HERØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Svein Davidsen Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 09/820

Transkript

1 HERØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Svein Davidsen Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 09/820 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR TRANÅSEN HYTTEFELT - 2. GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 godkjenner Herøy kommunestyre reguleringsplan for Tranåsen hyttefelt slik den framgår av tegning nr (504-58), datert / , sist revidert Videre godkjennes tilhørende reguleringsbestemmelser datert / , med følgende tilføyelser/revisjoner: 2 byggeområde, pkt. b endres fra naust til naustområde N1, N2, N3. Første linje i 2. avsnitt endres til følgende: Bebygd areal pr. naust skal ikke overstige T-BRA = 35 m2 Siste linje (avsnitt 3) utgår. 4 fellesområder, tilføyelse i 3. avsnitt Vegene kan opparbeides i en bredde av 3,5 m slik at de kan brukes for nyttetrafikk/biladkomst til og fra hyttene. Bakgrunn: Med henvisning til plan- og bygningslovens 30, søkte Stein Hamre Arkitektkontor AS på vegene av Kåre Åsli, ved mail av , om tillatelse til fremming av privat reguleringsplan for Tranåsen hyttefelt på Staulen. Samtidig ble det og fremmet og privat planforslag av samme dato. Forslaget ble senere, ved mail den 24. juni d.å. revidert. Det ny planforslaget var da som følger: Forslag til privat reguleringsplan datert , revidert tegningsnr Forslag til reguleringsbestemmelser av samme dato. Reguleringsbeskrivelse Søknaden og det private forslaget ble lagt fram for hovedutvalget til behandling samtidig, og i møte den , under sak 29/09 ble det fattet følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 30 første og andre ledd tillater Hovedutvalget for kommunalteknikk og Miljø (Det Faste Utvalget for Plansaker - DFUP) at forslagstiller Stein Hamre Arkitektkontor AS, på vegne av Kåre Åsli kan utarbeide privat forslag til reguleringsplan for Tranåsen hyttefelt. DFUP tillater at planforslag fremmes. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2 tillater DFUP at planforslag, datert 24.juni 2009, revidert med tegningsnr med tilhørende reguleringsbestemmelser av samme dato, utarbeidet av ovenfornevnte arkitektkontor legges ut til offentlig gjennomsyn og sendes ut på høring. Planen kunngjøres på vanlig måte snarest.

2 Planeforslaget ble kunngjort i Helgelands Blad og Herøyfjæringen den 2. juli 2009 (sendt fra kommunen ) Ved brev av ble planforslaget sendt ut på høring til en rekke offentlige og private instanser for høring. Saksutredning og vurdering: Den 1.juli d.å. trådte ny plandel til plan- og bygningsloven i kraft med helt nye bestemmelser for planprosess. I det denne plansaken er behandlet og sendt ut for utlegging til offentlig gjennomsyn før nevnte dato skal planen behandles etter gammel lov. I kunngjøringen om offentlig gjennomsyn og ved brev om høring ble det satt en frist for å komme med uttaler/merknader til 15.- august då. Ved fristens utløp er det kommet inn uttaleser fra følgende: - Sametinget - har ingen merknader. - Statens vegvesen har ingen merknader. - Nordland Fylkeskommune har ingen merknader. - Herøy fiskarlag har ingen merknader. - Kystverket har ingen merknader - Reindriftsforvaltningen i Nordland ingen merknader, men påpeker det med vinterbeite for rein i området. - Adv. Jan R. Mikkelsen, på vegne av Bente Kristiansen Reed(eier av tomt nr H5 og H6) - har merknad til planen mht. fortetting og veg. - Ole Christian Jakobsen merknad til fortetting og forurensning. - Irene Annie Dahl påpeker det med vegrett og forurensning i forbindelse med eventuell fortetting. - Kåre Johan Åsli viser til at veg fram til hyttetomtene H1 H4 er tegnet feil i planen. - Odd Arne Sandøy enig i planforslaget. Foreslår at en av de 2 foreslåtte nye hyttetomtene legges på det ledige arealet øst for hans hyttetomt med grense inntil denne, og at øvrig areal på eiendommen i nærområdet til dette hyttefeltet blir regulert til friområde. - Fylkesmannen mener at pga. hensynet til å bevare allmennhetens adgang til strandsonen bør forslag til ny hyttetomt H13 inne i vågen tas ut av planen. - Advokatfirmaet LEGAL, på vegne av grunneierne Mona og Odd Tjelta har kommet med merknader i brev av hhv og då. Da disse uttalelsene er svært omfattende blir disse redegjort for og kommentert under egen avsnitt nedenfor. Gjennomgang av merknadene: Gangvegene inne i feltet. I flere av de innkomne uttalelsene er forholdet omkring den foreslåtte regulerte gangvegen kommentert. De fleste mener at denne vegen bør kunne reguleres og opparbeides som kjøreveg fram til tomtene. Kommentar. Kommunen er enig i at dette bør kunne tillates innafor visse begrensninger. Det foreslås derfor at de interne vegen innafor planområdet gis reguleringsformålet fellesområde - felles kjørbar gangveg i hht. plan- og bygningslovens 25 første ledd nr. 7. I forslag til reguleringsbestemmelser 4 fellesområder gjøres det følgende tilføyelse i 3. avsnitt: Vegbanene kan opparbeides i en bredde av 3,5 m slik at den kan brukes for nyttetrafikk til og fra hyttetomtene. I et tilfelle er denne fellesvegen tegnet feil i planen. Dette gjelder til de 4 tomtene ligger under åsen. Dette rettes opp i planen.

3 Forurensning og naustområde. Det er også flere som har påpekt at det er registrert oppblomstring av grønt/betydelig algevekst og begroing i strandområdet inne i vågen. De stilles derfor spørsmål til om det er tilrådelig med flere hytter i området enn det som allerede er der i dag. Videre har bl.a. grunneieren påpekt at det bl.a. ikke er avsatt felles naustområde for de som har hyttet bak strandlinjen. Kommentar. Saksbehandler har vært på befaring i området ved springfjære og lett bris som blåste innover vågen. Det ble konstatert at det i nedre halvdel av fjæra (i vågen) forekommer grønnaktig begroing av noe som ligner på alger. I tillegg til denne observasjonen kunne det og registreres kloakklukt helt nederst på sandfjære. Det er pr i dag i alt 6 bebygde tomter som har sine kloakkutslipp lokalisert til den aktuelle vågen som resipienten. I tillegg er det 3 tomter som ennå ikke er bebygd. Utover dette er det noe usikkert om den aktuelle vågen skal regnes som resipient også for3 andre bebygde tomter. Med bakgrunn i dette kan det med rette stilles spørsmål til om det er riktig å legge inn flere hyttetomter lengst inn i vågen slik det er vist i planen tomt nr. H13. Med bakgrunn i at det her er registrert stor sannsynlighet for kloakkforurensning, og i tillegg med bakgrunn fylkesmannens anbefaling om å fjerne nevnte tomt, vil jeg foreslå at hyttetomt nr. H13 tas ut av planen og flyttes til området mellom eksisterende tomter H7 og H8.. Innafor dette byggeområde er det en del hyttetomter som ikke har beliggenhet til sjøen. Det gjelder for i alt 5 tomter. Hovedgrunneieren sier bl.a. også i sin merknad til planen at den har en svakhet i seg, eksempelvis med det at den ikke har løsning for bl.a. et naustområde for de hyttetomter som ligger bak strandlinjen. I stede for da å legge inne ei ny tomt (H13) burde man kanskje heller lagt ut deler av dette arealet til et mindre felles naustområde. Videre vil det og være plass ved siden av nausttomt N10 til minst 2 nye naust. Disse naustområdene skal være beregnet for tomtene H1 H4 og H12, og andre nye hytter som eventuelt skulle komme i framtiden. Naustområdene benevnes N1 og N2 i planen, og det er bygget inn egne bestemmelser til disse. Disse naustområdene vil alene ikke være nok for å dekke behovet. Ut fra den tomtedelingsplanen som i sin tid ble godkjent av jordstyret vil hovedgrunneier og kunne får fradelt inntil 4 nye tomter innafor det som er utlagt til byggområde i arealdelen til kommuneplan. I tillegg foreslås det derfor at det og legges ut et felles naustområde N3 ved siden av N8 hvor bestående naust vil bli å inngå i dette. Nausttomter til de eventuelle nye tomtene kan da lokaliseres til naustområde N3. Fortetting i feltet. Helt i sluttfasen av den administrative prosessen angående denne saken ble det gjort endringer i planforslaget før den politiske 1.gangsbehandlingen. Dette hadde det sin bakgrunn i at lederen i hovedutvalget ønsket at forslagsstiller skulle legge inn det antall tomter som i sin tid var godkjent av landbruksmyndighetene innafor dette planområdet. Dette innebar at planen ble utvidet 2 nye tilleggstomter H13 og H14, som omtrentlig ble lokalisert til de stedene hvor de var lokalisert i tidligere grunneiers skisseforlag. At feltet er blitt tilført disse 2 nye tomtene er det noen som har motforestillinger til, også hovedgrunneier. En av hytteeierne er derimot positiv til fortettingen, men mener at lokaliseringen av bl.a. tomt nr. H14 bør endres; flyttes til østsiden av tomt nr. H7 med grense inntil denne. Eier av tomtene H5 og H6 har derimot, via advokat, sterkt motsatt seg den nye tomtas (H14) lokalisering. Hovedgrunneier har på forespørsel fra Herøy kommune ikke villet ta stilling til forslaget om de 2 nye tomtene og lokaliseringen av disse. Kommentar. Her står man over det faktum at hovedgrunneier ikke vil ta stilling til foreslått fortetting. En hytteeier protesterer på lokaliseringen av ei av de nye tomtene (H14), mens en annen hytteeier gjerne vil ha fortetting helt inntil sin hyttetomt. Etter samtale med hovedgrunneier har jeg kommet fram til at jeg vil foreslå at denne beholdes i planen med sin beliggenhet, samt at tomt nr. H13 også flyttes til området.

4 Uttalelse fra Advokatfirma LEGAL. Advokatfirma LEGAL har på vegne av hovedgrunneierne Mona og Odd Tjelta fremmet merknader til planen i form av 2 brev, av hhv. 4.8 og Da begge uttalelsene er lang og omfattende, vedlegges de som trykte bilag til saken. Her gjengis bare konklusjonene, som er som følger. Sammendrag i brev av 4. august.d.å.: Det foreliggende forslag har ingen faglig begrunnelse eller tyngde. Det bør ikke foretas en regulering av området før kommunens føringer gjennom revidert kommuneplan foreligger. En regulering av en mindre del av området kan skape hindringer for kommunens senere føringer. Det gjelder hva enten det opprinnelige eller det reviderte forslag fremmes. Regulering av området har ikke hastverk. Det foreligger ikke planer om utbygging som trenger regulering og heller intet som må stoppes gjennom en regulering. Saksbehandlingen er preget av ugrunnet og uhjemlet hastverk. Kommune kan ikke ha interesse i at planforslag utarbeidet av en tomteeier fremmes nå, særlig når verken kommunens interesser, eller interessene til hovedbrukets eier, tilsier behov for et slikt planforslag nå. Snarere tvert om. Det foreligger ingen forslag til løsning av framtidige fellesoppgaver eller miljømessige forhold i området. Forslaget er på flere punkter i strid med interessene til andre tomteeiere og hovedbrukets eier. Kommune børt avvise forslaget. Sammendrag/hovedinnvendinger i brev av 2. november d.å.:

5 Kommentar: Av de innkomne merknadene, i form av de 2 nevnte brev, framkommer det at hovedtyngden av argumentasjonen går det forhold at grunneier mener at det ikke forekommer gode nok grunner til at kommune burde tillate at privat forslag til reguleringsplan ble fremmet og at kommunen nå bør avslå videre behandling og godkjenning av denne. Dette er et forhold som hovedutvalget har vurdert tidligere i sak 29/09 og ut fra dette tillat fremming av plan og vedtatt denne for utlegging til offentlig gjennomsyn. Fra et administrativt ståsted vil det derfor ikke være riktig å overprøve den politiske beslutningen som her er tatt. Administrasjonen oppgave nå blir å vurdere de innkomne merknaden opp mot det planforslag som har vært ute på høring, og eventuelt foreslå endringer og eventuelle tilføyeløser til denne. Ut fra dette tas det nå ingen drøftinger av spørsmålet om å stoppe denne planprosessen. Dette kan hovedutvalget og senere kommunestyre gjøre om de måtte finne grunner for det. Hjemmelen for å gjøre dette finne i den gamle plan og bygningslovens 30, som fortsatt gjelder for denne planen.

6 Når det gjelder selve prosessen som har vært ført anføres det i brev av 4.8. då. at det er underlig at ikke grunneieren har vært invitert til samarbeid, verken fra forslagstilleren eller fra kommunen sin side. Av planbeskrivelsen utarbeidet av konsulenten framkommer det at grunneier er orientert om at privat forslag vil bli fremmet og dermed invitert til å komme med innspill, jfr. rev av Videre har Herøy kommune sendt forslaget ut på høring med anmodning om innspill, ved brev av , også til grunneieren. Senest med brev av då. til advokatfirma LEGAL har Herøy kommune bedt om innspill. Det som har vært gjennomgående i denne sammenheng er at grunneieren via sin advokat ikke har villet komme med forslag til løsninger, men hele tiden bare påpekt hvilke mangler det er med planen for dernest å konkludere med plan ikke burde være tillatt fremmet. Av de mangler som bl.a. er påpekt er den interne vegens status, manglende fellesløsninger for naust og fellesløsning for ei småbåthavn. Når det gjelder de 2 konkrete nye tomtene som var lagt som fortetting har grunneier ikke villet ta stilling til dette. Alle de nevnte forhold er drøftet tidligere i dette saksframlegget og foreslått løsninger på, med unntak av båthavn. Dette bør utestå med å finne løsning på til det eventuelt melder seg et behov. Det kan for øvrig nevnes at det på motsatt side av vågen er det innregulert ei småbåthavn med langt større kapasitet enn Båthåjen Hyttefelt. Selv om foreliggende reguleringsplan blir godkjent nå, vil det alltid være mulighet for senere reguleringsendringer, samt fremming av privat forslag til plan for den øvrige delen av denne eiendommen som i forliggende arealdel til kommuneplan er utlagt til byggeformål fritidsboliger. I så måte kan jeg ikke se at foreliggende plan vil ødelegge for en senere regulering, og heller ikke for å finne løsning for ei eventuell felles småbåthavn med flytebrygger. Med bakgrunn i fylkesmannen uttalelse vil det heller ikke være tilrådelig med ytterligere fortetting langs strandlinjen med flere hyttetomter. Konklusjon: Foreliggende reguleringsforslag, datert , sist revidert med tilhørende reguleringsbestemmelser av samme dato/revisjonsdato foreslås lagt fram for kommunestyret for godkjenning. Vedlegg: - Forslag til reguleringsplan i målestokk 1:1000, datert , sist revidert Forslag til reguleringsbestemmelser av samme dato - Ortofotokart i målestokk 1:2500, datert som viser tomter/hytter rundt indre del av nordre Kobbvågen - Brev av hhv. 4. august og 2. november fra advokatfirma LEGAL