PLM -17/15 Skoglundkollen - Detaljreguleringsplan - 1. gangs behandling

Transkript

1 Vestby kommune SÆRUTSKRIFT PLM -17/15 Skoglundkollen - Detaljreguleringsplan - 1. gangs behandling PLAN- OG MILJØUTVALGETS BEHANDLING: Repr. Johanne D. Hauge (H) fremmet følgende forslag: Plankartet endres før saken legges ut til offentlig ettersyn slik at B7 utvides til å gå inn til grense mot gnr 137 bnr 45. Planbestemmelsenes 6 3 avsnitt endres til: «Naturlekeplass LEK2 skal være felles for alle boligeiendommene innenfor planområdet». Votering: Rådmannens innstilling med endring fra repr. Johanne D. Hauge ble enstemmig vedtatt. PLAN- OG MILJØUTVALGETS VEDTAK: Forslag til detaljregulering for Skoglundkollen, med plankart og bestemmelser datert samt planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jf. Plan og bygningslovens Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at kjørebanen på foreslått offentlig vei blir 4,5 meter der det er fortau og 4,0 meter der det ikke er fortau. Plankartet endres før saken legges ut til offentlig ettersyn slik at B7 utvides til å gå inn til grense mot gnr 137 bnr 45. Planbestemmelsenes 6 3 avsnitt endres til: «Naturlekeplass LEK2 skal være felles for alle boligeiendommene innenfor planområdet». Rådmannens innstilling: Forslag til detaljregulering for Skoglundkollen, med plankart og bestemmelser datert samt planbeskrivelse datert legges ut til offentlig ettersyn jf.

2 Plan og bygningslovens Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at kjørebanen på foreslått offentlig vei blir 4,5 meter der det er fortau og 4,0 meter der det ikke er fortau. Vedlegg: 1. Plankart 2. Bestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. ROS-analyse 5. Rapport - hensyn til amfibier 6. Tiltakshavers sammendrag av innspill til planoppstart

3 SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utvikling av eiendommen 137/12. Eiendommen ønskes regulert til boligformål - i tråd med gjeldende kommuneplan. For å få til en helhetlig utvikling av området samt for å få regulert tidligere uregulerte boligområder tar detaljreguleringsplanen for seg et noe større område enn bare eiendommen 137/12. Planområdet innbefatter: - Hele Skoglundkollen, herunder eiendommen 137/12 som ønskes utviklet, samt eksisterende hytteområde som innbefatter 38 private eiendommer. - Syv eneboliger mellom Skoglundveien og Bekkefaret (135/532, 135/540, 135/541, 135/542, 135/543, 135/544, 135/631 og 135/22). Disse er i dag uregulert. - Hele Skoglundveien. - To områder (135/634, 135/634 og 136/52) som i reguleringsplan for Husjordet/Sletta nord (vedtatt ) er regulert til friområder (feltnavn F3 og F4). - Gamle Kirkeveien. - Vollehagen dam/bjønntjern og Bjørnedammen/Pæra som begge er svært viktige amfibiedammer. Foreslåtte planavgrensning er på ca. 100 daa. Oppstart av planarbeid ble varslet med frist for uttalelse Det kom inn i alt 21 merknader: Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen gjør oppmerksom på at planområdet er lokalisert i et kjerneområde for amfibier, der det er et nettverk av registrerte amfibiedammer og yngleområder. I dammene rundt reguleringsområdet er det registrert spissnutefrosk, buorm, storsalamander og småsalamander. Stor salamander er på norsk rødliste. Utbyggingen berører ikke yngledammene direkte. Fylkesmannen gjør imidlertid oppmerksom på at de største truslene mot amfibiene er tap av leveområder og isolasjon av dammer. Planområdet er en del av amfibienes leveområde, og fylkesmannen påpeker at det er viktig at det sikres vandringskorridorer mellom dammene og at det ikke må lages hindringer mellom dammene, både i byggeperioden og i etterkant. Det må sikres gode landleveområder rundt dammene og avbøtende tiltak så som kunstige overvintringslokaliteter bør vurderes. Av hensyn til de rødlistede artene i området forventer fylkesmannen at utbygger og Vestby kommune setter vilkår og iverksetter avbøtende tiltak som sikrer at utbygging av området ikke vil være til skade for artsmangfoldet. Det bør i byggefasen etableres vandringssperrer og ledegjerder slik at amfibiene ikke går inn i anleggsområdet. Dette arbeidet må utføres av fagpersonell. Tiltakshaver må for øvrig påse at

4 fremmede arter ikke spres inn og ut av byggeområdet og det er således viktig at alle involverte i byggefasen gjøres kjent med de naturverdier som finnes i og ved planområdet. Vollehagen dam/bjønntjern og Bjørnedammen/Pæra er tatt med i planområdet for å sikre vern av disse naturområdene. Forhold omkring amfibier er blitt utredet og vurdert i særskilt rapport - se avsnitt om biologisk mangfold. Akershus fylkeskommune Fylkeskommunen minner om «Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen» og anbefaler at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene. Fylkeskommunen anbefaler videre at bevaringsverdige naturkvaliteter kartlegges tidlig i planfasen slik at steder som er naturlig egnet for lek og opphold ikke utsettes for unødige inngrep. Slike områder må avmerkes på plankartet og sikres i reguleringsbestemmelsene. Fylkeskommunen viser til prinsippet om universell utforming og ber kommunen vurdere om det i planen skal stilles krav om at en definert andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. Det er sommeren 2015 gjennomført registrering av automatisk fredete kulturminner uten at det ble gjort noen funn. I forbindelse med kommunal VA-sanering i området vil det bli gjennomført en registrering langs veien/delvis i dyrket mark ved Liabråten. Dette området berør planområdet, og fylkeskommunen vil gi en endelig uttalelse når planen legges ut til offentlig ettersyn. Det anbefales videre at kommunen vurderer om eksisterende hyttefelt kan ha kulturhistorisk interesse i lokal sammenheng. Dersom det legges opp til at eksisterende hyttefelt skal rives anbefales det at det i forkant foretas en dokumentasjon av området. Det finnes flere godt bevarte steingjerder innenfor planområdet. Steingjerdene anbefales regulert til bevaring. Skoglundkollen og Gamle Kirkeveien er trolig en parsell av Gamle Sonsvei som gikk mellom Son og Såner stasjon. Dette er et gammelt veifar som trolig har sin opprinnelse fra før Veifaret vurderes å ha stor kulturhistorisk verdi og anbefales likeledes regulert til hensynssone bevaring. Fylkeskommunen gjør for øvrig oppmerksom på at det er positivt at tiltakshaver ønsker å regulere Gamle Kirkeveien i henhold til dagens situasjon med bevaring av eksiterende allé. Det er foreslått opparbeidet to nye lekeplasser, samt opprustning av en eksisterende lekeplass. Rekkefølgebestemmelsene sikrer at disse opparbeides før det gis ferdigattest. Se for øvrig avsnittet om barn og unges interesser. Forhold omkring automatisk fredete kulturminner tas til orientering. Steingjerdene ønskes i størst mulig omfang bevart. Steingjerdene er tegnet inn på plankartet og forslås regulert til bevaring. Se for øvrig avsnittet om kulturminner.

5 Statens vegvesen Slik Statens vegvesen forstår det er Gamle Kirkeveien tiltenkt som adkomst for gående og syklende og kjøreadkomst ønskes primært lagt via Skoglundveien. Dette vil innebære at ny trafikk vil benytte rundkjøringen fv. 151 x Deør vei. Statens vegvesen støtter denne løsningen og vil anbefale at det i planens bestemmelser stilles krav om etablering av fysisk hinder for å hindre kjøring via Gamle Kirkeveien. Trafikale virkninger av planforslaget og forslag til tiltak må avklares som en del av den kommende planprosessen, herunder trafikksikkerhet, kryssbelastning og vurderinger knyttet til behov for utbedringer av veinettet. Statens vegvesen mener at det bør legges vekt på gode og effektive forbindelser for gående og syklende fra Skoglundkollen til omkringliggende områder og at det bør knyttes rekkefølgebestemmelser til reguleringsplanen som sikrer at tiltak for gående, syklende og kjørende utføres som en del av realiseringen av planen. Adkomsten fra Gamle Kirkeveien foreslås i planforslaget fysisk stengt for biltrafikk. Se for øvrig avsnittet om trafikk. Hafslund Nett Hafslund Nett har elektriske anlegg i planområdet. Det må i planforslaget tas hensyn til eksisterende anlegg og det må ikke iverksettes tiltak som forringer adkomsten til anleggene. Det må tas hensyn til høyspennings luftledninger som ligger innenfor planområdet, og det gjøres oppmerksom på at ledningene i henhold til gjeldende forskrifter for elektriske forsyningsanlegg har et byggeforbudsbelte på 6 meter. Byggeforbudsbeltet må registreres i planen med hensynssone. For å sikre strøm til ny bebyggelse kan det bli aktuelt å sette av arealer til å etablere en eller flere nettstasjoner. Nettstasjon må plasseres minimum tre meter fra veikant og minst fem meter fra bygninger med brennbare overflater og anbefales opparbeidet minimum 10 meter fra eksisterende/ny bebyggelse. Hafslund Nett ønsker for øvrig tidlig kontakt med utbygger for å få avklart ovenstående. Fremføring av kabler og plassering av nettstasjoner avklares av utbygger og Hafslund Nett. Høyspennings luftledninger er markert på plankartet med hensynssone på 6 meter. Norges vassdrag- og energidirektorat (NVE) Dersom det er vassdrag innenfor planområdet må det i reguleringsarbeidet gjøres en vurdering av flomfare og hvordan sikkerheten vil bli ivaretatt. NVE opplyser at Vestby kommune ikke er kartlagt for kvikkleire. Den sydvestlige delen av planområdet ligger på marine strandavsetninger hvor det potensielt kan finnes kvikkleire. Før det planlegges byggetiltak i området med marine avsetninger må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere, og dersom det avdekkes kvikkleire må geoteknisk ekspertise vurdere området og nødvendige

6 sikringstiltak, i henhold til NVEs retningslinjer, må iverksettes. Det påpekes at det er opp til tiltakshaver å dokumentere dette tilstrekkelig, og det må av planen tydelig fremgå hvilke vurderinger som er gjort. NVE ber for øvrig om at retningslinjene «Flaum- og skredfare i arealplaner 2/2011» legges til grunn for det videre arbeidet. Utbygger må forholde seg til gjeldende forskrifter og gjøre nødvendige grunnundersøkelser før planen vedtas og utbygging igangsettes. Kari Stensaas, Orelia 23 (135/273) Naboen er opptatt av at beboerne i Orelia fortsatt skal ha enkel adgang til omkringliggende friområder. Beboerne i Orelia benytter i dag stier gjennom Skoglundkollen for å komme videre inn i skogsområdene mot Stensli, Såner og Hølen. Naboen er bekymret for at disse frilutskorridorene nedbygges og dermed vanskeliggjør bruken av marka. Naboen ønsker at det sørges for enkel adgang til friområdene ved at det etableres sti/gangvei gjennom planområdet. Det er i planforslaget regulert inn en friluftskorridor mellom Skoglundveien og eksisterende friområde ved Orelia samt en friluftskorridor mellom lekeplassen nordøst i planområdet og ny vei «Skoglundkollen». Se for øvrig avsnittet om friluftsliv. Deør barnehage Styrer gjør oppmerksom på at barnehagen benytter Skoglundveien til å komme til friluftsområder ved Vollehagen og Liabråten, hvor det bl.a. er gapahuk og sykkelbane. Det er barnehagens ønske at det bevares let tilgjengelige friluftsområder i umiddelbar nærhet av barnehagen. Videre er det viktig for barnehagen at trafikksikkerhet vektlegges i arbeidet. Dersom adkomst til planområdet blir fra Deør vei vil det bli en stor økning i trafikkmengden på denne veien. Dette er en skolevei hvor det let kan oppstå farlige situasjoner, og det bes om at dette vektlegges tungt i planarbeidet. Planforslaget sikrer fortsatt tilgang til nevnte friområder mot nord og øst. Se for øvrig avsnittet om friluftsliv. Planforslaget legger opp til at planområdet vil få tre biladkomster. Se avsnittet om trafikk. Samarbeidsutvalget i Deør barnehage Er sterkt bekymret for den økte trafikken på Deør vei som utbyggingen vil føre med seg, og det kreves at det gjennomføres en risikovurdering før oppstart. Se avsnittet om trafikk samt vedlagte ROS-analyse. Else Beate og Asbjørn Børe, Syrinveien 11 (137/99) Naboene er bekymret for eksponering mot nytt boligområde. Tomtens smale utforming gjør planting av trær og annen naturlig skjerming mot nytt boligområde vanskelig. Naboen mener at det bør vurderes etablert en buffersone mellom

7 eiendommen og Skoglundkollen. Naboene er interessert i selv å bidra til en slik etablering gjennom kjøp av tilleggsarealer. Kjøp av eventuelt tilleggsareal er en sak mellom utbygger og naboen. Det er regulert inn fortau/gangsti langs eiendomsgrensen. Dette vil skape en buffer til ny bebyggelse. Hvis det inngås avtale om kjøp av tilleggsareal vil det være mulig å legge om fortau/gangsti noe. 10 naboer i Husjordløkka (137/12 m.fl.) Naboene ønsker ikke at adkomst til planområdet skal gå via Husjordløkka eller på nylig anlagt vei mellom Husjordløkka og fv Naboene oppfordrer til at både anleggstrafikk og biladkomst til området skjer fra Skoglundveien. Naboene ønsker videre at det legges opp til fortsatt adkomst gjennom planområdet til turområdene på nord/østsiden av planområdet. Naboene mener for øvrig at det er positivt at tiltakshaver legger opp til å oppgradere det regulerte friområdet. Naboene viser til at steingjerdene i området har kulturhistorisk verdi og at disse bør bevares. Det påpekes at om lag 10 meter av gjerdet allerede er blitt fjernet, og at dette forventes gjenoppbygget. Naboene gjør oppmerksom på viktigheten av at habitatet for småsalamander i gårdsdammen på 136/2 blir bevart, og det anmodes om at konsekvensene for amfibier utredes særskilt i det videre arbeidet. For adkomst til planområdet se avsnitt om trafikk. Tilgang til friområdene i Liabråten og mot Hølen vil bli bevart. Se for øvrig avsnittet om friluftsliv. Steingjerdet er vurdert å ha lokal kulturhistorisk verdi, og kommunen mener at dette i størst mulig omfang bør bevares. Det må imidlertid tillates at deler av gjerdet fjernes for å sikre nødvendig adkomst. Steingjerdet for øvrig vil bli regulert med hensynssone bevaring. Konsekvenser for amfibier er utredet i særskilt rapport. Se for øvrig avsnittet om biologisk mangfold. Marte & Marius Lund Edvardsen, Husjordløkka 102 (136/42) Naboene er interessert i å kjøpe en av tomtene 137/45 for å bygge enebolig. Naboene ønsker en utnyttelsesgrad på BYA = 30%. Området foreslås regulert med en utnyttelsesgrad tilsvarende naboenes ønsker. Harald Müller, Husjordløkka 165 (136/11) Naboen har følgende ønsker til reguleringsarbeidet: 1) at høyspentledninger legges i bakken, 2) at Husjordløkka forblir blindvei, 3) at Skoglundkollen utvides til to kjørefelt slik at brann- og søppelbiler kan komme frem, 4) at overvann dreneres og ledes vekk fra hyttene, 5) at det settes opp støyskjerm dersom steingjerdet må rives, 6) at luftspenn erstattes av 400 V jordledninger som føres til alle hytter og boliger, 7) at dammer i området bevares. I tillegg har naboen innspill til oppgradering av friområder.

8 Naboen spør for øvrig til konsekvensene av omreguleringen samt om erstatningsansvar for eventuelle skader i forbindelse med sprengning og anleggstrafikk. Det foreligger ingen planer om å fjerne høyspentledningen på planområdets sørside. Noe luftspenn i området vil trolig bli fjernet i forbindelse med utbygging, men det foreligger ingen planer om dette for eiendommen 136/11.Dersom det er ønskelig kan grunneiere gå sammen om å gjennomføre et slikt tiltak. Hafslund må da kontaktes. Det vil trolig være lønnsomt å gjøre et slikt tiltak nå samtidig med annen anleggsvirksomhet i området. Ved en utvidelse av Skoglundkollen er det naturlig at man samtidig sikrer dreneringsløsninger som ikke gir overvann til nærliggende tomter. Eksisterende private vei syd for eiendommen foreslås regulert som adkomst til eiendommene 136/6, 136/9, 136/10, 136/11 og 136/12. Steingjerdet ønskes bevart. Dammene i området vil bli bevart. Krav om erstatning for eventuelle skader som påføres i en anleggsperiode må rettes til ansvarlig entreprenør for tiltaket. Trine Landgraff og Tibor Lie (136/6) Naboenes merknad er identisk med ovenstående merknad (Harald Müller, 136/11). Se vurdering av ovenstående merknad. Solhøytunet 2 sameie Solhøytunet 2 sameie er uforstående til at allerede regulerte friområde nordøst for Husjordløkka ønskes oppgradert, samt at deler av eiendommen 135/633 er tatt med i planavgrensningen. Sameiet er kritisk til at ny trafikk til Skoglundkollen vil gå via rundkjøringen Sonsveien/Deør vei, da det i dag er mange myke trafikanter som beveger seg i området. Sameiet mener at trafikkforhold bør konsekvensutredes. Endelig stiller sameiet seg kritisk til at planforslaget ikke sier noe om antall av boenheter og det bes om at trafikkutfordringene sees i sammenheng med dette. Deler av allerede regulerte friområde (135/634 og 136/52) er i dag tilgrodd og lite brukbart. Kommunen mener at det er hensiktsmessig at dette oppgraderes slik at friområdet kan fungere som kvartalslekeplass for eksisterende- og nytt boligområde. Det tenkes da særlig på ballsletten ved 136/52. Det vil ikke bli krevd endringer av allerede opparbeidete lekeplass i tilknytning til 135/633. Deler av eiendommen 135/633 er tatt med i planområdet for å sikre opparbeidelse av fortau langs Skoglundveien/Skoglundkollen. Rundkjøringen ved Sonsveien/Deør vei har ifølge Statens vegvesen tilstrekkelig kapasitet til å ta imot trafikkøkningen som nytt boligområde vil generere. Det er i dag fortau på begge sider av veien fra rundkjøringen til Husjordløkka, og det er videre opparbeidet fortau på en side av Deør vei. Hensynet til myke trafikanter vurderes derfor å være godt ivaretatt i krysset. Se for øvrig avsnittet om trafikk.

9 Det vurderes at tiltaket på sikt vil skape cirka 100 nye boliger. Kommunen har vurdert at tiltaket ikke omfattes av Forskrift om konsekvensutredning. Grunneierne i Skoglundveien (135/532 m.fl.) og Samarbeidsutvalget (SU) i Deør barnehage Det vises til at det i nærområdet er en rekke institusjoner som generere mye bevegelse av myke trafikanter - herunder mange barn. Mye av denne trafikken beveger seg daglig gjennom krysset Sonsveien/Deør vei og grunneierne i Skoglundveien og SU i Deør barnehage mener at det allerede er observert en rekke nestenulykker her. Økt trafikk i dette krysset vil øke risikoen for farlige situasjoner og grunneierne og SU stiller seg derfor undrende til at Skoglundveien ønskes benyttet som adkomst til planområdet. Grunneierne og SU mener at planområdet bør ha adkomst fra Gamle Kirkeveien eller evt. en ny adkomstvei i samme område, da dette vil avlaste Sonsveien/Deør vei. Grunneierne og SU ønsker da at Skoglundveien reguleres til gang- og sykkelvei. Kommunen mener at trafikksikkerheten til myke trafikanter langs Deørvei, Sonsveien og ved krysning av fv. 151 til skole og fritidsaktiviteter er godt ivaretatt. Deørvei har god kapasitet, men det bør vurderes fartsreduserende tiltak som for eksempel fartsdumper for ytterligere å bedre sikkerheten og redusere risikoen for ulykker. Det er i planforslaget regulert inn et fortau langs deler av Skoglundkollen. Dette vil ivareta trafikksikkerheten for bl.a. barnehagen. I anleggsperioden anbefales det at barnehagen benytter alternativ rute via friområdene i Husjordløkka. Kommunen har vurdert at Gamle Kirkveien ikke er egnet som adkomst, da en oppgradering av veien vil bety at eksisterende allé må fjernes. Alléen er vurdert å være bevaringsverdig som en viktig historiebærer for området. Det vil også være uheldig å lede mer trafikk ut i Sonsveien i dette området. Utkjørselen er uoversiktlig og det vil lett kunne oppstå farlige situasjoner. Veien fra Gamle Kirkeveien til fv. 151 er foreslått regulert til offentlig vei for adkomst til eiendommene i Liabråten og Stensli. Veien mellom Skoglundkollen og Gamle Kirkeveien foreslås regulert til gang- og sykkelvei (o_gs1) med fysisk sperre for biler både ved Skoglundkollen og Gamle Kirkeveien. Se for øvrig avsnittet om trafikk. Miljøpartiet De Grønne Vestby Miljøpartiet De Grønne Vestby er kritisk til at utbygger har igangsatt hogst i området før saken er sendt til høring. Partiet påpeker at Skoglundkollen er et viktig friluftsområde for barn på Deør og i Vollehagen, og det vises til at Vollehagen dam/bjønntjern er klassifisert som en svært viktig naturtype. Partiet mener ikke at utbyggers ønsker til bebyggelse samsvarer med kommunens krav om at områdeutvikling skal skje i sammenheng med bygningsmessige og landskapsmessige omgivelser og gis en god stedstilpasset utforming. Partiet mener videre at tilliggende lekeplasser/friområder ikke bør inngå i planområdet som en del av krav til uteoppholdsarealer. Miljøpartiet De Grønne Vestby er bekymret for om kulturminner i området vil bli ivaretatt samt at planen vil skape økt trafikk i Deør vei.

10 Endelig viser partiet til at dersom gårdsdammen i syd ødelegges vil nabolaget miste en populær skøyteis. Grunneier har gjennomført hogst på egen eiendom på lovlig vis. Tiltakshaver opplyser at det ikke er igangsatt grunnarbeider. Administrasjonen mener at planforslaget sikrer adgang til omkringliggende naturområder. Vollehagen dam/bjønntjern og Bjørnedammen/Pæra foreslås regulert til naturvernområde. Se for øvrig avsnittet om biologisk mangfold samt avsnittet om friluftsliv. Administrasjonen kan ikke se at det skal være en motsetning mellom utbyggers ønske om en moderne og arealeffektiv bebyggelse og kommunens krav til sammenheng mellom bygningsmessige og landskapsmessige omgivelser. Fortetting i området er i tråd med overordnete strategier om samordnet areal- og transportplanlegging. For forhold omkring leke- og uteoppholdsarealer, se avsnittet om barn- og unges interesser. Kulturminner i området ønskes i høyst mulig grad bevart. Se avsnittet om kulturminner. Marit Stokke Engh og Anders Engh, Syrinveien 13 (137/100) Naboene er usikre på hva tiltakshavers ønske om «høy utnyttelse» vil bety for deres eiendom. Huset ble kjøpt i 2011 bl.a. med bakgrunn i kvalitetene ved å bo inntil et skogsområde. Naboen er bekymret for økt trafikk dersom Syrinveien benyttes som adkomstvei og ønsker å kjøpe areal av tiltakshaver for å skape en buffer til ny bebyggelse. Området i umiddelbar nærhet av eiendommen 137/100 foreslås i planen regulert til konsentrert småhusbebyggelse med en BYA = 45%. Ved bruk av Syrinveien/Skoglundkollen som adkomstvei kan det vurderes fartsreduserende tiltak. Se for øvrig avsnittet om trafikk. Kjøp av tilleggsarealer er en sak mellom naboen og tiltakshaver. Det er regulert inn fortau langs eiendomsgrensen. Dette vil skape en buffer til ny bebyggelse. Hvis det inngås avtale om kjøp av tilleggsareal vil det være mulig å legge om fortau/gangsti noe. Ingunn Høgåsen, Syrinveien 14 (137/108) Mener at det må gis klare bestemmelser for hvor mange boenheter som skal tillates i planområdet og at flere alternativer for adkomst til planområdet bør utredes, da det ikke ønskes økt trafikk i Syrinveien. Naboen mener at miljøbelastning og sikkerhet for barn og gående i Syrinveien tilsier at adkomsten bør legges nærmest mulig Sonsveien. Naboen viser til at det i dag er en del naturgitte kvaliteter i området som bør bevares best mulig, og at terrenginngrepene dermed bør begrenses.

11 Området ligger med kort avstand til kollektivtransport og viktige offentlige funksjoner. Dette tilsier at området kan ha en relativt høy arealutnyttelse, jf. retningslinjene i samordnet areal og transportplanlegging. Foreslåtte tilrettelegging for sykkeltransport vil bidra til å begrense biltrafikken. Det legges i planforslaget opp til flere adkomster til planområdet. Både Syrinveien/Skoglundkollen, Skoglundveien og Husjordløkka vil gi adkomst til nytt boligområde på Skoglundkollen. Dette vil begrense trafikken i Syrinveien. Det kan eventuelt vurderes fartsreduserende tiltak i Syrinveien. Se for øvrig avsnittet om trafikk. Tiltakshaver ønsker å ta hensyn til eksiterende terreng ved planlegging av ny bebyggelse. Per Erik Engerud, Syrinveien 10 (137/107) Naboen er ikke blitt varslet av tiltakshaver. Naboen føler seg direkte berørt og etterspør mer informasjon. Kommunen har oversendt nabolister til tiltakshaver, og eiendommen ble da ikke vurdert som direkte berørt. Planarbeidet er for øvrig varslet i Moss Avis og på kommunens hjemmeside. Naboen vil bli lagt til varslingslisten. Gro H. Tandberg, Orelia 27 (135/398) Er i utgangspunktet positiv til at Skoglundkollen utvikles til boligområde, men gjør oppmerksom på at vestsiden av Skoglundkollen i dag benyttes av mange barn. De minste barn bruker lekeplassen i enden av Orelia mens større barn særlig benytter deler av vestvendte skråning (137/38) til frilek. Mange beboere i området benytter stisystemet gjennom planområdet som snarvei mellom Orelia/Bjerkelia og Sonsveien stasjon, matbutikken og friområdene øst for planområdet. Naboen ønsker at eksisterende friområde mellom Bjerkelia/Orelia og planområdet utvides inn i planområdet for å sikre dagens bruk. Videre ønskes friområdet forlenget mot syd til Skoglundveien slik at det sikres en god forbindelse til Gamle Kirkeveien. Det poengteres at nytt veisystem innenfor planområdet må ha gode forbindelser til omkringliggende turområder, slik at tilgjengeligheten ikke forringes. Det foreslås i planen at omtalte friområde utvides med en lekeplass nordvest i planområdet. Det er videre avsatt plass til sti på østsiden av Skoglundveien 12, 14 og 16B for å sikre at snarveien mellom Orelia/Bjerkelia og Sonsveien opprettholdes. Foreslåtte veisystem vil sikre fortsatt enkel adgang til turområdene øst for planområdet. Se for øvrig avsnittet om friluftsliv. Naturvernforbundet i Vestby (NiV) og Forum for Natur og Friluftsliv i Vestby (FNF) Påpeker at det er viktig å ta vare på følgende turstier og skiløyper i området: 1) Tursti gjennom området fra Husjordløkka mot Bjørnedammen/Pæra, 2) Turvei og sykkelvei fra Skoglund til Liabråten og Såner, 3) Turvei fra Sletta over Liabråten til Vollahagen, 4) Tursti fra Skoglundkollen forbi Bjørnedammen/Pæra rundt Deør til

12 Labo og Hølen, 5) Skiløypa fra Grevlingen til Deør og Hølen som går forbi den nordlige delen av planområdet. Ifølge NiV og FNF benyttes ovenstående turstier hyppig av beboere i alle aldersgrupper. Friluftsområdet nordøst for planområdet er spesielt viktig som nærfriluftsområde og må derfor bevares. Det gjøres oppmerksom på at Vollehagen dam/bjønntjern og Bjørnedammen/Pæra er svært viktige for det biologiske mangfoldet da det i begge dammene er bestander av småsalamander. Bjørnedammen/Pæra benyttes for øvrig vinterstid som skøytedam. Tilgang til omkringliggende turområder vil bli ivaretatt. Se for øvrig avsnittet om friluftsliv. For forhold omkring småsalamander, se avsnittet om biologisk mangfold. Etter frist for uttalelse i forbindelse med planoppstart På bakgrunn av vurderingene gjort i rapporten om hensyn til amfibier (se avsnittet om biologisk mangfold) har administrasjonen ønsket at også Bjørnedammen/Pæra syd for varslet planområde inkluderes i planen, slik at salamandernes habitat kan sikres gjennom vern. Tiltakshaver har derfor etterfølgende varslet berørte grunneier (136/2). Grunneieren har følgende merknad til forslaget: Marita Helland Larsen (136/2) Opplyser at gårdsdammen ble gravet ut for å vanne grønnsakene til hennes farfar, Rolf Larsen. Naboen samtykker i at selve dammen reguleres, men ønsker ikke at et større areal rundt dammen reguleres. I varselet som ble sendt ut var mindre områder nord og nordøst for dammen foreslått regulert til landbruk. I reguleringsforslaget er dette fjernet. Kun et lite område rundt dammen er regulert til naturvernområde, og reguleringen berører derfor ikke dagens landbruksområde. I tillegg til Bjørnedammen/Pæra er flere mindre områder blitt inkludert i planområdet etter varsel om planoppstart: - Naturområde NA er utvidet mot nordøst på eiendommen 137/2, slik at dette naturområdet også inkluderer eksisterende turvei fra Vollehagen dam/bjønntjern til eiendommen 137/31. Dette er gjort for å sikre denne turveien som er mye brukt. - Ved krysset Husjordløkka/Skoglundkollen er planområdet utvidet til også å omfatte den delen av Husjordløkka som går forbi Bjørnedammen/Pæra. Dette er gjort for å kunne regulere hele den eksisterende private veien V2 som adkomst til boligene 136/6, 136/9, 136/11, 136/12 og 136/19. - Ved krysset Deør vei/skoglundveien er allerede regulerte busslomme (reguleringsplan for Husjordet/Sletta Nord) blitt inkludert i planen. - Syrinveien er foreslått forlenget inn i Skoglundkollen som en åpen kjørevei inn til planområdet. Det er kun kommunen sitt areal som er foreslått regulert til

13 utvidet vei. I Syrinveien 13 er det blitt satt opp et mindre bygg inne på kommunens grunn som også er i strid med gjeldende reguleringsplan. - I Syrinveien 14 er det en mindre del av tomten som ikke har vært regulert tidligere som foreslås tatt med som byggeområde for frittliggende småhusbebyggelse. 2. VURDERING Boligtyper og utnyttelsesgrad Det legges i planforslaget opp til følgende utnyttelsesgrader: Feltnavn %-BYA B1 25 B2 25 B3, B4 og B12 50 B6 og B7 50 B5 og B8 30 B9, B10 og B11 25 Eksisterende hytteområde foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse med mulighet for oppføring av enebolig, enebolig med sekundærleilighet og tomannsboliger. Eksisterende eneboliger ved Skoglundveien (adressene 6-16B) reguleres i henhold til dagens situasjon. Feltene B3/B4/B12 og B6/B7 foreslås regulert til konsentrert eller frittliggende småhusbebyggelse. Eiendommen 137/12 ligger med kort avstand til viktige private og offentlige funksjoner. Avstanden til Sonsveien stasjon er innenfor gang- og sykkelavstand. Administrasjonen mener derfor at det er positivt at det legges opp til en relativt høy utnyttelse på enkelte av feltene. Eksisterende hytteområde vil med planforslaget bli omregulert til helårsbolig, og på sikt vil området utvikles til et boligområde med både eneboliger og tettere leilighetsbebyggelse. Dette vil gi en god blanding av hustyper og området vil få en karakter som passer godt til omkringliggende boligområder. Planens intensjoner vurderes å være i tråd med overordnete regionale føringer. Det er i bestemmelsene ikke satt krav om minste tomteareal. Tiltakshaver vurderer at nye boligområder samt konvertering av eksisterende hytteområde vil skape cirka 100 nye boliger i området. Byggehøyder Det legges i planforslaget opp til følgende byggehøyder: Felt B1: Boligene skal ha saltak. Maksimal gesimshøyde er 5,5 meter og maksimal mønehøyde er 7,5 meter.

14 Felt B2/5/8/9/10/11: Ved saltaksløsning er maksimal gesimshøyde 5,5 meter og maksimal mønehøyde er 7,5 meter. Ved flattaksløsning er maksimal gesimshøyde/mønehøyde 6,5 meter. Felt B3/4/6/7/12: Ved saltaksløsning er maksimal gesimshøyde 7,5 meter og maksimal mønehøyde er 9 meter. Ved løsning med flatt tak er maksimal gesimshøyde/mønehøyde 9 meter. Trafikk Det foreslås etablert tre adkomster til planområdet; Skoglundveien i sydvest, Husjordløkka i syd og Syrinveien/Skoglundkollen i nord. Gamle Kirkeveien foreslås regulert til offentlig vei frem til eksisterende T-kryss i nord. Kjøreadkomst til gården Liabråten og hyttefeltet Stensli vil fortsatt være fra Gamle Kirkeveien. Eksisterende vei fra T-krysset til Skoglundkollen foreslås regulert til gang- og sykkelvei med fysisk sperre for bilkjøring i begge ender av veien. Med tre regulerte adkomster til nytt boligområde vil biltrafikken fordeles noe på eksisterende veinett. Bilister vil imidlertid i hovedsak velge den korteste veien inn og ut av området. Dette tilsier at hovedadkomsten til planområdet vil bli fra Skoglundveien. Felt B1 har i dag adkomst fra denne veien. Det er i planforslaget foreslått opparbeidet fortau på to meters bredde langs Skoglundveien/Skoglundkollen fra Deør vei til Husjordløkka (FT1) samt langs Skoglundkollen mot nord frem til nytt boligfelt B3 (FT2). Fortauet knyttes ved B3 til Syrinveien. Opparbeidete fortau samt gang- og sykkelvei vil gi en sikker adkomst til nye boligfelter for myke trafikanter, og vil sikre barn og unge enkel adgang til lekeplassene nord og syd i planområdet. Ved eksisterende eneboliger mellom Skoglundveien og Bekkefaret foreslås det regulert inn en felles privat adkomst fra Skoglundveien (V6) - i tråd med dagens situasjon. Eksisterende private vei ved nytt kryss Husjordløkka/Skoglundkollen foreslås regulert som felles adkomst til boligene 136/6, 136/9, 136/11, 136/12 og 136/19 (V5). Boligene 137/18, 137/19, 137/23 og 137/33 vil få kjøreadkomst fra felles privat adkomst (V3) knyttet til Skoglundkollen mot syd. Boligene 137/12, 137/30, 137/43 og 137/45 vil få adkomst fra ny felles avkjørsel, V4. De foreslåtte kommunale veiene innenfor planområdet er foreslått fra forslagstiller med en bredde på 3,5 meter. På slike veier vil ikke to biler kunne møtes andre steder enn i kryss og private avkjørsler. Så smale veier vil også medføre at asfaltkanter vil bli nedkjørt etter hvert, noe som vil medføre høye driftsutgifter. Tiltakshaver og kommunalteknikk har vært på befaring i området for å vurdere opparbeidelse av nye veier. Særlig Skoglundkollen nordover fra Skoglundveien er i dag relativt bratt. Tiltakshaver legger opp til at denne veien kan heves cirka to meter i bunnen av veien ved T-krysset. Kommunalteknikk mener i utgangspunktet at dette kan være en god løsning. Etter befaring har kommunen valgt å ikke stille krav om lengdeprofiler for denne veien i forbindelse med offentlig ettersyn. Detaljer for opparbeidelse må avklares i det videre planarbeidet.

15 Kollektivtrafikk Nærmeste bussholdeplass er Deørvei/Skoglundveien som reguleres på nytt i denne planen (felt H). For øvrig er det kort avstand (1,2 km) til Sonsveien stasjon eller til Son miljøhestesenter med flere bussavganger. Det er gode gang- og sykkelveier fram til Sonsveien stasjon. Dette tilsier at sykkel, gange og kollektivtrafikk har potensial til å bli et reelt alternativ til bilkjøring. Parkering Kommuneplanens bestemmelser om parkering ( 7) gjelder for denne planen. Støy Planområdet ligger utenfor gul og rød støysone fra Sonsveien. Kommuneplanens 12 omhandlende støy gjelder for denne planen. ROS-analyse Tiltakshaver har utarbeidet en ROS-analyse som følger planforslaget til behandling (vedlegg 4). Forhold omkring amfibier (herunder stor- og småsalamander) er vurdert å være de mest vesentlige risiko- og sårbarhetsmomenter. Det er i ROS-analysen foreslått ulike avbøtende tiltak, som også er tatt med i planforslaget (se nedenstående avsnitt om biologisk mangfold). Det fremgår videre av analysen at det bør vurderes regulert fortau på strekningen mellom Deørvei/Skoglundveien og Skoglundkollen/Husjordløkka. Omtalte fortau er (som tidligere beskrevet) tatt med i planforslaget. Endelig fremgår det at overgang mellom vei og fortau i T-krysset ved Skoglundkollen, nord for f_lek1, bør vurderes sikret. Biologisk mangfold Vollehagen dam/bjønntjern (NV2) og Bjørnedammen/Pæra (NV3) foreslås regulert til naturvernområde. Alléen langs Gamle Kirkeveien reguleres også til bevaring (NV1). NV1 er regulert seks meter fra eksisterende trær for å sikre mot inngrep i treernes rotsystem. Som det fremgår av innkomne merknader er planområdet lokalisert i et lokalt kjerneområde for amfibier. I dammene rundt reguleringsområdet er det registrert spissnutefrosk, buorm, storsalamander og småsalamander. Begge salamanderartene er på norsk rødliste. Tiltakshaver har på bakgrunn av denne informasjonen fått utarbeidet en særskilt rapport om hensynet til amfibier. Rapport hensyn til amfibier Av rapporten (vedlegg 5) fremgår det at minst syv dammer ligger omkring planområdet. Avstanden mellom dammene er målt til maksimalt 350 meter, noe som vurderes å være godt innenfor vandringsavstand for amfibiene. Nettverket av dammer gjør dette til et kjerneområde for amfibiene med en metapopulasjon av storog småsalamander som antagelig utnytter hele landskapet. Det er således godt dokumentert at amfibier av flere arter krysser, oppholder seg, overvintrer og reproduserer innenfor planområdet. Fra senter av Bjørnedammen/Pæra (i syd) og Vollehagen dam/bjønntjern (i nord) er det henholdsvis 60 og 80 meter til planlagte byggeområde, og eksisterende steingjerde utgjør i dag en naturlig stengsel for salamandere på jakt etter plass for

16 vinterdvale. På bakgrunn av dette er det ikke vurdert nødvendig med tiltak for å sikre salamanderne i byggeperioden. Tiltakshaver ønske selv å utvikle boligfeltene B3/4/12 og B6/7. Disse feltene sammen med felt B2 og deler av B8 er ikke vurdert å være av vesentlig betydning for amfibiene. Eksisterende hytteområde sentralt og øst i planområdet består av «romslige og frodige» tomter som i dag fremstår som et velfungerende leveområde for amfibiene. Området vender mot naturområdet i øst hvor flertallet av dammene i området er lokalisert. Det er således vurdert at fortetting og omgjøring av disse hytteområdene vil ha vesentlig større betydning for amfibienes livssituasjon enn utbygging nordvest og sydvest i planområdet. Det fremheves i rapporten at det er positivt at Vollehagen dam/bjønntjern foreslås regulert til naturvern, men det påpekes at det bør legges inn en byggegrense på 15 meter fra dammen til ny bebyggelse. Foreslåtte avbøtende og forsterkende tiltak Følgende avbøtende og forsterkende tiltak foreslås i rapporten: - For å sikre at amfibiene kan vandre mellom dammene bør det sikres en grønn korridor tvers over Skoglundkollen mellom dam nord og dam syd. Korridoren trenger ikke å være bare for salamander, men kan ha funksjon som turvei, lekeområde, snarvei etc. Bredden på korridoren bør være minimum 10 meter og den bør ikke krysses av motorkjøretøyer. - Reguleringsbestemmelsene må sikre at Vollehagen dam/bjønntjern får god avstand til eventuell ny bebyggelse helst 15 meter. - Vollehagen dam/bjønntjern og Bjørnedammen/Pæra samt de øvrige dammene i området bør sikres, restaureres og skjøttes for å styrke sin betydning for amfibiesamfunnet. - Graving i dammer bør vanligvis gjøres i den kalde årstiden når amfibiene har forlatt dammene for å overvintre på land. Anleggsarbeider på land kan da med fordel utføres i perioden mai til august når amfibiene fremdeles er i eller nær dammene. - Fisk (karuss) i Vollehagen dam/bjønntjern kan med hell fjernes for å øke produksjonen av amfibier i området. - Flere mindre dammer i området omkring Skoglundkollen må sikres for å opprettholde nettverket av dammer. Som tidligere nevnt er Bjørnedammen/Pæra tatt med i planavgrensningen og foreslås sikret gjennom vern. I tillegg er det på bakgrunn av ovenstående vurdering foreslått regulert inn flere «salamanderkorridorer» innenfor eksisterende hytteområde. En 12 meter bred korridor (H560_2) er regulert inn på begge sider av V3 og TV3 mellom feltene B8 og B10. Korridoren fortsetter på begge sider av ny vei Skoglundkollen mellom B5 og B10, hvor den utvides til en bredde på 15 meter. Salamanderkorridoren H560_2 knyttes til friluftsområdet naturområdet (NA) i nord. Mot syd knyttes korridoren til regulerte landbruksområde mellom eiendommene 136/6 og 136/12 (H560_1). En mindre korridor på fire meter er foreslått regulert inn mellom feltene B7 og B8 og knyttes til den større korridoren ved eiendommen 137/27. Endelig er det regulert inn en korridor på åtte meter mellom eiendommene 137/34 og 137/42 (H560_3).

17 Jf. salamanderrapporten trenger korridorene ikke å være utelukkende for salamandere, disse vil bare være en «bruker» av korridoren. Korridorene er derfor markert med hensynssone bevaring naturmiljø, som via bestemmelsene sikrer at det ikke kan opparbeides bygninger, gjerder eller annen form for stengsel for salamanderne. Grøft innenfor annen veggrunn, hager, gressplener osv. vil kunne etableres innenfor denne hensynsonen. Øvrige forsterkende tiltak som foreslås i rapporten vurderes å være utenfor omfanget av denne planen. Det anbefales at kommunen starter opp et prosjekt i og omkring dammene i området, slik at amfibienes levekår i området kan forbedres. Friluftsliv Som det fremgår av flere merknader ligger området i umiddelbar tilknytning til flere viktige friluftslivsområder. I vestlige del av planområdet er det et stisystem som benyttes av lokalbefolkningen. Stiene benyttes særlig av beboere i Bekkefaret, Orelia og Bjerkelia for å komme ut i skogsområdene mellom planområdet og Hølen. Stiene benyttes også av barn som snarveier i forbindelse med lek og gange til og fra skole. Etter hvert som området bebygges vil noen av stiene som ligger på privat eiendom kunne forsvinne. Adkomsten for gående er foreslått bevart ved å regulere inn en tursti på østsiden av eiendommene Skoglundveien 12, 14 og 16B (TV1). I tillegg er det lagt inn en friluftskorridor fra ny lekeplass (LEK2) nordvest i planområdet til internveien Skoglundkollen (TV2) samt en korridor mellom B8 og B10 (TV3). Som nevnt er området omkring eksisterende turvei på eiendommen 137/2 fra Vollehagen dam/bjønntjern til eiendommen 137/31 regulert til naturområde (NA). Administrasjonen mener at regulerte friluftskorridorer vil sikre fortsatt enkel tilgang til omkringliggende naturområder. Friområder Friområde F1 er tatt med i planen for å sikre opparbeidelse av fortau langs Skoglundveien. Friområdet er allerede opparbeidet med lekeapparater, og det vil ikke bli gjort endringer innenfor dette friområdet. Ved Bjørnedammen/Pæra er det i dag fjernet en del trær, og det er blitt fylt ut med masser. For å gjøre dammen lett tilgjengelig for beboere i området samt for å skape et attraktivt rekreasjonsområde, er det foreslått regulert inn et friområde sydøst for dammen (F3). Barn- og unges interesser Det er i planforslaget regulert inn en naturlekeplass (LEK2) og bestemmelsene sikrer at det opparbeides en sandlekeplass innenfor nytt boligfelt B4. I tillegg foreslås allerede regulerte kvartalslekeplass (reguleringsplan for Husjordet/Sletta nord, vedtatt ) på eiendommen 136/52 oppgradert. Allerede opparbeidete lekeplass på eiendommen 136/634 foreslås videreført. I utgangspunktet oppfylles kommuneplanens krav til kvartalslekeplasser av allerede regulerte lekeplasser ved Vollehagen og reguleringsplan for Husjordløkka. Friområdet på eiendommen 136/52 er i dag veldig lite brukt, og vil ikke bli det i

18 fremtiden, dersom det ikke gjøres vesentlige oppgraderinger. Administrasjonen mener derfor at det er mer hensiktsmessig at eksisterende kvartalslekeplass på eiendommen 136/52 oppgraderes, fremfor at det avsette plass til ytterligere kvartalslekeplasser. Planforslagets løsninger til leke- og uteoppholdsarealer vurderes således å være i tråd med kravene i kommuneplanen ( 6). Kulturminner Det er gjennomført registrering av automatisk fredete kulturminner. Det ble ikke gjort noen funn. Som det fremgår av merknaden fra Akershus fylkeskommune vil det i forbindelse med kommunal VA-sanering i området bli gjennomført en registrering langs veien/delvis i dyrket mark ved Liabråten. Dette området berør planområdet, og fylkeskommunen vil gi en endelig uttalelse til dette når planen legges ut til offentlig ettersyn. Det er i planområdet en rekke steingjerder som har kulturhistorisk verdi. Steingjerdene foreslås i størst mulig grad bevart. Steingjerdene er i planforslaget regulert med hensynssone bevaring av kulturmiljø (H570). Grunnforhold Grunnforholdene i området er hovedsakelig bart fjell og marin strandavsetning. Før det planlegges byggetiltak i områder med marine avsetninger må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere, og dersom det avdekkes kvikkleire må geoteknisk ekspertise vurdere området og nødvendige sikringstiltak i henhold til NVEs retningslinjer må iverksettes. Elforsyning og energibruk Eksisterende ledningsnett er av eldre årgang og må påregnes byttet. Tiltakshaver må sikre at det kan leveres nok elektrisk strøm til planområdet. Eksisterende høyspennings luftledninger er markert på plankartet med hensynssone på 6 meter. Overvann Overvann fra nytt byggeområde løper mot sydvest i kanal/grøft mot Son skole. Overvann må håndteres på egen tomt. Tiltakshaver må sikre fordrøyning av vannet. Vann- og avløp Planområdet har ikke vann og avløp i dag. Det er imidlertid god kapasitet på vann og avløpsnettet rundt planområdet. Vestby kommune skal i gang med å opparbeide vann og avløp i deler av planområdet fra høsten Nytt vann- og avløpsnett vil bli opparbeidet fra Husjordløkka i syd via Skoglundkollen veien til krysset med Gamle Kirkeveien og videre nord langs Skoglundkollen til Syrinveien. Fra Gamle Kirkeveien vil det bli opparbeidet en ledning mot syd via eiendommen 137/2. Virkninger for kommunens økonomi Regulering av nytt boligområde på Skoglundkollen vil ha innvirkning på kommunens barnehage- og skolekapasitet: Barnehagekapasitet Det er ifølge barnehagesjefen i dag god kapasitet i kommunen som helhet, men lite ledig kapasitet på barnehagene i syd (1-6 plasser). Planavdelingen har avholdt oppstartsmøte for ny reguleringsplan for utvidelse av Hølen FUS barnehage. En

19 eventuell utvidelse av barnehagen i Hølen vil skape noe mer ledig kapasitet i Vestby syd. Det er imidlertid sannsynlig å anta at tiltaket vil medføre at noen nye barnehagebarn må tildeles plass i Vestby nord. Skolekapasitet Utbyggingen på Skoglundkollen er lagt inn i befolkningsprognosene som er presentert i nytt handlingsprogram (behandlet i kommunestyret ). Befolkningsframskrivingene viser at det i fremtiden vil være god kapasitet på Son skole. Framskrivningene i handlingsprogrammet for viser videre at Grevlingen ungdomsskole ligger an til klassesprekk mot slutten av planperioden. Rådmannen har i forbindelse med behandling av handlingsprogrammet vurdert tre mulige løsninger, med anbefaling om at alternativ to eller tre bør velges: En utbygging av Grevlingen med en parallell, noe som har en anslått kostnadsramme på 75 millioner. Hølen skole bytter ungdomsskole fra Grevlingen til Vestby. Benytte deler av Son skole som ungdomsskolelokaler. Handlingsprogrammet er behandlet etter skrivefristen for denne saken. Det vil bli fremmet egen sak om løsningen for Grevlingen ungdomsskole første halvår ALTERNATIVER Det er et alternativ å avvise forslag til reguleringsplan. Rådmannen vil ikke anbefale dette. Det er selvfølgelig mulig å tenke seg andre detaljløsninger enn det som er beskrevet i dette planforslaget, men dette er ikke vurdert nærmere. 4. KONKLUSJON Tiltakshaver ønsker å legge til rette for utvikling av eiendommen 137/12. Eiendommen ønskes regulert til boligformål - i tråd med gjeldende kommuneplan. For å få til en helhetlig utvikling av området samt for å få regulert tidligere uregulerte boligområder har administrasjonen stilt krav om at detaljreguleringsplanen tar for seg hele Skoglundkollen samt eksisterende hytteområde, som innbefatter 38 private eiendommer samt syv eneboliger mellom Skoglundveien og Bekkefaret. I nordre del av området, opp mot Vollehagen, åpnes det for at det kan bygges konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og lignende) med en høy utnyttelse (BYA 50%) og med høyder opp til tre etasjer. Rådmannen tror det kan virke voldsomt i

20 forhold til nærliggende eneboliger. Dette bør vurderes nærmere under offentlig ettersyn og ved sluttbehandlingen. Adkomst til planområdet foreslås regulert fra Syrinveien/Skoglundkollen, Husjordløkka og Skoglundveien/Skoglundkollen. Skoglundveien vil fungere som hovedadkomst for mesteparten av planområdet. Gamle Kirkeveien foreslås regulert til adkomst bare for gående og syklende. Alléen langs Gamle Kirkeveien foreslås regulert til bevaring. Det er en del eldre steingjerder innenfor planområdet som ønskes bevart. Disse er i planforslaget regulert med hensynssone bevaring av kulturmiljø. Det er i forbindelse med reguleringsarbeidet kommet frem at planområdet er lokalisert i et lokalt kjerneområde for amfibier og at det i dammene rundt reguleringsområdet bl.a. er registrert stor- og småsalamander. Stor salamander står på norsk rødliste. For å sikre det biologiske mangfoldet er Vollehagen dam/bjønntjern (nord for utbyggingsområdet) og Bjørnedammen/Pæra (syd for Skoglundkollen) tatt med i reguleringsplanen og foreslås regulert til bevaring. For å sikre at salamanderne kan bevege seg mellom dammene er det i tillegg foreslått regulert inn en rekke salamanderkorridorer. Eksisterende kvartalslekeplass ved Husjordløkka er tatt med i denne planen for å få oppgradert dette friområdet som i dag er lite benyttet. Det har før innsendelse av endelig planforslag vært god dialog mellom administrasjonen og tiltakshaver. Tiltakshaver har tatt administrasjonens kommentarer til etterretning og endret planforslaget i henhold til disse. I forbindelse med behandlingen av planforslaget har administrasjonen foretatt enkelte mindre justeringer i planforslaget. Rådmannen forutsetter av forslagstiller og tiltakshaver selv vurderer forslaget som blir lagt ut til offentlig ettersyn og kommer med eventuelle merknader og tillegg. Det er rådmannens vurdering at planforslaget er blitt styrket på bakgrunn av dialogen og behandlingen, og det anbefales at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i henhold til Plan- og bygningslovens Rådmannen foreslår at veibreddene på kommunale veier øker til 4,0 meter asfaltert vei. Der det er fortau bør asfaltert vei være 4,5 meter. Langs Skoglundkollen må utvidelsen ikke gå inn i hensynssonen for steingjerdet. Denne endringen må gjøres på plankartet før planen legges ut til offentlig ettersyn.