Store investeringer og mindre vedlikeholdsetterslep

Transkript

1 Kommunal eiendomsmasse: Store investeringer og mindre vedlikeholdsetterslep Kommunene og norsk økonomi Nøkkeltallsrapport 2013 KOMMUNESEKTORNES ORGANISASJON The Norwegian Association of Local and Regional Authorities

2 Innhold Om rapporten... 3 Sammendrag Store investeringer i bygg og lavt nivå på vedlikehold... 4 Høye investeringer senere år har gitt bedre bygg og mindre vedlikeholdsetterslep... 5 Dagens vedlikeholdsnivå for lavt til å sikre verdibevaring... 6 Energiutgiftene er noe redusert siste fem år, men store variasjoner mellom kommunene... 8 Stor satsing på investeringer i skolebygg... 8 Strategi, planer og oppfølging viktig - mangelfullt i mange kommuner Betydningen av å ha en politisk vedtatt strategi, planer og rapportering Definisjoner

3 Kommunal eiendomsmasse: Store investeringer og mindre vedlikeholdsetterslep Om rapporten Denne rapporten presenterer utvalgte nøkkeltall for forvaltning, drift og vedlikehold av 22,5 millioner kvadratmeter kommunale bygg. Dette omfatter administrasjonsbygg, skolebygg, barnehagebygg, institusjonsbygg, idrettsbygg og kulturbygg (såkalte formålsbygg) som norske kommuner eier. Rapporten har som hensikt å vise utviklingen innenfor eiendomsforvaltning på nasjonalt nivå, samt peke på enkelte viktige hovedtrekk. Data er hentet fra Kostra i SSB og KS egne undersøkelser i kommunene. For å få et bilde av utviklingen i drift-, vedlikehold- og investeringsutgifter over tid presenteres tall for de siste 5 årene ( ). Ved bruk av tallene for sammenligning mellom kommuner og for sammenligning over tid, er det viktig å være klar over hvilke faktorer som kan påvirke nøkkeltallene. Det kan f.eks. være krevende å skille mellom hva som er vedlikehold og hva som er oppgraderinger/standardhevinger og dermed investeringer, når vedlikehold og rehabilitering skjer samtidig. Ulike vurderinger av dette kan være årsaken til at utgifter som regnskapsføres som vedlikehold i driftsregnskapet i en kommune, blir regnskapsført som investeringer i en annen kommune og inngår følgelig heller ikke i nøkkeltall som viser vedlikeholdsutgifter per kvm. Kommuner har også erfart at det er ulik praksis for hvilke utgifter som regnskapsføres som ordinære driftsutgifter og hvilke som føres som vedlikeholdsutgifter. Regnskapsføringen skal i all hovedsak følge Norsk Standard for Livssykluskostnader for bygg (NS3454). Definisjon på forvaltning, drift og vedlikehold er beskrevet bakerst i rapporten. 3

4 Sammendrag Store investeringer i bygg og lavt nivå på vedlikehold Endringer i kommunenes forvaltning av byggene fra 2008 kjennetegnes av Årlige investeringer i bygg for cirka 20 mrd kroner, hvorav om lag halvparten til skolebygg En vesentlig andel av investeringene er brukt til oppgraderinger og påkostninger Det estimerte vedlikeholdsetterslepet antas å være nær 40 mrd kroner lavere enn i dvs ca 124 mrd kroner i 2013 Dagens vedlikeholdsutgifter er lavere enn i 2008 og betydelig lavere enn anbefalt nivå for et verdibevarende vedlikehold, som er anslått til 200 kroner per kvadratmeter 2 i 2013 En omfattende undersøkelse av kommunale bygg i 2008 viste et samlet behov for oppgradering av bygningsmassen på 142 mrd kroner (2008-kroner). En tilsvarende undersøkelse utført av Multiconsult i 2013, viste et estimert oppgraderingsbehov på om lag 124 mrd kroner (2013-kroner). Det har vært en positiv utvikling i standarden på kommunale bygg. Samtidig er det en reduksjon i innsatsen når det gjelder vedlikehold av eksisterende bygningsmasse. Dersom kommunesektoren skal greie å ta vare på nye og rehabiliterte bygg, må det settes av nødvendige midler til vedlikehold. En forskningsrapport fra konsulentselskapet Civitas, på oppdrag for KS i 2012/2013, viser at de mest fremtredende dilemmaer i forhold til god forvaltning av kommunenes bygg, veier og vann/avløp er stram økonomi, manglende politisk forankrede strategier for eiendomsforvaltning og manglende kompetanse i kommunene. En god og langsiktig forvaltning av realkapitalen fordrer at kommuner og fylkeskommuner i tillegg til tilstrekkelig økonomi og handlingsrom: utarbeider langsiktige planer og strategi for forvaltning av realkapitalen organiserer seg med tanke på å sikre tilstrekkelig kompetanse og kapasitet for investering, drift og vedlikehold av sektorens realverdier finner bærekraftige og gjerne innovative løsninger for anskaffelse, drift og anvendelse av investeringer De viktigste forslagene til løsninger ligger altså i en bred politisk enighet om å ta vare på realverdiene, bedre økonomiske rammebetingelser, bedre beslutningsgrunnlag med livsløpskostnader og økt kompetanse og verktøy for bedre styring og oppfølging. 1 Rapport fra «Tilstandsbarometeret 2013»: Multiconsult og Norges bygg- og eiendomsforening 2 Multiconsult, Statsbygg, Forsvarsbygg m.fl. har utarbeidet et normtall for dette i 2010, revidert i

5 Høye investeringer senere år har gitt bedre bygg og mindre vedlikeholdsetterslep Årlige investeringer til kommunale bygg har ligget rundt 20 mrd kroner de siste fem år. Om lag halvparten av investeringene har gått til skolebygg. Økningen i arealer er mindre enn investeringene skulle tilsi, dersom alt ble brukt til nye bygg. Det indikerer at om lag en tredel av investeringene er brukt til rehabilitering og oppgraderinger av eldre og/eller utidsmessige bygg, i stor grad skolebygg. Særlig for de største kommunene er det en kombinasjon av befolkningsvekst og omfattende rehabilitering av byggene som er årsakene til det massive investeringsnivået. Spesielt har Oslo kommune hatt stor byggeaktivitet senere år, og bygger nå i snitt ett klasserom i uken. Samtidig viser årlige utgifter til vedlikehold at nivået er for lavt til at dagens bygg opprettholder standarden. Investeringsnivået vil variere til dels mye i den enkelte kommune fra ett år til et annet. Særlig gjelder dette små kommuner. Der vil også en institusjonsbygg ett år, kunne få store utslag i investeringsutgift målt i kroner per innbygger det enkelte året. Figur 1 Investeringer i bygg, kr per innbygger Investeringsutgifter per innbygger bør minst ses over en tidsperiode på fem år, og samtidig ses i sammenheng med befolkningsutvikling, alder og standard på bygningsmassen. Figur 2 Investeringer i formålsbygg siste fem år, fordelt på type bygg Investeringene i bygg i 2012 var noe lavere enn toppåret 2009 når det ses på perioden fra 2008 til var også det året regjeringen ga et tilskudd til kommunesektoren på 4 mrd kroner for ekstraordinært vedlikehold på bygg og veier, i forbindelse med finanskrisen høsten Tilskuddet ble brukt godt av kommunene til ulike oppgraderingstiltak, særlig i skole- og idrettsbygg. En rapport fra Multiconsult juni 2013, dokumenterer at oppgraderingsbehovet på kommunale bygg i 2013 er nær 40 mrd kroner lavere enn da de sist undersøkte dette, i Investeringene, og ikke vedlikeholdet, ser ut til å være den viktigste årsaken til bedringen. 5

6 Dagens vedlikeholdsnivå for lavt til å sikre verdibevaring Samlede utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold per kvadratmeter bygg kommunen eier, økte fra 756 kroner per kvadratmeter i 2008 til 923 kroner per kvadratmeter i Disse utgiftene inkluderer også avskrivninger. Trekker man avskrivninger ut av korrigerte brutto driftsutgifter, viser det at kommunene i gjennomsnitt brukte 664 kroner per kvadratmeter til forvaltning, drift og vedlikehold i 2012 (2012-kroner). Dette er om lag 30 kroner mer per kvadratmeter enn i 2008, når det korrigeres for prisvekst (der byggekostnadsindeksen for boligblokker er lagt til grunn). Det er imidlertid stor variasjon mellom kommunene. For skolebygg ble det brukt 628 kroner per kvadratmeter (2012-kroner) til drift og vedlikehold i Normtall 3 for drift og vedlikehold av skolebygg var i 2010 satt til 650 kroner per kvadratmeter (2010-kroner). Skolebygg utgjør nær halvparten av kommunenes bygg, når boliger holdes utenom. Skolebyggene er for øvrig beskrevet særskilt på side 6-7. Figur 3 Samlede utgifter per kvm I likhet med utgiftsøkningen på investeringer, ble utgifter til drift av bygg fra 2008 til 2009 påvirket av regjeringens tiltakspakke til kommuner og fylkeskommuner i forbindelse med finanskrisen. Pengene var øremerket og ble benyttet til ekstraordinært vedlikehold på bygg og veier. Også i 2010 brukte kommunene mer på vedlikehold enn de øvrige årene i femårsperioden. Dette kan dels tilskrives at noen av pengene fra tiltakspakken først ble brukt i 2010 (prosjekter som ble bestilt eller igangsatt, men ikke fullført og betalt i 2009) og at kommunene selv brukte mer midler dette året for å supplere prosjekter som kunne iverksettes som følge av tiltakspakken. Fordeling av utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold følger i all hovedsak NS 3454 (Norsk standard for Livssykluskostnader for byggverk). Forvaltningsutgiftene fordeles imidlertid ikke på hver type bygg, og de gjelder i utgangspunktet forvaltning av alle typer bygg kommunene eier og leier, mens utgiftene i nøkkeltallet kun fordeles på antall kvadratmeter formålsbygg (adm.bygg, barnehagebygg, skolebygg, institusjonsbygg, idrettsbygg og kulturbygg). Det betyr at nøkkeltallet «forvaltningsutgifter per kvadratmeter» blir mye høyere i kommuner som f.eks. bruker betydelige ressurser på å forvalte en stor boligmasse, i forhold til kommuner som har en liten andel av denne type bygg. Figur 4 Forvaltning, drift og vedlikeholdsutgifter, kr per kvm Figur 5 Forvaltningsutgifter per kvm - per kommune Utarbeidet i samarbeid mellom Multiconsult, Statsbygg, Forsvarsbygg m.fl. 6

7 Vedlikeholds- og driftsutgiftene fordeles på type bygg og er således en god og sammenlignbar størrelse. Vedlikeholdsutgiftene, korrigert for byggekostnadsindeks fra 2008 til 2012, viser at kommunesektoren sett under ett har hatt en reduksjon i vedlikeholdsutgiftene på 14 pst i denne perioden. I forvaltningsutgiftene vil utgifter til utarbeidelse av strategier, planer og oppfølging av disse inngå. Også utgifter til forsikring inngår i forvaltningsutgiftene. Når det i følge figur 5 ser ut til at cirka en firedel av kommunene ikke har utgifter til forvaltning av eiendommene sine, skyldes dette trolig feil i regnskapsføringen av utgifter til denne type oppgaver. Nivået på vedlikeholdsutgifter kan variere betydelig fra en kommune til en annen og fra ett år til et annet. For kommuner av en viss størrelse (mer enn innbyggere, anslag fra Multiconsult i FoU-rapport «Fra forfall til forbilde» for KS 2008) kan det være hensiktsmessig å operere med normtall for vedlikehold per kvadratmeter, ettersom disse kommunene har nok bygningsmasse til at vedlikehold fordeler seg noenlunde jevnt fra et år til et annet. For mindre kommuner med få bygg, vil vedlikeholdsutgiftene kunne variere relativt mye fra ett år til et annet, ettersom store deler av vedlikeholdet dreier seg om periodisk vedlikehold og eventuelle oppgraderinger. Disse kommunene kan sikre midler til periodisk vedlikehold ved f.eks. å avsette årlige beløp til vedlikehold på eget fond, for å kunne møte «topper» i kommende år. Figur 6 Utgifter til vedlikehold per kvm -kommuner 2012 Figur 7 Utgifter til driftsaktiviteter per kvm kommuner 2012 Av figur 6 og 7 fremgår det at det er det langt mindre variasjon mellom kommunene når det gjelder utgifter til drift av byggene, enn når det gjelder vedlikehold. Dette er, som antydet over, en konsekvens av at små kommuner har få bygg og vedlikehold er periodisk, og en mindre kommune kan dermed ha store utgifter til dette ett år, og relativt lite vedlikehold et annet år. For større kommuner, vil årlig vedlikeholdsutgift variere langt mindre fra ett år til et annet. For å få et mer sammenlignbart nøkkeltall på vedlikehold av byggene, kan det beregnes et gjennomsnitt av vedlikehold over en lengre periode, f.eks. fem år. Med en slik beregning, har mer enn 340 kommuner brukt mindre enn 100 kroner per kvadratmeter (i 2012-kroner) bygg de siste fem årene, 370 kommuner brukte mindre enn 120 kroner per kvadratmeter og hele 410 kommuner brukte mindre enn 160 kroner per kvadratmeter (nytt normtall fra Multiconsult i 2013 er 200 kroner per kvadratmeter for vedlikehold av denne type bygg) i snitt i perioden 2008 til

8 Energiutgiftene er noe redusert siste fem år, men store variasjoner mellom kommunene Det er et stort fokus på energiforbruk, og fra og med 2012 er dette en størrelse som rapporteres i KOSTRA. I denne rapporten er det valgt å se på energiutgifter knyttet til kommunal eiendomsdrift, da det finnes tilgjengelig tidsserie på dette fra Energiutgiftene sier noe om størrelsen på energiregningen og er avhengig av den til enhver tid gjeldende kraftpris og energiforbruk. Figuren under viser at kommunene samlet hadde lavere energiutgifter i 2012 enn i Mange kommuner har jobbet målrettet med energieffektivisering og mer miljøvennlige energikilder, og de fleste oljefyrene i kommunene er nå erstattet med mer miljøvennlige energikilder. En rekke kommuner har satt klare mål for reduksjon av energiforbruk senere år, og involvert hele verdikjeden (brukerne av kommunale bygg, forvaltere, innkjøpere etc.) i kommunens mål for energiforbruk. Til dels store investeringer er gjort i mange kommuner, som viktige klimatiltak og kostnadsbesparelser i forhold til energiforbruk. Slike tiltak samsvarer også godt med at 84 pst av kommunene i 2012 hadde gjeldende plan eller retningslinjer med spesiell fokus på klima og energi, som omfatter mål om å redusere klimagassutslipp. Figur 8 Energikostnader per kvm bygg Figur 9 Energikostnader per kvm kommuner 2012 Noen kommuner har også satset på å bygge passivhus når de investerer i nye skoler og andre kommunale bygg, og velger passivhusstandard på bygningsdeler som skiftes ut, f.eks. vinduer, dører etc. Lavt forbruk og lave utgifter kan også ha en klar sammenheng med godt og effektivt arbeid for å redusere både forbruk og for å forhandle frem gode avtaler med energiselskapene. Eksempelvis har Drammen kommune jobbet systematisk og foretatt betydelige investeringer i energisparende tiltak som har gitt gode resultater. Drammen hadde lavest energiutgift per kvadratmeter blant de ti største kommunene i landet, med 82 kroner per kvadratmeter i Stor satsing på investeringer i skolebygg Det har vært stor medieoppmerksomhet om fysisk arbeidsmiljø for elever og lærere de senere år. Kommunale grunnskoler har definitivt den største andelen av samlet kommunal bygningsmasse, 10,9 mill kvadratmeter av totalt 24 mill kvadratmeter formålsbygg. I 2008 ble det beregnet et samlet vedlikeholdsetterslep for denne bygningsmassen på 46 mrd kroner (53,1 mrd 2013-kroner, justert med byggekostnadsindeksen for boligblokker). Av figur 2 fremgår at årlige investeringer i kommunale skolebygg har vært mellom åtte og ti mrd kroner. Om lag en tredel av disse investeringene antas å være ombygging, oppgradering og vedlikehold av eksisterende bygningsmasse. Dette tilsier at vedlikeholdsetterslepet er redusert i løpet av perioden, noe som også bekreftes av Multiconsults «Tilstandsbarometeret 2013». I denne rapporten estimeres oppgraderingsbehovet i skolebygg til 36,4 mrd kroner i Dette er 16,7 mrd kroner lavere enn i 2008 når det tas hensyn til prisutviklingen på bygg. Det er store variasjoner mellom kommuner. 8

9 En så vidt stor fornying av skolebyggene, stiller krav til fremtidig verdibevarende planlagt vedlikehold dersom man skal unngå et nytt forfall. Mange kommuner beregner livssykluskostnader når de skal investere i nye bygg. Hvor utbredt dette er, og i hvor stor grad kommunene avsetter nødvendige midler til vedlikehold på bakgrunn av beregningene er imidlertid lite dokumentert. Figur 10 Investeringsutgifter til skole per innbygger Arealeffektivisering Hvordan har utviklingen vært fra 2008? Figur 11 Antall kvadratmetere per elev i grunnskolen Figur 12 Antall kvadratmetere per elev i hver kommune Antall kvadratmetere skolebygg per elev er økt med 5 pst i femårsperioden. Dette rimer i utgangspunktet dårlig med arealeffektivisering som et viktig verktøy for å redusere kostnader til formålsbygg. Det er imidlertid viktig å vurdere hva disse kvadratmeterne er gått til. Mulige forklaringer på økt arealbruk kan være: økt bunden tid for lærere har ført til større behov for kontorarbeidsplasser i skolen flere nye skolebygg bygget med tanke på at de skal kunne benyttes til flere funksjoner, uten at dette nødvendigvis fremkommer i statistikken. Eksempler er gymsaler som bygges som kombinert gym- og idrettshall økte krav til fleksibilitet i byggene; at flere fellesrom skal kunne benyttes til flere funksjoner og at byggene skal være lett å endre for nye krav og/eller behov. Utvikling i utgifter per kvadratmeter Figur 13 Drifts- og vedlikeholdsutgifter per kvm skolebygg Figur 14 Fordeling av utgifter til drift og vedlikehold Den betydelige økningen i drifts- og vedlikeholdsutgiftene fra 2008 til 2009 kom delvis som et resultat av tilskudd fra staten i forbindelse med regjeringens tiltakspakke knyttet til finanskrisen i 2008/2009. Nivået holdt seg i 2010 og 2011, men med en nedgang i 2012 til 909 kroner per 9

10 kvadratmeter (figur 13). Imidlertid er trolig også en del av vedlikeholdet belastet investeringsregnskapet og det er dermed vanskelig å si hva som er riktig nivå på vedlikeholdet, uten å gjøre en grundigere analyse i hver enkelt kommune. Korrigeres det for avskrivninger, får en et mer realistisk bilde av rene drift- og vedlikeholdsutgifter per kvadratmeter skolebygg. Om det også korrigeres for prisvekst i perioden ser det ut til at det i realiteten ikke har vært noen økt satsing på drift og vedlikehold fra 2008 til 2012 (figur 14). Imidlertid består også disse utgiftene av energi, som varierer vel så mye på grunn av energiprisene, som av energiforbruket. Det er altså nødvendig med en mer inngående analyse av utgiftene i den enkelte kommune om man skal kunne gi en generell vurdering av kostnadsbildet. Som figur 14 viser, er utgifter til vedlikehold (mørke blått felt i søylene) per kvadratmeter skolebygg klart lavere i 2012 enn i noen av de foregående årene. Strategi, planer og oppfølging viktig - mangelfullt i mange kommuner Civitas utarbeidet i 2012/2013 en FoU-rapport om realkapitalforvaltning dilemmaer og løsninger, på oppdrag fra KS. Rapporten inneholdt blant annet en undersøkelse av hvorvidt kommuner hadde en vedtatt strategi, vedlikeholdsplan og rapportering av bygg, vei og vann/avløp. 66 pst av kommunene med 80 pst av innbyggerne svarte på undersøkelsen høsten Figur 15 Antall kommuner med strategi, vedlikeholdsplaner og regelmessig rapportering for byggene Figur 16 Kommunenes opplevelse av endring i vedlikeholdsetterslepet på bygg Vedtatt strategi Vedlikeholdsplaner Regelmessig rapportering Antall vet ikke Antall Ja Antall Nei Opplever du at kommunens vedlikeholdsetterslep øker, minker, eller er det konstant? 4 Vi har ikke etterslep 75 Er konstand Øker Minker Vet ikke Resultatet av undersøkelsen viste at 25 pst av kommunene har vedtatt strategi for forvaltning av byggene sine, mens hele 69 pst ikke har en slik strategi. 60 pst av kommunene svarte at de har utarbeidet vedlikeholdsplan og rapporterer regelmessig til politisk nivå om status på byggene. På spørsmål om kommunerepresentanten opplever at vedlikeholdsetterslepet øker, minker eller er konstant, var det hele 51 pst som svarte at det øker, mens bare 20 pst svarte at det minker. 23 pst svarte at det er konstant. 10

11 I undersøkelsen ble kommunene spurt også spurt om i hvilken grad påvist vedlikeholdsetterslep blir fulgt opp med ressurser. 13 prosent svarte at dette ble fulgt opp i stor grad eller i svært stor grad 24 prosent svarte «I noen grad» 61 prosent svarte «I mindre grad», «I litengrad» eller «I svært liten rad» På spørsmålet om hvorvidt kommunens kompetanse innen byggforvaltning var tilfredsstillende, svarte 49 prosent at den var «svært tilfredsstillende» eller «tilfredsstillende» 32 prosent svarte at den var «Litt tilfredsstillende» 17 prosent svarte at kompetansen var «Litt utilfredsstillende», «Utilfredsstillende» eller svært utilfredsstillende Betydningen av å ha en politisk vedtatt strategi, planer og rapportering Figur 15 viser at det var en relativt liten andel av kommunene i undersøkelsen som svarte at de hadde en politisk strategi for forvaltning av realkapitalen. Ser en nærmere på fordelingen av dette i forhold til kommunestørrelse, og viserdet seg at andelen kommuner med vedtatt strategi er absolutt lavest i små kommuner, mens langt de fleste kommuner med mer enn innbyggere har en slik strategi. For utarbeidede vedlikeholdsplaner er bildet enda tydeligere: Kommuner med over 80 pst av befolkningen har utarbeidet vedlikeholdsplaner og rapporterer regelmessig til politisk nivå. Når det gjelder bygg, er det verdt å stille spørsmål om betydningen av strategier, når bygningsmassen er relativt liten, i forhold til kommuner som opererer med flere millioner kvadratmeter bygg. Det er uansett rimelig å anta at en vedtatt strategi, helst med bred forankring i kommunestyret, gir en langt større forutsigbarhet for administrasjonen og forvaltere i kommunene, enn kommuner der dette ikke er et politisk tema. Et minimum bør være at kommunen har vedlikeholdsplaner og at det er en bevissthet knyttet til verdiene av realkapitalen, samt at denne presenteres for politikerne med en konsekvensutredning for betydningen av ikke å bevilge midler til vedlikehold. Undersøkelsen viste også at det er omtrent samme andel kommuner, også når det vektes for folketall, som rapporterer jevnlig om tilstand og vedlikeholdsbehov på sin realkapital til politisk nivå, som det er andel kommuner med vedlikeholdsplaner. Mens andel kommuner som har en strategi er langt lavere, både i andel kommuner og etter folketall. 11

12 I følge den tidligere nevnte undersøkelsen fra Multiconsult, har det vært en reduksjon i estimert oppgraderingsbehov på kommunale formålsbygg fra Her avviker altså kommunenes egen oppfatning av dette med beregnet utvikling basert på en undersøkelse av et representativt utvalg våren Dette gapet kan skyldes at store deler av etterslepet er erstattet av oppgraderinger og nye investeringer, mens kommunerepresentanter i vår undersøkelse svarer i forhold til at vedlikeholdsnivået generelt er for lavt til å bevare dagens verdier. 12

13 Definisjoner Forvaltning: Drift Dette omfatter aktiviteter i eiendomsforvaltningen knyttet til eiendomsledelse og administrasjon, forsikringer av bygg og pålagte skatter og avgifter knyttet til bygg, og som typisk er forbruksuavhengig av om bygg er i drift eller ikke. Videre omfattes utgifter til eiendomsledelse og administrasjon, eksempelvis administrasjon av leieforhold, husleie og de arealer som forvaltningsavdeling og driftsavdeling benytter, administrasjon av fagsystemer, service/brukerkontakt, markedsføring, forretningsførsel, internkontroll mv Som driftsaktiviteter regnes løpende drift som renhold, vakthold, sikring, energi og vann, avløp og renovasjon o.l. Avskrivninger av egne bygg omfattes også. Vedlikehold: Omfatter utgifter til planlagt vedlikehold og utskiftinger, og kan kort beskrives som arbeid for å hindre forfall som følge av jevn og normal slitasje. Skillet mellom vedlikeholdsutgifter og utgifter til påkostning/investering er beskrevet i Kommunal regnskapsstandard (F) nr. 4 Avgrensningen mellom driftsregnskapet og investeringsregnskapet, se Investeringer: For at en anskaffelse skal regnes som en investering, må den koste minst ,- kroner og ha en levetid på minst 3 år. Innenfor bygg må det vurderes om anskaffelsen er en påkostning (og dermed en investering) når den øker bruksverdien eller bruksområdet, kapasiteten eller funksjonaliteten. Se for øvrig for skille mellom vedlikehold og påkostning/investering. Link til Norsk Standard for Livssykluskostnader for bygg (NS3454), som beskriver forholdet mellom livssykluskostnader, årlige kostnader, levetidskostnad og årskostnader, og som fastlegger hovedposter for disse. Standardens hovedbruksområder er: Analyser i forbindelse med prosjektutvikling, programmering, prosjektering og bygging/ombygging Kostnadsføring i bruksfasen 13

14

15

16 Postadresse: Besøksadresse: Postboks 1378 Vika, 0114 Oslo Haakon VIIs gate 9, 0161 Oslo Telefon: