Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom Enbergsvegen GRAVBERGET Gnr. 86 Bnr. 145 Våler (hedmark) kommune Benevnelse BRA Fritidsbolig 82 m² Uthus 15 m² Fullstendig arealoversikt inne i rapporten Markedsverdi Tomteareal 992 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Byggtakst Elverum AS Takstingeniør: Knut Roger Furuseth Grottavegen 7, 2414 ELVERUM Tlf.: E-post: knut@byggtakstelverum.no

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Enbergsvegen 625 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 2438 GRAVBERGET Område/bydel Gravberget Kommune Våler (hedmark) Rekvirent Hakon Joachim Paulsen Hjemmelshaver(e) Hakon Joachim Paulsen Befaringsdato Tilstede/opplysninger gitt av Premisser - generelle opplysninger Taksten er utført som en visuell besiktigelse. Opplysninger om tomteforhold, bygningers alder etc bygger på opplysninger fra rekvirenten og de overleverte dokumenter som er beskrevet fremlagt. Bygningen er vurdert ut i fra hva som kan forventes i dagens marked tatt i betraktning: standard, størrelse, beskaffenhet, bygningens utforming og beliggenhet. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Det gjøres oppmerksom på at panteattest ikke er innhentet for eiendommen, og det er derfor ikke kjent om denne inneholder opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Befaringen er utført med de begrensninger som følger av at boligen var møblert og bebodd. Det er ikke flyttet på møbler eller gjenstander. Rømningsveier, dagslysarealer/volumkrav oppholdsrom, slukkeutstyr og brannvarsling er ikke fullstendig kontrollert. Kaldtloft er ikke befart grunnet manglende stigeadkomst. Krypkjeller er ikke befart grunnet manglende tilkomst. Sanitærinstallasjoner eller elektrisk ledningsnett er ikke funksjonstestet. Ukjent tilstand ved tekniske anlegg. Ingen opplysninger om utleieforhold, borett, konsesjon, forkjøpsrett eller særeie. Opplysninger fremskaffes av megler. Det er ikke undersøkt dagens arealbruk i forhold til brukstillatelsen for eiendommen. Kommunale saksdokumenter er ikke gjennomgått. Gulv er ikke fullstendig kontrollert i forhold til planhet og helningsavvik. Boligen er ikke fullstendig kontrollert i forhold til dagslyskrav (min 10% av gulvarealet) og volumkrav (min 15 m3) for oppholdsrom (stue, kjøkken, soverom og kontor). Tomteareal på 991,9 m2 er hentet fra Våler kommunes kartsider på internett. Opplysninger om tomtens størrelse må verifiseres hos Våler kommune eller Statens Kartverk. Opplyst at fritidsboligen er SEFRAK-registrert. Ingen opplysninger om verneverdige bygninger. Brøytekostnader og vedlikeholdskostnader tilknyttet privat veiadkomst for flere eiendommer må påregnes. Ukjent om kostnadsnøkkel er utarbeidet til fordeling av vedlikeholdsutgiftene. Ingen opplysninger om evt tinglyst veirett. Ingen opplysninger om kostnader tilknyttet veiadkomst (evt årsavgift). Sammendrag Fritidseiendom med beliggenhet i Enberget i Våler kommune. Område med noe spredt bebyggelse. Friarealer i umiddelbar nærhet. Muligheter for jakt og fiske i området. Fritidsbolig med 1.etasje og et kjellerrom. Romløsning med stue, kjøkken, gang, bod, soverom, spisskammers og spisestue (opprinnelig soverom). Byggeår antatt ca I tillegg frittstående uthus med bod/vedskjul og utedo. Overbygget inngangsparti mot nordvest. Samt terrasse/inngangsparti mot sydvest i tilknytning til stue. Oppvarming med ved. Ildsteder ved stue og kjøkken med vedovner. Privat vann med borevann. Avløp for gråvann antatt til spredegrøfter. Montert solcelleanlegg. Bygningsmasse med generell normal standard byggeåret tatt i betraktning. Innvendige overflater med noe varierende slitasjegrad, generelt normalt vedlikehold. Utvendige kledninger med vedlikeholdsbehov og lokale råteskader. Grunnmurer påvist med enkelte sprekker og skader. Enkelte oppgraderinger og vedlikehold må påregnes. For utfyllende opplysninger samt øvrige merknader vises til beskrivelsen nedenfor. Se også anmerkninger angitt under egne premisser. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Fritidseiendom med beliggenhet i Enberget i Våler kommune. Område med noe spredt bebyggelse. Friarealer i umiddelbar nærhet. Muligheter for jakt og fiske i området. Ca 49 km fra Elverum. Ca 16 km til Søre-Osen med dagligvare. Parkering for flere biler på gressvokst tun ved boligen. Normale solforhold. Utsyn mot nærområder. Side2av6

3 Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i LNF-område med antatt tillatt spredt bebyggelse. Reguleringsmessige forhold er ikke undersøkt. Eiendommens tomt Tomteareal 991,9 m2 Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Privat vann fra brønn. Avløp for gråvann antatt til spredegrøfter. Parkering for flere biler på gressbevokst tun ved boligen. Slakt helende sydvestvendt terreng. Gressbevokst tun, øvrig som naturtomt. Overbygget inngangsparti mot nordvest. Overbygget terrasse/inngangsparti mot sydvest i tilknytning til stue. Terrengforhold Noe varierende fallforhold rundt hytta. Takvann til terreng. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidsbolig ca 1940 Uthus Antatt 1995 Likningsverdi (år) Kjøpsår Forsikringsselskap Ukjent Type forsikring Antatt fullverdi Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Grunn antas bestående av morenemasser med innslag av blokk. Antatt fundamentert med støpte betongsåler til fast byggegrunn. Grunn-/ringmurer i sparesteinsbetong. Grunnmurer dels med sprekker og skader. Krypkjeller uten tilkomst. Støpt gulv i kjeller. Kjeller med noe fuktbelastning, ventilasjon bør etableres. Terrasse/inngangsparti fundamentert på betongpilarer. Pilarer og terrasse med skjevheter antatt grunnet mangelfull fundamentering/telesikring eller sviktende grunne. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger i tømmerlaft, utvendig kledd med stående behandlede kledningsbord. Stubbloftkonstruksjon med trebjelkelag antatt isolert med flis. Antatt isolerte himlinger mot kaldtloft med flis. Terrasse/inngangsparti i tilknytning til stue mot sydvest. Trapp i betong. Behandlet tregulv og rekkverk. Betongtrapp i tilknytning til inngangsparti mot nordvest, trapp med skjevheter. Utvendige kledninger med vedlikeholdsbehov og lokale råteskader. Dører og vinduer Varevinduer antatt fra bygeåret. Innerdører som heltre og finerte dørblad. Ytterdører i malt heltre, tett utførelse. Dobbel ytterdør i tett utførelse i tilknytning til stue. Vinduer og dører med noe blandet alder. Vinduer med vedlikeholdsbehov. Forøvrig generelt normal slitasje. Takkonstruksjon med yttertak Saltakkonstruksjon tekket med metallplater, ukjent tekkeår. Adkomst til kaldtloft via luke i gavlspiss, ikke inspisert grunnet manglende stigeadkomst. Himlinger mot kaldtloft antatt isolert med sagflis. Behandlede vindskier og isbord med metallbeslag. Renner og nedløp ikke montert. Piper, ildsteder og oppvarming Innvendig ett-løps teglsteinspipe. Tegl over tak. Pipevange og brannmurer pusset og malt. Sotluke på kjøkken. Ildsteder med vedovner på stue og kjøkken. Brannsikring mot gulv med metallplater. Funksjon og tilstand ved pipe og ildsteder må forøvrig vurderes av fagmann. Ingen fremlagte opplysninger om påbud etter feierinspeksjon. Side3av6

4 Bad og vaskerom Opplyst mulighet om å gjøre bod om til baderom/toalettrom. Kjøkken Kjøkken av eldre årgang. Innredning med laminerte fronter og skrog. Benkeplate i laminat, metall oppvaskkum og utslagsvask. Veggflater over benkeplater med panel. Installasjoner med gasskomfyr og gasskjøleskap. Frittstående gassbeholdere. Gassalarm ikke montert. Kjøkken med normal bruksslitasje alder tatt i betraktning. Innvendige overflater Gulv med behandlede heltregulv. Vegger og himlinger hovedsakelig med behandlet panel. Overflater antatt med noe blandet alder og bruksslitasje. Elektrisk anlegg 12V solcelleanlegg, anlegg av ukjent alder. Solcellepanel med ukjent kapasitet, tilknyttet batterier med kapasitet 2x215Ah Åpent ledningsnett. Opplyst omformer til 230V, kapasitet 300W. Funksjon og tilstand må forøvrig vurderes av fagmann. VVS-installasjoner Opplyst privat vann med borevann. Inntak med PEL-plast og stoppekran i kjeller. Antatt gråvann fra kjøkken til spredegrøft/terreng. Synlige avløpsrør med PVC. Ingen påviste lekkasjer. Ingen opplysninger om frostproblematikk eller problemer med avløpssystemet. Funksjon og tilstand må forøvrig vurderes av fagmann. Generelt om andre bygg Uthus med bod og utedo, antatt fra Utedo i tilknytning uthus. Fundamentert på Lecablokk/punktfundament. Gulv med jordgulv, utedo med tregulv. Yttervegger i bindingsverk med utvendig stående kledning. Enkel malt slagport, enkel tredør til utedo. Saltak/pulttak tekket med metallplater. Behandlede vindskier og isbord. Renner og nedløp ikke montert. Yttervegg med skjevheter mot sydøst. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Fritidsbolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Kjeller Et rom. 1.et Stue, kjøkken, soverom, gang og spisestue (opprinnelig soverom). Sum Bod og spiskammers. Uthus Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1.et Bod/vedskjul og utedo. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Bolig med fullt bruksareal for arealer omsluttet av yttervegger ved kjeller og 1.etasje. Kjellerrom med målte himlingshøyder ca 2,0 m. Boligen er ikke fullstendig kontrollert i forhold til dagslyskrav (min 10% av gulvarealet) og volumkrav (min 15 m3) for oppholdsrom (stue, kjøkken, soverom og kontor). Bruksareal primærrom med unntak av kjeller, bod og spiskammers (bruksareal sekundærdel). Krypkjeller, kaldtloft, terrasse/inngangspartier uten beregningsmessig areal. Overbygget terrasse/inngangsparti mot sydvest målt til ca 3 m2. Side4av6

5 Frittstående uthus/utedo sekundære bruksarealer. Kommentarer til planløsningen Bolig på ett plan med et kjellerrom. Adkomst til kjeller via gulvlem i spiskammers og bratt enkel tretrapp. Adkomst til terrasse/inngangsparti fra stue og terreng. Frittliggende uthus/utedo. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Borett Det er ikke borett heftet til eiendommen. Konsesjon Det er ikke konsesjonsplikt på eiendommen. Sameie Eiendommen er eiet i sin helhet av hjemmelshaver. Forkjøpsrett Det er ikke forkjøpsrett heftet til eiendommen. Eiendomsbrøk Eiendommen er eiet i sin helhet av hjemmelshaver. Heftelser Ingen opplysninger om heftelser. Grunnboksblad må fremskaffes ved et salg. Servitutter Ingen opplysninger om servitutter. Grunnboksblad må fremskaffes ved et salg. Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Ingen opplysninger om utleieforhold. Kostnader / andel fellesutgifter Ingen kjente felles utgifter med andre eiendommer. Ingen opplysninger om kommunale avgifter. Teknisk verdiberegning Bygg A: Fritidsbolig Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 56% Bygg B: Uthus Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 40% Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi Side5av6

6 Markedsanalyse Eiendommen ligger i et fredelig område med noe spredt bebyggelse. Forholdsvis liten omsetning av eiendommer. Det har vært sprikende priser på de omsatte eiendommene. Eldre fritidsbolig med noe vedlikeholdsbehov. Det oppnås fortsatt gode priser i markedet og etterspørselen er normalt god for årstiden. Eiendommen vurderes som et kurant panteobjekt. Verdikonklusjon Sted og dato Elverum Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Dokumentkontroll Fremlagt Ingen dokumenter er fremlagt. Pantattest må fremlegges ved et salg. Knut Roger Furuseth Tom Arne Løvås Side6av6