Planbeskrivelse detaljreguleringsplan. Vasetfjell hyttegrend

Transkript

1 Planbeskrivelse detaljreguleringsplan Utarbeidet av Utmarksplan AS, Vasetfjell hyttegrend Bakgrunn: I forbindelse med at fam. Fosheim/ Berg starta regulering av Vasetvannet hyttegrend, ønsket de også å få regulert et mindre område på sin eiendom. Planen har fått navnet Vasetfjell hyttegrend. Utmarksplan AS er brukt som konsulent på begge disse planene. Vasetfjell hyttegrend er en reguleringsplan som legger til rette for hyttebygging, men som ikke er i tråd med overordna planverk. Det har derfor blitt utarbeidet planprogram for Vasetfjell hyttegrend. Vestre Slidre kommune vedtok dette planprogrammet i kommunestyret den (sak K-77/13). Vedtaket var som følgjer: Kommunestyret godkjenner planprogram for Vasetfjell hyttegrend, jf plan- og bygningsloven 4-1 og I planprogrammet er det vist til at planarbeidet skal blant annet gi en vurdering av følgende: - Vurdering av planområdet basert på biomangfoldlovens Vann- og avløpssituasjonen rundt planområdet, samt annen infrastruktur - Forholdet til kulturminner - Forholdet til friluftsinteresser, der pekes det spesielt på den gamle ridestien i området. - Estetikk og byggeskikk, eksponering og vurdering av landskapsrommet - Trafikksikkerhet - Tiltaket sett i forhold til næringsutvikling på Vaset Forhold til overordna plan: Planområdet er tidligere regulert i reguleringsplan Ålfjell Sør Vasetbakkad`n vedtatt i kommunestyret Her er området vist som næringsområde RSH2. Kommunedelplan for Vaset ble vedtatt i kommunestyret sak K-34/ 05. I Vasetplanen er deler reguleringsplan for Ålfjell Sør - Vasetbakkad`n gjengitt som gjeldende uten noen nye føringer. Det er også presisert at deler av denne planen fortsatt skal gjelde. Planområdet er imidlertid overstyrt av ny kommunedelplan, der området heter S8. I ettertid har det blitt gjennomført en ras- skredanalyse for området. Denne er utarbeidet av Asplan Viak, og er kalt faresoner for skred 1/ Der konkluderes med at området er sikkert i forhold til 1000-årsskred, altså sikkerhetsklasse S2, jf Tek-10, men området tilfredsstiller ikke krav til sikkerhetsklasse S3, altså 5000-årsskred. Det oppfattes da slik, at enkeltstående hytter er akseptabelt innenfor sikkerhetsklasse S2, men ikke større bygg/ bygg i næring. I sak K-77/13 er det også frå saksbehandler vist til at Asplan Viak sin rapport om temaet salg/ tilbakeleie og næringsarealer. Denne rapporten har formannskapet i Vestre Slidre vedtatt skal legges til grunn for videre planarbeid, noe som er vist til i kommunen sin sak om vedtak av planprogrammet. Det står da følgende i saksframlegget: Denne saka i Formannskapet (FS 70/13) konkluderte med at anbefalingar i Asplan Viak rapporten bør leggast til grunn for vidare kommuneplanarbeid, noko som det vert arbeida med i den revisjon av samla

2 kommuneplan som vi holder på å utarbeide. Kort oppsummert viser Asplan Viak-rapporten til at det i mange kommuner er for mye og for spredt næringsareal, og at slikt areal må i mye større grad konsentreres. Vestre Slidre kommune har gjennom vedtak av planprogrammet vist til at dette næringsarealet er så perifert fra det som kan vurderes som sentrum, at omregulering til areal for fritidsboliger er å se på som i tråd med nevnte Asplan Viak rapport. Når da hele planprosjektet forutsetter at området blir regulert til fritidsboliger, må bestemmelsene til kommunedelplanen 1G legges til grunn for planen. Her blir det bl.a vist til krav om minimum 30% grøntareal, styring av bygging i bratt terreng m.m. Det totale planarealet er på m 2, og av dette er m 2 grøntareal, inkludert ridevegen. Dette utgjør 23.5 %. I tillegg kommer alt arealet som blir satt av til vegetasjonssone for rassikring. En er da godt over de aktuelle 30%. Når det gjelder styring med bygging i bratt terreng, så er det gjort to grep i forhold til dette. I vedlegg til planen er det laget et plankart, der det er vist et punkt i kartet. Dette er plassert på en slakere del på tomta, og det heter seg i bestemmelsene at dette punktet skal plasseres innenfor grunnmuren på hovedhytta. Her er terrenget 1:4 eller slakere. I tillegg er det tatt inn i bestemmelsene en setning om bredde på hytta når terrenget der hovedhytta skal stå er brattere enn 1:6, samt massebalanse på tomta. Om planforslaget/ planområdet: Planforslaget viser 16 nye tomter med atkomst enten fra eksisterende vegnett eller fra internveg. Internvegen er det utarbeidet lengdeprofil og tverrprofil for, og gjennom det er det dokumentert at vegen kan bygges slik at den ikke har en helling brattere enn 11%/ eller ca 1:9. Planområdet er litt kupert i den forstand at det er flere mindre hyller/ flater med brattere parteier i mellom. Området er sørvendt med gode solforhold, og også relativt lunt sett i forhold til vind fra nordnordvest. Hele planområdet er tidligere rydda for skog, og vegetasjonen er i hovedsak en blanding av grasarter, lyngarter og urter. Før skogen ble ryddet, var det gran som dominerte med noe løvskog innimellom (hovedsak bjørk). Planområdet ligger slik til at det er eksponert fra store deler av Vasetområdet. Samtidig er hovedhytter og tomter plassert slik at det er liten fare for brudd på siluettlinjer. Det er mye terreng i bakkant, og en mener feltet faller greit inn i det totalbildet Vaset har som hytteområde. Det er dessuten tatt grep i forhold til størrelse på bygg i området. I gjeldende reguleringsplan er det godkjent en utnyttelse av området på TU = 30%. I dette planforslaget har en redusert utnyttelsen til BYA=18%. Planen åpner for at det kan bygges oppstuggu på alle tomtene. Det er såpass høydeforskjell i området, at hytter i forkant ikke bør skygge for de bak. Der det ligger tomt mot tomt (tomtene T1 T7), er tomtene lagt slik at det blir utsiktskorridorer for de bakerste hyttene. Utover dette, bygger bestemmelsene på tilsvarende bestemmelser i andre planer i Vasetområdet. Det er også vært å merke seg fargekartet, som medfører en fargebruk som medfører mindre eksponering i området. Ved plassering av tomter og veg har en gjort et forsøk på å bruke de flate partiene på en slik måte at det reduserer behovet for terrenginngrep. Alle kabler og ledninger skal legges i bakken. Grunnforholda viser ganske grunt jordsmonn. Dette gjør at området er vurdert som lite enga for dyrking, men det går belte ned på begge sider av planområdet, hvor det i følge arealressurskart er mulig å dyrke. Dette er i liten grad i konflikt med nye hyttetomter. Vann- og avløp: Det er eksisterende vann- og avløpsnett i forbindelse med hyttefeltet på sørsiden av feltet. Det er naturlig å videreutvikle dette. Bla. a ser det ut til å være vannkum sør for tomt T9.

3 Strøm: Det er eksisterende trafo innenfor planområdet, som er regulert til kommunalteknisk område med hensynssone rundt. Det er ikke noe nett ut fra denne inne i planområdet, og en må regne med at planområdet kan bygges ut fra denne trafoen. Det vises ellers til Valdres E-verk sin merknad under. Risiko- og sårbarhet: Det blir utarbeidet egen ROS-analyse for planen. Inkludert i denne er egen Skredanalyse utarbeidet av Asplan Viak. Dyreliv, friluftsliv og verneverdige områder: Situasjonen blir vurdert i forhold til biomangfoldlovens 8-12, Artskart og naturbasen. I naturbasen er planområdet innenfor et større område rundt Ålfjell, som er registrert som yngleområde for orrfugl, kategori B, altså viktig. Denne registreringa er gjort i 1985, og det er grunn til å stille spørsmål om akkurat denne delen er like viktig som yngleområde i 2014, da området er hogd ut, og det er etablert hyttefelt helt inntil planområdet. I Artskart er det ikke registrert punktforekomster av viktig karakter innen planområdet. Vurdering etter biomangfoldloven 8-12: 8 (kunnskapsgrunnlaget) Området er også vurdert i forhold til naturbasen til DN, samt Artskart, jf over. 9 (føre-var-prinsippet) Planområdet skiller seg ikke ut med spesielle plante- og dyrearter i forhold til nærområdene, jf også landskapsvurdering. Det som eventuelt blir ødelagt på byggetomtene vil en finne ved siden av. En skal likevel både i planarbeidet (og ikke minst om planen blir sett ut i livet) ta hensyn for å ta vare på den eksisterende vegetasjonen. 10 (økosystemtilnærming og samla belastning) Det er ingen elver eller bekker i umiddelbar nærhet til planområdet, og avrenning vekk fra tomtene går nesten uten unntak inn i myr/ morenemasse. Alle nye bygg med bofunksjon skal koples til det lokale vann- og avløpsnettet, og det er liten grunn til å regne med at utbygginga vil medføre større belastning på økosystemet i området. Det er likevel klart at nedbygging og bruk av området vil virke inn på økosystemet helt lokalt. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaver vil bekoste utbygging av vann- og avløpsnett. Kunnskapen en har om plante- og dyreartene i området er at det er de samme artene som i nærområdet, og det er ingen grunn til å forlange nærmare vurderinger. 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Det er en forutsetning at forsvarlige v/a-løysinger blir etablert. Det er også viktig at en ikke overdriver inngrep i terrenget, både på og utenfor byggeområde. En konkluderer med at det ikke er viktige arter eller naturtyper som blir vesentlig skadelidende som et resultat av reguleringsplanen. Når det gjelder friluftsliv, så er ikke planlagte tiltak til hinder for slik utøvelse. Gjennom øvre del av planområdet går den såkalte ridestien. Planen legger opp til at denne skal legges om

4 noe, slik at den går klar av tomtene, og kommer innpå eksisterende sti og vei litt høyere opp i terrenget Det er ikke registrert verneverdige områder/ kulturminner i planområdet, jf fylkeskommunen sin merknad gjengitt og omtalt under. Planområdet inngår heller ikke i nedslagsfeltet til noe verna vassdrag. Beite/ landbruk: Området har ingen verdi som landbruksareal eller beite. Konklusjon: Det har blitt utarbeidet en reguleringsplan som baserer seg på et vedtatt planprogram. Det er også forsøkt svare på de utfordringene som er gitt i planprogrammet, jf innledning. Det som i liten grad er kommentert i denne planbeskrivelsen, er tiltak sett i forhold til næringsutvikling på Vaset. Dette har kommunen kommentert i sin saksframstilling når planprogrammet ble vedtatt, noe som også er gjengitt i denne planbeskrivelsen. Ut over dette kan en vise til utarbeidet materiale og konkludere med at det ikke er spesifikke forhold som skulle tilsi at plan ikke kan/ bør godkjennes og gjennomføres.

5 Innkomne merknader til oppstartsvarselet med kommentar: Innkomne merknader blir her gjengitt og kommentert: Valdresenergi Valdres energi har oversendt følgende kart som viser eksisterende situasjon i området. Kommentar: Det er det ingen konflikt mellom ledningsnett og nye tomter. Det er sannsynlig at feltet kan forsynes fra denne trafoen. NVE Vi viser til varsel om oppstart datert Skred Planområdet omfattes av aktsomhetsområder for skred (potensiell fare) og kravet i en reguleringsplan er at reell fare skal være utredet og tilstrekkelig sikkerhet, jf TEK10 7-3, være dokumentert før bygging kan starte. Fareområder avmerkes som hensynssoner (jf pbl 12-6) og gis bestemmelser som ivaretar det hensynet sona er ment å vise (jf pbl 12-7). NVE fremmer innsigelse til planen dersom planen ikke dokumenterer tilstrekkelig sikkerhet, jf sikkerhetskravet gitt i TEK10 7-3, før utbygging kan starte. Kommentar: Det er utarbeidet skredanalyse av Asplan Viak. Konklusjonen i denne blir lagt til grunn for det videre arbeidet.

6 Oppland Fylkeskommune, regional utvikling og kultur Vi viser til epost av med varsel om oppstart av reguleringsplan Vasetfjell hyttegrend og til oversiktskart ettersendt Vi beklager at uttalelsen kommer etter fristen. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for fritidseiendommer gjennom å omregulere fra næringsareal. Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til næring. Gjeldende reguleringsplan («Ålfjell sør Vasetbakkad n, område RSH2) angir at området skal brukes til overnatting / hotell. Det skal framforhandles utbyggingsavtale for planen. I forhåndskonferanse med Vestre Slidre kommune har kommunen konkludert med at det skal utarbeides planprogram, men at det ikke er krav om konsekvensutredning etter Pbl. 14. Fylkeskommunen tar konklusjonen til etterretning, men forutsetter at temaene som foreslås utredet i planprogrammet innarbeides i planbeskrivelsen. Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til Byggeområde næring. Det er dermed selve endringen av formål i dette planarbeidet som fraviker kommuneplanen. Det er svært mange reguleringsplaner i Vasetområdet nå, hvor det gjennomgående er ønske om å endre reguleringsformål fra næring til områder for private fritidsboliger. Det bør i planbeskrivelsen komme fram de vurderingene som er gjort i forhold til næringsutvikling, også i et overordnet bilde for Vasetområdet. Planområdet er bratt. Det vender mot Vasetvatnet og Vaset senter, i sør - sørøst. Helningen er i partier brattere enn 1:4. Vi viser til veilederen «Planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450)» som anbefaler at områder hvor terrenget har fall brattere enn 1:4 ikke bygges ut og at det i områder med fall mellom 1:4 og 1:6 må tas spesielle hensyn til terrengtilpasning. Vi ber om at rådene i veilederen følges opp i utforming av planen og i bestemmelsene til planen. Vi anbefaler at planbeskrivelsen gjør godt rede for landskapsvirkningen, spesielt i forhold til Vaset senter og sett fra Vasetvatnet. Vi anbefaler at fjernvirkning og synlighet i landskapet illustreres. Planframstilling: Vi anbefaler at forslagsstiller oversender reguleringsforslaget med SOSI-fil og pdf-fil til kartverket, slik at kommunen sikrer seg at planforslaget oppfyller gjeldende SOSI-standard og nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. Det vises til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og kommunalt planregister. Kontrollen bør skje før vedtak og gjerne før høring slik at eventuelle feil og mangler er rettet opp før plankartet vedtas. Ved utlegging til offentlig ettersyn ber vi om at kartmateriale sendes Statens kartverk slik at kartet kan legges inn i en høringsbase i InnlandsGis, som er vårt saksbehandlingsverktøy ved planbehandling. Arealplaner kan sendes til planhamar@startkart.no Ut frå våre arkiv har vi ikkje kjennskap til at det føreslåtte tiltaket kjem i konflikt med kulturminne. Vi vil gjere oppmerksam på at dersom det i samband med tiltak i marka blir funne automatisk freda kulturminne som ikkje er kjende, skal arbeidet straks stansast i den grad det rører ved kulturminna eller deira sikringssoner på fem meter, jf lov om kulturminne 8. Melding skal snarast sendast kulturminnemyndigheitene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndigheitene kan gjennomføre ei synfaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkåra for dette.

7 Kommentar: Merknaden til fylkeskommunen og Fylkesmannen er i stor grad samanfallande. Det vises til kommentar under Fylkesmannen sin merknad. Fylkesmannen i Oppland Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til næring, og i gjeldende reguleringsplan for området angir at området skal brukes til overnatting/ hotell. Gjeldende planer angir også utnyttelsesgrad for området. Forslagsstiller har utarbeidet forslag til planprogram, men konkluderte med at det ikke er behov for konsekvensutredning av planforslaget. Fylkesmannen tar konklusjonen til etterretning, men forutsetter at temaene som foreslås utredet i planprogrammet innarbeides i planbeskrivelsen. Fylkesmannen savner imidlertid tema som omhandler transformasjon man ønsker å gjøre fra næringsareal til private fritidsboliger, og hvordan denne endringen påvirker muligheten for videre næringsutvikling i området. Fylkesmannen mener det i denne forbindelse også må ses på summen av foreslåtte omdisponeringer som ligger inne i andre planer i området. Da området er forholdsvis bratt, vil utbygging føre til større inngrep i landskapet. Fylkesmannen mener derfor at landskapshensyn bør vurderes som eget tema i reguleringsplanen. Planområdet ligger i bratt terreng. Veilederen Planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450) anbefaler at områder hvor terrenget har fall brattere enn 1:4 ikke bygges ut, da en utbygging vil kunne bli svært eksponert og gi store terreng- og vegetasjonsinngrep. I områder med fall mellom 1:4 og 1:6 må det tas spesielle hensyn til terrengtilpassing. Vi ber om at rådene følges opp ved utforming av planen, og viser til utdypende anbefalinger i veilederen. Konklusjonene i konsekvensvurderingene bør påvirke utforming av planforslaget med tilhørende bestemmelser. Fylkesmannen gjør oppmerksom på at naturmangfoldlovens prinsipper i 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved offentlig beslutningstaking, og vurderingen skal framgå av beslutningen. Fylkesmannen er tilfreds med at det utarbeides ROS-analyse som en del av planforslaget. Fylkesmannen forventer at eventuelle funn i analysen synliggjøres og innarbeides i planforslaget som kommer på høring. Fylkesmannen viser for øvrig til NVEs uttale ang skredfare. Fylkesmannen ber om at SOSI-fil blir oversendt Statens kartverk på Hamar på vanlig måte når planforslaget skal ut på offentlig ettersyn. Kommentar: Fylkesmannen etterspør en vurdering av hvordan en omregulering av dette planområdet fra næring til fritidsbolig vil påvirke utviklinga av næring på Vaset. Dette er et spørsmål det er mer naturlig at kommunen vurderer enn forslagsstiller. Nå har likevel kommunen gjennom flere dokumenter (som det tidligere er vist til)gitt sin vurdering av at næringsarealene på Vaset er urealistisk mange og spredde. Slik sett vil omregulering av et perifert område som dette ha minimal innvirkning. Uansett er vurderingen av sikkerhetsklasse et avgjørende element her, og det er da å forstå slik at området ikke er egna til næring i form av kommersiell overnatting.

8 Når det gjelder terrenget, er det gjort grep for å styre bygg til de flateste delene av tomtene. Det vises for øvrig til dette temaet lengre framme. Ang skredfare, se ROS-analyse. Utmarksplan AS , KVS