Forslag til REGULERINGSPLAN (P.BL. 2007) for. VANNHAGAN HYTTEOMRÅDE Gnr. 37 / Bnr. 1 i Vikna kommune PLANBESKRIVELSE HB-PROSJEKT AS

Transkript

1 Rev Forslag til REGULERINGSPLAN (P.BL. 2007) for VANNHAGAN HYTTEOMRÅDE Gnr. 37 / Bnr. 1 i Vikna kommune Grunneiere: Lars Kirkeby Garstad PLANBESKRIVELSE Plan-ID: HB-PROSJEKT AS Rådg. Ing.: Prosjektledelse - Byggeledelse 1

2 OPPDRAGET. HB-Prosjekt AS har av grunneier Lars Kirkeby Garstad fått i oppdrag å utarbeide forslag til reguleringsplan for Vannhagan hytteområde. Reguleringsplanen er en revidering og fornying for del av strandplan godkjent av fylkesmannen i Nord-Trøndelag Formålet med planen er å tilrettelegge for hyttebebyggelse og tilhørende anlegg for å skape tilleggsinntekter til eiendommene ved å oppgradere til dagens krav til standard og fasiliteter. Igangsetting av planarbeidet er kunngjort i NamdalsAvisa og Ytringen i samsvar med Plan- og bygningslovens Det foreligger egen plan datert mars 2004 for veg i planområdet som er godkjent for bygging. Vegen er i det vesentligste ferdig opparbeidet. Rørvik, Hildbjørn Brøndbo REVISJONER: Revisjon : 1. Gnr. 38, bnr. 1 er tatt ut av planen etter møte med ny grunneier. Adkomstveg fra kommunal veg frem til grense mellom gnr. 37, gnr. 1 og gnr. 38, bnr. 1 er regulert som privat vei i stripe etter egen og akseptert avtale. 6 tomter er med dette tatt ut av planen. Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser er ajourført i samsvar med dette. 2. Reguleringsbestemmelsene pkt vedr. vegetasjon er tatt ut av planen. Revisjon : Plan revidert jfr. meklingsmøte i brev av Hytte nr. 31, 30 og 29 er tatt ut av planen 4. Hytte nr. 28 er tatt ut av planen da det ikke er mulighet for plassering mot vegen ved hytte nr Hytte nr. 1 er flyttet/justert slik at tomtelinje i forkant flukter med hytte nr Hytte nr. 13 er flyttet bak nr Hytte nr. 14 er tatt ut av planen 8. Hytte nr. 15 er flyttet nært eksisterende naust. 9. Parkeringsplassen i sørøstre del av planen er tatt ut Revisjon Plan revidert jfr. «Endelig kulturminnefaglig uttalelse» i brev fra Kulturavdelingen av Inntegnet spesialområde «Bevaringsområde» i reguleringskartet med en «buffer» på 10 m fra inmålte punkt og nytt pkt. 4.7 i reguleringsbestemmelsene. Reguleringsformålet tilsvarer begrepet «hensynsone d) i ny Plan- og bygningslov. 11. Hytte nr. 34 går ut som følge av innregulert Bevaringsområde. Revisjon Hytte nr. 13 tatt ut av planen etter siste høringsrunde Anmerkninger knyttet til endelig plan Planen fremlegges frem for sluttbehandling etter Plan- og bygningsloven gjeldende pr Rørvik Hildbjørn Brøndbo 2

3 I. FORMÅLET MED PLANEN. Strandplanen som ble stadfestet i 1976, hadde som intensjon å bidra til at utbygging til hytteformål skulle bli en del av eiendommenes totale driftsgrunnlag. Av 23 hyttetomter i denne delen av strandplanområdet, er det i 2007 bare bebygd 6 tomter på grunn av for lav standard på området når det gjelder veg-, vann- og avløpsanlegg. Områdets mindre sentral beliggenhet og manglende biladkomst med gangavstand på over 1 km for noen av hyttene, har resultert i liten interesse for bygging. Selv om tilgjengeligheten fra sjøen er god, er dette ikke godt nok i forhold til hva folk etterspør i dag. Disse forholdene har heller ikke gitt muligheter for utleie av hytter. Eier av gnr. 37/bnr.1 har allerede opparbeidet bilveg gjennom området etter plan godkjent av Vikna kommune. Vannforsyning er ordnet fra kommunalt vannverk. Med denne reguleringsplanen skal det legges til rette for hytteutbygging mer i samsvar med hva dagens samfunn etterspør av standard. Det legges videre opp til fortetting av bebyggelsen innenfor vedtatte strandplanområde for å gi nødvendig inntjening på allerede etablert og planlagt grunnlagsinvesteringer. Et langt bedre kartgrunnlag og registrering av hyttene med GPS gir en nøyaktig kartangivelse og gir et langt bedre grunnlag for å vurdere en forsvarlig fortetting i planområdet enn tidligere. En standardøkning som planlagt vil resultere i betydelig merverdi for den enkelte hytteeiendom, og dette antas å bidra til større interesse for å investere i området. II. III KARTGRUNNLAGET. Planen er utarbeidet på grunnlag av økonomisk kartverk forstørret til M = 1: med 5-meters høydekoter. Vegtrase og plasseringen av hyttene er registrert med håndholdt GPS. I forbindelse med revisjon 3 av planforslaget er det målt inn flere punkter for å sikre riktig plassering. Dette gjelder spesielt siste endring for Bevaringsområde for fredet kulturminne. OMRÅDEBESKRIVELSE Atkomst og beliggenhet. Området grenser opp til Olsvika gnr. 38, bnr. 1 med adkomstveg som stripe til kommunal veg Garstad-Olsvika. Planområdet strekker seg ca. 1,1 km sørover på vestsiden av Olsvikvågen og Svinøyfjorden. Området har meget attraktiv beliggenhet med god utsikt og nær tilknytning til sjøen. Naturforhold. Planområdet har en beliggenhet med høyde over havet på ca m. Terrenget er hovedsakelig øst og sørvendt med kort avstand til sjøen. Fra alle hyttene vil man se sjøen. Området ligger gunstig til for vær og vind og er skjermet for sør-vesten som er den mest fremherskende vindretningen i området. Hytteplasseringen fra tidligere godkjent strandplan er opprettholdt i forhold til strandlinjen og det er foretatt noe fortetting. En del av hyttebebyggelsen vil komme innenfor 100-metersbeltet fra sjøen. Dette kan forsvares ut fra områdets beliggenhet. Det har aldri vært tradisjon for offentlig ferdsel i dette området og Viknas mange muligheter for ferdsel i strandsonen gjør det heller ikke naturlig at interessen vil øke i framtida. Vegetasjonen består av høyvokst lauvskog hovedsakelig or, rogn og bjørk med innslag av furuskog. Lengst nord i planområdet er det noe innslag av plantet granskog av middels størrelse, og i øvre delen er det furuskog. Vegetasjonen og topografien vil gi god skjerming mot sjøen og landskapet for øvrig. 3

4 Olsvikvågen gir god skjerming mot sjøen og forholdene er gode for å anlegge småbåthavn som planlagt. Generelt er hyttebebyggelsen i sørdelen av området noe mer værutsatt mot Svinøy-fjorden og østavinden. Kulturminner. Det var i 2007 ikke registrert kulturminner i området. Det ble i 2008 gjort arkeologisk funn registrert som følger: - Kategori: Arkeologisk minne - Opprinnelig funksjon: Bolig, bosetning - Datering: Steinalder. - Vernetype Automatisk fredet. Funnet er gitt ID Området er i planen regulert som spesialområde «Bevaringsområde» og er tatt inn i reguleringsbestemmelsene 4.7 Tilgrensende eiendommer. Planområdet grenser mot følgende eiendommer; - gnr. 37, bnr. 3, eier Gunnhild Hatland - gnr. 38, bnr. 1, eier Rindulf Horseng IV. RETNINGSLINJER FOR PLANEN. Området er i kommuneplanens arealdel definert som område 76, senere benevnt som MR 2 Hyttefelt. Areal innenfor tidligere godkjent strandplan som ikke berøres av dette planforslaget vil gjelde som før. Det legges opp til en streng holdning til vegers plassering og utforming i terrenget. Tynningshogst tillates for å åpne opp og gi bedre utsikt. Hyttebebyggelsen skal underordne seg terrenget mest mulig mht. utforming, materialbruk og farge. V. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET. Plangrense. Plangrensen følger mot vest plangrensen i tidligere godkjent strandplan i grense mot gnr. 37, bnr. 3 og mot nord grense mot gnr. 38, bnr. 1 med tillegg av stripe for adkomstveg frem til kommunevegen Garstad - Olsvik. Mot nord følger plangrensen i eiendomsgrense mot gnr. 38, bnr. 1 og rett linje ut i Olsvikvågen og følger videre som østlig avgrensning midtlinje ut Olsvikvågen og ut i Svinøyfjorden der plangrensen følger strandlinjen ca. 75 m ut i sjøen sørover frem til rett linje i sjøen for eiendoms-grense med gnr. 37, bnr. 3. Arealoversikt. Byggeområder: Område for fritidsbebyggelse ca. 30,8 dekar Område for naust " 0,7 " Landbruksområder: Område for jord og skogbruk " 35,7 " Spesialområder: Privat veg og parkering " 6,4 " Småbåthavn land " 0,7 " Småbåthavn sjø " 4,6 " Friluftsområde på land " 43,5 " Friluftsområde i sjø og vassdrag " 98,5 " 4

5 Frisiktssone ved vei " 0,2 " Bevaringsområde «0,73 «TOTALT Ca. 221,9 dekar VI. PLANINNHOLD Byggeområder. Område for fritidsbebyggelse omfatter tomteareal for hytter med sikte på salg til selveiertomter eller for tomtefeste. Tomtestørrelser fra ca. 0,8 1,5 da. Bebyggelsens plassering er i marka anvist med peler som er koordinatbestemt med håndholdt GPS. Hyttene skal plasseres slik at pelepunktet kommer innenfor husets yttervegger. Område for naust er planlagt ved spesialområdet småbåthavn. Spesialområder Privat veg og parkering omfatter atkomstveg, samt areal til parkering. Sikret lovlig atkomst til hver enkelt hyttetomt etableres ved privatrettslig avtale. Samme gjelder for atkomst til området for naust. Friluftsområde på land er regulert der det knytter seg spesiell interesse for sikring av slikt formål f.eks. i tilknytning til attraktive utsiktsområder og areal som skal sikre en form for parkmessig opparbeidelse. Friluftsområde i sjø sikrer almen ferdsel i området nærmest strandsonen. Privat småbåthavn er lagt i midtre del av planområdet. Bevaringsområde omfatter fredet kulturminne. VII. NÆRMERE RETNINGSLINJER FOR HYTTETOMTENE. Vegetasjonen på tomtene ønskes bevart i størst mulig grad, bl. a. ved at - det kun fjernes vegetasjon som er nødvendig for bygging av hyttene - det tilstrebes planting av ny vegetasjon der dette er hensiktsmessig Inngjerding av tomtene tillates ikke. Eventuelle gjerder for f.eks. sikring mot fjellskrent o.l. skal ha en utforming, farge og plassering som gir best mulig tilpasning til landskap og vegetasjon. For øvrig vises det til Gjerdeloven og Naboloven. Eventuelle parabol- og andre antenner må ha en utforming, farge og plassering som gjør dem minst mulig synlige. VIII. VANNFORSYNING, AVLØP OG RENOVASJON. Bebyggelsen tilknyttes kommunal vannforsyning via privat ledning. Innlagt vann krever godkjent avløpsanlegg. Det legges opp til at hyttene kan ha innlagt vann. Det vil bli fremmet egne søknader om tillatelse til å etablere separate eller felles avløpsanlegg. Området tilknyttes den til enhver tid gjeldende kommunal/offentlig renovasjons-ordning for området. IX. EL.FORSYNING. Det går el.linje gjennom området i luftlinje. Denne er forsterket med tilfredsstillende kapasitet for å forsyne hele planområdet. Fremtidig el.forsyning skal så langt som mulig etableres med jordkabel. 5

6 X. SIKKERHETS- OG BEREDSKAPSMESSIGE HENSYN. Det er gjennom planprosessen gjort en enkel vurdering vedr. mulige sikkerhets- og beredskapsmessige konsekvenser knyttet til gjennomføringen av planen. Dette gjelder både naturbasert og/eller virksomhetsbasert sårbarhet i forhold til uønskede hendelser. Reguleringsplanen anses å ha lav risiko og sårbarhet for eventuelle negative konsekvenser av slike uønskede hendelser 6