord, Nesbyen alpinsenter planid vedtas i h.h.t. plan- og bygningslovens