1. gangs behandling - Forslag til områderegulering for Verket

Transkript

1 Moss kommune Saksutredning 1. gangs behandling - Forslag til områderegulering for Verket Saksbehandler: Vibeke Arnesen Dato: Arkivref.: 15/38040/REGUL- Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Beh.status Beslut. organ Miljø, teknikk og /15 PS samferdsel Dokumenter vedlagt saken Dato Dok.nummer Tittel Plankart Verket - endelig forslag datert kart Planbeskrivelse - Verket -endelig - liten Illustrasjonspalan - A Bestemmelser Verket Journalposter i arkivsaken Nr Type Dok.dato Avsender/mottaker Tittel 1 I RMS Eiendom AS C/o Høgh Eiendom AS Områderegulering for Petersonområdet - samarbeid 3 U RMS Eiendom AS, c/o Höegh Eiendom AS Områderegulering for Petersonområdet - underretning 38 I Fylkesmannen v/aase Richter Områderegulering - Verket, Moss, kartlegging av naturmangfold i sjø 4 X Møtereferat oppstart områderegulering Verket 6 I Asplan Viak AS Industritunet Områderegulering for Petersonområdet - oversendelse av situasjonsanalyse med ny forside 8 U Moss Avis Annonse - varsel om oppstart av reguleringsplanarbeide med konsekvensutredning 7 U I henhold til adresseliste Varsel om oppstart av Områderegulering for Verket 9 U Mottakere ifølge liste Kungjøring/høring - oppstart av områderegulering Verket/forslag til planprogram for Verket 11 I Fiskeridirektoratet Region Sør Reguleringsarbeid Verket - uttalelse 10 I Norsk Maritimt Museum Rapport og uttalelse etter undervannsarkeologiske registreringer i forbindelse med reguleringsplan for Verket 13 I Østfold fylkeskommune Referat regionalt planmøte 20. august 12 X Møtereferat arbeidsmøte områderegulering Verket 16 X Kommunalavdeling plan miljø og teknisk - Vibeke Arnesen Uttalelse til varsel om oppstart av Områderegulering for Verket. 18 I Marit Børud Kamark Innspill til oppstart av reguleringsplanarbeide for Verket 17 X Møtereferat kulturminner Verket 23 I Kystverket Sørøst Uttalelse til områderegulering for Petersonområdet - Verket 22 I Østfold fylkeskommune Fylkeskonservatorens uttalelse - Områderegulering for Petersonområdet - Verket 28 I Fylkesmannen i Østfold Innspill til områderegulering for Petersonområdet - Verket 27 I Stig Hoftaniska Uttalelser til områderegulering for Petersonområdet - Verket

2 19 I Lantmann Cerealia Høringsinnspill - til varsel om oppstart av områderegulering for Verket 30 I Statens vegvesen Region øst Uttalelse til oppstart av områderegulering og offentlig ettersyn av forslag til planprogram - Verket i Moss 20 I Jernbaneverket Områderegulering for Petersonområdet - Verket - kommentarer om dobbeltspor og valg av trasee 25 I Audun Kielland Innspill til varsel om oppstart av Områderegulering for Verket 24 I Statkraft Varme AS Forslag til planprogram Verket - Høringsuttalelse Statkraft Varme AS 26 I Østfold fylkeskommune Uttalelse til områderegulering for Verket - varsel om oppstart og forslag til planprogram 29 I Norges vassdrags- og energidirektorat NVE Region Øst Områderegulering Verket - forslag til planprogram - NVEs innspill 31 X Møtereferat Arbeidsmøte områderegulering Verket - forurensning og grunnforhold, og VA og flomsikring 34 X Møtereferat arbeidsmøte Verket, innkomne uttalelser 36 X Samledokument for høringsinspill til forslag til planprogram 37 U Asplan Viak AS v/erik Plate; Höegh Eiendom v/geir Inge Juriks Oversendelse av møtereferat fra 28. okt 43 I RMS Eiendom Samarbeidsavtale mellom Moss kommune og RMS Eiendom om områderegulering av Verket 41 I Fylkesmannen v/geir Gartmann Naturmangfold, Verket - ang Fylkesmannens uttalelse til planprogram 40 I Fylkesmannen v/håvard Hornnæs 39 I Fylkesmannen v/leif Roger Karlsen 44 U Stig Hoftaniska; Kystverket Sørøst; Fiskeridirektoratet Region Sør; Norsk Maritimt Museum; Audun Kielland; Marit Børud Kamark; Statkraft Varme AS; Jernbaneverket; Norges vassdrags- og energidirektorat NVE Region Øst; Vibeke Arnesen; Østfold Fylkeskommune; Fylkesmannen i Østfold; Østfold fylkeskommune; Statens vegvesen Region øst; Lantmännen Mills Moss 45 U Asplan Viak as v/erik Plathe; Höegh Eiendom as v/geir Inge Juriks 47 U Asplan Viak as v/erik Plathe; Höegh Eiendom as v/geir Inge Juriks Naturmangfold, Verket - ang Fylkesmannens uttalelse til planprogram Naturmangfold, Verket - Fylkesmannens uttalelse til planprogram Områderegulering for Verket - fastsatt planprogram Områderegulering Verket - fastsatt planprogram Oversendelse av møtereferat 50 I Audun Kielland Vedrørende Områderegulering for Verket - innspill og spørsmål 51 U Audun Kielland Svar på spørsmål om områderegulering for Verket - fastsatt planprogram 62 U Jernbaneverket ved Åse Drømtorp; Jernbaneverket v/ Trygve Sørbø Kvarme Vedrørende ny veiforbindelse over Mosseelva - forholdet til jernbane 66 I Lantmannen Ny veiforbindelse over Mosseelva - ønske om møte 68 U Jernbaneverket Oversendelse i henhold til avtale 29.oktober I Sarpsfoss limited - Mossefossen ANS Områderegulering på Verket - viser til tidligere høringsuttalelse. ber om oppdaterte plantegninger 72 U I henhold til adresseliste Varsel om justert planavgrensning for områderegulering for Verket, Moss 79 U I henhold til adresseliste Varsel om justert planavgrensning for områderegulering for Verket, Moss 82 I Jernbaneverket Merknader til justert planavgrensning for områderegulering for Verket 87 I Fylkesmannen i Østfold Innspill til varsel om justert planavgrensning for områderegulering for Verket 86 I Lantmannen Cerealia AS Innspill til varsel om justert planavgrensning

3 for områderegulering for Verket 83 I Lantmannen Cerealia AS Innsigelse på foreløpig plan for bro over elven 85 I Statens vegvesen Region øst Uttalelse til varsel om justert planavgresning for områderegulering for Verket 84 I Østfold Fylkeskommune Uttalelse til varsel om justert planavgrensning for områderegulering for Verket - Moss 94 I Asplan Viak AS Illustrasjonsplan - endelig utkas og utkast planbeskrivelse 93 I Asplan Viak AS Forslag utbyggingsavtale 92 I Asplan Viak AS Verket - Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) med grunnlagsdokumenter. 91 I Asplan Viak AS Verket - Konsekvensutredning (KU) med grunnlagsdokumenter 98 I Asplan Viak Plankart Verket - endelig forslag datert I Höegh eiendom as v/jan Erik Kristiansen Rapport tanker på Verket (Kokern, Fimpen og Massetårnet) 95 I Asplan Viak AS Planbeskrivelse Verket - endelig forslag datert Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til Områderegulering for Verket, datert , med tilhørende konsekvensutredning legges ut til offentlig ettersyn, Jf. plan- og bygningslovens Miljø, teknikk og samferdsel Møtebehandling: Erik Roth Nilsen (AP) fremmet følgende forslag på vegne av (AP)og (H) Bevaring av Kamyrkokern og eventuelt Fimp og Massetårn, samt finansinering av dette ønskes nærmerer vurdert i samråd med fylkeskonservator. Sverre A. Høstmark (H) fremmet følgende forslag: Høringsfristen heves fra lovens minimum ( 6 uker) til 8 uker pga. sakens kompleksitet. Votering: (AP) og (H) sitt forslag ble vedtatt mot 2 stemmer (FRP og Rødt) (H) sitt forslag fikk 4 stemmer (H og V) og falt. Rådmannens forslag med vedtatt tillegg ble deretter enstemmig vedtatt. MTS-114/15 Vedtak: Forslag til Områderegulering for Verket, datert , med tilhørende konsekvensutredning legges ut til offentlig ettersyn, Jf. plan- og bygningslovens Bevaring av Kamyrkokern og eventuelt Fimp og Massetårn, samt finansinering av dette ønskes nærmerer vurdert i samråd med fylkeskonservator.

4 Protokolltilførsel fra Sverre A. Høstmark (H) på vegne av (H) og (V): I erkjennelse av at Bystyret etter mye uro har godkjent sentrumsplanen i junimøtet 2015 og at MTS i dagens møte finner å støtte rådmannens innstilling, tillater jeg som utvalgets leder og med byutviklingshensyn i tankene - likevel å vedlegge en henstilling til utbygger. Jeg ber om at denne henstillingen, inklusive kartskisse følger saken når områdereguleringsutkastet nå går ut på høring: Området sør for dagens verkstedbygning og dagens materiallager/administrasjonsbygning, vil med bebyggelse i vest der dagens flissiloer ligger, ville kunne bli Moss bys mest lune (vindskjermede) og solrike parkområde. Kombinasjon av le for vind fra SSV / NNE og solvarme er noe vi har lite av i Moss, og noe et parkområdepå Rabben ikke vil kunne skape. På kartskissen over er skissert (i grønt) et ca bredt parkdrag langs elven og opp mot fossen, samt det området som i dag er antydet som torg/grønststruktur (som vel ikke er omstridt). Med det er tegnet inne et tilleggsareal (i blått) mot flissiloen i i full dybde inn mot dagens bygningskropper (nevnte verksted og administrasjon) Jeg ber/anmoder utbygger å vurdere å legge dette blå området til det som i dag betegnes torg/grøntstruktur Jeg ber/anmoder også utbygger om at vesentlige deler av arealet opparbeides med gress og busker som innbyr til at folk kan slå seg ned på bakken for å nyte sol og varme, fritt for vind, med elvena som innramning i syd. Det innebærer at torg/grepet må dempes noe, til fordels for noe som fremstår mer parkmessig. Jeg er overbevist om at dette er et parkgrep som generasjoner av Mosseborgere vil takke Utbyggerne for. Jeg minner om hvor vanskelig det er å deurbanisere et område der det allerede står bygningskropper. Sverre A. Høstmark

5 Saksopplysninger: Tiltakshaver: Moss kommune i samarbeid med grunneier Höegh eiendom AS Konsulent: Asplan Viak AS Planområdets beliggenhet og avgrensning Planområdet omfatter 306 daa, der 207 daa er landareal og 99 daa sjøarealer. Planområdet grenser mot Røysåsen og boligbebyggelse i nord, det historiske bygningsmiljø langs Verksgata i øst, Mosseelva i sør og Mossesundet i vest. Planområdet er justert i etterkant av at planprogrammet ble fastsatt. Se avsnitt under vurderinger. Planstatus Området er i kommuneplanen avsatt til industri, men er gjennom den nylig vedtatt kommunedelplanen for sentrum (Sentrumsplanen) regulert til blandet transformasjonsområde i syd, og til rene boligområder i nord, samt grøntområder og arealer i sjø. Hensikten med planarbeidet Planarbeidet skal følge opp føringene i Sentrumsplanen og således legge til rette for en transformasjon fra tungindustri til blandet virksomhet og boligområder. Prosess fattet MTS-utvalget vedtak om at grunneier, Höegh Eiendom AS, i samarbeid med kommunen kunne starte opp områderegulering av Verket (tidligere Petersontomta) vedtok MTS at forslag til planprogram for områderegulering for Verket skulle legges ut til offentlig ettersyn. Ved frist, , var det kommet 14 høringsinnspill. Sammendrag med kommentarer ligger på journalpost 35 i saken. Høringsinnspillene i sin helhet kan sees på journalpost ble planprogram vedtatt. Arbeidet med områdereguleringen har vært gjennomført parallelt med rulleringen av Sentrumsplanen, som ble vedtatt i Bystyret den 15. juni Under arbeidet har det vært en tett dialog mellom kommune, konsulent og tomteeier. Det har vært gjennomført en omfattende prosess med studier og parallelloppdrag med ulike arkitekter og byplanleggere, for å vurdere de muligheter og det potensial som ligger i området. Føringer i Sentrumsplanen har vært en forutsetning. Arbeidet har ført frem foreliggende forslag. Områdereguleringen kommer inn under bestemmelsene om konsekvensutredning (KU), og det er utarbeidet KU. KU samt Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) kan sess på henholdsvis journalpost 91 og 92 i saken. Planforslaget Planforslaget legger rammer for en langsiktig utvikling av Verket. Forslaget legger til rette for etablering av sentrumsnære boliger, næringsvirksomhet og andre funksjoner som skal kunne supplere eksisterende funksjoner i bykjernen uten å skape uheldige konkurranse. Samtidig legges det til rette for byrom og friområder som skal kunne komme hele byen til gode, og som skal bedre tilgangen til sjøen og Mosseelva. Planområdet er inndelt i delområder. Planforslaget er en områderegulering som i hovedsak legger relativt grovmaskede og fleksible føringer for hvordan delområdene kan utvikles, og det er krav om detaljregulering før større byggeprosjekter kan omsøkes. For å følge opp intensjonen om at utvikling av Verket skal kunne starte i de mest sentrumsnære områdene, er området mellom Fossen, Mosseelva, dagens jernbane, og aksen ned fra Konventionsgaarden (Konventionsaksen) gitt en noe høyere detaljering enn planen for øvrig. Her har planen samme status som en detaljregulering, og gir utbygger mulighet til å gå rett på byggesak. Dette gjelder også hovedveiene innenfor planområdet. Den høyere detaljeringsgraden er synlig i kartet ved at større offentlig tilgjengelig areal er regulert inn. I de andre delområdene vil slike

6 areal avklares ved detaljregulering. Bestemmelsene har også et høyere detaljeringsnivå for denne delen. Delområdene Bk_1A, 2A, 2B, 2C, 3A, og 3B for kombinert bebyggelse og anleggsformål, og delområdene B_3C, 4A, 4B, og 5, for boligbebyggelse, må detaljreguleres. Områdereguleringen angir kun en grovmasket formålsfordeling, maksimalt tillatt utnyttelse i %-BRA og maksimalt tillatt byggehøyde i etasjer. I områdene for kombinert bebyggelse og anleggsformål varierer utnyttelsen fra %-BRA = 235% til %-BRA = 350%. Maks etasjeantall varier fra 4-6 til 13 etasjer. I områdene for boligbebyggelse varierer utnyttelsen fra %-BRA = 70% til %-BRA = 150%. Maks etasjeantall varier fra 3 til 8 etasjer. Innenfor byggeområde for boliger skal det avsettes plass til barnehage som dekker planområdets behov. Se for øvrig bestemmelser og avsnitt om utnyttelse og høyder under vurdering. Offentlige badeplasser, grøntområder og sammenhengende sjøpromenade innenfor disse områdene fastsettes gjennom detaljreguleringene. Reguleringsbestemmelsenes 7 stiller krav til og sikrer at det blir en helhetlig planlegging av sammenhengende sjøpromenade langs Mossesundet. Delområde Bk_1B er detaljregulert. Det er i kartet avsatt arealer til grøntområder, torg og gatetun. Området er inndelt i underområdene BU, 1B01, 1B02 og 1B03. BU rommer det gamle administrasjonsbygget som er ombygd til skole. Mot fossen og elva er det avsatt areal til uteområde for skolen. Området skal være åpent for allmenheten utenom skoletid. Innenfor 1B01 kan det oppføres boligbebyggelse, kontor, forretning, bevertning, kultur og hotell. Bebyggelsen skal være mellom 3-8 etasjer innenfor C+32,8. Bebyggelsen mot elva kan maks ha 5 etasjer innenfor C+22,3. Maksimalt m2 BRA. Innenfor 1B02 kan det oppføres kontor, forretning, bevertning, bolig, kultur og hotell. Maks 8 etasjer innenfor C+32,8 og maksimalt m2 BRA. 1B03 er området for den gamle verkstedsbygningen, som i dag rommer Verket scene. Bygningen skal bevares men kan påbygges med en etasje, og kan romme kontor, forretning, bevertning, kultur og undervisning. Planområdet deles av dagens jernbanetrasé, og flere av delområdene som krever detaljregulering vil ikke kunne utvikles før dagens jernbanetrasé er nedlagt. Planforslaget muliggjør noe utfylling i sjø, for å skape større landområder, i forbindelse med delområdene langs sundet. Se reguleringskartet. Det reguleres en ny vei gjennom området. Veien knyttes til Osloveien øst for de gamle arbeiderboligene og til byen gjennom ny bro over Mosseelva. Område GP (Rabben) er avsatt til grøntområde som skal opparbeides til bypark, friområde, badeplass og uteoppholdsområde. Område er tenkt gitt en trinnvis utvikling. Se for øvrig planbeskrivelse, bestemmelser og vurdering under. Konsekvensutredning (KU) Bystyret vedtok at følgende tema skulle utredes i KU: 1) Konsekvenser i forhold til målene i om en kompakt og miljøvennlig byutvikling, og det fastsatte planprogrammet for sentrumsplanen om verdiskaping og styrking av sentrumskjernen. Konsekvensene av ulike funksjonsvalg skal belyses. 2) Konsekvenser for miljø: Bebyggelsesstruktur og estetikk, Kulturminner og kulturmiljø i og i tilknytning til planområdet, Grunnforurensning, Støy, Energi, klima og havnivåstigning, Flomfare og stormflo, Naturmangfold i tråd med Naturmangfoldsloven ) Konsekvenser for samfunn i tillegg til pkt. 1): Rekreasjon, tilgjengelighet til sjø, mobilitet i byen, Barn og unges interesser 4) Risiko og sårbarhetsanalyse. Gjelder også sikkerhet i forhold til jernbanen. Arbeidet med KU er samordnet med Sentrumsplanen da enkelte overordnede tema innenfor trafikk, kollektivtransport og gang- sykkelveier har vært mest hensiktsmessig å ta i arbeidet med Sentrumsplanen.

7 I KU skal det fastsettes et 0-alternativ som alle utredningstemaene skal vurderes opp mot. Fordi planarbeidet ble påbegynt før Sentrumsplanen ble vedtatt har det vært et vesentlig moment å vurdere hvorvidt område skulle transformeres til et byutviklingsområde eller opprettholdes til industri. Som 0-alternativ er det derfor valgt en situasjon der området opprettholdes og utvikles som industriområde. Sammen med KU er det utarbeidet en ROS-analyse. Denne følger som eget vedlegg. Energi, klima og havnivåstigning er behandlet i ROS. KU og ROS med vedlegg kan sess på henholdsvis journalpost 91 og 92 i saken. Det er sammendrag i form av tabell i planbeskrivelsen. Se forøvrig vurderinger her. Planen følges av en overordnet utbyggingsavtale. Se egen sak. Vurderinger: Innspill ved varsel om oppstart og høring av planprogram I høringsinnspillene er det vist til områdets optimale beliggenhet - sentrumsnært og gunstig i forhold til infrastruktur og solforhold, og at området dermed har et stort potensial for å bidra til en positiv byutvikling. Området må styrke den tradisjonelle sentrumskjernen, jfr. Fylkeskommunen. Det forventes at det legges vekt på å få til en høy utnyttelse av arealene, i samsvar med nasjonale føringer for en god areal- og transportplanlegging, jfr. Fylkesmannen. Innspillene viser at det er flere synspunkter på bruken av området. Gjennom arbeidene med Sentrumsplanen og områdereguleringen for Verket er det jobbet med å se på hvilke muligheter som ligger i området. På bakgrunn av utredninger og vurderinger har vi kommet fram til det planforslaget som fremmes her. Forøvrig vises det til vedlagt sammendrag av innspill med vurdering, utarbeidet i forbindelse med fastsetting av planprogrammet, samt påfølgende vurderinger her. Planområdets avgrensning For å sikre best mulig overganger til tilgrensende områder og ivaretakelse av det bevaringsverdige miljøet rundt Konventionsgaarden og Verksgata er planområdet justere. Varslet i april Grensene i nord og sør er justert for å sikre overgangene og tilknytningene til eksisterende veier og byen. Grensen i sjø er justert for å samsvare med Sentrumsplanen. De deler av reguleringsområdet for Konventionsgården og arbeiderboligene hvor det har vært ønskelig og opprettholde dagens regulering er tatt ut av områdereguleringen. Sammenhengen med kulturmiljøet sikres gjennom bestemmelser i områdeplanen. I etterkant av varsel endring er det funnet hensiktsmessig å utarbeide en egen detaljregulering for den nye veitilknytningen over Mosseelva. Arealet er tatt ut av områdereguleringen igjen, og kommunen er i ferd med å starte opp en egen reguleringsprosess for denne. Forholdet til Sentrumsplanen Planforslaget følger opp Sentrumsplanens føringer, men har et noe økt detaljeringsnivå. Det legges opp til en helhetlig transformasjon av området. Områdene nærmest dagens sentrum kan utvikles med blandede formål for å understøtte dagens sentrum. Områdene i nord reguleres til rene boligområder, som en forlengelse av boligområdene på Mosseskogen og Røysåsen. Utbyggingsområdet er stort og har et stort utbyggingspotensiale. Det legges derfor til rette for større grøntområder og plasser, samt tilgjengelighet til sjøen og Mosseelva, som kommer både område og byen forøvrig til gode. I delområde Bk_1B som detaljreguleres har to vesentlige faktorer vært styrende for valg av reguleringsløsning. 1) Det skulle gis tilgjengelighet til Mosseelva for allmenheten, slik at elva kan bli et viktig rom i byen. 2) Det nye utviklingsområdet, Verket, skulle kunne gis en god tilknytning til Møllebyen og sentrum for øvrig. Sentrumsplanens føringer om minimumsbredde 15 m på grøntområde/elvepromenade mot elva og gjennomsnittsbredde på 50 m på allment tilgjengelig grøntområde/torg er fulgt opp. Innenfor Rabben, inn mot jernbanen, legges det som vist i Sentrumsplanen til rette for utbygging. Rabben forøvrig kan bli større ved mer utfylling, og reguleres til grøntområde. Området er tenkt å

8 kunne få en trinnvis utvikling. Første fase kan være en enkel tilrettelegging av området, ved oppfylling/utjevning og beplantning, som gjør det tilgjengelig for befolkningen i Moss. Over tid, parallelt med utvikling av Verket, skal kvaliteten på området heves og det kan anlegges både strender, arealer for sport, rekreasjon og lek med mer. I tillegg til en stor ny park på Rabben har det vært viktig å sikre en større tilgjengelighet til sjøen. Reguleringsbestemmelsene sikrer en sammenhengende adkomst, sjøpromenade, langs hele planområdet fra syd til nord. Traseen skal gis god variasjon gjennom bl.a. utvidelser og tilknytninger til offentlige friarealer og private fellesarealer langs traseen. Gjennom detaljreguleringer vil sjøpromenaden gis en konkret plassering og utforming. Konsekvensutredning (KU) KU en viser at planforslaget, for nesten alle utredningstema, vil ha en positiv konsekvens, også i forhold til 0-alternativet. Kun for verdiskapning kan det se ut til at planforslaget har uendrede eller ubetydelige konsekvenser i forhold til 0-alternativet. Det er imidlertid betydelig usikkerhet i forhold til type og omfang av industri som vil kunne etableres, og således antall arbeidsplasser det vil kunne generere. Industri vil heller ikke være i henhold til Sentrumsplanen eller grunneiers interesser, og er i KU en vurdert å ha en negativ virkning i forhold til en styrking av dagens sentrumskjerne. Se for øvrig egne avsnitt vedrørende trafikk, kulturminner, utnyttelse og høyde, forholdet til jernbanen og utviklingen over tid. Trafikk Trafikk er et viktig tema i KU. Asplan Viak AS har utarbeidet et notat som belyser situasjonen før nedleggelsen av Peterson & Sønn Fabrikker i 2011, dagens situasjon og en fremtidig situasjon hvor området er fullt utbygd iht. planforslaget. Forslaget baserer seg på at det etableres en ny og gjennomgående vei som forbinder Osloveien i nord med Storgata i syd. Det åpnes for en omlegging av busstrafikken fra Verksgata til denne nye veien. I tillegg etableres et internt veisystem. Det foreslås at Verket blir stengt for alminnelig gjennomkjøring. Planalternativet omfatter kombinerte formål der det kan utvikles ulike formål knyttet til næring/lager, kontor, bolig, undervisning, bevertning, kultur, hotell og tjenesteyting samt rene boligområder. Fordelingen mellom formålene i de kombinerte områdene innenfor en års utbyggingshorisont er ikke gitt i dag. Dette sammen med at er vanskelig å forutsi utvikling med hensyn på fordelingen mellom bil, kollektivtrafikk og sykkel/gange over lang tid, gjør det vanskelig å gjøre eksakte vurderinger av trafikkmengde. Med ny vei har administrasjonen vurdert at trafikkveksten vil være håndterbar. Det vil være nødvendig å vurdere trafikkutviklingen over tid, og utfra veksten vurdere hvilke tiltak som er nødvendig for å gi en god og sikker trafikkavvikling for planområdet og omkringliggende områder. Når trafikken fra planområdet overskrider 1000 ÅDT skal det foretas en ny vurdering og drøfting av kapasitet og eventuelt nødvendige tiltak på Tigerplassen. Det bør videre vurderes hvorvidt det er behov for å legge begrensninger på veien (eksempelvis gjennomkjøring) og om det er behov for tiltak i forbindelse med skoleveien og trafikksikkerhet. Kulturminner og kulturmiljø Fylkeskonservator og Byantikvaren har vist til miljøer og enkeltbygninger, samt industrielementer som er bevaringsverdige, og det er lagt inn hensynssoner i Sentrumsplanen. De gamle arbeiderboligene og Konvetionsgaarden tatt ut av områdeplanen da disse er ivaretatt i gjeldende detaljregulering. Områdereguleringens kart og bestemmelser legger føringer for videre detaljplanarbeid som sikrer en god tilnærming til kulturmiljøet. Høydene er lavere i delområdene som grenser til det bevaringsverdige miljøet, og det er krav om tilpasning. Dagens akse fra Konvetionsgaarden ned mot sjøen åpnes mer ved at det reguleres vei og byggegrenser som sikrer en åpenplass ut mot sundet. Inne på planområdet skal fasader på det gamle administrasjonsbygget, Verkstedet og Salen bevares. Industrielementene Koka, Fimpen og Massetårnet er fremhevet som elementer som burde ivaretas, og dette er tatt inn i Sentrumsplanen. Undersøkelser har imidlertid vist at transformasjon til annen bruk og/eller restaurering og vedlikehold vil være svært kostnadskrevende. Se notat på journalpost

9 96 på saken. På bakgrunn av dette anbefales det ikke å kreve disse ivaretatt, men at spor og elementer (kunstnerisk utsmykning) skal benyttes og integreres i området. Utnyttelse og høyder Planforslaget åpner for byggehøyder og utnyttelse som er vesentlig høyere enn det man er vant til i Moss. For å bygge opp under en bærekraftig byutvikling er det generelt ønskelig å legge til rette for en høy utnyttelse i byene. Samtidig skal det selvfølgelig legges til rette for at det blir gode uterom i byen og gode boforhold. Administrasjonen mener utnyttelsen kan begrunnes og forsvares ved utviklingsområdets størrelse, karakter og beliggenhet. Området er langstrakt med en lang sjøfront, og skråner til dels bratt ned mot sjøen. Terrenget gjør at en bebyggelse med varierte høyder, og mulighet for å gå helt opp i 8-13 etasjer, ikke vil virke urimelig dominerende eller gi vesentlig ulempe for omkringliggende bebyggelse. Det åpne rommet som Mossesundet danner, samt arealer til torg og plasser, gjør at område tåler en høy utnyttelse. I de rene boligområdene er utnyttelsen lavere for å ivare ta gode boforhold. I de kombinerte områdene for bygge- og anleggsformål vil krav til MUA (minste uteoppholdsareal), ved bygging av boliger, gjøre at maksimal utnyttelsesgrad for området kan bli redusert slik at gode boforhold kan ivaretas. I området som er detaljregulert er variasjonen i høyder noe mer spesifisert. For øvrige delområder vil en slik spesifisering skje ved detaljregulering. Klima, havnivåstigning og flom Sentrumsplanen har benyttet seg av foreliggende analyser fra Norges energi og vassdrags direktorat, NVE. På bakgrunn av dette er det lagt inn flomsone på Verket selv om NVE s analyser kun strekker seg ned til demningen. ROS-analysen gjort til områdereguleringen viser til at endringer i klima vil gi økt fare for flom. Dette viser en risiko for at det ved flom kan gå vann over kanten mot Konventionsgaarden før demningen, og at det kan være en risiko for tilstopping eller brudd ved Storebro. Vurderinger viser imidlertid at det kan gjøres mindre tiltak for å hindre at vannet går over kanten. Vurderingene viser videre at Verket ikke vil bli vesentlig berørt av flomvannstand nedstrøms Storebro, som følge av tilstopping eller brudd ved Storebro, selv ikke ved springflo i nedre del av elva. Utvikling over tid og forholdet til jernbanen Dagens jernbanetrasé deler planområdet i to, og flere av delområdene som krever detaljregulering vil ikke kunne utvikles i sin helhet før dagens jernbanetrasé er nedlagt. Der det er aktuelt å påbegynne hele eller deler av delområdene før jernbanen er borte vil forholdet til jernbanen avklares gjennom detaljregulering. For området Bk_1B som er detaljregulert gjennom områdereguleringen anses forholdet til jernbanen å være avklart. Se reguleringsbestemmelsenes 3.9 og 10. Det tilrettelegges for en midlertidig plassering av vei V1 langs dagens jernbanetrasé inntil jernbanen er flyttet. Utviklingen over tid og forholdet til dagens bruk og transformasjon Utvikling av planområdet vil ta tid og gå over veldig mange år. Midlertidig vil området, som i dag, både kunne benyttes til enkelte industri/lager aktiviteter, samt ulike «pop-up-funksjoner» som mer uformelle kulturaktiviteter. Dette ser vi kan bidra positivt inn i utviklingen av området, og er med på å gi byens befolkning både en ny tilhørighet/eierskap til området og mulighet til påvirkning av utviklingen. Miljøkonsekvenser: Området har vært benyttet til tungindustri gjennom veldig mange år. Dette har medført at det er forurensning i grunnen veldig mange steder. I tillegg har det under driftsfase i moderne tid vært mye tungtransport til og fra området. En transformasjon av området forutsetter en opprydding i grunnen, og vil således ha en positiv effekt på forurensningen. Transformasjon til andre formål en tungindustri vil gi mindre tungtransport til området, noe som vil være positivt for omgivelsene og Osloveien som skolevei.

10 Folkehelsekonsekvenser: Transformasjon til et byområde med høy tetthet legger til rette for utviklingen av en bærekraftig by der mye av transporten kan skje gjennom sykkel, gange og kollektivtransport. Dette kan ha positiv effekt på folkehelsen. Samtidig tilrettelegges det for god atkomst til elverommet og sjøen, og med dette gode rekreasjonsmuligheter for både planområde og byens befolkning for øvrig. Konklusjon: Foreliggende planforslag med konsekvensutredning følger opp intensjonene i kommunedelplan for sentrum som ble vedtatt i juni i år. Planforslaget vurderes å være et godt grunnlag for utbygging av det sentrumsnære området ved Mosseelva, og samtidig gi et godt grunnlag for videre detaljregulering av de øvrige delområder innenfor planområdet. Planforslaget anbefales lagt ut på offentlig ettersyn. Rådmannen i Moss, Jens Terkelsen Kommunalsjef for plan, miljø, teknisk