2 062 Boliger Geving boligområde - reguleringsplan

Transkript

1 Arealavdelingen Solem Arkitektur AS Erling Skakkes gate 49B 7012 TRONDHEIM Deres ref: Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Dato: 2014/ Bård Hubert Gustafson Bes oppgitt ved henvendelse Boliger Geving boligområde - reguleringsplan Stjørdal kommune viser til Deres brev av , hvor det bes om tilbakemelding til igangsetting av planarbeid på del av eiendom gnr. 166 bnr. 3 på Geving. Reguleringsplan skal utarbeides med det formål å bygge boliger (rekkehus og eneboliger). Gjeldende kommuneplanens arealdel viser at eiendommen ligger i LNFR-område, hvor deling og byggetiltak annet en tilknyttet stedbunden næring (landbruk) er forbudt. Ved sluttbehandling av kommuneplanens arealdel, har rådmannen i sitt saksfremlegg åpnet for boligbygging innenfor de grønne områdene mellom Geving 3 (eksisterende område) og B4. Imidlertid skal det være en grønnsone mellom nytt og eksisterende boligområde. Etter befaring har kommunen kommet til at forslag til alternativt område har kvaliteter, bl.a. utsikts- og solforhold som vanskelig kan oppnås på det den delen av tomten som inngår i område B4. Videre har denne delen av tomten et stigningsforhold som medfører skredfare samt at nedenforliggende bekkedal kan ha naturverdier som tilsier at området bør ligge i fred. Da gjeldende kommuneplan legger opp til boligbebyggelse i området, og det påpekes bedre utbyggingsområder en avsatt felt, mener kommunen initativet er i tråd med kommuneplanens intensjoner. På denne bakgrunn og med hjemmel i plan og bygningslovens kap. 12, tilrår kommunen igangsetting av reguleringsplan som foreslått i brev av på følgende betingelser: 1. Det skal utarbeides en områdeplan for felt B4 (jfr. KPA) som utvides fram til eksisterende boligfelt Geving 3. Planområdets avgrensing framgår av vedlagt skisse fra kommunen. Planområdets detaljeringsgrad utformes etter behov og kan være ulik ihht sine respektive delområder. 2. Mellom nytt og eksisterende boligområde skal det etableres et friområde i bredde og utstrekning som vist på innsendt planskisse for Boliger Geving (alt. lokalisering av byggeområde B4) fra Solem:arkitektur, datert Friområdet skal opparbeides med stianlegg med utgangspunkt i eksisterende stier, og området skal ryddes for trær (fortrinnsvis lauvskog og granskog). Furutrær tilstrebes bevart av romlige hensyn. Det vises til vedlagt skjematisk framstilling av ønsket planområde med hovedformål. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Bankgiro: Organisasjonsnr: Stjørdal kommune Arealavdelingen (m/kid) NO MVA Postboks 133 Kjøpmannsgt 9 postmottak@stjordal.kommune.no (u/kid) 7501 Stjørdal 7500 Stjørdal

2 3. Nedenforliggende bekkedal med sideareal (bratthenget), skal avsettes som naturområde med skravert faresone (skredfare). Det vises til vedlagt planskjema. 4. Gjenværende del av boligområde benevnt B4 i KPA, skal innlemmes i planen som boligområde blandet med barnehageformål. Det sistnevnte har sin bakgrunn i innmeldt behov fra kommunens oppvekstetat for barnehage i dette området. Det vises til skisse for mulig utforming av området, hvor barnehage er lagt ved innkjøringen til boligområdet. 5. Selv om kommunen tilslutter seg utbyggers ønske om å bygge høyere opp i terrenget som nevnt ovenfor, påpekes det at området fremdeles har en meget bratt helling og det vil bli en utfordring å utforme gode tomteforhold for boligbygging her. Vi ønsker derfor at utbyggingen skal koordineres med samlet terrengbehandling som skal framgå av detaljplan (som planlagte koter). Videre skal tverrprofiler som også viser tilliggende terreng med planlagt bebyggelse vedlegges saken. Videre vil vi anbefale at fjordutsikt og soleksponering blir stilstrebet ivaretatt ved bindende plassering av nybygg. Da planforslaget avviker fra kommuneplanens arealdel, og legger ut nye utbyggingsområder i form av en områdeplan, gjelder krav om konsekvensutredning etter plan og bygningslovens kapittel 14, jfr. 2 d i Forskrift om konsekvens-utredninger: «Områderegulering som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål.» Tiltaket faller alternativt inn under 3 c: Områdereguleringer som innebærer andre vesentlige endringer enn de angitt i 2 d, vurdert etter 4 h:»medfører risiko for alvorlige ulykker, ras, skred og flom». Kommunen har derfor kommet til at reguleringsplanforslag utløser planprogram og konsekvensutredning etter saksbehandlingsreglene i forskriftens kap. III. For øvrig skal planprosessen igangsettes i henhold til plan og bygningslovens 12-8, med krav om oppstartsmøte og varsling. Med hilsen Geir Aspenes/sign Enhetsleder Bård Hubert Gustafson/sign avdelingsarkitekt Dette brevet er godkjent elektronisk i Stjørdal kommune og har derfor ingen signatur. Vedlegg: Skisse arealdisponering til områdeplan Skisse til mulig utforming av gjenværende del av B4 boliger/barnehage Side 2

3

4 Områderegulering av Gjeving boligområde, Stjørdal kommune. Boligbebyggelse Tjenesteytelse Friområde / friluftsformål Forslag til P L A N P R O G R A M Område B4 i kommuneplan Eksisterne bebyggelse Geving III Nytt boligområde Dato:

5 Innholdsfortegnelse 1. Bakgrunn for planarbeidet 2 2. Planområdet 2 3 Null-alternativet 2 4 Utredningstema Generelt Utredningstema 3 5. Organisering av arbeidet, medvirkning og planprosess Generelt Viktige milepæler 7 6. Vedlegg til planprogrammet Planbeskrivelse, datert Konsekvensvurdering område B4 Gjeving, datert Forslag til planprogram er utarbeidet av Solem Arkitektur AS. Spørsmål kan rettest til Jann Fossum, tlf eller e-post: jf@solemarkitektur.no. eller Willy Wøllo, tlf eller e-post: ww@solemarkitektur.no. Side 1

6 1. Bakgrunn for planarbeidet Solem Arkitektur AS er engasjert av Eco-bygg AS til fremme planer for nytt boligområde på deler av eiendommen gnr. 166 bnr. 3 i Stjørdal kommune. Bakgrunn er at Eco-bygg AS har inngått avtaler med grunneier om å utvikle deler av eiendommen til boliger. I oppstartsmøte har kommune fastsatt at siden planforslaget avviker fra kommuneplanens arealdel og legger ut nye utbyggingsområder i form av en områdeplan, gjelder krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens kapittel 14, jfr. 2 d i Forskrift om konsekvensutredninger: «Områderegulering som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål.» Tiltaket faller alternativt inn under 3 c: Områdereguleringer som innebærer andre vesentlige endringer enn de angitt i 2 d, vurdert etter 4 h: «medfører risiko for alvorlige ulykker, ras, skred og flom». 2. Planområdet. Planområdet ligger i Stjørdal kommune, like vest for eksisterende bebyggelse i Geving III. I planområdet er tatt med et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boliger (område B4) og et mellomliggende LNF-område. Område B4 er tidligere konsekvensvurdert i forbindelse med at området ble tatt inn i kommuneplanens arealdel vedtatt Konsekvensvurderingen som nå skal gjennomføres omfatter derfor området som omfattes av gnr. 166, bnr. 3 og som ligger mellom område B4 Gjeving og område B24 Gjevinglia. For utdypende informasjon om planstatus, planavgrensing, aktuelle utbyggingstiltak og berørte eiendommer henvises det til planbeskrivelse som følger som vedlegg til forslag til planprogram. 3 0-alternativet Tiltaket skal vurderes opp mot et 0-alternativ som skal være en beskrivelse av den framtidige situasjonen i tiltaksområdet dersom tiltaket ikke gjennomføres. Null-alternativet er en målestokk for vurderingen av tiltakets forventede konsekvenser. 0-alternativet blir ut fra dette definert som den situasjon som en utbygging av områdene B4 Gjeving og B24 Gjevinglia vil medføre, ved en utbygging i samsvar med de bestemmelser og det arealomfang som kommuneplanens arealdel gir anledning til. Side 2

7 4 Utredningstema 4.1 Generelt I konsekvensutredningen vil en søke å konsentrere seg om de temaer og problemstilinger som er relevante for det aktuelle tiltaket som tenkes gjennomført. Formålet er å sikre at hensynet til miljø, naturressurser og samfunn blir tatt i betraktning i planutarbeidelsen og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, tiltak kan gjennomføres. Ønsket utbygging kan ikke gjennomføres før det er gitt grunnlag for tiltaket i en område- eller detaljplan. Som grunnlag for vedtak om regulering skal det blant annet utarbeides en planbeskrivelse. I planbeskrivelsen tas inn et sammendrag av de mest viktige konklusjonene og anbefalingen som blir gitt i konsekvensutredningen. Sammendraget vil vise hvordan ulike konsekvenser av gjennomført tiltak vil virke sammen og hvordan ulike tema er vurdert og prioritet i forhold til hverandre. Konsekvenser og avbøtende tiltak beskrives enten i egen rapport eller som del av planbeskrivelsen. Hvert utredningstema er inndelt i tre underavsnitt: Aktuelle problemstillinger (viser temaets hovedspørsmål / hovedutfordring). Vurderinger (oversikt over forhold som tematisk tenkes avklart / vurdert i egen rapport eller som del av planbeskrivelsen). Framgangsmåte (viser hvilke metoder som tenkes benyttet ved innhenting av opplysninger og framstilling av temaet i egen rapport / konsekvensutredning eller som del av planbeskrivelsen). I vurderingen av de planlagte tiltakene ser en på konsekvensene både i planområdet og i influensområdet (påvirkningsområdet) dersom sistnevnte er større enn planområdet, i tillegg til at det gis omtale av eventuelle avbøtende tiltak og effekt av disse. 4.2 Utredningstema NATUR-, KLIMA- OG MILJØFORHOLD Utredningstema Naturverdier. Biologisk mangfold. Aktuelle problemstillinger Planlagt tiltak vil kunne påvirke det biologiske mangforld i området. Vurderinger Drøfte naturverdier på land og vurdere viktigheten av disse. Vurdere konsekvenser i anleggsperioden og på lang sikt. Framgangsmåte Konsekvenser og avbøtende tiltak beskrives i egen rapport. Avklare Influensområdet. Innhente relevante opplysninger fra tidligere undersøkelser og fra overordnede planer. Vurdere behov for tilleggsregistrering (registrering av biologisk mangfold). Side 3

8 Grunnforhold I henhold til nasjonal løsmassedatabase består området av et humusdekke som ligger rett på berggrunnen. Mektigheten av humusdekket er vanligvis 0,2-0,5 m, men kan lokalt være tykkere. Fjellblotninger opptrer hyppig innen slike områder. Bratt terreng i deler av området kan medføre steinsprang og snøskred. Det gis en overordnet vurdering av de viktigste geotekniske problemstillingene knyttet til utbyggingen. Beskrives i egen rapport og som del av planbeskrivelsen. Det innhentes overordnet vurdering.. Landskap. Kulturlandskap. Jord- og skogvern. Kulturminner. Deler av området er vist som LNFR-område i kommuneplanens arealdel (landbruksnatur-,og friluftsformål, samt reindrift). Beskrive hovedtrekkene i landskaps- og grønnstrukturen rundt og innen planområdet. Landform/terrengform, landskapsopplevelse, markante natur- og landskapselement, bevaringsverdige bygg i samspill med landskapet. Det fokuseres på hvordan utbygging ivaretar skogressurser, og på nær- og fjernvirkning ved plassering av ny bebyggelse. Del utarbeides egen rapport. Beskrive tiltakets innvirkning gjennom visualisering (3D) /foto / skissetegninger. Gjennomgang av tilgjengelige datakilder (SEFRAK-informasjon, Askeladden m.m.). Avklare behovet for grunnundersøkelser. Friluft og rekreasjon. Deler av området er i kommuneplanens arealdel vist som landbruk-, natur- og friluftsområde, samt reindrift. Avklare dagens bruk av og tilgang til området i friluftssammenheng. Del av planbeskrivelsen. TRANSPORT OG INFRASTRUKTUR Utredningstema Adkomst. Trafikk Aktuelle problemstillinger Området har adkomst via eksisterende veg fra fylkesveg 24. Vurderinger Se på overordnet vegsystem og avkjøringsløsninger. Framgangsmåte Del av planbeskrivelsen. Vurdere behovet for detaljkonstruksjon av (vertikal- og Side 4

9 Vurdere parkeringsbehovet. Vurdere mulighet til adkomst for ulike brukergrupper uavhengig av alder og funksjonsevne, spesielt til friområder. horisontalgeometri) over veger innen planområdet. Annen infrastruktur Det legges til rette for tilgang til vann- og avløpsledninger. Drøfte virkningen planlagte tiltak vil ha på offentlig og privat infrastruktur. Del av planbeskrivelsen. Innhente opplysninger om eksisterende og planlagte offentlig infrastruktur. Vurdere rekkefølgekrav og behov for utbyggingsavtale. ANDRE FORHOLD Utredningstema Aktuelle problemstillinger Vurderinger Framgangsmåte Barn og unge Etablering av friområder vil føre til krav om tilrettelegging for barn og unge, jamfør rikspolitiske retningslinjer. Gi en vurdering av hvordan arealene kan brukes av ulike aldersgrupper og gi muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Del av planbeskrivelsen. Forurensing Eventuell mulighet for forurensing i grunnen må vurderes. Gi en oversikt over tidligere bruk av området. Vurdere risiko for forurensing i grunnen. Vurdere krav til miljøteknisk undersøking og tiltaksplan. Del av planbeskrivelsen. Støy Boliger regnes som støyfølsom bruksformål og støyforholdene må avklares. Vurdere risiko for støy på boligfeltene og oppholdsarealer. Del av planbeskrivelsen. Kartlegge støykilder og vurdere behov for støyutredning, jamfør retningslinjer i rundskriv T-1442/2012. Klima og energi Utbygging vil kunne ha konsekvenser for forhold Vurdere muligheter for tilrettelegging av miljøvennlig transport. Del av planbeskrivelsen. Drøfte bruk av ulike Side 5

10 Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) som påvikrer klimaet. Drøfte energi- / varmeforsyning. I samsvar med 4-3 i plan- og bygningsloven skal det ved reguleringsplanlegging utarbeides en ROS-analyse. Drøfte hvor stor risiko det er for at uønskede hendelser vil skje i forbindelse med planlagte tiltak. energikilder og transportmidler. Konsekvenser og avbøtende tiltak beskrives i egen rapport. Utarbeide ROSanalyse på grunnlag av stikkordsliste. 5. Organisering av arbeidet, medvirkning og planprosess 5.1 Generelt Forslag til planprogram skal sendes på høring til berørte myndigheter / interesseorganisasjoner og legges ut til offentlig ettersyn med en frist som ikke settes kortere enn seks uker. Kommune skal, på bakgrunn av forslaget og uttalelsene til dette, fastsette program for plan- eller utredningsarbeidet. Etter at Stjørdal kommune har vedtatt planprogrammet skal informasjon sendes de som har gitt innspill til programmet. I henhold til forskriften skal planprogrammet beskrive opplegg for informasjon og medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt. I forbindelse med konsekvensutredning og utarbeiding av planforslag, kan det være aktuelt med samrådsmøte med offentlige instanser, basert på de innspill som kommer inn ved varsel oppstart planarbeid. Etter at planforslaget med konsekvensutredning er sendt kommunen, vil ytterligere informasjon og medvirkning skje etter at kommunen har vedtatt å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Som en del av komplett plan, vil det bli utarbeidet en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkning, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. Nødvendige utredninger for å avklare virkningene av planen / tiltaket vil bli gjennomført i forbindelse med planbeskrivelse, jamfør pbl Komplett planforslag vil blant annet omfatte følgende dokument: Plankart i målestokk 1:1000 Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse som tar i seg et sammendrag av konsekvensutredningen Konsekvensutredning ROS-analyse Illustrasjoner Kopi av mottatte innspill og referat fra samrådsmøter Side 6

11 5.3 Viktige milepæler Brev fra Stjørdal kommune Oppstartsmøte Stjørdal kommune Varsel oppstart planarbeid: Høring forslag planprogram: Forslag planprogram oversendt kommunen: Vedtak planprogram: Utarbeidelse av konsekvensutredning Utarbeidelse av planforslag (inkl. plan- beskrivelse med sammendrag av KU) Innsending av planforslag Planforslag til offentlig ettersyn Planforslaget vedtas i Stjørdal kommune 6 Vedlegg til planprogrammet 6.1 Planbeskrivelse, datert Konsekvensvurdering område B4 Gjeving, datert Side 7

12

13 KORT BESKRIVELSE KNYTTET TIL ANMODNING OM OPPSTARTSMØTE Områdeplan for Geving boligområde flytting av byggeområde B4 Tiltakshaver: Eco Bygg AS, 7560 Vikhammer Forslagstiller: Solem Arkitektur AS, Trondheim Bakgrunn. Solem Arkitektur AS er engasjert av Eco-bygg AS til fremme planer for nytt boligområde på deler av eiendommen gnr. 166 bnr. 3. Bakgrunn er at Eco-bygg AS i dag har inngått avtaler med grunneier om å utvikle deler av eiendommen til boliger. I gjeldende kommuneplan er området vist som LNFR-område, og det ble derfor sendt en forespørsel til Stjørdal kommune om endringer av kommuneplanens arealdel ang. plassering av boligområde B4. Begrunnelsen var at avsatt område i kommmuneplan var lite egnet til boligbebyggelse, og at det var bedre egnede arealer som lå tettere inntil eksisterende bebyggelse på Geving (Geving 3). I brev av fremgår at Stjørdal kommune er enig i forslag til foreslåtte endringer. Med henvisning til plan- og bygningslovens kap.12 tilrår kommunen at det igangsettes reguleringsplan på visse betingelser, bl.a: Kav til områdeplan, avgrenset iht skisse fra kommunen. Krav til arrondering og opparbeidelse av friområde (bredde) mellom eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse. Krav til endring av arealgrenser i gjeldende kommuneplan, bl.a. grenser for naturområde og faresone skredfare. Etter endringer skal deler av gjenværende B4 (KPA) inngå som nytt byggeområde, kombinert bebyggelse barnehager/boliger. For å ivareta gode bygningsmessige løsninger i bratt terreng, er det krav til samordnet utbygging av boliger og terreng med endelig terrengbehandling som fremtidig koter og hvordan dette tilpasses eksisterende bebyggelse. Krav til konsekvensutredning. Det vises her til 2d «Områderegulering som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål» og 3c «Områdereguleringer som innebærer andre vesentlige endringer enn de angitt i 2d, vurdert etter 4h «medfører risiko for alvorlige ulykker, ras skred og flom». Viser til generelle bestemmelser i pbl om krav til oppstartsmøte og varsling. Beskrivelse av planområde, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet ligger like vest for eksisterende bebyggelse i Geving 3, og omfatter område B4, som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boliger, og mellomliggende LNFområde, se skissen til venstre. Eksisterne bebyggelse Geving 3 Nytt boligområde Område B4 (KPA) Side 1

14 Trafikkforhold. Adkomst til område er fra Gevinglia, lenke Geving og fylkesvegen, dvs. tidligere E6. Vegen har god standard med adskilt gang- og sykkelveg. Det er gangavstand til fylkesvegen som har god kollektivdekning, bl.a. buss 38 med ruter til Stjørdal og Hommelvik/Trondheim. Landskap Planområdet ligger i et karakteristisk skålformet landskap som er vendt mot nordvest; -med en høydeforskjell på ca 70m, der høyeste partier ligger inntil eksisterende Geving 3 på ca kote 180. Området faller delvis bratt ned mot nordvest til kote ca 110. Solforholdene er gode store deler av sommerhalvåret, men i vinterhalvåret vil «landskapsformen» Gevingåsen kaster skygge på ettermiddagen. Utsikten er meget god, med sikt til fjorden. Grunnforhold. Tilgjengelige data beskrives løsmassene å bestå av tynt humus-/torvdekke. Det er synlig fjell i dagen. Skredsonekart ( viser at planområdet ligger utenfor fareområdet for kvikkleire. Barn og unges interesser. Området benyttes ikke aktivt av barn- og unge til lek. Kulturminner. Det er ikke registrert kulturminner i planområdet. Gjeldene arealplaner og planstatus Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er området som omfattes av forslag til reguleringsplan definert som utbyggingsområde, vist som B4 og LNFR-område. Med bakgrunn i åpningen som ble gitt under sluttbehandlingen av kommuneplanen om bygging innenfor de «grønne» områdene, ble det rettet en planforespørsel om utnyttelse for deler av LNFR-områdene mellom B4 og eksisterende bebyggelse. Denne forespørselen ble positivt behandlet av kommunen, jfr. brev av Arealmessige endringer skal skje gjennom utarbeidelse av en områderegulering. Reguleringsplaner Nytt planområde ligger i uregulert område, men grenser inntil planid «Gevingåsen, deler av nye næringsområder, veg til Geving» og planid.. «Geving 3 delplan 2». Planidè og planlagte løsninger Plangrep Ny plan fremmes som en områderegulering med arealbruksgrenser for bl.a. kombinert bebyggelse (boliger/barnehage) og nytt boligområde i samsvar med skisser fra Stjørdal kommune. Området som skal benyttes til kombinert bebyggelse, bl.a. tidligere B4 (KPA) utformes uten detaljering, og det foreslås å stille krav til detaljreguleringsplan før utbygging av boliger/barnehage innenfor dette byggeområdet. Innenfor byggeområdet for boliger, planlegges utbygging av frittliggende småhusbebyggelse med inntil 35 boligenheter. Imidlertid skal områdeplanen ha en såpass høg detaljeringsgrad at behovet for egen detaljreguleringsplan ikke er nødvendig. Det planlegges eneboliger og to-mannsboliger. Side 2

15 Nytt byggeområde Område til kombinert bebyggelse (boliger/barnehage) For å lykkes med gode løsninger for ny boliger, er samordnet planlegging av bebyggelse og terrengbehandling helt avgjørende. Terrenget er til dels utfordrende, som forutsetter at hvert bygningsvolum må sees i en helhet med terreng på egen tomt, løsninger på nabotomta og adkomst. Utbygger vil stå for en samlet utbygging av bebyggelse og opparbeidelse av terreng, noe som vil være en god modell i dette prosjektet. Beskrivelse av ønsket utbygging. Det er utarbeidet skisseløsninger for utbyggingen innenfor nytt byggeområde. I oppstartsmøte vil det bli vist en 3D-modell av planlagt utbygging. Stillbilder fra volumstudie gjengis nedenfor. Side 3

16 ROS-analyse. Det er utarbeidet foreløpig ROS-vurdering som viser hvilke uønskede hendelser som kan oppstå dersom avbøtende tiltak ikke gjennomføres. Planprogram og planbeskrivelse. I brev av har Stjørdal kommune gitt tilbakemelding om at planarbeidet vil utløse krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens kapittel 14. Forslag til planprogram fremlegges til oppstartsmøte. Konklusjoner fra konsekvensutredningen foreslås å inngå i en komplett planbeskrivelse. Planområdet: Forslag til planområde fremgår av nedenfor planskisse. Jann Fossum/sign Senioringeniør/arealplanlegger Side 4

17 &'&('&"#'!"#$ %

18

19

20

21

22 FORELØPIG ROS-VURDERING. OMRÅDEREGULERING FOR BEVING BOLIGOMRÅDE FLYTTING AV BYGGEOMRÅDE B4 Trondheim, OMRÅDET OG TILTAKET Planområdet ligger like vest for eksisterende bebyggelse i nye utbyggingsområder på Geving. Område har adkomst fra Gevinglia. Planområdet ligger i et karakteristisk skålformet landskap som er vendt mot nordvest; -med en høydeforskjell på ca 70m, der høyeste partier ligger inntil eksisterende Geving 3 på ca kote 180. Området faller delvis bratt ned mot nordvest til kote ca 110. Innenfor området skal det tilrettelegges for frittliggende småhusbebyggelse i inntil 35 boligenheter. I brev av har Stjørdal kommune gitt tilbakemelding om at planarbeidet vil utløse krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens kapittel ROS-VURDERING 2.1 Sjekkliste og risikovurdering Gjennom sjekklisten nedenfor kommer en fram til en foreløpig vurdering av hvilke punkt hvor det er behov for å gjennomføre en risikovurdering i planarbeidet (punktene som er markert med Ja i listen). Der det er aktuelt med avbøtende tiltak, skal disse kommenteres i planforslaget, og det skal vises hvordan de skal følges opp. Risiko er definert som produktet av sannsynligheten for at en uønsket hendelse innen nevnte forhold vil oppstå (S-nivå) og konsekvensen for samfunn og miljø når dette inntreffer (K-nivå). HENDELSE/SITUASJON Aktuelt S- NIVÅ K- NIVÅ RISIKO Kommentarer/tiltak Natur- og miljøforhold Ras/skred/flom/grunnforhold. Er området utsatt for, eller kan planen/ tiltaket medføre risiko for: 1. Masseras/-skred Ja S2 K3 Gul Ligger inntil skredsone, jfr. KPA. Krav frå kommunen om utredning. (skal inngå i KU) 2. Snø-/isras Nei 3. Flomras Nei 4. Flodbølge Nei 5. Undersjøisk ras deponi Nei 6. Tidevannsflom/stormflo Nei 7. Radongass Nei TEK 10 setter krav til radonforebyggende tiltak dersom det er radongass fra grunnen.

23 Vær, vindeksponering. Er området: 8. Vindutsatt Nei 9. Nedbørutsatt Nei Natur- og kulturområder. Medfører planen/tiltaket fare for skade på eller konsekvenser for: 10. Grøntstruktur/sårbar flora Nei Kommuneplanen viser grønstruktur vest og sør for planområdet. 11. Sårbar fauna, vannlevende organismer Nei 12. Sårbar fauna land Nei 13. Verneområder Nei 14. Vassdragsområder Nei 15. Automatisk fredete kulturminner 16. Kulturminne/-miljø nyere tid Nei Nei Menneskeskapte forhold Strategiske områder og funksjoner. Kan planen/tiltaket få konsekvenser for: 17. Veg Nei Oppretteholder dagens kjøremønster. Aktuelt med tilpassing kryssløsning til Gevinglia. 18. Havn, kaianlegg Nei 19. Sjøkabler Nei 20. Sykehus/-hjem, kirke Nei 21. Brann/politi/sivilforsvar Ja S2 K3 Gul Branntekniske løsninger må vurderes i forbindelse med melding om byggetiltak. Sikkerheten ved brann er ivaretatt gjennom dagens brannordning. 22. Kraftforsyningsanlegg Nei I planprosessen må det legges til rette for at brannbiler har tilgang til området og til bebyggelse. 23. Vannforsyning naboskap 24. Vannforsyning industrivann 25. Annen kommunal ledningssystem Nei Nei Ja??? Kapasitet på overvannsledninger må vurderes. Lokal overvannhandtering må vurderes i planprosessen. 26. Forsvarsområde Nei 27. Tilfluktsrom Nei 28. Område for idrett/lek Nei 29. Friluftsområde Nei 30. Vannområde for friluftsliv Nei Forurensningskilder. Berøres planområdet av: 31. Fare for akutt forurensning Nei 32. Permanent forurensning Nei 33. Støv og støy; industri Nei 2

24 34. Støv og støy; trafikk Ja S2 K2 Grønn Planområdet ligger innenfor «gul» sone, jfr flystøysoner i hht T Kilde Avinor. 35. Støy; andre kilder Nei 36. Forurenset grunn Nei 37. Forurensning i sjø/vassdrag Nei 38. Høyspentlinje (stråling) Nei 39. Risikofylt industri mm Nei 40. Avfallsbehandling Nei 41. Oljekatastrofeområde Nei Medfører planen/tiltaket: 42. Fare for akutt forurensning Nei 43. Støv fra egen trafikk Nei Planlagt utbygging antas ikke å medføre trafikk av et omfang som gir vesentlig støv. 44. Støy fra egen trafikk Nei Planlagt utbygging antas ikke å medføre trafikk av et omfang som gir vesentlig støy. 45. Støy og støv fra andre kilder 46. Forurensning til sjø/vassdrag 47. Forurensning av dypvann og sjøbunn 48. Fare for uhell ved bruk av kjemikalier, eksplosiver Nei Nei Nei Nei Transport. Er det risiko for: 49. Ulykke med farlig gods Nei 50. Vær/føre begrenser tilgjengelighet til området Nei Trafikksikkerhet: 51. Ulykke i av-/påkjørsler Nei 52. Ulykke med gående/syklende Nei 53. Andre ulykkespunkter Nei Andre forhold: 54. Er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? 55. Er det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Nei Nei 56. Regulerte vannmagasiner Nei 57. Naturlige terrengformer som utgjør spesiell fare Nei 58. Gruver, sjakter, steintipper Nei Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring 59. Tilrigging, anleggsvirksomhet Ja S2 K2 Grønn Riggplass vil i hovedsak skje innenfor utbyggingsområdet. Plan skal utarbeides for anleggsvirksomheten og krav sikres i 3

25 planbestemmelsene 60. Trafikk Ja S2 K2 Grønn I anleggsperioden vil det bli noe økt trafikk på tilliggende offentlige veger og i adkomstområdet. Oppsummert får vi da tabellen nedenfor: Hendelser med røde felt: Tiltak er normalt nødvendig. Hendelser med gule felt: Tiltak vurderes ut fra kostnad i forhold til nytte. Hendelser med grønne felt: Rimelige tiltak gjennomføres. SANNSYNLIGHET KONSEKVENS K1 Liten K2 Middels K3 Stor K4 Svært stor S4 Svært stor S3 Stor S2 Middels 34, 59, 60 1, 21 S1 Liten 2.2 Tiltaksvurdering På bakgrunn av vurderingen ved melding om planarbeid, følger en foreløpig oppsummering av hvilke tiltak som følges opp i det videre planarbeid. Hendelse Beskrivelse/tiltak 1. Masseras/-skred Skal inngå i KU. Ev. avbøtende tiltak skal vises/inngå i reguleringsplan 21. Brann/politi/sivilfors var 34. Støv og støy; trafikk 59. Tilrigging, anleggsvirksomhet Løsninger for brann- og redningstjenester skal i nødvendig grad vises på plan eller oppfølgende tiltak sikres i planbestemmelsene. Bygning bør utformes slik at den reduserer støy på uteromsarealet. Tas inn et eget pkt i planbestemmelsene om plan for anleggsvirksomheten. 60. Trafikk Tas inn et eget pkt i planbestemmelsene om plan for anleggsvirksomheten. 4

26 STJØRDAL KOMMUNE Enhet arealforvaltning Møtereferat Geving - boligområde - reguleringsplan Dato: Møtetid: 12:00 14:00 Møtedato: Møtested: Stjørdal Rådhus Sak: 2014/ Referent: Bård Hubert Gustafson Til stede: Firma / Forslagsstiller / Stjørdal kommune - SK Solem arkitektur Solem arkitektur SK SK SK Navn Jann Fossum Bård Hoff Julie Bjugan Bård Gustafson Geir Baustad Terje Gulbrandsen e-post Sak nr Beskrivelse OK Merknad /Mangel / Følges opp 1. Formål med planen planens innhold Ny plan fremmes som en områderegulering med boliger/barnehage («flateregulert») og nytt boligområde (detaljregulert). Innenfor byggeområde for boliger, planlegges oppføring av inntil 35 boligenheter, utformet som rekkehus/enebolig i kjede og to-mannsboliger. * Konsulent 2. Plantype Områdeplan etter pbl 12-2, hvor området som skal benyttes til kombinert bebyggelse, bl.a. tidligere B4 (KPA) utformes uten detaljering med krav til detaljreguleringsplan. Innenfor byggeområdet for boliger, skal områdeplanen ha en såpass høg detaljeringsgrad at behovet for egen detaljreguleringsplan ikke er nødvendig. 3. Planstatus i området og premisser Planstatus reguleringsnivå Nytt planområde ligger i uregulert område, men grenser inntil reguleringsplan for veg til Geving og kommunalt boligfelt kalt «Geving 3 delplan 2». * Konsulent * SK/Konsulent

27 Planstatus kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til byggeområde for boliger og LNFR-område. Ved sluttbehandling av kommuneplanens arealdel, har rådmannen imidlertid i sitt saksfremlegg åpnet for boligbygging innenfor de grønne områdene mellom Geving 3 (eksisterende område) og B4. I brev av gir kommunen en åpning for at arealmessige endringer skal skje gjennom utarbeidelse av en områderegulering med krav om planprogram/ku. Planprogram/KU: Kommunen tilslutter seg de utredningstema som opplistet i Forslag til planprogram datert , med følgende kommentarer: For kommunen er forholdet til terrenghelling og mulig rasfare vesentlig å få belyst gjennom et geoteknisk notat som omfatter vurdering av områdestabilitet. Det fastslås at området berøres av gul flystøysone, som betyr at det totale støybilde skal vurderes ift støyfølsomme bruksformål, jfr. støyretningslinjer T I den forbindelse gjøres det oppmerksom på industriområdet som ligger i nærheten av planområdet. Sosial infrastruktur: Planområdet sokner til Lånke skole som har kapasitet mhp. nye elever. Avstanden til Lånke skole er km og skolevei krysser samlevei i plan. Det er aktuelt å stille rekkefølgekrav som bedrer trafikksikkerheten på skoleveg. Barnehage er ikke etablert i nærområdet. Kommunen er derfor fornøyd med at det tas høyde for dette i del av områdeplan. Teknisk infrastruktur (VA) Det forutsettes at vanntilførsel skjer via vanntilkobling mot øst, i forlengelse av vannframføring til kommunalt byggefelt, Geving 3. Vanntrykk er ok, når ny bebyggelse ligger under cote 200. Side 2

28 Avløp koples til avløpsledning som slutter ved industriområdet i vest. Dette kan medføre kapasitetsproblemer ved kryssing av Gjevingvegen («Gammel E6»), som kan utbedres ved enkelttiltak. Det er behov for ny pumpestasjon ved Hell (jernbanetomta), og dette kan ikke igangsettes før en rammeplan (VA) blir politisk vedtatt. Tidshorisont kan være 5 år. Utbygging av 30 boenheter tilsvarer pe, og en reservepumpe kan da imidlertid etableres. Denne vil kunne gi tilstrekkelig kapasitet for utbygging innenfor detaljplan, men ikke for resten av planområdet. Overvann må håndteres ved hjelp av lokal fordrøyning. Kart over ledningsnett oversendes konsulent fra enhet kommunalteknikk. Utbyggingsavtale/rekkefølgebestemmelser Overnevnte forhold må forventes ivaretatt i plansaken gjennom rekkefølgebestemmelser og krav til utbyggingsavtale, som også vil omfatte opparbeidelse av friområdet som grenser til Geving 3. Opparbeidelse rekkefølgebestemmelser og evt. Utbyggingsavtale vil også omfatte friområdet (mellom nytt og eksisterende boligområde) som skal opparbeides med stianlegg med utgangspunkt i eksisterende stier, og området skal ryddes for trær (fortrinnsvis lauvskog og granskog). Furutrær tilstrebes bevart av romlige hensyn. 4. Samråd & medvirkning - Annonsering (digitalt og avis innhold jfr PBL) Annonse skal også publiseres på kommunens hjemmeside. - Tilskrives berørte parter. Parter/adresseliste fås ved henvendelse til kommunen. - Planprogram skal følge varsel om igangsetting, jfr. PBL. 5. Sjekkliste planens innhold og konsekvenser Kommunen har følgende merknader til planens utforming: * Konsulent/SK * Konsulent/SK Leikeareal i vest ser noe bratt ut (jfr. utearealnorm med stigning 1:3), og kunne med fordel ha vært noe mer sentralt plassert i boligfeltet. Interne stianlegg bør etableres til og fra lekearalet, men trenger ikke å være universelt utformet (1:20). Side 3

29 Interne stier kan med fordel kobles til et stianlegg i friområdet som knyttes til kommunalt boligfelt, og muliggjør en snarvei til bussholdeplasser etablert ved Geving 3. Adkomstveg har tilfredsstillende stigningsforhold (1:6) og kurveutvidelse i sving er ivaretatt, men sikt i kurve og ved utkjøring til samleveg må dokumenteres (påført frisiktsone). Byggegrense mot samleveg skal være som tilliggende planer, dvs. 20 meter fra senterlinje. Det ble bekreftet i møte området fremdeles har en meget bratt helling og det vil bli en utfordring å utforme gode tomteforhold for boligbygging her. Derfor skal utbyggingen koordineres med samlet terrengbehandling som skal framgå av detaljplan (som planlagte koter). Videre skal tverrprofiler som også viser tilliggende terreng med planlagt bebyggelse vedlegges saken. Kommunen har ingen innvendinger til valgt utbyggingsprinsipp (rekkehus/tomannsboliger). Det foreligger ingen spesifikke føringer mhp. byggeskikk/takform tilpassing, da området ligger adskilt fra annen bebyggelse. Dog ønsker kommunen at ny bebyggelse med materialbruk utformes med tanke på terrengtilpassing og fjernvirkning. Særlig overganger mellom sokkeletasje og 1.etasje, samt bebyggelse ift. fylling/skjæring/murer bør vies oppmerksomhet. Vi har i den forbindelse gjerne sett bruk av flere materialtyper, eks. mur/tegl/natursteinsmur i kombinasjon med tre. 6. Framdrift (skisse til framdrift ikke forpliktende) * Konsulent/SK Fastsetting av planprogram vedtak i komitè plan. Etter forhåndsvarsel (6 uker). 1.gangsbehandling: 6 ukers høringsperiode: 2.gangsbehandling: Kommunestyret: 7. Krav til levert materiell Annonse ved planoppstart skal sendes postmottak@stjordal.kommune.no for utlegging på kommunens hjemmeside. Plangrense/planomriss på sosi-format sendes til geodata, epost: * Konsulent Side 4

30 Oversendt planforslag skal inneholde oversendelsesbrev, plankart, planbeskrivelse og planbestemmelser. I tillegg skal kopi av mottatte merknader samt varsel om oppstart følge med. Nødvendig materiell mhp f.eks støyberegninger, illustrasjoner med mer skal følge med. Planbestemmelser og planbeskrivelse skal leveres i MS Word. Digitalt plankart leveres ihht SOSI-standard (nasjonal norm). 8. Forbehold Verken oppstartsmøte eller referat gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Nye momenter og krav vil kunne fremkomme som en del av planprosessen og politisk behandling og avklaringer i dette møtet må tas med forbehold. * SK Med hilsen Bård Hubert Gustafson Side 5