Saksframlegg. GRILSTADFJÆRA FORESPØRSEL OM REGULERINGSENDRING AV SMÅBÅTHAVN Arkivsaksnr.: 05/15176 Saksbehandler: Solrun Paasche?

Transkript

1 Saksframlegg GRILSTADFJÆRA FORESPØRSEL OM REGULERINGSENDRING AV SMÅBÅTHAVN Arkivsaksnr.: 05/15176 Saksbehandler: Solrun Paasche? Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anbefaler at arbeid med ny reguleringsplan for småbåthavn i Grilstadfjæra videreføres. Båthavna bør gi plass for omkring 1000 fritidsbåter. Det forutsettes at planarbeidet gjennomføres i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser om konsekvensutredning. Foreslått boligområde mot sjøen anbefales ikke. En utvidelse av næringsarealet kan vurderes under forutsetning av at det avsettes tilstrekkelig areal til friområde og funksjoner tilknyttet småbåthavna. Omdisponering av regulert næringsareal i Grilstadfjæra til boligformål kan vurderes ved rullering av kommuneplanens arealdel. Det må i så fall være dokumentert at det tilrettelegges nok næringsarealer andre steder i kommunen. Saksfremlegg - arkivsak 05/

2 Saksutredning: Sammendrag Forespørselen gjelder utvidelse av fyllingsområde i Grilstadfjæra og utvidelse av planlagt småbåthavn i tilknytning til dette arealet. Nytt fyllingsareal forslås nyttet til byggeområde, bolig. Foreslått arealbruk er i strid med kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan, men utvidelse av fyllingsområdet anbefales fordi det antas å være en forutsetning for etablering av ønsket småbåthavn med tilstrekkelig størrelse. En betingelse for anbefalingen er at hensynet til naturmiljø og landskap vektlegges ved utforming av anlegget, og at det legges godt til rette for allmennhetens friluftsliv. Det forutsettes at dette avklares gjennom reguleringsplan og konsekvensutredning. Rådmannen fraråder at nytt landareal benyttes til sjønære boliger med tilhørende fellesanlegg, slik det er vist i forespørselen. En utvidelse av regulert næringsområde kan vurderes under forutsetning av at det settes av tilstrekkelig areal til friområde og småbåthavn. Det skal i den forbindelse tas hensyn til økt behov for friområder i forbindelse med øvrig boligbygging i området. Rådmannen mener at det ved pågående revisjon av kommuneplanens arealdel er aktuelt å drøfte muligheten for å nytte deler av planlagt virksomhetsområde på Grilstadfjæra som byggeområde bolig eller andre relevante formål, dersom det er mulig å legge til rette for tilstrekkelige næringsarealer andre steder i kommunen. Bakgrunn Forespørselen, datert , er utarbeidet av Voll Arkitekter AS på vegne av Jenssen & Co AS. Forespørselen gjelder endring av sjøareal, som i dag er regulert til henholdsvis småbåthavn og spesialområde friluftsareal i sjø, til boliger og utvidelse av areal til småbåthavn. Ønsket flytting og utvidelse av regulert småbåthavn medfører utvidelse av regulert sjøareal ut i fjorden. Hensikten med forespørselen er premissavklaring før videre arbeid med igangsatt reguleringsplanarbeid. Berørte grunneier innenfor planområdet er Jenssen & Co AS, Grilstad fabrikker AS og Trondheim kommune. Planprosess 2005 feb. Førstekontakt mellom utbygger og Trondheim kommune angående plansaken mars Møte med fylkesmannens miljøvernavdeling og Trondheim kommune april Oppstartmøte for reguleringsplan mars Orienteringsmøte med representanter for Trondheim Formannskap. I tillegg er det gjort avklaringer med Trondheim Båtforening og Statens Vegvesen. Problemstillinger I løpet av den pågående prosessen er det stilt følgende spørsmål ved utvidelse av fyllingsområdet: - Vil de geotekniske forhold umuliggjøre foreslåtte tiltak? - Vil dette gi for store konsekvenser for naturmiljøet, særlig fugleliv? - Er det riktig å plassere et boligfelt i strandsona? - Hvordan skal den nye sjøfronten utformes? - For å oppnå tilstrekkelig dybde til båthavn uten å fjerne masse bør fyllingen utvides 100 m ut i sjøen. Hva skal nytt areal benyttes til bolig, næring, friområde eller annet? - Skal regulert areal for industri og kontor opprettholdes eller endres til andre relevante formål? Saksfremlegg - arkivsak 05/

3 Planstatus og viktige politiske vedtak Gjeldende reguleringsplaner i området R 135 Reguleringsplan for Grilstadfjæra (1997) viser hoveddelen av fyllingsarealet avsatt til næringsareal. Planen sikrer et 45 meter bredt belte med friområde langs ytterkant av fyllingen, samt en turvegtrasé midt på fyllingen fra fjorden og sørover. Et sjøareal er avsatt til trafikkområde, småbåthavn og et tilsvarende område er avsatt til spesialområde, friluftsareal i sjø. Ved sluttbehandling av denne planen satte Fylkesmannen som vilkår for egengodkjenning av planen at området foreslått til småbåthavn måtte begrenses. Det medførte at kun den vestlige halvparten av foreslått småbåthavn ble regulert. Begrunnelsen for vilkåret var allmennhetens store behov for tilgang til sjønære områder. Det ble påpekt at en småbåthavn ofte vil være utilgjengelig for allmennheten, og dermed vil også tilgangen til sjøområdene utelukke de som ikke har plass i småbåthavna. R 0340b Reguleringsplan for del av Grilstad gård (2005), areal som i gjeldende arealdel var avsatt til framtidig virksomhetsområde ble omregulert til byggeområde, bolig. Kommuneplanens arealdel , datert I tråd med gjeldende reguleringsplan viser kommuneplanen arealet som: byggeområde, eksisterende grønnstruktur (planlagt friområde, men ikke opparbeidet) byggeområde framtidig virksomhetsområde Arealplaner under arbeid i tilstøtende områder Reguleringsplan for Grilstad gård og Grilstad Park er innsendt for førstegangs behandling. Nedre del av Ranheim, forslag til kommunedelplan har vært ute til høring BR 0269/03, Generelt er det mange og store boligutbygginger under planlegging, en omfattende fortetting, og det forventes derfor at befolkningen i nærområdet vil øke sterkt i de nærmeste årene. Andre bystyrevedtak Prinsipper for videre arbeid med fritidsbåthavner i Trondheim, sak nr: 97/0062, Vedtakets pkt. 5: Bystyret tar til etterretning at anslått behov for fritidsplasser ikke kan oppfylles innafor det sentrale havneområdet, og det er heller ikke rom for vinteropplagsplasser på land i dette området. Dersom det skal bygges ny fritidsbåthavn i Trondheim, betraktes Grilstadfjæra fortsatt som det mest aktuelle alternativet. R 0570f Reguleringsplan for Leiv Erikssons veg 39, sak nr.:0074/04: 40 dekar regulert til offentlig bebyggelse, med ca 5000 kvadratmeter eksisterende bebyggelse, ble omregulert til friområde. Dette for å styrke byens sjønære friluftsområde av regional betydning. Beskrivelse av planområdet og tilstøtende areal Reguleringsforespørselen omfatter et fyllingsområde som fra østkant til vestkant måler fra m og med lengde på omkring 400 m fra Ranheimsvegen og ut i fjorden. Fyllingen er på det nærmeste utfylt i forhold til gjeldende reguleringsplan. Den planlagte offentlige vegen fra Ranheimsvegen og ca 200 meter ut på fyllingsområdet er etablert. Friområdene øst og vest for fyllingsområdet er del av det regionale sjønære friluftsområde med turveg som langt på veg er fullført, fra Trolla i vest til Malviksgrensa i øst. Tilgrensende friområder er tilrettelagt med turveg som er knyttet opp mot Ranheimsvegen i påvente av den planlagte turvegen ytterst på eksisterende Saksfremlegg - arkivsak 05/

4 fylling. Det planlagte friområdet over fyllingsområdet vil bli et betydningsfullt ledd i et større sjønært friluftsområde som er særlig viktig for befolkningens utøvelse av friluftsliv. I tillegg omfatter forespørselen sjøarealet utenfor dagens fyllingsområde. Området i sjø er meget langgrunt, især den vestre delen. Bunnen er av en slik art at graving må utføres med gravemaskin og ikke med allminnelig mudringsutstyr, noe som medfører vesentlige kostnader ved gjennomføring. Av geotekniske årsaker anbefales det ikke å fylle/bygge moloer på dyp over meter. Tilstøtende områder består av boligområder og næringsareal ved Grilstad fabrikker. Andre relevante opplysninger Det er stipulert et behov for 1000 småbåtplasser i sjø og 400 vinteropplagsplasser på land. Behovet illustreres ved at det i dag står 200 på venteliste for å få tilgang på båtplass. Planlagt småbåthavn på Grilstad er ikke realisert fordi aktuell utbyggingskostnad har ligget vesentlig høyere en det som kunne finansieres gjennom utleie av båtplasser. I forbindelse med bygging av Nordre avlastningsveg og E6 øst blir det overskudd av masser som kan nyttes til planlagt utvidelse av fylling og nødvendige molobygging i forbindelse med planlagt småbåthavn. Trondheim Båtforening er enig i at det store behovet for båtplasser må løses ved utbygging av en ny større småbåthavn i Grilstadfjæra. Det antas at en utviklet småbåthavn og et opparbeidet rekreasjonsareal vil gjøre dagens ubrukte fyllingsareal mer attraktivt. Grilstadfjæra er, sammen med utfyllingsarealet på Nedre Ranheim, det siste arealet hvor det er mulighet for å utvikle sjønært rekreasjonsareal i tilknytning til de tettest bebygde boligområdene i Trondheim. Beskrivelse av reguleringsforespørsel Planskissa viser en småbåthavn med inntil 1000 småbåter med tilhørende serviceanlegg, så som båtbutikk, klubblokaler, drivstoffsalg, kafé etc. Det forutsettes bygging av store moloer for å beskytte anlegget mot været. Innseiling til anlegget skal skje fra øst. Tiltakshaver tenker at havneanlegget hovedsakelig skal være åpent for allmenhetens rekreasjon. Det er også foreslått et flytende badeanlegg for allmennheten på østsiden av fyllinga. På de foreslåtte utfyllingsarealene er det planlagt boligbebyggelse i 3-4 etasjer, organisert langs en ny kanal som skiller dagens utfyllingsområde fra de tenkte boligarealene. Til sammen vil et slikt boligområde kunne romme boliger alt etter boligstørrelse og utnyttelsesgrad. Alle boligene vil få en solfylt beliggenhet og kunne få direkte tilgang til egen båtplass. Tiltakshaver poengterer at boligbebyggelse foreslås fordi dette kan frigjøre ressurser til subsidiering av det kostbare moloanlegget. Forslagsstiller beskriver regulert friområde på eksisterende fylling som en buffer mellom regulert næringsområde og de foreslåtte boligene. Det er tenkt etablert en ny vegatkomst øst i området fra Ranheimsvegen i tillegg til den som allerede er etablert. De nye øyene forbindes med broer både for gående og kjørende. Det forutsettes at alle havnebasseng og kanaler utformes slik at det oppnås god gjennomstrømming for å sikre vannkvaliteten. Saksfremlegg - arkivsak 05/

5 Næringsarealene i gjeldende reguleringsplan beholdes. Planlagt gjennomføring av utfylling er så snart massene fra pågående og framtidig vegbygging er tilgjengelige, og at nødvendig tillatelser gis. Utbygging av boliger ønskes igangsatt når skolekapasiteten åpner for det. Konsekvenser av forslaget til reguleringsendring Konsekvenser for natur og miljø Konsekvensene for natur og miljø må utredes, da særlig med henblikk på fuglelivet som vil berøres av en ytterligere utfylling, økt ferdsel av mennesker og motorkjøretøy i området. Det må søkes avbøtende tiltak gjennom den konkrete utforming og drift av anlegget. Et stort samlet anlegg for fritidsbåter vil gi bedre kontroll med forurensende utslipp etc. Utbygging av planlagt havneanlegg vil landskapsmessig gi en endelig avslutning av fyllingsområdet på Grilstad. Miljømessig vurderes det som viktig å kunne finne utnyttelse av massene fra vegbygging nært anleggsområdet når de er tilgjengelige. Samfunnsmessige konsekvenser Trondheim by har i lang tid manglet tilstrekkelig areal for småbåthavn. Et stort anlegg på Grilstad vil dekke det stipulerte behovet for småbåtplasser i Trondheim. Indirekte vil etableringen kunne bedre byens brannsikkerhet, øke hensynet til de kulturhistoriske miljøene og bedre vilkårene for fiskebåter og besøksbåter fordi antall fritidsbåtparkering i kanalhavna og elva vil kunne begrenses. Tiltakene vil totalt medføre stor trafikkøkning, men det vurderes at eksisterende vegnett har tilstrekkelig kapasitet. Veg, vann og avløp og elektrisitet er ført fram i eksisterende offentlig veg på fylling. Hvis det sikres opparbeidelse av regulert friområdebelte, og havneanlegget gjennom utforming og drift tilrettelegges for allmennhetens rekreasjon, vil dette bli et flott tilskudd til byens sjønære arealer. Økonomiske konsekvenser for kommunen Forslaget er basert på at småbåthavn og tilrettelegging for allmennhetens friluftsliv ikke skal belaste kommunens økonomi. I følge tiltakshaver betinger dette utbygging av forelåtte boliger i strandsonen. I alle tilfeller må det påregnes drift- og vedlikeholdskostnader ved den delen som avsettes til offentlig trafikkareal eller friområder. Rådmannens vurdering Ny utfylling og småbåthavn. Planlagt øking av fylling, utvidelse av regulert småbåthavn og boligbygging er i strid med kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan. Rådmannen anbefaler likevel utvidelse av landareal for å oppnå tilstrekkelig sjødybde for å kunne realisere småbåthavn som en by på Trondheims størrelse fortjener og har behov for. En småbåthavn på Grilstad vil også være i tråd med bystyrets tidligere vedtak om fritidsbåthavn og redusere behovet for båtparkering i kanalen og Nidelva. Ny havn kan også gi mulighet til å legge ned Saksfremlegg - arkivsak 05/

6 eksisterende fritidsbåtvirksomhet fra friområdet i Ringvebukta. Det forutsettes at konsekvensene for natur og miljø utredes og at resultatene er akseptable. Hele området må utformes på en tiltalende estetisk måte og forholde seg til eksisterende landskap. Det forutsettes at alle moloer og kaikanter skal være offentlig tilgjengelige på linje med forholdene i kanalhavna og Skansen. Arealbruk. Det foreslåtte nye boligområdet mellom næringsområdet og småbåthavna vil utvilsomt kunne bli populært i byens boligmarked. Det knyttes imidlertid store betenkeligheter til en slik utbygging. Dette gjelder både konsekvensene for friområdet og småbåthavna, konsekvensene for næringsområdet, og at boligområdet vil bli liggende som en øy uten tilknytning til andre boligområder og nærmiljøfasiliteter. Hovedkvaliteten til friområdet i gjeldende reguleringsplan er nærhet til sjøen. Denne kvaliteten vil forsvinne hvis omsøkte planer blir realisert, og boligområdet vil virke privatiserende på friområdet. Boligområdet vil punktere den omforente strategien om å gi befolkningen tilgang til et sammenhengende sjønært friluftsområde langs byens tettbygde sone, og det er i strid med tidligere vedtak om å sikre og tilrettelegge verdifullt regionalt friområde i strandsonen. For det framtidige næringsområdet på Grilstadfjæra kan et nytt tilgrensende boligområde virke begrensende. Det vises i den forbindelse til den politiske diskusjonen i forbindelse med omregulering av næringsarealet på sørsida av Ranheimsveien. Det foreslåtte boligområdet har klare forbilder fra ny havnefrontbebyggelse for eksempel i Amsterdam. Dette er urbane situasjoner med nærhet til andre boligområder, servicefunksjoner og kultur. De viste boligene på Grillstadfjæra vil bli liggende isolert og avstanden til andre boligområder vil være stor i en boligsosial sammenheng. Det kan også synes vanskelig å oppfylle krav til privat og felles areal for uteopphold, leik og aktivitet. I tillegg kan det forventes støy fra motorbasert aktivitet til alle døgnets tider fra foreslåtte parkeringsplass for båter og biler. Stor forskjell på flo og fjære er også en problemstilling i forhold til skissert utforming. Rådmannen vil ut fra dette ikke anbefale det viste boligområdet. Dersom det skal legges til rette for boligbebyggelse i næringsområdet i Grillstadfjæra, må dette sees i en større sammenheng. I samband med planarbeidet kan det være grunn til å vurdere nærmere egnethet og omfang av virksomhetsområdet som er regulert på Grilstadfjæra. Ut i fra kommunens lokaliseringspolitikk for næring bør arbeidsplassintensiv virksomhet, slik som kontor, primært lokaliseres til områder med god kollektivdekning. Industriområder bør legges nær opptil hovedtransportårer for å gi god tilgjengelighet for transport, og det bør unngås konflikt i forhold til nærtliggende boligområder. Dette var bl.a. bakgrunn for at man valgte å omregulere arealer på Ranheimsfjæra til bolig. Området regulert til industri/kontor har en god beliggenhet for boliger med god nærhet til skole, barnehager, god adkomst fra overordnet vegsystem, tilstrekkelig kollektivdekning, flott nærhet til fjorden og sjønært friområde, og på sikt vil området få god turvegatkomst til marka. Dette taler for en ny vurdering av området, der omregulering til boligformål er et alternativ. Det må i så fall være en forutsetning at en har tilstrekkelig med næringsareal andre steder i kommunen, og en eventuell omregulering av hele eller deler av det regulerte næringsarealet til boligformål må derfor vurderes i forbindelse med rullering av arealdelen. Behovet for vinteropplagsplasser for fritidsbåter er stort, og det bør vurderes om en større del av Saksfremlegg - arkivsak 05/

7 landarealet i planområdet skal nyttes til dette formålet. I den sammenhengen er det også naturlig å vurdere om et evt. vinteropplagsområde kan nyttes til f.eks bobilcamp eller andre formål sommerstid. Det er også mulig å tenke seg en utvidelse av regulert næringsareal, men det må være en forutsetning at friområde og småbåthavn får tilstrekkelige dimensjoner. Forespørselen omfatter fylling i sjø og utvidelse av fritidsbåthavn og vil ha konsekvensene for biologisk mangfold og befolkningens tilgjengelighet til strandsonen. Rådmannen mener det er riktig og ønskelig å gjennomføre videre planarbeid i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser om konsekvensutredninger. Dette innebærer at det må utarbeides et planprogram som gjør rede for hvilke utredninger som skal gjennomføres i forbindelse med reguleringsplanarbeidet, og at utredningsprogrammet skal legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at det igangsettes reguleringsplanarbeid med sikte på videre utfylling av Grilstadfjæra for å bedre forutsetningene for å kunne realisere småbåthavn for Trondheim. Det forutsettes at planarbeidet gjennomføres i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser om konsekvensutredning. Foreslått boligområde mot sjøen anbefales ikke. En utvidelse av næringsarealet kan vurderes under forutsetning av at det avsettes tilstrekkelig areal til friområde og funksjoner tilknyttet småbåthavna. Omdisponering av hele eller deler av regulert næringsareal i Grilstadfjæra til boligformål kan vurderes ved rullering av kommuneplanens arealdel. Det må i så fall være dokumentert at det tilrettelegges nok næringsarealer andre steder i kommunen. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Magrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Orienteringsvedlegg 1: Forespørsel datert Orienteringsvedlegg 2: Fylkesmannens uttalelse til gjeldende reguleringsplan for Grilstadfjæra, datert Saksfremlegg - arkivsak 05/