Planbeskrivelse detaljreguleringsplan Øvre Stubbeset del B Vaset, Vestre Slidre kommune

Transkript

1 Planbeskrivelse detaljreguleringsplan Øvre Stubbeset del B Vaset, Vestre Slidre kommune Utarbeidet av Utmarksplan AS, Bakgrunn: Vaset Utbyggingsselskap AS (VU) ble i sin tid etablert for å stå for utbygging på Statskog sin eiendom på Vaset. Et av områdene VU bygger ut, er hyttefeltet Øvre Stubbeset. Dette feltet er en blanding av gamle punktfestetomter fra 70- og 80-tallet, samt nyere arealfester basert på en fortettingsplan fra VU har kontaktet Utmarksplan AS for å få bistand til å lage en reguleringsplan for et mindre område innenfor gjeldende reguleringsplan, da de ser behovet for noen endringer av denne. I området det nå blir fremmet ny plan for, er det 3 eksisterende hytter og 4 godkjente men ikke fradelte og solgte tomter. De 3 eksisterende hyttene er punktfester. I gjeldende plan er det regulert inn arealfeste til disse. Dette blir i hovedsak videreført. Ca planområde er skissert med rød firkant på kart nedenfor. Planforslaget legger opp til ytterligere to nye tomter, slik at planområdet får 6 «nye» tomter. Disse to nye kommer som et resultat av deling av to relativt store tidligere godkjente tomter. VU mener størrelsen og prisen gjør de vanskelig solgt, og ønsker å prøve noen mindre tomter som kan selges billigere med rimeligere festeavgift. Disse tomtene er nå mellom 800 m 2 og 1 daa. I tillegg er det regulert inn ny atkomst til tomt T7, da en i dag må lage svært bratt innkjøring ned på tomta. Planområde på 21.8 daa, og vil få totalt 9 tomter til fritidsbolig. Forhold til overordna plan: Planområdet er en del av den gjeldende reguleringsplanen Øvre Stubbeset, vedtatt Forholdet mellom planen er vist i kart under, der ny plan er lagt med røde streker oppå gjeldende plan. Som en ser, er det i hovedsak 4 endringer som er gjort: 1. Veg til tomt T7 2. Deling av tomtene T10 og 11 i 3 tomter med veg

2 3. Deling av tomt T12 i to, samt utvidelse inn i grøntområde + atkomstveg 4. I gjeldene plan skal eksisterende veg stoppe ved HF 212, og atkomst til nedenforliggende områder skal gå sammen med ny fellesveg med Nord-Aurdal. Denne planen forlenger dagens veg forbi HF 212, slik at eksisterende situasjon kan brukes videre. Kart under viser utsnitt av gjeldede kommunedelplan. Planområdet ligger i byggeområde for fritidsboliger. Om planforslaget/ landskapsvurdering: Planområdet ligger på nedsiden av Valtjednvegen (vegen mot Gomobu) over en strekning på snaut 400 meter, og er en justering av gjeldende plan. De fire endringene som er gjort og hvorfor er kommentert tidligere, men en går her litt nøyere inn på hver enkelt endring. Bildet under er tatt fra tomtegrense T7 og i retning Valtjednvegen. Terrenget er slakt hellende og fritt for vegetasjon, da det nylig er bygd vann- og avløp her. Atkomstveg til tomt blir i overkant av valedning, og blir liggende helt greit i terrenget. Vegetasjonen der vegen blir liggende består i all hovedsak av grasarter.

3 Veg til T7 Når det gjelder deling av T10 og T11, viser bildene under terrenget slik det er i dag. T10 og T11 Bildene er tatt fra samme standpunkt, og en ser skilt for T10 på venstre bilde (hvit flekk) og skilt T11 på høyre bilde. Vegetasjonen er mer gras og lyng, og tomtene ligger noen meter ned for vegen, derfor er direkte avkjøring lite gunstig. Samtidig er det greit å unngå unødvendig mange avkjøringer fra Valtjednvegen. En ser at terrenget ikke er spesielt bratt, og en har til en viss grad utsikt mot Vasetvatnet og Slettefjell/ Jotunheimen i nord. Tre tomter her blir i underkant av ett mål pr tomt, men en får bedre arealutnyttelse av to tomter som har vist seg litt vanskelig solgt. T12 (bildet under) er foreslått delt i to. En får her ganske god utsikt, men grunnen er litt fuktig, og det bør dreneres noe i forbindelse med tomtearbeider. En ser at det er høye grasvekster og noe vier på tomta(ene), noe som indikerer fuktighet. Byggegrense for tomt T20a er ca 8 meter fra regulert eiendomsgrense til HF 212 og ca 5,5 meter fra eiendomsgrense mot HF 431. Dette for at ny hytte ikke i så stor grad kommer i utsiktsfeltet til HF 212. Høydeforskjellen blir da ca 4 meter mellom bygga, og en vil i noe grad se over nytt tak, samtidig som en vil ha en siktkorridor mellom T20a og HF 431. Det er også lagt inn høydebegrensninger på tomt T20a.

4 T 20 Som en ser av bildet, vil utsikten mot Vasetvannet i stor grad bli inntakt for eksisterende tomt ved bygging på T20a. Ellers så er bestemmelser for planen bygd på maler til kommunen og eksisterende bestemmelser i gjeldende plan for Øvre Stubbeset. «Arealregnskapet» for planen er som følger: Fritidsbebyggelse frittliggende: m 2 Kjøreveg: m 2 Naturformål: m 2 Totalt blir dette m 2. Det betyr at 27.7 % av planområdet er regulert grøntareal. Friluftsliv er hovedgrunnen til at folk etablerer seg med hytte på Vaset. Planen har en del åpne korridorer som gjør det mulig å gå i terrenget her, samt at veiene kan brukes. Det er relativt kort avstand til skiløype og skiheis, men det er ikke eksisterende løyper i planområdet. Vann- og avløp: Planområdet er knytta til kommunalt vann- og avløpsanlegg, og det blir stilt krav om at nye hytter skal koples til dette. Strøm: Det er eksisterende strømnett i planområdet, og det antas at nettet er tilstrekkelig for alle tomter, jf også VEAS sin merknad. Trafikkforhold: Hovedvegen inn til planområdet er den private vegen Valtjednvegen, og det er bom før en kommer til planområdet. I gjeldende plan er det 3 avkjøringer som skal betjene mer enn ei hytte. Disse videreføres, samtidig som vegen inn til tomt HF 212 blir regulert i samsvar med dagens situasjon, altså at den betjener flere hytter. HF 431 har egen atkomst fra Valtjednvegen, og det får også tomt 7. En har vurdert dette til en bedre løsning enn dagens godkjente. Selv om det er mange avkjøringer på relativt kort avstand, så er ikke trafikkbildet på hovedvegen større enn at dette blir vurdert som akseptabelt. Siktforhold er også gode. Når det gjelder avkjøring oppe ved kommunegrensa, er det lite trulig at det blir to veier innover dersom den øverste vegen som ikke eksisterer i dag blir bygd. Koordineringa mot Nord-Aurdal bør medføre at det bare blir en vei her.

5 Internt blir det lagt opp til en ny stikkveg, nemlig den som går inn til T10b og T11. Denne har en stigning på ca 1:10, men bør bygges opp litt i starten. Det er dessuten en fordel dersom hovedvegen inn i feltet blir heva noe, da det tidlig på året kan være ganske mye vann i bekken som kommer i grøfta inn mot tomt T10a, og som derifra er lagt i stikkrenne og ned i grensa til tomt 7, jf bilde. Avkjøring inn mot tomt 11 blir rett på hitsida av bilen. foto: SES Risiko- og sårbarhet: Det blir utarbeidet egen ROS-analyse for planen. Det er ikke pekt på alvorlige sikkerhetsrisikoer i planområdet. Dyreliv, friluftsliv og verneverdige områder: Det foreligger ikke kjente konflikter i forhold til dyreliv, vilttrekk og lignende. Situasjonen er vurdert i forhold til biomangfoldlovens 8-12, Artskart og naturbasen, der det ikke er lagt inn registreringer av noen art. Vurdering etter biomangfoldloven 8-12: 8 (kunnskapsgrunnlaget) Området er også vurdert i forhold til naturbasen til DN, samt Artskart, jf over. 9 (føre-var-prinsippet) Byggeområdene i planen skiller seg ikke ut med spesielle plante- og dyrearter i forhold til nærområdene, jf også landskapsvurdering. Det som eventuelt blir ødelagt på byggetomtene vil en finne ved siden av. En skal likevel både i planarbeidet (og ikke minst om planen blir sett ut i livet) ta de hensyn som skal til for å ta vare på den eksisterende vegetasjonen, jf også bestemmelsene. 10 (økosystemtilnærming og samla belastning) Nye tomter vil bli kopla til kommunalt va-nett, noe som reduserer faren for forurensing. Det er klart at nedbygging og bruk av området vil virke inn på økosystemet lokalt. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Tiltakshaver vil bekoste plan og nødvendige felles vann- og avløpsløsninger. Kunnskapen en har om plante- og dyreartene i området er såpass gode at en vurderer det som unødvendig med ytterligere vurderinger, samt at det allerede er gjort en del inngrep i planområdet.

6 12 (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) En forutsetter at entreprenører gjennomfører utbygging etter gjeldende forskrifter, og at avløpsanlegget fungerer og blir drifta tilfredsstillende. En konkluderer med at det ikke er regionalt eller nasjonalt viktige arter eller naturtyper som blir vesentlig skadelidende som et resultat av reguleringsplanen. Når det gjelder friluftsliv, så er ikke planlagte tiltak til hinder for slik utøvelse. Beite/ Landbruk: På kartutsnittet under er det lagt på registrert arealressurskart for planområdet. De lyse gulgrønne feltene er registrert som uproduktiv skog, og en ser at hele planområdet faller innunder denne kategorien. Det er lite eller ingen beitebruk i denne delen av Vaset. Konklusjon: Planforslaget er en fortetting/ justering av et eksisterende hytteområde/ hytteplan. En har ikke gjennom de analysene som er gjort funnet forhold som gjør at planforslaget ikke bør fremmes. En mener dette er en nøktern og gjennomtenkt justering av gjeldende plan, såfremt det ikke blir bygget for høye og eksponerte hytter, noe reguleringsbestemmelsene har begrensninger for. Ytterligere kommentarer/ vurderinger blir gjort opp mot kommentar til de innkomne merknadene ved oppstartsvarselet, jf under. Innkomne merknader til oppstartsvarselet: 1. Valdres Energiverk Vi viser til varsel om ovennevnte reguleringsplan. Dette medfører ingen store endringer, men det er planlagt og muligens lagt ut strøm til tomt 20 og til 10 og 11. Når det nå skal bli en ekstra tomt på begge plasser, er det ikke tatt høgde for dette. Men det lar seg nok løse mot et tilleggsanleggsbidrag. 2. Knut Stenerud Ref tilsendt brev av

7 Jeg har en merknad i f.b.m. gnr.94 bnr.1 festenr.420 (eier Knut Stenerud). Vår tomt ble oppmålt i 2009, og endret til arealfeste. Spesielt tomtegrensa mot syd (området markert med Endret ), må korrigeres i h.h.t. vedlagte Målebrev. Tilførselsveien til tomt T4 vil da gå parallelt med vår tomtegrense. Jeg ber herved om endring av deres planskisse i h.h.t. korrigerte grenser. Merknad: Denne justeringa er gjort. Grethe og Svein Rødsten Det vises til brev av med varsel om oppstart av planarbeid i ovennevnte kommune med detaljreguleringsplan del B med utbyggingsavtale. På «vedlegg 2», detaljkart m/planavgrensning var det merket de endringer som foreslås for gjenstående og usolgte tomter i Øvre Stubbeset Planområde. Undertegnede er eier av tomt med gnr. 94, bnr. 1 og festenr. 212 på Ø Stubbeset i Vestre Slidre kommune. Vår tomt grenser mot tomt nr. 20 som nå foreslås oppdelt til to tomter, med veiadkomst til disse fra den forholdsvis nylagte vei (Grenselina) til oss og tre andre eiendommer. Det aktuelle tomteområdet (nr 20) er etter vår mening lite egnet til utbygging da det har stor vannansamling fra overliggende områder (Nord Aurdal) og derfor er svært fuktig. Vi har også i årenes løp registrert at området har omfattende «dyretråkk» av både rev, hare og elg, foruten at flere rypekull vanligvis beiter her vinterstid. Vi foreslår at tomtene ikke bebygges, men avsettes og reguleres til LNF-område til glede for både folk og de viltdyrene som fortsatt finnes her. Merknad: Det er selvfølgelig et spørsmål om nedbygging og forhold til dyreliv. Tatt i betraktning av at det allerede er godkjent tomt her, så blir det vurdert som bedre å få en tyngre utnyttelse av de eksisterende hytteområdene på Vaset, for så å kunne redusere inngrep mer perifert fra bebyggelsen. Oppland Fylkeskommune Oppstartsvarsel reguleringsplan Øvre Stubbeset - del B, Vestre Slidre kommune Vi viser til brev datert med varsel om oppstart for reguleringsplan for Øvre Stubbeset del B. Dette er en felles uttalelse fra Regionalenheten og Kulturarvenheten. Merknad fra Regionalenheten Planendringen er i hovedsak i samsvar med overordnet plan, som er kommunedelplan for Vaset. Ny atkomstveg til tomt 7, i nordvestre hjørne av planen, berører LNF-område. Så vidt vi kan bedømme går det ikke viktige stier eller løyper i akkurat dette området og av ortofoto kan det se ut til at det allerede er opparbeidet en anleggsveg her. En vurdering av disse spørsmålene og konsekvenser må gjøres i planbeskrivelsen, jfr. Pbl 4-2. De øvrige endringene gjelder fortetting av flere hyttetomter innenfor allerede regulert byggeformål, og vi har ingen merknader til det. Bestemmelsene bør vurderes på nytt i lys av de reduserte tomtestørrelsene. Når man først skal fortette, vil vi anta at det også må gå an å vurdere inneklemte, grønne arealer, dersom disse ikke har en viktig funksjon for stier og løyper eller som klimaskjermer eller generelle bufre mellom hytter. Vi tenker spesielt på arealet mellom atkomstvegene FA 1 og FA 2, inntil samlevegen.

8 Merknad fra Kulturarvenheten Ut fra våre arkiv har vi ikke kjennskap til at det foreslåtte tiltaket kommer i konflikt med kulturminner. Vi vil imidlertid gjøre oppmerksom på at dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Merknad: En tar merknaden til orientering, og viser til at det ikke blir ytterligere nedbygging av området mellom FA1 og FA2 i gjeldende plan. Fylkesmannen i Oppland Vi viser til oversending av 29. juni 2015med varsel om oppstart av reguleringsplan for øvre Stubbeset Del B i Vestre Slidre kommune. Planområdet inngår i ein gjeldande reguleringsplan. Planen skal leggje til rette for fleire tomter for fritidsbustader enn det gjeldande reguleringsplan gjer. Området er i kommunedelplanen for Vaset avsett til fritidsbustader. I gjeldande reguleringsplan er området regulert til fritidsbustader og friluftsområde. Det er i oppstartsmøte med kommunen vurdert at det ikkje er krav om konsekvensutgreiing. Fylkesmannen tek denne vurderinga til etterretning. Miljø- og landskapsomsyn Fortetting og fleire hyttetomter kan få konsekvensar for miljø- og landskapsomsyn. Fylkesmannen ventar at naturmangfaldlova 8-12 vert vurdert. Det er særs viktig å vurdere korleis utbygginga vil påverke landskapet. Vi ventar også at kommunen ser området som ein heilheit ved val av vatn- og avlaupsløysingar. Merknader: En tar merknaden til orientering. VKR Planen viser en fortetting av et allereie utbygd hyttefelt. I dette området har vi godt etablerte returpunkt for avfall, og ser ingen behov for utvidelse av disse i denne sammenhengen. Vi har derfor ingen innvendingar mot planen. Utmarksplan AS