Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL a Arkivsaksnr.: 14/733 REGULERINGSPLAN A - ENDRING ILSETRA-STEINTJØNNLIA, OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL a Arkivsaksnr.: 14/733 REGULERINGSPLAN A - ENDRING ILSETRA-STEINTJØNNLIA, OFFENTLIG ETTERSYN Vedlegg: 1. Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert , sist revidert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sammendrag: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar Planutvalget i Øyer å legge endring av reguleringsplan for Steintjønnlia - Ilsetra, med plankart og bestemmelser sist revidert , ut til offentlig ettersyn. Planens virkning for miljø og samfunn er beskrevet i vedlagte planbeskrivelse, datert Saksutredning: FORSLAGSSTILLER Reguleringsplanen fremlegges for kommunal behandling av Planråd AS på vegne av Sameiet Ilsetra Leiligheter. Planforslaget er mindre justeringer av gjeldende plan. BELIGGENHET Planområdet ligger på sørsiden av Hafjell alpinanlegg, ved krysset mellom Nysetervegen og Hundersetervegen, rett sør for Ilsetra hotell. PLANSTATUS Gjeldende reguleringsplan for Steintjønnlia Ilsetra ble vedtatt Endring av atkomst til område for frittliggende hytter i område Fr1, ble endret ved mindre endring av gjeldende reguleringsplanen vedtatt av planutvalget i Øyer PLANENS FORMÅL Hensikten med planarbeidet er å endre arealformål på eksisterende fritidsbebyggelse/ leiligheter, slik at formålet stemmer med gjeldende bruk. Planendringen innebærer ingen endring av formålsgrenser, og det skal ikke bygges mer på arealene som omfattes av planendringen. Områdene F2a og F3 er i gjeldende reguleringsplan «Steintjønnlia-Ilsetra», vedtatt , vist som «turist- og fritids-formål». Denne arealkategorien (jfr. plan- og bygningsloven fra 2008) er definert som et næringsformål med blå farge, mens reell bruk på

2 områdene er fritidsleiligheter uten kommersiell utleie. Det foreligger ikke noe krav om utleie for leilighetene i område F2a og F3, slik det gjør for de kommersielle leilighetene i område F2a, som er knyttet til driften av hotellet på Ilsetra. Bakgrunnen for at det ikke er stilt noe krav om utleie i disse områdene, er at erfaringer fra de siste årene viser at markedet ikke ønsker utleieforpliktelser når de kjøper eiendom. Mange ønsker fortsatt å leie ut sine fritidseiendommer på frivillig basis, uten pålagt utleieplikt. PLANPROSESS Oppstart av planarbeidet ble varslet med annonse i Byavisa og berørte parter og interesser i brev av Det kom inn 3 innspill til varsel om oppstart innen fristens utløp. Innspill til varsel om oppstart er oppsummert i vedlagte planbeskrivelse, med forslagsstillers kommentarer, - se vedlegg 3 Planbeskrivelse sist revidert Under følger en kort oppsummering av innspillene/merknadene med rådmannens kommentarer. 1. Statens vegvesen, datert : Statens vegvesen har ingen merknader til varsel om oppstart som berører trafikkformål. Rådmannen påpeker at standardiserte krav til avkjøring er lagt inn i planforslaget og hensyntatt i planforslaget som ble vedtatt i forrige revidering etter vedtak av gjeldende plan den Oppland fylkeskommune (OFK) v/fagenhet for kulturvern og Regionalenheten, datert : OFK kommenterer at når formål endres fra næring til fritid kan dette medføre begrensninger for videre utviklingsmuligheter for næringsliv i området. Dette området ligger så nært opp til høyfjellet at det er liten sannsynlighet for å få lagt ut nytt næringsareal. Denne endring av formål kan medføre at nye utviklingsmuligheter begrenses. En helhetlig vurdering av næringsutvikling og langsiktig behov for næringsarealer i området bør utredes. Kulturarvenheten har ikke merknader til oppstartsvarselet. Rådmannen viser til kommunens vurdering ved forrige revidering av planen, når det gjelder forholdet til reguleringsformål, fritidsbebyggelse og fremtidig næringsbebyggelse. Siden disse leilighetene aldri har hatt noen utleieklausul, vil bruken av enhetene ikke bli endret som følge av omreguleringen. Formålskategorien fritidsbebyggelse vil fortsatt åpne for utleie av enhetene dersom eier av leilighet ønsker dette. Det legges til i reguleringsbestemmelsene at det tillates utleie av leilighetene. 3. Fylkesmannen i Oppland, datert : Generelt: Fylkesmannen viser til at den foreslåtte endringen av arealbruken ikke uten videre er en kurant endring. Ved slike endringer går attraktive næringsarealer tapt for fremtidig næringsutvikling. Det vil ikke være enkelt å argumentere for ny næringssatsing i sårbare områder når kommunen har tillatt privatisering av tidligere avsatte næringsområder. Det er uheldig å fremme omregulering av planer som nylig har blitt vedtatt og etterspør hvorfor den foreslåtte endringen ikke ble innarbeidet i forrige planforslag.

3 Miljøhensyn: Fylkesmannen har tidligere vært kritisk til slik omregulering tidligere, da området her er sårbart, og det er også knyttet villreininteresser til områdene lengre inn. I tidligere planer ble områdene godtatt med tanke på at de hadde høy samfunnsnytte som næringsformål. Dersom en slik omregulering er ønskelig fra kommunen sin side, bør endringen utredes og tas gjennom overordnede planer og ikke som mindre reguleringsendringer. Rådmannen viser til at de forholdene som Fylkesmannen viser til, er i all hovedsak hensyntatt i planforslaget. Når det gjelder forholdet til Fylkesdelplanen så vil forslag til planløsning ikke generere mer aktivitet enn det som er lagt til grunn i kommunedelplan Øyer sør, og siden det ikke åpnes for mer bygging vil landskapet ikke bli mer berørt eller belastet. Fylkesmannen ga i forrige reguleringsprosess i området en åpning for å søke om å endre formål fra utleie- til fritidsbebyggelse for andre deler av planområdet, forutsatt at det ble gjort vurderinger etter forskrift om konsekvensutredninger (se nærmere rundt dette forholdet under vurderingen). Kommunen var i forrige planprosess ikke klar over at forslagsstiller av denne endringen (Sameiet Ilsetra Leiligheter) ønsket en slik endring, og derfor fremmes dette nå som en egen reguleringsendring på vegne av sameiet. PLANFORSLAG Utsnittet av plankartet under, viser foreslått reguleringsendring for områdene benevnt Fr3a og Fr3b, med juridisk avgrensning av planområdet og omkringliggende arealbruk fra gjeldende plan. Reguleringsbestemmelsene er endret i vedlagte forslag slik ar benevnelsen for områdene er endret fra F2a og F3 til Fr3 a og b. Det er kun reguleringsformålet som er endret, og det er ikke åpnet for mer eller mindre utbygging. Tomten benevnt Fr3a består av 2 større leilighetsbygg og tomten benevnt Fr3b består av 3 leilighetsbygg og er fult utnyttet i henhold til bestemmelsene. Reguleringsbestemmelsene er endret fra fritids- og næringsformål(blått) til fritidsformål(gult). Illustrasjon til venstre viser gjeldende plan etter mindre endring vedtatt av planutvalget i møte , sak 43/14

4 og til høyre over forslag til endring av F2a og F3 til fritidsformål Fr3a og Fr3b. VIRKNINGER FOR MILJØ OG SAMFUNN I forslaget til reguleringsplan som nå fremmes til behandling er det kun endringen av reguleringsformål fra fritids- og turistformål til rent fritidsformål som er en endring av kommunedelplanen for Øyer sør. Tidligere utredninger i forbindelse med kommunedelplanen for Øyer sør vil derfor kunne legges til grunn, siden endringen verken beslaglegger mer areal, ikke øker utbyggingsvolum i bakkeareal eller høyder, samtidig som det heller ikke genereres mer trafikk, verken på vegsystem, eller i form av øvrig belastning for fjellområder, fritids eller for annen sårbar flora, fauna eller viltinteresser. Med bakgrunn i at det i endringsforslaget ikke åpnes for flere enheter eller større bygningsvolumer enn det som er godkjent og avsatt i kommunedelplanen, som igjen kunne generert mer aktivitet inn i fjellet, vurderes planen ikke å være i konflikt med nasjonale bestemmelser eller retningslinjer hva gjelder villreininteresser. Forslaget til endring av reguleringsplanen vil ikke medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn jfr. Forskrift om konsekvensvurderinger. Det er derfor ikke utarbeidet eget planprogram eller egne konsekvensutredninger for planen. Risiko- og sårbarhetsanalysen viser at planen ikke har betydelige eller avgjørende risiko- og sårbarhetsforhold som er knyttet til planområdet, eventuelle endringer som følger av planendringen. Når det gjelder forholdet til næring i dette området for fremtiden, legger forslagsstiller til grunn at denne vurderingen vil måtte gjøres på det aktuelle tidspunktet, og at dette må vurderes opp mot marked og behov/nytte. Siden det ikke er krav til utleie på disse leilighetene vil ikke en endring som foreslått påvirke næringsaktiviteten i området siden bruken av arealene som endrer reguleringsformål fortsatt vil være den samme. Planen vil i all hovedsak medføre positive konsekvenser for berørte parter, interesser og hensyn, da den bidrar til å rydde opp i uklare reguleringsmessige forhold uten å endre dagens bruk. Hensynene bak planen er som beskrevet som de miljømessige og samfunnsmessige virkninger viser ingen vesentlige konsekvenser for miljø eller samfunn. Vurdering: Planforslaget viderefører reguleringsplan for Steintjønnlia Ilsetra med unntak av endring av reguleringsformål for F2a og F3. Denne endringen burde ideelt sett inngått i arbeidet med reguleringsplan for Steintjønnlia Ilsetra som ble vedtatt av kommunestyret Ønske om endring av reguleringsformål for disse områdene ble ikke tatt opp før ved offentlig ettersyn og sluttbehandling av reguleringsplanen, jf. kommentar i vedlegg 5, merknad 9. I sin merknad gir Sameiet Ilsetra Leiligheter uttrykk for at områdene F2a og F3 bør endres fra næringsformål (blått) til ren fritidsbebyggelse (gult). Dette forhold burde vært tatt opp i forbindelse mad varsel om oppstart av planarbeidet. I sin kommentar til merknaden uttrykker rådmannen at dette forhold må tas som egen reguleringsendring.

5 Fylkesmannen ber kommunen foreta en samlet vurdering av behov for næringsareal og uttrykker at det er uheldig at reguleringsplaner endres så kort tid etter at de er vedtatt. I denne sammenheng er det ulike eierinteresser hvor kommunikasjon og behov for samhandling ikke har skapt en felles planprosess. Øyer kommune kunne som planmyndighet stilt krav om samordning dersom kommunen hadde kunnskap om disse ønskede endringene i forbindelse med oppstart av planarbeidet. Øyer kommune valgte å ikke stoppe pågående planprosess med nye momenter inn i saken og nytt offentlig ettersyn som følge av det. I reguleringsplan for Steintjønnlia Ilsetra, arkivsak 11/453, kommunestyresak 62/13, er forholdet til næringsarealer tatt opp. Planavdelingens kompetanse til å vurdere næringsmessige forhold, tendenser i marked og endrede betingelser med hensyn eie/leiemarked og «buy and lease back» er begrenset. Det som har skjedd rundt Pellestova, ønske om endringer av reguleringsformål i nylig vedtatt reguleringsplan for Steintjønnlia Ilsetra er endringer fremmet av markedsaktører, dvs de som kjenner stemning og pulsen i dette markedet best. I vårt nabofylke lenger sør i Ringsaker kommune er store endringer skjedd med transformasjon og ombygging av tidligere hoteller i Sjusjø-området. Ringsaker har i disse områdene ikke pliktig utleie, men områder regulering til fritidsbebyggelse/ forretning hvor salg og utleie av hytter/leiligheter er tillatt. Av reguleringsformålet følger ingen utleieplikt. I sin rapport «Increasing the influx og Non-domestic Tourists to the Lillehammer Region, Østlandsforskning rapport 2011/10 gis det fremtidsbilder på sterkere tilknytning til tjenestetilbud, større urbanitet, kulturopplevelser mv. Handel er også i ferd med å bli en fritidsaktivitet og tilbudet på ulike typer forretninger og varer vil bli en stadig viktigere del av tilbudet for turistdestinasjoner. Transport, lokalisering og beliggenhet for tilbud, gangavstander/reiseavstander vil sannsynligvis medføre at tilbud lokaliseres til knutepunkter, blir liggende konsentrert i kjerneområder mv. De endringene som har vært på Ilsetra er en endring/dreining av fokus fra en aktør som er markedsorientert. I kommuneplanen for Øyer sør, var nye byggeområder (T4 aog b) disponert til næringsformål. I planendring vedtatt ble områdene regulert til fritidsbebyggelse etter sterke ønsker fra forslagsstiller. De endringer som har vært i markedet siden slutten på 90-tallet, viser svært få områder i utbyggingskommuner med stor hytteutbygging hvor byggeområder er regulert som næringsområder(blå områder) med pliktig utleie som følge av reguleringsformålet. Regulering til fritidsbebyggelse (gule områder) uten noen slike forpliktelser går igjen i planer av nyere dato fra midten av 2000 (2005) til dags dato i kommuner med store utbygginger til fritidsformål. Hvis markedet endrer seg tilbake til forespørsel om næringsarealer, må det foretas en faglig utredning. Det er ingen signaler som indikerer behov for næringsarealer og ikke i disse områdene med stor avstand til knutepunkter og senterdannelser hvor det kan etableres større tjenestetilbud.

6 Avvik i forhold til kommunedelplan for Øyer Sør, vedtatt Endringene gjelder endring av reguleringsformål fra fritids- og turistformål til rent fritidsformål for byggeområdene F2a og F3. Det er ingen arealmessige endringer med økte arealer og utbyggingsvolumer. Områder regulert til næring med utleieplikt innenfor kommunedelplan for Øyer sør ble innført for å styrke kommunenes mulighet til å utvikle turismerelatert næring. Det er i Øyer kommune flere slike blå områder i reguleringsplaner fra Pellestova og ned til Hafjells målområde. Fritidsleiligheter med utleieplikt er i svært liten grad salgbar vare. Markedet etterspør selveierleiligheter hvor den enkelte selv eventuelt kan leie ut. Mange blå områder har derfor blitt stående ubebygd stikk i strid med intensjonene. Blå områder bremser i dag utviklingen og det er derfor viktig at Fylkesmannen kan støtte endringen fra Blått til gult» slik at vi i Øyer kan bidra til en positiv utvikling for reiselivet i sørlige deler av Gudbrandsdalen. Det er viktig at Øyer kommune kan legge til rette for utviklingen av «bolig 2» og Rådmannen ser positivt på en omregulering fra blått til gult for de angjeldende områdene på Ilsetra. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og Bygningslovens vedtar Planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for områdene Fr3a og Fr3b i Steintjønnlia Ilsetra, med plankart og bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan