Vedtak: Godkjent

Transkript

1 Protokoll fra ordinært årsmøte i Sameiet Ole Vigs Gate Møtedato: Møtetidspunkt: Møtested: Raddison Blu, Holbergs gate 30. Til stede: 21 seksjonseiere, 14 representert ved fullmakt, totalt 35 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS, ble representert ved Ajay Paul Singh. Møtet ble åpnet av Ajay Paul Singh Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble Ajay Paul Singh foreslått. Vedtak: Valgt. B Godkjenning av de stemmeberettigede Det ble foreslått å anse de innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter som bevis for at vedkommende eier er til stede. Vedtak: Godkjent. C Valg av en til å føre protokoll og minst en seksjonseier som protokollvitne Som fører av protokoll ble Ajay Paul Singh foreslått. Som protokollvitne ble Nikolai Napier Jørgensen og Ola Kvisgaard foreslått. Vedtak: Valgt. D Godkjenning av møteinnkallingen Det ble foreslått å godkjenne den måten årsmøtet var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Vedtak: Godkjent. E Møteorden Det ble foreslått å gå gjennom agendaen slik den foreligger, men at man går gjennom sak 5B og 5C sammen før man gjør en votering. Vedtak: Vedtatt Behandling av årsrapport for 2018 Styrets årsrapport ble behandlet. Vedtak: Godkjent Behandling av årsregnskap for 2018 Resultatregnskap og balanse ble gjennomgått og foreslått godkjent. Årets resultat foreslås overført fra egenkapitalen. Vedtak: Godkjent

2 4. Fastsettelse av styrets godtgjørelse Godtgjørelse til det sittende styret ble foreslått satt til kr Vedtak: Vedtatt Behandling av innkomne forslag og saker A) Forslag fra Nikolai Napier Jørgensen: Heving av avtale om salg av loft Saksframstilling: Heving av loftssalgsavtalen ettersom denne opsjonen er utløpt på Dette fremgår fra møteprotokoll på : «dersom ikke godkjenning fra bygningsmyndighetene foreligger innen ett år fra dette vedtaket er gjort så bortfaller avtalen med befriende virkning for begge parter.» Vedtak: Ingen votering nødvendig. B) Forslag fra styret: Utredning og salg av loft Saksframstilling: I eget vedlegg. Forslag til vedtak: Styret skal snarest innhente nødvendig kompetanse og få utarbeidet en rapport om hvilke byggetekniske krav som utløses ved opprettelse av egen seksjon på loftet. Denne rapporten skal ta hensyn til branntekniske forhold og vurdere om det er lovlig å utbygge loftet som egen seksjon. Når dette foreligger skal sameierne informeres snarest. Dersom rapporten viser at opprettelse av en ny seksjon i loftsetasjen er lovlig, betyr det at et salg på det åpne markedet er mulig og loftsarealet skal legges ut på det åpne markedet med mål om å oppnå en bedre pris enn nevnt over. Dersom bedre salgspris ikke er oppnådd innen 120 dager fra dette vedtaket, skal ny salgskontrakt med Wittusen inngås. Salgspris og vilkår beholdes og en realistisk frist for godkjenning hos Plan og- Bygningsetaten skal gis. Det samme gjelder hvis det viser seg å ikke være mulig å oppfylle de byggetekniske kravene som er nødvendig for å selge på det åpne markedet med mulighet for utbygging. Benkeforslag: Det må avklares med en bindende forhåndsuttalelse fra skatteetaten hvordan sameiernes skatteposisjon er. Det gjøres ikke vedtak om avhendelse av deler av fellesareal på loft før det foreligger en endelig oppstilling over den enkeltes skatteposisjon, herunder om det utløser skatt dersom ulike sameiere kompenseres krone for krone for antatt skatteforpliktelse. Vedtak: Benkeforslag ble enstemmig vedtatt.

3 C) Tilrettelegging for salg sameiets leilighet Saksframstilling: I eget vedlegg. Styret legger frem følgende alternativer: 1. Tilrettelegge leiligheten for salg. Sameiet kompenserer seksjonseiere for sin del av skatt. 2. Tilrettelegge leiligheten for salg. 3. Pusse den opp og øke leieinntektene Styrets forslag: Basert på nåværende gjeld i sameiet og fremtidige vedlikeholdskostnader og prosjekter, anbefaler styret å tilrettelegge leiligheten for salg og kompensere eiere for skatt, beskrevet i alternativ 1. Benkeforslag: Tilrettelegge vaktmesterleiligheten for salg dersom styret finner den bindende forhåndsuttalelsen fra Skatteetaten tilfredsstillende og sameiernes samlet skatteforpliktelse er under ,-. Sameiet kompenserer seksjonseiere for sin del av skatt. Videre må det avklares om sameiere som har opparbeidet botid også er i skatteposisjon og om det det utløser skatt dersom ulike sameiere kompenseres krone for krone for antatt skatteforpliktelse. Vedtak: Benkeforslag ble enstemmig vedtatt. D) Oppgradering av sikkerhet etter innbrudd i loft og kjeller boder Saksframstilling: I eget vedlegg. Forslag til vedtak: Bytte ut alle låser til elektroniske låser, der hver beboer/eier har egen brikke som kan aktiveres og deaktiveres fra et sentralt system hvis noen flytter inn, flytter ut eller mister brikken sin. Vedtak: Enstemmig vedtatt. E) Forslag fra Ingrid Sund: Sparkling og maling av ikke isolerte balkongvegger I de mindre enhetene i bygget var det ikke mulig å isolere rundt balkongdørene pga plassmangel. Således, har kun flatene blitt renses og malt som var inkludert i enteprisekontrakten. Ingrid Sund ønsker å diskutere om sameiet i felleskap kan betale for å sparkle flatene og male slik at det fremstår likt som den isolerte delen av fasaden eller om berørte eiere skal gå sammen for å gjøre dette samtidig. Vedtak: Årsmøtet ber om at det tas en runde med entreprenør for å undersøke om dette er noe som går under reklamasjonsretten.

4 6. Valg av tillitsvalgte A Som styreleder for 2 år, ble Ola Kvisgaard foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon. B Som styremedlem for 2 år, ble Nikolai Napier Jørgensen foreslått. Som styremedlem for 1 år, ble Johanna Margrethe Killengreen foreslått. Som styremedlem for 1 år, ble Erik Grohshennig foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon. C Som varamedlem for 1 år, ble Trygve Jarnæss foreslått. Som varamedlem for 1 år, ble Marianne Ramstad Malone foreslått. Vedtak: Valgt ved akklamasjon Møtet ble hevet kl.: Protokollen signeres av Møteleder Ajay Paul Singh /s/ Protokollvitne Ola Kvisgaard /s/ Fører av protokollen Ajay Paul Singh /s/ Protokollvitne Nikolai Napier Jørgensen /s/

5 Ved valgene på årsmøtet har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Valgt for Leder Ola Kvisgaard Dorthes Vei Oslo Styremedlem Nikolai Napier Jørgensen Ole Vigs Gate Oslo Styremedlem Erik Grohshennig Bjørnveien Oslo Styremedlem Johanna Margrethe Killengreen Ole Vigs Gate Oslo Varamedlem Trygve Jarnæss Ole Vigs Gate Oslo Varamedlem Marianne Ramstad Malone Eilert Sundts Gate Oslo

6 Vedlegg Saksframstillinger. A) Forslag fra styret: Utredning og salg av loft ble det vedtatt at å selge loftet med 13 mot 2 stemmer. Seksjonseierne har stemt for forslaget under forutsetningen at dersom ikke godkjenning fra bygningsmyndighetene foreligger innen ett år fra denne datoen bortfaller avtalen med befriende virkning for begge parter. Kjøper har så langt ikke mottatt godkjenning fra Plan- og Bygningsetaten. I følge kontrakten med Wittusen ville sameiet fått følgende fordeler: Salgssum estimert til kr , basert på avtalt kvadratmeterpris. Ny utendørs sykkelbod med plass til 32 sykler. Kjøper påtar seg kostnader ved flytting av boder fra loft til kjeller. Salgsprisen over er i tråd med verdivurderinger 3 av de 4 verdivurderingene vedlagt, som er gitt av Sem & Johnsen, Takst & Miljø og Privatmegleren. Det har blitt påpekt at den fjerde verdivurderingen fra BER Eiendom gir en langt høyere pris, noe både Privatmegleren og Sem & Johnsen påpeker at ikke stemmer med markedet. Styret er kjent med at et salg på det åpne markedet kan være utfordrende, fordi opprettelse av ny seksjon i loftsetasjen vil utløse strenge byggtekniske krav relatert til brannsikkerhet. Før det det tas stilling til et salg på det åpne markedet er det viktig å være klar over de byggtekniske utfordringene. Styret er klar over at et eller flere av følgende krav, etter all sannsynlighet må oppfylles før et salg på det åpne markedet: 1. Sprinkleranlegg installeres i bygget. Som eksempel estimerer Norsk Prisbok en kostnad på 488,- per kvadratmeter eks. mva. for dette. Bygget har en areal på 4755 kvadratmeter noe som gjør at dette vil koste omtrent 2,32 millioner eks. mva. eller 2,9 millioner inkl. mva. 2. Det skal være to trappeløp for å sikre rømningsveier ti trygt område på gateplan. Bygget har kun ett trappeløp og det er vanskelig å se hvordan det er mulig å oppfylle kravet. Styret ser på det som er meget usannsynlig at det i det hele tatt er mulig å oppfylle de lovpålagte kravene til brannsikkerhet som utløses ved opprettelse av ny seksjon. Dersom opprettelse av ny seksjon på loftet likevel er mulig, vil kostnadene for å imøtekomme de branntekniske kravene bli høye. Ved et salg til underliggende leilighet utløses ingen av kravene nevnt over, fordi arealet innlemmes i eksisterende seksjon. På tross av argumentasjon over foreslås det i dette vedtaket å gi et salg på det åpne markedet en mulighet, for å høre enkelte sameiere som har argumentert for dette. Forslag til vedtak: Styret skal snarest innhente nødvendig kompetanse og få utarbeidet en rapport om hvilke byggetekniske krav som utløses ved opprettelse av egen seksjon på loftet. Denne rapporten skal ta hensyn til branntekniske forhold og vurdere om det er lovlig å utbygge loftet som egen seksjon. Når dette foreligger skal sameierne informeres snarest. Dersom rapporten viser at opprettelse av ny seksjon i loftsetasjen er lovlig, betyr det at et salg på det åpne markedet er mulig og loftsarealet skal legges ut på det åpne markedet med mål om å oppnå en bedre pris enn nevnt over. Dersom bedre salgspris ikke er oppnådd innen 120 dager

7 fra dette vedtaket, skal ny salgskontrakt med Wittusen inngås. Salgspris og vilkår beholdes og en realistisk frist for godkjenning hos Plan og- Bygningsetaten skal gis. Det samme gjelder hvis det viser seg å ikke være mulig å oppfylle de byggetekniske kravene som er nødvendig for å selge på det åpne markedet med mulighet for utbygging. Forslaget krever to tredels flertall. B) Tilrettelegging for salg sameiets leilighet Styret ønsker en votering om hva sameiet vil gjøre med sameiets tjenesteleilighet. Sameiet har har muligheten til å få inn kapital til å dekke gjeld, men samtidig kan leiligheten sikre leieinntekter og potensiell verdistigning hvis den beholdes og pusses opp. Verdivurderingene varierer fra kr 3,700,000 til kr 4,100,000. Et salg vil ikke utløse gevinstbeskatning for sameiet direkte. Hver seksjon blir beskattet individuelt basert på verdistigning av tjenesteleiligheten over perioden nåværende eier har eid sin leilighet, fordelt på eierbrøk. Skattesatsen er 22%. Totalt gir dette en langt lavere skatt enn hvis hele verdistigningen hadde blitt beskattet med samme prosentsats. Dette kan estimeres etter vedlegg der inngangsverdien på tjenesteleiligheten regnes ut ifra kvadratmeterprisen den nåværende eier kjøpte sin leilighet for. Eksempler på beskatning, basert på salgspris : En 85 kvm kjøpt for 2,5 mill bli beskattet med omtrent ,-. En 85 kvm kjøpt for 4,5 mill vil beskattes omtrent 5 339,- En 85 kvm kjøpt for 0,- vil beskattes omtrent ,- som kan sees på som et maksimum En 55 kvm kjøpt for 4 mill vil beskattes med omtrent - 90,- En 55 kvm kjøpt for 3 mill vil beskattes med omtrent 3 167,- En 42 kvm kjøpt for 3 mill vil beskattes med omtrent 110,- En 42 kvm kjøpt for 2 mill vil beskattes med omtrent 3 400,- Siden skatt beregnes ut ifra eierbrøk og inngangsverdi vil større leiligheter og leiligheter som ble kjøpt for lavere summer få en høyere beskatning. Mindre leiligheter kjøpt i nyere tid vil beskattes mye mindre. Styret sitter ikke på informasjon om prisen alle nåværende eiere betalte. Alle seksjonseierne må selv beregne og innberette sin andel av gevinsten fra salget. Styret har estimert at skatt totalt bli omtrent ,- basert på gjennomsnittlig tid som hver seksjon har vært eid av nåværende eier på 7,1 år, noe som er lang lavere enn det som var fryktet. Dette er basert på antatt verdistigning tjenesteleiligheten har hatt de siste 7,1 årene, tatt ut i fra prisstatistikk i området. Det antas at skatten kan bli lavere dersom den regnes med inngangsverdien for hver seksjon, men styret har ikke denne informasjonen tilgjengelig. Styret har også vurdert muligheten for å pusse opp leiligheten for oppnå en høyere leieinntekt. Leiligheten er ca. 55 kvadratmeter og med estimert ,- per kvadratmeter eks. mva. i oppussingskostnad ender prisen på ,- inkl. mva. Et eventuelt lån på dette beløpet med rente på 3,35% (slik det foreligger tilbud på i dag) og 25 år nedbetaling vil gi omtrent 3 450,- i terminbeløp noe som vil dekkes av økt leieinntekter. Leieinntektene etter oppussing er estimert til et sted mellom ,- og ,- basert på innspill fra sameiere som leier ut sine leiligheter. Leiligheten leies i dag ut for ,- per måned og leiekontrakten går ut i slutten av april i år.

8 Styret legger frem følgende alternativer: 1. Tilrettelegge leiligheten for salg. Sameiet kompenserer seksjonseiere for sin del av skatt. 2. Tilrettelegge leiligheten for salg. 3. Pusse den opp og øke leieinntektene Styrets forslag: Basert på nåværende gjeld i sameiet og fremtidige vedlikeholdskostnader og prosjekter, anbefaler styret å tilrettelegge leiligheten for salg og kompensere eiere for skatt, beskrevet i alternativ 1. C) Oppgradering av sikkerhet etter innbrudd i loft og kjeller boder Sameiet Ole Vigs Gate 16 har dessverre de senere 5 årene opplevd flere innbrudd i både boder i kjeller og loft i tillegg til andre hendelser som graffiti. I den siste tiden har vi opplevd ytterligere innbrudd i bodene i kjelleren og vi ser det som nødvendig å oppgradere sikkerheten snarest. Siden det ikke er tegn til innbrudd på ytterdører tyder dette på at det er nøkler på avveie og/eller at tyver kommer seg inn sammen med andre. Dessverre er det er i dag altfor enkelt å komme seg inn i fellesområdene siden vi deler oppgang med mange som har tilgang til fellesnøkler. Alternativer som er innhentet: 1. Bytte alle felles dører til elektroniske låser hvor hver enkelt beboer / eier har en brikke som kan deaktiveres om den mistes. Ca pris: kr 80, Bytte ut alle låser som benytter fellesnøkkel og lage nye fellesnøkler. Tilbudet fra Lås & Nøkkel AS er på kr 36,082 for bytting av totalt 15 låser. 3. Netcam kamera overvåkning. 4 kamera løsning med oppkobling mot trådløst nett og nettleser. Synlig skilting. Pris: kr 37,500 Styrets innstilling: Bytte ut alle låser til elektroniske låser, der hver beboer/eier har egen brikke som kan aktiveres og deaktiveres fra et sentralt system hvis noen flytter inn, flytter ut eller mister brikken sin. Styret tror ikke det tilstrekkelig å bytte ut låser og fellesnøkler da man ender opp i samme situasjon så snart noen mister nøklene sine.