Reguleringsplan for Nore/Vanem I/L1-6, gbnr. 3/ første gangs behandling. Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Teknisk utvalg

Transkript

1 Moss kommune Saksutredning Reguleringsplan for Nore/Vanem I/L1-6, gbnr. 3/ første gangs behandling Saksbehandler: Ida Edfeldt Dato: Arkivref.: 16/43182/ Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Teknisk utvalg /16 Dokumenter vedlagt saken Dato Dok.nummer Tittel Regplankart Planbestemmelser_Nore-Vanem næringsområde IL Planbeskrivelse_IL Vedlegg nr 1-Forhåndsuttalelser Vedlegg nr 2-ROS-analyse Vedlegg nr 3- Beregning av vegtrafikkstøy Vedlegg nr 4 - Figurer Landskap og fjernvirkning Journalposter i arkivsaken Regionalt planmøte. Referat 6. sept Nore Vanem. Moss Generelt om behov for ny konsekvensutredning Varsel om regulering for deler av Nore og Vanem - innspill - kopi av brev til Feste Nordøst as Innspill - varsel om oppstart - omregulering - deler av Nore og Vanem - Moss næringspark - Moss Uttalelse til varsel om oppstart av omregulering for deler av Nore og Vanem - Moss næringspark Varsel om omregulering for deler av Nore og Vanem og Moss næringspark Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Nore/Vanem felt I/L1-6 legges ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningsloven Supplerende konsekvensutredning følger forslaget Teknisk utvalg Møtebehandling: Votering: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. TU-110/16 Vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan for Nore/Vanem felt I/L1-6 legges ut til offentlig ettersyn, jfr. plan- og bygningsloven Supplerende konsekvensutredning følger forslaget. 1

2 Saksopplysninger: Tiltak: Detaljreguleringsplan for felt I/L1-6 innenfor Nore og Vanem næringsområde Areal: ca. 320 dekar, hvorav ca. 180 dekar industri/lager Gjeldende planstatus: Områdereguleringsplan for Nore og Vanem av og detaljreguleringsplan for felt I/L 5 og 6 innenfor reguleringsplan for Nore og Vanem av Tiltakshaver: Østfold Lagerbygg AS Forslagsstiller: Feste nordøst, Tolga Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for hovedlager for Europris og tørrhavn (kontainerlager) for Moss havn. Hovedlageret til Europris ligger i dag i Fredrikstad, og bedriften ønsker å flytte til Moss. Det er ca. 250 arbeidsplasser ved lageret i dag. For å få et større sammenhengende byggeområde som imøtekommer Europris` behov for et bygg med grunnflate på ca. 55 dekar, er adkomstveien inne i området lagt om. Den største endringen er imidlertid byggehøyden, som for en mindre del av området foreslås til 38 meter over ferdig planert terreng, mot dagens høydebegrensning på 20 meter over terreng. Gjeldende områdereguleringsplan fra 2014 var konsekvensutreda (KU) etter Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven, 2 e). I forbindelse med utarbeiding av ny reguleringsplan er KU-plikten vurdert. Forskriften krever ikke KU der det konkrete tiltaket er konsekvensutreda på et høyere plannivå, når planen er i samsvar med overordna plan. Det nye reguleringsforslaget som fremmes er i samsvar med gjeldende områdereguleringsplan både mht. formål og utnyttelsesgrad. For de fleste temaer i KU fra 2014 vil ikke den nye planen medføre endringer. KU-plikten ble drøfta i et møte med Fylkesmannens juridiske avdeling og miljøvernavdeling i slutten av juni. Fylkesmannen påpeker at avgjørelsen om KU er kommunens ansvarsområde, og som klageinstans kan Fylkesmannen ikke ta konkret stilling til om disse planendringene krever konsekvensutredning. De opplyser i etterkant av møtet at de ikke har funnet uttalelser som er direkte til hinder for at kommunen kan bygge videre på en tidligere gjennomført konsekvensutredning. På bakgrunn av dette, og i samråd med forslagsstiller og tiltakshaver, varslet kommunen i forbindelse med oppstart kun å kreve supplerende KU for temaene landskap og fjernvirkning, estetikk og bygningsstruktur, støy og annen forurensing. Området lå tidligere innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og i gjeldende planer er det krav om å tilrettelegge for tilknytning. Etter endringer av konsesjonsområdet omfattes det aktuelle planområdet ikke lenger av konsesjonen, og det er derfor ikke lenger tilknytningsplikt. Det aktuelle planområdet omfattes av inngått utbyggingsavtale fra Det forutsettes at det settes i gang prosess for å revidere avtalen i forhold til endringer i planen. Oppstart av planarbeidet ble varslet i juli med frist for innspill Det har kommet innspill fra Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Statens Vegvesen. Disse er referert og kommentert i planbeskrivelsen. Den 6. september ble det orientert om planen i Planforum, hvor Østfold fylkeskommune, Statens vegvesen og fylkesmannen deltar. Vurderinger: Planområdet: Planområdet består i dag av hogstflater på grunnlendt mark. Nord for området går Fv. 120, i øst grenser planområdet mot Moss pukkverk og i vest mot dyrka mark. Rett sør for området ligger den gamle Postveien som fortsatt skal fungere som turvei. Gårdene søndre Nore og nordre Nore ligger i umiddelbar nærhet. Det er ca. 650 meter til Vansjø og 2

3 Mosseelva. I vedtatt områdereguleringsplan fra 2014 er det lagt vekt på: Å skape et moderne og attraktivt næringsområde Landskap og fjernvirkning, særlig i forhold til Vansjø Trafikkavvikling Postveien som turdrag Grønnstruktur Kulturminner Naboskapet til pukkverket Gjeldende plangrunnlag Reguleringsformål er industri og lager. Utnyttelsesgraden er % BYA=65%. Dersom bygningene anlegges med grønne tak tillates 70% BYA. Tillatte byggehøyder er 20 meter og 16 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det er fastsatt planert kotehøyde. Supplerende konsekvensutredning Landskap og fjernvirkning Planens innvirkning på innsyn fra Vansjø er spesielt viktig, og har vært et tema helt fra oppstart av arbeidet med områdereguleringsplanen. I den supplerende utredningen som er foretatt nå er forslag til nye kotehøyder på terrenget og nye byggehøyder vurdert ut fra hva som blir synlig fra Vansjø, med og uten vegetasjon. I 2015 ble det gjennom et spleiselag mellom Moss og Rygge kommuner og Statens kartverk foretatt en laserscanning, hvor det ble lagt inn 7 høydepunkter pr. kvadratmeter av alt areal i begge kommunene. På bakgrunn av denne svært nøyaktige høydeinformasjonen har plankonsulenten utarbeidet en 3D-modell som viser synligheten fra Vansjø 1,4 meter over vannflaten. Det er valgt ut seks profillinjer i Mosseelva og Vanemfjorden som er lagt inn i modellen. Linjene er valgt ut fra hvor høybygget blir mest synlig. Synlighetsberegningene er utført med og uten vegetasjon. Uten vegetasjon vil takkantene av bygget være synlig fra nesten 50% av vannoverflaten langs siktlinjene. Med eksisterende vegetasjon vil takkantene være synlige fra under 1% av vannoverflaten langs siktlinjene. I kommunedelplanen for Moss østre er det lagt inn bestemmelser som skal hindre flatehogst. Som synlighetsmodellen viser er vegetasjonen nærmest Vansjø og på de nærmeste høydene langs Vansjø spesielt viktig for å hindre innsyn. Dagens vegetasjon vil endres over tid ved at trær råtner eller blåser over ende, og det kan oppstå skogbrann som fjerner mye av vegetasjonen. I slike tilfeller vil et høyt bygg bli godt synlig fra Vansjø. De store bygningene vil delvis bli synlige fra Fv Bebyggelsesstruktur og estetikk Det store lagerbygget innenfor I/L3-6 planlegges til kvadratmeter (55 dekar), med mulighet for å utvide til kvadratmeter. Det består av et tradisjonelt pallelager med byggehøyde inntil 20 meter, med gesimshøyde på maks. kote 71. I tillegg blir det et automatisk høytlager med byggehøyde inntil 38 meter, med gesimshøyde på maks. kote 87. Mot tilliggende offentlig vei og kulturlandskap skal arkitekturen være preget av materialer og konstruksjoner som er logiske i forhold til byggets egenart. Store, sammenhengende fasader og volumer søkes oppdelt ved hjelp av estetiske- eller bygningsmessige virkemidler. Det skal benyttes materialer og farger som ikke er reflekterende og de skal ha en mørk, neddempet farge. Den mørke fargebruken anses kanskje som det viktigste virkemiddelet for å dempe inntrykket av de massive bygningene. Utvalgte bygningselementer kan fargesettes i kontrastfarger. Det kreves mye plass til 3

4 manøvrering og oppstilling av trailere og lagring av kontainere. For å dempe inntrykket av store, åpne lagerområder og kontainerlagre kreves det gjennom reguleringsbestemmelsene at det etableres skjermbelter av vegetasjon mellom internveien i området og lagerområdene. Støy og annen forurensing Det er foretatt støyberegninger fra Fv. 120 fra Patterød til og med planområdet, samt for planlagt internvei i planområdet. For dagens situasjon er trafikktall hentet fra Nasjonal vegdatabank. For framtidig situasjon er det benytta trafikktall fra utarbeidet trafikkanalyse. Resultatet viser at det er støyfølsom bebyggelse innenfor både gul og rød sone i dag. Planlagt situasjon vil forverre dette noe. Innenfor planområdet skal det ikke etableres støyfølsom bruk. Det reguleres skjermsoner og voller mot pukkverket og mot Fv 120. Det reguleres også skjermsoner mellom planlagt internvei og byggeområdene, samt mellom byggeformål og plangrensen. Den nye støyanalysen tar hensyn til omlegging av veien, men benytter ellers samme grunnlag som den opprinnelige rapporten. Resultatet viser at endring av veigeometri i forbindelse med ny detaljregulering fører til at et bolighus havner i gul støysone på grensa til rød støysone, men dette bygget er innløst og skal fjernes. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er foretatt ROS-analyse som identifiserer 15 mulige hendelser. Ingen av hendelsene er vurdert å komme inn under rød kategori, hvor det kreves at det blir gjennomført tiltak. To mulige hendelser er vurdert å komme inn under gul kategori. Begge disse knytter seg til ulykker med gående/syklende. Sannsynligheten for ulykker er liten, men konsekvensen av ulykker kan være forholdsvis alvorlig, med personskade. Det skal etableres gang- og sykkelveier langs Fv. 120 og langs internvei i planområdet. Det blir planfri kryssing av Fv. 120 for myke trafikanter. Forslag til reguleringsplan Byggehøyden for felt I/L1 som ligger nærmest fylkesveien er foreslått til 16 meter, som er det samme som i områdereguleringsplanen. Det samme gjelder for det lille området I/L2A vest i området. For I/L 3-6 foreslås byggehøyden til 20 meter. I gjeldende planer har dette en høyde på 16 meter, delvis 20 meter. Helt i sør er det foreslått et område som dekker ca. 15 dekar hvor det kan oppføres høytlager på inntil 38 meter over terreng. Dette er det mest kontroversielle ved planforslaget. Dette er et svært høyt bygg, som tilsvarer høyden på en boligblokk i etasjer. Gjennom tidligere planprosesser har forholdet til mulig innsyn fra Vansjø vært en premissleverandør for høydevurderingen. I vurderingen som fulgte KU i 2014 var det vist at for det aktuelle området kunne det bygges 43 meter høyt over kote 48, dvs. til kote 91, uten at det ville gi innsyn fra Vansjø, forutsatt at dagens vegetasjon ble bevart. Med bakgrunn i supplerende KU og ny synlighetsberegning bekreftes det at et bygg på 38 meter i dette området så og si ikke vil være synlig fra Vansjø, nærmere bestemt 1,4 meter over vannflaten, selv om planert terreng legges på kote 52. Når man beveger seg opp på land, for eksempel på Dillingøya, vil bygget kunne ses, avhengig av hvor på øya man står og hvor høyt på øya man står. I planprosessen har det vært diskutert om bygget kunne vært speilvendt, slik at man plasserte høytlageret i den enden som ligger nærmere fylkesveien. I dette området kan det bygges enda høyere uten innsyn fra Vansjø. Europris hevder imidlertid at dette ikke gir en hensiktsmessig arrondering med tanke på forholdet til tørrhavna og flyten av kontainere til og fra hovedlageret/høytlageret. Forslag til kotehøyder på terreng er justert opp fra kote 50 i gjeldende plan til kote 52 i dette planforslaget. Dette begrunnes med massebalansen i området. Utelagring er tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan. Nå ønsker man å tilrettelegge for utelagring i større omfang i forbindelse med etablering av såkalt tørrhavn. I forslag til reguleringsbestemmelser er det angitt en maksimal stablinghøyde på 5 kontainere. Det 4

5 tilsvarer meters høyde. I gjeldende plan er det krav om at utelagring skal skje på områder som vender bort fra vei. Denne bestemmelsen er foreslått endra, slik at det vil kreves at utelagring skal være avskjermet mot vei. Kryssløsningen med fylkesveien endres ikke i forhold til gjeldende plan. Endring av veiføring internt i området anses som lite kontroversielt så lenge det legges opp til å sikre grøntsoner på begge sider av veien. Selve veiprofilet beholdes også, med gangvei langs en side. Områdereguleringsplanen og videre detaljreguleringsplan tilrettelegger for buss gjennom næringsområdet når hele strekningen er opparbeida med ringvei. I planforslaget legges det opp til at det kan bygges voller på stedvis inntil 10 meters høyde over terreng mot pukkverket og fylkesveien. Hensikten er å kunne bruke stedlige masser til å etablere bedre skjerming mellom pukkverket/fylkesveien og næringsområdet. Vollene skal revegeteres naturlig. Økonomiske konsekvenser: Planendringen og videre utvikling av området vil ikke medføre økonomiske konsekvenser for kommunen utover kostnader knytta til drift og vedlikehold av kommunale veier og ledningsnett. Miljøkonsekvenser: Alle reguleringsplaner skal vurderes i forhold til Naturmangfoldloven Dette temaet er utreda i områdereguleringsplanen fra Her er det konkludert med at det er ikke er registrert naturtyper eller artslokaliteter som krever spesielle hensyn eller videre vurderinger. Se for øvrig supplerende konsekvensutredning som tar for seg forholdet til Vansjø. Folkehelsekonsekvenser: Støy og støv fra massehåndtering i området, sprenging, knusing, og lignende, samt generelt anleggsarbeid med maskiner kan bli en belastning for omgivelsene, selv om dette skal håndteres innenfor gjeldende lovverk. Særlig for de 4-5 boligene i nærheten kan dette forringe livskvaliteten i perioder. Konklusjon: Forslaget til ny detaljreguleringsplan følger opp gjeldende planer i forhold til reguleringsformål og utnyttelsesgrad. Adkomstveien internt i området foreslås lagt om for å gi større sammenhengende byggeområde tilpasset bygninger med mye større grunnflate. Det legges også til rette for tørrhavn med lagring av kontainere i 5 høyder. For en mindre del av området foreslås byggehøyden endret fra dagens 20 meter til 38 meter, med kotehøyde 87 meter. Supplerende KU viser at selv med denne byggehøyden vil høytlageret nesten ikke være synlig fra Vansjø (1,4 meter over vannflata) forutsatt at dagens vegetasjon beholdes. Man må imidlertid forvente at bygget vil kunne ses fra en del punkter når man beveger seg høyere opp i landskapet omkring. Forslaget foreslås lagt ut på høring. Rådmannen i Moss,