Notat SOGNDAL KOMMUNE. Kommunestyret. Kopi:

Transkript

1 Notat Til: Kopi: Frå: Kommunestyret Rådmann Arkivkode Arkivsaknr. Løpenr. Dato MTR 64/66 07/ / Nedrehagen - Kvåle bru reguleringsplan og utbyggingsavtale - Arbeid i samband med og etter kommunestyremøtet I samband med handsaming av reguleringsplan/utbyggingsavtale for Nedrehagen Kvåle bru i formannskapet 16. oktober bad ordførar rådmann undersøkja og drøfta med utbyggjar om reguleringsplan/utbyggingsavtale kunne endrast slik at desse vart i samsvar med føringane i kommuneplanen når det gjeld parkering. Vi vil i dette notatet gjere greie for dei drøftingane som har vore, og kor saka står no. Prosess, møte og kontaktar i samband med tilråding til kommunestyret og vidare arbeid etter vedtak i dette kommunestyremøtet. Ved første gangs handsaming av reguleringsplan i forvaltningsutvalet vart planen lagd ut med alternative føremål for parkeringsareala, privat eller offentleg trafikkareal/parkering. Det vart i saksframlegget m.a. peika på at ei styring av parkeringa kunne skje gjennom reguleringsføremål og rekkefølgjekrav i reguleringsføresegene. sin tilråding i f-sak 76/08 vart send ut 10. oktober og handsama i forvaltningsutvalet og i formannskapet 16. oktober og i kommunestyret 23. oktober. Vi viser til saksframlegg med vedlegg og vedtaket i kommunestyret. Både utbyggjar og kommunen har i sidan prosessen med reguleringsplan/utbyggingsavtale starta vore klar over at utbyggjar sine ønskjer om fritak frå parkeringsavgifter var i samsvar med parkeringsordninga slik den fungerer i Sogndal sentrum. Alle tilhøve i saka, med unnatak av tilhøva knytt til parkering/parkeringsordning, vart løyst i arbeidet med saka fram til forvaltningsutvalet/formannskapet sine handsamingar Utbyggjar ønska på det tidspunktet ei parkeringsording med gratisparkering i 2-3 timar. vurderte ei slik ording til ikkje fullt ut å stetta føresetnaden i kommuneplanen for Sogndal punkt 3.1.1a, der det heiter: Innafor dette området (sentrumsområdet) er det ønskjeleg at offentlege og private parkeringsplassar tilrettelagd for ålmen bruk inngår i ordninga med avgiftsparkering. Eit fleirtal i formannskapet slutta seg til denne vurderinga ved å tilrå det reguleringsalternativet som sikrar innføring av ei ordning med avgiftsparkering.

2 Det kan nyttast fleire verkemiddel for å gjennomføre ei parkeringsordning. I samband med handsaming av reguleringsplan/utbyggingsavtale kan offentleg styring med ei parkeringsordning sikrast gjennom regulering til offentleg trafikkføremål parkering eller gjennom regulering til privat trafikkføremål parkering i kombinasjon med ein utbyggingsavtale som regulerer ei parkeringsordning. Utbyggjar har ønskja regulering til privat trafikkføremål, og drøftingane om utbyggingsavtale har teke utgangspunkt i dette. Dagen før kommunestyremøtet var det semje mellom Sjølyst Utvikling sin leiing og rådmannen om eit alternativ med regulering til privat parkering kombinert med følgjande ordlyd i ein utbyggingsavtale: Parkeringsordning (ved regulering til privat trafikkføremål) Utbygger er kjent med kommuneplanen for Sogndal punkt 3.1.1a der det heter: Innafor dette området (sentrumsområdet) er det ønskjeleg at offentlege og private parkeringsplassar tilrettelagd for ålmen bruk inngår i ordninga med avgiftsparkering. Bakgrunn for denne ordningen er miljøomsyn og ønske om like vilkår når det gjelder de nødvendige infrastrukturtiltak for handelsområdet tettstedet Sogndal. Før behandlingen av rammesøknad/byggesøknad vil Utbygger og Sogndal kommune inngå en avtale om parkeringsordning for Nedrehagen Kvåle bru som bygger på følgende prinsipper: 1. Kommunen vil gjennomgå hele parkeringsordningen innenfor sentrumsområdet, med sikte på en samlet optimal utnyttelse av tilgjengelige p-plasser. 2. Alt parkeringareal innenfor reguleringsområde, utenom ev. parkeringsareal eksklusivt avsett for boliger, inngår i en parkeringsordning med parkeringsavgift.avgiftsnivået skal ikke være høyere enn for tilsvarende virksomhet elles innenfor tettstedet Sogndal. Ansatteparkering skal også være basert på brukerbetaling på lik linje med andre p- plasser innenfor avgiftsordningen som er tilrettelagd for langtidsparkering, jf også punkt Utbygger gis anledning til å ha avgiftsfri parkering i 2 timer for sine kunder i 3 år etter at utbygger har fått ferdigattest for henholdsvis F1 og K. 4. Kommunen har en rett, men ikke plikt til å drifte p-ordningen og parkeringsarealene og får fullt ut dekket sine kostnader ved dette. Dette skal dog være på markedsmessige vilkår. Det blir nærmere avklart i parkeringsavtalen hvilke driftsoppgaver kommunen skal gjennomføre og kostnadene ved dette. 5. Et eventuelt overskudd fra p-ordningen, etter at driftskostnadene er dekket, fordeles med 50% på utbygger og 50% til et miljøfond i Sogndal kommune for miljø- og

3 trafikktiltak innenfor område og mellom området og Sogndal sentrum. Fondsmidlene skal først gå til dekning av medgåtte utgifter til utbygging av elevparken og sykkel- og gangsti innenfor reguleringsområde Etter det skal fondsmidlene, etter drøfting med utbygger, benyttes til andre miljø- og trafikktiltak innenfor område og mellom området og Sogndal sentrum. Utbygger og kommunen vil som del av punkt 1 drøfte om det skal settes er tak for det årlig bidrag frå parkeringsordningen til miljøfondet. 6.. Dersom parkeringsordningen for tilsvarende virksomheter innenfor tettstedet Sogndal faller bort eller blir vesentlig endret, har utbygger rett til å få gjennomført tilsvarende endringer innenfor p-ordningen som gjelder for p-areal innenfor reguleringsområdet. Dersom utenforliggende forhold tilsier at denne avtalen ikke gjennomføres i samsvar med intensjonene, er partene enige om å reforhandle avtalen eller på andre måter sikre at intensjonene i avtalen blir gjennomført. I rekkefølgjekrava i reguleringsplanen: Før behandlingen av rammesøknad/byggesøknad vil utbygger og Sogndal kommune inngå en avtale om den paktiske gjennomføringen av en parkeringsordning for Nedrehagen Kvåle bru. I arbeidet med denne ordlyden tok sjølvsagt rådmann atterhald om handsaming av saka i politiske organ. Det var og er rådmannen si vurdering at denne ordlyden i tilstrekkeleg grad samsvarar med føresetnadene om parkering i kommuneplanen, og at løysinga kunne tilrådast overfor kommunestyret. Også leiinga i selskapet tok atterhald om styrehandsaming. Styret i selskapet bad på kommunestyredagen (23.10) om meir tid til å vurdere denne løysinga. Kommunestyret utsette saka med føresetnad om vidare drøftingar mellom rådmannen og selskapet. Styre i selskapet har seinare kome til at dei ikkje kan akseptere ei slik løysing. Dette gjeld serleg tidsavgrensinga i punkt 3. Likebehandling har vore sentral i drøftingane og det har heile tida vore føresetnad om at Sogn Storsenter skulle handsamast likt med andre store senter i Sogndal sentrumsområde dvs at i fall avtalar om parkeringsordning for desse faller bort så skal og Sogn Storsenter sine føresetnader kunne reforhandlast. Dette vart nedfelt i punkt 1,2 og 6 i utkastet til utbyggingsavtale. Dei andre avtalar som ligg føre vart gjort kjend for Sjølyst Utvikling AS. Som føresett i kommunestyrevedtaket har det vore møte mellom Sjølyst Utvikling AS og rådmannen seinast Dei ulike posisjonar vart klargjorte, og Sjølyst Utvikling skulle sende over sine reviderte framlegg til utbyggingsavtale. Desse vart sendt til kommunen 25. nov. orientere selskapet om at kommunestyret ville få eit notat om dei drøftingane som har vore mellom selskapet og kommunen. På spørsmål om kontakt med partia var det avtala at rådmannen sitt notat ville verte sendt ut i god tid før kommunestyret slik at det då ville være tid for prosess også frå selskapet i høve til presentasjon av deira synspunkt for dei ulike parti. Sjølyst Utvikling AS har i revidert framlegg til utbyggingsavtale og notat av oppsummert sine posisjonar og argument. Notatet ligg ved. Sjølyst Utvikling AS ønskjer følgjande tekst i utbyggingsavtalen når det gjeld parkering:

4 Utbygger er kjent med kommuneplanen for Sogndal punkt 3.1.1a der det heter: Innafor dette området (sentrumsområdet) er det ønskjeleg at offentlege og private parkeringsplassar tilrettelagd for ålmen bruk inngår i ordninga med avgiftsparkering. Bakgrunn for den ordningen er mijløomsyn og ønske om like vilkår når det gjelder de nødvendige infrastrukturtiltak for handelsområdet tettstedet Sogndal. Før behandlingen av rammesøknad/byggesøknad vil Utbygger og Sogndal kommune inngå en avtale om parkeringsordning for Nedrehagen Kvåle bru som bygger på følgende prinsipper: 1. Overordnet gjelder at Kommunen, til enhver tid, og med utgangspunkt i den enkelte aktørs behov, gjennom avtaler skal søke en optimal utnyttelse av alle tilgjengelige parkeringsplassar for å utvikle Sogndal sentrum som kommunesentrum, regional handels- og møteplass. 2. Alle parkeringsplasser innenfor reguleringsområde, utenom parkeringsplasser eksklusivt avsatt for boliger og for en andel ansatte, inngår i en parkeringsordning med parkeringsavgift. Avgiftsnivået skal ikke være høyere enn for tilsvarende virksomhet elles innenfor tettstedet Sogndal. Ansatteparkering skal også være basert på brukerbetaling. Prisnivået skal avklares nærmere, jf også punkt 1. Utbygger skal dog fritt kunne benytte parkeringsplassene til ulike arrangementer eller annen anvendelse tilknyttet kjøpesentervirksomheten. 3. Utbygger gis anledning til å ha avgiftsfri parkering i inntil 3 timer. 4. Kommunen har en rett, men ikke plikt til å drifte p-ordningen, parkeringsarealene samt ilegge kontrollavgift / tilleggsavgift. Kommunen får fullt ut dekket sine kostnader ved dette. Dette skal dog være på markedsmessige vilkår. Det blir nærmere avklart i parkeringsavtalen hvilke oppgaver kommunen skal gjennomføre og kostnadene ved dette. 5. Et eventuelt overskudd fra p-ordningen, etter at driftskostnadene er dekket, fordeles med 50 % på utbygger og 50 % til et miljøfond i Sogndal kommune for miljø- og trafikktiltak innenfor område og mellom området og Sogndal sentrum. Fondsmidlene skal først gå til dekning av medgåtte utgifter til utbygging av elevparken og sykkel- og gangsti innenfor reguleringsområdet. Disse anleggene skal forskutteres av Utbygger. Etter det skal fondsmidlene, etter drøfting med Utbygger, benyttes til andre miljø- og trafikktiltak innenfor område og mellom området og Sogndal sentrum. Bidraget til miljø- og trafikkfondet skal utgjøre minimum kr /år og maks kr / år fra og med tidspunktet for første byggetrinn er tatt i bruk. Beløpene indekseres med KPI basert på indeks 15. november Dersom parkeringsordningen for andre tilsvarende virksomheter og /eller større parkeringsanlegg innenfor tettstedet Sogndal faller bort eller blir vesentlig endret, har Utbygger rett til å få gjennomført tilsvarende endringer for sin parkeringsordning.

5 7. Dersom utenforliggende forhold tilsier at Avtalen ikke kan gjennomføres i samsvar med intensjonene, er partene enige om å reforhandle Avtalen eller på andre måter søke at intensjonene i Avtalen blir gjennomført. I rekkefølgjekrava i reguleringsbestemmelsene skal følgende tas inn.: Før behandlingen av rammesøknad/byggesøknad vil Utbygger og Sogndal Kommune inngå en avtale om den paktiske gjennomføringen av en parkeringsordning for Nedrehagen Kvåle bru. Denne endelige avtale om parkeringsordning skal kunne tinglyses. Det er endringa i punkt 3 som er prinsipiell ulike i den avtaleteksten som utbyggjar ønskjer og den avtaleteksten som var forhandla fram før kommunestyremøtet 23. oktober. sin vurdering av saka etter dei avsluttande drøftingar og møte viser til tilrådinga i f-sak 76/08 som legg til grunn kommuneplanen sine føresetnader for utvikling av Sogndal sentrum i høve til infrastruktur/parkeringsløysingar. oppfattar denne føresetnaden slik at det innafor sentrumsområdet skal vera ei parkeringsordning som gjeld for flest mogleg av dei ålment tilgjengelege parkeringsareala. Dette er til no ordna gjennom private avtalar med Sogningen Storsenter, Sogndal fotball AS og Sogn Billag og gjennom kommunen sitt parkeringsanlegg i kulturhuskjellaren og kommunen sin disposisjonsrett til gategrunn i sentrum. Det er areal for parkering i tilknyting til butikkar som ikkje er med i parkeringsordninga. Dette er bl.a. grunna i eldre reguleringsplanar eller at desse områda ikkje var definert som sentrumsområde då etableringa skjedde. oppfattar kommuneplanen slik at målsetjinga om parkering skal leggast til grunn i det vidare sentrumsutviklingsarbeidet, slik at alle parkeringsareal for ålmen bruk innafor det som no er definert som tettstadområdet, skal inngå i ei felles parkeringsordning. Ei slik felles ordning vil vera differensiert i høve til parkeringstid og avgiftsnivå. På det viset kan ein styra parkeringa t. d høg pris på kjerneområda knytt til forretningssentra, lågare pris på område lenger ute som kan ha meir dagparkering. Slike prinsipp har alltid vore ein føresetnad for parkeringsordninga. Det kan vera ulike verkemiddel som styrer deltaking i ei parkeringsordning: reguleringsføremål, utbyggingsavtale eller anna form for privatsrettsleg avtale. Sjølv om verkemidla kan vera ulike, bør siktemålet vera at parkeringsordninga er lik for verksemder/butikkar som har lik verksomheit innafor tettstaden Sogndal Verknad av 2-3 timar avgiftsfriparkering i Nedrehagen vel venteleg kunne føre til tilsvarande avgiftsfriperiode knytt til parkeringsplassane ved Sogningen Storsenter og ev. også til dei parkeringsplassane som kommunen fullt ut rår over. Dette vil føre til dårlegare sirkulasjon på parkeringsplassane. Dette vil vera serleg negativt for handelsverksemdene i sentrumskjerna, der det ikkje er areal tilgjengeleg for å etablere store og mindre arealeffektive p-anlegg/p-ordningar.

6 I tillegg vil inntektene i parkeringsordninga falle monaleg, slik at overskotet til miljøtiltak i sentrum vert redusert/fell bort, og at p-ordninga ev. må subsidierast med kommunale midlar. har i drøftingane etter kommunestyremøtet vore opptatt av ein effektiv virkemiddelbruk i høve til å halde opp den parkeringsordninga som er og som etter kommuneplanen skal gjelda for sentrumsområdet. Løysinga må ikkje vera knytt til reguleringsføremålet Offentleg parkering, men kan og styrast med regulering til privat parkering kombinert med ein bindande utbyggingsavtale. Det er mange tekniske ordningar som kan styre parkeringsordninga i Sogndal på ein god måte. Denne saka handlar ikkje om det, men om spørsmålet om kva som skal vera dei grunnleggande føresetnader for ei parkeringsordning som ein del av infrastrukturløysingane i sentrum. ser gjerne at parkeringsordninga vert vurdert samla. Grunnlaget for denne vurderinga må være kommuneplanen sine målsetjingar når det gjeld parkering. Slepp ein desse krava no vil ein ha større vanskar med å oppnå gode felles løysingar i framtida. I den samanheng vert det presisert at det i drøftingane no har vore føresetnaden frå rådmannen si side at dei store forretningssenter må stillast likt. Opphøyrer ordningar for andre senter som i dag har friviljuge avtalar om parkering med kommunen, må ei utbyggingsavtale med Nedrehagen AS også reforhandlast. Det er berre kommunestyre sjølv som kan fastsetja korleis formuleringa i kommuneplanen om parkeringsordningar i sentrum skal forståast i høve til den konkrete saka som no er til handsaming. si vurdering er at avtaleutkastet som låg føre til kommunestyremøtet er tilstrekkeleg i samsvar med føresetnaden i kommuneplanen, og at det avtaleframlegget som no ligg føre frå utbyggjar ikkje er i samsvar med føresetnaden i kommuneplanen. Dersom kommunestyre vel å imøtekome utbyggjar sine ønskjer når det gjeld parkeringar i Nedrehagen, kan kommunestyre gjere følgjande vedtak (under føresetnad av at det før kommunestyremøtet ligg føre ein underskriven utbyggingsavtale frå utbyggjar): Kommunestyret i Sogndal å vedta reguleringsplan for 1. Nedrehagen Kvåle bru, alternativt planframlegg med regulering til privat trafikkareal parkering dagsett xx, jf. plan- og bygningslova 27-2 nr Ordførar får mynde til å underteikne utbyggingsavtale i samsvar med utkastet dagsett.. Dersom kommunestyre vel å halde fast på føresetnaden i kommuneplanen når det gjeld parkeringsordningar for tettstaden Sogndal, har det gjennom drøftingane med selskapet kome fram at det ikkje er ønskeleg at kommunestyre vedtek ein reguleringsplan som selskapet ikkje vil realisere. For dette alternativet kan kommunestyre gjere følgjande vedtak:

7 Reguleringsplan for Nedrehagen - Kvåle bru vert ikkje vedteken.