Planområdet er iht. plan- og bygningslovens 12-5 og 12-6 inndelt i følgende reguleringsformål:

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER Detaljregulering Kvalpøya Fritidshusområde Gbnr. 52/42 Saksnr.: Rev. nr.: Dato: Kommentar: Reguleringsbestemmelser vedtatt i kommunestyret, sak 05/ Forslag til endring av reguleringsplanbestemmelser Vedtatt i Kommunestyret.., sak.. 1 GENERELT Formålet med reguleringen er å tilrettelegge attraktive fritidshus- og naustområder i åpent landskap og kystmiljøområde med nærhet til og utsikt utover sjøen og øyene mellom Hopen og Veiholmen. Reguleringen skal sikre en kontrollert og helhetlig utvikling av området gjennom riktig plassering av bebyggelse og adkomstveier i forhold til klimatiske forhold, topografi og byggeskikk. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart dat Planområdet er iht. plan- og bygningslovens 12-5 og 12-6 inndelt i følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 Nr. 1) Fritidsbebyggelse Frittliggende : BFF Fritidsbebyggelse Konsentrert : BFK Avløpsanlegg : BAV Småbåtanlegg i sjø : BBS Naustområde : BUN Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 Nr. 2) Kjørevei : SKV Annen veigrunn grøntareal : SVG Parkeringsplasser : SPP Grønnstruktur (PBL 12-5 Nr. 3) Turvei : GT Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (PBL 12-5 Nr. 5) Friluftsformål : LF Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (PBL 12-5 Nr. 6) Friluftsområde i sjø og vassdrag : VFV Hensynssoner (PBL 12-6) Sikringssone Frisikt : H140 Bestemmelsesområde - Anleggsområde : #Nr.

2 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Fellesbestemmelser for byggeområdene Bebyggelsen skal gis en god arkitektonisk utforming og variasjon i kystmiljøstil og tilpasning til kystlandskapet, tomta og klimaet. Det skal brukes materialer og farger som har samhørighet med omgivelsene, slik som stein, tre, skifer og torv. Event. annen taktekking skal ha matt overflate. Reflekterende flater tillates ikke. Det skal vises skånsomhet i forhold til terrenginngrep, og veiskjæringer og veifyllinger skal anlegges med minst mulig inngrep i terrenget, og veiskjæringer og veifyllinger skal jordkles/revegeteres eller avsluttes på en estetisk god måte. Vegetasjonsdekket i veitraseer skal tas vare på og legges tilbake i veiskråninger. Før igangsetting av tiltak skal det foreligge godkjent vann- og avløpsplan for området. Innenfor området skal kabler legges i bakken og fortrinnsvis i felles grøft med vann- og avløpsledninger. Vedlagt søknaden om byggetillatelse skal det i tillegg til situasjonskart følge med snitt/profil som viser bygningens plassering og høyde i forhold til terreng og nabobebyggelse, gesims- /mønehøyde og takvinkler. Valgt bygningsform og materialbruk skal begrunnes/forklares. Atkomst til tomta og plassering av event. slamavskiller skal vises på situasjonskartet vedlagt byggesøknaden. Landskapets åpne karakter skal beholdes, beplantning med høytvoksende trær tillates ikke. 2.2 Fellesbestemmelser for inngrep i strandsonen / sjøbunn Vitenskapsmuseet skal kontaktes før det gjøres inngrep i strandsonen og/eller sjøbunnen. 2.3 Fellesbestemmelser for tiltak i sjø Før tiltak i sjø iverksettes, kreves det tillatelse etter Lov om havner og farvann og av Smøla kommune som er lokal planmyndighet etter plan- og bygningsloven. 3 BYGGEOMRÅDE 3.1 Fritidsbebyggelse - frittliggende Regulerte fritidshuseiendommer med størrelse inntil 800m 2 fremgår av plankart Bebyggelse Det tillates oppført et hovedbygg samt maksimalt to anneks for beboelse og et uthus på tomten. Uthus skal ikke oppføres til beboelse/anneks. Maksimalt tillatt areal for uthus er 15m 2 grunnflate. Anneks og uthus skal tilpasses hovedbygningen i form, farge og materialbruk. Gjerder tillates i alminnelighet ikke oppført. Når særlige forhold tilsier det, eller når gjerder inngår som et vesentlig ledd i bebyggelsens utforming, kan kommunen tillate inngjerding av deler av tomten. 2

3 3.1.2 Plassering Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser angitt på plankart. Der hvor byggegrenser ikke er vist gjelder plan- og bygningslovens avstandskrav til nabogrense Utforming Bebyggelsen kan oppføres i inntil 1 etasje på tomtene 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 17 og 18. På disse tomtene tillates følgende byggehøyder til topp bygningsdel målt fra gjennomsnittlig opparbeidet terreng: Maks gesimshøyde: 3,0m Maks mønehøyde: 5,0m Bebyggelsen kan oppføres i inntil 1 ½ etasje på tomtene 1, 5, 11 og 16. På disse tomtene tillates følgende byggehøyder til topp bygningsdel målt fra gjennomsnittlig opparbeidet terreng: Maks gesimshøyde: 4,5m Maks mønehøyde: 6,0m Bebyggelsen kan oppføres med bruksareal (BRA) inntil 120m 2. For hytter med mer enn ett plan medregnes kun bruksareal for hovedplan. Husene skal utformes og høydeplasseres slik at de i størst mulig grad følger terrengets form. Bortsprengning av terreng som gir synlige skjæringer skal unngås. Oppfyllinger høyere enn 0,5m over eksisterende terreng ved adkomst, parkerings- og uteoppholdsarealer, annet godt synlig terreng og naboeiendommer, tillates ikke. Synlig grunnmur på mer enn 1,0m er ikke tillatt Takform Bebyggelsen skal ha saltaks form med takvinkel mellom 20 og 40, eventuelt pulttak med takvinkel mellom 6 og 16. Bebyggelse med pulttak skal utformes med innslag av forskjøvet møne slik at de tilpasses bygningsformen fra saltaksbebyggelsen. Dette kan eksempelvis løses ved at det etableres motstående pulttak over inngangsparti og/eller bod på langsiden av bygningen. Hovedtakets bredde, målt fra nedre til øvre gesims, skal ikke overstige 8m, og maks. høyde på øvre gesims skal ikke overstige 5,0m målt fra gjennomsnittlig opparbeidet terreng Grad av utnyttelse Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 250m 2 for tomt nr. 1-7 og Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 200m 2 for tomt nr Fritidsbebyggelse - konsentrert Innenfor område BFK_1 og BFK_2 tillates det oppført fritidsbebyggelse av type rorbu med tilhørende uthus. Rorbuer skal orienteres med gavlvegg mot sjøen, og utføres i tradisjonell byggestil med tanke på volum og form. 3

4 Områdene tillates oppfylt, og oppfylling avsluttes med murt eller plastret naturstein mot sjø, sikret mot utvasking ved stormflo. Muring/plastring skal utføres med gode visuelle kvaliteter, og topp mur/plastring tillates etablert i formålsgrensen. Område BFK_1 tillates helt eller delvis benyttet for oppføring av naust. Ved bruk av området til naustbebyggelse gjelder samme bestemmelser som for områdene BUN_1 og BUN_2. Bestemmelser fremgår av Utforming og plassering Det tillates oppført rorbuer med bruksareal (BRA) inntil 80m 2 per. stk. For rorbuer med mer enn ett plan medregnes kun bruksareal for hovedplan. Rorbuer skal ha saltak med takvinkel mellom 25 og 40, gesimshøyde inntil 5,0m, og mønehøyde inntil 6,5m. Det tillates etablert kai i front av rorbuer, med kaifront inntil 3,0m utenfor formålsgrensen. Rorbuer tillates utkraget inntil 3,0m utenfor formålsgrensen ved fundamentering på peler. Laveste tillate gulvnivå for bebyggelsen er NN 2000 kote +2,80 for område BFK_1 og NN 2000 kote +3,00 for område BFK_ Tomter Tomter kan fradeles i tilknytning til den enkelte rorbu. Inndeling i tomter må ta hensyn til felles adkomst til bebyggelsen. 3.3 Avløpsanlegg Innenfor formålsområdet tillates det etablert felles slamavskiller for behandling av spillvann fra fritidshus/hytter. Før slamavskiller kan etableres skal det foreligge en offentlig godkjent VAplan, samt utslippstillatelse iht. forurensingsforskriften. 3.4 Småbåtanlegg i sjø Innenfor område BBS_1 tillates det oppført flytebrygger og annet anlegg som fremmer områdets bruk, mens det innenfor område BBS_2 tillates etablert båtslipp. Innenfor område BBS_3 tillates det etablert molo, samt mindre bebyggelse, brygger- og kaianlegg som naturlig hører sammen med småbåtanlegget. Tiltak krever tillatelse etter Plan- og bygningsloven og Havne- og farvannsloven. 3.5 Naustområde Innenfor naustområdene tillates det oppført naust, brygger og kai. Bygninger skal kun benyttes til naustformål, dvs. oppbevaring av båt, utstyr for båt, fiskeredskaper og lignende. Naustene skal som hovedregel orienteres med gavlvegg mot sjøen, og utføres i tradisjonell byggestil med tradisjonelle materialer og farger. Det tillates oppført naust med bebygd areal (BYA) inntil 35m 2 per. stk. Naustene skal ha saltak med takvinkel mellom 40 og 45. laveste tillate gulvnivå for naustbebyggelsen er NN 2000 kote +2,60. Ved forankring av konstruksjon og bruk av materialer som tåler kortvarig oversvømmelse, generell sjøsprøyt og nedfukting, kan gulvnivå senkes til NN 2000 kote +2,20. 4

5 3.5.1 BUN_1 og BUN_2 Områdene tillates oppfylt, og oppfylling avsluttes med murt eller plastret naturstein mot sjø, sikret mot utvasking ved stormflo. Muring/plastring skal utføres med gode visuelle kvaliteter, og topp mur/plastring tillates etablert i formålsgrensen. Det kan etableres kjøreadkomst til naustbebyggelsen. Naust tillates oppført med gesimshøyde inntil 3,0m, og mønehøyde inntil 4,5m. Tomter kan fradeles i tilknytning til den enkelte bygning. Inndeling i tomter må ta hensyn til felles adkomst til bebyggelsen BUN_3 Innenfor område skal bygninger i størst mulig grad ha en tradisjonell underbygning med steinkar, tørrmur eller trepilarer. Tillatt maksimal gesimshøyde i bakkant er 3,0m. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjørevei Områder regulert som kjørevei avsettes til privat felles adkomstvei for hyttebebyggelsen. f_skv1 er felles for samtlige fritidseiendommer, nausttomter og brukere av småbåtanlegget. f_skv2 er felles for tomtene og nausttomter innenfor område BUN_3. f_skv3 er felles for tomtene f_skv4 er felles for tomtene 1 og 2. f_skv5 er felles for tomtene 14 og 15. f_skv6 er felles for nausttomter innenfor område BUN_ Annen veigrunn - Grøntareal Områder regulert som annen veigrunn grøntareal avsettes til veiskråninger, grøfter og snøopplag langs Fv669. Området er offentlig areal. 4.3 Parkeringsplass Parkeringsplass f_spp er felles for nausttomter innenfor område BUN_3. 5 GRØNNSTRUKTUR 5.1 Turvei Områder regulert som turvei avsettes til opparbeidelse av privat felles gangsti til sjø. På neset tillates det etablert mindre innretninger som benker og bord som fremmer områdets bruk. Slike innretninger tillates opparbeidet uten godkjenning fra kommunen. I trase for turvei tillates det etablert spillvann utslippsledning, og forankring av vannledning i sjø. 5

6 6 LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL SAMT REINDRIFT 6.1 Friluftsformål Innenfor friluftsområdet kan det ikke settes i verk tiltak som er til hinder for allmennhetens ferdsel eller områdets bruk som friluftsområde. Strandsonen innenfor friluftsområdet skal i størst mulig grad beholdes uberørt. 7 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG M/TILHØRENDE STRANDSONE 7.1 Friluftsområde i sjø og vassdrag Området benyttes til allment friluftsliv, ferdsel, fiske mm. Området er offentlig. 8 HENSYNSSONER 8.1 Frisikt Innenfor frisiktsonene skal det etableres frisikt i nivå 0,5m over kjørevegen. Det må ikke plantes eller settes opp innretninger som hindrer den frie sikten i nivå 0,5m over kjøreveiene i avkjørselen. 8.2 Bestemmelsesområde - Anleggsområde Innenfor bestemmelsesområde #1 og #2 tillates det uttak av fjellmasser til bruk ved opparbeidelse av teknisk infrastruktur. Etter endt uttak skal områdene revegeteres med stedlige masser, og det skal ikke etterlates skjemmende skjæringer eller synlige skader i terrenget etter revegetering. 9 REKKEFØLGEKRAV 9.1 Avkjørsel Fv669 Før tiltak igangsettes innenfor planområdet skal avkjøring fra Fv669 være etablert iht. Vegvesenets retningslinjer. 6