MØTEINNKALLING Planutvalget

Transkript

1 Øyer kommune MØTEINNKALLING Planutvalget Møtested: Rådhuset - møterom Lyngen Møtedato: Tid: 13:00-16:00 Habilitet og interessekonflikter: Et medlem skal i god tid før møtet ta opp spørsmål om egen habilitet med organets leder, leder kaller eventuelt inn varamedlem. Eventuelt forfall meldes til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 22/16 15/2225 GBNR 27/20 LISÆTRA TOMT 164/162 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR BRUK AV SOKKELETASJE OG UTVIDET AREAL 23/16 13/1019 REGULERINGSPLAN G/S-VEI TJØNNLYKKJA - AURVOLL SKOLE- STI TJØNNLYKKJA TIL SØR-TRETTENVEGEN OFFENTLIG ETTERSYN 24/16 16/754 REFERATER Orientering: Øyer Sentrum Vest ønske om omregulering av FOKI nr 1 områdeplan Øyer Sentrum v/helge Haugan. Arne Skogli Leder

2 Sak 22/16 GBNR 27/20 LISÆTRA TOMT 164/162 - SØKNAD OM DISPENSASJON FOR BRUK AV SOKKELETASJE OG UTVIDET AREAL Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 027/020 Arkivsaksnr.: 15/2225 Saksnr.: Utvalg Møtedato 22/16 Planutvalget Vedlegg: Dispensasjonssøknad av fra Østlaft Bygg AS v/marius Tønseth Utfyllende opplysninger til søknad om dispensasjon v/esten Kjølvang i Østlaft Bygg AS Situasjonsplan over utbyggingsområdet, datert , vedlagt dispensasjonssøknad Fasade Vest og nord, av , vedlagt dispensasjonssøknad Fasade Øst og sør, av , vedlagt dispensasjonssøknad Grunnplan 1. etg, oppstue og sokkeletasje/kjeller, av , vedlagt dispensasjonssøknad Eksempel fotodokumentasjon fra forhåndskonferansedokumentasjon Kartutsnitt fra Reguleringsplan Lisetra 2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Referat fra forhåndskonferanse, avholdt den Søknad om rammetillatelse, av Øvrig dokumenter vedlagt søknad om dispensasjon Øvrig forhåndskonferansedokumentasjon Reguleringsbestemmelser for Lisetra 2 Reguleringsplan for Sæterberget m/bestemmelser Sammendrag: Søknaden omhandler bruk av sokkeletasje og bruk av større BRA enn det reguleringsplanen tillater, med henvisning til bratt og vanskelig tomt. Rådmannen finner det rimelig og med henvisning til etablert praksis og presedens å tillate bruk av sokkeletasje og den økningen av BRA dette medfører. Øvrig omsøkt arealøkning gir ingen definerte fordeler og dispensasjon kan ikke gis her. Saksbakgrunn: Marius Tønseth søkte den på vegne av tiltakshaver Roger Taaje om dispensasjon for oppføring av fritidsbolig innen reguleringsplan Lisetra 2, byggeområde H1. Dispensasjonen omhandler bruk av sokkeletasje som vil medføre møne og gesimshøyde utover det som tillates i planbestemmelsene og vil i henhold til rammesøknaden gi et samlet et BRA-bruksareal på 207,3 m 2, noe som er 57,3 m 2 over det maksimale i planen som er BRA 150 m 2. BYA er i rammesøknaden opplyst til å være på 152 m 2. Side 2 av 11

3 Sak 22/16 Søknaden begrunnes med at tomten er meget utfordrende og spesielt bratt. Det vil ikke være mulig å bygge andre steder på tomten og bruk av sokkeletasje vil ikke medføre noen ulemper for naboer. Det er i søknaden oppgitt at BRA uten underetasje overskrider arealgrensen på 150 m 2 med kun et areal BRA på 8,8 m 2. Behovet for å bygge 8,8 m 2 over det maksimale tilknyttet grunnplan og oppstue er ikke grunngitt nærmere, men det vises til reguleringsplanen for Sæterberget dvs bruk av BYA (Bebygd areal) som arealgrense og bruk av sokkeletasje der terrenget tilsier dette. Dette gir en større BRA der grunnflaten ellers er lik. Vedlagt søknaden medfølger det utfyllende opplysninger fra Østlaft Bygg AS v/esten Kjølvang samt annen beskrivende dokumentasjon av tiltaket og tomteområdet. Vurdering: Rådmannen gir sin fulle tilslutning til at tomten er meget bratt og vanskelig å bygge ut. Tomteområdet var opprinnelig delt inn i tre ulike tomter, men den ene av disse er klart ikke bebyggbar på normalt akseptert måte. Under utarbeiding av reguleringsplanen var det fra planfaglig hold reist sterk tvil om at området i sin helhet, dvs gbnr 27/20, skulle reguleres til bebyggelse overhode. Det ble imidlertid fra regulantens side argumentert med det var mulig å finne akseptable terrengtilpasning for bygg, noe som ble akseptert under tvil. Fra kommunens side skulle det da blitt stilt egne krav i planen om bruk av sokkeletasje, bruk av BYA for å begrense byggeflatens størrelse og dermed minske terrenginngrepet. Det burde også klart vært stilt krav om effektiv sikring av dette og andre nærliggende bryggeområder i forhold til stupet ned mot Mosåajuvet. Fra kommunens side kan en med bakgrunn i dette ikke klandre nåværende tiltakshaver for å prøve å finne gode løsninger som bruk av sokkeletasje. Dette har nå i større grad enn tidligere blitt et allment krav innen reguleringsplaner der det er områder med bratt og vanskelig terreng. Det stilles også slike krav direkte for bebyggelse, der det søkes om oppføring av bygg utenfor regulerte områder. Det er derfor tilstede en klar presedens for å imøtekomme søknaden om bruk av sokkeletasje. I dette tilfellet søkes det også om at dette arealet ikke inngår i BRA-beregningen, noe rådmannen finner rimelig da arealet kun utgjøres av garasjeplass, brannsluse, boder og trappegang. Rådmannen finner imidlertid ingen god grunn til å gi dispensasjon for det omsøkte BRAbruksarealet på 8,8 m 2 som ligger innenfor øvrig del av bygget. Det bør videre være en enkel sak å justere ytre og indre mål slik at maksimalt BRA på 150 m 2 overholdes her. Kravet om at fordelene ved en dispensasjon skal være klart større enn ulempene, vil da bli imøtekommet. I søknaden vises det til planen for Sæterberget og at bestemmelsen her skal overføres til reguleringsplanen for Lisetra. Det er fra planfaglig hold opplyst at dette på ingen måte er avklart på nåværende tidspunkt. Denne henvisningen kan derfor ikke legges til grunn for vurderingen av søknaden. Utover det vil rådmannen påpeke at det forutsettes bli lagt inn krav i behandling av rammesøknaden, om etablering av forsvarlig sikring mot Mosåajuvet for byggestart kan finne sted. Søknaden er ikke sendt til ekstern høring, da det ikke forlegger noen endring av arealformål eller noen vesentlig endring av BYA og BRA utenom sokkeletasjen. Side 3 av 11

4 Sak 22/16 Rådmannens forslag til vedtak: 1. Planutvalget viser til søknad om dispensasjon fra Østlaft Bygg AS v/marius Tønseth på vegne av tiltakshaver Roger Taaje. Med henvisning til at bruk av sokkeletasje gir en vesentlig bedre terrengtilpasning i et vanskelig og bratt terreng enn det det ellers er mulig å oppnå normalt og en med dette oppnår at fordelene blir klart større enn ulempene, så gis det med hjemmel i pbl 19.2 dispensasjon for bruk av sokkeletasje som omsøkt. 2. Med bakgrunn i at det ikke foreligger noe beskrivelse av fordeler eller er funnet slike i løpet av saksbehandlingen i forhold til å øke BRA som omsøkt med 8,8 m 2 utover den økningen som kommer ved etablering av sokkeletasje, gis det ikke dispensasjon for denne delen av søknaden. Det forutsettes at rammesøknaden endres slik at dette kommer klart fram. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver Side 4 av 11

5 REGULERINGSPLAN G/S-VEI TJØNNLYKKJA - AURVOLL SKOLE- STI TJØNNLYKKJA TIL SØR-TRETTENVEGEN OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 13/1019 Saksnr.: Utvalg Møtedato 23/16 Planutvalget Vedlegg: 1. Plankart datert (Foreløpig utgave. Revidert forslag fremlegges i møte i PU) 2. Reguleringsbestemmelser datert , sist revidert Notat oppsummering høring datert Brev til berørte parter med notat og illustrasjon Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Sak 27/15 KST, Referat fra møte i FAU Utbyggingsforslag sti datert Kostnadsestimat opparbeiding sti Høring jf brev av med vedlegg Sammendrag: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer kommune å legge reguleringsplan for gang - og sykkelveg fra Tjønnlykkja til Aurvoll skole, for delområde sti Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen, med justert plankart fremlagt i møtet og bestemmelser datert , sist revidert , ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Alternativt: Planutvalget i Øyer kommune vedtar at planforslag for gang- og sykkelveg fra Tjønnlykkja til Aurvoll skole, for delområde sti Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen sendes tilbake til rådmannen for å avklare alternative løsninger for lokalisering av sti og finne finansielt grunnlag for gjennomføring av planen ved opparbeiding av stien. Saksutredning: I forbindelse med sluttbehandling av reguleringsplan for gang- og sykkelveg fra Tjønnlykkja til Aurvoll skole, sak 16/15 i møte i planutvalget , foreslo rådmannen å ta ut stien fra Kongsvegen/Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen over/forbi eiendommen til Sundli, Felleskjerningen og Duedal. Bakgrunn for dette var blant annet uttalelser gitt av FAU og konsekvenser for skolen dersom alle elever som kom med buss skulle gå av bussen på Tjønnlykkja og gå derfra og opp til skolen. Side 5 av 11

6 Planutvalget vedtok i møte , sak 16/15 å sende saken tilbake til rådmannen for innarbeiding av sti fra Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen. Sluttføring av planutvalgets vedtak ville kreve et arbeid av større omfang og rådmannen fremmet derfor reguleringsplanen for sluttbehandling med sti unntatt fra rettsvirkning. Reguleringsplanen ble fremmet for sluttbehandling i planutvalget i møte , sak 18/15 og i kommunestyret i møte , sak 27/15 og vedtatt av kommunestyret med unntak av sti Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen. I forbindelse med sluttbehandling av reguleringsplan for gang- og sykkelveg Tjønnlykkja til Aurvoll skole, sak 27/15 i møte i kommunestyret , omfattet vedtaket følgende pålegg: «Rådmannen bes omgående å følge opp vedtak i møte i planutvalget og starte videreføring av innarbeiding av sti fra Tjønnlykkja opp til Fv 358 Sør-Trettenvegen». PROSESS I samarbeid med Eiendom og Anlegg i kommunen, ble det utarbeidet en utbyggingsskisse (datert ) og et kostnadsestimat ( ) for sti Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen. Utgangspunktet for dette var å finne en omforent løsning mht berørte eiendommer med hensyn til parkering for Felleskjerningen Eiendom og minimere inngrep for berørte naboer/parter. Forslag til løsning av sti har vært sendt på høring til berørte naboer/parter, jf brev av Det har også vært møte med eiere av Felleskjerningen Eiendom AS På bakgrunn av møtet med Felleskjerningen Eiendom AS , ble forslaget justert i hht illustrasjon sti datert I brev til berørte parter datert , ble det gitt en orientering om forslag til sti Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen i form av notat og tilhørende illustrasjoner. I brevet ble det bedt om en tilbakemelding fra berørte parter innen Det er ikke mottatt tilbakemelding fra berørte naboer ut over det som fremgår av notat datert Det foreliggende forslag til opparbeiding og lokalisering av sti Tjønnlykkja til Sør- Trettenvegen har Felleskjerningen muntlig gitt sin tilslutning til og Berit Sundli har tilkjennegitt at denne løsningen ikke er ønsket fra deres side og ber Øyer kommune vurdere andre alternativer. PLANSFORSLAG STI 1. Forslag til sti Tjønnlykkja Sør-Trettenvegen. Med utgangspunkt i merknader fra offentlig ettersyn, ble det utarbeidet et utbyggingsforslag for stien, jf illustrasjon. Ut fra dagens bruk og terrengforhold ble det foreslått å bygge en terrengtrapp med trinn og utforming som en utetrapp i utendørsanlegg. Stien starter med terrengtrappen (1) som går fra Kongsvegen og berører Kongsvegen 1587 i eiendommens sørvestre hjørne. Der trappen avsluttes går denne over i et opphøyet gangparti (2) på Felleskjerningens eiendom inntil gjerde mot Kongsvegen Dette området benyttes i dag til parkering for virksomheter på eiendommen. Stien videreføres sør for trafo (3) og oppover bakken (4) med 3 meters bredde og dreier mot sørøst og ender ved Sør-Trettenvegen. I dette forslaget er parkering (5) for virksomhetene på Felleskjerningens eiendom, foreslått flyttet til vest mot Kongsvegen Side 6 av 11

7 med opparbeiding av parkeringsareal med oppfylling, asfaltert, med sikkerhetsgjerde mot vegen og belysning. Disse kostnadene er senere estimert/kalkulert. Utbyggingsillustrasjon for sti datert Revidert forslag til sti Tjønnlykkja Sør-Trettenvegen. På grunnlag av konflikt mellom sti og trafikk på Felleskjerningens eiendom, foreslås sti omlokalisert nord for trafo. Omlokaliseringen vil i forlengelsen berøre også eiendommen Toppavegen 2, Illustrasjon sti datert gnr 97, bnr 199, - Duedals eiendom. Felleskjerningen Eiendom AS ønsket å vurdere fremtidige muligheter for utbygging av «skrent» mot Toppavegen. Dette ble derfor illustrert og vurdert med tanke på lokalisering av stien. Dersom det skal foretas endring av gjeldende reguleringsplan med oppføring Side 7 av 11

8 av bebyggelse mot Toppavegen, vil det i praksis settes en byggegrense som er minimum 8 m fra senter veg. Denne kan også bli satt til 10 eller 12 m med tanke på terrengmessige forhold. Skissen er utarbeidet for å anskueliggjøre konsekvenser for opparbeiding av sti ved en eventuell utbygging. 3. Revidert forslag som grunnlag for sti Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen i plankart Rådmannen har på bakgrunn av kommentarer i møter med berørte parter laget et revidert forslag til sti og en illustrasjon med tanke på hva en eventuell utbygging kan være. Med utgangspunkt i dette forslaget, jf. skisse datert , har målet vært å finne en omforent løsning på lokalisering av stien fra Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen. Utbyggingsillustrasjon sti datert grunnlag for sti i plankart Rådmannens forslag til lokalisering av sti, tiltak med omlokalisering av p-plass for Felleskjerningens eiendom mv, jf. utbyggingsskisse for sti datert , ble derfor sendt ut til naboer/berørte eiendommer slik at de kunne komme med uttalelse, jf brev av Det har ikke kommet tilbakemeldinger på denne henvendelsen som gir annen informasjon enn det som er tilkjennegitt gjennom notat av Vurdering: Utgangspunktet for forslag til løsning på sti er kommunestyrets vedtak sak 27/15 i møte i kommunestyret De terrengmessige forhold er slik at noen universell utforming av denne ikke er mulig. Stier og turveger kan omfatte terrengtrapper, lange sløyfer for å Side 8 av 11

9 redusere stigning, håndløpere, varmekabler der det er vanskelig å strø vinterstid manuelt mv. For å finne en omforent løsning er det vurdert de ulike interessene og behovene de ulike parter har og skal ivareta. For Felleskjerningen eiendom AS er den praktiske virkeligheten med parkering for virksomheter og trafikk rundt bygget det som må ivaretas. For de øvrige parter er det inngrep i eiendommene, tap av areal, trafikkforhold med ferdsel tett inn mot hageside/område mot sør. Stien vil berøre eiendommene på ulik måte utfra de ulike bruksmessige forhold som bolig og som næringsvirksomhet. Rådmannen ser ikke andre alternativer som unngår i boligeiendommer eller næringseiendom i området. KOSTNADER For Øyer kommune vil gjennomføring av planforslaget medføre erverv av grunn, opparbeiding av sti, reetablering av beplantning og omlegging av adkomstveg for Kongsvegen 1587 (Sundli), opparbeiding av parkeringsarealer mv. vil gi kostnader som i utgangspunktet må dekkes av kommunen. Et kostnadsestimat utført i samarbeid med Eiendom og Anlegg( ØK), viser et anslag på kostnader på ca 1.6 mill kr ex mva. I dette anslaget er det ikke tatt inn margin reserver som kan vær % på det grunnlaget anslaget bygger på, - dvs tilgjengelige priser på utomhusarbeid for Trodal og erfaringstall. Gjennomføring av reguleringsplanen vil medføre en økonomisk forpliktelse for Øyer kommune. Det kan være det finnes eksterne finansieringsmuligheter gjennom tilskudd til trafikksikkerhetstiltak, midler i forhold til folkehelsetiltak mm. Dette må undersøkes nærmere og rådmannen vil understreke at gjennomføring av reguleringsplanen med opparbeiding av sti vil medføre kostnader for kommunen ut fra den informasjon som foreligger på nåværende tidspunkt. OPPSUMMERING Stien mellom Tjønnlykkja og Sør-Trettenvegen må løses med terrengtrapp i nedre del mot Kongsvegen. Fra det punkt hvor trappen slutter på øverste nivå opparbeides stien i 3 meters bredde med grus, belysning, rekkverk og håndløpere i bratte partier av stien. Stien kan vedlikeholdes og driftes hele året maskinelt med snøbrøyting og strøing fra Toppavegen og ned til Felleskjerningen vinterstid. Terrenget er svært bratt noen steder som eksempelvis ved Toppavegen til Sør-Trettenvegen og vil kreve konstruksjoner med store høyder og fyllinger på utsiden av Toppavegen. Stiløsning er ikke detaljprosjektert slik at utforming og kostnader for gjennomføring vil derfor ha en grad av usikkerhet med tanke på de totale kostnader. Dersom stien skal opparbeides kan ikke dette gjøres uten å berøre eiendommer. Det er en sti/snarveg som allerede blir benyttet i dag i dette området. Denne er ikke opparbeidet men benyttes av ungdom og skoleelever som snarveg opp til toppavegen og Sør-Trettenvegen. Om stien i fremtiden blir benyttet med tanke på elever som kommer med buss og går av bussen på Tjønnlykkja og går opp til Aurvoll skole vil være usikkert. Dette gjelder også hvor stor verdi den rent praktisk vil ha. Rådmannen er bedt om å videreføre Side 9 av 11

10 arbeidet med stien og fremmer på denne bakgrunn forslag til løsning på stien lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtar planutvalget i Øyer kommune å legge reguleringsplan for gang - og sykkelveg fra Tjønnlykkja til Aurvoll skole, for delområde sti Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen, med justert plankart fremlagt i møtet og bestemmelser datert , sist revidert , ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Alternativt: Planutvalget i Øyer kommune vedtar at planforslag for gang- og sykkelveg fra Tjønnlykkja til Aurvoll skole, for delområde sti Tjønnlykkja til Sør-Trettenvegen sendes tilbake til rådmannen for å avklare alternative løsninger for lokalisering av sti og finne finansielt grunnlag for gjennomføring av planen ved opparbeiding av stien. Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan Side 10 av 11

11 Sak 24/16 REFERATER Saksbehandler: Laila Odden Arkiv: Arkivsaksnr.: 16/754 Saksnr.: Utvalg Møtedato 24/16 Planutvalget Vedlegg: 1. Brev fra Villreinnemnda for Rondane og Sølnkletten datert : «Utlysning av tiltaksmidler 2016 for Rondane og Sølnkletten villreinområder». 2. Kopi av brev fra Miljødirektoratet til Nord-Fron kommune datert : «Avvisning av ny søknad om dispensasjon til å bruke laus, på drevet halsande hund i samband med skadefellingsforsøk i kommunal regi i Oppland». 3. E-post fra NOHA- for dyrs rettigheter datert : «Skadefelling». 4. Årsmøte Roåkervegen 5. Årsmøte Holmsetervegen Rådmannens forslag til vedtak: Referatene tas til underretning. Sveinar Kildal Rådmann Laila Odden Side 11 av 11