Saksframlegg. Planprogrammet er merket Asplan Viak AS, mars 2007, sist endret mai 2007.

Transkript

1 Saksframlegg GRILSTADFJÆRA PLANPROGRAM Arkivsaksnr.: 05/15176 Saksbehandler: Idar Støwer Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker fastsetter planprogram for Grilstadfjæra som grunnlag for utarbeidelse av reguleringsplan med konsekvensutredning for ny småbåthavn, boliger med mer. Planprogrammet er merket Asplan Viak AS, mars 2007, sist endret mai Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 33-2 og forskrift om konsekvensutredning. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Hensikten med planprogrammet og ny plan Planprogrammet skal klargjøre premisser og målsettinger i forbindelse med ny reguleringsplan for Grilstadfjæra, slik det er beskrevet i 5 i Forskrift om konsekvensutredninger. Planprogrammet skal sikre at forhold som kan ha betydning for vedtak om reguleringsplan, blir tilstrekkelig utredet og belyst. Det har vist seg vanskelig å realisere utbyggingen av den regulerte småbåthavna i Grilstadfjæra. Årsaken til dette skyldes blant annet høye anleggskostnader og ufullstendig oversikt over bunnforhold og dybder. Båtforeningens behov for nye båtplasser og ønske om å satse på Grilstadfjæra, har endret på dette. Dette samtidig med at Statens Vegvesen sitt behov for fjerning av tunnelmasser fra ny E6-øst, Lade-Grilstad, og at grunneier ser muligheten for å etablere nye sjønære boliger, har skapt et ønske om å vurdere utnyttelsen av Grilstadfjæra på nytt. Bakgrunn og planprosess Planprogrammet er innsendt av Asplan Viak AS i samarbeid med Voll Arkitekter AS som forslagsstiller, på vegne av grunneier Jenssen & Co AS. Bakgrunnen for utarbeidelse av planprogrammet er vedtak fattet i bygningsrådet , sak 98/06. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anbefaler at arbeid med ny reguleringsplan for småbåthavn og boliger i Grilstadfjæra videreføres. Båthavna bør gi plass for omkring 1000 fritidsbåter. Det forutsettes at planarbeidet gjennomføres i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser om konsekvensutredning. Antall boliger og plassering av disse vurderes i den videre planprosessen, slik at det avsettes tilstrekkelig areal til friområde og funksjoner tilknyttet småbåthavna. I det videre planarbeid må det sikres god tilgjengelighet til sjøen for allmennheten, bl.a. gjennom en videreføring av Ladestien. Omdisponering av regulert næringsareal i Grilstadfjæra til boligformål kan vurderes ved rullering av kommuneplanens arealdel. Det må i så fall være dokumentert at det tilrettelegges nok næringsarealer andre steder i kommunen. Oppstart av planarbeidet og offentlig ettersyn ble kunngjort den Forslaget er sendt berørte naboer, myndigheter og interesseorganisasjoner med 6 ukers høringsfrist. Åpent orienteringsmøte er arrangert på Folkets Hus, Ranheim, den Etter høringen er planprogrammet justert som følge av innkomne merknader. Selve konsekvensutredningen vil bli ferdigstilt og presentert sammen med det endelige planforslaget. Planstatus I kommuneplanens arealdel, vedtatt av bystyret , er det aktuelle området vist som Byggeområde framtidig virksomhetsområde og eksisterende grønnstruktur. Gjeldende reguleringsplan for Grilstadfjæra, R 135, viser et utfyllingsområde der hoveddelen er avsatt til næringsareal (kontor, industri). Planen sikrer et 45 meter bredt belte med friområde langs ytterkant av fyllingen. I sjøarealet er det avsatt areal for småbåthavn og tilsvarende areal for friluftsareal i sjø. Kort beskrivelse av tiltak og planprogram Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 Et illustrasjonsforforslag viser en småbåthavn med inntil 1000 småbåter med tilhørende serviceanlegg. Planskissen viser en ny utfylling og molo samt tilrettelegging for bygging av boliger i nær tilknytning til havna. Dette primært for å oppnå en økonomisk gjennomførbar utbygging av småbåthavna. Bygging av ny E6-øst mellom Nyhavna og Grilstad, vil kunne gi fyllmasser for den planlagte utfyllingen. Føgende problemstillinger som er beskrevet nærmere i planprogrammet, vurderes som beslutningsrelevante for det aktuelle tiltaket og vil bli utredet nærmere i reguleringsplanen: - Konsekvenser for overordna / regionale forhold - Konsekvenser for landskapsbildet - Konsekvenser for kulturminner - Konsekvenser for nærmiljø og friluftsliv, sosial-og helsemessige forhold - Konsekvenser for forurensing, vann- og støy - Konsekvenser for befolkningsstruktur og boligbygging - Offentlig tjenestetilbud og kommunal økonomi - Trafikkale konsekvenser - Konsekvenser for næringsliv og sysselsetting - Risiko og sårbarhet Innkomne merknader med kommentar Forslag til planprogram ble sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 10 merknader på høringa. Nedenfor er merknadene referert og kommentert. 1. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Fylkesmannen minner om rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn og planlegging, og ber om at behov for aktivitetsområder for lek og opphold blir vurdert i konsekvensutredningen. De viser til pkt. 5 d i RPR om erstatningsareal og ber om at det vurderes om foreslått arealbruk medfører omdisponering av arealer som er i bruk eller er egnet til lek. I samband med dette bør muligheter for uorganisert lek utredes for et større område. De ber om at saken legges fram for barnerepresentanten i kommunen. Reguleringen vil medføre at næringsareal blir omregulert til bl.a. boligformål. Hvordan dette påvirker kommunens tilgang på næringsareal må utredes. Det er viktig at reguleringen ivaretar allmennhetens tilgang til strandsonen og at det legges til rette for ulike friluftslivsaktiviteter i tilknytningen til de nære strandområdene. Dette må omfatte atkomst ned til strandområdene og muligheter for rekreasjon og ulike aktiviteter på tilgrensende områder på land. Dette må tas inn under kap. 5.6 Nærmiljø og friluftsliv i planprogrammet. Det er viktig at behov for og lokalisering av ny småbåthavn gis en regional vurdering. Det må også vurderes konsekvenser for infrastruktur som atkomst, parkering og service i tilknytning til småbåthavna. Områdene ved Grilstad er viktige for deler av byens grønstruktur. Konsekvenser for grønnstrukturen må tas inn i kap. 5.5 Naturmiljø. Sjøområdene er viktige viltområder og konsekvensutredningen må vise hvilke funksjoner området har for viltet til ulike årstider og vurdere konsekvensene både av de tekniske inngrepene og av den økte ferdselen en utbygging vil medføre. De gjør oppmerksom på at mudring og graving skal gjennomføres i tråd med forskrift om Regulering av Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 mudring og dumping i sjø og vassdrag. Konsekvensene ved en ev. mudring/graving må vurderes under kap. 5.7 forurensing i planprogrammet. Konsekvensene av endring av strømforholdene må vurderes, spesielt for tilslamming, spredningen av ev. utslipp og sjøvannskvaliteten langs land. De ber om at hendelser som sterk vind og høy vannstand vurderes i ROS-analysen. Merknadene tas til etterretning og forslagene til tiltak vil bli vurdert i det videre planarbeidet. - I arbeidet med reguleringsplanen vil områder for lek og aktivitetsområder vurderes. Konsekvenser for barn og unges muligheter for lek og opphold vil bli utredet som del av kap. 5.6 Nærmiljø og friluftsliv. - Reguleringen legger opp til at det meste av dagens næringsareal fortsatt skal reguleres til næringsareal. - Planprogrammet vil bli endret i tråd med kommentarene. Fylkesmannens merknader tas til følge ved at planprogramet utvides med følgende tema: - Spørsmålet om hvordan omdisponering av næringsareal påvirker kommunens tilgang på slike areal bør utredes ytterligere under pkt Næringsliv (også kommentert av LO). - Behov for småbåthavn og lokalisering må ses i en regional vurdering. Ta inn nytt punkt (behov for infrastruktur, atkomst, parkering og service i tilknytning til småbåthavna Kfr. fylkeskommunens merknad). - Konsekvensene for overordnet grønnstruktur må tas inn i kap.5.5. Naturmiljø. - Konsekvensene av evt. graving/mudring må vurderes. Kap.5.7 Forurensing. - Konsekvensene av endrede strømforhold må vurderes. - ROS-analysen begrenses til å gjelde grunnstabilitet, brann eksplosjonsfare og trafikksikkerhet. Men skal også vurdere hendelser som sterk vind og høy vannstand. 2. Sør-Trøndelag fylkeskommune, De viser til en utredning laget av Samarbeidsutvalget for Trondheimsregionen i 2006 som peker på behovet for båtplasser i regionen. For å få færrest mulig inngrep i strandsonen, synes det fornuftig at nye plasser samles i noen få større anlegg framfor i mange små. Området ligger sannsynligvis transportmessig gunstig til med kort avstand til hovedveg, jernbane og mulig bussforbindelse. De peker på viktigheten av at området får offentlig tilgjengelighet og at utformingen skjer etter prinsippene om universell utforming. De ser det som en fordel om det kan legges en grøntsone øst-vest gjennom området slik at Ladestien både får en indre og ytre trase. Merknadene tas til etterretning og forslagene til tiltak vil bli vurdert i det videre planarbeidet. Fylkeskommunens merknader tas tilfølge ved at forslag til planprogram utvides til også å belyse følgende punkt: - Vurdere alternative løsninger når det gjelder transportarbeid / trafikkløsninger. - Hvordan gi områdene langs sjøen en form som allmenning og sikre at utformingen skjer etter prinsippene om universell utforming. - Vurdere en god grøntsone (Ladestien) øst-vest gjennom området. - Avklare om det finnes kulturminner i sjøen. Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 3. Trondheim Havn, Trondheim Interkommunale Havn IKS (TIH) er forvaltningsorgan innenfor Trondheim havnedistrikt for de tiltak som omfattes av bestemmelsene i havne- og farvannsloven (Hfl). I forhold til nærværende plan omfattes sjøarealene av Trondheim Havnedistrikt, og tiltak i sjø krever derfor godkjenning etter Hfl., selv om tiltakene er hjemlet i godkjent reguleringsplan. Havnedistriktet på land følger Ranheimsvegen. Landarealene som ligger innenfor havnedistriktet eies og forvaltes av private og TIH har ikke hatt planer om at arealene skulle reguleres til havneformål. Det vil når planarbeidet er avsluttet være riktig å justere havnedistriktsgrensen på land slik at denne faller sammen med framtidig skille mellom landareal og sjøareal. Merknaden tas til etterretning. Det forutsettes at tiltakshaver oppretter god kontakt med Trondheim havn før tiltak i sjø settes i gang. 4. Fiskeridirektoratet, De kan ikke se at omsøkte plan vil representere noen ulempe for fiskeriinteresser i området, og har derfor ingen spesielle innvendinger mot planen. 5. NVE, De ber om at det i planarbeidet blir tatt hensyn til bl.a. følgende: - Om de allmenne interessene (rekreasjonsverdi, beiteområde for rådyr, landskapsbildet etc.) knyttet til bekkene er ivaretatt på en tilfredsstillende måte. - Om farer knyttet til bekkene (flom, erosjon, utglidninger er vurdert mht. planlagte utbyggingsområder). - Om det er tatt nødvendige hensyn til kraftledninger etc. de ber om at Trondheim energiverk kontaktes. Alle de påpekte momentene vil bli vurdert i planarbeidet. Merknaden tas tilfølge ved at forslag til planprogram utvides til også omfatte følgende punkt: - Naturmiljøet knyttet til bekkene har allmenn interesse og må beskrives nærmere. - Farer knyttet til bekkene tas med i ROS-analysen. 6. Trondheim byteknikk, Forholdet til overordnete planer må defineres klart i programmet. De ber om å bli trukket sterkt inn i det videre planarbeidet og påpeker at de som grunneier ikke er ført opp på listen over de gruppene som blir sterkest berørt av planarbeidet. De påpeker at forlengelsen av Ladestien blir synliggjort i planprogrammet. Saksfremlegg - arkivsak 05/

6 De ber om at følgende punkt blir gitt en særskilt behandling i planprogrammet: - Skoleveg - Den regionale sykkelrute Øst - Fremtidig bruk av Ranheimsvegen - Trafikken, inkl. parkering, til ca båtplasser - Den overordnete trafikkavviklingen - Kryssing av eksisterende og planlagte lokal og regionale turdrag - Utskifting av vann for hele planområdet må utredes, spesielt om strømforholdene ved Grilstadbekkens utløp. Det er viktig at Grilstadbekken ledes riktig ut i Trondheimsfjorden. Dagens oppfylling har ført til vansker med Grilstadbekkens utløp i fjorden De viser til vedlagte notat fra faggruppe geoteknikk, hvor konklusjonen er at det mener det bør gjøres en mer helhetlig geoteknisk vurdering av utbyggingen, tilleggskostnader og mulig tidsforløp for utbyggingen. De ber om at det legges fram dokumentasjon både på at reguleringsplanen kan gjennomføres uten fare og at den er realistisk teknisk og økonomisk. De ber om at etablering av moderne og framtidsrettet avfallshåndtering fra småbåthavnen og boliger blir utredet. Merknadene tas inn i planprogrammet som punkt som skal utredes i arbeidet med reguleringsplanen og konsekvensutredningen. 7. LO i Trondheim, De viser til kommuneplanens arealdel der det aktuelle området har planstatus som Byggeområde-/framtidig virksomhetsområde, og at det i beskrivelsen til kommuneplanen står at arealet forbeholdes næringsvirksomhet. De er av den oppfatning at omregulering av industritomter og tomter for annen tyngre næringsvirksomhet til bolig og kontor må stanses. De vil markere sin motstand mot å omregulere det angjeldende virksomhetsområdet til boligområde. Det meste av arealet som i kommuneplanen er avsatt til næringsvirksomhet vil også i reguleringsplanen få status som næringsareal i tråd med gjeldende reguleringsplan der det tillates oppført industri- og kontorvirksomheter. Arealet til boliger baseres på at det skal foretas en ytterligere utfylling i sjøen og dermed komme nord for det avsatte næringsarealet. For øvrig vil planarbeidet foregå innenfor de rammer som bygningsrådets vedtak 22. august i fjor gir, der det blant annet ble gitt føringer i forhold til eventuell reduksjon av regulert næringsareal i området. Rådmannens merknad: Området kan ikke automatisk vurderes som et rent industriområde så lenge reguleringsplanen åpner for å tillate kontorvirksomhet uten å angi noen begrenset andel i forhold til tyngre næringsvirksomhet. - Uansett må planprogrammet omfatte punkt som redgjør for spørsmålet om følgene av omdisponering av næringsareal (kfr. merknad fra fylkesmannen). - Konsekvenser av boligetablering i tilknytning til et næringsområde må også beskrives. 8. Handelsstandens Eldreboliger Hasselbakken, mottatt Stiftelsen vil protestere kraftig på den foreslåtte plasseringen av inn/utkjøringen til småbåthavnen. Med over tusen båtplasser vil småbåthavnen generere en betydelig støy. De finner det meget urimelig at innkjøringen Saksfremlegg - arkivsak 05/

7 plasseres slik at det er den eksisterende bebyggelsen som vil få støybelastningen. De ber om at innkjøringen til småbåthavnen organiseres slik at inn/utkjøring skjer fra nordøst, og ikke fra sørvest/nordvest. Innkjøring til småbåthavnen vil bli utredet i planarbeidet. 9. Merknader fra Nordlihagen Velforening og Charlottenlund Vel, og Hasselbakken Terrasse BL, Velforeningene Nordlihagen og Hasselbakken samt Hasselbakken Terrasse BL er innstilt på at Grilstadområdet utbygges i henhold til gjeldende reguleringsplan og at det i tillegg anlegges en småbåthavn av en viss størrelse i området. De har ingen innvendinger mot at ev. deler av området som i dag er regulert til næringsområde blir omregulert til boligområde. De reagerer imidlertid sterkt på disse forhold: - Fjerning av kommunalt friområde i strandsonen - Lokalisering av småbåthavn - De setter også spørsmålstegn ved den planlagte størrelsen på småbåthavnen I merknaden beskrives disse forholdene slik: 1) Fjerning av kommunalt friområde i strandsonen I planområdets vestre del ved sjøkanten er det i dag et regulert kommunalt friområde som utbygger ønsker å overta og bygge ut med båthavn og tilhørende infrastruktur som parkeringsplasser, lagerbygninger for vinterlagring av båter, lagringstanker for diesel med mer. Dette området preges i dag av et rikt dyreliv og er som utbygger skriver i sin plan registrert som et svært viktig viltområde. Dette idylliske kystområdet er videre et mye brukt og høyt verdsatt grøntområde av lokalbefolkningen. Ytterst i sjøkanten er det plassert flere benker med flott utsikt over sjøen. Det er gode bademuligheter her om sommeren og den gjennomgående Ladestien er en meget populær turløype. Dersom utbygger skulle få gjennomslag for sine utbyggingsplaner og får omregulert det kommunale friområdet, vil dette viktige grøntområdet forsvinne. Denne raseringen av lokal fauna og nærområdet er de sterk motstander av. 2) Lokalisering av småbåthavn De mener småbåthavnen bør plasseres ytterst på den østre delen av fyllingstomten og ikke i det kommunale friområdet på vestsiden av planområdet som utbygger ønsker. På orienteringsmøte den 31. januar 2007 kom det frem at utbygger ikke ønsket å plassere den planlagte båthavnen ytterst på egen tomt, men i stedet plassere båthavnen i det kommunale friområdet på vestre del av planområdet. Utbyggers representanter nevnte to årsaker, begge av rent økonomisk art, som bakgrunn for plasseringen av båthavnen: En småbåthavn med over båter og tilhørende parkeringsplasser på pirene vil skjemme utsikten for de nye boligene som utbygger ser for seg å plassere ytterst på fyllingstomten i strandkanten. Småbåthavnen forventes også å medføre betydelig støy fra biler og båttrafikk med mer som vil redusere de nye boligenes attraktivitet. For å oppnå høyest mulig pris på de nye boligene og unngå de negative effektene ved en slik båthavn, ønsker følgelig utbygger å plassere hele båthavnen utenfor egen tomt og i stedet la nærmiljøet få belastningen med å ha en slik båthavn i umiddelbar nærhet. Saksfremlegg - arkivsak 05/

8 De lokale bunnforholdene gjør det billigere for utbygger å anlegge en båthavn i det kommunale friområdet i stedet for ytterst på egen fyllingstomt. Rent teknisk er det imidlertid fullt mulig å legge båthavnen utenfor egen fyllingstomt. Dette ble bekreftet av utbyggers egne rådgivere på nevnte orienteringsmøte. De mener at den planlagte lokaliseringen av båthavnen får store og dramatiske negative konsekvenser for lokalbefolkningen. En rekke av velforeningens boliger grenser ned mot nevnte kommunale friområde, eller har sjøutsikt i denne retning. Foruten å rasere dagens sjøutsikt for områdets beboere, vil de foreslåtte planene innebære en kraftig økning i nærområdets trafikkbelastning og øke støyen fra både vegtrafikk, båtmotorer og båtbruk. Tilhørende parkeringsplasser til nevnte mer enn småbåter er f. eks. planlagt ute på selve pirene på båthavnen, mens lagringshaller for båtene planlegges plassert på det kommunale friområdet ved sjøen. Forurensning av de lokale bunnforhold og en viss eksplosjonsfare må også påregnes, da det skal bygges dieselanlegg og lagertanker med mer. Utbygger kan som nevnt plassere båthavnen utenfor egen fyllingstomt, men ser at det for han er langt mer økonomisk gunstig å bygge lukrative boliger med uhindret sjøutsikt ytterst på fyllingstomten, og i stedet plassere båthavnen med alle dets negative konsekvenser i det kommunale friområdet ved sjøen. Dette mener de er urimelig, da det er utbygger som skal tjene penger på prosjektet og som følgelig også må ta kostnadene for utbyggingen og ikke nærmiljøet. 3. Størrelsen på småbåthavnen Utbygger foreslår at det skal anlegges småbåthavn med plass til båter og tilhørende parkeringsmuligheter/ infrastruktur. Ifølge Trondheim båtforenings hjemmeside på Internett er det dog kun 150 personer som står på venteliste for båtplass i Trondheimsområdet. De negative miljøeffektene vil klart øke i takt med størrelsen på anlegget. Vi tror derfor at det er fornuftig å etablere en mindre småbåthavn som er mer tilpasset dagens faktiske behov i første omgang, og heller legge til rette for en utbygging av havnen senere i takt med evt. økt framtidig båtplassbehov. Velforeningenes merknader vil bli vurdert grundig i det videre arbeidet. Merknadene er imidlertid basert på noen vesentlige faktafeil: - Kommunalt friområde i fjæra forblir urørt i hele vestre del. - Det står ikke noe om lagerskur for båtoppbevaring i planprogrammet. Eksisterende reguleringsplan viser areal for småbåthavn på samme sted som illustrasjonen på figur 2 viser. - Områdene med benker ligger vest for bekken og blir ikke berørt. - Våtmarksområdene som i dag er tilholdssted for vadefugler vil bestå både i vest og øst. Planforslaget beveger seg i hovedsak utover i sjøen, og i mindre grad i bredde. Plangrensa for reguleringsplanen er endra på bakgrunn av høringsuttalelsene (figur 1), dette for å synliggjøre at planarbeidet ikke vil endre arealbruken som berører friområdet i vest. Saksfremlegg - arkivsak 05/

9 Hovedpunktene i disse merknadene inngår i det foreslåtte planprogrammet og vil bli utredet i reguleringsplanen. Det gjelder behovet for småbåthavn, virkninger for nærmiljøet og naturmiljø. Planområdet vil ikke omfatte områdene vest for bekken som i dag er regulert til friområde. 10. Merknad fra Mildrid Eggan, Hun gjør oppmerksom på at den gamle Hegstadbrygga som ble revet da Royal Garden skulle bygges ligger nedgravet i massene på Grilstad. Merknaden tas til etterretning. Konklusjon Etter høringsrunden er innkomne merknader vurdert og drøftet med forslagsstiller. Rådmannens kommentarer er hensyntatt i det reviderte planprogrammet slik at innkomne uttalelser er imøtekommet. Hovedsaken i denne fasen er å få avklart utreningsbehovet. Uheldige løsninger i den vedlagte skissen som viser en mulig utnyttelse av området, er ikke kommentert særskilt. Det forutsettes at de konkrete løsningene drøftes i det videre arbeidet med reguleringsplanen. Rådmannen mener forslag til planprogram for Grilstadfjæra, utarbeid av Asplan Viak AS, gir en tilstrekkelig beskrivelse av de tema som må utredes. I tillegg til det som normalt utredes i en reguleringsprosess, vil temaene i planprogrammet gi et godt grunnlag for beslutninger i saken. Rådmannen anbefaler at bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker fastsetter planprogrammet som grunnlag for utarbeidelse av reguleringsplan med konsekvensutredning for ny småbåthavn, boliger med mer. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg: Planprogram Orienteringsvedlegg: Oversiktskart med planomriss, målestokk 1: Saksfremlegg - arkivsak 05/