STJØRDAL KOMMUNE. Saksframlegg /79 m/flere - Underhaugvegen - Prestmoen 1. gangs behandling av detaljregulering

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Oddvar Lundberg Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg 12/ Komite plan 83/ /79 m/flere - Underhaugvegen - Prestmoen 1. gangs behandling av detaljregulering Vedtak i Komite plan I medhold av Plan- og bygningsloven vedtar Stjørdal kommune ved Komite plan å legge detaljreguleringsplan 1-249, med plankart, planbestemmelser, planbeskrivelse og illustrasjonsplan datert ut til offentlig ettersyn. Forhold omtalt under vurderinger skal rettes opp før utlegging til offentlig ettersyn og følges opp i den videre planprosessen. Behandling i Komite plan Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Uttalelse i Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg Stjørdal Kommunale Trafikksikkerhetsutvalg (KTU) uttaler seg kun om de trafikksikkerhetsmessige forhold i saken, og bifaller de trafikksikkerhetsmessige vurderinger som er gjort i saken av Rådmannen og av forslagsstiller. Den nye gang og sykkelvegen langs evja fra Haraldreina til Underhaugsvegen har gitt en betydelig forbedring av trafikksikkerheten for skolebarna bosatt på Prestmoen. Ytterligere forbedring av trafikksikkerheten kan oppnås ved å forlenge gang og sykkelveien med gatebelysning fra dagens endepunkt og østover til Ydstinesvegen, samt fra dagens endepunkt og sydvestover i retning Prestmovegen. Dette vil også lette tilgjengeligheten til den nye gang og sykkelveien for beboerne i de østre og vestre delene av Prestmoen. Dagens adkomst til gang og sykkelstien kan også skiltes fra Prestmovegen og fra E14/Hognesaunvegen slik den at er lettere å finne for de som ikke er lokalkjente. Internt i feltet bør det legges opp til lav tillatt hastighet med fartsdempende tiltak og/eller fortau for de gående/syklende. Overgangen mellom f_sv2 og f_sgs1 bør skiltes med parkering forbud i påvente av den planlagte forlengelsen av den nye gang og sykkelstien

2 Behandling i Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg tar rådmannens forslag til innstilling til orientering. Enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningsloven vedtar Stjørdal kommune ved Komite plan å legge detaljreguleringsplan 1-249, med plankart, planbestemmelser, planbeskrivelse og illustrasjonsplan datert ut til offentlig ettersyn. Forhold omtalt under vurderinger skal rettes opp før utlegging til offentlig ettersyn og følges opp i den videre planprosessen. Vedlegg: Plankart dat Planbestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjonsplan NGI Geoteknisk vurdering teknisk notat dat Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Saksopplysninger Arkideco AS har på vegne av Treco AS fremmet forslag til detaljregulering av gnr/bnr 108/79 (tidligere ubebygd) med tilgrensende bebygde eiendommer. Det er kommunen som har fastsatt planavgrensning for å få en felles plan for hele området som vil grense til reguleringsplan A Prestmoen II. Forslaget går ut på å bygge 4 boliger i rekke og en firemannsbolig på nytt boligareal. I tillegg viser reguleringsplankartet 1 ny enebolig, som ikke blir omtalt nærmere i planbeskrivelsen. Totalt viser tilhørende illustrasjonsplan 9 nye boenheter. Planforslaget fastsetter også utnyttelsesgrad for de eksiterende boligeiendommene og totalt antall boenheter pr/daa samt adkomst til tomtene. Planområdet Området ligger ca. 4 km sørøst for Stjørdal sentrum, med avkjøring fra fylkesveg 32 Prestmovegen til Underhaugvegen. Området er avsatt til boligområde i kommuneplanens arealdel vedtatt mars 2014 og innebærer en utvidelse av boligformålet i området med ca. 3 daa. Det ubebygde arealet på gnr/bnr 108/79 grenser i sør og vest til eneboliger og i nord og øst til dyrka mark. Det er ikke knyttet spesielle bestemmelser til dette området i overordnet plan. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte mellom Arkideco (på vegne av Treco AS) og kommunen den Av planbeskrivelsen opplyses det om at naboer og offentlige instanser ble varslet pr. brev , men det er bare offentlig instanser som er listet opp i planbeskrivelsen.

3 Kommunen har oversendt partsliste og har grunn til å tro at partene i området er varslet om oppstart, noe også innspill fra 2 eiendommer innenfor området bekrefter. Sektorinteresser og berørte parter vil også bli tilskrevet ved offentlig ettersyn, og får mulighet til å komme med innspill/merknader til planforslaget før 2. gangs behandling. Planforslag Det legges opp til konsentrert småhusbebyggelse med 4 boliger i rekke i området BKS1. I området benevnt BBB1 er det planlagt 4 mannsbolig. Videre viser illustrasjonsplanen 1ny enebolig i området BFS3, her må eiendom 108/145 avgi areal som inngår i ny tomt (eierne av denne er oppgitt å være de samme som for området 108/79). Totalt blir dette 9 nye boenheter. Maks høyde på bygningene er 8 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Flomvannstand er hensyntatt (minimum kotehøyde), så det er ikke mulig å bygge kjeller. Det er utført en geoteknisk undersøkelse som konkluderer med at området ikke er rasutsatt og dermed kan bebygges. Parkeringsdekning iht. kommuneplanen, jfr. reguleringsbestemmelser. Felles lekeareal på grensen mellom BKS1 og BBB1. Det er lagt inn felles gangveg som en forlengelse av vegen inn i feltet («snarvei»), til evt. framtidig forlengelse av gangveien fra E14/Haraldreina. Se vedlagte illustrasjonsplan og planbeskrivelse for nærmere informasjon om planforslaget. Det har kommet 6 innspill til varsel om oppstart av reguleringsplanen, disse er fra Statens vegvesen, Fylkesmannen, Fylkeskommunen, NVE, gnr/bnr 108/115 Jostein og Anne Mari Hagen og gnr/bnr 108/45 Ivar og Brit Tyrhaug. Innspillene er referert og kommentert av forslagsstiller på side 6, 7 og 8 i vedlagte planbeskrivelse. Rådmannens kommentar er at forslagsstiller i stor grad har imøtekommet innspillene. Et unntak er innspill fra berørt part om ønske om utbygging av i hovedsak eneboliger på området, dette er ikke imøtekommet. Planforslaget legger opp til 3 boliger pr. dekar konsentrert bebyggelse. Vurdering Utbyggingsområdet har benevnelsen eksisterende byggeområde i gjeldende kommuneplan. Det har imidlertid tidligere vært LNF område, slik at det er snakk om et nytt utbyggingsområde på gnr/bnr 108/79. De andre eiendommene er tatt med for å få en helhet i plansystemet og felles avklaringer mot tilgrensende reguleringsplan Prestmoen II. 2.6 dekar av området er ifølge kartbaser fulldyrka jord og innebærer dermed en omdisponering av dyrkbar mark. I slike områder som i tillegg er forholdsvis bynært skal det legges opp til høy utnytting. Det framkommer ikke noen retningslinjer eller bestemmelser angående antall boenheter i overordnet plan eller som innspill fra sektormyndigheter. Det må derfor bero på et skjønn hva som er god utnytting av området knyttet til beliggenhet, nærhet til samfunnstjenester, tilpasning til eksisterende bomiljø osv. I området finnes både tradisjonelle saltakshus, mens det i den senere tid er tillatt også andre takformer. Det er i hovedsak eneboliger, men også eneboliger i kjede innenfor nærliggende områder i Underhaugvegen. Planforslaget presenteres uten å si noe om takform, annet enn maks gesimshøyde 7 meter og maks mønehøyde 8 meter. Det vil innebære et brudd på utbyggingsstrukturen som ligger nærmest de nye boligene og innenfor planområdet om man tillater flate tak, samtidig blir det lavere bygg. Dette burde vært drøftet nærmere i plandokumentene, og dokumentert hvordan resultatet kan bli. Takhøyde 7 meter og evt. flatt tak blir høyere enn nødvendig og sammenlignet med 2 etasjes nye bygninger i området som har flate tak med høyde ca. 6.3 over gjennomsnittlig terreng. Rådmannen mener derfor 6.3 meter bør være maks ved søknad om flate tak. Nytt utbyggingsareal ligger på 8.3 moh, overkant gulv skal iht. reguleringsplankartet være 8,4 moh, med muligheter for justering cm. Totalhøyden for de nye boligene blir da maks 16,7 meter (saltak). Til sammenligning har eksisterende bolig på område BFS5 en mønehøyde på 16,78 (saltak), mens naboer i vest på område BFS2 har en mønehøyde på ca 13 moh (en etasjes bygg). Byggegrenser mellom de nye utbyggingsområdene er 8 meter og det er 8 meter ut til dyrka mark

4 i nord og øst. BBB1 har regulert parkeringsareal mens det i de øvrige områdene løses innenfor reguleringsformålet boliger. Kartet viser for øvrig hvor avkjørsler til tomtene skal være. Når det gjelder området BFS3 hvor deler av arealet er ment å gå ut fra eksisterende tomt gnr/bnr 108/145, vil denne tomten bli redusert med 300 kvm. Garasjen som tilhører denne skal rives til fordel for oppføring av ny enebolig. Det mangler beskrivelse på hvordan parkeringssituasjonen for denne tomten skal løses i framtiden og om det er planer om oppføring av ny garasje og hvordan dette skal løses. Uteareal til eneboliger er også et forhold som er avhengig av tomteareal/bebygd areal. Det burde framkommet en beskrivelse angående dette forholdet. Teknisk infrastruktur Veiene og dimensjonering framkommer av reguleringsplanen. Det er framlagt dokumentasjon på at dimensjoneringen innebærer god framkommeliget for uttrykningskjøretøy. Det er sammenheng mellom nytt boligområde og gang og sykkelnett mot Haraldreina skole og sentrum. Når det gjelder vann- og avløp så går ikke planen inn på dette, annet enn at det skal være muligheter for kommunal påkobling. Rådmannen forslår at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at godkjent vann- og avløpsplan skal foreligge før det kan gis rammetillatelse og eller igangsettingstillatelse. Når det gjelder renovasjon er dette beskrevet i planbeskrivelsen pkt Sosial infrastruktur I alle prosjekt over 5 nye boenheter skal kapasitet/påvirkning på sosial infrastruktur vurderes. Det har vært liten tradisjon for å gi og opprettholde rekkefølgebestemmelser om utbyggingstakt i Stjørdal. Dette kan gi kommunen en utfordring i forhold til antall plasser i skole og barnehage. Dette prosjektet alene er relativt lite, men vil sammen med alle avsatte nye områder og fortettingsmuligheter i sentrum kunne påvirke kapasiteten. Risiko og sårbarhet Sammen med planbeskrivelsen følger en ROS- vurdering tilpasset planområdet og tiltaket, jfr. planbeskrivelsen pkt Det framkommer ikke forhold som medfører spesielle tiltak knyttet til en utbygging. Samtidig framkommer det av bestemmelsene at man har tatt hensyn til støy og krav til tiltak for å skjerme en andel av uteområdene til boligene og felles lekeareal, jfr. støyrapport fra reguleringsplan for Prestmoen II. Det framkommer av planbeskrivelsen pkt. 5.9 forhold som angår støy. Rådmannen forslår at det tas inn en reguleringsbestemmelse som krever støyvurdering i forbindelse med byggesak, før planen går til endelig behandling. Videre er det restriksjoner i forhold til flomvannstand i området og restriksjoner knyttet til minimum byggehøyde, framkommer ikke av ROS- analysen, men av reguleringsbestemmelser pkt Rådmannen hadde gjerne sett at det er en sammenheng mellom dokumentasjonen i saken og at ROS vurderingen tar opp disse forholdene og beskriver avbøtende tiltak og med henvisning til reguleringsbestemmelser som følger opp analysen. Naturmangfold Ifølge planbeskrivelsen er det ikke kjente naturmiljø som må hensyntas spesielt i planleggingen (søk i naturbasen). Lek/grønt/fellesområder Det stilles krav til uteområder iht. kommuneplanens arealdel. Deler av områdene skal være «tildekket» som følge av flystøy. Det kan løses ved bygging av f.eks en gapahuk på fellesområdet f_ BLK1, min. 12 kvm støyskjermet areal (planbeskrivelsen pkt. 5.9). For boligene skal min. 8 kvm uteareal skjermes for støy. Det henvises til lekeareal innenfor planområdet Prestmoen II for nærlekeplass. Utbygger må her ha en avtale med utbygger/beboere

5 i dette området for å benytte dette arealet, dette er ikke kommunen kjent med foreligger. Det kan eventuelt tas inn en rekkefølgebestemmelse om at dette området (L5) skal opparbeides med en viss andel møblering tilgjengelig for alle (universell utforming). Det må da følge dokumentasjon med byggesaken som viser hvordan dette løses. Helse, miljø og sikkerhet Uteområdene krever støytiltak. Området er åpent og vindpåvirket, men har gode lys/solforhold. Det er relativt flatt med fine muligheter for god tilgjengelighet. Utover minimumsnormen i teknisk forskrift er det satt krav om at 2 av boenhetene skal utformes som tilgjengelig boenhet alle funksjoner på et plan. Det er utført grunnundersøkelser hvor geoteknisk rapport konkluderer med at området ikke er rasutsatt. Tilføyning og endringer på plandokumentasjon Reguleringsplanbestemmelse 1 må endres til riktig dato som er Rådmannen forslår at det tas inn en reguleringsbestemmelse som krever støyvurdering i forbindelse med byggesak, før planen går til endelig behandling. Rådmannen forslår at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om at godkjent vann- og avløpsplan skal foreligge før det kan gis rammetillatelse og eller igangsettingstillatelse. Byggegrenser må rettes opp i plankartet, går inn på annet formål og sluttføres ikke for BFS3. Under pkt. 5.2 i planbeskrivelsen står det at eksisterende tomter samt ny tomt BFS3 har utnyttelsesgrad 40 %, i plankartet står det 30%. Videre står det at det er eksklusive bakkeparkering, mens det i bestemmelsene står inklusiv. Det må foretas en gjennomgang/kvalitetssikring for å sikre riktig dokumentasjon. Gesimshøyde ved flate tak senkes til maks 6,3 meter. Det er funnet feil på datasettet ved utført sosikontroll. Godkjent sosifil skal foreligge før endelig plangodkjenning. Illustrasjon/vurdering av krav til takform på nye boliger. Utforming av reguleringsbestemmelse som krever dokumentasjon i forbindelse med byggesak. Det vurderes slik at prosjektene i BKS1 og BBB1 bør ha samme uttrykk/takform. Konklusjon Plandokumentene er gjennomgått og rådmannen forslår at det gjøres noen rettelser på kart, bestemmelser og beskrivelse før dokumentene legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen følger opp at dette blir utført.