Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2018/ /2019 Sakshandsamar: Lena Svalastog Garnes Dato: SAKSDOKUMENT

Transkript

1 Fjell kommune Arkiv: Saksmappe: 2018/ /2019 Sakshandsamar: Lena Svalastog Garnes Dato: SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 69/19 Komité for plan og utvikling Områderegulering for Bildetangen SE1, del av gnr. 34/2, 3, 4 og 6 m. fl. Bildøyna. 1. gangs behandling. Samandrag av saka: Formålet med områdereguleringa er å skape ein sjøvendt og variert bydel med levande bustadmiljø, arbeidsplassar, kulturtilbod, servicefunksjonar og grøne kvalitetar. Planframlegget vil saman med Straume og dei andre områda i kommunedelplanen for Bildøyna/Sotra Kystby , utgjere heilskapen i regionsenteret. Planframlegget skal styrke regionsenteret ved å fremja felles kyst- og strilekultur, framtidsretta samfunns- og næringsutvikling, og bidra til å styrke attraktivitet og vekst i heile kommunen. Planframlegget legg til rette for etablering av omlag bustadeiningar og m 2 nytt næringsareal, med krav om vidare detaljregulering av dei ulike delfelta BS1-15. Alle delfelt er satt av som sentrumsformål og opnar for at det vidare kan regulerast som forretning, tenesteyting, bustad, kontor, hotell/overnatting, servering og grøntareal. Hovudvegtraseen o_skv med fortau og sykkelveg gjennom planområdet, blir detaljregulert i planframlegget, saman med kultursti gjennom grønt- og kulturminneområde. Planframlegget fastset utbreiing av kulturminneområdet, samt plassering og utforming av delfelta for utbygging. Planframlegget viser vidare overordna plangrep for ein bymessig bygningsstruktur og eit bymessig innhald. Sotrasambandet er ein viktig føresetnad for gjennomføring av planframlegget. Det er knytt rekkefølgjekrav til delfelta, som inneber at desse ikkje kan takast i bruk før den trafikkale situasjonen er utbetra. Rådmannen innstiller på at planen vert lagt ut til høyring i 12 veker. Innstilling: Komité for plan og utvikling vedtek:

2 I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til områderegulering for Bildetangen SE1, del av gnr. 34/2, 3, 4 og 6 m. fl. - Bildøyna, med plankart datert , føresegner datert , planskildring datert og kvalitetsprogram datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn i 12 veker. Straume, den Steinar Nesse (s) Rådmann Hanna Gjesdal (s) Konst. Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling : Avd. leiar Lena Svalastog Garnes presenterte planen. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Komité for plan og utvikling : Komité for plan og utvikling vedtek: I medhald av plan- og bygningslova 12-10, godkjenner Komité for plan og utvikling at framlegg til områderegulering for Bildetangen SE1, del av gnr. 34/2, 3, 4 og 6 m. fl. - Bildøyna, med plankart datert , føresegner datert , planskildring datert og kvalitetsprogram datert , vert lagt ut til offentleg ettersyn i 12 veker. Dokument vedlagt saka: 1. Plankart datert Føresegner datert Dokument tilgjengelige på lenke: 3. Planskildring datert Kvalitetsprogram med typologistudie datert Illustrasjonsplan Landskap, topografi og strandsone 7. Naturmangfaldsvurdering 8. Notat Lokalklima, klimatilpassing og energibruk 9. Rapport - Marinarkeologiske registreringar 10. ROS-analyse 11. Samordna plan for teknisk infrastruktur 12. Mobilitetsplan Bildøyna 13. Moglegheitsstudie kulturminne

3 14. 3D- modell 15. Tverrprofil Veg Tverrprofil Veg Plan- og lengdeprofil kultursti veg01 og veg Tverrprofil kultursti 19. Plan- og lengdeprofil kultursti Saksopplysningar: Bakgrunn for planarbeidet Kommunestyret i Fjell vedtok den Kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby (KDP), planid: I KDP er det sett krav om utarbeiding av områderegulering, m.a. for felt SE1. I tillegg er det sett krav om utarbeiding av detaljert kvalitetsprogram, og at dette også skal gjelde for område SE2. Områdereguleringar skal i utgangspunktet utarbeidast av kommunen, men kommunen kan overlate planarbeidet til private, jf. plan- og bygningslova Områdereguleringa for Bildetangen SE 1, gnr. 34 bnr. 2, 3, 4, og 6 m. fl. Bildøyna (planid: ) er ein kommunal plan i regi av Fjell kommune, men planen vert utarbeidd på privat initiativ frå Liegruppen AS. Opus Bergen AS har utarbeidd planframlegget på vegne av Liegruppen AS. Planstatus Hovuddelen av planområdet er sett av til sentrumsområde i Kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby (KDP). Sjøarealet er i KDP vist med arealformåla småbåthamn, ferdsel og friluftsområde i sjø. I tillegg er store delar av planområdet omfatta av omsynssone for kulturminne og bandleggingssone etter Kulturminnelova, der omfanget av vern skal fastsetjast i områderegulering. Figur 1: Kartutsnitt av Kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby I sør grensar planområdet til områderegulering for Rv Sotrasambandet (planid ), og områderegulering for Branndalsåsen Se3 (planid ), som nyleg har vore ute til høyring. Mot aust grensar planområdet mot områderegulering for SE2 Straumsosen (planid ), som i dag består av eit hytteområde med om lag 60

4 fritidsbustader. Sistnemnte områderegulering vart varsla oppstart på i 2014, men planarbeidet har stoppa opp. KDP gjev føringar for at områderegulering av SE2 - Straumsosen skal sikre samanheng med område SE1 Bildetangen gjennom samanhengande byromsstruktur. Samstundes har KDP rekkjeføljekrav om at områderegulering for SE1- Bildetangen må vera godkjent før områderegulering for SE2 - Straumsosen kan godkjennast. Området nordvest for planområdet er i KDP sett av til landbruks,- natur- og friluftsformål. Planområdet Planområdet er på omlag 411 daa og strekk seg frå Rv 555 i sør til Apalneset i nord, og ligg omlag 1 km frå dagens kommunesenter i Fjell, som er eit viktig regionalt knutepunkt. Planområdet utgjer i dag hovudsakeleg utmark utan bygde strukturar, utanom ein fritidsbustad og eit par naust i vestre del av planområdet. Figur 2: Kartutsnittet viser planområda for SE1- Bildetangen, SE2 Straumsosen og delar av RV 555 Sotrasambandet. Topografi og landskap: Terrenget i planområdet er svært kupert og består av våg- og smalsundlandskap med tett vegetasjon. Sørvest for planområdet er det eit ope kulturlandskap. Strandsona i planområdet er prega av brattkyst, med unntak av enkelte viker i forlenginga av små dalsøkk. Fem markante «renner» i landskapet dannar naturlege tverrforbindingar mellom aust og vest. Det høgaste punktet i landskapet ligg sør i planområdet (+45 m), medan Varden er det høgaste punktet på midtre del (+37 m). Kulturminne og kulturmiljø: Innanfor planområdet ligg 12 automatisk freda kulturminne, med datering frå eldste del av steinalderen ( år før notid) til om lag 5000 år før notid. Det er også registrert to funnstader med uavklart vernestatus som også truleg stammer frå steinaldertid. Figur 3: Kartutsnittet viser registrerte kulturminne i og rundt planområdet, markert med R.

5 Naturverdiar og landbruk: Jordsmonnet i planområdet er skrint, og planområdet ligg utanfor kjerneområde for landbruk. Mindre skogsområde er i hovudsak lokalisert sør og nordvest i planområdet. Desse utgjer ei blanding av planta skog, men det finst også område med gamal lauvskog. Planområdet har parti med myr, i hovudsak lokalisert nordaust og i sør ved Holmavatnet. Registrerte naturtypelokalitetar innanfor planområdet er rik edellauvskog, gamal lauvskog, kystmyr, evjer, bukter og viker. I tillegg er det registrert marin naturtype av større kamskjelførekomstar med svært viktig verdi. Det er registrert kring 40 ulike fugleartar på Bildøyna, som held til ved vassdrag og sjø. Især er Holmavatnet er ein verdifull fuglelokalitet, saman med vestlege og sørvestlege delar av nordre Bildøyna, med registreringar av ulike raudlisteartar. Like vest for planområdet er det registrert ein fugleart med særleg nasjonal forvaltningsinteresse. Det er ein middels tett populasjon av hjort på Bildøyna. Desse har ei trekkrute som truleg kryssar den sørlege delen av planområdet. Miljø og klima: Dominerande vindretningar for planområdet er nord/nordvestleg for sommarhalvåret og sør/søraustleg for vinterhalvåret. Vind følgjer naturlege terrengformasjonar og daldrag, men vegetasjon i området bidreg til å dempe effekten av vind. Planområdet har gode solforhold, og dei lokalklimatiske forholda varierer. Teknisk infrastruktur: Punkt for avlaup og vassforsyning er allereie etablert i samarbeid med FjellVAR. Dette punktet ligg på Apalneset, nord på Bildøyna og samsvarar med Kommunedelplan for vassforsyning og avlaup/vassmiljø I områdereguleringa for Rv 555 Sotrsambandet er det regulert felles avkjørsle til planområda for SE1 Bildetangen og SE2 Straumsosen. Dagens situasjon vil endra seg når Rv 555 Sotrsambandet vert bygd ut. Kollektiv: Dagens kommunikasjonsknutepunkt er primært terminalen ved Straume (Sartor Senter) som ligg om lag 1 km aust for planområdet. Straume fungerer som eit knute- og fordelingspunkt, med parkeringsområde for reisande. Nærmaste haldeplass til planområdet er i hovudkrysset ved Rv 555 på Bildøyna, like sør for planområdet. Frå haldeplassen går det fleire bussruter både vestover på Sotra, og mot Bergen i aust. Sosial infrastruktur: Planområdet ligg nært opp til Straume som har eit godt fritids, service- og tenestetilbod. På Bildøyna er det i dag barnehage, ungdomsskule og vidaregåande skule. Den vidaregåande skulen er planlagt flytta til Straume, om lag ein kilometer unna planområdet. Kolltveit skule er nærmaste barneskule, om lag 250 m unna i luftline. Planprosessen: Oppstart av planarbeidet blei varsla , og det kom inn 5 merknadar frå offentlege instansar og ein privat merknad. I påvente av vedtak for områdereguleringa for Rv Sotrasambandet blei planarbeidet ein periode satt på vent, og blei teke opp igjen i Medverknadsprosessen har vore omfattande med fleire møter, både med innbyggjarar, interessegrupper, offentlege instansar og grunneigarar. I KDP blei det stilt krav om utarbeiding av samordna plan for teknisk infrastruktur og mobilitetsplan for dei tre delområda SE1-3. Desse analysearbeida vart saman med

6 moglegheitsstudie for kulturminne og naturmangfaldsvurderinga utarbeidd i 2014/15. Då arbeidet med planframlegget vart starta opp att i 2018, blei naturmangfaldsvurderinga oppdatert. Samstundes vart det utarbeidd ny ROS-analyse, og fleire av konsekvensutgreiingane frå KDP (som landskap, strandsone, lokalklima) blei utdjupa og presisert for SE1 - Bildetangen. Det har vore tett samarbeid med Hordaland fylkeskommune når det gjeld vurdering og prioritering av kulturminne. Vidare er utforming og avgrensing av kulturminnelokalitetar, kulturmiljø og kultursti diskutert og avklart med HFK. Det er semje om at formidlings- og skjøtselsplan for kulturminne skal vere utarbeidd og godkjend av kulturmynde før første detaljreguleringsplan for SE1 - Bildetangen vert vedteken. Planframlegg Planframlegget legg til rette for etablering av omlag bustadeiningar og m 2 nytt næringsareal, gjennom vidare detaljregulering av dei ulike delfelta. Alle formål som inngår i sentrumsformålet: forretning, tenesteyting, bustad, kontor, hotell/overnatting, servering og grøntareal, kan regulerast i alle delfelta BS1-15. Plandokumenta: Dei juridiske dokumenta (plankart og føresegner) skal ved detaljreguleringane av delfelta sjåast i samanheng med føringar i planskildringa, illustrasjonsplan og kvalitetsprogrammet med typologistudie. Kvalitetsprogrammet skal utfylle føresegnene til planen, og vera eit verktøy for å sikra kvalitet, og samstundes gjera neste planfase føreseieleg. Kvalitetsprogrammet viser prinsipp for utviklinga av SE1 - Bildetangen, og korleis landskapselement og natur og kulturmiljø skal ivaretakast. Fleire av desse prinsippa er basert på typologistudiet. Typologistudiet viser døme på by- og bygningsstrukturar i utvalde delfelt. Utnyttingsgrad: Utnyttingsgraden (BRA) skal setjast ut i frå ein stadanalyse, som skal utarbeidast for kvar detaljregulering. Grad av utnytting skal stå i samsvar med omgjevnadene, og skal liggje mellom %-BRA for delfelta BS1-BS7 og BS10-BS15. For delfelta BS8-BS9 skal den vera mellom %-BRA. Krav til BRA skal i snitt vera minimum 150 % for heile planområdet, men BRA vil kunna variere frå %. Krav til leike-og uteopphaldsareal med kvalitet saman med føringar i kvalitetsprogrammet, skal vera premissgivande for utnyttinga. Variasjon i BRA skal tilpassast terreng, solforhold, størrelse på leike- og uteopphaldsareal og føringar i kvalitetsprogrammet. I sentrale byrom, ved kollektivknutepunkt, skal det planleggast for ei høgare utnytting med vekt på publikumsretta funksjonar og arbeidsintensiv næring. Typologistudiet viser at det er mogleg å få til ein variasjon i byggehøgde i planområdet. Variasjon i byggjehøgde skal vektleggast innafor kvart delfelt. Det vil blant anna vera rom for høgare byggehøgder mot Rv 555 og langs hovudvegtraseen i planområdet. Sistnemnte med vekt på nedtrapping mot grøntområdet i sør-vest og vest. Enkelte stader er det også opna for å oppføra ein høg bygningstypologi i form av høge punkthus (vardehus). Leike- og uteopphaldsareal: I kvar detaljregulering for delfelta (BS1-15) skal det også leggast til rette for leike- og uteopphaldsareal, parkar, møtestader og allmenningar. Desse areala skal oppfylle krav til størrelse, sol- og lysforhold, helling/stigning, trafikkfare, støy og forureining. Det er sett krav om at det skal opparbeidast minimum 25 m 2 uteopphaldsareal per bustadeining. Uteopphaldsareal kan løysast ved bruk av takhagar og eigne

7 balkongar/terrasser, eller på bakkenivå. Minimum 30% av uteopphaldsarealet skal etablerast innanfor sentrumsformåla, medan resterande kan reknast inn i tilstøytande grøntområde og allmenningar. Det vert lagt opp til at 50 % av bustadeiningane får privat uteopphaldsareal. Leikeareal skal ha gode lokalklimatiske forhold og skal opparbeidast med variasjon i kvalitetar, material, møblering og apparat. Nærleikeplassar på minst 50 m 2 skal etablerast for kvar 50. bustad, og større leikeplassar på minst 1 daa skal likeins etablerast innanfor ein avstand på 400 m. Opparbeidde gatetun/sambruksområde kan inngå som del av leikearealet. Kulturminne og tursti: Vest i planområdet er det satt av eit grøntområde, o_gf, der opphavleg terreng og stadeigen vegetasjon i størst mogleg grad skal oppretthaldast. Kulturminnelokalitetar i planområdet er markert med omsynssone for bandlegging etter Kulturminnelova. Dei 8 bandleggingsområda for kulturmiljø har direkte kontakt med sjø og/eller vatn. Forståinga av funksjonen til desse kulturminna og opplevingsverdien er i planframlegget vurdert som høg. Kulturstien o_gt skal etablerast som ein samanhengande turveg/gang- og sykkelvegtrasé gjennom heile planområdet, der den går over som ein urban trasé gjennom sentrumsområda, via gatetun, allmenningar og gater. Kulturstien skal formidla kystkulturen og byggja opp om identiteten til staden. Langs med kulturstien skal kulturminna formidlast til publikum. I o_gf skal traseen tilpassast kulturminneomsynet. Kulturstien skal etablerast som del av eit første byggetrinn i planområdet, og vil vera eit alternativ gang- og sykkelvegnett gjennom delar av planområdet. Internveg og tilkomst: Hovudvegtraseen o_skv1 er detaljregulert i planframlegget frå Rv 555 til Apalneset i nord, og er tilpassa løysingane i områdereguleringa for Rv Sotrasambandet. Det vert opna for at det kan opparbeidast ein midlertidig tilkomst mellom Rv 555 og hovudvegtraseen i planområdet, via BS14, BS15 eller SKV2 før Rv 555- Sotrasambandet er bygd ut, etter særskilt avtale med Statens vegvesen. Den midlertidige tilkomstvegen skal fjernast så snart regulert avkjørsel frå Rv 555 er ferdigstilt. Gatetun og kollektiv: Gatetuna o_sgt ligg i dei naturlege daldraga og skal sikre siktlinjer og knyte byrom og gateløp saman med gang- og sykkelvegar og turstien. Hovudprinsippet er at trafikken blir leia frå o_skv1 og mest mogleg direkte ned i parkeringsanlegg i bakken i dei ulike delfelta (BS1-15). Planframlegget legg opp til at det skal regulerast inn 3 kollektivhaldeplassar. Desse vil komma i delfeltet BS1 og ved delfelta BS10 og BS14/BS15. Mobilitetshierarkiet i planframlegget legg opp til prioritering av gåande, syklande og kollektivtransport, framfor biltrafikk. Dette er eit hovudprinsipp i planframlegget, som er synleggjort i plankart, føresegner, planskildring og kvalitetsprogram. Gatetunet o_sgt10 ligg i tilknyting til kollektivhaldeplassen innanfor BS14/BS15, og sikrar ei kopling for mjuke trafikantar mot søre Bildøyna, via bru over riksvegen. Koplinga for gang- og sykkelveg mot Straume vil vera via gatetunet o_sgt9, mot den framtidige gang- og sykkelvegen langs Rv 555. Annan teknisk infrastruktur: I samsvar med føringar i KDP er det utarbeidd ein samordna plan for teknisk infrastruktur som også gjeld for planområdet. Den samordna planen tek for seg heile KDP, og tilrår løysingar for vassforsyning, avløpshandtering, renovasjon, overvatn, straumforsyning og løysingar for termisk energi/oppvarming. Planframlegget følgjer opp tilrådingane som

8 rapporten konkluderer med. T.d. skal gatetun og torg ha særleg gode løysingar for drenering og overvatn. Planframlegget legg opp til at hovudforbindelsen for vassforsyning skal gå i/langs o_skv1. Dermed møter denne forbindelen vassforsyninga som skal leggast i framtidig g/s-vegsystem mellom Kolltveit og Straume, slik at vassforsyninga til Bildetangen vert del av eit ringsystem. I samband med utbygginga av Rv 555 skal det etablerast ein teknisk kulvert, der også teknisk infrastruktur frå Bildetangen skal koplast på. Sentrumsformål (BS1-BS15): Første etasje som vender mot sentrale byrom skal leggjast til rette for publikumsretta verksemd og bør ha høg etasjehøgde. Lokala med høg 1. etasje som ikkje vert nytta til publikumsretta verksemd kan òg ha ei utforming som opnar for bustadføremål. Kvalitetsprogrammet er førande for variasjon i bygningsstrukturar og funksjonar innanfor delfelta BS1-15. Til dømes er nærleik til sjøen utnytta i delfeltet BS1, der moglegheita for marine næringsetableringar er trekt fram. Figur 4: Døme på bygningsstruktur nord på Apalneset. I BS14 og BS15 vil nærleik til kollektivhaldeplass og Rv 555 gi moglegheit for å etablera handel med større varer, som gjerne krev frakt med bil. I høgtliggande terreng der fjernverknad og skuggeeffekten er stor viser kvalitetsprogrammet at ein låg og tett bygningsstruktur vil vere optimal. Delfeltet BS8 er trekt fram som døme på eit område som krev låge og tette strukturar.

9 Figur 5: Døme på rekkestruktur (låg/tett) i delfeltet BS8. Vardehusa som kan etablerast i enkelte av delfelta er eit anna døme på ein bygningsstruktur som kjem fram av Kvalitetsprogrammet. Tanken bak vardehusa er å legga til rette for ein bygningstypologi på stader der solforhold (verknaden av skugge) og skala tillèt dette. Vardehusa skal vera gode orienteringspunkt i både bygde rom og landskapsrom. Vardehusa skal utformast med eigen karakter, og i samanheng med bygg og lokalmiljø i nærleiken. Det er ikkje ei målsetting av vardehusa skal stå fram som signalbygg, men inngå i eit heilskapleg bygningsmiljø- og uttrykk. Kai og sentrumsfunksjonar i strandsona: Planframlegget opnar for ei større utfylling i sjø for å etablera sentrumsområde og kai/djupvasskai ved Apalneset i nord. Føresegnene i planframlegget sikrar at konsekvensane ved å etablera djupvasskai skal vurderast i detaljregulering av delfelt BS1, ut i frå omsyn til forureining, energibruk, friluftsliv på sjø og generering av sjøtransport. Energi: I samordna plan for teknisk infrastruktur vert det tilrådd å leggja opp til fleire varmesentralar basert på geovarme eller sjøvatn, med nærkjøleanlegg basert på frikjøling mot sjø. Vidare vil solfangarar kunne stå for deler av energileveransen. Kvalitetsprogrammet gir føringar om at det skal utarbeidast ein energistrategi, som skal ta høgde for teknologisk utvikling og klimaendringar. Utbyggingstakt: Planframlegget peikar ikkje ut kva delfelt som skal komma først, men det er innarbeidd ei føresegn som sikrar at utbygginga av SE1- Bildetangen skal skje i samsvar med hovudføremålet for utbygginga, der funksjonar og kvalitetar som byggjer opp under Sotra Kystby sin status som regionalt senter skal prioriterast.

10 Vurdering: Rådmannen har vektlagt både eit historisk og framtidig perspektiv i vurderinga av områdereguleringa for SE1 - Bildetangen. Planframlegget følgjer opp føringar i kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby (KDP), som er eit resultat av langsiktig planlegging der kommunen har sett Straume og SE1-3 i KDP i ein samanheng. Historisk- og framtidsperspektiv: I Straumeområdet har kommunen og utbyggarar vore tru mot gjeldande planar, og det viser seg at det tek tid å utvikle og forme eit regionsenter. Ei rekke krevjande byggeprosjekt er blitt bygd dei seinaste åra, og mange prosjekt står i kø for å bli realiserte. Tidsaspektet og erfaringane knytt til Straume er viktige erfaringar, som gjev perspektiv til vidareutvikling av regionsenteret. Sotrasambandet legg opp til store og nødvendige endringar av trafikkavviklinga inn/ut og internt i kommunen. Utbetringar av trafikksituasjonen er eit premiss for utvikling av områdreguleringa. Sett i lys av omfanget på planframlegget, at utvikling av regionsenteret er omfattande, og krev store investeringar vil det kanskje ta opptil år å bygga ut heile området som kjem innunder avgrensinga til kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby (KDP). Dette gjer områda i KDP til eit viktig reserveområde for ambisjonane om eit sterkt regionsenter med eit attraktiv omland. Rådmannen meiner at det er viktig å ha eit framoverlent perspektiv, med langsiktige og førande strategiar for kvar dei nye bustad- og næringsområda som skal supplera Straume skal komma i framtida. Med planframlegget vil kommunen kunna posisjonera seg i konkurranse med, men også i samspel med utviklinga av andre regionsenter i Bergensregionen. Vekstkraft: I dei overordna planane til kommunen ligg det ein klar ambisjon om at ein framtidig Kystby skal bestå av Straume og nordre Bildøyna. Det er vidare klart definert at desse områda skal utfylla kvarandre, ikkje konkurrere. Strategiane til kommunen om å bygge eit sterkt regionsenter med tenestetilbod, arbeidsplassar, bustader og kulturliv inneber også at omlandet og grendene i heile kommunen vert styrka. Alle vil ikkje bu i sentrum, men dei aller fleste ønskjer å ha eit godt og variert tenestetilbod i nærleiken. Dei overordna planane til kommunen svarar på dei regionale føringane om at tydelige bærekraftige regionsentra rundt Bergen by er den ønskte utviklingsretninga for Bergensregionen. Differensiert vekstfordeling skal skape dynamikk mellom Bergen og omegnskommunane, og gje grunnlag for bærekraftige regionar. Rådmanen vil her peike på behovet for at eit sterkt regionsenter er nødvendig for å kunne utvikle dei øvrige delane av kommunen. I Fjell kommune har det vore ein bevisst strategi å ha robuste og ambisiøse planar for å møte den kraftige veksten. Historisk (gjennom fleire tiår) har Fjell kommune hatt ein årleg vekst på over 2 %. I 2014, ved oppstart av planframlegget, var årleg vekst på heile 2,5 %. Årleg vekstrate dei siste 10 åra har vore relativt stabil i Fjell kommune, men avtakande dei siste fem åra (sjå figur 6). Fjell kommune har framleis høg vekst samanlikna med resten av landet. Dei siste 12 månadane har folketalet i Fjell kommune auka med 1,5 prosent. Til samanlikning har folketalet i heile landet auka med 0,6 prosent på same tid.

11 Figur 6: Framstilling av årleg vekstrate for Fjell kommune, kjelde SSB. Nedgangen i vekst er nært knytt opp til endringar i arbeidsmarknaden og innvandring. Ein ser av tal frå SSB at det er fødselsoverskotet som gir netto vekst i Fjell kommune. Framtidsbiletet og tidsperspektivet for utviklinga av kommunen og det framtidige regionsenteret blir påverka av endringar i vekstprognosane. Nedgang i vekst påverkar økonomien til kommunen og dei kortsiktige strategiane. For vidare positiv vekst og handlingsrom ser rådmannen det som avgjerande at kommunen posisjonerer seg, og held fram med å vera ein attraktiv kommune, som legg til rette for etableringar av eit større mangfald av næringsliv og bustadområde for barnefamiliar. Når rådmannen legg fram områderegulering for SE1 - Bildetangen til førstegangsbehandling, er det for å halde kontinuitet i ein sterk og tydelig ambisjon om at regionsenteret skal vera ein viktig drivkraft for heile kommunen. Prosess: Eit offensivt samarbeid mellom kommune, næringsliv og private utviklarar har vore nøkkelen til gjennomføringskraft i Fjell kommune. Kommunedelplanen for Straume som vart vedteken i 2006 var ein ambisiøs og framtidsretta plan. Kommunen heldt fram med å legga strategiar for å styrke regionsenteret, og starta derfor opp arbeidet med kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby i 2008 (KDP). Samarbeidet mellom kommunen og Liegruppen med plankonsulenten Opus Bergen AS har blitt vidareført for områdereguleringa for SE1 Bildetangen. Planprosessen for områdereguleringa for SE1 Bildetangen har tatt tid. Mykje på grunn av nødvendige avklaringar rundt prosessen med områdereguleringa for Rv Sotrasambandet. Utarbeidinga av ei rekkje analyser og rapportar som t.d. samordning av teknisk infrastruktur, mobilitet og kvalitet har vore krevjande. Vidare har kulturminne hatt særskilt fokus i områdereguleringa. Sistnemnte har vore eit tidkrevjande og omfattande arbeid, som igjen har lagt premissa for utforminga av planen. Målsetting: Gjennom kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby og områdereguleringane for SE1-SE3 ønskjer kommunen å tilføre dagens regionsenter supplerande kvalitetar og utviklingsområde. SE1 - Bildetangen skil seg ut med at stadeigne kvalitetar som kulturminne og sjøtilgang har vore premissgjevande for utforming av kvalitetskrav og strukturar i planen. Planen opnar for

12 urban utbygging, samtidig som det er eit sterkt og tydelig fokus på allmenn tilgang til sjø og natur. Om planen: Områdereguleringa er lagt på eit detaljnivå som er overordna, med krav om detaljregulering på alle delfelta BS1-15. Kulturstien, grøntområda og hovudvegtraseen med teknisk infrastruktur er det einaste som er detaljregulert i planframlegget. Planframlegget gjev føringar for detaljreguleringane av delfelta. Nokon prinsipp er gjort bindande i føresegnene. Andre føringar er meir rettleiande gjennom planskildringa, illustrasjonsplan og kvalitetsprogrammet med typologistudiet, for å gje fleksibilitet i detaljreguleringane. Sikra i planframlegget Hovudveg og teknisk infrastruktur skal vera del av første byggetrinn. Kultursti/tursti gjennom grøntområde skal vera del av første byggetrinn. Grøntområde og omsynsoner for natur Vern og bruk av kulturminne Siktlinjer i landskapet og allmenningar Inndeling av utbyggingsområde Offentleg kai Allmenn tilgjenge til sjø Minimumskrav til leike- og uteopphaldsareal Førande for detaljregulering Løysing for renovasjon Overvasshandtering Mobilitet Sosial infrastruktur, som t.d. Barnehage Utbyggingstakt ut i frå funksjonar og kvalitet Klima og energi energistrategi ved detaljregulering Landskap og terreng avtrapping mot grøntområde Utfylling i sjø Variasjon i BRA, byggehøgde og strukturar Minimum og maksimum BRA for dei einskilde delfelta BS1-15 Aktivitet mot gateplan Rekkjefølgjekrav Vardehus - signalbygningar Kollektivhaldeplassar Krav til parkering Rådmannen meiner at kvalitetsprogrammet er eit grundig gjennomarbeidd dokument, som vil vera sentralt for utforminga av dei framtidige detaljreguleringane. Her vert det trekt fram tydelege verktøy som må nyttast i detaljreguleringane for å komma i mål med strukturar og kvalitetar som er naudsynte for å skapa attraktive bumiljø og aktive næringsareal.

13 Utbyggingstakt: Ved behandling av kommunedelplan for Bildøyna/Sotra Kystby var utbyggingstakt eit tema. Motsegna til planen vart trekt på vilkår av at områdereguleringane skulle fastsette utbyggingstakt nærmare, og i sluttbehandlinga av KDP vart dette sikra i føresegnene. I planframlegget er det innarbeidd ei føresegn ( ) om at rekkefølgja for utbygginga av Bildøyna/Sotra Kystby skal prioriterast ut i frå kva funksjonar og kvalitet som kan bygge opp under Sotra Kystby sin status som regionalt senter. Ein annan sentral føresetnad er at den trafikkale situasjonen knytt til ny Rv555 skal vera utbetra, før områda kan takast i bruk. I detaljregulering for delfelta skal det knytast rekkefølgjekrav, som klargjer nærmare når delfelta kan byggast ut. Rådmannen vil argumentere for at det er nødvendig å ha fleksibilitet i ein plan som skal utviklast over så lang tid. Dette for å kunna tilpassa utbygginga ut i frå ønskje i marknaden, men også teknologi og utviklingstrendar. Teknisk infrastruktur: Kapasitet for vatn og avløp til utbygginga er samordna med FjellVAR, og inngår i den samordna tekniske planen som bind saman dei tre sentrumsformåla SE1, SE2 og SE3 i kommunedelplanen for Bildøyna/Sotra Kystby. Områdereguleringa og hovudvegtraseen (o_skv1) er slik sett ein nøkkel for at eit framtidige VA-ringnett kan koma på plass, og styrke forsyning og beredskapssituasjonen for vatn og avløp i kommunen. Sidan hovudvegtraseen ikkje skal ytterligare detaljregulerast, er det også tatt høgde for skjeringar og utfyllingar i føresegnområdet #8. Dermed kan vegtraseen realiserast før tilgrensande delfelt er detaljregulert. Kulturstien og kulturminne: På bakgrunn av kulturhistoriske registreringar er det utarbeidd eit moglegheitsstudie for kulturminne. Området har høg tettleik av kulturminne og det er i prosessen avklart med Hordaland Fylkeskommune kva for kulturminne som skal ligge igjen og kva som kan frigjevast. Med det som utgangspunkt er det i planframlegget lagt opp til at kulturstien og grøntområda skal vera berande element i utviklingsområda, for å få fram kyst- og kulturmiljøet, tidsdjupna i landskapet og tidligare leveområde ved sjøen. Kulturstien, grøntområdet med formidlingspotensialet er eit plangrep det er lagt ned mykje arbeid i, og den gode dialogen med Hordaland Fylkeskommune har vore og særs viktig for å lande dei grepa som er gjort. Rådmannen ser det som avgjerande at det er stilt krav i planen om at kultursti og grøntområda skal vera på plass frå første byggetrinn. På den måten vil desse plangrepa supplere framtidig utvikling av regionsenteret med ei sterkare tilknyting til det historiske kyst- og kulturmiljøet. I sør skal kulturstien koplast på gang- og sykkelvegsystemet til søre Bildøyna og Straume, og vil slik inngå i eit heilskapleg nett av gang- og sykkelveg. Den overordna mobilitetsanalysen har belyst denne effekten. I og med at utbygginga av SE1 - Bildetangen vil gå over lang tid, ser rådmannen det som viktig at kulturstien blir opparbeidd med kvalitetar som gjer det attraktivt å opphalde seg i området, sjølv før området er ferdig utbygd. Slik vil kulturstien fungere som eit bindeledd mellom dei utbygde områda på Straume og søre Bildøyna og dei nye utviklingsområda i SE1. Fjell kommune har god erfaring med etablering av turvegar i og mellom sentrale målpunkt. Tiltaka har vist seg å verta mykje brukt av innbyggjarane i nærområdet, men også tilreisande.

14 Turstiane er slik sett sentrale i eit folkehelseperspektiv. Kulturstien og landskapsområdet har eit stort potensiale for å tilføre ein ny dimensjon og informasjon til innbyggjarane i heile kommunen. Sosial infrastruktur: Ei utbygging i den skala planane for nordre Bildøyna inneber, vil etterkvart krevja relativt store offentlege investeringar i barnehagar, skular og helseinstitusjonar. Kommunen må iverksetja slike tiltak når det vert behov for dei, og nytta dei etablerte planverktøya i ein langsiktig prosess. Ein slik prosess vil innebera å definere strategiar og ambisjonar gjennom samfunnsdelen til kommuneplanen, økonomiplanen, handlingsprogrammet og årsbudsjettet. Slik vil investeringsbehovet til kommunen verta oversiktleg. Utbygging av ein heil bydel, som kommunen her står framom, vil venteleg krevja store kommunale ressursar. På den andre sida vil tilflytting av innbyggjarar i omfanget som planframlegget legg opp til gje store skatteinntekter. Rådmannen er viss på at dette reknestykket vil verta positiv for den nye kommunen, slik det har vore over mange år i noverande Fjell kommune. Det viktigaste grepet her er å følgja utviklinga i planlegginga og den faktiske utbygginga på nordre Bildøyna særskilt nøye. Handel: Planen opnar for næring og handel i alle delfelta BS1-15. Dette er i samsvar med vedteken KDP, der nordre Bildøyna skal vera eit supplement til regionsenteret i framtida. Rådmannen ser det som naturlig at ein handelsanalyse for heile regionen er nødvendig for å kunna sjå utviklinga i eit heilskapleg perspektiv. Ein slik analyse vil naturleg tilhøyra ein planprosess for kommuneplanen til nye Øygarden kommune. Samstundes vil det vera viktig at handelsanalysen, vidare vert nytta som eit grunnlag for dei påfølgjande detaljreguleringsplanane som skal fastsetja nærings- og handelsareal innanfor delfelta BS1-15. I BS14 og BS15 vert det opna for å etablera handel med større varer som gjerne krev frakt med bil, som t.d. byggevare, utstyr/vare som veg mykje eller er av ein viss størrelse. Dette er eit avvik frå føresegnene i KDP. Rådmannen meiner at BS14 og BS15 egnar seg særleg godt for trafikkintensiv handel, fordi delfelta ligg tett på Rv 555, og ei tidleg avkøyring langs riksvegen vil ikkje generera trafikk vidare innover i planområdet. I tillegg har handelsareal av denne typen litt større volum, som kan fungera godt som støyskjerming mot riksvegen. Ei etablering av handel med større varer her, vil også kunna avlasta og frigjera areal i sentrumskjerna for arealkrevjande næring. Klima og energi: Planframlegget bygger på strategiar for utforming og mobilitet der dei mjuke trafikantane er prioritert. Kvalitetsprogrammet legg føringar om at områda med høgast utnytting skal etablerast ved kollektivhaldeplass og sentrale byrom. Vidare vert desse områda peika ut som naturlig stader å etablere vardehus. Rådmannen meiner dette er gode grep for å oppnå variasjon og mobilitet i utbyggingsområda. Val av energiløysingar skal vurderast og fastsettast i detaljregulering av delfelta, men det skal utarbeidast ein energistrategi som skal gi føringar for val av løysingar. Sett i lys av at utbygginga av området vil skje over mange år, klimaendringar og den stadige utviklinga innan teknologi innanfor m.a. energiløysingar, ser rådmannen det som naudsynt at ein slik energistrategi tek høgde for slike utfordringar, og at meir konkrete løysingar vert fastsett ved detaljreguleringane. Kvalitetskrav til leike- og uteopphaldsareal:

15 Planframlegget legg opp til utvikling av eit tett og urbant område. Målsettinga er å tilby bustader for alle behov og prisklasser, med svært god tilgang på felles uteopphaldsareal, parkareal og grøntområde. Det er derfor ikkje krav til privat uteopphaldsareal for alle bustadeiningar. Sjøområde: Utbygginga av BS1 vil endra strandsona frå ein naturleg klippekyst/brattkyst til kai og offentlege anlegg med universell utforming. Rådmannen meiner at dei nye strukturane vil gje innbyggjarane ein heilt ny tilgang til strandsona, som legg til rette for aktivitet og friluftsliv i, på og langs sjøen. Delfeltet BS1 vil også ha ein viktig funksjon som sosial møteplass, og sikrar ei ny sjøvending av regionsenteret. Ved å leggje opp til eit stort offentleg kaiområde med innslag av næring/tenesteyting i samanheng med sjøen og den historiske kystkulturen, meiner rådmannen at strandsona vert meir tilgjengeleg og attraktiv for ei stor gruppe menneske. I tillegg vil sjøvendinga og djupvasskai opna opp for alternative transportmetodar til sjøs. Samordning av SE1 og SE2: KDP set krav om at områda SE1 og SE2 saman skal sikra samanhengande byromstruktur. Samstundes vert det satt krav om at områdereguleringa for SE1 må vera godkjent før områdereguleringa for SE2 kan godkjennast. Slik rådmannen ser det vil det ikkje vera eit avvik frå KDP at områdereguleringa for SE1 vert lagt ut til offentleg ettersyn, før områdereguleringa for SE2 er utarbeidd. KDP er tydeleg på at det er SE1 som skal legga premissa for utvikinga av nordre Bildøyna. Samstundes er det utarbeidd felles analysegrunnlag for mobilitet og teknisk infrastruktur, slik KDP set krav om. Rådmanen meiner derfor at eit felles analysegrunnlag er tilstrekkeleg for å sjå samanhengen mellom områda SE1 og SE2. Konsekvensar av planen for det offentlege: Ved utbygging av ein plan av dette omfanget følgjer det naturlig med eit offentleg ansvar og behov for offentleg infrastruktur. Offentleg tilgjengelige uteområde som kai, park, kultursti, badeplassar, torg og gatetun er løfta fram som sentrale grep for å lykkast med å bygge gode og attraktive nærmiljø, for både innbyggjarar og næringsliv. Ved å regulere store offentlege område må kommunen rekne med å overta store viktige driftsoppgåver i framtida. Investeringar til realisering og drift av offentleg gater, plassar og byrom kan løysast gjennom spleiselag mellom offentlege og private interesser. Rekkefølgjekrava føreset store investeringar knytt til teknisk infrastruktur. I første omgang gjeld dette hovudvegtraseen med teknisk infrastruktur inn i området og kulturstien, som begge skal vera etablerte før øvrige delfelt kan ferdigstillast. Derfor vil rådmannen framheve at det er viktig å sjå denne planen i eit langsiktig perspektiv. Oppsummering: Planframlegget følgjer opp overordna planar, og byggjer opp om nasjonale føringar for samordna areal og transportplanlegging. Dette vert løyst ved å samlokalisera bustader og næring og ved å skapa gode forhold for gåande og syklande med kopling til Straume via Sotrasambandet, søre Bildøyna bru over Straumssundet og sykkeltunell. Føremålet er å skape eit sjøvendt og variert byområde med eit levande bumiljø, arbeidsplassar, kulturtilbod, servicefunksjonar og grøne kvalitetar. Planen vil saman med Straume sentrum, og andre planar for nordre Bildøyna utgjere heilskapen Sotra Kystby.

16 Planframlegget har heimla inndeling av delfelt for framtidig detaljregulering. Vidare har planframlegget avgrensa område for bevaring av kulturminne og fastsatt kultursti. Hovudvegtrasé som koplar seg til ny Rv 555 og bind delfelta saman er fastsatt. Vidare er overordna felles kvalitetar for planområdet skildra. Områdereguleringa for SE1 skal fremje felles kyst- og strilekultur, framtidsretta samfunnsog næringsutvikling, og bidra til å styrke attraktivitet og vekst i heile kommunen. Planframlegget skal gje positive ringverknader til heile regionen ved å byggje opp under ein berekraftig kystkultur, eit mangfaldig kommunesenter, ein sterk bu- og arbeidsregion, og verte eit lokalt fyrtårn innan teknologi, energi og marine næringar. Rådmannen tilrår å legge områdereguleringa for SE1 - Bildetangent ut på høyring, med utvida høyringsfrist på 12 veker. Bakgrunnen for tilråding er omfanget i planframlegget og pågåande kommune- og fylkessamanslåing.