LANGES GATE 27 REGULERINGSPLAN

Transkript

1 Oppdragsgiver Kari Ditlev-Simonsen Rapporttype Reguleringsplanbeskrivelse LANGES GATE 27 REGULERINGSPLAN

2

3 REGULERINGSPLAN 3 (18) LANGES GATE 27 REGULERINGSPLAN Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Langes gate 27 Dokument nr.: 002 Filnavn: beskrivelse.docx Revisjon 00 Dato Utarbeidet av ILY Kontrollert av LBG Godkjent av SRS Beskrivelse beskrivelse Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Rambøll Løkkegata 9 NO-2615 LILLEHAMMER T F

4 4 (18) REGULERINGSPLAN INNHOLD 1. BAKGRUNN Forslagstiller Bakgrunn for planarbeidet Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan EKSISTERENDE SITUASJON Beliggenhet Størrelse Eksisterende bebyggelse Boligområde EIENDOMSFORHOLD Eiendommer innenfor planområdet Naboer MERKNADER TIL VARSEL OM OPPSTART BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hovedinnhold Boliger Adkomst og parkering Hensyn til kulturmiljø Hensyn til støy Risiko og sårbarhet AREALOVERSIKT VEDLEGG 1 Illustrasjonsplan VEDLEGG 2 ROS-sjekkliste Rambøll

5 REGULERINGSPLAN 5 (18) FORORD På vegne av eier Kari Ditlev-Simonsen er det utarbeidet forslag til reguleringsplan for eiendommen Langes gate 27 i Lillehammer. Hensikten med planen er å regulere eiendommen til nåværende bruk som er bolig. Tomta er vist som offentlig areal (Sykehusformål) i kommuneplanens arealdel og har en regulering til dette formålet fra en plan datert Byplanen, som er en kommunedelplan for det sentrale byområdet (2006) viser imidlertid tomten som boligformål. En regulering til boligformål vil åpne for en fortetting i tråd med bestemmelsene i byplanen (kommunedelplan for det sentrale byområdet). Med reguleringsplankartet følger en illustrasjonsplan som viser hvordan tomten kan utnyttes i tråd med bestemmelsene. Eventuelt endelig forslag til tomteinndeling og utforming vil være i form av rammesøknad og tilhører neste planfase. Kontaktperson hos forslagsstiller er Ingfrid Lyngstad Mail: ingfrid.lyngstad@ramboll.no Kontaktperson hos Lillehammer kommune er Anders Breili. Mail: anders.breili@lillehammer.kommune.no Adresse: Lillehammer kommune Postboks Lillehammer November 2012 Ingfrid Lyngstad Rambøll Norge AS Ramboll

6 6 (18) REGULERINGSPLAN 1. BAKGRUNN 1.1 Forslagstiller Kari Ditlev-Simonsen er forslagstiller for planarbeidet. 1.2 Bakgrunn for planarbeidet Hovedformålet med planarbeidet er å regulere tomt og bebyggelse til dagens bruk som er bolig. Området har reguleringsstatus offentlig formål (Sykehuset) fra Behovet og ønske om å utnytte tomten til dette formålet er lite aktuelt i dagens situasjon. Bygningen på tomten er et stort laftet tømmerhus. Tomten er på 2,163 daa, og man ønsker også å se på om den kan utnyttes til flere boliger. 1.3 Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel for Lillehammer kommune ligger området inne som offentlig formål. Figur 1 Plantstatus. Utsnitt av kommuneplanens arealdel med planområdets beliggenhet markert. Rambøll

7 REGULERINGSPLAN 7 (18) 1.4 Reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan for området er fra 1969 og viser området som offentlig formål. I byplanen (kommunedelplan for de sentrale byområde 2006) er tomta imidlertid vist som boligformål. På områdetypekartet er eiendommen en del av områdetype D (sammensatte, ikke sluttede kvartaler). Figur 2 Utsnitt av Byplanen, Plankart A Ramboll

8 8 (18) REGULERINGSPLAN Figur 3 Utsnitt av plan og tegnforklaring (Byplanen 2006) På planstatuskartet er eiendommen vist til å ligge i en sone for planer som gjelder etter byplanen. Forslagsstiller finner det derfor mest ryddig å få regulert eiendommen til boligformål gjennom en reguleringsplan for eiendommen. Reguleringsformålet vil tilsvare byplanens formål på eiendommen. Rambøll

9 REGULERINGSPLAN 9 (18) 2. EKSISTERENDE SITUASJON 2.1 Beliggenhet Eiendommen ligger øverst i Langes gate, nord for sykehusområdet. Beliggenheten er sentral i Lillehammer, og bebyggelsen på tomta er en del av et eldre villaområde. Tomta ligger med kupert terreng, og stiger mot øst fra kote 230 mot vest til kote 240 moh. I nord grenser eiendommen til et friområde med gangveiforbindelse mellom Langes gate og Maihaugen. Dette er en grønn korridor som forbinder marka ved Maihaugen med sentrum. Kryssingen ved Sigrid Undsets vei er planfri. Like øst for tomta ligger i dag Blodbanken, og på sykehusets område er det nylig bygget parkeringsplass på det som tidligere var en tømmervilla (sykehusbarnehagen). Ved parkeringsplassen ligger ambulansehelikopterlandingsplassen til Sykehuset Innlandet. Tomta med sitt kuperte terreng og mye eksisterende skog-vegetasjon, danner ramme bak sykehusbygningen og er en del av Lillehammer særpreget fra gammelt av, der marka, skiløypene og skogen var rett ved sentrum. Figur 4. Oversiktskart. Langes gate 27 markert. 2.2 Størrelse Planområdet dekker et areal på 2,163 daa. Ramboll

10 10 (18) REGULERINGSPLAN 2.3 Eksisterende bebyggelse Tømmervillaen på eiendommen er opprinnelig bygd som fritidseiendom og den eldste delen er fra 1937(tatt i bruk i 1938). Det ble i 1958 bygd til en del mot nord en garasje med en etasje over. Det er utgang til uteplass i svalgangen mot vest og på toppen av tomta mot vest. Tomta har i dag mye vegetasjon mot vest og nord, slik at huset er lite synlig fra Langes gate. 2.4 Boligområde Reguleringen stadfester dagens bruk av arealet. Tomten som boligformål forholder seg til friområde og boligområde langs Langes gate og Emma Gjelens vei. Utsikt fra tomten er god. Beliggenheten er sentrumsnær. Høyde, terreng og vegetasjon gir tilfredsstillende skjerming mot parkering og volum på sykehusblokka. Tilgjengeligheten til friområder og friluftsområder er meget god. I følge byplanen skal eneboligtomter i sentrum være på minst 600 daa. Tomten gir dermed plass til en romslig tomt rundt det eksisterende bygget (800daa) to nye tomter på 600 daa hver. 3. EIENDOMSFORHOLD 3.1 Eiendommer innenfor planområdet Eiendommer innenfor planområdet er gnr/bnr: 60/20 og 60/ Naboer Tilgrensende naboer har gnr/bnr 200/1091, 200/111, 60/7, 60/117, 60/1, 200/634, og 59/ MERKNADER TIL VARSEL OM OPPSTART Eidsiva nett as, datert Sammendrag: Eidsiva Nett as har en lavspent kabel inn i eksisterende bolig, de ber om å bli kontaktet i en tidlig planfase for utbygging slik at nødvendige tiltak blir gjort på best mulig måte. Kommentar: Byggetiltak og varsel om dette blir en del av en rammesøknad og byggeplan og er ikke aktuelt i reguleringsplanfasen. Fredrik Frisenberg, Emma Gjelens vei 1. Epost datert Sammendrag: Nabo har spørsmål om bygningen er regulert til bevaring og om hva slags bebyggelse som er tenkt, samt adkomstområdet og arealene ved friområdet mellom eiendommene. Kommentar: Tomten skal reguleres til bolig og formålsgrensen vil gå i tomtegrensen. Utforming av evt. ny framtidig bebyggelse blir kun illustrativ i reguleringsplanen. Lillehammer Region brannvesen, datert Sammendrag: Brannvesenet minner om behovet for adkomst og etablering av slokkevanns uttak. De ber om at det monteres hydranter over bakkenivå i området. Rambøll

11 REGULERINGSPLAN 11 (18) Kommentar: Det er god adkomst til huset på tomta. Slokkevanns tilgang må vurderes ved videre utvikling av eiendommen. Fylkesmannen i Oppland, datert Sammendrag: Merknaden peker på at det må fortettes med kvalitet med hensyn til miljøkvaliteter og sentrumsnærhet i tråd med gjeldende veiledere (MD T-1267). De anbefaler å gi reguleringsbestemmelser om hvor stor andel av boligene i planområdet som skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet, av hensyn til universell utforming og tekniske krav til byggverk (TEK 10). De ber om at energiløsninger blir vurdert ut fra hensyn til klima og energieffektivitet. De forutsetter at kommunen vurderer støyforhold knyttet til helikopterlandingsplassen (Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen T-1521) og innarbeider behov for støytiltak i planen. Hensyn til luftkvalitet og naturmangfold omtales også. Kommentar: Retningslinjene som det vises til vil bli lagt til grunn for plassering og utforming av ny bebyggelse på tomta. Oppland fylkeskommune. Regionalenheten/Kulturarvenheten, datert Sammendrag: Langes gate 27 er markert som verneverdig i byplanen, vurderes å ha regional verneverdi, og tilrådes regulert til hensynsone bevaring i tråd med overordnet plan. Bygningen beskrives som et godt eksempel på fritidsbolig fra perioden i nasjonalromantisk stil inspirert av gårdsbebyggelse i Gudbrandsdalen. Dersom det er aktuelt med nye tiltak på eiendommen ønsker Kulturarvenheten å bli involvert i dette på et tidlig tidspunkt. Videre bør det vurderes støyvirkning fra helikopterlandingsplassen ved sykehuset. Det er viktig at det settes av tilstrekkelig og godt egnede uteområder. De ber om at universell utformingperspektivet legges til grunn i planforslaget og konkretiseres i bestemmelsen. Kommentar: Bygningen er noe nyere enn det som beskrives i fra kulturarvenheten. Den er ikke oppført i perioden , men i 1937 og I planarbeidet er det gjort en vurdering av om den eldste delen av bygningen skal settes av som hensynsone ( 11-8,c, jf. 12-6) bevaring kulturmiljø (kode 570) med retningslinjer. Det er i stedet valgt å gi bestemmelser for eventuelt nye bygninger som gjør at man ivaretar husets arkitektoniske verdi. Det er knyttet bestemmelser til byggehøyde, retning og utforming for ny bebyggelse. 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 5.1 Hovedinnhold Hensikten med reguleringsendringen er å stadfeste dagens bruk av eiendommen til bolig. I tillegg vil en slik regulering åpne for senere muligheter for fortetting på tomta, i tråd med bestemmelsene for boligområde. Boligområdet gis bestemmelser tilsvarende boligområdene i nærheten slik de er gitt bestemmelser i byplanen, med tanke på høyde og utnytting. Adkomsten til eiendommen består slik den er i dag. Det er laget en illustrasjonsplan som er vedlagt. (Vedlegg 1) Boligtypene som er lagt inn her er en illustrasjon og det endelige resultatet kan bli noe annerledes. Det er arbeidet med to alternative prinsipper, som vist nedenfor. Det ene vises i illustrasjonsplanen. Ramboll

12 12 (18) REGULERINGSPLAN Figur 5 og 6. Alternative fortettingsstudier 5.2 Boliger Det kan på tomta skilles av to eneboliger på 600kvm i tillegg til at eksisterende bygningsmasse beholder en tomt på 800kvm. Adkomstene kan bli fellesområder. Boligene får gode uteplasser/hagearealer mot sør sørvest. Fasaden som er synlig mot adkomsten i dag, vil kunne bestå uendret. De nye boligene bør ha et uttrykk som forholder seg til den eksisterende bygningsmassen, gjerne som kontrast. De nye bygningene skal derfor ikke etterligne den gamle laftestilen. Det er derfor Rambøll

13 REGULERINGSPLAN 13 (18) åpnet for andre tak-former enn saltak, og dette kan være hensiktsmessig i forhold til utsikt og lys på boligene som ligger lenger opp på tomta. Det eksisterende huset trenger en del luft/rom rundt seg. Dette gjelder særlig mot sør og vest. De nye boligene er vist lagt inn i terrenget, og det forutsettes at det kan bevares og etableres tre-vegetasjon på tomtene og som innramming av eiendommen. Bolig markert med hus 3 kan evt. bygges i mur for å få god støydemping mot vest, samtidig bør det være mye vindusflater mot sør-vest. Uteplass kan bygges som en terrasse over boligareal i terrenget mot sør. Bolig markert som hus 2 kan legges på tvers av terrenget, dermed oppnås en god utnyttelse av tomta, og en fin uteplass mot sør på det øverste nivået. Boligenes volum skal være enkle og rene uten arker og utspring. De skal ha inngang fra terreng fra to plan. Forslag til plassering i terrenghøyden er vist på illustrasjonsplanen og medfølgende profil. Figur 7. Profil tomt og mulig bebyggelse 5.3 Adkomst og parkering Det legges opp til parkering på egen tomt, ved eventuell framtidig fraskilling. De to adkomstene beholdes, med to nye avgreininger som ligger flatt inn hhv mot hus 2 i øst og hus 3 i vest. Hus 1 beholder sin løsning som i dag. Det blir plass til to biloppstillingsplasser ekstra ved hver enhet. Det er nødvendig å gi gode siktforhold for adkomstvei til huset i øst. Denne adkomstveien vil oppnå nok avstand til eksisterende bygg sin garasje og utkjørsel med en støttemur i terrenget mot nord. En slik mur vil ha en høyde på 0,5-1m og bør utføres i naturstein. Stein som benyttes i murer på tomta bør ha lik farge og skala som grunnmuren til eksisterende bebyggelse. Mellom eksisterende hus og hus 3 i vest kan utearealene lages skjermet ved å bygge en natursteins-mur i høyde 0,5-1,5m og bruke vegetasjon som innsynsskjerm. Ramboll

14 14 (18) REGULERINGSPLAN Det er vist hvordan husene kan ha felles adkomstveier til biloppstilling fram til tomtegrensene. Eksisterende hus skal også ha en kjørbar adkomstvei fra vestre port opp til utgangsnivået for bebyggelsen mot sør. For ny bebyggelse er det illustrert at det er plass til egen carport. Garasje kan alternativt også legges i underetasjen på huset i øst. 5.4 Hensyn til kulturmiljø Tømmervillaen er plassert opp mot det høyeste punktet på tomta, med innkjøring mot nord, og god terrengtilpassing med utgang til uteplasser både mot vest og mot sør. En slik bygning trenger noe luft og areal rundt seg for å framstå i sin orginale kontekst, samtidig er dette huset opprinnelig bygd som fritidsbolig og tomten har vært bevokst med skog ganske nært innpå huset. Huset oppleves ikke fra gata i dag, og når en går forbi kan en i dag kun skimte noe av den senest tilbygde garasjen mot nord. En tettere utnyttelse av tomta med to eneboliger beliggende som vist i skråningen mot vest, og inne i skoglunden mot øst, vil ikke forringe opplevelsen av kulturmiljøet og arkitekturen til huset dersom det tas tilstrekkelig hensyn til dette ved terrengtilpassing og høyde på ny bebyggelse. Det er derfor i denne planen ikke satt hensynsone bevaring kulturmiljø på huset, men i stedet settes det i bestemmelsene rammer for hvordan ny bebyggelse skal utformes for å underordne seg og innpasse seg i dette kulturmiljøet. Terrenget mot vest er forholdsvis bratt, det er her illustrert mulighet for en bebyggelse på 2 etasjer, som likevel blir liggende godt under utgangsnivået på 1.etasje i det gamle bygget. Vegetasjonsbeltet mot parkeringen ved sykehuset innlandet bør beholdes i størst mulig grad, rehabiliteres og forsterkes etter bygging, slik at den grønne bakveggen fortsatt kan oppleves som bakvegg i byrommene sett fra vest. Terrengforholdene gjør at grunnflata på ny bebyggelse bør være begrenset slik det er vist på illustrasjonsplanen, for at disse ikke skal konkurrere med den gamle bebyggelsen volummessig. Tømmervillaen vender seg mot vest og sør med vinduer og utgang til uteplasser. Vi mener derfor at fortetting i øst ikke vil forstyrre opplevelsen og bruken det dersom det gjøres hensynsfullt. Huset i øst forholder seg til møneretningen i ramloftet på tømmervillaen, men ligger noe lavere i terrenget. Den eksisterende bebyggelsen kan være krevende både å vedlikeholde og innpasse til dagens forventninger om moderne standard for bolig. Vi har derfor med dette ønsket at eiere selv skal ha et valg med hensyn til hvordan dette kan utvikles videre, samtidig som det åpnes for muligheten til å utnytte tomten bedre. 5.5 Hensyn til støy Det er i merknader til varsel om oppstart påpekt at det kan være støy fra ambulansehelikoptre på eiendommen. Det samme vil gjelde en hel del boliger i denne delen av Lillehammer. Innendørs støy er lite merkbart i dagens situasjon, det tyder på at tykke tømmervegger og murvegger absorberer godt. Ny bebyggelse mot vest vil måtte ta hensyn til støy fra ambulansehelikoptre og landingsplassen. Dette mener vi kan gjøres med støydempende materialbruk i vegg og vindu på bygget som plasseres i skråningen her. Det skal velges støydempende materialbruk i henhold til TEK 10 her, se bestemmelsene. Denne bygningen vil da som ekstra bonus beskytte utearealene videre østover på tomta mot støy. Rambøll

15 REGULERINGSPLAN 15 (18) 5.6 Hensyn til klima og energieffektivitet En bedre utnyttelse av denne sentrumsnære tomta til boliger vil være gunstig da det vil generere lite trafikk. Det er gangavstand til alle funksjoner inkludert friluftsområder og togstasjonen. Nybygg vil gi mulighet for valg av effektive energiløsninger. 5.7 Risiko og sårbarhet Det er fylt ut en sjekkliste for ROS som er vedlagt. De viktigste temaene i sjekklisten er hensyn til kulturmiljøet på eiendommen og slukke-vann for brannvesenet. Se vedlegg AREALOVERSIKT Planen omfatter i alt et areal innenfor plangrensen på 2,163 daa. Hele arealet reguleres til boligbebyggelse. Ramboll

16 16 (18) REGULERINGSPLAN VEDLEGG 1 ILLUSTRASJONSPLAN Rambøll

17 REGULERINGSPLAN 17 (18) Ramboll

18 18 (18) REGULERINGSPLAN VEDLEGG 2 ROS-SJEKKLISTE Rambøll