Presentasjon for andelseierne. Morten Grongstad

Transkript

1 Presentasjon for andelseierne Morten Grongstad

2 Agenda Innledning SPDE-nytt Alternativ 4 salg av 8.6/8.7 Alternativ 2 Presentasjon av Koksabukta Presentasjon av Storøya Oppsummering Page 2

3 Innledning SPDE-nytt Oppsummering fra siste resultatfremleggelse Nytt styre Nytt navn Nye lokaler Salg av område 8.5 Fornebu Hageby Page 3

5 Alternativ 4 Salg av 8.6/8.7 I oktober 2008 ga SPDE en exit mulighet til andelseierne via salg av Delområdene 8.6/8.7. Da alternativet ble etablert ble det benyttet omregningsfaktorer som sikrer at alle får et antall kvm på 8.6/8.7 som gjenspeiler opprinnelig kostpris i de respektive delområder. Før annonsering gikk SPDE i dialog med Skanska. Dialogen resulterte i at Skanska sa fra seg rettigheten til å bygge på 8.6/8.7 mot å få rettigheter i Rolfsbukta. Ved å markedsføre område uten Skanska kunne megler henvende seg til de større entreprenørene i markedet også. Områdene ble annonsert første gang i mai 2009 Megler kontaktet et tredvetalls interessenter direkte 6 interessenter ba om informasjonspakke Ingen bud ble mottatt innenfor budfrist, i slutten av juni Page 5

6 Alternativ 4 Salg av 8.6/8.7 I august satt megler og SPDE seg ned for å se hva SPDE kunne bidra med for å gjøre områdene mer attraktive. Dette resulterte i at; SPDE har tatt risiko for boliger med sosial boligprofil. SPDE har tatt risiko for næringsarealene. SPDE er villig til å akseptere en 50/50 eierstruktur med kjøper. I etterkant av gjennomgangen ble samtlige som hadde vist interesse kontaktet på nytt. Page 6

7 Alternativ 4 Salg av 8.6/8.7 Sent i august mottok vi bud fra Veidekke pålydende 125 MNOK på boligarealene, tilsvarende ca per kvm. TBRA. Budet ble avslått fordi SPDE mente det var for lavt. Ytterligere en interessent kom på banen i september SPDE mottok bud fra begge interessentene i oktober Nest høyeste bud var per kvm. BRAs hvilket tilsvarer ca per kvm. TBRA Etter endt budrunde representerer Veidekke høyeste bud på 140 MNOK, tilsvarende per kvm. TBRA. Det er inngått en intensjonsavtale med Veidekke. Meglers vurdering er at en ytterligere forlengelse av markedsføringsperioden ikke vil resultere i et høyere bud Page 7

8 Alternativ 4 Salg av 8.6/8.7 Opprinnelig alternativ 4 fase 1 Markedspris tilsvarende kr. - Megleromkostninger kr. ca. Netto for utbetaling kr per TBRA 50 per TBRA per TBRA Rettet mot de 234 andeler som hadde valgt alternativ 4 i oktober Avhengig av å finne kjøper / tager av området Gir ca. 80 % inndekning av opprinnelig kostpris FBs krav på utviklingskostnader frafalles Revidert alternativ 4 fase 1 Markedspris tilsvarende kr per TBRA + tilleggsbetaling fra SPDE kr. 500 per TBRA - Megleromkostninger dekkes av SDPE 0 per TBRA Netto for utbetaling kr per TBRA Tilbudet åpent for alle andelshavere / andeler Det er ingen direkte betingelse at 8.6 / 8.7 blir solgt Gir ca. 88 % inndekning av opprinnelig kostpris FBs krav på utviklingskostnader frafalles Forkjøpsrett på boliger til markedspris Andelseiere i fase 2 som velger alt. 4 blir fristilt fra tegningsavtale, d.v.s. at innestående på Fornebukonto blir overført eier som fullt og helt oppgjør. Page 8

9 Alternativ 4 Forbehold Kr per kvm. TBRA tilbys alle andelseiere uten noen forbehold dersom tilsagnet blir færre en 150 andeler Tilbud om kr per kvm. TBRA gis med følgende forbehold SPDE er ikke pliktig til å gjennomføre tilbudet med færre enn 150 aksepter (andeler) Tilfredsstillende finansiering Styrets godkjenning Det tas et generelt forbehold om tilfresstillende finansiering dersom tilsagnet blir over 150 andeler Page 9

10 Alternativ 4 Omregningstabell for fase 1 For å regne ut hvilket beløp som vil bli utbetalt til deg må du først finne omregningsfaktoren for ditt område i tabellen under. Faktoren multipliseres med størrelsen på din enhet. Arealet du får, multipliseres dernest med kr (evt ) Eksempel: 4 roms S 125 kvm. på 6.0 omregnes slik 1,628 x 125 = 203,5 kvm. på 8.6/8.7 x = Ved omregning skal medianstørrelsen på tomtandelen benyttes. Område 8.7 1, , , , ,628 Omregningsfaktor Omregningsfaktoren er beregnet som følger; For 6.0 har andelseierne betalt kr ,55 per kvm. inkl. Sikkerhetsareal. Dette beløpet deles på kr ,25 som er kostpris per kvm. eks sikkerhetsareal for 8.6/8.7. Page 10

11 Alternativ 4 Videre fremdrift Informasjon om tilbudet samt akspetformular blir sendt samtlige. Alle må respondere på tilbudet innen 1. desember Oppgjør for solgte andeler vil bli utbetalt i løpet av 1 kvartal Alle andelseierne som velger å selge sin tomteandel kan få forkjøpsrett til fremtidige boligprosjekter på Fornebu. For spørsmål; Presentasjonen er tilgjengelig på vår nettside / andelseiere På samme side vil det også bli lagt ut en Q&A som vil bli oppdatert jevnlig med de mest stilte spørsmålene Det er mulig å stille spørsmål per e-post til andelseiere@spde.no Servicetelefon (Rena Flåteteigen) og (Morten Marwell-Hauge) fra mandagfredag mellom kl frem til og med 30. november. For de som har tilgang på e-post anmoder vi om å benytte dette. Page 11

13 Page 13

14 Nøkkelinformasjon 15,4 DA 7 bygg, 194 leiligheter kvm. TBRA (19400 tillatt utnyttbart areal) kvm. BRAs Brutto/nettofaktor = 0,79 2 parkeringskjellere. 227 plasser under bakken og 7 på terreng Sydvendt Store deler av bebyggelsen får utsikt mot Koksabukta Direkte adkomst til friareale og parkområde Få minutters gange til både barnehage, barneskole og ungdomsskole Page 14

15 Page 15 Omsorgsboliger Til BK

16 Situasjonsplan Omsorgsboliger Til BK Page 16

17 Problemstilling knyttet til planen P-kjeller Bygg E og E1 Planen fremlegges for politikerne slik den er i dag. SPDE benytter tiden frem til annengangsbehandlingen for å justere planene. Page 17

18 Målpris per for Koksabukta Tekst Beløp per BRAs Snitt salgsinntekt Forprosjekt Totalentreprise Det presiseres at dette kun er en målpris basert på innledende dialog med Skanska. Margin vil variere avhengig av endelig entrepriseavtale. Byggherrekostnader 750 Offentlige avgifter Reserver/uforutsett Kalkulatorisk Finans = Totalkost eks tomt Tomtekost BRAs = Totalkost ink tomt Margin etter tomt / 10,8% Page 18

19 Enheter tilgjengelig for andelseierne 2 roms 41 kvm. 2 roms S 61 kvm. 3 roms 79 kvm. 3 roms S 91 kvm. 4 roms 105 kvm. 4 roms S 125 kvm. 4/5 roms 145 kvm. Stor leil. 182 kvm. 0 stk. 17 stk. 0 stk. 10 stk. 6 stk. 24 stk. 0 stk. 1 stk. Til sammen er det 47 enheter tilgjengelig i prosjektet i dag. Ovennevnte oversikt forutsetter at ingen av de som i dag er i 8.9 velger å selge seg ut via alt. 4. Dette er trolig ikke sannsynlig. Avhengig av hvor mange som velger å selge, vil antall tilgjengelige enheter øke. Det er mulig å bytte til 8.9 frem til Page 19

20 Foreløpig fremdriftsplan Detaljert reguleringsplan er sendt BK for behandling Rammesøknad antas å leveres i løpet av februar til BK Totalentreprise i løpet av april 2010 PALK søkes avholdt i mai 2010 Salgsstart utover PALK - juni 2010 Tentativ byggestart oktober 2010 Page 20

22 Prosess Høst 2008: prosjektet stoppet Jan 09 juni 09: Vurdering av konsept Identifisering av kostnadsreduserende elementer Vurdering av tiltak ift tidsbruk 1. Bearbeiding av eksisterende prosjekt 2. Redesign Juni 09 nov 09 Avstemming med Bærum kommune Konseptvalg for kostnadsoptimalisering Page 22

23 Hovedområder vurdert som meget kostnadsdrivende Antall garasjekjellere Antall heiser Blokker med 3 etasjer Kravspesifikasjon Teknisk infrastruktur Lav tomteutnyttelse forblir uendret inntil videre Parkeringsnorm forblir uendret inntil videre Utomhus Page 23

24 Tiltak prinsipper for endring Sentralisering av parkeringskjellere Plassbygd ikke moduler Potensiale for økning fra 3 til 4 etasjer innenfor regulert høyde Gjennomgang kravspesifikasjon/ kvaliteter Færre heiser Omfordeling av volumer Fra 3 til 4 etasjer Fra 3 til 2 etasjer Forenkling utomhus Page 24

25 Foreløpig framdrift Bearbeidet prosjekt Q1-Q Behandlingstid BK Q2-Q4 2010? Salgsstart/PALK Q42010-Q Positiv dialog med Bærum kommune vedr omfordeling av volumer Entreprisekostnader nedadgående til stabilisering Markedspris svakt stigende prisbane Page 25

26 Enheter tilgjengelig for andelseierne Til sammen er det 77 enheter tilgjengelig for nye andelseiere i prosjektet per i dag. Antall ledige enheter forutsetter at ingen av de som i dag er i 6.0 velger å selge seg ut via alt. 4. Dette er trolig ikke sannsynlig. Avhengig av hvor mange som velger å selge, vil antall tilgjengelige enheter øke. Leilighetsmiksen vil bli justert ut i fra hvilke tiltak som tillates for prosjektet. Det vil være mulig å bytte til 6.0 frem til Page 26

28 Status øvrige alternativer Alt. 1 SPDE erverv sikkerhetsarealet fra andelseierne som har valgt alt. 1 til samme vilkår som gitt i revidert alternativ 4. Alt. 3 Delområde 7.3 og 9.4. Budsjettert for oppstart av prosjektbearbeidelse i Page 28

29 Videre fremdrift Alt. 4 Informasjon om tilbudet samt akspetformular blir sendt samtlige. Alle må respondere på tilbudet innen 1. desember Alt. 2 Det vil fortsatt være mulig å bytte til 8.9 frem til Det vil også være mulig å bytte til 6.0 frem til Ønske om bytte sendes til andelseiere@spde.no Page 29