FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert:

Transkript

1 BJARNE MØSTER INGENIØR BYGNINGSTEKNIKK SOLBREKKEN MORVIK FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Datert: BERGEN KOMMUNE Åsane, gnr 187 bnr 1 Haukedalen 40, Reguleringsplan Plan ID

2 1. SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET PLANPROSESSEN GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR

3 1. SAMMENDRAG Planområdet gjelder tidligere gårdstun med det nærmeste området som ble igjen etter at selve bruket ble utparsellert til boliger og solgt omkring NØKKELOPPLYSNINGER Skriv her (kortfattet) Bydel Åsane Gårdsnavn Haukedalen Gårdsnr./bruksnr. 187/1 Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Reguleringsplan for Haukedal- Morvik, felt B, planid Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets areal i daa Grad av utnytting BRA for delfeltene, og totalt (gjennomsnitt) Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningsplikt (j/n) Ingeniør Bjarne Møster/Erik Haukedal Erik Haukedal Bjarne Møster Boligbebyggelse 8.7 daa BF1 BRA= 40 %, BF2 BRA= 40 %, BF3 BRA =40 %, BKS1 BRA=60 %, BKS2 BRA=50 %, og totalt 33 % 12 boenheter Ingen Nei Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt.(j/n) Ja 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Bakgrunn Området er et gårdstun som ble beholdt da gården for øvrig ble solgt til Vestbo ca Selger valgte å beholde de nærmeste omgivelser skjermet for bebyggelse inntil videre. Tiden har gått, og nåværende eier har valgt å regulere området til småhus, frittliggende og kjedet. Det er tatt hensyn til å tilpasse utbyggingen til den etablerte bebyggelsen i området. Intensjonen med planforslaget Det er intensjonen med planforslaget å legge til rette for en harmonisk og praktisk utbygging av området, tilpasset bygde omgivelser i området 3

4 4. PLANPROSESSEN Oppstartsprosessen er gjennomført med kunngjøring i Bergens Tidende i februar Nabovarslingslister og varslingsbrev følger som egne bilag. De merknader som er registrert, er til hjelp ved det videre arbeid. Det er ingen naboprotester. Det har vært underveismøte 7. juli 2011, oppsummeringsmøte 9. mars 2012 og merknadsmøte 18. april Det er ikke stilt krav om konsekvensutredning. 5. GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Gjeldende planstatus Gjeldende reguleringsplan har følgende tittel: Reguleringsplan for Haukedal- Morvik, felt B, stadfestet september Det er ikke registrert reguleringsendringer senere som påvirker planområdet. Reguleringsformålet er Boligformål. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan, med planområdet for Haukedalen 40 markert med blå stiplet linje. 4

5 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Planområdet er bebygget med et bolighus og en garasje, som beholdes. Løe, og et vognhus planlegges revet. Området er tilgrodd med kratt. En tidligere prakthage er ikke vedlikeholdt. Beliggenhet, strøkskarakter Stedet er Haukedalen, som ligger til Haukedalen skole ca 1 km avstand. God barnehagedekning i området. Kort avstand til busstopp med hyppige avganger (linje 3). 2 km. Fra Åsane senter, 10 km til Bergen sentrum. Strøkskarakter: Området er bebygget med eneboliger fra 60- og 70- årene. På andre siden av veien er det rekkehusbebyggelse. Siste tilvekst i utbyggingen er tre store boligblokker mot sør. Disse er atypiske for områdets tidligere strøkskarakter, og de hindrer til dels den frie utsikten. Kartutsnitt for området, med utsnitt (firkant) 5

6 Avgrensning Planen avgrenses av eiendomsgrensene for Haukedalen 40, g. nr. 187, br. nr. 1. Området er bebygget med rekker og småhus. Eiendommen grenser til barnehage. Topografi/landskapstrekk Området ligger i et dalføre, Haukedalen. Avrenningen er beskjeden, og avdrenering ligger skult (ingen elver eller bekker). Tiltaksområdet er et eldre gårdstun, som tidligere var sentrum for bruket, og det eldste bruket i dalen. Dalføret har en slak topografi, og er sydøstvendt med gode solforhold. En ås i vest skygger for sen kveldssol. Solforhold Se forrige avsnitt og sol/skyggeskissene (3 vedlegg) Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Som et tidligere gårdsbruk, og senere en velholdt boligeiendom er området godt vedlikeholdt. Tidligere var området en prydhage, men er nå ikke holdt ved like. Noe kratt er vokst opp nordvest på eiendommen. Deler av eiendommen er i Skog og Landskap registrert med skog med høy bonitet. Det er ingen rødlistede arter registrert på eiendommen. Grønne interesser Planområdet er et gammelt gårdstun (bruk nr. 1), hvor sporene etter tidligere gårdsbruk fortsatt er synlige. Tidligere gikk hovedveien gjennom tunet. Nærmeste ballplass ligger på andre siden av veien Haukedalen, ca 50 m unna. Ved ballbanen ligger det en liten lekeplass. Barnehagen som ligger rett sør for planområdet har en liten lekeplass. Det er ikke synlige spor av lek innenfor planområdet, med unntak av at barnehagen benytter et lite areal sørvest i planområdet. Dette området består av en bergvegg/knaus som barnehagebarna bruker til klatring og lek. Plangrensen og eiendomsgrensen går et stykke opp i bergveggen. Berget blir imidlertid et stykke lenger opp så bratt at barna ikke kommer til. Planområdet, slik det er i dag, innehar ikke kvaliteter som gjør området særlig verdifullt for barns lek. Kulturminneverdier På tomten står et våningshus som ble oppført 1900, senere tilbygget og ombygget til en moderne enebolig. Løen ble nedbrent til grunnen i 1919 og gjenoppført i Løen ble gjenoppført med tak av bølgeblikk, som er til dels gjennomrustet. Sperr og hovedbjelker er kraftig angrepet av stripet borebille (meryllius lacrymans), dvs mit. En murt yttervegg (del av langvegg) på løen er laget med til dels grov stein. Den har ingen ting med de tradisjonsrike steingavlene å gjøre. For bilder, se vedlegg, kulturminnedokumentasjon. Vei og trafikkforhold Avkjørsel til kommunal vei, veinr. 4549, Haukedalen, regulert vei med fortau. Veien fører til tidligere etablert bebyggelse og rekkehusbebyggelse i nord. Veien er en blindvei med begrenset trafikkmengde. Det er foretatt trafikkmålinger i Adekvate data ikke tilgjengelig. Naboer har gjort merknader til veistandard og mulige problemer med øket trafikk. Forslagsstiller mener at veistandarden er god i forhold til trafikkmengde. Veibredden er god nok for at biler kan passere hverandre, og det er fortau. 6

7 Andre forhold som gjelder kommunens vedlikehold av veien er planen uvedkommende. Støy Ingen støyproblemer påregnet. Haukedalen har 30 km fartsgrense og fartsdumper. Offentlig kommunikasjon/ kollektivdekning Kort vei til busstopp for linje 3. Avstand til busstopp 500 meter. Avgangstider hvert 10. minutt på dagtid og hvert 20. minutt på kveldstid og i helger. Egne ekspressbusser. Vann og avløp Offentlig hovedledning for vann, avløp og overvann på andre siden av veien. Eiendommen er tilknyttet disse. Nye ledninger blir lagt i forb. med utbygging. Ny rammeplan for vann og avløp er laget. (vedlegg). Energi Eiendommen blir oppvarmet med elektrisk og fyring med fast brensel. Området ligger utenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en ROS-analyse i tilknytning til planarbeidet (Se vedlagt rapport). Hovedpunkt i ROS-analysen: - Tilgrensende veg blir vurdert som noe ulykkesutsatt. En del av ulykkene som er registrert er mellom personbil og personbil, samt mellom personbil og MC. Alle ulykker resulterte i lettere skadd person. Krysset mellom Haukedalen og Fv240 Hesthaugvegen blir ikke vurdert som spesielt utsatt for trafikkulykker. Planforslaget legger til grunn en utbygging med ca 12 boenheter. Utbyggingen vil medføre en beskjeden økning i trafikken på tilgrensende vegnett. Det blir ikke vurdert at planforslaget medfører en økning i trafikkulykker på tilgrensende vegnett. - Planområdet ligger skjermet fra veistøy, og ligger ikke innenfor noen støysone i KPA. Området er ikke vurdert som støyutsatt. 7. UTREDNINGER IHHT FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Gjeldende tiltak er av en slik størrelse og karakter og med den tilpasning det har til eksisterende bebyggelse/omgivelser at det ikke utløser krav om konsekvensutredning. 7

8 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Planområdet omfatter m2 som omfatter bebyggelse, interne veier snuplass, parkering, sted for bossavhenting, sykkelparkering, og fellesareal/lekeplass. Reguleringsformål Reguleringsformål Underformål Areal m 2 Bebyggelse og Frittliggende småhusbebyggelse anlegg Konsentrert småhusbebyggelse Renovasjonsanlegg 20 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Uteoppholdsareal 660 Veg 1005 Fortau 13 Annen veggrunn - tekn. anlegg 604 Parkering 501 Grønnstruktur Turveg 42 Totalt Byggeformål Bygg som beholdes: Bolighus og garasje Bygg som rives: Løe inkl. bakenforliggende skur, vognhus. Det er i planforslaget foreslått 3 nye eneboliger, 2 kjedete boliger og en tomannsbolig. Bebyggelsen er tilpasset arkitektonisk etter landskapsformen og etablert byggestil i området. Områdegrenser er tilpasset eiendomsgrenser. Skillelinjer mellom framtidige eiendommer iflg reg. kartet. Mindre justeringer kan forekomme ved utstikking Grad av utnytting: Grad av utnytting for BF1: 40 % BRA 200 m2 BRA (BRA bygg og parkering BF1) dividert på 514 m2 (areal av BF1) *100 = 39 % BRA som avrundes til 40 % BRA og settes på plankartet. Grad av utnytting for BF2: 40 % BRA 290 m2 BRA (BRA bygg og parkering BF2) dividert på 747 m2 (areal av BF2) *100 = 39 % BRA som avrundes til 40 % BRA og settes på plankartet. Grad av utnytting for BF3: 40 % BRA 700 m2 BRA (BRA bygg og parkering BF3) dividert på m2 (areal av BF1) *100 = 37 % BRA som avrundes til 40 % BRA og settes på plankartet. Grad av utnytting for BKS1: 60 % BRA m2 BRA (BRA bygg BKS1) dividert på m2 (areal av BKS1) *100 = 59,5 % BRA som avrundes til 60 % BRA og settes på plankartet. Grad av utnytting for BKS2: 50 % BRA 400 m2 BRA (BRA bygg BKS2) dividert på 884 m2 (areal av BKS2) *100 = 45,3 % BRA som avrundes til 50 % BRA og settes på plankartet. Total utnytting av tomten: 33 % BRA 8

9 2 830 m2 BRA (BRA og parkering for alle felt) dividert på m2 (areal av alle formål innenfor gnr. 187, bnr. 1) * 100 = 33 % BRA. Byggegrenser Byggegrenser er tegnet inn på plankartet. Følgende bygninger og konstruksjoner kan plasseres utenfor byggegrensene: carport/garasje, bygning for renovasjon og post, støyskjerm, støyvoll og nødvendige støttemurer. Bygningene og konstruksjonene må ikke plasseres innenfor frisiktsoner som vist i planen. Lek/uteoppholdsareal Det er planlagt ett felles lek-/uteoppholdsareal, f_ut. Dette forutsettes opparbeidet i forbindelse med utbyggingen. Uteoppholdsarealet vil i hovedsak bli opparbeidet for de mindre barna. Større barn vil trekke lenger ut, og området har en rekke ballbaner, steder og plasser hvor det kan lekes. Området f_ut har i utgangspunktet gode solforhold, og ved en oppfylling av f_ut vil det få enda bedre solforhold og kvaliteter. Størrelsen på f_ut er 660 m 2 og er tilpasset krav i KPA (Kommuneplanens arealdel). Beregning av fellesarealer: Kommunens krav pr. enhet for ene- og tomannsboliger Kommunens krav pr. enhet for rekkehusbebyggelse Antall enheter i BF Antall enheter i BKS Krav til areal Areal i plan 1477(vist i Privatareal illustrasjonsplan) Fellesareal Parkering/garasjer Kjedete boliger og tomannsboligen får parkering og sykkelparkering på f_p1 og f_p2. Det er satt av totalt 21 parkeringsplasser (1 HC-parkering), og 18 sykkelparkeringer. Eneboliger får parkering/garasjeplass på egen grunn (2 plasser pr bolig). Snuplasser for personbiler anordnes på tomtene. Det blir ført en kort blindvei inn i feltet. Lengdeprofil av veien er vedlagt (vedlegg). Ingen kjøreveier i planområdet skal ha brattere stigning enn 1:8. Det er snuplass for liten lastebil i enden av f_v1. Energibruk Valgt energikilde skal være ihht. TEK Her stilles det krav om at en hovedandel(avhengig av størrelse på bygg) av varmebehovet skal dekkes av annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. Massebalanse Det vil bli en del sprenging ved tomteplanering, men for bygging av veger må det fylles opp for å få, spesielt f_v1 opp til nivå til de tre kjedete boligene på BKS1 og tomannsboligen på BKS2. Uteoppholdsarealet, f_ut, ligger lavt i terrenget og må fylles opp med masser for at den skal ha en god utforming. Planforslaget vil med bakgrunn i dette trolig kunne håndtere sine masser innenfor planområdet. 9

10 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser for naboer Bebyggelsen kommer til å ligge i skråningen sørøst for eksisterende bebyggelse, og alle naboer kommer til å ha sol og utsikt som før. Adkomsten er til Haukedalsveien, på samme stedet som før. Eksisterende reguleringsplaner Planen ligger innenfor gjeldende reguleringsplan «Haukedalen -Morvik, felt B», som er regulert til boligformål, og planforslaget er derfor i samsvar med denne. Estetikk Bebyggelsen er planlagt plassert ut fra terrengform. Den vil føye seg inn i terrenget, og tilpasses nabobebyggelse på en harmonisk måte. Bebyggelsen får et helhetlig uttrykk ved at de forskjellige elementer skal stå i harmonisk forbindelse med hverandre. Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt og tilpasses nåværende terreng. Massebalanse og bekvem adkomst skal balanseres og vektlegges. Kulturminner Byantikvaren fraråder riving av løen og vognhus og mener at gårdstunet må tas vare på som kulturminnedokumentasjon som del av et gårdstun. Forslagsstillers kommentar til og argumenter mot dette er: - Vognhuset er av nyere dato. Det er satt opp av Kåre Haukedal, tidligere eier og bror av Erik for å huse innkjøpte kulturgjenstander i en tid etter at gårdsdriften var nedlagt. - Løen (tidligere driftsbygning) er ikke i noen «orginalpakning», men er blitt tilbygget både i syd og nord. I nord er tilbygget å betegne som et skur. - Løen har tak av bølgeblikk som til dels er gjennomrustet. Det har ikke vært vedlikeholdsarbeid på flere år, og forfallet vil bare aksellerere. Treverket er sterkt angrepet av «mit» (stripet borebille). Det er også råte på sviller og understøttinger. - Hvis en ser på murene, så vil de nok stå, men de representerer på ingen måte kvaliteten på mange av de murene som finnes omkring i Åsane. Se f. eks på steingavlene i Jordalen og på uthusmurene på Bogetveit. - I «alle år» gikk veien Haukedalen gjennom tunet. Det er dokumentert med bilder. «Tunet» er allerede omskapt for alltid. Våningshuset er tilbygget og påbygget til i dag en stor og tidsmessig enebolig, og står dårlig i forhold til en ensom og falleferdig løe. - Om Byantikvaren ønsker å ta vare på løen, må det lages en plan for hvem som skal ta utgiftene til istandsetting og vedlikehold i framtiden. Tiltakshaver kommer uansett ikke til å påta seg den oppgaven. - Som eksempel på forvaltning av et verneverdig tun, skal nevnes Almås i Åsane. En typisk og velholdt eiendom som gikk ut av slekten, og ble solgt til Bergen Tomteselskap. På få år ble eiendommen så til nedfalls at den vanskelig kan settes i stand igjen. Åsane Tidende har skrevet flere artikler. Åsane Historielag har engasjert seg, men ingen ting skjer. - Konsekvensene for en helhetlig regulering av eiendommen er fatale om Byantikvarens forslag blir hørt. Planen må omarbeides radikalt, og tiltaket står i fare for å ikke bli regningsvarende. - Tiltaket er et familieforetak, der familie og slekt skal få sine hjem og eiendommer, 10

11 som en deling av siste rest av en større eiendom. En velger derfor å opprettholde riving av den gamle løen og vognhuset. Friluftsaktivitet, naturområder, barn og unges interesser i nærmiljøet Planforslaget fører til at en del skog med høy bonitet forsvinner, men det er ikke registrert sårbare arter eller friluftsaktivitet i området, og naturmangfoldet blir på bakgrunn av dette vurdert til i liten grad å bli berørt av planforslaget. Planen vil ikke få virkninger for verdifull natur eller friluftsliv. Ved bygging av enebolig på BF2 vil det måtte settes oss en støttemur. Støttemuren vil bidra til sikring mot utrasing mot klatreområdet barnehagen bruker. Ved opparbeiding av f_ut vil området få en ny lekeplass, noe som er positivt for nærområdet. Planen vil ikke få konsekvenser for barnehagens bruk av området. Konsekvenser for kommunen Gjennomføring av planen medfører ingen økonomiske eller andre konsekvenser for kommunen. Konsekvenser for nabober Det blir ingen eller uvesentlige konsekvenser for naboer. Naboene beholder adkomst, sol og utsikt som før. 10. FORSLAGSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Den viste utbyggingsformen vil representere en naturlig fortetting av eksisterende bygningsmiljø i området. Forholdene for barn og unge vil bedres ved opparbeidelse av en ny nærlekeplass i planområdet. Lekeplassen er plassert slik at den har gode solforhold og god tilgjengelighet for alle brukergrupper. 11