MØTEINNKALLING. Før møtet vert det synfaring med frammøte ved rådhuset kl SAKLISTE

Transkript

1 OS KOMMUNE Arealbruk MØTEINNKALLING Utval: PLAN- OG BYGNINGSUTVALET Møtestad: Skorpo Møtedato: Tid: Før møtet vert det synfaring med frammøte ved rådhuset kl /41 Drangsneset oppstart reguleringsplanarbeid for Olsknappen kl /36 Skeisflaten nybygg gartneribygg Lyssand gartneri kl /33 Stølsmyro utviding eksisterande barnehage kl /36 og reguleringsplan for Vågshaugen kl Saker utsett for synfaring SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Side Tittel 107/08 08/ SØKNAD OM OPPSTART AV REGULERINGSPLANARBEID FOR OLSKNAPPEN, 22/41, DRANGSNESET 108/08 08/ /33,STØLSMYRO 34, UTVIDING AV EKSISTERANDE BARNEHAGE FRÅ FAMILIE BARNEHAGE TIL ORDINÆR BARNEHAGE, DISPENSASJON FRÅ REGULERINGSPLAN Nye saker til synfaring 109/08 08/ REG.PLAN FOR VÅGSHAUEN FRÅ EINEBUST.TIL TETT/LÅG FOR 51/36 OG 236, MINDRE VESENTL. ENDRINGAR 110/08 08/ /36, SKEISFLATEN, NYBYGG GARTNERIBYGG - LYSSAND GARTNERI A/S Nye saker 111/08 05/ GONGS BEHANDLING AV KOMMUNEDELPLAN FOR OS SENTRUM 112/08 06/ OFFENTLEG ETTERSYN AV REGULERINGSPLAN HJELLEMARKA II ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

2 113/08 08/ SØKNAD OM OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR PORSMYR, BJØRNEN 114/08 06/ REGULERINGSPLAN FOR MØSDALSHAUGEN, GNR. 8 BNR. 8,10,23, SØFTELAND 1. GONGSBEHANDLING, OFFENTLEG ETTERSYN 115/08 08/ /2, AASEN, FRÅDELING AV BUSTADTOMT - KNUT FREDRIKSEN 116/08 08/ /1, LØNNEVÅGVEGEN, FRÅDELING - TILLEGGSAREAL TIL 26/17 117/08 08/ /532, HALHJEMSMARKA 258, NYBYGG TERRASSE FOR ATLE HORNES DISPENSASJON FRÅ UTNYTTINGSGRADEN 118/08 07/ /629, BYVEGEN, NYBYGG EINEBUSTAD FOR LIV K. BJØRNEVIK KLAGE PÅ VEDTAK 119/08 07/ /19,50 STEGANESET, BYGGESAK, RIVING EKS.HYTTE/BYGGE NY HYTTE- FOR FRODE PEDERSEN - KLAGE PÅ VEDTAK 120/08 07/ /124, DRANGSNESET, NYBYGG NAUST FOR GEIR MYHRE - KLAGE PÅ VEDTAK 121/08 08/ /77, BJØRNARØY, RIVING/NYBYGG NAUST - MAGNE BREKKE 122/08 08/ /38, DRANGE, FASADEENDRING EKSISTERANDE NAUST- SVEIN ERIK SVENDSEN 123/08 08/ /16, BOGSTRANDVEGEN 375, TILBYGG TIL FRITIDSBUSTAD - GUNNAR NAGELL DAHL 124/08 05/ /44, LEPSØYVEGEN 166, NYBYGG NAUST - OLE JAKOB MALMO VINDU I GAVL 125/08 07/ GODKJENNING AV VEDTEKTER TIL LOV OM GRANNEGJERDE

3 126/08 08/ /106, BALANDSNESET 169, STØYPING AV BETONG- PLATE/SKRÅNING - KJELL SANDEN 127/08 08/ DELEGERTE VEDTAK OG REFERERTE JOURNALPOSTAR 128/08 08/ POLITISK KVARTER Medlemmer som ikkje kan møta må snarast melda frå til Os kommune, tlf Varamedlemmer møter berre etter særskild innkalling. Os, Terje Søviknes Ordførar Haldor Fosse Teknisk sjef

4 Sak 107/08 MØTEBOK SØKNAD OM OPPSTART AV REGULERINGSPLANARBEID FOR OLSKNAPPEN, 22/41, DRANGSNESET Saksbehandlar: Asle J. Andås Arkiv: GEO R0801 Arkivsaksnr.: 08/431 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 82/08 Plan- og bygningsutvalet PS /08 Plan- og bygningsutvalet PS Framlegg til vedtak/tilråding: Plan- og bygningsutvalet (det faste utval for plansaker) kan ikkje godkjenna at det vert varsla oppstart av arbeid med privat reguleringsplanen for Olsknappen, 22/41, Drangsneset, i samsvar med søknad av Grunngjeving for dette er at arealbruken ikkje er i samsvar med gjeldande arealplanen. Os, Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

5 Sak 107/08 Behandling i Plan- og bygningsutvalet i møte Behandling i utvalet: Terje Sperrevik ba om synfaring i saka. Vedtak: Saka vert utsett for synfaring Side 5 av 78

6 Sak 107/08 Vedlegg: 1. Søknad frå Siv.ark. Tor Helge Valen m/vedlegg dat To bilder frå området Saksopplysningar: BAKGRUNN Tor Helge Valen søkjer på vegne av tiltakshavar Jannike Nævdal om oppstart av arbeid med regulering av ein eigedom på Drangsneset. Området ligg heilt vest på Drangsneset og er kalla Olsknappen. Området er på om lag 16 daa. Området ligg som LNF-område i gjeldande arealplan. I framlegg til ny arealplan ligg òg arealet som LNF-område. I samband med rullering av arealplanen kom det ikkje inn innspel for denne eigedomen. Men naboeigedomen, 22/4, søkte om å få gjort sin eigedom på Drangsneset om til LNF-område opna for spreidd hyttebygging, dette vart samrøystes avslått. Dette er ein større fritidseigedom. Sentralt på eigedomen er dei i 1950 og 60 åra flytta og gjennoppført til saman 8 bygninger frå 1600 til 1800 talet. Det er 1 større våningsbygning (røykstove), eit naust og fleire stabbur og uthus. Bygningane er plassert som eit eldre vestnorsk klyngetun. Dei ønskjer å byggje 6 nye fritidsbustader plassert rundt eks. bygningar. Dei tenker òg at vestre del av eigedomen blir regulert som friområde. Området har i dag tilkomsten via eksisterande terrengsti frå parkeringsplass lenger inne på Drangsneset. Dei vurderer å utvide terrengstien til kjøreveg og anlegge parkering innan området. Dei ser elles for seg borehol for vatn og slamavskiljar for kloakk. Når det gjeld tiltak i sjø, ser dei for seg å byggje ein molo for å lage ei felles båthamn nedanfor eksisterande bygningar. VURDERING Tiltakshavar meiner at det kan plasserast inn 6 nye hytter på eigedomen, godt tilpassa terrenget, utan at dette vil øydeleggje området sin karakter. Det vil setje strenge krav til reguleringsplan og føresegner å få dette til, men tiltakshavar og arkitekt har gode intensjonar og meiner at forslag til plan er godt gjennomarbeida. Men hyttetomt 1 synast å vere pressa inn i eit hjørne av tomta, og ligg nordvendt med dårlege solforhol. Dette er ein spesiell eigedom og eit spesielt bygningsmiljø med gamle hus. Dei gamle husa er restaurert og godt vedlikehold, men det krev mykje å halde så mange bygingar i god stand. Det spørs om eigedomen tåler så mange nye hytter utan at det spesielle bygningsmiljøet blir øydelagt. Det er positivt at vestre del av eigedomen er foreslått regulert til friområde. Dette gjer at her kan ålmenta leggja til med båt på fine dagar. Samstundes er området relativt lite og ligg tett opp til hyttene, så det spørs om andre enn dei som har hytte i området vil nytte dette friområdet. Det er generelt uheldig å starte regulering av eit område der bruken ikkje er i samsvar med arealplanen. Arealbruken burde først vore avklara i samband med rullering av arealplanen. Dersom plan- og bygningsutvalet finn at det er gode grunnar for å gå inn for oppstart av planarbeid, kan ein gå for følgjande alternativt framlegg til vedtak: Plan- og bygningsutvalet (det faste utval for plansaker) godkjenner at det vert varsla oppstart av arbeid med privat reguleringsplanen for Olsknappen, 22/41, Drangsneset, i samsvar med søknad av Grunngjeving for dette er at utvalet meiner området alt er eit hyttområde og at hytteområdet kan fortettast utan at dette endrar området sin karakter. Samstundes vil planen sikre at ein del av området blir gjort ålment tilgjengeleg. Os, Asle J. Andås Side 6 av 78

7 Sak 108/08 MØTEBOK 35/33,STØLSMYRO 34, UTVIDING AV EKSISTERANDE BARNEHAGE FRÅ FAMILIE BARNEHAGE TIL ORDINÆR BARNEHAGE, DISPENSASJON FRÅ REGULERINGSPLAN Saksbehandlar: Geir Heldal Arkiv: MA 35/--33 Arkivsaksnr.: 08/499 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 97/08 Plan- og bygningsutvalet PS /08 Plan- og bygningsutvalet PS Framlegg til vedtak/tilråding: I medhald av 7 og 93 i plan- og bygningslova dispenserer Plan- og bygningsutvalet i Os kommune for reguleringsplanen for Skorvane felt B6 og B8, og godkjenner søknad om utviding av eksisterande barnehage frå familiebarnehage til ordinær barnehage (utviding frå 10 til 18 plassar), på gnr. 35, bnr. 33, Stølsmyro 34, i samsvar med søknad datert , for Maria Abusdal Tveit, på følgjande vilkår: - Det skal opparbeidast tilstrekkelig antal parkeringsplassar både for ansatte og foreldre med barn i barnehagen, på eiga grunn - Det skal etablerast snuplass på eigen grunn, slik at all snuing i samband med bruk av barnehagen skjer på eiga grunn - Uteområdet skal sikrast i samsvar med lovar og reglar i plan- og bygningslova - Det skal etablerast fartsdempende tiltak (fartsdumpar) langs veg 3 til ny barnehage. Kostnadene med dette tiltaket skal dekkast av søkjer. Følgjande særlege grunnar ligg til grunn for dispensasjonen: - ei auke frå 10 til 18 barn er å sjå på som ein mindre vesentleg endring - Det skal etablerast parkeringsplassar og snuplass på eigen grunn - Krav til uteareal er tilfredstilt gjennom avtale datert Merknader frå Rolf Henning Koldal as, motteke og frå Bjørn I Håvåg og Emma- Louice Linderstrøm m.fl. datert er etter dette delvis teken til følgje. Os, Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

8 Sak 108/08 Behandling i Plan- og bygningsutvalet i møte Behandling i utvalet: Sonja Vernøy (Frp) sa seg ugild i denne saka. Terje Sperrevik (Tvs) foreslo synfaring i saka. Vedtak: Saka vart utsett for synfaring. Side 8 av 78

9 Sak 108/08 Vedlegg: 1. Søknad om utviding av barnehage datert Nabovarsel datert Merknad frå Bjørn I Håvåg og Emma-Louice Linderstrøm m.fl. datert Merknad frå Rolf Henning Koldal AS datert Oversending frå Os kommune datert Merknader til nabovarsel frå Puslebiten barnehage datert Avtale om bruk av uteareal datert Søknad om dispensasjon frå reguleringsplan datert Utsnitt reguleringsplan for Skorvane, felt B6 og B Reguleringsføresegner for reguleringsplan for Skorvane, felt B6 og B8 Tiltak: Søknaden gjeld utviding av eksisterande familiebarnehage med 8 plassar, til ordinær barnehage med 18 plassar. Første etasje i det eksisterande bustadhuset vert framleis bustadhus medan heile underetasjen vert gjort om til barnehage. Det skal kun gjerast mindre bygningsarbeid i underetasjen. Puslebiten barnehage har og inngått avtale med eigarar av gnr. 35, bnr. 6 og 32 om disponering av areal til leik/uteareal for barnehage (vedlegg 6). Det er og tenkt etablert parkeringsareal og snuplass for barnehagen på eiga grunn. Arealstatus: Omsøkte eigedom, gnr. 35, bnr. 33, ligg innafor reguleringsplanen for Skorvane, felt B6 og B8. Eigedomen er avsett til bustadføremål i denne planen. Søknad om barnehage på tomta krev derfor dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan for området. Merknader: Eining for arealbruk har motteke merknader frå Rolf Henning Koldal as, motteke og frå Bjørn I Håvåg og Emma-Louice Linderstrøm m.fl. datert Rolf Henning Koldal as er bekymra for auka biltrafikk i området ved ein auke av antal barn som omsøkt. Han peikar og på at det ikkje er nok areal for snuing og parkering på eiga grunn. Vidare meiner Rolf Henning Koldal as at det må betalast for auka bruk av dei tekniske anlegga i området for den utvida bruken av barnehagen. Bjørn I Håvåg og Emma-Louice Linderstrøm m.fl. er i sin merknad og bekymra for den auka trafikken ei utviding av barnehagen vil medføra, samt at snuing og parkering ikkje er etablert på barnehagen sin grunn. Dei er av den meining at trafikken til og frå barnehagen allereie i dag har gjort område utrykt. Puslebiten barnehage v/styrar Maria Abusdal Tveit har i brev datert kommentert desse merknadene. Dei forsikrar om at parkeringsplassar og snuplass vil bli etablert på eiga grunn og at utearealet vil tilfredstilla krava til uteareal sett til barnehage. Eining for arealbruk sin vurdering: Søknaden gjeld utviding av eksisterande familiebarnehage med 8 plassar, til ordinær barnehage med 18 plassar. Eigedomen ligg innafor reguleringsplanen for Skorvane, felt B6 og B8 og er der avsett til bustadføremål. Det er søkt om dispensasjon frå denne reguleringsplanen. Rolf Henning Koldal as, og Bjørn I Håvåg og Emma-Louice Linderstrøm m.fl har kome med merknader til søknaden. Merknadene går i hovudsak ut på bekymring over auka trafikk i område som ein følgje av utvidinga av barnehagen og manglande snuplass og parkeringsplassar på eigen grunn. Side 9 av 78

10 Sak 108/08 Puslebiten barnehage har i brev datert opplyst at både snuplass og parkeringsareal skal etablerast på eigen grunn. I tillegg finn eining for arealbruk det rett å setja som eit vilkår for dispensasjonen at veg 3 i reguleringsplanen skal etablerast med fartsdempande tiltak (fartsdumpar). Merknader frå Rolf Henning Koldal as, og Bjørn I Håvåg og Emma-Louice Linderstrøm m.fl er såleis delvis teken til følgje. Når det gjeld Rolf Henning Koldal sin merknad om betaling for auka bruk av dei tekniske anlegga ser eining for arealbruk på dette som eit privatrettslig tilhøve som er kommunen uvedkommande. Eining for arealbruk sin vurdering: I medhald av 7 i Plan- og bygningslova kan kommunen gje dispensasjon frå kommuneplanen dersom det ligg føre "særlege grunnar". Uttrykket "særlege grunnar" må sjåast i høve til dei offentlege omsyn som skal ivaretakast gjennom planlegginga. Når det ligg føre ein godkjent plan inneber dette at arealbruken er fastlagt gjennom ein omfattande politisk prosess der ulike interesser har hatt høve til å delta. Ein må derfor vera varsam med å dispensera frå ein plan som kommunestyret har vedteke med rettsleg bindande verknad. Kommunen skal likevel i kvar enkelt sak gjera ei konkret og reell vurdering av alle relevante tilhøve. Ein eventuell dispensasjon må vurderast ut frå dei omsyn som er fremja gjennom planen og ut frå følgjene ein dispensasjon kan få. Ved finmaska planar må ein vera restriktiv med å fråvika arealbruk gjennom enkelt-disposisjonar. Ved meir grovmaska planar, og der arealbruken har endra seg etter at planen vart vedteken, kan vilkåra for dispensasjon vera til stades. I Sivilombudsmannen sin årsmelding for 2004, s. 26 og 27 står det: Etter plan- og bygningsloven 7 kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt, dispensere fra bestemmelser i loven, vedtekt eller forskrift, arealdel til kommuneplan, reguleringsplan og bebyggelsesplan når det foreligger særlige grunner. Jeg har tidligere gitt uttrykk for at lovvilkåret særlige grunner innebærer at det må foreligge spesifiserte, klare og relevante grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn forbudsbestemmelsen i loven eller reguleringsplanen m.v er ment å ivareta. Dette utgangspunktet synes å ha fått bred tilslutning gjennom årene. I 2004 fant jeg imidlertid grunn til å nyansere og utdype dette noe. Bakgrunnen var at utgangspunktet i praksis synes å ha blitt oppfattet til å gi anvisning på en vektnorm der de grunner dispensasjonssøknaden støtter seg på måtte være mer tungtveiende enn de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle forbudsbestemmelsen. I saken inntatt på side 260 uttalte jeg derfor at det (fortsatt) må stilles visse minstekrav til den eller de grunner som anføres for at dispensasjon skal gis; grunnen(e) må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og relevante i den forstand at de(n) må være i samsvar med formålet og ligge innenfor de rammer plan- og bygningsloven gir anvisning på. Utover dette ga jeg imidlertid uttrykk for at det neppe er rom for å kreve at dispensasjonsgrunnen alene skal være mer tungtveiende enn eller på annen måte slå ut de øvrige hensyn i saken. Dersom minstekravet er oppfylt, beror det på plan- og bygningsmyndighetenes vurdering om de hensyn som gjør seg gjeldende for og imot medfører at dispensasjon kan gis. Etter ei samla vurdering av saka finn eining for arealbruk at det i denne saka ligg førte særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova til å dispensera frå gjeldande arealdel av kommuneplanen for Os. Side 10 av 78

11 Sak 108/08 Vi legg i vår vurdering vekt på at det kan etablerast parkeringsanlegg og snuplass på eigen grunn som gjer trafikksituasjonen trygg og at det er eit vilkår for godkjenninga at fartsdempande tiltak vert sett i verk. Alternativt framlegg til vedtak: I medhald av 93 i plan- og bygningslova og reguleringsplanen for Skorvane felt B6 og B8, kan Plan- og bygningsutvalet i Os ikkje dispensera frå reguleringsplanen for Skorvane felt B6 og B8, og godkjenner ikkje søknad om utviding av eksisterande barnehage frå familiebarnehage til ordinær barnehage (utviding frå 10 til 18 plassar), på gnr. 35, bnr. 33, Stølsmyro 34, i samsvar med søknad datert , for Maria Abusdal Tveit. Plan- og bygningsutvalet sitt syn ligg det i denne saka ikkje føre særlege grunnar etter 7 i plan- og bygningslova til å dispensera frå reguleringsplanen for Skorvane felt B6 og B8 Vedtaket kan påklagast. Geir Heldal Avd.ing. Side 11 av 78

12 Sak 109/08 MØTEBOK REG.PLAN FOR VÅGSHAUEN FRÅ EINEBUST.TIL TETT/LÅG FOR 51/36 OG 236, MINDRE VESENTL. ENDRINGAR Saksbehandlar: Widar Sorø Arkiv: GEO R Arkivsaksnr.: 08/527 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 109/08 Plan- og bygningsutvalet PS Framlegg til vedtak/tilråding: I medhald av i plan- og bygningslova kan Plan- og bygningsutvalet (det faste utvalet for plansaker) ikkje godkjenne endring av reguleringsplan for Våghaugen, datert , som mindre vesentleg. Dette grunngjeve med at Plan- og bygningsutvalet meiner endringa er vesentleg i høve til trafikkauke og den utbedring av tilkomstvegar som eventuelt må gjerast, samt at planen bør leggjast ut til offentleg ettersyn. Os, Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

13 Sak 109/08 Vedlegg: 1.1 Div. oversendingsbrev dat , og , Utsnitt av godkjent reguleringsplan dat gjeldande føresegner rev dat D-illustrasjon og plan-illustrasjonar 1.5 Snitt, terrengprofilar dat Merknad frå naboaer dat Eige vedlegg: Perspektivfoto SAKSOPPLYSNINGAR Det er søkt om ein mindre vesentleg endring av reguleringsplan for Våghaugen med endring frå einebustad til tett-lavbustader. Det er 2 tomter, 51/36 (Vågshaugen 47) og 51/236 (Bjørkhovda 24) som er søkt endra. Utnyttingsgrad og føremål er uendra, men antal husvere er endra frå 2 til 13 med 7 husvere på 51/236 og 6 husvere på 51/36. Tilkomst til 51/236 vert frå Bjørkhovda og tilkomst til 51/36 vert frå Vågshaugen. Samla tomteareal er på 3,7 daa. Eksisternade bustadhus på 51/236 vert revet i høve oppføring av nybygg. Kommunen har motteke illustrasjonsplanar, terrengprofilar, etc, men ikkje ein plan som syner sjølve reguleringsendringa på reguleringsplanen. Dette må kommunen ha før ein eventuelt endeleg godkjenning av endringa. Tiltakshavar og søkjar er sivilarkitekt Stig Nord. 2.0 PRIVATE MERKNAD 2.1 Merknad frå naboaer kor dei meiner at det er ein vesentleg endring og ikkje ein mindre vesentleg endring å endre antal bustader frå 2 til 13. Syner blant anna til trafikkauke og rundskriv nr. T-5/84 Dispensansjon frå Miljøverndepartementet i høve til skjønnsmessig vurdering av vesentleg eller mindre vesentleg endring av reguleringsplan. 3.0 VURDERING Dei 2 bygga ligg fint i terrenget og er estetisk bra utforma utifrå det ein kan se av illustrasjonar som er lagt ved. Ein auke frå 2 til 13 bustader er heilt klart ein betydleg auke og vegtilkomst i området må følgjeleg utbetrast, då særskilt frå Bjørkhovda, men òg frå Vågshaugen. Området rundt er elles bebygd med einebustader og det passar såleis kanskje dårleg med fleirmannsbustader i området. På den anna side er dei to bustadene godt tilpassa terreng og både mønehøgd og BYA er oppfyllt i høve til føresegnene. Tilkomst til 51/236 frå Bjørkhovda er i dag dårleg med ein smal og bratt veg opp til tomta. Tiltakshavar vil utbedre vegen i henhold til reguleringsplan for Bjørkhovda/Brendahaugane og har i følgje søknad inngått avtale med grunneigar om dette. Med tilkomst frå Vågshaugen vil ein få ein auke på 5 bustader og såleis kome opp i 30 bustader på ein veg som i dag ikkje har fortau. I følgje normalkrava i handbok 017 frå Statens vegvesen så bør det som eit minimum vere fortau på bustadvegar med 30 til 150 bustader. Eit anna moment er at det er delt i frå og planlagd vidare utbygging på den same vegen. Elles vil eit fortau i Vågshaugen arealmessig kreve at ein må gå noko inn på dei forskjellige eigedomene langs vegen då det i reguleringsplanen ikkje er teke høgde for fortau. Ein løysing kan vere å undersøkje moglegheita for å ha all tilkomst frå Bjørkhovda, eventuelt frå Nedre Lekven. Tiltakshavar er av den oppfatning av at ein vesentleg endring med full høyringsprosess ikkje vil bringe fram nye moment som vil tilføre saken noko av betydning, men med ein vesentleg endring vil òg offentlege instansar få høve til å kome med uttale. Side 13 av 78

14 Sak 109/08 Bustadene er hovudsakleg tenkt for eldre og det er lagt opp til universell utforming. Det er positivt at ein har lagt parkering under bygga. Men i høve til parkeringsnormen i Os så krev den at ein har parkeringsplassar for dei to bygga. (Med mindre husvera vert under 60 m2. Då vert krava på ) Det er ikkje vist korleis dei har tenkt å løyse dette, men ifølgje oversendingsbrev så vil detaljar rundt dette verte lagt ved seinare i rammesøknaden. Bustadene vil ikkje utgjere nokon betydeleg sjenanse eller ulempe for naboar med omsyn til utsikt, soltilhøve etc. slik sakshandsamar ser det. I reguleringsplanen for Vågshaugen er det lagt inn eit område på 4,5 daa med leikeareal, noko som tilfredstillar leikeareal til 90 bustader med 50 m 2 pr. bustad. I dag ligg det om lag bustader innan reguleringsplanen for Vågshaugen og ein auke på 11 vil utgjere opp mot 80 bustader, men då har ein ikkje tatt med eventuelle kjellarhusvere. 4.0 KONKLUSJON Administrasjonen meinar at endringa må behandlast som vesentleg endring. Alternativ til framlegg til vedtak: I medhald av i plan- og bygningslova godkjenner plan- og bygningsutvalet (det faste utvalet for plansaker) mindre vesentleg endring av reguleringsplan for Vågshaugen, datert Os, Widar Sorø Sakshandsamar Side 14 av 78

15 Sak 110/08 MØTEBOK 34/36, SKEISFLATEN, NYBYGG GARTNERIBYGG - LYSSAND GARTNERI A/S Saksbehandlar: Monica Moberg Arkiv: MA 34/--36 Arkivsaksnr.: 08/1031 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 110/08 Plan- og bygningsutvalet PS Framlegg til vedtak/tilråding: Plan- og bygningsutvalet i Os kommune godkjenner søknad datert om nybygg gartneri for Lyssand Gartneri AS på gnr 34, bnr. 36, Skeisflaten i henhold til reguleringsplan for Skeisheia der området er regulert til jordbruksføremål. Følgjande særlege høve ligg til grunn for godkjenninga: - Utvalet legg vekt på at nybygget er i tilknytning til eksisterande gartneridrift og vil verta ei naturleg utviding av dette. - Søknad er og forsvarleg i høve til reguleringsplan Skeisheia der området er avsatt til jordbruksføremål. - Landbrukskontorer er positiv til at arealet vert nytta til gartneri. - Ulempene ved ei ev. utbygging skal gjerast så små som mogleg gjennom skjerming mot lys og tilplantning av areal mellom veg og gartneri Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

16 Sak 110/08 Vedlegg: 1. Melding om tiltak datert Kart i 1:1000 og 1:5000 og kart m/ reguleringsplan 1: Teikningar 4. Notat frå Landbrukskontoret 5. Merknad frå naboeigedommer datert Kommentar til merknad datert Kopi av Stortingsmelding nr 19, Innst. S. nr. 167 Saksopplysningar: Bakgrunn. Søknaden gjeld nybygg gartneri for Lyssand gartneri AS. Søknaden gjeld nytt gartneribygg i tilknytning til eksisterande gartneri. Nybygget blir byggemeldt på naboeigedomen og det er og søkt om deling til landbruksføremål av denne eigedomen. Nybygget blir på ca 9000 m 2. Golvhøgda vil bli den same som eksisterande gartneri og mønehøgda mot Skeisflaten er 6.4 m over golv og blir då minst ½ m lavere enn eksisterande bygg. Den bakerste bygningsdel mot vest har ei mønehøgd på 8.35 m. Tiltakshavar har hatt oppmålingsfirma på staden og målt opp nybygget slik at avstand til ny veg til Skeisbotn er på min. 4 m. Arealstatus. Eigedomen det omsøkte tiltaket er plassert ligg innanfor område som i reguleringsplanen, Skeisheia, er avsett til jordbruksføremål. Landbruksfagleg uttale. Landbrukskontoret vurderer det til at det er positivt for landbruksnæringa at arealet vert nytta til gartneri. Det er sterkt press på areala i område til utbyggingsformål. Landbrukskontoret har ikkje avgjerande merknader til utviding av Lyssand gartneri. Vedlegg 4. Merknader. Eining for arealbruk har motteke merknader, datert , frå grunneigarar i Korsavegen 5, 7, 9, 11,12 og 13 der dei kjem med følgjande moment: - Det er kun framlagt ei kartskisse med grov innteikning av utvidinga. - Utvidinga vil væra til stor sjenanse og forringing av eigedomane. - Tiltaket blir så stort at det må vurderast om det blir jordbruksversemd eller industri. - Nye drivhus må byggast så lavt som mogleg. - Det blir stilt krav til lys- og støyskjerming mot Korsavegen. - Areal mellom hovedveg og gartneri skal ikkje nyttast til anleggsverksemd eller lagerplass. Lyssand Gartneri AS kjem med følgjande kommentar til merknader i brev datert : - Anlegget vil liggja minst 15 m frå hovedveg og avstand til bustadane er på ca. 30 m. - Drivhuset mot Korsavegen blir minst ½ m lavare enn eksisterande drivhus. - Det blir skjerma mot lys ved hjelp av gardiner slik som på eksisterande bygg. - Det blir planta busker o.l mot hovedveg for å redusera støy frå veg. - Det blir ikkje noko produksjonsversemd på arealet mellom gartneri og fylkesveg. - Tiltakshavar viser til Stortingsmelding nr 19, Innst. S nr 167, vedlegg 7. Side 16 av 78

17 Sak 110/08 Eining for arealbruk sin vurdering. Eining for arealbruk legg i sin vurdering av denne saka vekt på at området der søknad om nybygg gartneri blir bygd er i tilknytning til allereie eksisterande gartneri. Gardsbruket det tiltaket er søkt plassert er liten og har ikkje noko sjølvstendig drift i dag. Området er regulert til jordbruk i reguleringsplan for Skeisheia. Saka har vore vurdert av landbrukskontoret som er positivt for landbruksnæringa at arealet vert nytta til gartneri. Det er sterkt press på areala i område til utbyggingsformål. Eining for arealbruk har motteke merknader frå grunneigarar i Korsavegen der dei peikar i hovudsak på at utvidinga vil væra til sjenanse og forringing av eidedomane deira. Etter ei samla vurdering rår Eining for arealbruk til godkjenning av søknad om nybygg gartneri. Dersom Plan- og bygningsutvalet i Os likevel ikkje finn å kunne godkjenne søknaden legg ein fram følgjande alternativ til vedtak. Alternativt framlegg til vedtak: Plan- og bygningsutvalet i Os kommune kan ikkje godkjenna søknad om nybygg gartneri for Lyssand Gartneri AS på gnr 34, bnr. 36, Skeisflaten datert Etter Plan- og bygningsutvalet sitt syn er tiltaket så stort at det må vurderast som industri og dersom tiltakshavar ønskjer ei handsaming av saka må dette skje gjennom endring av reguleringsplan. Vedtaket kan påklagast. Os, Monica Moberg Byggesakshandsamar Side 17 av 78

18 Sak 111/08 MØTEBOK 2.GONGS BEHANDLING AV KOMMUNEDELPLAN FOR OS SENTRUM Saksbehandlar: Tonje Nordås Arkiv: GEO Arkivsaksnr.: 05/1934 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 263/05 Plan- og bygningsutvalet PS /05 Os Formannskap PS /06 Os eldreråd PS /06 Plan- og bygningsutvalet PS /06 Plan- og bygningsutvalet PS /06 Os eldreråd PS /06 Os Formannskap PS /06 Råd for funksjonshemma PS /06 Plan- og bygningsutvalet PS /06 Eigedomsutval PS /06 Os eldreråd PS /07 Plan- og bygningsutvalet PS /07 Os eldreråd PS /07 Råd for funksjonshemma PS /07 Plan- og bygningsutvalet PS /07 Plan- og bygningsutvalet PS /07 Plan- og bygningsutvalet PS /07 Råd for funksjonshemma PS /07 Os eldreråd PS /08 Plan- og bygningsutvalet PS /08 Plan- og bygningsutvalet PS Framlegg til vedtak: I medhald av 27-2 i plan- og bygningslova godkjenner kommunestyret framlegg til kommunedelplan for Os sentrum, datert , revidert , med tilhøyrande reguleringsføresegner, konsekvensutgreiing for støy og konsekvensutgreiing for fisk. Os, Haldor Fosse Kommunaldirektør ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

19 Sak 111/08 Behandling i Plan- og bygningsutvalet i møte Behandling i utvalet: Terje Sperrevik (Tvs) fremja forslag om at saka vert utsett. Dette framlegget fekk 1 røyst (Tvs) og fall. Følgjande vedtak vart gjort mot 1 (Tvs) røyst: Plan- og bygningsutvalet (det faste utvalet for plansaker) vedtek at planutkastet datert slik det nå ligg føre, skal sendast til fylkesmannen, fylkeskommunen og kystverket for godkjenning slik at motsegnene kan vert trekte. Tonje Nordås vart beden om å stilla på møte for å orientera nye medlemmer av Plan- og bygningsutvalet som ein løypemelding dersom tilbakemelding frå Fylkesmannen, fylkeskommunen og kystverket ligg føre. Vedtak: Plan- og bygningsutvalet (det faste utvalet for plansaker) vedtek at planutkastet datert slik det nå ligg føre, skal sendast til fylkesmannen, fylkeskommunen og kystverket for godkjenning slik at motsegnene kan verta trekte. Side 19 av 78

20 Sak 111/08 Vedlegg: 1.1 Brev frå Fylkesmannen i Hordaland dat Brev frå Kystverket vest dat Evt brev frå Hordaland Fylkeskommune må ettersendast 2.1 Brev frå Thorolf Juvik m.fl. dat Eige vedlagg: 3.1 Framlegg til kommunedelplan (i fargar) rev Planutgreiing med føresegner dat Konsekvensutgreiing for fisk 3.4 Konsekvensutgreiing for støy Saksopplysningar: Fylkesmannen i Hordaland Saka var oppe til orientering i Plan- og bygningsutvalet den Utvalet bad om at planutkastet rev slik det lå føre, vart sendt til fylkesmannen, fylkeskommunen og kystverket for godkjenning slik at motsegnene vert trekt. Os kommune har hatt eige møte med Fylkesmannen , og motteke brev dat (vedlegg 1.1), der Fylkesmannen bad om at følgjande punkt skulle innarbeidast i planen: Vi vil peika på at rapporten skisserar ein rekkje avbøtande tiltak, og vi finn det naturleg at desse tiltaka vert sett som krav i den vidare detljplanlegginga av dei ymse områda der dei er relevante. Det må visast til rapporten om støy i føresegnene til planen. På bakrunn av desse vilkåra, og endringane som er gjort, kan fylkesmannen trekkja motsegna til planen. Kommentar: I dei reviderte føresegnene datert er det første punktet tatt inn under 11.2 og det andre punktet er tatt inn under 5.3. Fylkeskommunen i Hordaland Os kommune har vore i muntleg dialog med Fylkeskommunen i Hordaland. Sakshandsamar Elisabeth- Jan Warren stadfesta over telefon at fylkeskommunen vil trekkja motsegna til planan, slik planen ligg føre nå. Fylkeskommunen skulle sende brev snarast, men det er ikkje moteke noe brev. Kystverket Kystverket har sendt brev dat (vedlegg 1.2). Ordførar Terje Søviknes har hatt dialogen med Kystverket. Det er ikkje meldt tilbake om endringar i denne prosessen og administrasjonen har ikkje motteke noe brev om at motsegna er trekt. Samandrag: Det vart meldt oppstart av sentrumsplanen desember Sentrumsplanen er utarbeidd som ein kommunedelplan etter reglane i Plan- og bygningslova Sentrumsplanen skal gje føringar for arealbruk og utviklinga i sentrum. Planområdet følgjer i hovudtrekk den avgrensinga det er gjort framlegg om i kommuneplanen med nokre justeringar. Det er ei utviding i aust slik at planen omfattar Lyngheim og Lurane. I vest dekkjer planen heile Mobergsvikjo, St.Hanshaugen og Likbrekko. Planområdet omfattar tettstadssenteret, handels/næringsområde, blandingsområde og nokre reine bustadområde. Etter vedtak om oppstart, vart det utarbeidd eit planprogram som gav rammene for innhaldet i planen, utgreiingsbehov, omfang av konsekvensvurderingar og fastsette medverknadsprosessar m.m. Sentrumsplanen tar ikkje for seg alt planprogrammet gjekk inn Side 20 av 78

21 Sak 111/08 på i detalj. Det må utarbeidast reguleringsplanar, utbyggingsplanar, detaljplanar m.m som tar føre seg det denne planen ikkje går inn på. Planprogram vart lagt ut på høyring og vedteke Planen vart lagt ut til offentleg ettersyn Planen vart lagt ut på ny med konsekvensanalyse, risiko- og sårbarhetsanalyse og støyrapport Avklaring av motsegn 1.1 Fylkesmannen i Hordaland har i eige brev av trekt motsegna til planen. Det er gitt noen vilkår som må tilførast planen, sjå under saksopplysningar fyrst i saken. Kommentar: Dei gitte vilkåra er lagt inn i planen. 1.2 Kystverket vest visar til i brev dater at det ikkje har vore noe vidare dialog med Os kommune. Kystverket trekk ikkje motsegna til planen før problemstillingane rundt fiskeriinteressane er klarlagt. Kommentar: Administrasjonen har ikkje vore med i dialogen med Kystverket. Ordførar Terje Sviknes har ikkje meldt tilbake korleis saka ligg ann. Området er sett av til fiskerihamn i planen så administrasjonen ser for seg at planen går sin gong. 1.3 Hordaland fylkeskommune har over telefon stadfesta at dei vil trekkja motsegna til planen. 2.0 Private merknader 2.1 Thorolf Juve m.fl. protesterar på at snuplassen i området vert flytta. Kommentar: Flytting av snuplassen i kommunedelplanen for Os sentrum vil ikkje vera juridisk bindane. Då må det ein reguleingsendring til. Ved ein eventuell reguleringsendring vil naboar bli varsla. Konklusjon Planen kan leggjast fram for kommunestyret for godkjenning Os, Tonje Nordås Saksbehandlar Side 21 av 78

22 Sak 112/08 MØTEBOK OFFENTLEG ETTERSYN AV REGULERINGSPLAN HJELLEMARKA II Saksbehandlar: Asle J. Andås Arkiv: GEO P0606 Arkivsaksnr.: 06/916 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 388/06 Plan- og bygningsutvalet DS /07 Råd for funksjonshemma PS /07 Os eldreråd PS /08 Plan- og bygningsutvalet PS Framlegg til vedtak/tilråding: I medhald av i plan- og bygningslova gjer Plan- og bygningsutvalet (det faste utvalet for plansaker) vedtak om å leggja framlegg til reguleringsplan for Hjellemarka III, datert , med tilhøyrande reguleringsføresegner, ut til offentleg ettersyn n. Os, Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

23 Sak 112/08 Behandling i Os eldreråd i møte Behandling i utvalet: Samrøystes vedtak som innstillinga. Vedtak: Eldrerådet har ikkje merknad til oppstart av planarbeidet. Behandling i Råd for funksjonshemma i møte Behandling i utvalet: Samrøystes vedtak som innstillinga med følgjande tillegg: Rådet ber om å få reguleringsplanen til uttale når den føreligg. Vedtak: Råd for funksjonshemma tek melding om oppstart av reguleringsplan for Hjellemarka II som melding. Rådet ber om å få reguleringsplanen til uttale når den føreligg. Side 23 av 78

24 Sak 112/08 Vedlegg: 1.1 Utkast til reguleringsplan (svart/ kvitt) dat Reguleringsføresegner dat Skildring dat Illustrasjonsplan dat Snitt illustrasjonsplan dat Statens vegvesen dat Barnetalsmann dat Råd for funksjonshemma mø Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, dat Eldrerådet mø Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett dat Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett dat Eining for Kommunalteknikk dat Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett dat Statens vegvesen dat Eige vedlegg: 1.1 Utkast til reguleringsplan (fargar) dat Saksopplysningar: 1.0 GRUNNLAG FOR PLANEN. Område er sett av til byggjeområde for bustad i gjeldande arealplan. Området er del av eit større utbyggingsområde. Området grensar inn gjeldande reguleringsplan for E39, Storestraumen Ulvenskiftet og pågåande reguleringsplanarbeid for Hjellemarka III. Planområdet er på om lag 70 daa. Planen viser 34 bueiningar i rekkehus og ca 74 leilegheiter i blokker på mellom tre og fem etasjar. Langs Gåsakilen er det avsett eit 30 meter breitt belte med føremål friluftsområde. Det er vist to tilkomstvegar til planområdet. Nordre del av planområdet er planlagt kopla til europavegen via regulert avkøyring i reguleringsplan Hjellemarka I. Søndre del av planområdet er viste med avkøyring via ny veg regulert i Hjellemarka III. Maksimal tomteutnytting (BYA) er sett til % for konsentrert småhusutbygging og % for bustadblokk. Tiltakshavar Bøe og Lepsøy Byggmester og Entreprenørforretning AS har engasjert NEAS AS og Norconsult AS til å utarbeide reguleringsplanen. Varsel om oppstart låg ute i tida til Det er kome inn 5 fråsegn frå offentlege instansar. 2.0 OFFENTLEGE FRÅSEGN 2.1 Statens vegvesen presiserer at eksisterande veg forbi området i dag har status som stamveg, noko som setter strenge krav til standard på vegen. Det kan gå fleire år før vegen vert avlast for stamvegstrafikk. Delar av bustadene i Hjellemarka II må ha avkøyring frå Hjellemarka III i sør. Kommentar : Planen regulerar ein gjennomgåande samleveg og ein utbyggingsstruktur som gjer det mogleg å setje ein bom fleire stader for å styre trafikkfordelinga mellom avkjøring mot nord og avkjøring mot sør. 2.2 Barnetalsmann understrekar at rikspolitiske retningsliner for born og unge må leggjast til grunn for planarbeidet. Det må setjast av 50 m² nærleikeplass for kvar bustadeining. Det må sikrast tilkomstar til friområda. Parkeringsnormen til kommunen må fylgjast. Alle hovudvegar i feltet bør få fortau. For eventuell plassering av ein barnehage i området er det visse kvalitetskrav til arealet og til trafikkløysing. Side 24 av 78

25 Sak 112/08 Kommentar: Planen regulert over 5 daa til felle leikearel. I tillegg er det krav om 25 m2 felles leikeareal pr. leilighet og 50 m2 for kvar bueining i småhus. Tilsaman er krav om minst 50 m2 leikeareal pr. bueinig oppfylt. Planen regulerer høgdedraga og strandsona til friluftsområdet for å sikre tilgjenge for ålmenta. Illustrasjonsplanen viser moglege trasear for stiar mellom områda. Offentleg veg fram til B1 gjev tilkomst til ei vik som er den beste staden for å koma ned til vatnet. Parkeringsnormen er innarbeidd i føresegnene. Gjennomgåande samleveg og offentleg veg ned mot vatnet er regulerte med 2,5 meter og 2 meter breie fortau. Det er innarbeida barnehagen i nabofeltet i sør; Hjellemarka III. 2.3 Råd for funksjonshemma har ingen merknad til melding om oppstart. 2.4 Fylkesmannen i Hordaland, Miljø, viser til at planområdet grensar til Osvassdraget og at dette gjev særlege føringar til planarbeidet. Dei viser til den Europeiske landskapskonvensjonen for landskapstilpassing. Dei viser til RPR for born og unge og krav til leike- og nærmiljøareal. Kommentar: Avrenning frå feltet vert handtert i samråd med kommunen si eining for kommunalteknikk for å sikre at det vert teke tilstrekkeleg omsyn til vassdraget. Strandsona er regulert som eit 30 meter breitt friluftsområde. Høgdedrag er avsett til friluftsområde. Mellom utbyggingsareala er det større samanhengande grøne areal. Det er lagt vekt på å finne utbyggingsformer som kan tilpassast terrenget på ein god måte. 2.5 Eldrerådet har ingen merknad til oppstart av planarbeidet. 2.6 Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett, vil gjennomføre synfaring i området for å vurdere om det er potensiale for funn av automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne innanfor planområdet. 2.7 Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett, har gjennomført synfaring og finn det naudsamt å gjennomføre arkeologisk registering i planområdet. 2.8 Eining for Kommunalteknikk har ein del merknader som går på koordinering av veg, vatn og avlaup. Kommentar: Tiltakshavar har retta seg etter dei føringane eining for kommunalteknikk har lagt. 2.9 Hordaland Fylkeskommune, kultur og idrett, har gjennomført ei arkeologisk registrering av planområdet. Det vart ikkje påvist automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne innanfor planområdet Statens vegvesen kan ikkje gå inn for at fartsgrense på E39 forbi planområdet blir redusert frå 80 til 60 km/t. Kryss i Hjellemarka III må flyttast meter lengre sør. Kommentar: Dette gjeld i særleg grad Hjellemarka III. 3.0 PRIVATE MERKNADER Ingen. Side 25 av 78

26 Sak 112/ VURDERING Planen viser ni bustadfelt, tre avsett til blokkmessig utbygging, fem regulert til konsentrert småhusutbygging og eitt felt til ein kombinasjon av desse utbyggingsformene. Teoretisk kan planområdet omfatte 112 bueiningar med 36 av desse i konsentrert småhusutbygging og 76 som leilegheiter. For dei fleste av fleirmannsbustadene i småhus er det tillete med to etasjar og utnytting av loftsetasje. I eitt av felta regulert til konsentrert småhus er det opna for tre etasjar. I dei to største blokkfelta er det tillete fem etasjar byggehøgde, medan dei to mindre blokkområda har tre hovudetasjar og ein mindre toppetasje eller fire fulle etasjar. Midt i området ligg eit felles leikeareal på litt over 5 daa. Her kan det plasserast ballbaner og leikeapparat. I tillegg til dette arealet, er det i føresegnene krav om leike- og uteopphaldsareal i kvart bustadfelt. Felles uteareal skal utgjere minimum 25 m² for kvar leilegheit og minimum 50 m² for kvar bueining i småhus. Tilsaman er krav til leikeareal oppfylt. Det er store høgdeskilnader i området og det meste av utbygginga må tilpassast skrånande terreng. Elles er det mest markante høgdedraget tatt vare på og ligg som eit grønt element og ein viktig silhuett i landskapet. Utbygginga er godt tilpassa terrenget. Planen viser ein gjennomgåande veg med fortau frå Hjellemarka I til Hjellemarka III. Nordre del av planområdet er planlagt kopla til E39 via regulert avkøyring i reguleringsplan Hjellemarka I. Søndre del av planområdet får tilkomst via Hjellemarka III. Det må vurderast om den gjennomgåande vegen skal vera open eller stengast med bom. Når det gjeld parkering baserer planen seg på at parkering skjer i doble garasjar innpassa i huskroppane for dei konsentrert småhusfelta, medan gjesteparkering er i fellesanlegg på terreng. Blokkene har garasjekjellarar med bustadparkering og gjesteparkering i felles parkering på terreng. Krav til parkering i Os kommune sin parkeringsnorm er oppfylt. Det er ikkje gjort eigne støyanalysar, derimot er det stilt krav om at støysituasjonen og eventuelle skjermingstiltak skal vere dokumenterte før utbygging kan skje i felt B8 som er det einaste feltet der det er risiko for vegtrafikkstøy over grenser fastsett i retningsliner. Det er ikkje vist eigne byggjegrenser mot E39, men næraste hus ligg omlag 30 meter frå vegen. Når det gjeld byggjehøgder viser planen rekkehus og blokker på mellom tre og fem etasjar. Maksimal gesimshøgde og maksimal mønehøgde er påført planen for kvart felt. Maks gesimshøgde er 9 meter for 3 etasjer, 12 meter for 4 etasjer og 15 meter for 5 etasjer. Maksimal gesimshøgde for rekkehus i to etasjer + innreidd loft er 7 meter. Maksimal tomteutnytting (BYA) er sett til % for konsentrert småhusutbygging og % for bustadblokk. Når det gjeld vatn og avlaup skal det etablerast ein ringvassleidning som følgjer gjennomgåande samleveg i bustadområda. Det skal etablerast ein pumpestasjon for avlaup nord for planområdet. Planframlegget viser ei utbygging der avlaupet kan førast med fall i den nye samlevegen nordover for å kunne nå kommunal leidning knytt til ny pumpestasjon. Det er planlagt å leggje to mindre pumpestasjonar inne i området. Frå felt B1 i sørvest til ny samleveg i nord er det naudsynt med pumpe. Sjå elles vedlagt planskildring for utfyllande opplysninger. Side 26 av 78

27 Sak 112/ KONKLUSJON Prosjektet viser ei konsentrert utbygging med blokker på opp til 5 etasjer. Utbygginga er godt tilpassa terrenget. Planen kan leggjast ut til offentleg ettersyn. Os, Asle J. Andås Side 27 av 78

28 Sak 113/08 MØTEBOK SØKNAD OM OPPSTART AV REGULERINGSPLAN FOR PORSMYR, BJØRNEN Saksbehandlar: Asle J. Andås Arkiv: GEO R0802 Arkivsaksnr.: 08/1015 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 113/08 Plan- og bygningsutvalet PS Framlegg til vedtak/tilråding: Plan- og bygningsutvalet (det faste utval for plansaker) kan ikkje godkjenna at det vert varsla oppstart av arbeid med privat reguleringsplanen for Porsmyra, del av 46/1, Bjørnen, i samsvar med søknad av Grunngjeving for dette er at arealbruken ikkje er i samsvar med gjeldande arealplanen. Os, Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

29 Sak 113/08 Vedlegg: 1. Søknad frå Byggadministrasjon Harald Bjørndal as dat Planprogram dat Saksopplysningar: BAKGRUNN Byggadministrasjon Harald Bjørndal as søkjer på vegne av tiltakshavar Inger Karin Bruarøy og Berge Sognnes om oppstart av arbeid med regulering av del av gnr. 46, bnr. 1. Området grensar inn til Halhjemsmarka III og er kalla Porsmyr. Området er på om lag 90 daa. Området ligg som LNF-område i gjeldande arealplan. I framlegg til ny arealplan ligg arealet som byggeområde for bustad. Dei tenkjer å regulere området som bustadområde med einebustader, fleirmannsbustader og tilhøyrande leikeareal, fellesareal og friluftsområde. VURDERING Tiltakshavar har laga eit forslag til planprogram for området der samfunnsikkerheit, infrastruktur, kulturminne, natur, universell utforming og energi er tema som skal vurderast. Det er positivt at buffersone og friluftsområde mot Bjørnavatnet er tenkt vidareført. Det er generelt uheldig å starte regulering av eit område der bruken ikkje er i samsvar med arealplanen. Arealbruken burde først vore avklara i samband med rullering av arealplanen. Dersom plan- og bygningsutvalet finn at det er gode grunnar for å gå inn for oppstart av planarbeid, kan ein gå for følgjande alternativt framlegg til vedtak: Plan- og bygningsutvalet (det faste utval for plansaker) godkjenner at det vert varsla oppstart av arbeid med privat reguleringsplanen og høyring av forslag til planprogram for Porsmyra, del av 46/1, Bjørnen,, i samsvar med søknad av Grunngjeving for dette er at utvalet meiner området er ei naturleg utviding av Halhjemsmarka III. Området er lagt inn som framtidig bustadområde i framlegg til ny arealplan. Os, Asle J. Andås Side 29 av 78

30 Sak 114/08 MØTEBOK REGULERINGSPLAN FOR MØSDALSHAUGEN, GNR. 8 BNR. 8,10,23, SØFTELAND 1. GONGSBEHANDLING, OFFENTLEG ETTERSYN Saksbehandlar: Widar Sorø Arkiv: GEO P0614 Arkivsaksnr.: 06/2398 Saksnr.: Utval Type/ Møtedato 103/07 Plan- og bygningsutvalet PS /07 Råd for funksjonshemma PS /08 Plan- og bygningsutvalet PS Framlegg til vedtak/tilråding: I medhald av i plan- og bygningslova gjer Plan- og Bygningsutvalet (det faste utvalet for plansaker) vedtak om å leggja framlegg til reguleringsplan for Møsdalshaugen gnr. 8, bnr. 8,10,23, Søfteland, dat , med tilhøyrande reguleringsføresegner, ut til offentleg ettersyn når følgjande forhold er retta: Snuplass leggjast inn øvst i Veg1. Veg1 skal ha maks stigning på 1:8. Siktliner til Veg4 rettast til 4 x 72 om det skal vere 50 km/t grense i Langedalen. Buffersone mot landbruk Os, Haldor Fosse Teknisk sjef ADRESSE TELEFON WEB/EPOST INFO Rådhuset Sentralbord: postmottak@os-ho.kommune.no Bankgiro: Torggata 7 Telefax: Org.nr.: Pb.84, 5202 Os Dir. innval:

31 Sak 114/08 Behandling i Råd for funksjonshemma i møte Behandling i utvalet: Samrøystes vedtak som innstillinga frå adminisrasjonen. Vedtak: Råd for funksjonshemma har ingen merknader til igangsetjing av reguleringsplan for Møsdalshaugen, gnr. 8, bnr. 8,10, 23, Søfteland Behandling i Plan- og bygningsutvalet i møte Behandling i utvalet: Gustav Bahus (FrP) kom med tilleggsframlegg: Utbyggjaren tar, i samråd med administrasjonen, særleg omsyn til ny tilkomst opp Langedalen. Innstillinga frå administrasjonen vart samrøystes vedeke. Tilleggsframlegget frå Bahus vart samrøystes vedteke. Vedtak: Forvaltningsstyret (det faste utval for plansaker) godkjenner, i samsvar med og 30 i plan- og bygningslova, at det vert varsla oppstart av arbeid med privat reguleringsplan for Møsdalshaugen, gnr. 8 bnr. 8,10,23, Søfteland. Utbyggjaren tar, i samråd med administrasjonen, særleg omsyn til ny tilkomst opp Langedalen. Side 31 av 78

32 Sak 114/08 Vedlegg: 1.1 Oversendingsbrev m/skildring dat Oversiktskart med plangrense dat Planframlegg, nedkopiert, svart kvitt dat Føresegner dat Tverrprofil av Veg1 dat Vedtak mø Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavd. dat Fylkesmannen i Hordaland, landbruksavd. dat Statens vegvesen dat BKK Nett AS dat Barnetalsmannen, Os kommune dat Råd for funksjonshemma mø Jostein Søfteland dat Olav Søfteland dat Eige vedlegg: Planframlegg i full skala i fargar dat Eige vedlegg: Oversiktskart med kommuneplanstatus Saksopplysningar: Igangsetjing av planarbeidet for Møsdalshaugen, gnr. 8, bnr. 8, 10, 23, Søfteland vart samrøystes godkjent av Forvaltningsstyret i møte , sak 103/07. Varsel om oppstart låg ute i tida til Det er kome inn 7 fråsegn frå offentlege instansar og 2 private merknader. Planområdet er på om lag 38 daa og ligg på Søfteland og ligg i dag som framtidig bustadområde. Med unntak av 1 liten bygning på gnr. 8, bnr 23 er det ikkje andre bygningar i planområdet. Føremål med reguleringa er å tilretteleggje for bustad. I oppstartmeldinga besto planområdet opprinneleg av 3 område, kalt område 2, 3 og 4 kor område 4 som er LNF-område, del av 8/23 og heile 8/10 (gamle tunet) er tatt ut av planområdet slik at planen no er i samsvar med gjeldande kommuneplan. Planområdet grensar til LNF-område i vest og aust. Bustadområdet i planområdet strekkjer seg elles vidare sørover. Det ligg òg eit bustadområde i nordaust med eit LNF-område i mellom. Nore del av planframleggjet er regulert til landbruk i samsvar med arealdelen. Elles grensar planområdet til LNF-områder nordvest og søraust for planområde. Planen er utarbeid Harald Bjørndal AS på vegne av tiltakshavar Steinar Søfteland. Grunneigar er Magne Besman Søfteland. Det har kome inn 6 offentlege fråsegn og 2 private merknader. 2.0 OFFENTLEGE FRÅSEGN 2.1 Fylkesmannen i Hordaland, miljøvernavd. er generelt kritisk til omdisponering av areal regulert til eit grønt føremål, og ber om at kommunen grundig vurderer varsla endring. Om planarbeidet vert vidareført ber dei om det vert tatt høgde for arealpolitiske føringar som; Landskap/estetikk Universell utforming Energi Barn og unge Side 32 av 78