Organisering av fast eiendom

Transkript

1 Organisering av fast eiendom Advokatfullmektig Line C.B. Bjerkek Thon Hotel Opera, Oslo Etablering av borettslag og sameier

2 Plan for foredraget Fradeling og organisering av eiendom De ulike muligheter for fradeling og organisering Valg mellom fradeling/overføring av eierskap og etablering av rettighet Eierskap Sameier Rettigheter Parkering Trinnvis utbygging Organisering av felleseide eiendommer og arealer

3 Bakgrunn Færre ledige sentrale tomter Bygger tettere og høyere, mer effektivt Flere ulike formål på samme eiendom Både bolig og ulike næringsformål Flere og mer komplekse utbyggingsprosjekter Flere eiendommer skal dele felles tekniske tjenester eller felles uteareal og parkering Færre parkeringsplasser - større biler, hc-plasser og el-biler Høye byggekostnader viktig å ha god inntjening på alle deler av prosjektet Også parkering, fellesareal osv. Enten inkluderes i prisen eller selges særskilt

4

5 Innledning Hvordan velge en god organisering av eierskap og rettigheter til grunn og anlegg i større utbyggingsprosjekter? Viktig å kjenne til de ulike muligheter og regelverket Vurdering av fremtidig eierskap Betydning for salg og inntekter Hva kan man selge? Hvem kan selge det? Betydningen for fremtidig forvaltning og drift Hensynet til eksisterende og permanente forhold/anlegg

6 Problemstillinger Hvordan er tekniske forhold løst i eiendommen? Strøm Fjernvarme Vann og avløp Annet Hvordan er atkomst tenkt løst? Kjøring/Gangatkomst Parkeringsløsning? Rettigheter for kommune eller allmennheten? Felles bruk og eierskap med andre? Dekning av driftskostnader mellom ulike eiergrupper? Flere byggetrinn?

7 Når bestemmes eiendomsorganiseringen? Eierskap og inndeling av eiendommer må planlegges så tidlig som mulig Dersom ubevisst forhold til problemstillingene: Kan bety tapte inntekter Mangelskrav fra kjøpere Dårligere utgangspunkt for den senere forvaltning Gi tvister og prosessrisiko

8 Flere veier til Rom. Flere alternativer Vurdere hva som er mest hensiktsmessig Avgjørende: Nok kunnskap om de faktisk forhold Kunnskap om de ulike muligheter Velge en løsning som fungerer for den senere drift av eiendommene.

9 Fradeling Matrikkellovens 3, b): «matrikkeleining: grunneigedom, anleggseigedom, eigarseksjon, jordsameige eller festegrunn, jf. 5» Grunneiendom Anleggseiendom Eierseksjon (eierseksjonssameie) Festetomt Etablering av rettigheter og servitutter

10

11 Fradeling Fradeling av matrikkelenhet Grunneiendom eller anleggseiendom, eierseksjon, festetomt Vurdere behov kan etablering av rettighet være tilstrekkelig eller har man behov for å eie en eiendom for å sikre tilstrekkelig disposisjonsrett? Grensejustering

12 Fradeling Arealoverføring a) den som har grunnboksheimel som eigar av grunneigedom, anleggseigedom eller registrert jordsameige som den nye eininga blir delt frå eller oppretta på, f) staten, statsføretak, fylkeskommunen eller kommunen når grunnen er tileigna til offentleg veg- eller jernbaneformål,

13 Fradeling Sammenføyning

14 Matrikkelloven 10 Felles vilkår for matrikulering Før ny grunneigedom, ny anleggseigedom, ny festegrunn eller nytt jordsameige kan opprettast i matrikkelen, må det liggje føre løyve etter plan- og bygningslova For innføring av ny eigarseksjon må det liggje føre kommunalt seksjoneringsvedtak etter eigarseksjonslova1 9. Ny matrikkeleining kan berre opprettast når det er klart kva for matrikkeleining eller matrikkeleiningar den nye eininga blir utskilt frå eller oppretta på. Ny matrikkeleining kan opprettast med delar frå fleire matrikkeleiningar med ulike heimelshavarar dersom vilkåra for å slå saman delane elles er oppfylte. Ny matrikkeleining kan opprettast sjølv om nokon av dei eksisterande grensene ikkje er merkte og målte, dersom dette ikkje er til ulempe for utnytting av matrikkeleininga, og: a) det er godtgjort at vedkommande grense er omstridd, b) eininga er så stor at det er urimeleg å krevje oppmåling av vedkommande grense, eller c) det av andre grunnar ikkje er formålstenleg å krevje måling eller merking av vedkommande grense. Ny matrikkeleining kan også førast inn i matrikkelen når opprettinga er bestemt av jordskifteretten. Departementet kan gi forskrift om matrikkelføring av ny matrikkeleining, til dømes om unnatak frå plikt til matrikulering og innskrenking og utviding av vilkåra for matrikulering.

15 Grunneiendom Matrikkelloven 5, a) «grunneigedom, eigedom som er avgrensa ved eigedomsgrenser på jordoverflata og som med dei avgrensingane som følgjer av at det eventuelt er oppretta anleggseigedom etter bokstav b, strekkjer seg så langt nedover i grunnen og oppover i lufta som privat eigedomsrett rekk etter alminnelege reglar»

16 Anleggseiendom Matrikkellovens 5, b) «anleggseigedom, ein bygning eller konstruksjon, eller eit avgrensa fysisk volum som er tillate utbygt, og som er utskilt som eigen eigedom. Fast anlegg på eigarlaus sjøgrunn eller i eigarlaus undergrunn kan også opprettast som anleggseigedom» Eksempler: Statens vegvesen har registrert mange av sine anlegg, som tuneller etc. som anleggseiendommer Parkeringsanlegg

17 Anleggseiendom

18 Anleggseiendom 11 Særskilt om matrikulering av anleggseigedom 1 ledd: Ved oppretting av anleggseigedom må det liggje føre dokumentasjon for nødvendig godkjenning etter plan- og bygningslova som viser grensene for den bygningen eller konstruksjonen som blir søkt oppretta som anleggseigedom. Det same gjeld når eksisterande bygning og konstruksjon skal opprettast som anleggseigedom. Matrikulering av anleggseigedom som gjeld anlegg som ikkje eksisterer, kan først skje når vilkåra for igangsetting av tiltaket etter plan- og bygningslova er oppfylte. Vedkommande anleggseigedom skal vere ei sjølvstendig funksjonell eining, klart og varig skilt frå den eller dei grunneigedommane eller anleggseigedommane den nye anleggseigedommen eventuelt blir skilt frå.

19 Anleggseiendom 2 ledd: Anleggseigedom som skal delast frå annan eigedom, kan berre opprettast dersom: a) bygningen eller konstruksjonen strekkjer seg inn over eller under ein annan eigedom, og

20 Anleggseiendom 2 ledd b) den delen av ein eigedom som ligg over eller under anleggseigedommen framleis kan utnyttast til eit sjølvstendig formål. Peler til fjell Annen fundamentering Avstand til eiendom under eller over, eks. tunnel. Lokk over vei, som kan bebygges

21 Anleggseiendom 3 ledd Grensene for anleggseigedommen skal svare til dei fysiske yttergrensene for eininga, med nødvendige tilpassingar. Anleggseigedom i undergrunnen skal omfatte nødvendig tryggleikssone.

22 Anleggseiendom eller rettighet? Felles fjernvarmeanlegg for 2 borettslag og 1 eierseksjonssameie Behov for enhet som kan eie og forvalte dette arealet. Selvstendig enhet? Kartverket: Nei Må løses ved tinglysing av erklæring.

23 Anleggseiendom Endring som følge av vedtakelse av ny eierseksjonslov Matrikkelloven 11 tidligere fjerde ledd ble opphevet «Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige.» Ikke lenger noe krav om at eierseksjonssameie må vurderes først.

24 Fradelingssøknad 8.Krav om matrikkelføring Saman med krav om matrikkelføring, skal det leggjast ved dokumentasjon som er nødvendig for føring av matrikkelen og grunnboka. Utfyllende forklaring på eierstruktur og rettighetsstruktur er nødvendig når man skal etablere mer kompliserte eiendomsstrukturer Tilstrekkelig tegningsmateriale Oversikt over alle fradelinger i ett kart Tilstrekkelig antall snitt av anleggseiendom Utstrekning av anleggseiendom og grunneiendom

25 Fradelingssøknad Skjema - søknad om tiltak uten ansvarsrett

26 Fradelingssøknaden Fradelingssøknad Hva må dokumenteres? Atkomst Teknisk infrastruktur; fjernvarme, vann/avløp, strøm Parkering oppfylle krav i reguleringsplan Vedtekter i anleggseiendommer Avtaler Erklæringer Hjemmelsforhold Fullmaktsforhold Evt. tinglyst urådighet osv

27 Endringer i matrikkellov og forskrift, vedtatt 2018 Kommunene skal fortsatt ha ansvar for oppmåling Men kan overlate til en annen kommune eller til en sentral matrikkelføringsmyndighet(kartverket) Krav om landmålerbrev Utendørs tilleggsdel til eierseksjon areal kan fradeles ved kontorforretning 7 fortsatt ikke trådt i kraft Krav om avklart matrikulering ved tinglysing av skjøte på alle eiendom

28 Hvordan velge riktig eierskap og organisering av fast eiendom? Ønsker man borettslag eller eierseksjonssameie? Samleseksjon eller fullseksjonering? Både grunneiendom og anleggseiendom kan seksjoneres Hvem skal være eier av de ulike arealer? Personlig eierskap? Juridiske og fysiske personer Eierskap som ligger til fast eiendom? Som tilbehør til fast eiendom, avhl 3-4 (2) d Eie alene eller i sameie? Tingsrettslig sameie etter sameieloven Realsameie, hvor eierskap er knyttet til en fast eiendom

29 Eiendomsstruktur B O R E T T S L A G E I E R S E K S J O N S S A M E I E R

30 Eierskap Seksjonering innebærer oppdeling av eiendommen; Seksjonseierne eier ideell andel av grunnen og bygningsmassen Esl 60; styret har noe begrenset adgang til å representere sameiet utad, må gjelde rettigheter og plikter i som angår fellesareal og fast eiendom. Tinglysingslovens 13, 6 ledd: «Et dokument som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter i et eierseksjonssameie, kan anmerkes i grunnboken hvis det er underskrevet i samsvar med eierseksjonsloven 60 første ledd eller av hjemmelshaverne til alle seksjonene.» Borettslaget eier grunnen og bygningsmassen Brl 8-16; styret representerer laget utad Borettslaget kan være både hjemmelshaver og rettighetshaver

31 Organisering Eierseksjonssameier Kun eierseksjonsameie Enklest å forholde seg til Kan kombineres med borettslag i noen seksjoner eller i samleseksjon bolig Kan gi noen ekstra utfordringer både mht. drift og for beboerne å forstå eierformen de bor i. Valg mellom å fullseksjonere bygget, eller velge samleseksjon. Det kan ikke være andre boligseksjoner i tillegg dersom man velger å seksjonere boliger som samleseksjon bolig.

32 Meierikvartalet Bodø - Borettslag i eierseksjonssameie

33 Eierseksjonsameie Trinn 1 Trinn 2 Fullseksjonerte boligseksjoner Borettslag Uteareal Uteareal 1 Næringsseksjoner U1 Garasje U2 Garasje

34 Holbergsgate 8-10, Skien

35 Enkeltstående seksjoner de tidligere boligseksjonene Garasjekjeller Borettslag i boligseksjoner - De reseksjonerte næringsseksjoner

36 Borettslag og eierseksjonssameie i samme eiendom Årsmøte Næringsseksjon Næringsseksjon - Eget sameie Samleseksjon bolig - Borettslag

37 Borettslag og eierseksjonssameie i samme eiendom Årsmøte Næringsseksjon Snr 2 Snr 3 Snr 4 Snr 5 Snr 6 Snr 7 - Eid av borettslag - seksjonseier - seksjonseier - Eid av borettslag - Eid av borettslag - Eid av borettslag - Eid av borettslag

38 Eierskap Hvem skal være eier? Både grunneiendom og anleggseiendom kan seksjoneres Personlig eierskap Juridiske og fysiske personer Eie alene eller sameie? Sameie Vanlig tingsrettslig sameie Realsameie Eierskap eller etablering av rettighet?

39 Eierskap Sameie to eller flere personer (fysiske eller juridiske, offentlige eller private) eier en eller flere formuesgjenstander sammen Er ingen juridisk person. Sameiet som sådan har ingen rettigheter eller plikter, disse ligger på sameierne. Sameierne har delt ansvar og eier en ideell andel hver. Det vil si en andel som oppgis i prosent eller brøk. Totalt eier sameierne 100 prosent av det som inngår i sameiet. Reguleres av Sameieloven av 1965 Kan registreres i enhetsregisteret Bør ha et styre og egne vedtekter, kan velges etter sameielovens 6

40 Eierskap Sameie Behov for eget styre Behov for egne vedtekter

41 Eierskap Realsameie Eierskapet i sameiet knyttes til en annen fast eiendom Sameiedelen kan ikke selges eller pantsettes alene, bare sammen med hovedeiendommen, sameieloven 10, panteloven 2-2 og 2-3 Sameiedelen anses som tilbehør til fast eiendom, jfr. avhendingsloven 3-4, andre ledd d) Kan inntas i punkt 6 i skjøte Kan også etableres med erklæring om realsameie

42 Eierskap Realsameie

43 Eierskap Realsameie Eks: felles tilkomstvei mellom boliger, felles garasje eller parkeringsplass, og lekeplasser og friområder for beboere i et avgrenset område. Kan komme som følge av pålegg fra kommunen, for eks. for å sikre atkomst ved fradeling Ofte lang liste over eiere Reguleres av sameieloven av 1965 Bør ha et eget styre og egne vedtekter som regulerer driften Mulig at styret i realsameiet og eierseksjonssameiet er de samme personer, må velges på årsmøte Kan registreres i enhetsregisteret

44 Etablering av rettigheter

45 Trinn 1 Trinn 2 Bolig Næring Garasjekjeller

46

47 Etablering av rettigheter Vurdere de tekniske forholdene i bygget nøye Oppvarming; fjernvarme, gass osv Strøm; nettstasjon, eltavle-plassering osv Vann og avløp: hvor er dette plassert? Trekkerør for fiber og annet Atkomst; med bil, gående Ventilasjon Gass Renovasjon Parkering Felles bruk med andre eiendommer?

48 Tekniske rom Avgjørende spørsmål: Hvordan er den tekniske oppbygningen? Selvstendig eller nær tilknytning til bygg rundt? Hvem har nytte av de tekniske anleggene? Hvem er nærmest til å ha ansvar for drift og kostnader fra det tekniske rommet når prosjektet er ferdig? Mulighet til å fradele som anleggseiendom? Fellesareal? Tinglyse bruksrett? Inngå avtale om samarbeid og kostnadsdekning?

49 Etablering av rettigheter

50 Etablering av rettigheter Eksterne For sameiet/borettslaget på annen eiendom For andre eksterne på sameiets/borettslagets grunn Interne esl 25 Rettigheter for en eller bare noen seksjonseiere Rettigheter for alle boligseksjoner eller alle næringsseksjoner Forskjellig regulering for rene boligsameier og kombinerte sameier

51 Etablering av rettighet Behov for å sikre bruksrett for kun for boligdel eller næringsdel i et eierseksjonssameie Utbygger har ofte et sterkt ønske om å skille de to formål i eiendommen Kjøper av næringsseksjon er lite interessert i å delta i løsning av problemstillinger som kun gjelder bolig, og omvendt Hvor mye kan man avgrense de to? Mulighet til å etablere rettigheter kan gi mulighet til å fordele noe Dersom man ønsker vanntett skott, må velge en annen organisering enn en og samme eiendom, for eks. flere eiendommer eller anleggseiendommer.

52 Meierikvartalet Bodø - uterom kun for boligene

53 Ny esl 25, 5 og 6 ledd I boligsameier kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av eneretten, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Etablering av slik midlertidig enerett krever samtykke fra seksjonseiere som får enerett. Endring av en etablert midlertidig enerett krever samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen. Begrensningen i 7 annet ledd gjelder på samme måte. I sameier som inneholder næringsseksjoner, kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. I vedtektene kan det også fastsettes at to eller flere seksjonseiere har slik enerett i mer enn tretti år, eller uten tidsbegrensning. I sameier hvor næringsseksjonene bare skal brukes av boligseksjonene til parkering, boder eller annet, kan slik enerett likevel ikke gjelde for mer enn tretti år. Vedtektene kan fastsette nærmere regulering av enerett etter første til tredje punktum, for eksempel om kostnadsfordeling eller vedlikeholdsplikt. Etablering av enerett for inntil tretti år krever samtykke fra seksjonseierne som får eneretten, mens samtykke fra alle seksjonseierne kreves hvis eneretten varer i mer enn tretti år eller er uten tidsbegrensning. Endring av en etablert enerett krever samtykke fra de seksjonseierne som direkte berøres av endringen. Begrensningen i 7 annet ledd gjelder på samme måte.

54 Etablering av særskilte rettigheter for en eller flere seksjoner Ny eierseksjonslov 25 5 ledd: regler for rene boligsameier Enerett i 30 år Beholdt midlertidighetskravet Forarbeider: En rettighet skal ikke erstatte bruk av tilleggsdel Skal det være en evigvarende og eksklusiv bruksrett bør arealet seksjoneres som tilleggsdel Etableres i vedtektene Begrensning i 7, 2 ledd gjelder Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, eller arealer som er avsatt etter plbl. til felles uteoppholdsareal, må være fellesareal Eks. atkomstareal, lekeplass

55 Etablering av særskilte rettigheter for en eller flere seksjoner 6 ledd: regler for sameier som inneholder næringsseksjoner Rett for en eller flere seksjoner alene 30 år eller mere Fastsettes i vedtektene Unntak for næringsseksjoner som bare skal brukes av boligseksjonene til parkering, boder eller annet kan kun vare i 30 år. Etablering inntil 30 år samtykke fra seksjonseier som får enerett Etablering over 30 år Samtykke fra alle seksjonseiere Endring krever samtykke fra seksjonseiere som er berørt 7, 2 ledd gjelder også her

56 Etablering av særskilte rettigheter for en eller flere seksjoner I vedtekter Nærmere regulering av rettigheten, beskrivelse Kostnadsdekning Ansvar for vedlikehold

57 Etablering av særskilte rettigheter for en eller flere seksjoner Eksempel på vedtekter: «3-4 Bruk av fellesrom Boligseksjonene skal ha enerett til å benytte fellesstue, treningsrom, 4 utleiehybler, badstue, garderobe og avfallsrom i 1 etasje. Eneretten skal gjelde uten tidsbegrensning. Arealene forvaltes og vedlikeholdes av boligseksjonene, representert ved borettslagene.» Lagt inn før seksjonering Uten tidsbegrensning Regler om vedlikeholdsplikt og kostnader er inntatt

58 Etablering av rettigheter I borettslag Bruksrett til hageparsell, tilordnet parkeringsplass etc. På fellesareal Kan anses som en del av bruksretten til bolig, når andelseier har betalt for tillegget, typisk garasjeplass. Følger da bruksretten til bolig ved salg til ny andelseier. Kan reguleres i vedtektene. Kan få konsekvens for regulering av vedlikeholdsansvaret i vedtektene 5-12(andelseiers vedlikeholdsplikt) og 5-17(lagets vedlikeholdsplikt) Det kan etableres tinglyste servitutter på borettslagets eiendom, mest aktuelt for eksterne rettighetshavere.

59 Etablering av rettigheter Eksklusiv bruksrett som varer mer enn 10 år Sammenlignes med eiendomsrett Spørsmål om bruksretten begrenser panthavernes sikkerhet Krav om oppmåling og registrering som heftelse og som festerett Matrikkellovens 6,1 ledd a) jfr. 5, 1 ledd e) Kan vurderes som festegrunn

60 Grense mot festerett Etablering av bruksrett og grense mot festerett Avhengig av omfanget av bruksretten Adgangen til å pantsette, benytte alle eierråderetter Eks. parkering kan i grensetilfeller vurderes som festerett

61 Matrikkelovens 5, 1 ledd e) «langvarig og eksklusiv bruksrett»

62 Grense mot festerett Ingen full og eksklusiv bruksrett, kun en rett til parkering Innebærer ingen begrensning i borettslagets mulighet til å pantsette sin eiendom

63 Etablering av rettigheter Gjøre en konkret vurdering i hvert tilfelle Tekst Tydelig beskrivelse av plikter og rettigheter Kortfattet og lettlest hindre tolkningstvil God beskrivelse og identifisering plassering, identifisere rettighetshaver og rettigheten Bruke kart og tegninger Riktige signaturer og samtykker Firmaattest, tinglyst urådighet

64 I tillegg kart hvor atkomsten er inntegnet Gjøres til del av erklæringen

65 Etablering av rettigheter

66 Etablering av rettigheter

67 Etablering av rettigheter Hvordan utforme? Viktig å være presis: Navn på rettighetshaver og avgiver Eiendommer som er omfattet, med gnr/bnr, evt. beskrivelse av avgrensning av bruksrett Omfang av retten Vederlag/vederlagsfri Enerett eller for flere? Tegning/kart

68 Etablering av rettigheter Tidligere krav om stedfesting av rettigheten i gammel tinglysingsforskrift 4, 6 ledd Slettet i 2017 Elektronisk tinglysing og registrering i kart gir nye muligheter Teknisk et ønske om at også bruksrettigheter matrikuleres Men foreløpig kun krav for utendørs tilleggsdeler, matrikkelloven 6, 1 ledd e)

69 Etablering av rettigheter Servituttloven (1968) Kan fravikes ved avtale, med noen lovpålagte unntak Avtaletolkning: Ordlyd Faktiske forhold Partenes intensjoner Hvem burde uttrykt seg klarere? Styrkeforholdet mellom partene

70 Tinglysing En rettighet skal tinglyses på den tjenende eiendom, det vil si den eiendommen som må tåle en forpliktelse, som for eksempel en veirett. Gjelder også realservitutter.

71 Tinglysing Tinglysingsadgang Tinglysingslovens 12, «Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embedskretsen.» Avgrenser mot avtaler Rettsstiftelsen må være knyttet til en fast eiendom og ikke til den person som er eier eller rettighetshaver. Det er eiendommen, og ikke en person som får en forpliktelse. Eks. avtale om betaling av en kostnad kan ikke tinglyses, men avtale om atkomstrett kan tinglyses.

72 Avtaler Avtalen forplikter avtalens parter ikke tredjemann uten tinglysing Viktig å benytte rett avtalepart Ved eiendomsovergang viktig å informere om forpliktelser som ligger på eiendommen, for å hindre ekstinksjon

73 Avtaler Forklar godt vær presis Tolkningstvil = vanskeligheter ved senere forvaltning og prosessrisiko

74 Trinn 1 Trinn 2 Boligseksjoner Uteareal Uteareal 1 Næringsseksjoner U1 Garasje U2 Garasje

75 Parkering Forarbeider til ny eierseksjonslov: Utbygger stilles betydelig friere til å organisere parkeringen enn tidligere.

76 Parkering Uttalelse fra KMD til esl 7 første ledd bokstav d):

77 Parkering Hvis parkeringsplasser skal selges må ha et «salgsobjekt» Mulighet til å overføre hjemmel til kjøperen Kjøperen må kunne dokumentere sitt eierskap overfor tredjemann Store kostnader forbundet med å bygge parkeringsplasser Selger og utbygger har behov for å sikre dekning for alle utgifter Selge p-plass til de som vil ha Inkludere pris for parkering i pris for boligene

78 Parkering Borettslag: Parkering på borettslagets egen eiendom Borettslaget kan eie en annen eiendom eller andel i annen eiendom som benyttes til parkering Borettslaget kan ha rettigheter til parkering på annen eiendom

79 Parkering Innad i borettslaget, mellom andelseier og borettslaget Parkering er som utgangspunkt fellesareal Andel kan gi bruksrett både til bolig og til parkeringsplass/garasjeplass Må inkluderes i kjøpesummen for andelen Bør følge av bygge- og finansieringsplan, kjøpekontrakt og vedtekter Kan også etableres etter oppstart bør reguleres i vedtekter og i vedtak om bygging av parkering Bundet til andelen ikke salgbar alene, men kan evt. leies ut Borettslaget kan leie ut plasser og evt. fordele etter bestemte kriterier Må inkluderes i kjøpesummen fordelt på alle andeler Mest effektivt mht. drift og bruk

80 Parkering Eierseksjonssameie På fellesareal Som tilleggsdel til hoveddel Som egen næringsseksjon På annen eiendom

81 Parkering På fellesareal «Flytende» plasser for alle Faste tildelte plasser etablering av bruksrett Nedfelles i vedtektene (se tidligere lysbilder om bruksrett) Utleie Styret administrerer

82 Parkering Seksjoneres som tilleggsdel Eierskap kan kun endres ved reseksjonering Matrikuleringskrav på utendørs plasser

83 Parkering Seksjoneres som egen seksjon Flere plasser i samme seksjon Etableres et sameie En plass som en seksjon? Problem: esl 7, 1 ledd c): «bruksenhetens hoveddel er en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning og har egen inngang» Praksis: Enkelte kommuner har tillatt dette Skal vurderes av utvalg som er satt ned, avgi uttalelse til sommeren utsatt frist til

84 Parkering Fradeles som egen anleggseiendom Kan være et eget sameie Kan også seksjoneres

85 Parkering Bytterett for hc-plasser Forutsetter at den med nedsatt funksjonsevne allerede har plass Dersom ikke har plass, må søke å etablere ny plass Esl 26, 1 ledd Styrets samtykke, kun nekte ved saklig grunn Esl 26, 2 ledd Forutsetter vedtak etter plbl som krever hc-plasser Styret kan pålegge en seksjonseier å bytte plass Må nedfelles i vedtektene

86 Parkering Bare krav etter eierseksjonsloven Ikke annen lovgivning Hva dersom parkeringsplassene er organisert i en annen eiendom eller anleggseiendom? Har sameiet fortsatt en plikt til å sørge for sine seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne? Antar ja, men dette er ikke beskrevet i forarbeidene Loven gjør ikke noe unntak, beskriver parkering på fellesareal

87 Parkering Fra NBBLs nye standardkontrakt: «Personer med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en annen seksjonseier å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Retten gjelder bare parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endringen.»

88 Parkering Egen seksjon For resterende plasser, når parkeringskrav i off.plan/tillatelse er oppfylt Parkering både for egne seksjonseiere og for andre eiendommer(ikke utelukkende til felles bruk) Evt. egen seksjon med tilleggsdeler, dersom ikke sammenhengende Salg av ideell andel Sameie Vedtekter Bundet til salg av bolig? Forkjøpsrett? Utleierett? Vekting av stemmeregler for parkeringsseksjon(er)?

89 Parkering Anleggseiendom Krysse eiendomsgrenser, ref. tidligere foiler. Salg av ideell andel - Sameie Seksjonering Vedtekter Bundet til salg av bolig? Forkjøpsrett? Utleierett? Grunneiendom Frittstående garasjebygg Salg av ideell andel - Sameie Seksjonering Vedtekter Bundet til salg av bolig? Forkjøpsrett? - Utleierett?

90 Andre former for organiseringer av parkering Garasjesameier på annen eiendom Eierskap til ideell andel, kan omsettes Lage eierbrøk Personlig eierskap Realsameier Vedtekter, sameigelova (1961)

91 Parkering Hvordan velge «riktig» løsning? Sikre oppfyllelse av krav etter plan- og bygningsloven Ny esl 7, d) vilkår for seksjonering Avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre antall plasser angitt i byggetillatelsen Ellers skal utbygger stå fritt til å organisere parkeringen slik man finner hensiktsmessig Forarbeider til ny eierseksjonslov Sikre inntekter for utbygger ved salg av plassene Sikre overdragelsesmuligheter og fleksibilitet

92 Trinnvis utbygging

93 Trinnvis utbygging Lovutvalg Esl NOU 2014:6 peker på problemstillinger og ulike løsninger, men ingen anbefalinger Forenklede regler om senere sammenslåing Etablering av en egen utbyggingsseksjon Innføre regel etter modell av brl 2-13; utbygger eier alle andeler i 2 år, overfører kun borett i denne perioden. Ingen forslag i ny eierseksjonslov

94 Trinnvis utbygging Prop. 39 L ( ) «Departementet vil på et senere tidspunkt opprette et ekspertutvalg som kan tenke helhetlig rundt utbygging som går over tid, med tanke på å avskaffe hindre for effektiv og god eiendomsdannelse.» Utvalget opprettet Utvalget skal tenke helhetlig rundt seksjoneringen av utbyggingsprosjekter som går over lang tid. Formålet er å forenkle og forbedre reglene, slik at unødvendige hindre for effektiv og god eiendomsdannelse kan fjernes. skal levere sin rapport før sommeren Frist utsatt til

95 Trinnvis utbygging - Endringer underveis Opprinnelig plan Bygget

96 Trinnvis utbygging Et boligselskap og en eiendom pr. byggetrinn Dele prosjektet i selvstendige eiendommer slik at det blir et sameie for hvert byggetrinn. Lite rasjonelt i sameiets driftsfase Mer krevende organisering av felles uteområde osv. Noe kostnadsdrivende Slipper ulempene ved et stort prosjekt Mindre risiko for de involverte

97 Trinnvis utbygging Kan man opprette boligselskap med tomme andeler/seksjoner? Ikke lovens intensjon, men det er ikke forbudt. Esl 8, både bestående og planlagte bygninger kan seksjoneres v/rammetillatelse. Brl 3-2, det skal knyttes en andel til hver bolig som er med i bygge- og finansieringsplanen Må gjøre en risikovurdering

98 Trinnvis utbygging Risikovurdering Risiko for endringer av prosjektet? Hvor lang tid før neste utbygging er aktuell Jo lengre tid, jo større usikkerhet og risiko Mister kontrollen over GF ved første overtakelse av andel Bare en stemme på GF, uansett antall andeler man eier Risiko for endringer i prosjektet Endret regelverk, endret marked osv. kan tilsi endringer i prosjektet over tid. Økonomi hos utbygger risiko for konkurs eller salg av virksomhet Markedsrisiko forventet utvikling Kontraktsrisiko overfor tidligere kjøpere ikke leveranse som beskrevet i kontrakt og prospekt risiko for erstatningskrav

99 Trinnvis utbygging Risikovurdering Finansiering Finansieringsbehovet kan endre seg over tid finansieringstilbudet kan endre seg Må være avklart for borettslaget før stiftelse, når man vil stifte med alle andeler. Kan lage en foreløpig plan. Endringer må følge reglene i brl 2-6, av styret evt. med samtykke fra GF etter brl 8-9. For eks. endring av byggeplaner, krever samtykke av GF med 2/3 flertall. Risiko for de tidlige leiligheter ved at nye leiligheter ikke blir bygget Vedtekter Regulering av felleskostnader for uferdige seksjoner/andeler Regulering av stemmerett for uferdige seksjoner

100 Trinnvis utbygging Utbygging i eksisterende boligselskap Salg av grunn etablering av nytt boligselskap Vedtak 2/3 flertall for salg, Brl 8-9, esl 49 Involvert i utbygging eller ikke? Fradele eiendom og inngå kontrakt med en utbygger Utg. pkt. Styret i et brl eller sameie har ikke tilstrekkelig kompetanse til selv å gjennomføre utbygging av et nytt boligselskap

101 Trinnvis utbygging Senere reseksjonering Større næringsseksjoner kan bygges om til bolig Utbygger kan forbeholde seg utbyggingsrett på sameiets grunn boligene innlemmes ved reseksjonering Transformasjonsprosjekter Oppfylle krav i esl 20 og 21 Ulike krav til samtykke, avhengig av graden av endring Fra styret opprettes nye fellesarealer Fra årsmøte økning i samlede stemmetall, endring av formål Enighet ved endring av sameiets karakter

102 Holbergsgate 8-10, Skien

103 Enkeltstående seksjoner de tidligere boligseksjonene Garasjekjeller Borettslag i boligseksjoner - De reseksjonerte næringsseksjoner

104 Trinnvis utbygging Utvidelse av antall andeler i borettslag Brl 3-2 Vedtak 2/3 flertall med beskrivelse av over-/underkurs Etablering av fellesgjeld og innskudd for de nye seksjonene i tråd med opprinnelig fordeling anbefales Kan velge noe annet, følge reglene i brl 5-19 Bevisst forhold til fordeling av felleskostnader Kapitalkostnader Driftskostnader

105 Trinnvis utbygging Senere sammenslåing av eierseksjonssameier Ikke lovregulert i eierseksjonsloven Men matrikkelloven forutsetter at det skal kunne skje Bare hjemmel for eierseksjonssameier Forutsetter samme eierforhold i begge eiendommer Forutsetter ingen prioritetskonflikt mellom pant Relativt komplisert fremgangsmåte, beskrevet på Kartverkets hjemmesider Nedsatt utvalg er bedt om å vurdere å forenkle fremgangsmåten

106

107 Trinnvis utbygging Senere fusjon av borettslag Brl kap. 10 Krever vedtak med 2/3 flertall i begge lag Økonomisk oppgjør - kan fastsettes vederlag Ikke gitt at lagene har samme finansiering og økonomi Kan legges til rette for fusjon allerede ved stiftelsen av lagene Tar tid kreditorvarsel osv.

108 Trinnvis utbygging Alternativ til fusjon/sammenslåing Inngå avtaler om samarbeid om drift og vedlikehold mellom boligselskapene Kostnadsbesparende og betydelig enklere enn fusjon

109 Trinnvis utbygging Hvis man skal fortsette utbygging i samme boligselskap: Vedtekter Felleskostnader for ubygde seksjoner/andeler Stemmeregler på sameiermøte/generalforsamling Vedtak om endret utbygging - stemmeregler Kontraktsmessig beskrivelse og forpliktelse for kjøpere til å akseptere videre utbygging

110 Trinnvis utbygging Utbygging i eksisterende boligselskap forts. Kompliserte økonomisk oppgjør Hvordan sikre likeverdige forhold for nye og gamle eiere? Hva med opparbeidet egenkapital, nedbetalt gjeld, IN-avtaler?

111 Trinnvis utbygging Et gårds- og bruksnummer med et sameie Fordel i driftsfasen Må foreligge igangsettingstillatelse for alle byggetrinn før seksjonering. Finansiering kan tilsi oppdeling Utbygger mister fleksibilitet fordi Endringer kan medføre reseksjonering Endringer krever to tredjedels flertall på sameiermøtet Hvis flertallet av seksjonene er overskjøtet til kjøperne kan det tenkes at det treffes vedtak som griper inn i prosjektet

112 Trinnvis utbygging Et gårds- og bruksnummer med et sameie forts. Avtaler kan kanskje redde situasjonen, men er tungvint og usikkert Hvis det går lang tid kan det oppstå økonomiske forhold som kan skape konflikt mellom de som først ble sameiere og de som kom inn til slutt.

113 Organisering av areal som skal benyttes av flere eiendommer Samvirkeforetak Tidligere andelslag Aksjeselskap Sameie Realsameie Forening Økonomisk og ikke-økonomisk forening Økonomisk forening må følge regler for samvirkeforetak

114 Organisering av areal som skal benyttes av flere eiendommer Etableres selskap/forening som eier alle areal som skal benyttes felles Etablering av ulike bruksretter kan erstatte felles eierskap Behov for en avtale om kostnadsdeling, slik at ikke noen eiendommer subsidierer de andre. Kan være gunstig å ha et selskap som håndterer felles drift Driftsselskap Selskap som eier de aktuelle eiendommer som skal benyttes felles

115 Organisering av areal som skal benyttes av flere eiendommer Valg av organisering avhenger av ulike økonomiske forhold: Eierskap og drift av eiendom Disponering over utbytte, avkastning Mulighet til omsetning av medlemskap Mulighet til å få utbetalt innskudd/andel ved uttreden Valgfrihet mht. valg av selskapsform, men må følge reglene for den aktuelle form.

116 Klosterøya Vest Skien - Flere byggetrinn, sambruk av fellesarealer

117

118 Organisering av areal som skal benyttes av flere eiendommer

119 Organisering av areal som skal benyttes av flere eiendommer Fellesareal Realsameie eller sameie Grunneierforening el annen selskapsform Boligeiere

120 Organisering av areal som skal benyttes av flere eiendommer Lage egne vedtekter i foreningen eller selskapet Kostnadsdekning og organisering av virksomheten er viktig Styre som kan drifte og evt. mulige ansatte er viktige å vurdere Tinglyse forpliktelse for alle boligeiere i utbyggingsområdet til medlemskap På alle seksjoner, evt. på eiendommen som sådan før seksjonering. Forpliktelse til medlemskap bør i tillegg følge av vedtektene i boligselskapet

121 Innspill til vedtekter Formål Hvem skal være medlemmer Styre Stemmerett Kostnadsdekning Årsmøte Midlertidig organisering av virksomheten i byggefasen

122 Schweigaards Plass, Skien

123

124