PLANOMTALE ROS-analyse

Transkript

1 PLANOMTALE ROS-analyse Forslag til reguleringsplan for del av gbnr. 98/1, STAVANG Flora kommune Kinn Arkitekter AS Side 1

2 Forslag reguleringsplan Gbnr. 98/1, Jerdeneset - STAVANG Planomtale med temautgreiing og Risiko- og sårbarhetsanalyse. Dato: Rev.: Tiltakshavar: Stein Kjetil Holvik, Markegata Florø Freddy Ulltang, Ulltangvik 6800 Førde Planleggar: Kinn Arkitekter AS, Strandgata 15, p.b Florø Målsetting Føremålet med planarbeidet er å regulere mindre deler av gbnr. 98/1 i Stavang til 3 hyttetomter og tilhøyrande anlegg for naust og småbåtanlegg. Heile planområdet er på om lag 15,5 dekar. Planstatus I gjeldande kommunedelplan for Stavang er heile arealet avsett som byggeområde for campingplass/reiseliv (C5) med følgjande retningslinje: Området kan framtidig nyttast til campingplass/reiseliv. Utan kostbar tilrettelegging er ikkje området svært godt eigna for utbygging som tradisjonell campingplass, dvs oppstillingsplass for campingvogner/teltplass. Området er godt eigna som areal for utbygging med t.d. campinghytter/utleigehytter. Ei slik utnytting av området ligg i grenseland for om det burde vore utlagt som areal for fritidsbustader. I planen vert det likevel avsett som camping, då det i eit så sentrumsnært område bør vere viktig å gi signal om at området skal utnyttast på ein måte som gir arbeidsplassar i bygda og ålmenn tilgang til fellesareal. Det bør tillatast å etablere gangveg frå området langs sjøen til sentrum/elva. Med mindre det er naudsynt for funksjonen skal ein unngå bygging og inngrep i og nær strandlina. Eksisterande bygningsmasse Innanfor planområde er det allereie etablert ein utleigeeining i samsvar med bruksfunksjonen i kommunedelplanen i eit renovert sjøhus på neset i nordvest. I framlegg til reguleringsplanen er dette tiltaket teke med i planen. I nordre strandsona er det tidlegare gjeve løyve til og etablert ei flytebrygge og ei mindre sjøbod. Den gamle sjøvegen vert nytta som tilkomst til utleigeeininga på neset og denne inngår i planframlegget som tilkomstveg til hytter og småbåtanlegg. Planlagde tiltak Framlegg til reguleringsplan/detaljplan legg opp til 3 nye tomter til fritidsføremål og mindre areal til 6 sjøhus som kan nyttast både av hyttetomtene og evt. av dei som bur eller har fritidseigedomar i bygda. Desse tiltaka vert etablert på nordsida av neset der det allereie til dels er eksisterande inngrep mot sjøen. Mot sør og vest vert det ikkje tillate med nye tiltak, og dei nye hyttene vil ligge skjerma nord om høgdedraget med tomtegrense 30 m frå strandlinja og slik at høgdedraget på neset vert ivareteke. Anlegg for VA og el.anlegg skal gjennomførast i samband med tilrettelegging av tomtene. Kinn Arkitekter AS Side 2

3 1. PLANPROSESSEN Planprosess Planarbeidet tok til med Vegard Hagen som tiltakshavar/forslagsstillar i juni Det vart halde planoppstartsmøte med kommunen Forslagsstillar ønskte å regulere området til fritidsbustadar. Planforslaget var såleis ikkje heilt ut i samsvar med overordna plan, men i prinsippet opnar kommunedelplanen for å vurdere denne bruken, jmf. retningslinjene til planen. Første planutkast viste 8 nye tomter for fritidsbustadar i tillegg til utleigeeininga som var godkjent frå før. Planutkastet viste også friluftsområde langs sjø med tilrettelegging for brygger og småbåttrafikk i sjø. Planspørsmålet vart fremja, og det vart utarbeidd eit relativt forenkla planprogram med forslag til planfaglege tema og tema for vurdering av konsekvensar ut frå funksjonsendringa i høve til kommunedelplanen. I møte godkjente Plan- og Miljøutvalet (PMUV) at det vart igangsett planarbeid. PMUV godkjente samstundes det framlagde planprogrammet datert I vedtaket framgår det at antal hytter bør reduserast i høve til skissa som var vedlagt planspørsmålet og som inneheldt 8 tomtar. Det blei også tilrådd å tilrettelegge for god tilgjenge og bruk av deler av strandsona for ålmenta. Planoppstart vart kunngjort og varsla med merknadsfrist på 6 veker. Oppstart av arbeidet blei varsla i samsvar med plan og bygningslova. Grunneigar/naboar og offentlege instansar i område blei varsla, og planoppstarten vart også kunngjort i avisa Firdaposten , og på kommunen sine nettsider: Stein Kjetil Holvik og Freddy Ulltang overtok som tiltakshavarar. På bakgrunn av vedtaket i planutvalet vart antalet nye hytter redusert til 3 i tillegg til den eksisterande utleigeeininga. Det blei også tilrettelagt for oppføring av inntil 6 naust/båthus i tilknytning til bryggeanlegg med høve til utlegging av flytebrygger. Det vart såleis lagt til rette for båtplassar også for dei fastbuande i Stavang. Innspel til oppstart av planarbeidet Det kom inn fire merknadar som vart teke med vidare i planarbeidet: 1. SFE. Eksisterande transformator er fullt belasta. Det er såleis naudsynt med større transformator i kiosk på bakken. Ein må også rekne med å forsterke lågspentlinja til planområdet. Kommentar: Er teke med i planframlegget og integrert i føresegnene til planen. 2. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane. Minner generelt om krava i ny planlov. Miljøvernavdelinga: - Breiast mogleg belte langs sjø med byggegrense. Kommentar: Avsett 30 m avstand til sjø frå hyttetomtene. Høgdedraget er ivareteke. - Avgrensing og reduksjon av antal hytter i høve til første planutkast. Kommentar: Antalet hytter redusert frå 8 til 3. - Ønskjer utnytting oppgitt i m2 BYA alternativt BRA. Kommentar: Teke stilling til i føresegnene til planen. - Gjere greie for VA anlegg. Kommentar: Gjort greie for i temautgreiing og sett krav til i føresegner Kinn Arkitekter AS Side 3

4 - ROS analyse Kommentar: Eige avsnitt i planomtalen Landbruksavdelinga: - Ingen merknadar. 3. Sogn og Fjordane fylkeskommune. Kulturavdelinga. - Ønskjer meir informasjon om eksisterande bygningar /naust. Kommentar: Omtalt i planomtalen jmf. eksisterande bygningsmasse. Informasjon om eksisterande bygningar er dessutan oversendt kulturavdelinga. - Kjenner ikkje til automatisk freda kulturminner. Minner likevel om tiltakshavar sine plikter vedkomande automatisk freda kulturminner. 4. Stavang bygdelag. - Er positive til reduksjon av antal hytter i høve første utkast. - Ser svært positivt på tilrettelegging av båtplassar for fastbuande i bygda. - Krev at sjøbuer ikkje skal innehalde bueiningar. Kommentar: Krav innteke i føresegnene til planen. 2. AKTUELLE TEMAUTGREIINGAR KNYTT TIL PLANOMRÅDET. På bakgrunn av oppstartsmøte og innkomne merknader har følgjande planfaglege tema bli vurdert nærmare i planarbeidet: Landskap Estetikk og byggeskikk Universell utforming Sosial infrasruktur Trafikktilhøve/Teknisk infrastruktur Tiltak i strandsona Klima / havnivå Stadutvikling Renovasjon Landskap Hyttetomtene ligg med relativt god bakgrunn nord og vest om høgdedraget i området. Dette reduserer silhuett-verknader sett frå sentrum i Stavang og reduserer eksponering frå den mest trafikkerte sjøsida i vest og sørvest. Hytteplasseringa er såleis godt tilpassa terrenget, og det er lagt vekt på å unngå bygging på høgdedraget på eigedomen. I høve til funksjonen campingplass i kommunedelplanen vil såleis dei tre hyttene gje ei vesentleg betre landskapsmessig tilpassing enn plassering av utleigehytter og campingvogner. Anlegga for småbåt er plassert fornuftig i inngrepssona på nordsida av området frå utleigeeininga og austetter. Her er gode hamnetilhøve og minst eksponering av tiltaka mot fjorden i vest. Estetikk og byggeskikk Estetisk kvalitet knyter seg til kva vi opplev som vakkert, ønskjeleg, verdifullt osv, og omhandlar difor verdiar og ikkje kvantitative eigenskapar. Etiske oppleving av eit byggverk blir såleis påverka av omgjevnadane og samanhengen det opptrer i. Kinn Arkitekter AS Side 4

5 Viktige premissar er: - Landskap. Terrengformer, vegetasjon og eksisterande byggverk. - Tomte- og bebyggelsesstrukur Det er i planen stilt krav til utforming og samlokalisering av tomtene/hyttene, slik at ein sikrar ein samanheng i byggutforminga innafor det definerte område. I planen er det sett krav til maksimale høgder i høve gjennomsnittleg planert terreng kring bygningen, samt materialkrav og tilpassa utforming av bygningane. Ved å ivareta den eksisterande godt terrengtilpassa sjøvegen som tilkomstveg blir estetikken i landskapet også ivareteke. Universell utforming Universell utforming tyder at produkt, byggverk og uteområde skal utformast slik at alle menneske skal kunne gjere seg nytte av dei på ein likestilt måte så langt som mogleg, uten spesielle tilpassingar eller hjelpemidlar. I planen er det lagt vekt på god tilgjenge for alle fram til oppstillingsplassen som gjev tilkomst både til friområdet og sjøen. I eit hytteområde blir det ikkje sett krav til universell utforming for sjølve hyttene. Sosial infrastruktur Dette er ikkje eit vanleg tema når det gjeld etablering av nye hyttetomter. Det er imidlertid lagt til rette i planen for at bygdefolket kan nytte både strandsone og småbåtanlegg. Stavang er ei bygd med stort innslag av hytter som er med på å oppretthalde viktig infrastruktur i grenda. Det er viktig både for hyttefolket og dei fastbuande å dele på godene med tilgangen til sjøen, slik at attraktiviteten for begge partar blir ivareteken. Trafikktilhøve/Teknisk infrastruktur Den eksisterande bygdevegen og sjøvegen vert teken i vare som tilkomst til området. I motsetning til funksjonen campingplass vil vegen tole den minimale belastninga den blir påført som følgje av denne planen. Privat VA-anlegg er planlagt med slamavskillar og utslepp til sjø. Det er eksisterande godkjent utsleppsledning med slamavskiljar for den etablerte utleigehytta. Anlegget er dimensjonert for fleire einingar, men kan utvidast om naudsynt. Trase for leidningsnett frå hyttene skal følgje trase for felles tilkomstveg. Tiltak i strandsona I planen er plassering av hyttetomtene lokalisert med tomtegrenser ikkje nærare strandlinja enn 30 meter. I søre del av strandsona er det skissert sti frå neset mot sentrum slik intensjonen er i kommunedelplanen. Denne skal ikkje opparbeidast, men går naturleg på svaberga mot sjøen. Nausta og småbåtanlegg er samlokalisert på nordsida av neset der det allereie er gjort mindre innngrep i strandsona. Klima/havnivå Innafor Flora kommune vil det vere særs små klimavariasjonar i høve til nedbør og temperatur, der relativt store nedbørsmengder og milde vintrar er dominerande. Plassering av både bustader og hytter blir fortrinnsvis i le i høve ver- og vind. I kommunedelsplan for Florelandet og Brandsøy , jfr. pkt. 4.2 Klimatilpassing er det m.a. sett krav om toppdekke for grunnflater i bygg til 3,22 cm over sjøkart 0 - tilsvarande kote NGO. I dette planforslaget er denne høgda lagt til grunn OK golv for bygging av naust/sjøhus. Kinn Arkitekter AS Side 5

6 Stadutvikling Som nemnt er Stavang ei attraktiv hyttebygd, som er med på å oppretthalde viktig infrastruktur i bygda. Som det går fram av merknadane er dei fastbuande positive til innhaldet i reguleringsplanen, både i høve til omfang og funksjon. Fysiske omgjevnadane er viktige for trivnad, tryggleik og det sosiale liv. Planframlegget er såleis i samsvar med ei ønskt lokal utvikling for området, og såleis medverkande til ei god stadutvikling. Renovasjonsordning Hytteområda i kommunen vert innbefatta i den kommunale renovasjonsordninga ved at det vert plassert avfallscontainarar på tilgjengelege stader nær hyttekonsentrasjonar. Plasseringane av desse vert lagt til områder ved kommunal veg. Det er såleis ikkje aktuelt å avsette areal til dette føremålet i sjølve reguleringsplanen. 3. NATURMANGFALDET Naturmangfaldslova 8 seier at kunnskapen skal primært baserast på eksisterande og tilgjengeleg kunnskap, både vitenskapleg og erfaringsbasert, og leggast til grunn tidleg i planprosessen. Heile Stavang ligg utanfor dei karakteristiske fjordlandskapa, men er med på å danne eit av dei store kystlandskapsromma, - i fylkesatlas nemnt som Ryggsteinahavet/Brufjorden. Jerdeneset grensar mot dei lokalt viktige friluftsområda definert i Frida noko lengre nord mot Stavøya og Helleviksundet, men er ikkje definert å inngå i desse. Planen kjem ut frå kjende registreringar ikkje i konflikt med registrerte verneområde, viktige naturområde eller utvalte og prioriterte slike. I artskart er det ikkje informasjon av funn eller observasjonar i planområdet av prioriterte artar. Planen vil heller ikkje kome i konflikt med raudlista artar. Tiltaket er såleis vurdert rimeleg grundig etter lova om naturen sitt mangfald NML 8-12, jfr. 1 og 7. Det er søkt kunnskap om området primært i Naturbasen (DN) og Artsdatabanken, og ein har ikkje funne registreringar om særskilde artar, viktige naturtypar eller særlege miljøverdiar i området. Ein har utover dette kvalitetssikra kunnskapssøket ved gjennomgang av dei tilgjengelege wms/wfs-tenestene i fylkesatlas utan at det er registrert konfliktsproblematikk knytt til naturmangfaldet. Utover dette er det søkt etter mogeleg lokal kunnskap hos landbruks-, vilt- og planforvaltninga i kommunen, utan at det er funne registreringar av særskilde artstypar eller natur- eller miljøverdiar. Kommunen og heller ikkje grunneigar er kjend med lokale registreringar av særskild natur- eller miljøverdiar i området som tilseier at tiltaket kjem i strid med naturmangfaldlova. Kinn Arkitekter AS Side 6

7 4. RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE, ROS- ANALYSE a)i omtalen av sannsyn skal følgjande inndelingar nyttast: a) For flaum- /flaumskredfare skal gjentaksintervalla i 7-2 i byggteknisk forskrift leggjast til grunn (største nominelle årlege sannsyn 1/20, 1/200 eller 1/1000) b) For skredfare skal gjentaksintervalla i 7-3 i byggteknisk forskrift leggjast til grunn (største nominelle årlege sannsyn 1/100, 1/1000 eller 1/5000) c) For annan type risiko skal det i omtalen nyttast omgrepa Lite sannsynleg, Mindre sannsynleg, Ganske sannsynleg, Svært sannsynleg 2. I omtalen av konsekvensar skal følgjande inndeling nyttast: Ufarleg, Ein viss fare, Farleg, Kritisk og Katastrofalt Som del av planarbeidet er det utarbeidd Ros-analyse etter følgjande sjekkliste: Uønskt hending Aktuelt? Sannsyn Konsekvens Samla risiko Natur- og miljøforhold Kommentar/tiltak Er området utsett for, eller kan planen/tiltaket medføre risiko eller auka påkjenningar for: Snø- eller steinskred/- Relativt flatt sprang? Flodbølgjer som følgje av skred? Langt frå skredpotensiale Kvikkleire eller anna ustabilitet? Hovudsakleg fjell Flaum/flaumskred? Relativt flatt Overvatn? God avrenning til sjø Radon? Låge verdiar i området og kommunen Skog-/lyngbrann? Ja Lite sannsynleg Ein viss fare Sløkkjevatn sjø Stormflo? Ja Sannsynleg Ein viss fare Teke omsyn til med byggehøgd Vind? Ja Sannsynleg Ein viss fare Byggeskikk god terrengtilpassing Sårbar flora? Ikkje registrert Verneområde? Ikkje registrert Vassdragsområde? Ikkje registrert Kulturminne/-miljø? Ja Lite sannsynleg Verksemdsrisiko Er det i området: Anlegg/verksemder som kan utgjere ein risiko? Lager med farlege stoff (væsker, gassar, eksplosiv mv)? Ein viss fare Jmf. uttale kulturmynde Kinn Arkitekter AS Side 7

8 Medfører planen/tiltaket: Anlegg/verksemder som kan utgjere ein risiko? Lagring av farlege stoff (væsker, gassar, eksplosiv mv)? Auka risiko eller andre påkjenningar for sårbare bygg, infrastruktur, aktivitetar? Forureining Er det i området: Fare for akutt forureining? Permanent forureining? Støy og støv (industri, trafikk m.v.)? Forureina grunn? Høgspentlinjer? Anlegg for avfallsbehandling? Medfører planen/tiltaket: Fare for akutt forureining? Fare for permanent forureining? Støy og støv? Høgspentlinjer? Anlegg for avfallsbehandling? Beredskap Er det i området: God tilkomst for utrykkingskøyretøy? Tilstrekkeleg sløkkevasskapasitet? Ja Ja Tilstrekkeleg ut frå omfang/vegstandar Sjøvatn Medfører planen/tiltaket: Behov for nye/auka beredskapstiltak (brann, helse m.v.)? Infrastruktur Er området utsett for, eller kan planen/tiltaket medføre auka risiko for: Trafikkulykker? Manglande kapasitet i kraftforsyninga? Ja Teke omsyn til, jmf. uttale SFE Kinn Arkitekter AS Side 8

9 Manglande kapasitet i tele-/ dataforsyninga? Manglande kapasitet i VAsystem? Andre forhold Fare for sabotasje/terror? Fare for annan kriminalitet? Vatn med fare for usikker is? Terrengformasjonar som utgjer spesiell fare (stup, skrentar m.v.)? Gruver, opne sjakter, steintippar m.v.? Kinn Arkitekter AS Side 9

10 5. TILHØVET TIL KOMMUNEDELPLANEN FOR STAVANG Endra konsekvensar I gjeldande kommunedelplan for Stavang er heile arealet avsett som byggeområde for campingplass/reiseliv (C5) med følgjande retningslinje: Området kan framtidig nyttast til campingplass/reiseliv. Utan kostbar tilrettelegging er ikkje området svært godt eigna for utbygging som tradisjonell campingplass, dvs oppstillingsplass for campingvogner/teltplass. Området er godt eigna som areal for utbygging med t.d. campinghytter/utleigehytter. Ei slik utnytting av området ligg i grenseland for om det burde vore utlagt som areal for fritidsbustader. I planen vert det likevel avsett som camping, då det i eit så sentrumsnært område bør vere viktig å gi signal om at området skal utnyttast på ein måte som gir arbeidsplassar i bygda og ålmenn tilgang til fellesareal. Det bør tillatast å etablere gangveg frå området langs sjøen til sentrum/elva. Med mindre det er naudsynt for funksjonen skal ein unngå bygging og inngrep i og nær strandlina. Endra arealbruk har følgjande konsekvensar: - Belastning på området vert vesentleg mindre ved hytter i staden for campingdrift. Dette gjeld både for naturområdet/strandsona og for bygdevegen. Bruken av området vil hovudsakleg omfatte hytteeigarane, ein utleigeeining og bygdefolket. - Tilrettelegging av området for campingvogner/utleigehytter vil medføre vesentleg større inngrep og slitasje på området dersom det skal vere tilstrekkeleg økonomisk potensiale for drift. Som det framgår av merknad frå grendeutvalet er bygda positiv til løysinga i planframlegget. - Signaleffekten for bygda som framhalde i kommunedelplanen kan bli redusert, men neppe punktet som gjeld ålmenn tilgang slik det er beskrive i KDP. Dette er ivareteke gjennom god strandsone/høgdedrag/friluftsareal og tilgjengeleg småbåtanlegg. 6. VEDLEGG: Plankart, sist rev Føresegner, sist datert Kinn Arkitekter AS Side 10