PLAN KLEPPESTØ SENTRUM 1. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 PLAN KLEPPESTØ SENTRUM 1. GANGS BEHANDLING Sakstittel: Plan Kleppestø sentrum områdeplan Forslagsstiller: Askøy kommune Befaring: Nei Særutskrift Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø 64/ Saksbehandler: Bente Karlsen Arkivsaknr.: 2013/ Møtebehandling i Utvalg for teknikk og miljø Vedtak: Følgende generelle føringer skal legges for utarbeidelsen av Plan 213- Kleppestø sentrum: Utviklingen av Kleppestø skal være stedtilpasset, trinnvis og realistisk Planprogrammet vedtatt i 2012 skal legges til grunn for planarbeidet Maltvikaneset opprettholdes som bolig- og friområde Det avsettes ikke arealer til ny videregående skole på kaiområdet Planområdet vedtatt 2013 legges til grunn for planarbeidet Rådmannen bes å utarbeide et nytt planforslag for Plan 213- Kleppestø Sentrum basert på utviklingsretning med middels utnyttelse. Dette betyr at det kan legges opp til fortetting med omtrent 680 boenheter fordelt på et totalt utbyggingsareal på inntil m2 BTA i planområdet. Følgende føringer skal legges for dette forslaget: Ytre del av kaiområdet reserveres for offentlige formål. Kaifronten avsettes til offentlige tjenesteyting som kulturhus, båtterminal og andre offentlige formål. Bygningsmassene må i tillegg til bolig sikre varierte lokaliteter til næringsvirksomhet for kontorer og handel. Det må legges føringer for miljømessige krav til løsninger for energieffektivisering i alle bygg.

2 I planområdet skal byggehøydene være stedtilpassede. For kaiområdet betyr dette lavt mot sjøen og høyere mot fjell. Mot kaifronten ønskes en byggehøyde på 3-4 etasjer, videre 5 etasjer og inn mot fjell 5-6 etasjer. Delområdet Strand tilrettelegges ikke for ny bebyggelse strandlinjen i forkant av bebyggelsen på Strand bevares som friområde og strandsone for allmennheten. Rådmannen utreder muligheten for at innfartsparkering til bruk av båt etableres i tilknytning til kollektivterminal for buss plassert inn mot Maltvikaneset. Planen skal legge til rette for etablering av parkeringsanlegg i Løfjellet. Rådmannen innarbeider forslag til gjestehavn i planområdet. Det settes ikke av arealer til Askøy videregående Skole i planområdet. Planen skal legge til rette for utbygging av Kleppestø Senter. Friområder i planområdet skal gjøres tilgjengelig for allmennheten. Det må planlegges med gode løsninger for trafikksikring samt gang- og sykkelarealer i hele planområdet. Det skal etableres sikre overganger for fotgjengere fra Stongafjellet ved busstoppet ved Storeklubben og for fotgjengere og syklende ved det østlige utløpet av Florvågtunnellen. Utbyggingstakten i planområdet vil avhenge av realisering av veg/tunnelløsning som leder trafikken utenom sentrumsområdet i Kleppestø. Det ønskes en trinnvis utbygging av planområdet. Rådmannen bes om å legge frem en vurdering av hvor stor utbygging som kan finne sted før en veg/tunnelløsning er realisert. Utbygging skal skje i tråd med rekkefølgebestemmelser. Rådmannens innstilling: Alternativ 1: 1. Notat svar på spørsmål fra UTM datert oktober 2015, revidert februar 2016, tas til etterretning. 2. Plan 213 Kleppestø sentrum datert legges ut til offentlig ettersyn og høring, og oversendes samtidig høringsinstanser for uttale i samsvar med plan- og bygningslovens Følgende dokumenter legges ut til offentlig ettersyn og høring: Plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og konsekvensutredning. Alternativ 2: 1. Rådmannen bes utarbeide et nytt planforslag for plan Kleppestø sentrum basert på utviklingsretning med høy utnyttelse. Behandling: Lagt ut i møtet: Skriv, datert fra Askøy KrF Anmodning om behandling av saken i Kommunestyret. Vidar Grønnevik Davidsen (H) erklærte seg inhabil ihht Fvl. 6, 1. ledd, bokstav b og fratrådte = 10 Ihht Fvl 8, 2. ledd drøftet utvalget hans inhabilitet. Inhabilitet enstemmig vedtatt. Terje Haugland (H) tiltrådte som vara = 11 Rådmann Eystein Venneslan møtte. Byplanlegger Bente Karlsen møtte. Rosalind Fosse fremmet rådmannens innstilling alternativ 1:

3 1. Notat svar på spørsmål fra UTM datert oktober 2015, revidert februar 2016, tas til etterretning. 2. Plan 213 Kleppestø sentrum datert legges ut til offentlig ettersyn og høring, og oversendes samtidig høringsinstanser for uttale i samsvar med plan- og bygningslovens Følgende dokumenter legges ut til offentlig ettersyn og høring: Plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og konsekvensutredning. Øystein Gundersen (H) foreslo: Rådmannen bes utarbeide et nytt planforslag for plan 213- Kleppestø Sentrum basert på utviklingsretning med høy utnyttelse. (alt. 2) Videre bør det i planen avsettes omformingssoner med tanke på framtidig utvikling i området langs Klampavikvegen og Maltvikneset. Planforslaget må utarbeides slik at det ikke hindrer fremtidig sentrumsuvikling på Maltvikneset og Klampavikvegen. Kurt Hæggernæs (AP) fremmet følgende fellesforslag fra AP, AL og MDG: Følgende generelle føringer skal legges for utarbeidelsen av Plan 213- Kleppestø sentrum: Utviklingen av Kleppestø skal være stedtilpasset, trinnvis og realistisk Planprogrammet vedtatt i 2012 skal legges til grunn for planarbeidet Maltvikaneset opprettholdes som bolig- og friområde Det avsettes ikke arealer til ny videregående skole på kaiområdet Planområdet vedtatt 2013 legges til grunn for planarbeidet Rådmannen bes å utarbeide et nytt planforslag for Plan 213- Kleppestø Sentrum basert på utviklingsretning med middels utnyttelse. Dette betyr at det kan legges opp til fortetting med omtrent 680 boenheter fordelt på et totalt utbyggingsareal på inntil m2 BTA i planområdet. Følgende føringer skal legges for dette forslaget: Ytre del av kaiområdet reserveres for offentlige formål. Kaifronten avsettes til offentlige tjenesteyting som kulturhus, båtterminal og andre offentlige formål. Bygningsmassene må i tillegg til bolig sikre varierte lokaliteter til næringsvirksomhet for kontorer og handel. Det må legges føringer for miljømessige krav til løsninger for energieffektivisering i alle bygg. I planområdet skal byggehøydene være stedtilpassede. For kaiområdet betyr dette lavt mot sjøen og høyere mot fjell. Mot kaifronten ønskes en byggehøyde på 3-4 etasjer, videre 5 etasjer og inn mot fjell 5-6 etasjer. Delområdet Strand tilrettelegges ikke for ny bebyggelse strandlinjen i forkant av bebyggelsen på Strand bevares som friområde og strandsone for allmennheten. Rådmannen utreder muligheten for at innfartsparkering til bruk av båt etableres i tilknytning til kollektivterminal for buss plassert inn mot Maltvikaneset. Planen skal legge til rette for etablering av parkeringsanlegg i Løfjellet. Rådmannen innarbeider forslag til gjestehavn i planområdet. Det settes ikke av arealer til Askøy videregående Skole i planområdet. Planen skal legge til rette for utbygging av Kleppestø Senter. Friområder i planområdet skal gjøres tilgjengelig for allmennheten. Det må planlegges med gode løsninger for trafikksikring samt gang- og sykkelarealer i hele planområdet. Det skal etableres sikre overganger for fotgjengere fra Stongafjellet ved busstoppet ved Storeklubben og for fotgjengere og syklende ved det østlige utløpet av Florvågtunnellen.

4 Utbyggingstakten i planområdet vil avhenge av realisering av veg/tunnelløsning som leder trafikken utenom sentrumsområdet i Kleppestø. Det ønskes en trinnvis utbygging av planområdet. Rådmannen bes om å legge frem en vurdering av hvor stor utbygging som kan finne sted før en veg/tunnelløsning er realisert. Utbygging skal skje i tråd med rekkefølgebestemmelser. Arild Raftevoll fremmet følgende forslag: Rådmannen bes utarbeide et nytt planforslag for Plan 213 Kleppestø sentrum basert på utviklingsretning: For kaiområde legges alternativ middels utnyttelse til grunn. Men løsning for buss legges opp mot området for dagens Shell bensinstasjon. Tomrommet etter buss området på kai legges det til rette med park, næring og bolig. For gående må det tilrettelegges med overbygning/tak på strekket mellom parkering, buss og båt. Båten vurderes plassert mer mot øst. Videregående skole forblir på Myrane. For resten av området legges opp etter alternativ «høy utnyttelse» i tråd med planprogrammet. Det konsekvens utredes hvordan siktlinjer i tillegg til utlufting av området i nord (rundkjøring) blir. Det planlegges med ulike typer omsorgsboliger i forbindelse med boligdelen på Kleppestø senter. Det utredes hvordan et Kulturhus kan finansieres og driftes. Det utredes mulighet for gratis innfartsparkering. Det må arbeides for ringbusser og direktebusser slik at man demper privatbilismen i sentrum. Dette vil også kunne gi et mindre behov for pendlerparkering i fjellanlegg og derav mindre kostnader. Avstemming: Arild Raftevolls forslag: Øystein Gundersens forslag: Rosalind Fosses forslag: Fellesforslag fra AP, AL og MDG: For 1 st. (1V) mot 10 st. For 2 st. (2H) mot 9 st. For 4 st. (2 FrP, 2H) mot 7 st. For 6 st. (2 Ap, 3AL, 1MDG) mot 5 st. Utvalgsleder Jannicke Bergesen Clarke (AP) refererte til skriv fra KrF, datert Anmodning om behandling av saken i Kommunestyret, og ba rådmannen vurdere om saken er prinsipiell ihht delegasjonsreglementet. Rådmannen vurderte saken som ikke prinsipiell. Rosalind Fosse (FrP) foreslo følgende: FrP anbefaler at saken oversendes Kommunestyret for behandling. Avstemming: Rosalind Fosses forslag: For 4 st. (2FrP, 2H) mot 7 st. Terje Haugland (H) fratrådte = 10 Vidar Grønnevik Davidsen tiltrådte = 11

5 RÅDMANNENS INNSTILLING: Alternativ 1: 3. Notat svar på spørsmål fra UTM datert oktober 2015, revidert februar 2016, tas til etterretning. 4. Plan 213 Kleppestø sentrum datert legges ut til offentlig ettersyn og høring, og oversendes samtidig høringsinstanser for uttale i samsvar med plan- og bygningslovens Følgende dokumenter legges ut til offentlig ettersyn og høring: Plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og konsekvensutredning. Alternativ 2: 2. Rådmannen bes utarbeide et nytt planforslag for plan Kleppestø sentrum basert på utviklingsretning med høy utnyttelse. SAMMENDRAG Målsettingen med denne saken er å beslutte hva Rådmannen skal jobbe videre med. For å få en god politisk prosess er det lagt frem 4 alternativer. Intensjonen med det er å få frem sakens bredde og at det politiske miljøet på så fritt grunnlag som mulig skal kunne komme frem til en god beslutning for det videre arbeidet. Rådmannen la frem forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning for plan 213 Kleppestø sentrum i UTM-møte , PS 269/14, se vedlegg 2 4. UTM sendte saken i retur til rådmannen og ba om at flere forhold måtte avklares før saken kunne legges ut på offentlig ettersyn. I tillegg til seks punkt som skulle besvares, vedtok UTM at det skulle gjennomføres en plansmie. Rådmannen har i notat datert oktober 2015, revidert februar 2016, svart på disse spørsmålene, se vedlegg 5. Plansmien ble gjennomført i november Planforslaget ble ikke realitetsbehandlet i møte og legges her frem på nytt som alternativ 1. For saksfremlegg vises til vedlegg 2. I tillegg legger rådmannen frem 3 alternativ som angir ulike retninger for videre utvikling av Kleppestø sentrum. Alternativene er basert på resultatet fra plansmien, og viser høy, middels og lav utnyttelse. Alle disse tre alternativene er uten Maltvikaneset. Rådmannen anbefaler at høy utnyttelse - enten alternativ 1 planforslag datert eller alternativ 2 med høy utnyttelse legges grunn for utvikling av Kleppestø sentrum. Begrunnelsen for anbefalingen er at det er disse alternativene som i størst grad: Ivaretar vedtatt planprogram Legger til rette for utvikling av et fullverdig kommune- og regionsenter Følger opp nasjonale og regionale føringer for areal- og transportplanlegging Er miljømessig bærekraftig Er økonomisk bærekraftig

6 Avgjøres av: UTM Behandles i følgende utvalg: UTM Videre saksgang: Alternativ 1: Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og oversendes berørte grunneiere, naboer og høringsinstanser for uttale. Etter at høringsfristen er ute vil planen bli tatt opp til 2. gangs behandling i UTM og videre oversendes kommunestyret for endelig vedtak. Alternativ 2: Rådmannen utarbeider et nytt planforslag som legges frem for UTM til 1. gangs behandling. Saksopplysninger: Innledning Målsettingen med denne saken er å beslutte hva Rådmannen skal jobbe videre med. Det er en intensjon å vedta områdeplan for Kleppestø sentrum innen utgangen av For å få en god politisk prosess er det lagt frem 4 alternativer. Intensjonen med det er å få frem sakens bredde og at det politiske miljøet på så fritt grunnlag som mulig skal kunne komme frem til en god beslutning for det videre arbeidet. Det er mange interesser knyttet til regionsenteret og de er preget av til dels sterke motsetninger. Disse interessene er etter beste evne søkt nedfelt i alternativene og bygger på innspill fra plansmien. Intensjonen med de fire alternativene er at de skal kunne danne grunnlaget for god dialog og forhandlinger, og at rådmannen på det grunnlaget kan prioritere ressursene inn mot det alternativet som er mest relevant. Alternativene er systematisert etter kriteriet utbyggingsomfang (antall m 2 ). 1. Rådmannens planforslag datert , som inkluderer Maltvikaneset, er det mest omfattende forslaget og dermed her skissert som alternativ Alternativ 2 uten utbygging av Maltvikaneset, men fortsatt med høy utbyggingsomfang. 3. Alternativ 3 har middels utbyggingsomfang. 4. Alternativ 4 har lavt utbyggingsomfang. Innenfor disse alternativene er en rekke muligheter skissert. Eksempelvis hvor kan en ny videregående skole være plassert? Hva med kulturhus? Disse er innarbeidet som ulike løsninger i de ulike alternativene og kan vurderes separat. Det samme gjelder for de ulike løsninger for kollektivterminalen i alternativene. Fremdriftsplan Fase 1: Vedta områdeplan i 2016 Fase 2: Beslutte strategi eiendomssalg innen mars 2017 Fase 3: Starte utvikling av ny kollektivterminal i 2017 Fase 4: Gjennomføre (første) eiendomssalg i 2017 Fase 5: Ferdigstille eiendomssalg i 2018 (iht. investeringsbudsjettet) Fase 6: Byggestart i 2018 Tidligere behandling PS 269/14 Forslag til reguleringsplan med konsekvensutredning for plan 213 Kleppestø sentrum ble behandlet av UTM i møte , PS 269/14 (vedlegg 2-4). UTM sendte saken i retur til rådmannen med følgende vedtak: «UTM legger ikke Plan 213 Kleppestø Sentrum ut til offentlig høring. Det er et stort og grundig arbeid som er gjort av Rådmann i Plan 213. UTM mener at det er flere forhold som må avklares før planen legges ut for offentlig høring fordi det er viktige forutsetninger for å lykkes med å gjennomføre utbyggingen etter intensjonen i planprogrammet.

7 Planen sendes tilbake til Rådmann: 1. Etablering av parkeringsanlegg i fjell er en forutsetning for å kunne fjerne dagens overflateparkering. Rådmann må utarbeide analyser for kostnader ved etablering av parkeringsanlegg i fjell. Se styringsgruppen vedtak 5, : Formannskapet som styringsgruppe ber Rådmannen starte opp arbeid med å utrede spørsmål om finansiering av nytt parkeringsanlegg og innføring av betaling for offentlige parkeringsplasser i Kleppestø. Prosjektet skal realiseres til et prisnivå som markedet kan akseptere. 2. Rådmann legger fram beregninger av kostnader ved de foreslåtte infrastrukturtiltakene. Dersom kostnadene blir for høye eller for store kostander kommer for tidlig i utbyggingen, må reguleringsplanen justeres og tilpasses en økonomisk realitet. 3. Rådmann gjør en prinsippavklaring med Hordaland Fylkeskommune om videregående skole skal etableres i Kleppestø Sentrum. Hvis positiv konklusjon må en igangsette aktiv prosess for å få løsninger som gir mest mulig synergi og dermed best mulig utbyggings økonomi. Reguleringsplanen må tilrettelegge for en slik løsning. En videregående skole bør koordineres med kulturhus, buss, båt og kollektivterminal. Viser til Styringsgruppen sitt vedtak pkt. 3, En tunell løsning vil i stor grad bidra til å redusere biltrafikken i sentrum betraktelig. Det vil sannsynlig ta tid før tunell løsningen som er skissert i planen er fullfinansiert og ferdig bygget. De første byggetrinn i planen må kunne gjennomføres før en ny tunell er ferdig. Rådmann må derfor vurdere hva en kan gjøre på eksisterende fylkesveg for å sikre gående og syklende samtidig som det er en god trafikkavvikling. 5. I rådmannens fremlagte planforslag justeres næringsmassen ned. 6. Formannskapet som styringsgruppe sendte over til Rådmannen et slikt forslag: Formannskapet ber Rådmannen å utrede et alternativ til Rådmannens skisse og annet enn null alternativ. UTM kan ikke se at det er utarbeidet noe alternativ fra Rådmannen. UTM ber herved Rådmannen om å utarbeide et alternativ der sentrumsfunksjoner ikke legges til Maltvikaneset. 7. Det åpnes for nye utredninger og en bred demokratisk prosess. Det gjennomføres plansmie med deltakere fra ungdommens kommunestyre, velforeninger og interessegrupper/organisasjoner sammen med administrasjonen og politikere. Plansmien tar med seg tidligere innsendte bemerkninger/forslag samt åpner for nye. Plansmien Plansmien ble gjennomført i november 2015 med følgende program: Dato Aktivitet For hvem Tirs 3.11 Oppstartsseminar Alle Erdal kirke Tors 5.11 Ungdomsverksted Barn og unge Ungflimmer, Florvåg Fre 6.11 Åpen kontordag Alle Ravnanger senter Kleppestø senter Man 9.11 Dialogmøte/verksted Næringsliv og utbyggere Kommunestyresal, Kleppestø Man 9.11 Dialogmøte/ verksted Grunneiere, velforeninger Kommunestyresal, Kleppestø Man Dialogmøte/verksted Offentlige myndigheter Kommunestyresal, Kleppestø Man Dialogmøte/ verksted Organisasjoner og lag Kommunestyresal, Kleppestø for hele Askøy Tirs Åpen kontordag Alle Formannskapssal, Kleppestø Uke 47 Konsulent sammenfatter innspill, skisser, presentasjon Tors Avslutningsmøte med oppsummering av plansmien Alle Erdal kirke

8 De fleste som deltok i plansmien ønsker endringer i Kleppestø, men det er ulike oppfatninger om hva man ønsker kommunesenteret skal være. Gjennom plansmiens metode ble det tydeligere hva man er enige om, og hva uenighetene går på. Det er stor grad av enighet om behov for mer aktivitet og flere tilbud til folk, og at bilen får en mindre sentral plass i sentrumsområdet. Det er også stor grad av enighet om hvilke verdier i området som bør bevares, f eks kontakten med sjøen, Kleppestøsundet, rådhuset og grønne arealer. Uenigheten handler i hovedsak om hvor mye som bør bygges og hvilken type bebyggelse man ønsker (småhusbebyggelse eller høyere og tett preg) og som følge av det hvilke funksjoner som skal lokaliseres i sentrum. To eksempler fra arbeidet i plansmien Plansmien resulterte i å anbefale tre alternative utviklingsretninger for Kleppestø sentrum betegnet henholdsvis som Lav utnyttelse, Middels utnyttelse og Høy utnyttelse. Hovedforskjellen mellom de tre løsningene er bebyggelsens omfang. Arbeidet i plansmien er oppsummert i en rapport (vedlegg 6). Med bakgrunn i resultatet fra plansmien har Rådmannen utarbeidet tre nye planskisser (i tillegg til opprinnelig planforslag) som eksempel på utviklingsretningene (vedlegg 7-10). Det understrekes at planskissene er illustrerende eksempler på utviklingsretninger som kan endres og bearbeides videre, og ikke er endelige utbyggingsforslag. Vurdering: Alternativ 1: Rådmannens planforslag datert For beskrivelse av planforslaget vises til planbeskrivelse og konsekvensutredning vedlagt saken. Buss/båt Videregående skole Kulturhus/hotell Gjestehavn

9 3D av alt. 1 rådmannens planforslag datert Rådmannen har i Notat svar på spørsmål fra UTM (vedlegg 5) redegjort for de forhold som etterspørres i vedtakets punkt 1-6. Svar på spørsmålene er her kort oppsummert: 1. Parkeringsanlegget finansieres ved hjelp av frikjøpsordning og kollektivmidler i Askøypakken. Antall innfartsparkeringsplasser og ev. avgiftsparkering må drøftes nærmere med fylkeskommunen og kontaktutvalget for Askøypakken. Eiendomsselskapet/ kommunen/eksterne aktører må forskuttere den delen som ikke dekkes av Askøypakken. 2. Kostnadene ved infrastrukturtiltakene, bortsett fra tunnel, kan belastes utbyggingsprosjektene ved hjelp av rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler. Forutsatt den foreslåtte utnyttingsgraden, mener rådmannen at kostnadene ligger innenfor økonomisk realitet. 3. Administrasjonen i fylkeskommunen er prinsipielt enig i at videregående skole bør ligge i regionsenteret Kleppestø. Samlokalisering er god arealutnytting og gjør det mulig for virksomheter å samarbeide om tjenester og fellesfunksjoner. Kulturhus er i utgangspunktet kommunens ansvar. Sambruk med videregående skole vil medføre reduserte kostnader både for kommunen og fylkeskommunen til investering og drift av skole/kulturhus. 4. Det er utført kapasitetsberegninger og sett på løsninger for gjennomføring av utbygging på kaien før tunnel er etablert. Beregninger viser at det vil være mulig å gjennomføre tiltak for syklende og gående langs eksisterende fylkesveg, samtidig som tilfredsstillende trafikkavvikling for kjørende kan opprettholdes. Man vil kunne oppnå forbedret fremkommelighet og trafikksikkerhet for gang/ sykkeltrafikken før tunnel er etablert. 5. Mesteparten av utbyggingsområdene er regulert til sentrumsformål. Sentrumsformål er en samlebetegnelse som dekker flere ulike arealbruksformål som f eks bolig, kontor, offentlig og privat tjenesteyting, forretning, bevertning, hotell/overnatting. Slik planen er formet, er det en stor grad av fleksibilitet mellom arealbruksformålene. En langsiktig plan må kunne ta høyde for endring i behov. 6. I tillegg til skisseforslag vedlagt notatet, er det etter plansmien utarbeidet 3 planskisser uten sentrumsfunksjoner på Maltvikaneset. Mulige utviklingsretninger alt. 2, 3 og 4. Hovedforskjellen mellom disse alternativene er bebyggelsens omfang. Felles for alle er infrastruktur som felles parkeringsanlegg i Løfjellet, tiltak på veg og bedre tilrettelegging for gang/sykkel, bevaring av grøntområder, Kleppestøsundet og rådhuset og at Maltvikaneset beholdes som det er i dag. Opparbeiding av kaipromenade og nye offentlige torg/møteplasser er også forholdsvis likt i de tre alternativene. Alternativ med lav utnyttelse har ikke gang/sykkelveg fra Kleppestø via Strand til Florvåg. For mer detaljert beskrivelse av alternativene vises til vedlegg 7. Alternativ 2 Høy utnyttelse Det legges til rette for ca. 155.ooo m 2 ny bebyggelse, eksklusiv areal til parkering. Alternativ høy utnyttelse foreslår ny bebyggelse i Holmedalen, langs Klampavikvegen, på kaien, langs Løfjellet, på Strand og med utvidelser på Energigården, Kleppestø Senter og rådhuset. Utvidelse av Kleppestø Senter og Energigården er i henhold til eiernes konkrete innspill. Antall etasjer Bebyggelsen på kaien er organisert i en kvartalsstruktur med et bymessig preg. På kaien er videregående skole, kulturhus og kollektivterminal samlet rundt et en stor offentlig plass. Granholmen parkområde med aktivitet og mulighet for utendørs badeanlegg ligger i

10 forlengelsen av plassen. Hotell kan tenkes etablert ved siden av kulturhuset. Disse funksjonene samler mange mennesker og kan skape en attraktiv og trivelig møteplass for Askøy sine innbyggere. En samling av disse funksjonene gir en god utbyggingsøkonomi, jf. pkt. 3 i UTM sitt vedtak i PS 269/14. Øvrig bebyggelse på kaien kan ha blanding av bolig, offentlig og private service og næring. Buss Kulturhus, vgs, terminalbygg Båt 3D av planskisse med alternativ 2 høy utnyttelse Alternativ 3 Middels utnyttelse Det legges til rette for ca m 2 ny bebyggelse, eksklusiv areal til parkering. Det foreslås ny utbygging i de samme delområdene som i høy utnyttelse, med unntak av nye boligblokker i Holmedalen. Utvidelsen av Kleppestø Senter foreslås med en endring - i nord deles bebyggelsen opp slik at man får en handlegate i forlengelsen av gangveien fra Myrane. Antall etasjer 3 6. Videregående skole er plassert mellom Vatnavatnet og Kleppestø senter. En mister dermed mulighet for samlokalisering med kulturhus og kollektivterminal. Bebyggelsen på kaien organisert delvis i en kvartalstruktur, delvis med lamellbebyggelse. Boligdelen er plassert nærmest Maltvikaneset i en åpen struktur med mye grønt areal mellom husene. Næring og tjenesteyting er lokalisert langs Kleppestøsundet og gir dette et tydelig offentlig preg. Også her er funksjoner som næring, kulturhus og kollektivterminal organisert rundt en offentlig plass. Granholmen parkområde med aktivitet og mulighet for utendørs badeanlegg ligger i forlengelsen av plassen. Hotell kan tenkes etablert ved siden av båtterminalen.

11 Kulturhus Buss Båt 3D av planskisse alternativ 3 middels utnyttelse Alternativ 4 Lav utnyttelse Det legges til rette for ca m 2 ny bebyggelse, eksklusiv areal til parkering. Det foreslås ny bebyggelse i Holmedalen, på kaien, Kleppestø Senter/rådhuset og Kleppestø nord. Bebyggelsen er gitt en småskala struktur spesielt på kaien og i Holmedalen, men med noen større boligblokker i Kleppestø nord. Utvidelse av Kleppestø Senter og Energigården er vesentlig mindre enn det som grunneierne har foreslått. Antall etasjer 2-4. På kaien ligger en kultursal og kollektivterminal inntil en større offentlig plass. Granholmen parkområde er likt som i de andre forslagene. Buss Kultursal 3D av planskisse alternativ 4 lav utnyttelse Båt Konklusjon Rådmannen anbefaler at høy utnyttelse - enten alternativ 1 planforslag datert eller alternativ 2 med høy utnyttelse - legges til grunn for utvikling av Kleppestø sentrum. Begrunnelsen for anbefalingen er at det er disse alternativene som i størst grad: Ivaretar vedtatt planprogram Legger til rette for utvikling av et fullverdig regionsenter Følger opp nasjonale og regionale føringer for areal- og transportplanlegging

12 Er miljømessig bærekraftig Er økonomisk bærekraftig Planprogrammet. Planprogrammet har fastsatt at det alternativet som skal utvikles er følgende, jf. kap. 6.1: «Videre utvikling av Kleppestø, med boliger, næringsareal og infrastruktur. Utnyttelsesgrad høy tilrettelegging for en bymessig sentrumskjerne. Alternativet legger til grunn mulig omstrukturering av eksisterende bygningsmasse, ulike delfelt med variasjoner i volum og høyde (fra lavt til høyt), samt tilrettelegging for bygging på dagens parkeringsflater på Kleppestøkaien.» Alternativ 1 og 2 følger opp planprogrammets føring om høy utnyttelse. Utvikling av kommune- og regionsenter. Høy utnyttelse har rom for et stort mangfold av funksjoner og tjenester til innbyggerne i Askøy kommune. Tetthet handler ikke bare om bygningsvolum og byggehøyder, men også om tetthet av folk, opplevelser og aktiviteter. Et pulserende og attraktivt sentrum forutsetter at det er mange mennesker som bor, arbeider og oppholder seg der. Dette gir grunnlag for flere typer forretninger og service, som igjen trekker til seg flere folk. Det er viktig at et kommune- og regionsenter har funksjoner som kan virke samlende for innbyggerne på Askøy, f eks kulturhus og skole. Overordnete føringer for areal- og transportplanlegging. Det er bred enighet om at arealplanleggingen bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, for å redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Dette er nedfelt i statlige og regionale planer. I Statlige planretningslinjer for bolig- areal og transportplanlegging heter det f eks at det rundt kollektivknutepunkt skal legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon, også utover det som er typisk. Hordaland fylkeskommune har fulgt dette opp i sine planer og valgt et utbyggingsmønster for Bergensregionen etter prinsipp om «desentralisert konsentrasjon» fordi det fører til mindre transport og dermed redusert utslipp av klimagasser. Det sparer også grønne arealer. Denne utbyggingsstrategien ligger til grunn for aktuelle regionale planer som Regional plan for arealog transport i Bergensområdet (under arbeid), Regional plan for attraktive senter i Hordaland og Klimaplan for Hordaland. Dette betyr konsentrert utbygging i region- og kommunesenter. Utbygging på Kleppestøkaien representerer en omgjøring av grå trafikkarealer til område med menneskelig aktivitet, og representerer i svært liten grad nedbygging av grønne arealer. Alternativ 1 og 2 følger opp nasjonale og regionale føringer om konsentrert utbygging. Kollektivtilbud Kompakt utbygging rundt kollektivknutepunktene bidrar til redusert transportbehov og fremmer gange og sykkel som transportmidler. Kollektivstrategi for Hordaland setter befolkningsgrunnlag som kriterium for tilretteleggingsnivå. I strategien står det: «Fortetting og konsentrert byutvikling er ein føresetnad for å utvikle eit godt og attraktivt kollektivtilbod i vekstområda» Et ønske om at kollektiv- og særlig båttilbudet på Kleppestø skal styrkes med flere avganger og tilrettelegging for miljøvennlig drift, forutsetter at kommunen følger opp med en høy utnyttelse rundt kollektivknutepunktet. Dette er kommet som tydelige signaler fra Skyss/Hordaland fylkeskommune.

13 Dagens båt er lite miljøvennlig. Hordaland fylkeskommune satser på elektrifisering av båt- og ferjestrekninger. For ruten Kleppestø Strandkaien er det tenkt at ladestasjon for båten skal ligge på Kleppestøsiden. Kontraktsperioden med nåværende operatør går ut og kan forlenges ett år av gangen i inntil 3 år. Arbeidet med ny anbudsutsetting starter i Det er en risiko for at vi kan miste elbåt-løsningen om det ikke plassering av båtanløp besluttes tidlig i denne prosessen. Økonomisk bærekraft I investeringsbudsjettet er det besluttet at kommunen skal selge eiendommer for 200 mill. i Ved middels eller lav utbyggingsomfang må en påregne en budsjettmessig reduksjon. En anbyder vil beregne sine anbud på eiendommen basert på: Tomtekostnader o Til å dekke definerte infrastrukturkostnader o Til å dekke kjøp av tomt Kostnader til fellesarealer/va for egen tomt Byggekostnader Fortjeneste Kommunens inntekt fra salg er derfor innarbeidet som et element i en beregnet tomtekostnad pr. m 2. Dette for å sannsynliggjøre at kommunen får et tilfredsstillende salg iht. investeringsbudsjettet. De utgifter til infrastruktur som kommunen legger over på utbygger inngår også som en del av tomtekostnaden. Dette gjelder f.eks. opparbeiding av gang/sykkelveier, kaipromenade, felles grøntareal mv. I vedlegg 12 fremgår hvilke infrastrukturkostnader som er tenkt tillagt utbyggers tomtekostnad. Her skilles mellom infrastrukturkostnadene til veg og gang/sykkeltiltak utenom kaiområdet, som fordeles på alle utbyggingsprosjektene i hele planområdet, og infrastrukturkostnader til opparbeidelse av veg og offentlige arealer på kaien, som kun fordeles på utbyggingsprosjektene der. Det må være en kritisk masse av utbyggingsareal for at aktuelle kostnader skal kunne dekkes av utbygger. I en tidlig fase vil en utbyggers kalkyle ha mange variabler, og det er vanskelig i denne fasen å beregne eksakt hva et prosjekt tåler. For høye kostnader vil gjøre det mindre attraktivt å bygge ut, kanskje for dyrt. Tomtekostnader på over 5.000,- pr. m 2 kan bli en utfordring med tanke på å gjøre området attraktivt nok for utbygging. Høye tomtekostnader krever høyere kvadratmeterpriser i selve salget. For høye tomtekostnader kan derfor indirekte føre til at området ikke blir utbygget. Investeringsbudsjettets forventning om 200 mill. er fordelt pr. m 2 bygg på kaien. Tomtekostnaden er innenfor rekkevidden av akseptabel kostnad i alternativ 1 og 2, og risikabel med tanke på for høye kostnader i alternativ 3 og 4. Utgifter til kulturhus er ikke tatt med som kostnadselementer. Videregående skole finansieres av fylkeskommunen, men kostnader som kommunen eventuelt må ta er ikke vurdert. I praksis innebærer det at kulturhus / videregående skole ikke er innarbeidet i investeringsbudsjettet. Barn og unge I barnetråkkundersøkelsen (Kleppestø barneskole 2009) kom det frem at barn opplevde kaiområdet som utrygt og et sted de helst ville unngå. Klubben og Klubbevika er favorittsteder som brukes mye om sommeren. Klampavikvegen og delvis også Gamle Kleppestøvegen er vegstrekninger som oppleves utrygge. UKS har flere ganger hatt Kleppestø sentrum til behandling. Stikkord fra UKS er ønske om et godt kollektivtilbud, bedre trafikksikkerhet og tilrettelegging for gang/sykkel, parkområde,

14 kulturhus med bredt tilbud, triveligere og finere miljø, flere butikker, mindre biler. UKS ønsker at ny videregående skole lokaliseres på Kleppestøkaien. Planforslag og planskisser Kleppestøkaien vil bli transformert fra å være et folketomt og utrygt sted til å få aktivitet, møteplasser og ny bebyggelse. Det er spesielt viktig for opplevelsen av trygghet at det er folk i området. Uavhengig av utviklingsalternativ skal det opparbeides parker og plasser som inviterer til opphold, lek og fysisk aktivitet for alle. Det skal utarbeides et kvalitetsprogram for opparbeiding av offentlige utearealer, hvor barns interesser må sikres. Planen sikrer bedre tilgang til strandsone og sjø. Alle forslagene legger opp til at gjennomgangstrafikken ledes utenom sentrumsområdet, noe som fører til vesentlig mindre biltrafikk. Det bedrer trafikksikkerheten og reduserer støy og forurensning. I tillegg vil bedre gang/sykkelveger gjøre det enklere og tryggere for barn å bevege seg i området. Gangbro fra Løfjellet via Kleppestø Senter til Gamle Kleppestøvegen gir elevene fra Strand/Løfjellet en tryggere skoleveg. Det foreslås også gangbro over vegen ved busstoppet i Klampavika. Skole og kulturhus vil ha tilbud til barn og unge, og samhandling mellom barn, unge og voksne. Disse funksjonene ligger inne i alt. 1 og 2. Folkehelseperspektiv: Folkehelse er omtalt som eget utredningstema i konsekvensutredningen for plan 213 Kleppestø sentrum. Utredningen tar utgangspunkt i påvirkningsfaktorer anbefalt av Helsedirektoratet. Planforslaget har positiv innvirkning på folkehelsen f eks i form av mindre støy og forurensning fra biltrafikk bedre tilrettelegging for gang og sykkel bedre trafikksikkerhet mulighet for flere eldre å bo i umiddelbar nærhet til offentlig og privat tjenestetilbud mulighet for variasjon i boligtype og -størrelse og dermed prisklasse bedre tilrettelegging for sjøkontakt flere møteplasser med mulighet både for fysisk, sosial og kulturell aktivitet legge til rette for flere arbeidsplasser og servicetilbud Sammenlignet med 0-alternativet vil alle alternativene ha positiv innvirkning på folkehelsen. Trafikktiltakene er like i alle alternativene, og vil ha samme konsekvens. På andre områder vil alternativene ha ulik grad av innvirkning på folkehelsen f eks på bredden i aktivitetstilbud eller mulighet for å legge til rette for rimelige boliger. Vedlegg: 1. Planprogram fastsatt , sak 166/ Saksframlegg Plan 213 Kleppestø sentrum. 1. gangs behandling, PS 269/ Plankart datert for plan 213 Kleppestø sentrum 4. Reguleringsbestemmelser datert for plan 213 For øvrige plandokument: 5. Notat svar på spørsmål fra UTM, datert okt. 2015, revidert februar Sluttrapport plansmie datert nov Beskrivelse 3 alternative utviklingsretninger for Kleppestø sentrum, datert febr Planskisse alt. høy utnyttelse datert Planskisse alt. middels utnyttelse datert Planskisse alt. lav utnyttelse datert Illustrasjonsplan til planforslag datert Tabeller utbygging og kostnader

15 Kleppestø, Eystein Venneslan Rådmann Knut Natlandsmyr Fagsjef Rett utskrift Marthe Fagerdal