FORSLAG TIL UTBYGGING AV DEL AV ØVRE GOKSTAD GÅRD I SANDEFJORD

Transkript

1 FORSLAG TIL UTBYGGING AV DEL AV ØVRE GOKSTAD GÅRD I SANDEFJORD UTBYGGINGSFORSLAG I samråd med assisterende rådmann Asbjørn Dag Hansen legges det her fram forslag om utbygging av en mindre del av Øvre Gokstad gård (gnr. 117/ bnr. 1m.fl.). Reguleringsspørsmålet ønskes vurdert av det faste utvalget for plansaker, formannskap og bystyre etter 30 i plan- og bygningsloven. I og med at området ikke ble utredet for utbygging gjennom rulleringen av arealdelen nå i 2006, ønskes utbyggingsspørsmålet behandlet separat. Gokstad Eiendom AS og Skagerak Eiendom AS ønsker i fellesskap å tilby kommunen et boligtilbud som retter seg mot familier med grunnleggende sosiale behov, ved at ca 1/3 av boligene avsettes til utleieboliger for sosiale behov og rimelige boliger for førstegangsetablerere. Området er utredet til å ha plass til vel 100 boliger, og de øvrige boligene kan tilbys ordinære boligsøkere. Utbyggingsforslaget omfatter også tomt for ny barnehage ved Øvre Gokstadvei. Mellom Øvre Gokstadvei og Fjellheimveien foreslås det å anlegge en ny atkomstvei for å betjene barnehagetomta og det nye boligområdet som vil grense til boligområdet ved Gokstadryggen / Kamper Bas.

2 BAKGRUNNSHISTORIKK Grunneier Anders Bettum har ved flere anledninger hatt kontakt med Sandefjord kommune for å drøfte utviklingen av eiendommen Øvre Gokstad gård der det konkret er pekt på mulighetene for utbygging av sørjordet på eiendommen, og utbyggingsønsket er formelt fremmet i de siste kommuneplanprosessene. Vi ønsker å oppsummere noe av historikken som et bakgrunnsbilde for utbyggingsspørsmålet. Under arbeidet med arealdelen til kommuneplanen i 1996 innstilte kommunen på omdisponering. Det ble lagt ned innsigelse mot dette fra fylkeslandbruksstyret i Vestfold, og Miljøverndepartementet opprettholdt innsigelsen. Området som da ble foreslått omdisponert av Øvre Gokstad gård var på 64 daa, hvorav 44 daa dyrket mark. Kommunen valgte da å vise området med en skravur for "områder som kan være aktuelle for utbygging til prioriterte formål", for å ha indikere at det kunne bli aktuelt å fremme reguleringsforslag for området. I Miljøverndepartementets avgjørelse av ble det lagt til grunn at kommunen ikke hadde dokumentert hvordan fortettingspotensialet i byggesonen (grå arealer) var utnyttet, og at dette måtte utredes før ytterligere landbrukseiendommer kunne omdisponeres. Kommunen gjennomførte fortettingsutredning i år Arealdelen som ble vedtatt i 2002 omfattet i tråd med denne utredningen 600 fortettingsboliger i sentrumsnære områder som et ledd i å vise det totale boligbehovet på 3900 boliger fram mot år Beskrivelsen slo da fast at det var behov for "nye" arealer til 1000 av disse boligene. Under prosessen rundt arealdelen i 2002 fremmet grunneier forslag om at deler av Øvre Gokstad gård kunne omdisponeres til byggeområde, noe kommunen ga sin tilslutning til ved at området ble lagt ut til høring i forslaget til arealdel. Fylkeslandbruksmyndighetene la ned innsigelse til området, og til vedtaket om ny arealdel valgte kommunen å ta ut forslaget om omdisponering av Øvre Gokstad, men opprettholde skravuren om "områder som kan være aktuelle for utbygging til prioriterte formål", denne gang med Landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF) som arealbruksformål. Grunneier la også fram sine utbyggingsønsker i til den siste rulleringen av kommuneplanens arealdel. I forslaget til arealdel som formannskapet behandlet, var området ikke foreslått som byggeområde, men skravuren om "prioriterte formål" var opprettholdt. Eiendommen ble dermed ikke omfattet av landbruksmyndighetenes vurdering for frigiving i denne nylig gjennomførte arealdelsbehandlingen. Byggebehovet fram mot år 2020 er nå anslått til ca boliger. Av disse er byggepotensialet i sentrum og på Kilen anslått til å være ca. 740 boliger mens fortettingspotensialet i sentrumsnære områder er anslått til å være ca. 350 boliger rulleringen viser behov for "nytt" areal for ca. 360 boliger. Det går ikke fram av saksframlegget hvorfor kommunen ikke foreslo området som byggeområde da forslag til rullering av arealdelen ble behandlet høsten 2005.

3 Forslag til utbyggingsområde vist på gårdskart for 117/1 BESKRIVELSE AV UTBYGGINGSOMRÅDET Eierforhold: For utvikling av eiendommen 117/ del av bnr.1, 144, 206, 208, 255, eid av Anders Bettum, er det opprettet et grunneierselskap, Gokstad Eiendom AS, med eiendomsutvikler Harald M. Nissen-Lie som representant. Gokstad Eiendom AS har kjøpt boligeiendommen Fjellheimveien 17, 117/144, en eiendom som siden 1920-tallet har ligget som en øy på Øvre Gokstad gård. Gokstad Eiendom AS inngått formell samarbeidsavtale med eierne av naboeiendommen Midtre Gokstad gård, 117/2, med fullmakt om utvikling av ca. 3,5 daa av deres eiendom som ligger syd for Øvre Gokstadvei og grenser til Øvre Gokstad gård. Samarbeidsavtalen bygger på et ønske om å tilrettelegge for en barnehagetomt i denne delen av utbyggingsområdet. Det er inngått avtale med Jan Fermann i Skagerak Eiendom AS som er en lokal aktør på eiendoms- og boligutviklingsmarkedet for å sikre økonomien og gjennomførbarheten av utbyggingsforslaget. Det har også vært kontakt med selskapet Trygge Barnehager, og de har kommet med tilbud om kjøp av tomta for utbygging til dette formålet.

4 Utsnitt av forslag til arealdel, høst 2005 Arealbeskrivelse og forholdet til arealdelen: Området som det nå fremmes spørsmål om utbygging for, er på ca. 21 daa, og omfatter i underkant av halvparten av det arealet som er vist som aktuelt for prioriterte formål i kommuneplanens arealdel. Området ønskes utviklet med en barnehage som kan nås enten fra Øvre Gokstadvei eller fra den nye atkomstveien. Boligområde foreslås bebygget med tett/ lav boligbebyggelse med private hager og tilhørende grønne fellesarealer i tillegg til nødvendig biloppstillingsplasser. Det er anslått mulighet for i overkant av 100 boliger innenfor området. Landbruksvurderinger og biologisk mangfold: LNF-området som omfatter Øvre Gokstad gård er på 195 daa; ca. 93 daa er overflatedyrka, resten er skog (del av Preståsen) og hageareal rundt gårdsbebyggelsen. Av dette foreslås 9 daa dyrka mark omdisponert med tillegg av ca 3 daa av naboeiendommen, og denne produktive jorda dyrkes sammen med nabobruket. Det samlete arealet som foreslås omdisponert er på vel 21 daa som fordeles slik: Fulldyrka jord: 9 daa + 2,7 daa = Skog av middels bonitet: Uproduktiv skog: 6,3daa + 0,3daa = Samlet areal landbruksjord (LNF-område): 11,7 daa 3,0 daa 6,6 daa 21,3 daa Hovedhuset ble fradelt som egen boligeiendom med ca. 3,6 daa ved fradeling i 2005 (gnr.117/bnr. 390). Gårdseiendommen har fortsatt 2 boenheter. I følge temakart om biologisk mangfold har området ingen registrerte funn.

5 Temakart 4: Barn og unge ; - lekeområder Temakart 6: Kulturminner og landskap Gul = A-kategori, dominerende landskap med meget stor opplevelsesverdi Lilla = Registrerte fornminner; ID Større gravfelt (flere enn 2), ID Bergkunst (helleristning) Natur, landskap, friluftsliv og fornminner: Sørvest for det foreslåtte utbyggingsområdet består eiendommen av en del av Preståsen som i arealdelens temakart 4 er vist som lekeområde for barn. I temakart 6 om er det samme området vist som et "dominerende landskapsområde med meget stor opplevelsesverdi". Vest på eiendommen er det registrerte fornminner som ikke omfattes av utbyggingsønsket. Atkomst, avstand til bussrute og avstand til sentrum og skoler: Området ligger sentralt med kjøreavstand ca. 2 km fra Sandefjord sentrum. Kjøreatkomst vil være fra Gokstadveien via Øvre Gokstadvei fram til foreslått ny boligatkomstvei som anlegges mellom Øvre Gokstadvei og Fjellheimveien. Bussruter følger Gokstadveien med en avstand til busstraseen på ca. 400 m. Området ligger også i gangavstand til jernbanestasjonen dit det er 1,4 km langs gang- og sykkelvei langs Gokstadvegen. Gang- og sykkeltrafikk kan i tillegg bruke lokalvegnettet som gang- og sykkeltrase slik arealdelen viser, og avstanden til sentrum er kun 1,5 km.

6 I forbindelse med omlegging av traseen for Gokstadveien ble deler av Gokstadjordene omdisponert for noen år siden, og gjennom denne traseforkyvningen ble det etablert et areal for dagligvareforretning for Meny. Etter hvert er det etablert et tråkk fra Øvre Gokstadvei 300 meter over jordene langs eiendomsgrensen som "gangsti" til lokalbutikken fra boligene på Kamper Bas. Området ligger i skolekretsen til Byskolen barneskole som ligger i sentrum og har god kapasitet. Elever fra Byskolen barneskole sogner til Ranvik ungdomsskole. Utendørs oppholdsområder for barn og unge: Utbyggingsområdet har god tilgang på utendørs oppholdsområder for barn. Friluftsområdet på Preståsen ligger i umiddelbar nærhet, og mulighetene for tilrettelegging i tråd med kommuneplanens krav for nærlekeområder ved boligene er gode. Samfunnssikkerhet og beredskap: Området har ingen registrerte belastninger i følge temakart til arealdelen. UTBYGGINGSOMRÅDETS FORHOLD TIL OVERORDNEDE AREALFØRINGER: St.melding 21 ( ) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand: Utbygger er kjent med regjeringens miljøvernpolitikk og de arealpolitiske målene som er beskrevet gjennom stortingsmelding nr. 21 og Miljøverndepartementet og Landbruk- og matdepartementets felles brev om vern om jorda og kulturlandskapet fra februar Stortingsmeldingen beskriver flere viktige arealpolitiske mål som i mange tilfeller må vektes opp mot hverande. Utbygger er enig i at de mest verdifulle jordressursene ikke skal nedbygges. Landbrukseiendommen er totalt på ca. 195 daa og det utbyggingforslaget viser omdisponering av totalt ca. 21 daa, hvorav ca. 12 daa er fulldyrka jord. Det foreslåtte utbyggingsområdet vil dermed ved bruk av få dekar dyrkbart areal gi et boligpotensiale som støtter andre arealpolitiske mål beskrevet i stortingsmeldingen. Utbyggingsområdet ligger mellom allerede utbygde boligområder i stor nærhet til sentrum og store arbeidsplasskonsentrasjoner. RPR for samordnet areal- og transportplanlegging ( ): Utbyggingsområdet bygger på føringene i de rikspolitiske retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging. Det er gangavstand til sentrum, arbeidsplasser og skoler, og både busstrase og jernbanestasjonen er i gangavstand. Behovet for privatbiltransport for daglige gjøremål er sterkt redusert i forhold til andre større utbyggingsområder. RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen ( ): Utbyggingsforslaget legger til rette for bygging av en ny barnehage. Dette kan støtte kommunens arbeid med å oppfylle de rikspolitiske retningslinjenes punkt om at kommunen skal "avsette tilstrekkelige, store nok og egnet areal til barnehager." En barnehage her vil bli en integrert del av lokalmiljøet og ha god nærhet til friluftsområder i Preståsen, og boligutbyggingen vil kunne støtte opp om regjeringens mål om å sikre bynære arealer til rekreasjon og lek, og sikre en landskapssiluett som er viktig for byen. Kommuneplanen: I kommuneplanbeskrivelsen slås det fast at "størstedelen av den fremtidige utbyggingen bør foregå i eller i tilknytning til eksisterende byggeområder." Det foreslåtte utbyggingsområdet er i tråd med denne arealbrukspolitikken. Kommunen har dokumentert utviklingspotensialet ved fortetting av grå arealer. Virkemidlene for å gjennomføre utbygging på slike arealer hvis grunneier ikke er interessert, er ikke mange, og dette gjør flere av de mulige fortettingsområdene vanskelig utbyggbare. Utbyggingshastigheten med dagens virkemidler er usikker, samtidig som boliger på svært sentrale arealer har hittil vist seg å være kostbare. I dette bildet vil Øvre Gokstad gård kunne gi kommunen boliger for prioriterte grupper til en garantert pris som målgruppen kan bære. Også unge førstegangsetablerere i Sandefjord sliter med høy inngangsbillett på boligmarkedet, og dette området vil kunne gi et reelt tilbud fra kommunen til denne gruppen. I arealdelen til kommuneplanen har rådmannen opprettholdt området med en skravur som indikerer at det kan være aktuelt å nytte til samfunnsviktige byggeformål som forutsetter en bynær lokalisering. Kommuneplanen beskriver også kommunens ansvar for å legge til rette for en forsvarlig boligstandard med tiltak overfor utsatte grupper, ved innsats i form av oppfølging og bistand overfor personer med

7 spesielle behov. Det er beskrevet at det i den sammenheng er viktig med en geografisk spredning av ulike botilbud for å ivareta en naturlig integrering i øvrig boligmasse. Utbyggingsforslaget vil kunne dekke noe av dette behovet for Sandefjord kommune. Samarbeidet om utbygging med Skagerak Eiendom AS sikrer at lavkostboligene holder et husleienivå som gjør at boligene blir et reelt botilbud. KONKLUSJON Gokstad Eiendom og Skagerak Eiendom ønsker på denne måten å legge fram sine utbyggingsønsker for del av Øvre Gokstad gård for Sandefjord kommune. Vi mener at utbyggingsbeskrivelsen viser en overvekt av kriterier som taler for en utbygging sett i lys av Sandefjord kommunes markering av området som aktuelt for utbygging til prioriterte formål. Beskrivelsen viser også hvordan en overvekt av overordnede arealpolitiske føringer taler for en omdisponering av området til barnehage- og boligutbygging for prioriterte grupper. Vi ber om at utbyggingsønsket behandles som grunnlag for å kunne sette i gang utarbeidelse av reguleringsplan for området. Context AS 9.juni 2006