Klagebehandling - Reguleringsplan - Ulvangsøya hyttefelt - Leirfjord - Oppheving

Transkript

1 LEIRFJORD KOMMUNE Skoledalsveien LEIRFJORD Saksb.: Gunn Olsboe Johannessen e-post: Tlf: Vår ref: 2018/1916 Deres ref: Vår dato: Deres dato: Arkivkode: Klagebehandling - Reguleringsplan - Ulvangsøya hyttefelt - Leirfjord - Oppheving Vi viser til kommunens oversendelse av Fylkesmannen opphever Leirfjord kommunes vedtakelse av reguleringsplan for Ulvangsøya hyttefelt. Planen slik den er vedtatt legger ikke til rette for gjennomføring når det gjelder adkomst. BAKGRUNN FOR KLAGEN I møte den , i sak 18/18 vedtok kommunestyret ovennevnte detaljreguleringsplan med 14 mot 4 stemmer. Planen legger til rette for å etablere 11 nye fritidsboliger i tilknytning til to eksisterende. Planområdet omfatter tiltakshavers eiendom med gnr 42 bnr 46, samt bebygde hyttetomter med bnr 78 og 95. Adkomst til hyttene er fra Fylkesvei 213 like nord-øst for området. Dette er et område som i kommuneplanens arealdel delvis er avsatt som rent LNFR-formål og dels som LNFR med åpning for spredt boligbebyggelse. I realiteten ligger kun de tre østligste fritidsboligtomtene innenfor LNFR-området med åpning for spredt boligbebyggelse. Det foreligger planbeskrivelse med konsekvensutredning utarbeidet at Multiconsult AS. Rapporten er datert Planområdet ligger for stor del i 100-metersbelte og kulturlandskap. Planområdet omfatter landbruksareal, dokumentert friluftsområde, vinterbeiteland for tamrein, og viktig natur. I e-post av ble vedtaket påklaget av Thorbjørn Uhre og Turid Tang Wa Tendeland. Uhre eier naboeiendommene gnr 42 bnr 8 og 13. Det anføres følgende: - Det vil ikke bli gitt tillatelse til adkomst til det regulerte området over vår eiendom. Besøksadresse: Statens Hus Kommunal- og beredskapsavdelinga fmnopost@fylkesmannen.no Moloveien 10, 8002 Bodø Telefon: Postadresse: Postboks 1405 Telefaks: Organisasjonsnr.: Bodø

2 - Planen forutsetter anlegg av adkomst til BFF over dyrket mark på gnr 42 bnr 19 uten at denne nye veien er tatt inn i reguleringsplanen og uten at adkomstvei er tegnet inn eller avklart med eier av gnr 42 bnr Adkomst til BFF forutsetter avkjørsel fra FV213 på en ikke godkjent og uoversiktlig avkjøring. - Fylkesmannens og vår anbefaling om å redusere antall hyttetomter som grenser til sårbare naturtyper og hyttetomtene nærmest sjøen (BFF 1 og 2 samt BFF 10-13) er ikke hensynstatt. - Avløpsanlegg fra BFF 1-9 via BAV1 skal føres videre over vår eiendom gnr 42 bnr 8 og til vika som ligger på vår eiendom. Dette er en smal vik som på lavvann på tørt land langt fra flomålet. Vika brukes som badeplass om sommeren og er heller ikke av den grunn egnet til å ta imot forurenset kloakkvann fra 9 hytter. Det vil ikke bli gitt tillatelse til videreføring og utslipp av kloakk via gnr 42 bnr 8. Tiltakshaver Ulvangsøya hyttefelt, og grunneier av gnr 42 bnr 46, Roy-Åge Edvardsen har kommentert klagen. Vi viser til brevet. Uhre har svart på dette i e-post av I brev av ble vedtaket påklaget av Steinar R. Kristensen og Grethe Varem, eiere av hytte på tomt BFF6. Det anføres følgende: - Tomt BFF5 vil kunne medføre redusert havutsikt fra vår tomt BFF6. Havutsikten ivaretas med at en tenkt linje fra midt på vestre røstvegg BFF6 og mot sørøstlige hjørne på BFF4 ikke overbygges. Jf. pkt i planbeskrivelse. - Av reguleringsplanen kan det leses at all trafikk skal styres gjennom etablert post, som fra før kun benyttes mot BFF6. Biltrafikk til andre brukere av Ulvangsøya ble tidligere parkert ved «parkeringsplassen», på enden av FV213. Når denne trafikk samt trafikken til hyttene blir en realitet lurer jeg på hva som under pkt er vurdert. Kan et tiltak være å trekke SPA1 ut av planen, og etablert ved FV213? - Vei til flere av planlagte hyttetomter i feltet er planlagt over etablert avløp fra septik på BFF6. Hva med skader på disse i etableringsfasen og for ettertiden? Hvordan er dette tenkt løst? - Med utgangspunkt i foreslått mønehøyde på 6 meter, og med henvisning til pkt samt 8.11, kunne man differensiert mellom øvre og nedre nivå. Eksisterende fritidsbebyggelse BFF4 og BFF6 har mønehøyde 4,5 meter. Plan- og næringsutvalget behandlet klagen i møte den som sak 33/18. Et enstemmig utvalg fant ikke grunn til å ta klagen til følge og saken ble, sammen med utvalgets uttalelse, behandlet i kommunestyret i sak 18/18. Med 10 mot 7 stemmer fant kommunestyret ikke grunn til å ta klagen til følge og saken ble sammen med kommunestyrets uttalelse sendt til Fylkesmannen for klagebehandling. Roy-Åge Edvardsen har kommet med supplerende merknader i e-post av til Fylkesmannen. Side 2 av 6

3 FYLKESMANNENS LOVFORSTÅELSE, VURDERING OG FORSTÅELSE AV FAKTUM I SAKEN G e n e r e l t o m F y l k e s m a n n e n s k o m p e t a n s e s o m k l a g e i n s t a n s Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge stor vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Fylkesmannen bemerker I følge plan- og bygningsloven tredje ledd kan kommunestyrets vedtak om reguleringsplan påklages, jf Miljøverndepartementet har delegert myndigheten til å behandle slike klager til Fylkesmannen. Klagen gjelder i sin helhet planens innhold. Når det gjelder reguleringsvedtakets innhold og klagernes synspunkter på dette skal det først bemerkes at kommunestyret selv, i henhold til plan- og bygningsloven 3-3, har ledelsen av den kommunale planleggingen. Kommunestyret tar standpunkt til arealdisponeringen innen kommunen, og må ved utøvelse av denne myndigheten ha et forholdsvis vidt rom for valg av løsninger. Generelt må det sies at ingen er beskyttet mot at områder reguleres eller omreguleres. En regulering kan da lett føre til at private interesser må vike til fordel for allmenne eller offentlige interesser. Høring Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn I tillegg til samordnet uttalelse fra Fylkesmannen, har det kommet merknader fra Nordland fylkeskommune og nabo Thorbjørn Uhre. Av hensyn til nasjonale mål hva gjelder bevaring av friluftslivsområder og hundremetersbeltet langs sjøen, rådet Fylkesmannen kommunen til å ta ut BF1, BF2 og BF10- BF13. Fylkeskommunen bemerker planfaglige blant annet at det ikke går klart frem av planforslaget hvordan adkomst til tomtene BFF10-13 skal løses. Fylkeskommunen er bekymret for at eventuell etablering av vei vil komme i konflikt med jordbruksverdiene på naboeiendom. De ber kommunen vurdere om BFF10-13 skal tas ut av planforslaget, eventuelt om adkomst kan løses innenfor planområdet. Thorbjørn Uhre, eier av naboeiendommene gnr 42 bnr 8 og 13, påpekte at Ulvangsøya er et unikt friluftsområde, og at etablering av hytter i området vil virke privatiserende. Adkomsten til ytre del av Ulvangsøya er allerede begrenset. Planen medfører trafikkøkning gjennom et område som på kartet er merket som sterkt truet og rødlistet kyslynghei og vernet naturtype kulturlandskapssjø. I tillegg er det et rikt fugleliv i området. Hytte 1-4 må tas ut da disse vil kneise på toppen av ryggen på øya. Han mener gjennomføring av planen i sin nåværende form er en irreversibel prosess som har store negative konsekvenser for friluftsliv og landskap på Ulvangsøya og gjør dette unike friluftsområdet mindre attraktivt for Leirfjords innbyggere. Side 3 av 6

4 Adkomst Adkomst etableres fra Fylkesvei 213 og opparbeides med kjøreadkomst til hyttene, og adkomst til eksisterende hytte videreføres. Til hytter som skal etableres på nedre nivå i planområdet etableres adkomsten med tiltak som strekker seg ut av planområdet til eksisterende adkomstvei øst for planområdet. Valgt løsning for utbygging av hytter på nedre nivå fordrer at det blir gitt tillatelse og adkomstrett over annen eiendom. Samordnet adkomst for turbrukere og hytteeiere skal etableres ved at vei også skal ha funksjon som tursti. Adkomst tilrettelegges også for næringsdrivende med beiterett vest for planområdet. Parkeringsplass etableres for turbrukerne og lokaliseres nordøst i området. Parkeringsplass skal etableres med tilrettelegging for kjøretøy for bevegelseshemmede. Kjøreadkomst til området videreføres fra etablert adkomst i enden av Fylkesvei 213. Adkomst til hytter på nedre nivå (BFF10-13) forutsetter etablering av nødvendig vei mellom f_veg4 og f_veg5, og at dette sikres gjennom tillatelse og tinglyst adkomstrett. Rekkefølgekrav sikrer at avtale/tillatelse må godkjennes før denne kan etableres. Dette ifølge planbeskrivelsen. Reguleringsbestemmelsenes 3.2 Adkomstveier for fritidsbebyggelse lyder: a) Adkomstvei f_veg4 skal være etablert før fritidsbebyggelse i BFF7-9 og BFF10-13 kan etableres. b) Adkomstvei f_veg5 skal være etablert før fritidsbebyggelse i BFF10-13 kan etableres. c) Avtale om adkomst over gnr. 42, bnr. 8 og 19, samt tillatelse til etablering av vei over gnr. 42, bnr.19 til planlagte utbyggingsformål (BAV2-3, f_veg5 og BFF10-13) må være innhentet før etablering av f_veg4. Uhre, som eier gnr 42 bnr 8 og 13, vil ikke gi tillatelse til adkomst til det regulerte område over sin eiendom. Kommunen har vurdert dette klagemomentet slik: «Etablering av vei inn i planområdet er en forutsetning for å få realisert planen. Dette er beskrevet i rekkefølgebestemmelsene som sier at denne tillatelsen må foreligge før det kan gis tillatelse til tiltak i planområdet. Dette er ikke avgjørende for om Leirfjord kommune kan godkjenne planen eller ikke.» Fylkesmannen bemerker at det etter dette er høyst usikkert om planen lar seg realisere rent privatrettslig. Uhre har anført at planen forutsetter anlegg av adkomstvei til BFF10-13 over dyrket mark på gnr 42 bnr 19 uten at denne nye veien er tatt inn i reguleringsplanen og uten at adkomstvei er tegnet inn eller avklart med eier av gnr 42 bnr 19. Side 4 av 6

5 Fylkeskommunen har i sin høringsuttalelse følgende vesentlige planfaglige merknad: «Framtidig veg f_veg5 er adkomstvei til BFF Så langt vi kan se er veien ikke koblet på eksisterende vei utenfor planområdet. Den grenser i tillegg til fulldyrket mark på gnr/bnr 42/19. Av planbeskrivelsen går det frem at vegen forutsetter adkomstrett over denne eiendommen, mellom f_veg4 og f_veg5. Rekkefølgekrav sikrer at f_veg5 skal være opparbeidet før BFF10-13 kan bygges. Det går ikke klart frem av forslaget hvordan adkomst til tomtene BFF10-13 kan og skal løses. Fylkeskommunen mener derfor at planforslaget er uforutsigbart for eventuelle kjøpere, og at konsekvensene av planforslaget er uklare. Vi er bekymret for at etablering av f_veg5 kan komme i konflikt med jordbruksverdiene på bnr/gnr 42/19. Av flybilder ser det ut som en kobling av veg 4 og veg 5 via eiendommen krever opparbeiding som kan komme i konflikt med det fulldyrkede arealet. Konsekvensutredningen slik den er oppsummert i planbeskrivelsen behandler ikke dette forholdet i særlig grad. På bakgrunn av dette mener fylkeskommunen at planforslaget ikke gir en god nok beskrivelse av planens virkninger, i henhold til planog bygningsloven 4-2, 1. og 2. ledd. Atkomst til BFF10-13, og konsekvenser av dette, må belyses i tilstrekkelig grad. Vi ber kommunen vurdere om: - Eiendommene bør kreves tatt ut av planforslaget. - Atkomst til eiendommene kan løses på andre måter innenfor planavgrensningen, uten å øke negative konsekvenser for verdifulle naturtyper, landskap, friluftslivsinteresser og interesser i strandsonen.» Administrasjonen har vurdert dette i saksfremlegget i sak 18/18, under vurderingen av merknadene fra Fylkeskommunen. Vi gjengir herfra: Administrasjonen er av den oppfatning at reguleringsbestemmelsene og rekkefølgebestemmelsene i stor nok grad redegjør for etablering av adkomst til tomtene BFF Administrasjonen er ikke enig med fylkeskommunen i at dette gjør planen uforutsigbar for eventuelle kjøpere, da rett til adkomst må utredes og avgjøres før eventuell oppmåling og salg av tomt. Jordbruksverdiene som blir berørt er svært begrenset, og det er mulig å anlegge vei i overkant av jordbruksarealet, uten at dette blir ødelagt. Planforslaget er trolig ikke økonomisk gjennomførbart uten at alle de foreslåtte tomtene er med.» I tilsvar til klagen skriver tiltakshaver at avtale foreligger med 42/19 om anleggelse av vei over deres eiendom. Denne avtalen ble gjort skriftlig og er vedlagt tilsvaret. For øvrig opplyses det at han har tinglyst adkomstrett over eiendommen 42/19. Endelig skriver han at eier av 42/8 ikke blir berørt av denne veien, og at klager dermed ikke er kontaktet av tiltakshaver. Kommunen har etter dette vurdert klageanførselen som gjelder adkomstvei til BFF10-13 slik: «Vei over gnr 42 bnr 19 er avklart mellom partene, slik at adkomst over denne er sikret, hva gjelder privatrettslige forhold.» Planen er etter Fylkesmannens mening ikke fullstendig fordi den ikke avklarer adkomsten til del av planområdet. Adkomsten over 42/19 burde inngått i denne planen, eller planlegges tatt med som en endring i tilstøtende reguleringsplan. Slik situasjonen er nå, vil veien være Side 5 av 6

6 avhengig av dispensasjon fra arealformålet i tilstøtende reguleringsplan for å kunne tillates. Planen oppfyller etter dette etter Fylkesmannens syn ikke kravene som stilles til innholdet av en reguleringsplan. Reguleringen må være entydig, klar og uten innebygde målkonflikter. Planen må også være realistisk og legge til rette for gjennomføring. Vi viser til reguleringsplanveilederen fra regjeringen på s. 8 og 9: lanveileder_15feb2017.pdf Vi viser også til pbl 12-5 om arealformål. Det er her angitt at det i nødvendig utstrekning angis områder for 1. bebyggelse og anlegg( ) 2. samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, herunder areal for veg( ) Det er uten tvil nødvendig å angi område for noe så sentralt som adkomstvei i planen. Fylkesmannen har på dette grunnlag kommet til at reguleringsplanen må oppheves. Vi finner ikke grunn til å gå inn på de øvrige klagemomenter. Vedtak Fylkesmannen opphever kommunens vedtak av , i sak 18/18. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet, jf. forvaltningsloven 34 tredje ledd. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen Hill-Marta Solberg Egil Johansen Kommunal- og beredskapsdirektør Kopi til: Steinar Rodahl Kristensen Fangelveien 5 B 8618 Mo I Rana Torbjørn Uhre Ulvangsøyveien Leirfjord Grethe Varem Fangelveien 5 B 8618 Mo i Rana Roy-Åge Edvardsen Fagervikveien Leirfjord Turid Tang Wa Tendeland Ulvangsøyveien Leirfjord Side 6 av 6